BR-LGH NR 1202 I BRF SMÅLÄNDSKA BJÖRNEN Maria Prästgårdsgata 8, 2 tr, 118 52 Stockholm Marknadsvärdebedömning November 2018 D.nr: F-2025-18-01 Adress Värdia Fastigheter AB Polygonvägen 15 187 66 TÄBY Best.nr: 153236 Telefon 08-584 305 99 Org nr 55 65 69-41 21 E-post info@eminenta.se Hemsida www.eminenta.se
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten november 2018. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2018-11-15 av Richard Hagvall. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Småländska Björnen Lägenhetsnummer: 380 Skatteverkets lgh-nummer: 1202 Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Maria Prästgårdsgata 8, 2 tr, 118 52 Stockholm Stockholm Södermalm D.nr: F-2025-18-01 1 RoK Lägenhetsarea: 36 m² Månadsavgift: 2 286 kr/månad Andelstal enl. ek plan: 2,2974 % Saldo inre fond: Tillämpas ej Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens mäklarbild avseende förhållandena per den 2018-11-09. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Sammanfattning Lägenhet om 1 rum och kök belägen med ett lugnt och centralt läge på Södermalm mellan Mariatorget och Slussen. I närheten finns stadens heltäckande utbud avseende butiker, restauranger, skolor, allmänservice, kommunikationer mm. Genomgångslägenhet med fönster mot både gården och gatan. Yteffektiv planlösning med möjlighet att inreda den inre hallen till exempelvis sovalkov eller matrum. Kök med matplats. Rum med två inbyggda garderober. Badrum renoverat i samband med VA-stambytet 2013/2014. Övriga ytskikt samt köksinredning och maskinell utrustning befinner sig i ett stort behov av uppfräschning/renovering. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2
2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Tvättstuga: Lägenhetsförråd Hemsida: Övrigt: Br-lgh nr 380 i Brf Småländska Björnen Föreningens fastighet, Småland 10 i Stockholms kommun förvärvades 2010-04-22. Föreningens fastighet är bebyggd med ett hörnhus som är uppfört om kring 1929. Byggnaden har entréer mot Björngårdsgatan 11 och Maria Prästgårdsgatan 8. Huset inrymmer 39 lägenheter, varav 36 upplåts med bostadsrätt, 3 med hyresrätt och 3 är lokaler. Fastigheten har värdeår 1960. Den totala byggnadsytan uppgår till 1 719 kvm, varav 1 611kvm utgör lägenhetsyta och 108 kvm lokalyta. Gemensam tvättstuga finns i föreningen. Vindsförråd uppmärkt med lägenhetsnummer. http://www.smalandskabjornen.se/ Vid halvårsskiftet 2017 hade föreningen en likviditetskvot om 11,9, en soliditet om 71 % samt en skuldsättningsgrad om 11 078 kr/m 2 bostadsrättsyta. Uppgifter om ekonomi hämtade från bostadsrättsföreningens årsredovisning för verksamhetsåret 2016-2017 (brutet räkenskapsår). Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2016-2017 EKONOMI Avgiftsnivå: 762 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 41 881 000 tkr Långsiktiga lån: 17 307 456 tkr 41,3 % av taxeringsvärdet Eget kapital 42 326 297 tkr 101 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 661 947 tkr 1,6 % av taxeringsvärdet 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Stockholm Småland 10 Byggår: 1929 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: Tomträtt x Äganderätt Antal våningar: Bv+3tr Underhållsbehov: Planerat underhållsbehov av föreningens fastighet utgår från den ekonomiska planen som togs fram i samband med köpet av fastigheten. Övrigt: 2-glasfönster Energideklaration Energideklaration utförd 2009-11-39 av Energibesiktningar EMTD AB VA-stammar: Ursprungliga x Utbytta Uppgift enligt: Brf Hiss: Ja x Nej UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin x Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme x Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare Mekanisk ventilation x Självdragsventilation Kommunikationsfiber Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) Enligt föreningens hemsida ingår bredbandsuppkoppling i månadsavgiften, dock hittades inget synligt uttag i lägenheten vid inspektionstillfället. RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall Inre hall Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong 1 1 1 1 1 S:a 1 1 1 1 1 Genomgångslägenhet med en mycket yteffektiv planlösning med möjlighet att inreda den inre hallen till exempelvis sovalkov eller matrum. Kök med matplats fönster mot innergården. Rum med två inbyggda garderober fönster mot gatan. Badrum med modern standard. 3
KÖK x Elspis (AEG) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Electro Helios) Diskmaskin x Kyl / Frys (AEG) Skafferi Beskrivning: Kök med plats för mindre matbord. Fönster mot innergården. Standard: Äldre standard. Uppskattningsvis renoverat under sent 70-tal eller tidigt 80-tal. Underhållsstatus: Behov av uppfräschning/renovering samt byte av vitvaror. Kraftigt missljud från kyl/frys. DUSCHRUM x WC x Duschplats Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalstort badrum som helrenoverats i samband med VA-stambytet 2013/2014. Golv: Klinker Standard: Normal standard från 2013/2014 Väggar: Kakel Underhållsstatus: Viss översyn kan vara nödvändig, bland annat sitter tvättstället löst. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä Målade x Målad puts Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt x Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur Moderna ytskikt i badrummet. I övrigt finns ett genomgående behov av uppfräschning och ytskiktsrenovering. 2.5 Bedömning Bostaden är belägen i ett område med en god efterfrågan samt en hög prisnivå. Prisnivån på den aktuella lägenheten bedöms vara något under snittet för området, eftersom det finns ett genomgående behov av översyn och ytskiktsrenovering. Den yteffektiva utformningen, badrummets moderna standard samt bostadens läge i området bedöms dock som starka fördelar. 4
3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 1202 i Brf Småländska Björnen, Stockholms kommun till: Marknadsvärde per november 2018 TREMILJONERETTHUNDRATUSEN KRONOR 3 100 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2018-11-22 Täby 2018-11-22 EMINENTA-VÄRDIA EMINENTA-VÄRDIA Richard Hagvall Småhus- och lägenhetsvärderare Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 5
B I L AG A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
Br-lgh nr 380 i Brf Småländska Björnen BIL AG A II KARTOR
B I L AG A I I I P L A N L Ö S N I N G Br-lgh nr 380 i Brf Småländska Björnen OBSERVERA att denna ritning inte är skalenlig och kan avsevärt avvika från nuvarande utförande.