Tjänsteutlåtande Till Fastighetsnämnden 2017-06-16 Diarienummer 0667/05 Exploateringsavdelningen Emma Holm Telefon 031-368 10 81 E-post: emma.holm@fastighet.goteborg.se Förlängning och precisering av tidigare lämnad markanvisning för bostäder inom Detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget etapp ett, inom stadsdelen Tynnered Förslag till beslut 1. Markanvisning till Veidekke Bostad AB för bostäder inom kvarteret Parkhuset, inom detaljplan för centrum och bostäder vid Opaltorget, etapp ett, preciseras och förlängs t.o.m. 2018-06-19. 2. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med Veidekke Bostad AB. Ärende och bakgrund Stadsutvecklingsprojektet vid Opaltorget har pågått under många år. Planområdet ligger i sydvästra Göteborg. Fågelvägen är det ca 1,5 km söder om Frölunda Torg och ca 10 km söder om Göteborgs centrum. En ny detaljplan för områdets första etapp har tagits fram och utbyggnaden av projektet pågår sedan drygt ett år tillbaka. Detaljplanen delades i sent skede i två delar och för etapp två, numera Detaljplan för bostäder vid Rubingatan, pågår framtagande av samrådshandlingar. Markanvisningen avser en förlängning av markanvisning för ca 75-100 lägenheter inom del av fastigheterna Tynnered 8:1 och 761:687 avsedda att upplåtas med bostadsrätt, samt tillskapande av förskola, inom kvarteret Parkhuset vid Opaltorget. Fastighetsnämnden har sedan tidigare fattat beslut om markanvisningar i området, dels 2007 och dels 2011. Det markanvisade området omfattade från början samtlig byggnation inom Opaltorget, både etapp ett och två. Området har under tidens gång förändrats och preciserats successivt. Tre aktörer, HSB Göteborg, AF Projektutveckling AB och Veidekke Bostad AB, som har varit med från starten, är fortfarande engagerade i projektet men deras markanvisning behöver nu förlängas. I markanvisningen säkerställdes att en förskola skulle inrättas i Parkhuset, men formerna för detta lämnades för vidare utredning. Programmet för miljöanpassat byggande skulle gälla för samtliga bostäder. De markområden som återstår är kvarteret Parkhuset (etapp ett) och bostäder vid Rubingatan (etapp två). Parterna har nu kommit överens om att Veidekke kommer att ansvara för kvarteret Parkhuset, och att alla tre parterna vill få en gemensam förlängning av markanvisningen inom etapp två, vid Rubingatan. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0667/05 1 (3)
Detta tjänsteutlåtande hanterar endast förlängningen av markanvisningen för Parkhuset då särskilda förutsättningar gäller för denna byggrätt. En förlängning av markanvisningen för byggrätterna inom etapp två, vid Rubingatan, kommer att hanteras som ett separat ärende. Förutsättningar för markanvisningen Markanvisningen avser ca 75-100 lägenheter, avsedda att upplåtas med bostadsrätt. För markanvisningen ska gälla de förutsättningar som beslutats vid tidigare markanvisning, med de preciseringar som anges enligt nedan. I parkhusets bottenvåning ska inrymmas en förskola för minst 6 avdelningar och godtagbara ytor för förskolegård ska anordnas inom kvarteret. Exploatören ska gemensamt med staden utforma kvarteret så att behoven tillgodoses på bästa sätt både för förskolegård och boende i kvarteret. Förskolan föreslås inrättas som en egen fastighet. Tredimensionell fastighetsbildning kommer då att aktualiseras och förskolan vara kvar i kommunens ägo. Detta ger möjlighet att förvalta lokalen på ett mer rationellt sätt och säkerställer samtidigt bibehållandet av förskolans lokaler på ett tryggare sätt än vad en inhyrning hos en bostadsrättsförening ger. Utgångspunkten bör vara att låta Veidekke bygga och iordningsställa förskolelokalen inom entreprenaden för bostadshuset. Detta bör därför anges utgöra inriktning för markanvisningen. Lösningen, vilken inte tillämpats för kommunala lokaler tidigare, ställer krav på att ett flertal funktioner, exempelvis parkering och angöring, grundläggning, utrymning o.s.v. löses gemensamt för de båda fastigheterna. Lokalnämnden bedöms komma att behöva ingå avtalsförhållande rörande dels samverkan om utformning och utveckling av förskolan och dels kommande entreprenad och fördelningsgrund för gemensamma funktioner. En förutsättning för att kunna fullfölja den föreslagna inriktningen bör därför vara att Lokalnämnden fattar beslut om att teckna ett samverkansavtal med Veidekke under markanvisningsperioden och att uppgörelse kring entreprenaden nås innan genomförandeavtal tecknas mellan Fastighetsnämnden och Veidekke. Prissättning på marken Fastigheten för bostadsrätterna kommer att säljas för ett marknadsmässigt pris baserat på den byggrätt som detaljplanen medger. Om exploatören så önskar avser Fastighetskontoret att i samband med tecknande av markanvisningsavtalet erbjuda prisreglering i enlighet med prismodellen beslutad av Fastighetsnämnden 2016-05-16. Markpriset som då ska tillämpas för detta projekt är bestämt till 4000 kr/kvm BTA och bedömt projektvärde är 46000 kr/kvkm BOA. I enlighet med förutsättningarna i prismodellen så förbehåller sig kommunen rätten att avgöra om det finns behov av att värdera om marken och fastställa ett helt nytt pris om markpriset inklusive eventuella tillägg vid överlåtelsetidpunkten väsentligt avviker från marknadsvärdet på marken och därigenom får anses uppenbart oskäligt för någon av parterna. Överväganden Veidekke har erfarenhet av hantering av tredimensionell fastighetsbildning inom byggprojekt då man vid Nya Hovås/Norr om Uggledal har tillämpat detta förfarande och överlåtit tredimensionella fastigheter för lokaler, dock ej Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 0667/05 2(3)
kommunala sådana. Nya arbetssätt och samverkansmetoder kommer att behöva utvecklas vid byggnationen inom kvarteret Parkhuset. Projektet kommer att bli en pilotstudie för denna lösning. Eftersom detaljplanen för kvarteret som markanvisas redan har vunnit laga kraft bör förlängning av markanvisningen göras med ett år. Därefter bör genomförandeavtal kunna tecknas. Den valda lösningen medför att fullföljandet av markanvisningen görs beroende av att resurser tillsätts inom andra kommunala förvaltningar och att andra nämnder fattar erforderliga beslut i linje med markanvisningens inriktning. Martin Öbo Fastighetsdirektör Elisabet Gondinger Avdelningschef Protokollsutdrag till Veidekke Bostads AB Lokalnämnden Kommunstyrelsen Bilagor Översiktskarta samt detaljkarta Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 0667/05 3(3)
Översiktskarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2017-06-16. Dnr 0667/05
Detaljkarta Parkhuset Rubingatan Centrumkvarteret