Delårsrapport Januari - september Fastighetsintäkterna uppgick till 6 (593). Nettouthyrningen uppgick totalt till 7 (9) och i befintligt fastighetsbestånd till - (2). Driftöverskottet uppgick till 37 (32), en ökning med 8 procent. Rörelseresultatet uppgick till 3 (286). Finansiella poster förbättrades till -38 (-82) tack vare lägre räntenivåer. Rörelseresultatet för prognostiseras att bli i nivå med. Den 9 april genomfördes fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier vilket har förbättrat Jernhusens eget kapital med 553. Händelser efter periodens utgång: Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 (3) på grund av högre avkastningskrav. eriodens resultat efter skatt uppgick till 98 (6) vilket P motsvarar 2,5 (36,) kronor per aktie. I nvesteringarna uppgick till 73 (355). Det största projektet är uppförandet av Kungsbrohuset i stadsdelen Västra City i Stockholm. Den oktober förvärvades Centralhuset i Göteborg, som ligger i direkt anslutning till Centralstationen, med tillträde i november. Den 8 oktober skrev mediekoncernen Schibsted på ett hyreskontrakt om kvm i Kungsbrohuset. Den 2 oktober tecknade Jernhusen avtal med Alecta om försäljning av marken under World Trade Center för 6. Kommentar från vd Jernhusens verksamhet utvecklas positivt, delvis beroende av en stabil transportsektor, och visar ett förbättrat rörelseresultat med 6 procent. Dagens marknadsläge medför låga räntenivåer och samtidigt utvecklas nettouthyrningen positivt. Det är glädjande att mediekoncernen Schibsted har skrivit på ett -årigt avtal om kvm i miljösmarta Kungsbrohuset, som är under färdigställande. Inflyttning sker i december 2. Per Berggren 22 oktober
Jernhusen i korthet Vision Finansiella mål Jernhusen gör skillnad för människor och miljö. På kommersiella villkor utvecklar Jernhusen stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med motsvarande verksamheter. Soliditet ska vara mellan 35 5 procent, räntetäckningsgrad minst 2, gånger samt avkastning på eget kapital minst 2 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och affärsstrategier. UPPDRAG Verksamhet Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, underhållsdepåer och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Jernhusen ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. Större delen av verksamheten bedrivs i affärsområdena Stationer och Verkstäder. Affärsområdena Projektfastigheter och Mindre stationer har i uppdrag att utveckla och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster både i egna och andras stationsfastigheter. Affärsidé Ekonomisk data Juli sep Juli sep Okt sep Helår Fastighetsintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat 6 37 3 36 267 6 98 593 32 286 82 2 3 6 29 29 8 2 5 2 77 95 8 7 35 73 5 85 32 373 78 295 332 5 8 5 355 2 232 89 53 Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr Avkastning på eget kapital, % 73 55 5,8 7 79 3,5 9,7,2 355 32,5 7 2,8 2,9 9,5 266 9 5,8 7 79 3,5 2,,2 8,5 7 2,8 3,3 9,5 98 7 5,8 7 79 3,5 5,9,2 69 8,7 7 86 39,7 2,8,7 J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
2 Fortsatt efterfrågan på Jernhusens marknader TRANSPORTER PÅ JÄRNVÄG Persontransporter Både person- och godstransporter har under flera år ökat stadigt med 5 procent per år. Åren 2 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 26 procent. Prognosen för visar på oförändrade eller något ökande resandevolymer. Långsiktigt förväntas resandevolymerna fortsättningsvis öka med mellan 5 till procent per år. Ökningen innebär större resandeströmmar på stationerna och ett större kundunderlag för butiker och service. I takt med den växande transportvolymen ökar antalet tåg som måste underhållas, vilket skapar ett större behov av underhållsdepåer. I och med avregleringen på persontransportmarknaden förstärks efterfrågan ytterligare genom att fler tågoperatörer kommer in på marknaden. Godstransporter Godstransporter påverkas mer negativt av lågkonjunkturen än persontransporter, även om de intermodala transporterna, som starkast påverkar Jernhusens verksamhet, är det segment inom godstransporter som för närvarande utvecklas bäst. Mellan 2 och 27 ökade godstransporter på järnväg med 9 procent. Under var nivåerna oförändrade och för prognostiseras en nedgång på 7 procent på grund av konjunkturnedgången. FASTIGHETSMARKNADEN Under årets första tre kvartal har det genomförts ett antal transaktioner av kommersiella fastigheter som visar att det går att göra affärer trots en finansiell åtstramning. Marknaden är dock avvaktande och affärsvolymerna är låga. Generellt har ett värdefall skett på hela fastighetsmarknaden. Värdefallet bedöms till största del bero på ökade avkastningskrav till skillnad från förra lågkonjunkturen då det till stor del berodde på sjunkande hyresnivåer. Jernhusens bedömning av marknaden är att värdefal- let framförallt har påverkat det äldre och mindre moderna fastighetsbeståndet. Vad gäller marknadsvärde och avkastningskrav bedömer Jernhusen att stations- och verkstadsfastigheter inte påverkats till lika stor grad av nedgången som skett på fastighetsmarknaden. Detta kan förklaras av att en stor del av Jernhusens hyresgäster inte är lika konjunkturkänsliga som i andra branscher. Järnvägsfastigheternas mer stabila kassaflöden jämfört med traditionella förvaltningsfastigheter bedöms även kunna bidra till en minskning av riskpremien i avkastningskravet. Jernhusen bedömer att avkastningskraven under årets tredje kvartal är oförändrade. Under perioden bedöms avkastningskraven har ökat med i genomsnitt, procentenheter för stationsområden och med i genomsnitt,5 procentenheter för underhållsdepåer. HYRESMARKNADEN Trots lågkonjunkturen är efterfrågan på moderna kommersiella lokaler med goda Transporterad godsmängd och persontransporter Fastighetstransaktioner i sverige Miljarder tonkilometer Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) Miljarder personkilometer Direktavkastning kontor % 25 2 23 6 8 3 7 2 6 5 8 2 22 2 6 3 2 9 2 9 8 2 8 7 22 23 Tonkilometer 2 25 26 Personkilometer 27 Prognos Källa: SIKA 2 22 23 Transaktionsvolym J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 2 25 26 Stockholm 27 Prognos Malmö Göteborg
3 kommunikationslägen fortsatt god i storstäderna. Det äldre beståndet samt fastigheter med sämre lägen i förhållande till kommunikationer, präglas av en dämpad efterfrågan samtidigt som vakanserna har börjat öka. Utvecklingen bedöms fortsätta i samma riktning under resterande delen av året. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler på underhållsdepåer och godsterminaler är beroende av järnvägens person- och godstransporter. Trots en inbromsning på hyresmarknaden för traditionella kommersiella fastigheter bedömer Jernhusen att hyres- och vakansnivåer för stationsområden och underhållsdepåer samt godsterminaler kommer att vara stabila. Kontor Kontorshyresmarknaden för moderna fastigheter med CBD-lägen i Stockholm, Göteborg och Malmö bedöms som fortsatt god och intresset för lokaler i det nybyggda segmentet bedöms som högt. Speciellt märks det en ökad optimism efter sommaren. I det äldre beståndet har dock hyrorna sjunkit i takt med stigande vakanser. Butiker Hushållens sparande har ökat och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. Trots svaga siffror från handeln bedöms butikshyresnivåerna som stabila. Utbudet på stationerna är mindre konjunkturkänsligt än till exempel det utbud som finns i köpcentrum och gallerior. Lågkonjunkturen bidrar till att fler väljer att resa kollektivt, vilket ökar flödet av resenärer på stationerna. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen i Jernhusens bestånd förväntas stabiliseras på nuvarande nivåer under resterande delen av året. Underhållsdepåer Operatörer både inom person- och godstransportsektorn ersätter successivt den äldre fordonsparken med moderna tågset. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad person- och godstrafik skapar en god efterfrågan på Jernhusens trafiknära underhållsdepåer. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. Hyresnivåerna för trafiknära underhållsdepåer bedöms vara stabila under. Flera större, äldre avtal omförhandlas under året och hyrorna bedöms öka till marknadsmässiga nivåer. För äldre underhållsdepåer bedöms hyrorna som oförändrade under hela. Gods- och kombiterminaler Jernhusen är en av Sveriges största fastighetsägare av gods- och kombiterminaler. De flesta ligger på orter av mycket central betydelse i det svenska godsflödessystemet. Jernhusens ambition är att leda utvecklingen av effektiva och moderna godsterminaler och på så sätt bidra till den transportpolitiska önskan att överföra mer godstrafik från väg till järnväg. Samtidigt vill Jernhusen genom konkurrensneutrala terminaler säkerställa ett effektivt nyttjande av befintlig infrastruktur. Jernhusen har därför etablerat produktområde Godsterminaler för utveckling av både existerande och nya anläggningar. Det första steget, att öppna upp terminalerna så att de är tillgängliga för alla aktörer, är nu genomfört. Nästa steg är att etablera neutrala terminalbolag som ska marknadsföra terminalerna och driva volymtillväxt och upphandla terminaloperatörstjänster. Jernhusen bedömer att affärssatsningen kommer att resultera i ökad godsvolym på järnväg, bättre kapacitetsutnyttjande och högre volymer på terminalerna. KUNDER Hyresgäster Jernhusens kunder är till största delen verksamma inom transportsektorn. Spridningen på kundkategorier är stor och omfattar allt från Banverket, tågoperatörer, underhållsföretag och länstrafikhuvudmän till butik-, restaurang- och kaféägare samt kontorshyresgäster. Då vakansgrad kontor cbd hyra kontor cbd Ekonomisk vakans SEK/kvm % 5 5 3 5 3 2 5 2 5 5 8 5 2 9 6 3 2 2 22 23 2 25 26 27 Prognos, helår Göteborg Malmö Stockholm Källa: Newsec 2 2 22 23 2 25 26 27 Prognos, helår Göteborg Malmö Stockholm Källa: Newsec J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
Jernhusen är ett fastighetsföretag i transportbranschen är samarbetet med transportsektorn en viktig faktor för bolagets framgång. Jernhusen har en nära dialog med flera branschorganisationer, bland annat om det gemensamma målet att fördubbla resandet med kollektivtrafik till år 22. Jernhusen arbetar aktivt för att få nöjda kunder. För att mäta kundens nöjdhet, och på så sätt få ett verktyg för att förbättra bolagets kundarbete, genomförs varje år undersökningar liknande Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). NKI-resultatet bryts ner till respektive marknadsområde som sedan gör handlingsplaner för att bli bättre på de punkter som utpekats som förbättringsområden. Samtidigt förstärks eller bibehålls de områden som får bra NKI-resultat. Under oktober kommer resultatet från årets NKI-undersökning att analyseras och målet för är ett NKI på 66. NKI för var 63. sittplatsmiljöer. Det parallellt pågående branschgemensamma pilotprojektet Attraktiva stationer (www.attraktivastationer.se) har kommit en bra bit på väg och förbättringar såsom en gemensam stationsvärdsfunktion, tryggare bil- och cykelparkeringar samt tydligare information på stationerna är under utveckling. Jernhusen arbetar även med utveckling av erbjudanden till resenärerna avseende utökad service som till exempel lounger, mötesrum, kundservice och ledsagning. Resenärer Utifrån resultatet från Jernhusens NRIundersökning, där 7 stationer ingick, skapas nu NRI-handlingsplaner gällande förbättringsåtgärder på stationerna under 2. Den totala nöjdheten med stationen (NRI) blev 62 som första mätår och under oktober fastställs både centrala och lokala NRI-måltal för kommande undersökningar. Prioriterade fokusområden i handlingsplanerna är trygghet och trivsel, toalettmiljöer och De fem största hyresgästerna, hyresvärde hyresvärde fördelat på område SJ AB, 7% Euromaint Rail AB, 5% Stationsområden Butik och restaurang, 2% ISS-TraffiCare AB, 7% Kontor, 2% Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% Övriga utrymmen), 2% Banverket, 6% Övriga hyresgäster, 9% SJ AB, 7% Euromaint Rail AB, 5% ISS-TraffiCare AB, 7% Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% Banverket, 6% Övriga hyresgäster, 9% J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 Depåområden, % Godsterminaler, % ) I övriga utrymmen ingår biljettautomat, bostad, garage, lager, personalutrymme, p-plats, plattform, reklamplats, stationsverksamhet, och teknikutrymme.
5 Resultaträkning koncernen Fastighetsintäkter Hyresintäkter Media Övriga intäkter) Summa fastighetsintäkter Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Fastighetsadministration Summa fastighetskostnader Driftöverskott Central administration Utvecklingskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Fastigheter, orealiserade Finansiella instrument, realiserade Finansiella instrument, orealiserade Summa värdeförändringar Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat/totalresultat Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat/totalresultat Minoritetens andel av periodens resultat/totalresultat Resultat per aktie (SEK) Genomsnittligt antal aktier Juli sep Juli sep Okt sep Helår 26, 7, 39,9 6, 7,7 62,9 22,6 593,2 6,5 8,2,6 29,3 39,6 7,7 37,9 95,2 559,5 97,7 93, 85,3 5, 86,6 75,8 83,5 2,3 2,3,6 65,6 292,8 37,2 3,5 3,2 33,5 76,3 2, 5,9 7, 273, 39,8 25,7 8, 286, 5,2,5,7 2,9 8,3 29, 8, 3,5 7, 6, 6,9 2, 2,9 77, 8,2 7,9 3, 7,2 28,5 35,2 6,6 95,9 8,2 32,,7 7,5 372,9 255,5 35, 7,9, 398,8,7 36,9 2, 355, 5, 25,3 56,6 36,3 267,2 6,7 7, 2,9 8,6 2, 2,5 9,2 8,7 2, 5,, 8,,2 3,2 73, 5,7 33,9 96,5 78,3 29,6 7, 55,6 6,8 23,6 23,8 7,7 5,2 3,2 5,7 2,5, 23,3 98,, 3,8, 7,2 3, 2,,3 59,5 5,8 3,,9 7, 2, 3,3, 26, 77,2, 6,5 8, 5,5 8,5,8 6,7 3,6 8,2 226,6 3, 33,8 37,2,3 38, 5,5, 72,6, 7, 89,5 2,3 8,7 2,2 53,2 98,, 2,5 5,5,3 36, 77,2, 9,3 3,,2 3, 5,,,3 52,9,3 3,2 ) Varav väntsal 67,2 (6,), parkering 25,6 (2,8), infrastrukturförvaltning 6,7 (2,9), förvaringsboxar 3,6 (2,5), reklam 7,6 (5,3), taxiangöring 6,5 (,7) samt toalettintäkter 2,7 (2,). Av intäkterna avser 87,3 (78,2) kontrakterade intäkter och 52,6 (,) rörliga intäkter. Jämförbart bestånd Fastighetsintäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Rörelseresultat Juli sep Juli sep Helår 63,5 28, 35, 36, 583, 262, 32,9 287,2 25,5 76, 29,5 7,9 87, 7,2 5,9 5, 79,2 385,6 5,6 356,3 J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
6 Kommentar till resultaträkning koncernen HYRESINTÄKTER OCH MEDIA I hyresintäkter ingår bashyra och index. Intäkterna uppgick till 26 (8), en ökning med 8. Ökningen beror främst på indexuppräkning. Vidaredebiterad media uppgick till 7 (63). Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 3 september uppgick till 65 (675) och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,8 (2,2) år. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden uppgick till 5,8 (,5) procent. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, ökade till,8 (3,) procent. NETTOUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick till 7 (9). I befintligt fastighetsbestånd har nyuthyrning skett till ett hyresvärde om 6 (8). Omförhandling har skett till ett hyresvärde om (96) med en hyresvärdesminskning om 3. Hyresvärdet av uppsägningar uppgick till - (-9). I utvecklingsfastigheter har nyteckning skett till ett värde om 36 (). Omförhandling har skett till ett hyresvärde om 2 ( ) med en hyresvärdesminskning om och hyresvärdet av uppsägningarna uppgick till 8 ( 7). reklam. Av övriga intäkter avser 87 (78) kontrakterade intäkter och 53 () rörliga intäkter. ÖVRIGA INTÄKTER UNDERHÅLL I övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring samt reklam. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Övriga intäkter uppgick till (23), en ökning med procent. Ökningen beror främst på ökade intäkter från infrastukturförvaltning (spåranläggningar), parkering samt Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll uppgick till 2 (2). Kontrakterad årshyra Redovisad årshyra Hyrestillväxt Hyrestillväxt, % I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 2 (76). Ökningen beror främst på högre energipriser. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommu- NETTOUTHYRNING I BEFINTLIGT FASTIGHETSBESTÅND HYRESTILLVÄXT DRIFTKOSTNADER Okt sep Okt 27 sep Helår 69 58 39 7 575 56 29 5 586 557 29 5 8 6 2 2 6 8 Nyförhandlingar Omförhandlingar Uppsagda för avflytt Nettouthyrning Q Q2 Q3 J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 Q Q Q2 Q3
7 nikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för perioden uppgick till 5 (6). projekt för att öka kollektivt resande och godsvolymerna på järnväg. Projekten kommer på sikt att påverka Jernhusens fastighetsbestånd positivt och ligger i linje med Jernhusens nya strategiska inriktning. FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 66 (7). marknadsräntan med ± procentenhet från och med balansdagen (3 september), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±3 under den närmaste 2 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±39. FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till 36 ( 82). Trots en högre genomsnittlig låneskuld under perioden jämfört med samma period föregående år så är finansiella poster 6 lägre. Förändringen förklaras främst av de kraftiga räntesänkningarna som inleddes i slutet av. Den genomsnittliga räntan för perioden var 2, (,) procent. Under perioden har även räntekostnader direkt hänförda till större pågående nyanläggningar aktiverats vilka uppgick till 7 (6). Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2, gånger. För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 9,7 (2,9) gånger. Den högre räntetäckningraden jämfört med samma period föregående år beror dels på ett högre resultat från rörelsen men framförallt på det kraftiga fallet i marknadsräntorna som medfört betydligt lägre finansiella kostnader för Jernhusen. Vid en ögonblicklig förändring av DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 27 och uppgick till 37 (32). Överskottsgraden var 5,2 (53,9) procent. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 29. CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 3 (26), vilket beror på ökade marknadsföringskostnader. UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 3 (8). Kostnaderna avser ett antal RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Resultat efter finansiella poster ökade till 267 (2), vilket främst beror på ökade hyresintäkter och lägre lånekostnader. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 8 (). Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång minskat med mark- DRIFTÖVERSKOTT, KVARTAL Förfallostruktur på hyreskontrakten Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, Andel av årshyra, % 2 2 22 23 2 25 Totalt 5 77 92 368 98 25 5 2 3 97 2 5 382 9 325 536 3 27 6 63 87 583 9 96,9 55,9 3,8 3,7 37,6 8,8 93, 62, 6 25 7 8 6 3 5 3 25 75 5 25 2 3 26 2 3 27 2 3 2 3 J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
8 nadsvärdet vid årsskiftet, periodens investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 5 (), vilket främst beror på ökade avkastningskrav. Se tabell på sid. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit svagt negativ på grund av den räntenedgång som skett det senaste kvartalet. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument uppgick till -3 (-7). RESULTAT KVARTAL 3 Fastighetsintäkterna uppgick till 29 (95). Ökningen förklaras främst av högre hyresintäkter. Fastighetskostnaderna uppgick till 8 (77), en ökning med 3 vilket främst beror på ökade driftkostnader. Driftöverskottet uppgick till 29 (8), en ökning med. Överskottsgraden uppgick till 62 (6) procent. SKATT Periodens skatt uppgick till -23 ( 55). Under perioden har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och ett resultat om 25 blir inte föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde () aktuell skatt och -23 ( 59) uppskjuten skatt. Skatten för jämförbar period är beräknad med då gällande skattesats, 28 procent. Skatteberäkning i koncernen Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% Skatt enligt gällande skattesats, 28% Skatteeffekt av: bolagsförsäljning försäljning intressebolag övriga skattemässiga justeringar justeringar hänförliga till fg år Summa skatt HYRESVAKANSGRAD OCH HYRESBORTFALL % 5 75 2, 2 6 56,3 9 5 6 3 3 5 2, 3,9 6,5, 3, 23,,6 2,6,9 55,2 2 3 26 2 3 27 Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde, J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 2 3 2 3
9 Balansräkning koncernen -9-3 -9-3 -2-3 6 56, 57,5,8 7 723, 6 55, 59, 6, 7 3,6 6 565, 62,7 5,7 7 9,8 536, 59,7 83, 6, 62, 78,2 8 38, 3, 7,9 2,3 7 67,6 62, 3,3 93,3 7 868, Eget kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital Minoritetsägares andel av eget kapital Summa eget kapital 3 663,9 9, 3 673, 3 2,5 8, 3 28,5 3 2,6 8, 3 2,6 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntebärande låneskulder Summa långfristiga skulder 327, 3 997,8 325,2 365,7 3 32,6 3 98,3 3, 3 353,2 3 657,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa EGET KAPITAL OCH SKULDER,3 35,5 39,8 8 38, 69, 35, 96,8 7 67,6 689,,2 9,3 7 868, Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående nyanläggningar Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
Kommentar till balansräkning koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Jernhusens fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 3 september ägde Jernhusen 288 fastigheter (39 vid årsskiftet) i 99 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 7 79 (7 86 vid årsskiftet). Ökningen beror främst på fastighetsinvesteringar. Den uthyrningsbara lokalarean exklusive väntsalsyta, uppgick till 659 (677 vid årsskiftet) kvm. Anledningen till minskningen är att väntsalsytor tidigare redovisades som en uthyrbar yta. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Pågående nyanläggningar och projekt Investeringar i fastigheter uppgick till 73 (355). Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på 5. Under perioden Marknadsvärde fördelat på kommun uppgick investeringen till 2. Arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset Sundbyberg har fortsatt, vilken bedöms till 27. Projektering har fortsatt för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 52. I Malmö har uppförandet av en ny glashall, parkeringshus samt utveckling av centralstationen fortsatt enligt plan. Investeringen bedöms uppgå till 63. Centralstationen i Stockholm står inför en omfattande grundförstärkning. I samband med grundförstärkningen kommer en modernisering och utbyggnad av stationen att genomföras med en bedömd total kostnad om 975. I Arenastaden planeras en ny arena, Swedbank Arena, med plats för 5 6 besökare. Projektet drivs av fem ägare, Jernhusen, Solna stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet, i tre bolag. Jernhusens ägarandel uppgår till mellan 22,2 25, procent med ett åtagande om maximalt 26. Göteborg, Göteborg, 2%2% Örebro, Örebro, 3% 3% Västerås, Västerås, 2% 2% Gävle, Gävle, % % Övriga, Övriga, 5%5% Av finansiella anläggningstillgångar bestod 6 (5 vid årsskiftet) av räntebärande långfristiga fordringar. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 5 ( vid årsskiftet) på bolaget som ska uppföra den nya Arenastaden i Solna och en fordran på Arlandabanan om (9 vid årsskiftet). EGET KAPITAL Eget kapital uppgick till 3 673 (3 2 vid årsskiftet) och har ökat med 553 genom fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och AB Swedcarrier. SKULDER Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgår till 56 (675 vid årsskiftet). Fastigheternas verkliga värde överstiger det skattemässiga värdet med 9 ( 935 vid årsskiftet). För övriga tillgångar och skulder understiger det skattemässiga värdet det verkliga värdet med Specifikation av marknadsvärdeförändring Stockholm Solna Stockholm inkl.inkl. Solna Sundbyberg, ochoch Sundbyberg, 6%6% Malmö, Malmö, 6% 6% Finansiella anläggningstillgångar Marknadsvärde januari Driftnettoeffekt Projektvinster/-förluster Högre avkastningskrav) Delsumma orealiserad värdeförändring Investeringar Förvärv Frånträden Realiserad värdeförändring Marknadsvärde 3 september Antal 7 86,,8 55, 5,2 75,8,2 55, 7,6 7 78,6 39 22) 233) 288 ) I genomsnitt, procentenheter för stationsområden och,5 procentenheter för underhållsdepåer. 2) förvärv samt fastighetsbildning. 3) 3 fastigheter har frånträtts varav 23 i sin helhet. J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
(3 vid årsskiftet). Uppskjuten skatteskuld uppgick till 327 (3 vid årsskiftet) och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster. Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick till 2 ( 2 vid årsskiftet), varav 79 bestod av marknadsvärdet av finansiella instrument. Den genomförda fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och AB Swedcarrier har inneburit att Jernhusens låneskuld har minskat med cirka 582. Nettolåneskulden var 3 9 (3 56 vid årsskiftet). Den genomsnittliga räntan uppgick till 2, (,3 vid årsskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 35 (9 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om 2 2 ( 2 vid årsskiftet) och räntecapskontrakt Investeringar Ort Fastighet Sundbyberg Malmö Uppsala Stockholm Stockholm Helsingborg Linköping Övriga projekt Totalt Centralhuset Sundbyberg Malmö C2) Uppsala C Kungsbrohuset Stockholm C 3) Verkstadskapacitet Verkstadskapacitet om 5 (6 vid årsskiftet). Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 3 september var 79 ( 75 vid årsskiftet). AVKASTNING stärkts med ett fusionsresultat om 553 efter fusionen med AB Swedcarrier. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 5 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 25 till periodens utgång uppgick till 36 procent. Belåningsgraden minskade till 5,3 (9,6 vid årsskiftet) procent av fastighetsvärdet. Avkastning på eget kapital minskade till,2 (,7 vid årsskiftet) procent och har påverkats främst av värdeförändringar på fastigheter under de senaste tolv månaderna. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 2 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 25 till periodens utgång uppgick till procent. SOLIDITET Jernhusens soliditet uppgick till 3,5 (39,7 vid årsskiftet) procent. Ökningen beror på att Jernhusens eget kapital har Bedömd slutkostnad, Periodens investering, Åter stående investering, Lokalarea, kvm) Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % 27 63 52 5 975 268 95 52 32 36 2 55 9 6 89 73 29 289 88 578 898 2 89 5 n/a 2 27 n/a 6 okt dec 2 dec 2 mar 2 jun 22 maj 2 dec 2 5 n/a n/a 7 n/a n/a n/a ) Lokalarea efter om- och nybyggnation. 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 3) Grundförstärkning. Affärsområden Affärsområde Antal fastigheter Hyresvärde, Marknadsvärde, Lokalarea, kvm Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år Vakansgrad hyra, % Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt 6 28 3 277 9 886 999 2, 3,6 68 258 92 33 8 56 27 2, 6,3 6 69 2 335 8 258 737 7,8, 96 86 68 37 28 35, 2,2 288 65 7 79 659 89 97 268 2,8 5,8 J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
2 Finansieringskällor Låneram Revolverande kreditfacilitet Företagscertifikatprogram Checkräkningskredit Övriga lån Totalt Varav utnyttjat Andel, % 2 8 23 3 923 53 6 5 5) 2 ) 2 5 7 ) Låneramen om 5 5 fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. RäntEtÄckningsgrad 8 6 2 25 26 27 kv.3 RÄNTEBÄRANDE SKULD, netto Ränteförfallostruktur Belopp, Effektiv ränta, % 7 7 8 7 23 3 923,7,2 3,83 3,56 5,37 2,7 6 år 3 år 3 6 år 6 år år Totalt 5 3 2 25 26 27 kv. 3 SOLIDITET AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 8 % 3 7 25 6 2 5 5 3 5 2 5 25 Soliditet 26 27 Soliditetsmål, 35-5% kv. kv. 2 kv. 3 25 26 Avkastning på eget kapital J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 27 Mål, 2% kv. kv. 2 kv. 3
3 Kassaflödesanalys koncernen Juli sep Juli sep Okt sep Helår Den löpande verksamheten Rörelseresultat Avskrivningar Finansnetto Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 33,5, 5,3 2,8 286,,6 79,6 6, 7,, 7, 3,6 7,2,6 7,3 3, 372,9,9 8,3 6, 355, 2, 3,6 9,7 237,8 2,6 6,8 97,5 2, 2,2 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar Förändring av övriga korta fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga korta skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten 7, 57,7 3, 3,7 36,3,7 9,, 35,7 23, 5,,7 36, 2,3 66,8 2,8 28,9 2,, 23,3,5,5 53, 52, 387,9,8 36,3 5, 57, 275,6 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter Förvärv av förvaltningsfastigheter Avyttring av förvaltningsfastigheter Förvärv av inventarier Avyttring av inventarier Investeringar i intressebolag Förändring av långfristiga finansiella fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten 7,7,3 55,,5 6,9 737, 35,8,3 3,8,,2 33,8 32, 325,8 266,,5 8,7,5 2,6 289,9,3 7,,,7,3 969,,3 7,3,7,2 66,8,6 98,3 68,5,3 8,,2, 38,7 3,5 568,7 Kassaflöde från den operativa verksamheten 39, 9,8 23, 8, 592, 293, Finansieringsverksamheten Förändring av lån Förändring av kortfristiga finansiella skulder Fusionsresultat Villkorat aktieägartillskott från minoriteten Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten, 3, 553,3,, 2,9 89,8,9, 9,7 25,5 32,7, 73,8 6,3 3,7 38, 27,7 79, 553,3,, 66,6 35,5 68,9, 39, 3,8 3,3 62, 2,9 5, 7,9 5,7, 62, 3, 5,9 7,9 5,2 3,3 85,5 26,3 5, 3,3 Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
Kommentar till kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Under perioden tecknades avtal om försäljning av 3 (8) fastigheter, eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 57 (26). Under perioden frånträddes 23 (22) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 55 (35). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 238 (22), en förändring med 36. Ökningen beror främst på lägre finansiella poster. Förändring i rörelsekapital ökade kassaflödet till 36 (23). KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Jernhusens självfinansieringsgrad uppgick till 7 procent. Det tillskott som Jernhusen erhöll i samband med fusionen med AB Swedcarrier har under perioden använts för att finansiera pågående investeringar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 22 (95). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 737 ( 326). Minskningen om beror främst på ökade investeringar. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 55 (32). INVESTERINGAR Investeringar OCH OCH FÖRVÄRV FÖRVÄRV avyttringar 3 25 2 2 5 8 6 5 2 2 3 26 2 3 27 2 3 2 3 Förvärv Investeringar Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 26 27
5 Förändring i eget kapital koncernen Totalt eget kapital hänförligt Intjänade till moderbola vinstmedel gets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Eget kapital 3 december 27, 887, 856, 3 3, 7,7 3 5,8 Förändringar / 3/9 Totalresultat för perioden Lämnad utdelning Erhållet koncernbidrag Eget kapital 3 september, 887, 5,5,,9 93,5 5,5,,9 3 2,5,3 8, 5,8,,9 3 28,5 Förändringar / 3/2 Totalresultat för perioden Erhållet koncernbidrag Eget kapital 3 december, 887, 92,6,7 825,6 92,6,7 3 2,6, 8, 92,6,7 3 2,6 98, 553,3, 98, 553,3,, 98, 553,3,, 887, 376,9 3 663,9, 9,, 3 673, Förändringar / 3/9 Totalresultat för perioden Fusionsresultat Lämnad utdelning Villkorat aktieägartillskott från minoriteten Eget kapital 3 september Minoritetens andel av eget kapital Totalt eget kapital Nyckeltal koncernen Fastighetsrelaterade uppgifter Lokalarea, m2 Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % Direktavkastning, % Totalavkastning, % Vakansgrad area, % Vakansgrad hyra, % Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % Räntebärande låneskuld, netto Belåningsgrad, % Skuldsättningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad, ggr Genomsnittlig ränta, % Räntebindningstid, månader Avkastning på eget kapital, % 659 ) 7 79 73 55 5,2 6,6 3,3,82) 5,82) 3,5 3 9 5,3, 9,7 2, 35,2 68 ) 7 2 355 32 53,9 6, 7, 3,2),52),8 3 26 6,, 2,9, 9 9,5 Helår 677 ) 7 86 69 8 5, 6,2 5, 2,72),72) 39,7 3 56 9,6, 2,8,3 9,7 ) Exklusive väntsalsytor 2)Exklusive utvecklingsfastigheter. J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
6 Segmentinformation per affärsområde Fastighetsintäkter Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer SRAB Koncernjusteringar Summa fastighetsintäkter Driftnetto Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer SRAB Koncernjusteringar Driftnetto totalt Fastighetsadministration varav Gemensam service varav AO Administration varav Stationer varav Verkstäder varav Projektfastigheter varav Mindre stationer varav SRAB varav koncernjusteringar varav Koncerngemensamt Summa fastighetsadministration Driftöverskott Central administration Utvecklingskostnader Rörelseresultat Juli sep Juli sep Helår 36,7 238, 53, 37, 72,9 68,2 6, 29,3 2,7 5,5,7 68,9 69,9 593,2 2,8 72,7 7,,2 2,9 9,7 29,3 97,3 69, 6,2 3, 22,6 23,5 95,2 39,7 29, 66, 5, 93,7 92,8 83,5 88,8 62, 5,6,9 3,9,2 85,5 6,2, 2,,, 69, 57,2 5,3 5,3,8,2 65, 52,8 6,2 6,,, 238,2 9, 57, 3,8,8 3, 2,8 389,9 9,9, 55,,8 5,5 26,9 2,, 3,7 3,,9, 65,6 37,2 3, 3,3 33,5 9, 5,7 26,6 7,9, 2,8 3,,3 7, 39,8 25,7 8, 286, 3,2 22,,3 7,7,2,,,9, 2,9 29, 8, 3,5 7, 6,2 8,7 9,8 6,,,,5 3, 2,9 8,2 7,9 3, 7,2 2, 73,8 38, 25,5,2 5,5,5 2,5,,7 36,9 2, 355, Förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggningar varav Stationer varav Verkstäder varav Projektfastigheter varav Mindre stationer 3 277, 92,9 2 33,8 85,9 3 68,2 7,9 2,7 239,7 3 277, 92,9 2 33,8 85,9 3 68,2 7,9 2,7 239,7 3 37,8 89,3 2 2,8 226,2 Övriga tillgångar Summa tillgångar 79, 8 38, 67, 7 67,6 79, 8 38, 67, 7 67,6 682, 7 868, Tillgångar per affärsområde J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
7 Resultaträkning moderbolaget Juli sep Juli sep Okt sep Helår Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader Driftöverskott Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag Central administration Utvecklingskostnader Rörelseresultat, 29,6, 38,5 85, 7,2 28, 2, 2,7 3,3 3,2 6,8 3,,5 6,6 28,2 8, 2, 35,5 5,9 5,7 7,8 3,5,3 36,8,7 7,7 3, 9, 87, 2, 2,7 3,7 7,6 29,7 88,8,6 6,6 32,6 2, 3, Finansiella poster Resultat från andra investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster 23,9 72, 8, 5,9,3 2,2 25,8 3,3 23, 8,8 25, 6,6 6,3 8,5 3, 3,9 3,9 287,8 3,7 229,6 5,5 2,8,3 285, 3,7 283,,7 3,7 Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat 5,9 5,6 33,9 3,2 23, 3,5 72,8 85, 6,3 2,5,9,7 3,9 2,,9 3, 2,8 2,8 26,,2 3,7 76,3 8,3 39,7 8,6 2,3 2,7 7,9 2,8 9,9 Resultat per aktie (SEK) Genomsnittligt antal aktier J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
8 Balansräkning moderbolaget -9-3 -9-3 -2-3 Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar 6,2,6 65,8,3 5,9 7,2,3 5, 6,7 Uppskjuten skattefordran Övriga finansiella tillgångar Summa finansiella anläggningstillgångar,8 8 928,3 9 73, 7,3 8 58,7 8 69, 78,7 8 58,2 8 696,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar 8,2 62, 52,3 9 68,2 332,6 7,9 3,5 9 77,7 27,6 3,3 278,9 9 22,5 Eget kapital Moderbolaget eget kapital Summa eget kapital 59, 59, 9, 9, 97,2 97,2 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder Summa långfristiga skulder 33, 33, 3 6, 3 6, 3 793, 3 793, Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 728,8 3 728,8 9 68,2 6,9 3 826, 28,3 9 77,7 663,5 3 68,8 282,3 9 22,5 Tillgångar Anläggningstillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
9 Övrigt ORGANISATION Per den 3 september var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB (publ), tillika koncernen, 7 (9 vid årsskiftet). Ökningen är ett led i satsningen på nya tjänster och investeringar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Inga förändringar bedöms ha skett av Jernhusens risker och osäkerhetsfaktorer och dessa beskrivs i års årsredovisning på sidorna 2 22 och 5 55. Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se års årsredovisning sid 75 not 3 för vidare information. PROGNOS Rörelseresultatet prognostiseras för att bli i nivå med. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Den oktober förvärvades Centralhuset i Göteborg, som ligger i direkt anslutning till Centralstationen, med tillträde i november. Jernhusen kommer att samordna förvaltningen och utvecklingen av de två fastigheterna som redan idag upplevs som en enhet av resenärerna. Den 8 oktober tecknade mediekoncernen Schibsted ett hyreskontrakt på kvm i Kungsbrohuset. Inflyttning sker i december 2. Den 2 oktober tecknade Jernhusen avtal med Alecta om försäljning av marken under World Trade Center för 6. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 3 Delårsrapportering. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reportings Standards (IFRS). IFRS i denna delårsrapport innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med januari. IFRS 8 Rörelsesegment: Implementeringen av denna standard har inte haft någon effekt på koncernens finansiella ställning och har inte gett upphov till några andra segment än de som rapporteras som primära enligt IAS. Informationen om segment visas på sid 6 inklusive omarbetade jämförelsetal. IAS Utformning av finansiella rapporter (omarbetad): Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad): Koncernen aktiverar redan alla lånekostnader av detta slag, varför förändringen inte får någon effekt. IAS 28 Innehav i intresseföretag: Koncernen redovisar resultat från andelar i intresseföretag efter skatt under finansiella poster. KALENDARIUM Bokslutskommuniké 2 februari 2 Årsredovisning mars 2 Årsstämma 22 april 2 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida www.jernhusen.se Frågor besvaras av Per Berggren, vd, och Anders Bäck, vice vd/ekonomidirektör, telefon 8 626 Stockholm den 22 oktober Per Berggren Verkställande direktör J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
2 Granskningsberättelse Till styrelsen i Jernhusen AB (publ) org nr 55658-227 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Jernhusen AB (publ) avseende perioden -- -93. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 3 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 3 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 22 oktober Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9 Ernst & Young AB Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
2 Definitioner Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande nettolåneskuld i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTNETTO Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministration. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. FASTIGHETSINTÄKTER Hyresintäkter och media samt övriga intäkter. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade. SJÄLVFINANSIERINGSGRAD Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med kassaflöde från investeringsverksamheten. IFRS International Financial Reporting Standards. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande nettolåneskuld dividerat med eget kapital vid periodens utgång. JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastig heterna är exkluderade. Utvecklingsfastig heterna är exkluderade. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritets intressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc. TOTALAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive på gående arbeten. NETTOUTHYRNING Nettot av årshyran för omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA INTÄKTER Intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning, förvaringsboxar, taxiangöring och toaletter. J ERN H U S EN DE L ÅR S RA P P ORT J AN U AR I S E P TEM B ER 2 9
Stockholm Jernhusen AB (publ) Box 52 3 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 8 Org.nr. 55658-227 Gävle Jernhusen Muréngatan 82 5 Gävle Göteborg Jernhusen Box 25 5 2 Göteborg Besök: Drottningtorget 5 Kiruna Jernhusen Bangårdsvägen 3 98 3 Kiruna Malmö Jernhusen Box 58 2 25 Malmö Besök: Centralstationen Norrköping Jernhusen N. Promenaden 9 62 22 Norrköping Solna Jernhusen Växlarevägen 29 7 63 Solna Sundsvall Jernhusen Box 73 85 2 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Västerås Jernhusen Sigurdsgatan 33 B 72 3 Västerås Växjö Jernhusen S. Järnvägsgatan A 352 3 Växjö Örebro Jernhusen Box 5 7 5 Örebro Besök: Grev Rosengatan Telefon: 8-626 E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm. www.jernhusen.se