STENDÖRREN NASDAQ OMX First North Stabil utveckling i Q2 Stark balansräkning bådar gott Mindre estimatrevideringar Stabil utveckling i Q2. Stendörren redovisade hyresintäkter om 112 MSEK (16) och ett driftnetto om 79 MSEK (74) för det andra kvartalet. Vi hade räknat med 114 MSEK respektive 81 MSEK och utfallet var således i linje med förväntan. Överskottsgraden stärktes 7 bp till 7,5% (69,8) gentemot vår prognos om 71%. Förvaltningsresultatet uppgick till 39 MSEK (37) gentemot vår förväntan om 46 MSEK. Under kvartalet har dock 3 MSEK i EO-kostnader uppkommit i samband med bolagets kommande listbyte och således blev det justerade förvaltningsresultatet 42 MSEK. Därutöver hade vi räknat med en något lägre genomsnittsränta under kvartalet vilket förklarar resterande avvikelse. Vi fick inte se ytterligare yield-kompression vilket indikerar en marknad i balans och de orealiserade värdeförändringarna var 61 MSEK (427). Investeringar i befintligt fastighetsbestånd steg relativt kraftigt till 112 MSEK (39) och vår bedömning är att Stendörren ser god ROI som bör leda till högre hyresnivåer framgent. Därutöver ser bolaget fortsatt högt efterfrågetryck och vid omförhandlade respektive nyförhandlade kontrakt tecknas en väsentligt högre snitthyra. Stark balansräkning bådar gott. Stendörrens säkerställda belåningsgrad var vid periodens slut 45% och bolaget ser utrymme för ytterligare 1 MSEK i fastighetsförvärv. Därutöver genomförde bolaget ännu en finansieringsrockad. Halva obligationslånet om 75 MSEK förtidsinlöstes och ett nytt obligationslån om 36 MSEK inom ett rambelopp om 1 MSEK emitterades 1 bp lägre än det föregående, till STIBOR 3m + 4%. Kapitalmarknaden är något bättre för närvarande men visar ändock på att Stendörren ses som mindre riskfyllt idag av investerare på marknaden. Vi bedömer att bolaget även framgent kommer att ha ett relativt högt förvärvstempo och därtill är det rimligt att anta förtidsinlösen av resterande del av obligationen vilket allt annat lika kommer att leda till en förbättrad genomsnittsränta och därmed även medföra lägre räntekostnader. Mindre estimatrevideringar. Vi håller i stort sett våra estimat oförändrade men höjer den förväntade genomsnittsräntan till följd av ett tidigare för lågt antagande. BOLAGSINFORMATION Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena-koncernen är ett fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i Stockholmsregionen. Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 KURS (SEK): 67,25 ##### 217-9-12 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 1 857 1 mån (%) -3,9 Nettoskuld (MSEK) 3 381 3 mån (%) -5,6 Enterprise Value (MSEK) 5 238 12 mån (%) -8,2 Soliditet (%) 34,9 YTD (%) -1,8 Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 75,8 Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 62, Free Float (%) 81, Kortnamn STEF B 215A 216A 217E 218E (MSEK) 356 44 448 469 Driftnetto (MSEK) 247 299 36 326 Förv.res (MSEK) 119 138 149 179 EBT (MSEK) 37 745 236 179 EPS (förv.res. SEK) 4,3 5, 5,4 6,49 EPS SEK 11,21 22,5 6,41 5,84 Tillväxt hyresint (%) nmf 23,6 1,9 4,5 EPS förv.res. tillväxt (%) nmf 16,2 8,1 2,2 Driftnettomarg. (%) 69,2 68, 68,3 69,6 215A 216A 217E 218E EV/ (x) 9,7 1,5 11,9 11,4 EV/Driftnetto (x) 14, 15,5 17,4 16,4 P/E (förv.resultat.) (x) 11,6 13,7 12,5 1,4 P/BV (x),9,9,9,8 P/NAV (x),88,82,77,74 Dir. avkastning (%) 3,2 2,9 3,7 4,2 KURSUTVECKLING 9 85 8 75 7 65 6 216-9-7 216-12-2 217-3-2 217-6-2 217-8-31 STEF B OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Kvalitena AB 19,%,194 37,4% Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,7% 5,4% Altira AB 8,7% 13,8% Lantmännen 7,5% 4,2% LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Seth Lieberman Q3-rapport 217-11-1 VD Fredrik Brodin Q4-rapport 218-2-23 CFO Magnus Sundell Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17E 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E 14 16 17 123 112 112 111 113 22 356 44 448 469 486 Driftkostnader -36-32 -3-42 -4-32 -31-37 -9-11 -141-141 -142-142 Driftnetto 68 74 77 81 72 8 8 75 13 247 299 37 326 344 Central administration -13-12 -14-15 -17-16 -15-14 -2-31 -55-62 -55-57 EBIT 54 62 63 66 55 63 65 61 11 216 244 244 271 287 Finansnetto -27-25 -26-3 -26-23 -22-23 -12-97 -16-94 -92-93 Förvaltningsresultat 27 37 38 36 29 39 42 39-2 119 138 149 179 194 Värdeförändring fastigheter 37 427 82 17 15 61 - - 35 26 653 76 - - Värdeförändring derivatinstr. -4-28 -4 27 15-4 - - - -8-46 11 - - EBT 24 436 116 17 59 96 42 39 33 37 745 236 179 194 Skatt 4-1 -25-15 -15-37 -4-4 -7-61 -136-6 -18-19 Nettoresultat 27 336 91 155 44 6 38 35 26 31 69 177 161 175 EPS e. utsp. (SEK),98 12,17 3,29 5,61 1,59 2,17 1,38 1,26 1,35 11,21 22,5 6,41 5,84 6,33 EPS (förv.res.),98 1,34 1,38 1,3 1,5 1,41 1,54 1,4 -,9 4,3 5, 5,4 6,49 7,3 Tillväxt hyresintäkter Q/Q -2,8% 1,9%,9% 15,% -8,9%,% -,6% 1,4% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y nmf 13% 8% 15% 8% 6% 4% -8% N/A 1518% 24% 2% 5% 4% Just. Driftnetto/Intäkter 65% 7% 72% 66% 64% 71% 72% 67% 58% 69% 68% 68% 7% 71% Just. Förv.res/Intäkter 26% 35% 36% 29% 26% 35% 38% 34% -8% 33% 31% 33% 38% 4% Just. EBT marginal 23% 411% 18% 138% 53% 86% 38% 34% 149% 14% 169% 53% 38% 4% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen -2 13 117 124 161 175 EPS 1,35 11,21 22,5 6,41 5,84 6,33 Förändring rörelsekapital -31-4 -152 5 4 9 Just. EPS 1,35 11,21 22,5 6,41 5,84 6,33 Kassaflöde löpande verksamheten -33 9-35 129 166 184 BVPS 43,1 53,9 74,4 77,9 81,2 84,8 Kassaflöde investeringar -33-79 -215-28 -117-121 CEPS -1,71 3,25-1,27 4,67 5,99 6,66 Fritt kassaflöde -66-619 -25-151 48 62 DPS, 1,6 2, 2,5 2,8 3, Kassaflöde fin. verksamheten 87 637 252 114-44 -77 ROE 6% 27% 34% 8% 7% 8% Nettokassaflöde 22 18 2-37 4-15 Just. ROE 6% 27% 34% 8% 7% 8% Soliditet 36% 3% 34% 35% 36% 37% BALANSRÄKNING MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 2 186 4 889 5 817 5 977 6 95 6 216 Antal A-aktier (m) 2,5 Totala tillgångar 2 289 5 24 5 971 6 126 6 252 6 368 Antal B-aktier (m) 25,1 Eget kapital 819 1 489 2 54 2 151 2 244 2 341 Totalt antal aktier (m) 27,6 +468 121 317 Kassa och bank 32 5 51 14 18 3 www.stendorren.se Nettoskuld 1 313 3 135 3 367 3 485 3 56 3 521 Soliditet Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 5A 114 51 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Q2 217A 217E 218E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 114 112-2% 453 448-1% 475 469-1% Driftnetto 81 8-1% 31 37-1% 331 326-1% Just. EPS 1,66 1,41-15% 5,79 5,4-7% 6,94 6,49-6% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 6 4 14 5% 5 4 35 3 25 12 1 8 4% 3% 2% 3 2 6 1% 2 1 214A 215A 216A 217E 218E 219E 15 1 5 4 2 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 214 215 2 16 217 % -1% -2% Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal NET CAPEX & SKULDSÄTTNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 2% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 67% 14X 15% 1% 5% 65% 63% 61% 59% 12X 1X 8X 6X 4X % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 215 216 217 57% 55% 215A 216A 217E 218E 219E 2X X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto AVKASTNING EGET KAPITAL, R12m & GEOGRAFISK FÖRDELNING RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (ÅR 215) 4% 3% 2% 1% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 215 216 217 ROE Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT FÖRDELNING YTA (AREA) HYRESGÄSTSPLIT 16% 11% 2% 45% Lager/logistik Lätt industri Kontor 11% 6% 3% 2% Coop Sverige Fastigheter AB Silex Microsystems AB Finisar Sweden Retail Övrigt Exploria AB 26% 78% Övriga * Per Q2 217 Remium Nordic AB 4
Renodlat fastighetsbolag Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet. Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 2 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D.Carnegie Co även är huvudägare i Stendörren. Strategi med tre stöttepelare BOLAGSBESKRIVNING Expansivt fastighetsbolag med Stockholm i fokus Stendörren Fastigheter skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm med fokus på fastigheter inom segmenten lager och lätt industri. Stendörren har som mål att skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom sina bolagsaktiviteter och initialt växa kraftigt i samband med detta har bolaget en strategi som grundar sig på tre stöttepelare inom förvärv, förvaltning och utveckling samt ekonomi och finans. Förvärv Sett till förvärv eftersträvar bolaget en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager och lätt industri primärt i Stockholmsregionen med en flexibilitet i sina användningsområden Förvaltning och utveckling Arbeta med förvaltning och förädling i egen regi, långsiktigt och effektivt, samt fokusera på fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete. Eftersträva långa avtal strukturer med välrenommerade hyresgäster Ekonomi och Finans Bibehålla ett fokus på starka och stigande kassaflöden. Agera proaktivt med bolagets kapitalförsörjning för att hålla en balanserad risknivå i verksamheten och vara positionerat för nya förvärv Kostnadseffektiv förvaltning till låg risk och hög direktavkastning Stendörren ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund. Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar. Lager och lätt industri i Stockholmsregionen Stendörrens fokus är även att arbeta med fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete för minskade vakanser, hyreshöjningar, hyresgästanpassningar men även exploatering. Stockholms läns befolkning har ökat med 2 personer under de senaste 5 åren och 4 personer sedan år 2, understött av en kraftig urbaniseringstrend. Under samma period har utbudet av fastigheter inom lätt/lager industri minskat med 6% i huvudsak på grund av konverteringar av de relativt enkla ytorna till annan användning. Med tanke på denna dynamik begränsas vakansrisken och således även den operationella risken i verksamheten, samtidigt underbyggs förutsättningarna för en positiv hyresutveckling medan de relativt enkla ytorna ger en långsiktig option på eventuella förädlingsarbeten. Ökad tillgång till finansiell flexibilitet Bolagets struktur och växande portfölj i kombination med börslistningen skapar möjligheter att bygga en effektivare kapitalstruktur. Bland annat genom att genom att introducera icke säkerställt kapital i finansieringsstrukturen så som preferensaktier eller obligationer. En större portfölj och minskade enskilda hyresgästexponeringar ger också fördelar på banklånemarknaden. Stendörrens finansiella målsättning är en soliditet om minst 35%, en räntetäckningsgrad om 2% och en årlig avkastning på det egna kapitalet om lägst 12%. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5