COLUMNA FASTIGHETER AB (publ) BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2000 KONCERNEN Verksamhet Columna Fastigheter äger och förvaltar fastigheter. Fastighetsbeståndet som huvudsakligen innehåller kommersiella fastigheter är geografiskt koncentrerat till Storstockholm, centrala Bryssel och centrala Rotterdam. I koncernen har under året rörelse bedrivits i, förutom moderbolaget, de helägda dotterföretagen Slagsta Strand KB, och European Real Estate med dotterföretag. Realia AB, Manhattan Center bvba och Oceanview Investments v o f är fastighetsförvaltande intresseföretag. Realia (noterat på OM Stockholms Fondbörs) som äger svenska förvaltningsfastigheter har sitt största fastighetsinnehav i Storstockholm. Manhattan Centers fastigheter är koncentrerade till Bryssel och Oceanviews fastigheter ligger främst i Holland och där koncentrerat till Rotterdam. Intäkter och resultat Hyresintäkterna uppgick till 63,9 (74,0). Minskningen av hyresintäkter och driftnetto i förhållande till föregående år kan i stort hänföras till ombyggnad av delar av den svenska fastigheten till köpcentrat Slagsta Strand. Årets resultat uppgick till -134,7 (120,5) Mkr, vilket motsvarar -13,8 (12,4) öre per aktie. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till -1,4 (50,8) Mkr motsvarande -0,1 (5,2) öre per aktie. Övriga resultatförändringen beror huvudsakligen på nedskrivning av aktierna i Drax Holding -136,7 Mkr förluster vid avyttringar av andelar i intressebolag -25,7 (se nedan Andelar i intresseföretag ) samt att vinster vid försäljning av aktier ingick med 42,8 Mkr i förra årets resultat. Columna Fastigheters andel av de företagsanknutna medlen hos SPP uppgick till 6,9 Mkr varav 5,0 Mkr har redovisats som intäkt i årets resultat. Finansiella poster Finansiella poster uppgick till -146,5 (50,1) Mkr. Nedskrivning av aktier ingår häri med -138,2 (-) Mkr och valutakursförändringar ingår med 12,0 (17,7) Mkr. Finansiell ställning, finansiering och likviditet Eget kapital uppgick till 629,1 (763,9) Mkr och eget kapital per aktie uppgick till 65 (78) öre. Soliditeten uppgick till 43 (53) procent. Räntebärande skulder ökade till 773,4 (610,9) Mkr. Den genomsnittliga upplåningsräntan vid årets slut uppgick till 5,5 (5,3) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 2,5 år. Likvida medel vid årets slut uppgick till 26,7 (126,5) Mkr. Fastighetsbeståndet Columna Fastigheters helägda fastighetsbestånd omfattar cirka 63 000 kvm i Sverige och cirka 27 000 kvm i Belgien. Fastigheternas bokförda värde uppgick till 871,9 Mkr. Externa värderingar som utförts i slutet av året utvisar att fastighetsbeståndet har ett bedömt marknadsvärde som marginellt överstiger bokfört värde. Årets investeringar i fastigheter uppgick till 192 Mkr. Huvudsakligen avser det fastigheten i Botkyrka kommun där delar av fastigheten omvandlats från gymnasieskola till köpcentrat Slagsta Strand omfattande drygt 15 000 kvm. Vid invigningen den 19 oktober var köpcentrumdelen fullt uthyrt. Större hyresgäster är Willys som har dagligvaruhandel, Lindex, OnOff, Barnens Hus, Seppälä, Team Sportia, Axelssons, Skokanonen och Dressman. Andelar i intresseföretag Den 5 april avyttrades 2,6 miljoner B-aktier i Realia (före omvänd split) till en köpeskilling om 20,5 mkr. Försäljningen medförde en koncernmässig förlust om 6,6 Mkr och en vinst i moderbolaget om 0,8 Mkr.
Samma dag avyttrades samtliga aktier i intresseföretaget Criterion Properties till Controlco BV till en köpeskilling om 34,6 Mkr vilket översteg aktuell börskurs. Försäljningen medförde en koncernmässig förlust om 7,6 Mkr och en vinst i moderbolaget om 1,1 Mkr. Den 15 april förvärvades i enlighet med ett tidigare avtal 886 710 A-aktier i Realia AB i utbyte mot 1 773 420 B-aktier i Realia AB. Bytet medförde en koncernmässig förlust om 5,0 Mkr. Realias apportemission till Alfa Laval i september medförde, som en konsekvens av intressebolagsredovisningen, en koncernmässig förlust hos Columna Fastigheter om 6,4 Mkr. Övriga aktieinnehav Drax Holding Styrelsen beslöt den 2 april dels att lägga ett offentligt bud till samtliga aktieägare i det SBI-noterade venture capitalbolaget Drax Holding AB, dels att förvärva 13,6 miljoner aktier i Drax Holding motsvarande ca 6 procent av kapitalet i målbolaget. Köpeskillingen uppgick till 147,6 Mkr. Motivet för förvärvet uppgavs vara att stärka marknadens tilltro till det samtidigt presenterade budet. Drax Holdings aktieägare erbjöds 17 nyemitterade B-aktier i Columna Fastigheter för 1 aktie i Drax Holding. Vidare tillkännagav styrelsen att Columna Fastigheter skulle byta verksamhetsinriktning till IT- relaterad verksamhet. Den 9 maj beslutade styrelsen att dra tillbaka budet på Drax Holding AB efter det att huvudägarna i Columna Fastigheter AB meddelat att de ej längre stödde förslaget om ett bud på Drax Holding. Drax Holding genomförde i november en nyemission som tillförde bolaget ca 60 Mkr med företrädesrätt för aktieägarna i Drax Holding. Columna Fastigheter utnyttjade sin företrädesrätt och förvärvade 4,5 miljoner aktier till en kurs om 1 krona per aktie. Film ViaNet.com I februari offentliggjordes planer på att etablera ett antal utvecklingsföretag för verksamheter i tillväxtbranscherna inom IT och Internetverksamhet som ett nytt självständigt affärsområde där Columna Fastigheters samarbetspartners i första hand skulle bli delägare i bolagen genom apportemissioner varefter Columna Fastigheters aktieägare genom teckningsrätter skulle erbjudas att teckna aktier i de nybildade bolagen. Den 23 oktober tillkännagav styrelsen att Columna Fastigheter skulle återgå till den tidigare huvudinriktning att förvalta och utveckla fastigheter. Den option att teckna 5 procent av aktierna i Film Via Net.com har därför ej utnyttjats. Köpeskillingen för optionen som uppgick till 1,5 Mkr är nedskriven till 0 kronor. Styrelsens sammansättning och verkställande direktörer under år 2000 Under tiden 1 januari - 31 mars bestod styrelsen av Rolf L. Nordström (styrelseordförande), Claus Stenbaeck, Roland Källenfors, Rolf Johansson och Anders Lövgren. Verkställande direktör under denna period var Anders Lövgren. På ordinarie bolagsstämman den 31 mars 2000 nyvaldes Krister Hanner, Jan C Johansson, Göran Westling, Aubrey Glaser och omvaldes Claus H Stenbaek till styrelseledamöter. Krister Hanner, Jan C Johansson och Göran Westling var då även styrelsemedlemmar i Drax Holding AB. Aubrey Glaser var sedan tidigare verkställande direktör för det helägda dotterföretaget European Real Estate. På det konstituerande styrelsemötet den 2 april 2000 utsågs Krister Hanner till ordförande i styrelsen och Christer Bergquist till verkställande direktör. Den 14 augusti hölls extra bolagsstämma och då nyvaldes Björn Edgren, Claes Hedberg, Kjell Sjöström och verkställande direktören Christer Bergquist samt omvaldes Göran Westling till styrelseledamöter. Göran Westling avgick ur styrelsen den 24 oktober och efterträddes av suppleanten Peter Nilsson. 2
Christer Bergquist lämnade sin befattning som verkställande direktör vid årsskiftet 2000/2001. Kent Gravesen tillträde då som verkställande direktör i bolaget. Framtida utveckling Utvecklingsarbete i fastigheterna Botvidsgymnasiet 4-5 ( Slagsta Strand) i Botkyrka och Manhattan Center i Bryssel beräknas fortsätta under år 2001. Resultatdispositioner Koncernens ansamlade förlust uppgick per balansdagen till -52,0 Mkr. Moderbolagets disponibla vinstmedel uppgår enligt balansräkningen till 185,6 Mkr. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen överföres i ny räkning, och att någon utdelning således ej föreslås. Händelser efter rapportperiodens utgång I februari sålde intresseföretaget Oceanview sin största kvarvarande fastighet för ca 300 Mkr. Försäljningen innebär en vinst för Columna Fastigheters del på ca 15 Mkr. Kvarvarande två fastigheter bedöms ha ett marknadsvärde som för Columna fastigheters del understiger bokfört värde med knappt motsvarande belopp. I samband med försäljningen framkom att det föreligger olika uppfattningar mellan Columna Fastigheter och den andra delägaren i Oceanview om innehållet i en av Columna Fastigheter ställd garanti till förmån för den andra delägaren. Om garantin tolkas till Columna Fastigheters nackdel bedömer styrelsen att kostnaden idag skulle uppgå till ca 30 Mkr. Inget belopp har reserverats för detta i bokslutet för år 2000. 3
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2000 1999 Mkr jan-dec jan-dec Hyresintäkter 63,9 74,0 Övriga förvaltningsintäkter 5,9 4,1 Fastighetskostnader -18,8-12,9 Driftnetto 51,0 65,2 Avskrivningar fastigheter -8,4-6,3 Bruttoresultat 42,6 58,9 Administrations- och försäljningskostnader -43,8-31,4 Försäljning fastighet 4,2 - Övriga rörelseintäkter 6,1 2,5 Övriga rörelsekostnader -0,9 - Resultat från andelar i intresseföretag 29,3 47,2 Resultat från avyttring av andelar i intresseföretag -25,7-6,8 Rörelseresultat 11,8 70,4 Nedskrivning aktier -138,2 - Resultat från försäljning av värdepapper - 42,8 Övriga finansiella intäkter 31,8 42,2 Övriga finansiella kostnader -40,1-34,9 Resultat efter finansiella poster -134,7 120,5 Skatt - - Årets resultat -134,7 120,5 KONCERNENS BALANSRÄKNING 2000 1999 Mkr 31 dec 31 dec Fastigheter 871,9 685,1 Andelar i intresseföretag 262,7 322,6 Övriga anläggningstillgångar 259,0 235,0 Övriga omsättningstillgångar 58,6 61,2 Likvida medel 26,7 126,5 Summa tillgångar 1478,9 1430,4 Eget kapital 629,1 763,9 Avsättningar 11,9 13,1 Långfristiga skulder 723,4 610,9 Kortfristiga skulder 114,5 42,5 Summa eget kapital och skulder 1478,9 1430,4 Kassaflödesanalys 2000 1999 Mkr jan-dec jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -1 51 Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 99 Kassaflöde från investeringsverksamheten -201-22 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 63 15 Förändring av likvida medel -99 88 NYCKELTAL 2000 1999 31 dec 31 dec Soliditet, procent 43 53 Kassaflöde, Mkr -1 51 Eget kapital per aktie, öre 65 78 Eget kapital per aktie efter full konvertering, öre 68 81 Resultat per aktie, öre -13,8 12,4 Resultat per aktie efter full konvertering, öre -13,2 11,8 Kassaflöde per aktie, öre -0,1 5,2 För definitioner se årsredovisning för 1999. 4
MODERBOLAGET Rörelseintäkterna uppgick till 7,2 (2,3) Mkr och årets resultat efter skatt uppgick till -107,0 (93,7) Mkr. I periodens resultat ingår nedkrivning av aktier i Drax Holding med -136,7Mkr och valutakursförändringar med 11,4 Mkr. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas. På ordinarie bolagsstämma den 31 mars beslöts att bemyndiga styrelsen att återköpa aktier upp till högst tio procent av totala antalet aktier. Ägarförhållanden Antalet aktieägare i Columna Fastigheter AB uppgick per 2000-12-31 till 134 905 aktieägare vilket var en ökning med 20 181 aktieägare sedan förra årsskiftet. Den 23 mars offentliggjordes att Columna Fastigheters tidigare huvudägare Controlco BV, ett bolag kontrollerat av Rolf L. Nordström, avyttrat 60 miljoner A-aktier i Columna Fastigheter vilket motsvarade 35,2 procent av röstetalet och 6,2 procent av aktiekapitalet. Aktierna ägs av Philip Edner, Claes Hedberg och Peter Nilsson. Controlco BVs innehav efter avyttringen motsvarar 12,3 procent av röstetalet och 2,2 procent av aktiekapitalet. Antalet aktier i Columna Fastigheter AB uppgick vid periodens utgång till 974 928 215 aktier, varav 81 000 000 A-aktier. Nominellt värde per aktie är 0,10 kr. Antalet aktier ökade under perioden med 877 915 B-aktier genom konvertering av konvertibla skuldebrev. Utestående konvertibla skuldebrev uppgår därefter till nominellt cirka 62,8 Mkr, vilka senast i september 2007 kan konverteras till 46 529 492 miljoner B-aktier, och löper med fem procents ränta. INTRESSEFÖRETAGEN Nedan redovisade uppgifter avser hela intresseföretaget. Columna Fastigheters ägarandel framgår nedan. Realia Ägarandelen i Realia vid periodens utgång uppgick till 47,4 procent av rösterna och 25,8 procent av kapitalet. Därutöver äger Columna Fastigheter konvertibla vinstandelsbevis i Realia med ett nominellt värde om 290,8 Mkr. Ägarandelen i Realia skulle efter konvertering av de konvertibla vinstandelsbevisen till B-aktier uppgå till 57,3 procent av rösterna och 44,4 procent av kapitalet. Finansiell information Realia, Mkr (Columna Fastigheters kapitalandel uppgår till 25,8 procent) Resultaträkningar, Mkr 2000 1999 jan-dec jan-dec Hyresintäkter 709 662 Driftnetto 375 341 Resultat avyttring fastigheter 118 58 Periodens resultat 141 125 Balansräkningar 2000-12-31 1999-12-31 Bokfört värde fastigheter 5 047 4 935 Eget kapital 965 813 Balansomslutning 5 224 5 120 Fastighetsarea, kvm 1 095 000 1 066 000 5
Manhattan Center Ägarandelen i Manhattan Center uppgår till 50 procent av röster och kapital. Resterande 50 procent ägs av den amerikanska fonden Apollo Fund II. Bolagets största fastighet, Manhattan Center i Bryssel genomgår en omfattande renovering där kontorsdelen omfattande 24 våningar nu är färdigställd och uthyrd. Finansiell information Manhattan Center, MBEF (Columna Fastigheters kapitalandel uppgår till 50 procent) Resultaträkningar 2000 1999 jan-dec jan-dec Hyresintäkter 196 46 Driftnetto 101 37 Periodens resultat -72 2 Balansräkningar 2000-12-31 1999-12-31 Bokfört värde fastigheter 2 676 2 312 Eget kapital -167-94 Balansomslutning 2 787 2 472 Fastighetsarea, kvm 69 450 69 366 Oceanview Ägarandelen i Oceanview uppgår till 30 procent av röster och kapital. Resterande 70 procent ägs av den amerikanska fonden Oaktree Capital Management LLC. Fastighetsbeståndet består av kommersiella fastigheter i Holland och Tyskland, huvudsakligen belägna i centrala Rotterdam. I januari 2000 avyttrades en fastighet i Rotterdam omfattande 6 087 kvm med en reavinst om 2,4 mkr. Ett hälftenägt bolag som tidigare konsoliderats i Oceanviewkoncernen redovisas nu i bokslutet istället som ett intresseföretag. Finansiell information Oceanview, MNLG (Columna Fastigheters kapitalandel uppgår till 30 procent) Resultaträkningar 2000 1999 jan-dec jan-dec Hyresintäkter 6 13 Driftnetto 4 10 Periodens resultat -2 1 Balansräkningar 2000-12-31 1999-12-31 Bokfört värde fastigheter 81 116 Andelar i intresseföretag 1 - Eget kapital 15 16 Balansomslutning 84 120 Fastighetsarea, kvm 41 508 47 808 6
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Årsredovisning avseende verksamhetsåret 2000 * april 2001 Ordinarie bolagsstämma 14 maj 2001 * Columna Fastigheter AB:s årsredovisning för 2000 publiceras i mitten av april 2001. Den skickas till aktieägare som har mer än 5 000 aktier i bolaget. Årsredovisningen kan beställas genom brev till bolaget under adress Columna Fastigheter AB, Mäster Samuelsgatan 4, 111 44 Stockholm eller via telefon 08-6790590, telefax 08-6790599 eller e-post info@columna.com. Årsredovisningen i dess helhet läggs dessutom ut på Columna Fastigheter AB:s hemsida på Internet:www.columna.com. Stockholm den 28 februari 2001 Styrelsen Ytterligare upplysningar lämnas av vd Kent Gravesen, tel 08-679 05 90. Columna Fastigheter AB (publ), Mäster Samuelsgatan 4, SE-111 44 Stockholm Telefon 08-679 05 90, Telefax 08-679 05 99, e-mail: info@columna.com www.columna.com 7