5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Freke 7, Frekevägen 7, Djursholms-Ekeby, Danderyds kommun Lagfaren ägare Helge Rödén Uppdragsgivare Mäklarfirman Vincent Forssbeck Närvarande vid besiktningen Anders Tjärnvall Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Måndag 2017-09-25 / 2017-0189 Väderlek Växlande ca 13-16 C Byggnaden 1-plans villa med källare och delvis inredd vind uppförd 1938 Övriga byggnader - Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Morän (bedömt) Grundsulor Betonghålsten Trä Trä Puts Betongpannor Vattenburen. Oljepanna och elkassett. Luftvärmepump Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Säljare ej tillgänglig, dödsbo. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. - Avfrostningsvatten från luftvärmepumpens utomhusenhet, som bedöms kunna vara tillverkad år 2011, bör avledas från husgrunden. - Det är viktigt att hålla rent i dagvattenbrunn utanför garage. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Det noterades några små sprickor och en del färg- / putssläpp vilket är vanligt förekommande för äldre byggnader. - Det noterades Platonmatta på gavelgrundmur mot nordväst. Täcklisten glipar delvis mot grundmur och delvis mot Platonmattan vilket ej är enligt tillverkarens anvisningar. - En del skador, betongsläpp och frilagd rostig armering på entrétrappans och betongaltanens undersida. - Betongkonstruktioner som ansluter till byggnaden (entrétrappa och betongaltan) innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar. Fasad - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Det noterades en del sprickor och bomputs. Översyn / renovering av putsfasaden bör utföras.
7 Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas eller okopplade tvåglas. - Fönster är överlag i behov av skrapning, kittning och målning. - Det noterades sprickor i en del fönsterrutor. Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - Yttertaket har stickprovskontrollerats. - Yttertaket är enligt uppgift omlagt ca år 2016. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - Plåtarbeten på yttertaket är i huvudsak äldre. - Nocktätning har inte monterats. - Det noterades glipor mellan skorstenens fotplåt och skorsten, mellan plåt kring taklucka och anslutande takpannor samt mellan nockpannor och anslutande takpannor. Glipor bör åtgärdas. - Lokalt litet hål i plåt kring takluckan. - Överlappningen mellan vindskiveplåt och anslutande takpannor vid gavel mot nordväst är ej fullgod och det bedöms föreligga risk att vatten leds ut på underlagspappen vid gaveln. - Det noterades bristfällig tätning mellan avluftningsrör från expansionskärl och anslutande plåt. - En sprucken nockpanna noterades. - Takpannor är endast till mindre del spikade i randzoner. - En del smärre färgflagning på vindskivor. - Stuprörsomtag är delvis ej korrekt utförda kring stuprör. - En del tegel- och fogskador på skorstenen. - Med anledning av ovanstående brister bör taköversyn utföras.
8 INVÄNDIGT Källare Allmänt - Bygganden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - En del sprickor i betonggolvet noterades. - Ålder och omfattning avseende dränering och fuktisolering av grundmurar är ej känd. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Det noterades en del spår av fuktpåverkan på grundmurar och mellanväggar. - Det noterades eternit i tak i tvättstuga, pannrum och garage. Eternit innehåller asbest. Svale / allrum - Öppen spis finns i utrymmet. - Elcentral finns i utrymmet. - Dörr till tvättstuga tar i karm. - En del rost på avloppsstam.
9 Tvättstuga - Äldre standard med betonggolv och målade väggar. - Golvbrunnen är av plast och utbytt. - Äldre tvättmaskin. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Sprickor i fönsterruta. - Dörr till pannrum tar i karm. - Rostskadad avloppsstam från kök. Utbyte bedöms erfordras. Pannrum - Äldre oljepanna. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Elkassett är tillverkad år 1983. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Varmvattenberedare (55 liter) är tillverkad år 2014. - Oljetanken är besiktigad år 2000. Ny tankbesiktning erfordras. Det noterades olja i glasskål vid oljetankens mätsticka som tyder på otäthet. Viss oljelukt noterades i utrymmet. - Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt) är utbytt. Ålder på avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelspunkt) är ej känd. Matkällare - Röta i ett av trähyllans ben vid grundmurshörn. - En del utfällningar på grundmurar och delvis hög fuktindikation. Snickarrum - Dörr tar i golv. Garage - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Stopp i tvättställsavloppet. - Dörr till svale / allrum tar i golv. Källartrappa - Spår av läckage i tak som bedöms vara beläget under expansionskärl i kallvinden.
10 Bottenvåning Entréhall - Inga speciella noteringar. Sovrum 1 - Sprickor i fönsterruta. - Delvis färgflagning i tak. Garderob 1 - Inga speciella noteringar. Sovrum 2 - Spricka i fönsterruta. Klädkammare - Inga speciella noteringar. Vardagsrum - Luftvärmepumpens inomhusenhet är placerad i utrymmet. - Öppen spis finns i utrymmet. Kök - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- och frysskåp. - Skåpsbotten under diskbänk kan med fördel förses med läckageskydd. - Spricka i fönsterruta. - Större fläck i parkettgolvet. Duschrum - Utrymmet bedöms kunna vara renoverat i slutet av 1990-talet. - Plastmatta på golv och kakel på väggar. - Med hänsyn till bedömt renoveringsår bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - En del rost på wc-avloppet. - Fönstret är ej lämpligt placerat och bör skyddas vid duschning. - Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen.
11 Vind Allmänt - Vinden är delvis inredd. Det noterades att luftspalt mellan vindsinredning och yttertakskonstruktionen delvis är bristfällig. Det noterades en del missfärgningar på yttertaksinbrädningen vid inredd del. Se riskanalys. Hall - Inga speciella noteringar. Sovrum - Utrymmet uppvärms via äldre elradiator. Kallvind - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån / sågspån. - Det noterades missfärgningar / påväxter på yttertaksinbrädningen ned mot takfot. Trolig orsak är kondens och vanligt förekommande i äldre byggnader. - Expansionskärl på vinden är, på grund av risk för uppkomst av läckage, inte lämpligt. Rekommenderas ersättas av tryckkärl i källare. - Missfärgning och delvis något förhöjd fuktindikation på yttertakskonstruktionen nedanför takluckan. Takluckan är äldre och inte utbytt i samband med takomläggningen. Övrigt - Det noterades en del smärre lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Fastigheten berörs, enligt fastighetsutdrag, av servitut avseende ledning m m.
12 RISKANALYS - Avsaknad av eller bristfällig luftspalt mellan vindsinredning och yttertakskonstruktionen innebär risk för uppkomst av fuktrelaterade skador. - Se under vind vid taklucka och expansionskärl samt under yttertak ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2017-09-26 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson