Bokslutskommuniké
Jernhusen i korthet Affärsidé Jernhusen ska utifrån ett kommersiellt perspektiv främja utvecklingen av transportsektorn genom att utveckla, förvalta och äga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. Vision Jernhusen ska vara världsledande på utveckling av stations- och verkstadsområden. Ägarförhållanden Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, verkstäder och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Finansiella mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med motsvarande verksamhet. Soliditet ska vara mellan 35 45 procent, räntetäckningsgrad minst 2,0 gånger samt avkastning på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. Verksamhet Större delen av verksamheten bedrivs i affärsområdena Stationer och Verkstäder. Affärsområdena Projektfastigheter och Mindre stationer, har i uppdrag att utveckla, förvalta och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster både i egna och andras stationsfastigheter. II Jernhusen Bokslutskommuniké
Sammanfattning Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Hyresintäkterna uppgick till 804 (770), en ökning med 4 procent. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 9 procent eller 63. Investeringarna uppgick till 609 (476). Det största projektet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i stadsdelen Västra City i Stockholm. Rörelseresultatet uppgick till 355 (326), en ökning med 9 procent. För jämförbart bestånd ökade rörelseresultatet med 15 procent. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 73 (525). Högre direktavkastningskrav och projektförluster påverkade marknadsvärdet negativt, medan förbättrat driftnetto ökade marknadsvärdet. Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100). Resultat efter finansiella poster för 2009 prognostiseras att bli i nivå med. Den inriktning som presenterades i infrastrukturpropositionen den 30 september ligger väl i linje med Jernhusens strategiska inriktning. Årets resultat efter skatt uppgick till 53 (677) vilket motsvarar 13,20 (169,00) kronor per aktie. Den 15 januari 2009 höll Jernhusen AB extra bolagsstämma där det beslutades att genomföra en fusion mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier. Ekonomisk data Okt dec Okt dec Hyresintäkter 804 770 211 191 Driftöverskott 405 363 85 80 Rörelseresultat 355 326 69 71 Finansiella poster 124 152 42 37 Resultat efter finansiella poster 232 174 28 34 Värdeförändringar 189 559 186 85 Periodens resultat 53 677 93 149 Investeringar i fastigheter 609 476 254 134 Fastighetsförsäljningar 48 1 966 16 363 Vakansgrad hyra, % 4,0 5,6 4,0 5,6 Marknadsvärde fastigheter 7 186 6 698 7 186 6 698 Soliditet, % 39,7 43,1 39,7 43,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,1 2,2 1,9 Avkastning på eget kapital, % 1,7 24,1 1,7 24,1 Jernhusen Bokslutskommuniké 1
Marknad SVENSK EKONOMI Den globala ekonomiska utvecklingen under har varit dramatisk. Under hösten fördjupades den finansiella krisen och världens finansmarknader tvärstannade. Effekterna spreds till den reala ekonomin och konjunkturförsvagningen slog till med stor kraft även i Sverige. Osäkerheten om den framtida utvecklingen är nu osedvanligt stor. Under hösten sänkte såväl den svenska som många andra länders centralbanker räntan kraftigt. Inflationen började falla tillbaka och varslen kom allt tätare. Den svenska ekonomin förväntas följa med i den globala nedgången under 2009. Nedgången på arbetsmarknaden har accelererat de senaste månaderna och arbetslösheten är på väg upp. Ytterligare räntesänkningar och fallande inflation ingår också i förväntningsbilden. INFRASTRUKTUR OCH TRANSPORTER Transportsektorn i allmänhet och järnvägssektorn i synnerhet befinner sig för närvarande i en stor strukturomvandling. Den fortsatta avregleringen kommer medföra nya aktörer, nytt trafikoch underhållsupplägg samt nya tågtyper. Frågan om höghastighetsbanor är högaktuell och utreds för närvarande av en av regeringen utsedd utredningsman. Tillsammans skapar detta ett positivt förändringstryck på den marknad där Jernhusen agerar. Infrastrukturpropositionen Den inriktning som presenterades i infrastrukturpropositionen den 30 september ligger väl i linje med Jernhusens strategiska inriktning. I propositionen lyfts flera aspekter fram som är av stor vikt för Jernhusen, till exempel att förutsättningarna för att utveckla stationer bör stärkas samt att Jernhusen ska medverka till utvecklingen av godstransporter på järnväg. Persontransporter på järnväg Persontransporterna fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Både person- och godstransporterna nådde nya rekordnivåer under. Under åren 2001 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 19 procent. Till och med kvartal 3 var ökningen 8 procent jämfört med samma period föregående år. Persontrafikens ökning beror på bättre utbud, lägre priser, ökad tågpendling och ett ökat miljömedvetande. Detta talar för ökande resandeströmmar i framtiden som därmed påverkar hyresnivåerna på stationsfastigheter positivt. Idag besöker cirka 500 000 människor dagligen Jernhusens stationer. Godstransporter på järnväg Enligt SIKA (Statens institut för kommunikationsanalys) ökade även godstransporter på järnväg med 19 procent mellan 2001 och. Uppgången fortsatte även under och fram till och med kvartal 3 var ökningen 5 procent jämfört med samma period föregående år. Under 2009 bedöms godstrafiken bli svagare på grund av den ekonomiska utvecklingen. Miljarder tonkilometer 25 24 23 22 21 20 19 18 2001 Transporterad godsmängd och persontransporter med järnväg i Sverige 2002 Tonkilometer 2003 2004 FASTIGHETSMARKNADEN Den internationella konjunkturnedgången blev allt mer tydlig på den svenska fastighetsmarknaden under andra delen av. Effekten av höstens finansoro har varit att bankerna krävt högre insats av eget kapital vid fastighets- och bolagsförvärv, vilket har minskat konkurrensen för många försäljningsobjekt. Samtidigt har transaktionerna på fastighetsmarknaden tagit längre tid att genomföra. Trenden blev särskilt märkbar vid försäljningen av Vasakronan som förvärvades av AP Fastigheter i början av juli. Effekten av påverkan på avkastningskraven är något oklar eftersom få transaktioner har nått ett avslut. Det är dock tydligt att avkastningskraven har ökat på de flesta delmarknader. Avkastningskraven på Jernhusens fastigheter är starkt beroende av person- och godstransporter på järnväg då detta direkt påverkar efterfrågan på lokaler och fastigheternas riskpremie. HYRESMARKNADEN Efterfrågan på kommersiella lokaler under året har varit fortsatt hög i framförallt storstadsregionerna, men avtagande under sista halvåret. Jernhusen tror på en dämpad men relativt god utveckling under hela 2009 i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, medan vakanserna på mindre orter bedöms öka. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler i verkstadsfastigheter och godsterminaler är beroende av järnvägens person- och godstransporter, vilka utvecklats starkt. Trots en viss inbromsning på hyresmarknaden för traditionella kommersiella fastigheter tror Jernhusen på en god utveckling för stations- och verkstadsfastigheter samt godsterminaler. 2005 Personkilometer 2006 Miljarder personkilometer Källa: SIKA 12 10 8 6 4 2 0 2 Jernhusen Bokslutskommuniké
SEK/kvm 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 2000 2001 Ekonomisk vakans 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 2000 2002 Hyra kontor CBD 2003 2004 2005 2006 Stockholm Göteborg Malmö 2001 Vakansgrad kontor CBD 2002 2003 2004 2005 2006 Stockholm Göteborg Malmö 2009 Källa: Newsec 2009 Källa: Newsec Kontor Ett begränsat utbud av kontorslokaler i kombination med ökad efterfrågan i framförallt storstadsregionerna har bidragit till högre hyror under. Störst är ökningen på lokaler med något lägre standard i CBD (Central Business District) samt samtliga lokaler i övriga innerstadsområden. I Stockholm utgörs en stor del av uthyrningsvolymen lokaler i det nybyggda segmentet. Utvecklingen har motiverat flera fastighetsbolag att utveckla och modernisera flera äldre kontorsfastigheter. Bland annat bygger Jernhusen det miljösmarta och moderna Kungsbrohuset i Stockholm samt utvecklar och totalrenoverar Centralhuset i Sundbyberg. Under 2009 bedöms hyresnivåerna stabiliseras på nuvarande nivåer. I Göteborg har nyproduktionen varit låg under de senaste åren vilket även under har fortsatt bidra till att driva upp hyresnivåerna. Under har cirka 30 000 kvm moderna kontorsytor färdigställts. Moderniseringen av kontorsstocken bedöms bidra till en gynnsam och fortsatt god men avtagande utveckling av topphyresnivåerna. Malmö är en av de starkaste tillväxtregionerna i Sverige och efterfrågan på lokaler är mycket hög. Framförallt efterfrågas moderna och centralt belägna lokaler, vilket har inneburit en positiv utveckling av hyresnivåer och vakanser i området. Under har utbudet på den totala kontorsstocken överstigit efterfrågan, vilket lett till något ökande vakanser. Butiker Konjunkturinstitutets konfidensindikator visar hushållens allt mer dämpade stämningsläge avseende bland annat den svenska ekonomin i dagsläget. Index ligger på en nivå under det historiska genomsnittet och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. I storstadsregionerna finns en fortsatt tro på konsumtionstillväxt men det finns en risk för överetablering av köpcentrum och butiker. Jernhusens stationsfastigheters utbud är mindre konjunkturkänslig än till exempel det utbud som finns i köpcentrum och gallerior. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande nivåer under 2009. Verkstäder Operatörer både inom person- och godstransportsektorn har ersatt den äldre fordonsparken med moderna tågset. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare. Tillsammans med ökad person- och godstrafik, skapar detta en stark efterfrågan på Jernhusens verkstäder. Branschen spår att denna utveckling kommer att fortsätta, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar på sikt. Hyresnivåerna för moderna trafiknära verkstäder är stabila Jernhusen Bokslutskommuniké 3
Resultaträkning koncernen Okt dec Okt dec Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 803,5 769,9 210,3 190,8 Fastighetskostnader Driftkostnader 255,5 268,2 79,2 66,7 Underhåll 35,0 35,8 13,9 11,3 Fastighetsskatt 7,9 12,5 2,0 1,9 Fastighetsadministration 100,4 90,9 30,3 31,1 Summa fastighetskostnader 398,8 407,4 125,4 111,0 Driftöverskott 404,7 362,5 84,9 79,8 Central administration 36,9 34,8 11,2 8,6 Utvecklingskostnader 12,4 2,2 4,3 0,2 Rörelseresultat 355,4 325,5 69,4 71,0 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 17,4 3,7 10,7 1,2 Ränteintäkter och liknande resultatposter 55,6 7,7 8,6 0,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 161,8 163,2 39,9 38,9 Summa finansiella poster 123,6 151,8 42,0 37,0 Resultat efter finansiella poster 231,8 173,7 27,4 34,0 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 0,1 10,5 0,5 9,8 Fastigheter, orealiserade 72,6 514,7 76,4 72,9 Finansiella instrument, realiserade 0,4 Finansiella instrument, orealiserade 117,4 34,2 110,2 2,5 Summa värdeförändringar 189,5 559,4 186,1 85,2 Resultat före skatt 42,3 733,1 158,7 119,2 Aktuell skatt 8,7 1,3 4,4 0,6 Uppskjuten skatt 1) 2,2 55,3 61,7 29,1 PERIODENS RESULTAT 53,2 676,5 92,6 148,9 Moderbolagets aktieägares andel 52,9 676,1 92,6 148,8 Minoritetens andel av periodens resultat 0,3 0,4 0,0 0,1 Resultat per aktie (SEK) 13,20 169,00 23,20 37,20 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 1) Se tabell på sid 7 Jämförbart bestånd 1) Okt dec Okt dec Hyresintäkter 791,2 728,1 203,3 197,3 Fastighetskostnader 385,6 380,6 80,5 101,2 Driftöverskott 405,6 347,4 122,8 96,1 Rörelseresultat 356,3 310,4 107,3 87,3 1) De högre hyresintäkterna om 63 beror främst på ökade intäkter från kringtjänster (bagageboxar och parkering), indexhöjning, infrastrukturförvaltning samt lägre vakanser. 4 Jernhusen Bokslutskommuniké
Kommentar till resultaträkning koncernen HYRESINTÄKTER I hyresintäkter ingår bashyra, index, vidarefakturering av media samt kringtjänster (bagageboxar och parkering). Hyresintäkterna uppgick till 804 (770), en ökning med 34. För jämförbart fastighetsbestånd uppgick hyresintäkterna till 791 (728) en ökning med 63, främst på grund av högre intäkter från kringtjänster, indexhöjning, infrastrukturförvaltning samt lägre vakanser. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 december uppgick till 678 (641) och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,1 (2,4) år. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden uppgick till 4,0 (5,6) procent vid årsskiftet. Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 12,7 (15,3) procent. NETTOUTHYRNING Under året nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 25. Hyreskontrakt har omförhandlats och förlängts till ett värde om 106, vilket resulterade i en ökning om 3 eller 3 procent exklusive index. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till 13. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 15. För utvecklingsfastigheter nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 16. Värdet av uppsagda kontrakt uppgick till 14. Nettouthyrningen för utvecklingsfastigheter blev därmed 2. Hyrestillväxt Kontrakterad årshyra 1) 665 621 Redovisad årshyra 653 601 Hyrestillväxt 12 20 Hyrestillväxt, % 2 3 1) Innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår. Förfalloår Förfallostruktur på hyreskontrakten Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra Andel av årshyra 2009 1 341 241 095 269,8 41% 2010 658 171 160 160,7 24% 2011 343 68 665 90,1 14% 2012 143 96 845 75,6 11% 2013 37 21 473 28,5 4% 2014 9 43 255 9,6 1% 2015 26 18 928 31,2 5% Totalt 2 557 622 421 665,5 1) 100% 1) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår. De fem största hyresgästerna Hyresvärde fördelat på användning Övriga hyresgäster 48% SJ AB 23% Arrende 4% Restaurang 5% Godsterminal & Lager 6% Verkstad 25% Ar Ho Butik 12% La Euromaint Rail AB 13% Ha Sta Reitan Servicehandel AB 5% Banverket 5% ISS-TraffiCare AB 6% Väntsal 12% Övriga utrymmen* 14% Kontor 22% Öv Ko * I övriga utrymmen ingår biljettautomat, teknikutrymme, p-plats, personalutrymme, reklamplats, garageplats, spåranläggning, tomträtt, sport- och fritidsanläggning och bostad. Ind Jernhusen Bokslutskommuniké 5
Hyresvakansgrad och hyresbortfall Driftöverskott, kvartal % 10 12 12 120 12012 10 10 100 100 8 8 80 8 808 6 6 60 6 606 4 4 40 4 40 4 2 2 20 2 20 2 0 0 2004 2005 2006 0 0 0 2005 2006 Hyresvakansgrad (%) Hyresbortfall, årsbasis () DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 256 (268), en minskning med 12. Minskningen beror främst på avyttrade fastigheter samt en mildare vinter. UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll minskade med 1 och uppgick till 35 (36). FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för året uppgick till 8 (12). Minskningen beror på avyttrade fastigheter samt att fastighetsskatt från tidigare år påverkade kostnaden negativt under. FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 100 (91). Ökningen om 9 beror på satsningar på en utvecklad och förbättrad förvaltning. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 42 och uppgick till 405 (363). Överskottsgraden var 50 (47) procent. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 58. CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 37 (35). UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 12 (2). Ökningen beror på att ett antal projekt har startats för att utveckla stationer för ett ökat kollektivt resande, tillse att fler operatörer får tillgång till strategiskt viktiga verkstäder samt möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg. Projekten kommer på sikt att påverka Jernhusens fastighetsbestånd positivt och ligger i linje med infrastrukturpropositionen. Jernhusen har tillsammans med GreenCargo, SJ, Alstom och Nordiska Investeringsbanken drivit ett projekt som tagit fram ett förslag till etablering av höghastighetståg mellan Stockholm Göteborg och Stockholm Malmö. Regeringen har utsett Gunnar Malm att utreda etableringen av höghastighetståg. FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till 124 ( 152). Trots en högre genomsnittlig ränta, 4,0 procent jämfört med 3,9 procent, förbättrades finansiella poster med 28. Förbättringen beror på försäljningen av Jernhusens andel i Comfort Hotel i World Trade Center i Stockholm, som gav en reavinst om 23, och en lägre genomsnittlig låneskuld under året. Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden skall uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,8 (2,1) gånger. Förklaringen till den högre räntetäckningsgraden 6 Jernhusen Bokslutskommuniké
jämfört med föregående år är en lägre genomsnittlig låneskuld samt ett högre rörelseresultat. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet från och med balansdagen (31 december), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 23 under den närmaste tolvmånadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 38. RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Resultat efter finansiella poster ökade till 232 (174), vilket främst beror på högre intäkter, lägre driftkostnader och förbättrade finansiella poster. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 (10). Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 73 (515), vilket beror på nedanstående faktorer. Driftnettona har förbättrats, vilket ökat marknadsvärdena med 207. Intäkterna på Jernhusens fastigheter har ökat tack vare omförhandling av hyresavtal, indexhöjning samt lägre vakanser. Dessutom har ökade intäkter från kringtjänster på stationerna såsom taxiangöringar, parkering, reklam och förvaringsboxar påverkat driftnettot positivt. Projektvinster har kunnat tas hem i ett flertal stora projekt vartefter de fortlöpt enligt plan, med en värderingseffekt om totalt 118. Bland annat har Jernhusen arbetat aktivt med att skapa byggrätter vid Centralstation Stockholm vilket bedöms ha ökat marknadsvärdet. Dessutom har uppförandet av Kungsbrohuset samt Centralhuset i Sundbyberg bidragit till ökade marknadsvärden. Den planerade grundförstärkningen av Stockholms Centralstation har påverkat marknadsvärdet negativt med 235. Avkastningskraven bedöms ha ökat med i genomsnitt 0,1 procentenheter, vilket har påverkat marknadsvärdet negativt med 163. På vissa av de trafiknära verkstäderna har dock avkastningskraven sjunkit något sedan föregående år på grund av en ökad efterfrågan på lokaler av både hyresgäster och antalet potentiella köpare. Se sid 9 tabell Specifikation av marknadsvärdeförändring. Finansiella instrument Den orealiserade värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under året varit negativ på grund av de kraftiga räntesänkningarna som skett under slutet av året. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens finansiella instrument var 117 (34). SKATT Den 10 december beslutade Sveriges riksdag att sänka bolagsskatten från 28 procent till 26,3 procent. Den nya skattesatsen tillämpas med början inkomståret 2009 och påverkar per 31 december värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder. Dessa har i bokslutet per 31 december omvärderats till den nya skattesatsen. Effekten av omvärderingen uppgick till 19,6. Årets skatt uppgick till 11 ( 57). Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 22 blir ej föremål för beskattning. Av årets skatt utgjorde 9 ( 1) aktuell skatt och 2 ( 56) uppskjuten skatt. Den aktuella skatteintäkten avser främst en effekt av erhållet koncernbidrag från AB Swedcarrier. Skatteberäkning i koncernen Redovisat resultat före skatt 42,3 733,1 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 11,9 204,4 Skatteeffekt av: till följd av ändrad skattesats 19,6 och andra temporära skillnader 2,6 bolagsförsäljning 6,1 145,3 försäljning intresseföretag 2,6 övriga skattemässiga justeringar 0,3 0,1 Summa 10,9 56,6 RESULTAT KVARTAL 4 Hyresintäkterna uppgick till 210 (191). Ökningen förklaras av högre intäkter från kringtjänster. Fastighetskostnaderna uppgick till 125 (111), en ökning med 14. Driftöverskottet uppgick till 85 (80), en ökning med 5. Rörelseresultatet uppgick till 69 (71). Jernhusen Bokslutskommuniké 7
Balansräkning koncernen -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 565,4 6 516,7 Pågående nyanläggningar 620,7 181,1 Maskiner och inventarier 5,7 4,8 Summa materiella anläggningstillgångar 7 191,8 6 702,6 Finansiella anläggningstillgångar 483,0 528,3 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 162,0 79,3 Likvida medel 31,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 193,3 84,3 SUMMA TILLGÅNGAR 7 868,1 7 315,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 112,6 3 143,1 Minoritetsägares andel av eget kapital 8,0 7,7 Summa eget kapital 3 120,6 3 150,8 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 304,0 306,2 Räntebärande låneskulder 3 353,2 2 645,0 Summa långfristiga skulder 3 657,2 2 951,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 689,1 913,1 Ej räntebärande skulder 401,2 300,1 Summa kortfristiga skulder 1 090,3 1 213,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 868,1 7 315,2 8 Jernhusen Bokslutskommuniké
Kommentar till balansräkning koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Per den 31 december ägde Jernhusen 309 fastigheter (336) i 114 kommuner. För att säkerställa värderingen har cirka 79 procent av det internt bedömda totala marknadsvärdet värderats externt, motsvarande 28 fastigheter. Jernhusens bedömda marknadsvärde uppgick till 5 662 medan den externa värderingen uppgick till 5 565 motsvarande 97 eller 2 procent lägre. Det totala marknadsvärdet, inklusive pågående projekt, per 31 december har av Jernhusen bedömts uppgå till 7 186 (6 698). Ökningen av marknadsvärdet beror främst på fastighetsinvesteringar. För jämförbart fastighetsbestånd, dvs exklusive försäljningar och investeringar, har marknadsvärdet minskat med 1,2 (+3,7) procent. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 701 000 (714 000) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Pågående nyanläggningar och projekt Investeringar i fastigheter uppgick till 609 (476). Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på 1 050. Under året uppgick investeringen till 226. I Hagalundsområdet i Solna uppgick årets investering till 27. Investeringen avser lokaler för SJ:s personal. Dessutom har arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset i Sundbyberg fortsatt, med bedömd totalinvestering om 121. Projektering har påbörjats för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalinvestering om 152. I Malmö har uppförande av en ny glashall påbörjats. Investeringen bedöms uppgå till 360 och är ett åtagande i samband med Citytunnelprojektet. I Arenastaden planeras en ny arena, Swedbank Arena, med plats för 50 000 60 000 besökare. Projektet drivs av fem ägare, Jernhusen, Solna Stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet. Specifikation av marknadsvärdeförändring Totalt Antal Marknadsvärde 1 januari 6 697,8 336 Driftnettoeffekt 207,4 Projektvinster 117,5 Grundförstärkning 1) 235,0 Högre direktavkastningskrav 162,5 Delsumma orealiserad värdeförändring 72,6 Investeringar 608,5 Förvärv 0,3 Frånträden 48,1 30 2) Realiserad värdeförändring 0,1 Marknadsvärde 31 december 7 186,1 309 1) Planerad grundförstärkning av Stockholms Centralstation. I samband med grundförstärkningen planeras en modernisering och utveckling av stationen. 2) Under året har 30 fastigheter frånträtts i sin helhet. En fastighet har delats till fyra nya fastigheter. Övriga 15% Gävle 1% Västerås 2% Örebro 3% Malmö 4% Göteborg 13% Marknadsvärde fördelat på kommun Stockholm inkl. Solna och Sundbyberg 62% Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, Årets investering, Återstående investering, Lokalarea, kvm 1) Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 121 42 75 5 400 juni-2009 93 Malmö Malmö C 2) 463 30 327 n/a dec-2010 n/a Solna Hagalundsområdet 49 27 0 3 000 apr- 17 Uppsala Uppsala C 152 21 124 2 400 dec-2010 n/a Stockholm Kungsbrohuset 1 050 226 789 27 000 mars-2010 86 Övriga projekt 263 Totalt 609 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. Jernhusen Bokslutskommuniké 9
Affärsområden Projekt- Mindre Affärsområde 1) Stationer Verkstäder fastigheter stationer Totalt Antal fastigheter 63 67 56 123 309 Hyresvärde, 2) 310 247 65 56 678 Marknadsvärde, 3 038 1 819 2 103 226 7 186 Lokalarea, kvm 3) 137 057 436 491 44 181 83 149 700 878 Vakant lokalarea, kvm 12 320 49 252 107 27 596 89 275 Återstående kontraktstid, år 1,9 2,5 2,5 1,3 2,1 Vakansgrad hyra, % 1,8 4,3 0,5 18,1 4,0 1) Avser endast fastighetsägande affärsområden. 2) Inklusive vakanshyror. 3) Inklusive vakanta ytor, exklusive utvecklingsfastigheter. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar uppgick räntebärande långfristiga fordringar till 450 (485). Posten består till största del av en diskonterad fordran om 400 (391) på bolaget som skall uppföra den nya nationalarenan i Solna och en fordran på Arlandabanan om 49 (54). EGET KAPITAL Eget kapital uppgick till 3 121 (3 151). I april gjordes en utdelning till AB Swedcarrier om 100. SKULDER Uppskjuten skatteskuld Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas på underskottsavdrag samt på skillnaden mellan redovisat värde och skattemässigt värde, så kallade temporära skillnader. I Jernhusen finns huvudsakligen tre poster där det föreligger temporära skillnader. Dessa är förvaltningsfastigheter, el- och räntederivat samt osäkra kundfordringar. Uppskjuten skatteskuld uppgick netto till 304 (306). Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 675 (350). Räntebärande skulder Under andra kvartalet lanserade Jernhusen ett företagscertifikatprogram om 2 000. Intresset för Jernhusens företagscertifikatprogram har varit starkt under året i en turbulent finansmarknad och bolaget har lyckats emittera sina planerade volymer. Under fjärde kvartalet ökade Jernhusen sin andel utestående företagscertifikat med 153 till totalt 1 260. I december säkrade Jernhusen den långfristiga upplåningen genom att ingå ett sexårigt låneavtal. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 4 042 (3 558), varav 76 avser marknadsvärdet för finansiella instrument. Nettolåneskulden var 3 561 (3 063). Den genomsnittliga räntan uppgick till 4,0 (3,9) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 19 (26) månader. Jernhusen hade vid årets utgång ränteswapkontrakt om 1 200 (1 200) och räntecapskontrakt om 600 (900). Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 december var 75 (41). AVKASTNING Avkastning på eget kapital minskade till 1,7 (24,1) procent. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till årets utgång uppgick till 15 procent. SOLIDITET Jernhusens soliditet uppgick till 39,7 (43,1) procent. Minskningen beror främst på utdelning samt ökade investeringar. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till periodens utgång uppgick till 35 procent. Belåningsgraden ökade till 56,3 (53,1) procent av fastighetsvärdet. Finansieringskällor Låneram, Varav utnyttjat, Andel, % Revolverande kreditfacilitet 5 500 1) 2 000 50 Företagscertifikatprogram 2 000 1) 1 260 32 Checkräkningskredit 200 81 2 AB Swedcarrier 582 15 Övriga lån 43 1 Totalt 5 700 3 966 100 1) Låneramen om 5 500 fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. 10 Jernhusen Bokslutskommuniké
Räntebärande skuld, netto Ränteförfallostruktur Belopp, Effektiv ränta, % 6 000 1 år 1) 2 743 3,09 5 000 1 2 år 100 5,39 2 3 år 400 4,22 4 000 3 4 år 200 4,84 4 år 523 4,41 3 000 Totalt 3 966 3,52 2 000 2004 2005 2006 1) Av det belopp som har en förfallostruktur 1 år har Jernhusen säkrat 600 i räntecaps med ett räntetak på 4 5% och en förfallotid på mellan 1 2 år. Räntetaket har inte uppnåtts. Soliditet och belåning Avkastning på eget kapital % % 80 30 70 60 50 25 20 40 30 20 15 10 10 5 0 2005 Soliditet 2006 Belåningsgrad 0 2005 2006 Jernhusen Bokslutskommuniké 11
Kassaflödesanalys koncernen Den löpande verksamheten Rörelseresultat 355,4 325,5 Avskrivningar 2,1 2,2 Finansiella poster 143,6 158,7 Övriga ej likviditetspåverkande poster 2,0 Betald inkomstskatt 9,7 5,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 204,2 172,6 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 0,8 4,9 Förändring av övriga korta fordringar 36,3 152,7 Förändring av leverantörsskulder 51,1 5,2 Förändring av övriga korta skulder 210,2 931,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8,0 1 256,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter 608,5 475,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,3 18,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 48,1 1 966,3 Förvärv av inventarier 1,2 2,1 Avyttring av inventarier 0,4 Investeringar i intressebolag 38,7 Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar 39,8 377,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 560,4 1 092,2 Kassaflöde från den operativa verksamheten 552,4 2 348,8 Finansiering Förändring av lån 640,1 2 317,8 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 38,6 33,5 Utbetald utdelning 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 578,7 2 351,3 PERIODENS KASSAFLÖDE 26,3 2,5 Likvida medel vid periodens början 5,0 7,5 Likvida medel vid periodens slut 31,3 5,0 12 Jernhusen Bokslutskommuniké
Kommentar till kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 204 (173), en förändring med 31. Ökningen beror främst på bättre rörelseresultatet och finansiella poster. Förändring i rörelsekapital minskade kassaflödet till 8 (1 257). Minskningen beror främst på reglering av fordringar och skulder mellan Jernhusen AB och moderbolaget AB Swedcarrier. KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -560 (1 092). Minskningen om 1 652 beror främst på färre avyttrade fastigheter. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 48 (1 966). Under årets tecknades avtal om försäljning av 34 (39) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 41 (1 972) exklusive försäljningskostnader. Under året frånträddes 30 (49) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 48 (1 966) exklusive försäljningskostnader. KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 579 ( 2 351). Under året har Jernhusen tagit upp lån om 640, vilka har används till investeringar. Investeringar och förvärv 300 240 180 120 Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal 60 0 2004 2005 2006 Jernhusen Bokslutskommuniké 13
Eget kapital koncernen FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 1 JANUARI 31 DECEMBER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserat Övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget Aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital Ingående eget kapital -01-01 400,0 1 887,0 180,0 2 467,0 7,3 2 474,3 Resultat januari december 676,1 676,1 0,4 676,5 Eget kapital -12-31 400,0 1 887,0 856,1 3 143,1 7,7 3 150,8 Erhållet koncernbidrag 1) 16,6 16,6 16,6 Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Resultat januari december 52,9 52,9 0,3 53,2 Eget kapital -12-31 400,0 1 887,0 825,6 3 112,6 8,0 3 120,6 1) Erhållet koncernbidrag från AB Swedcarrier. I förslaget till utdelning har hänsyn tagits till koncernbidraget. Nyckeltal koncernen Okt dec Okt dec FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER Lokalarea, m 2 701 000 714 000 701 000 714 000 Marknadsvärde 7 186 6 698 7 186 6 698 Investeringar 609 476 254 152 Fastighetsförsäljningar 48 1 966 16 363 Överskottsgrad, % 50,4 47,1 40,4 42,5 Direktavkastning, % 6,2 5,4 6,2 5,4 Totalavkastning, % 5,1 13,1 5,1 13,1 Vakansgrad area, % 12,7 1) 15,3 1) 12,7 1) 15,3 1) Vakansgrad hyra, % 4,0 1) 5,6 1) 4,0 1) 5,6 1) FINANSRELATERADE UPPGIFTER Soliditet,% 39,7 43,1 39,7 43,1 Räntebärande låneskuld netto 3 561 3 063 3 561 3 063 Belåningsgrad, % 56,3 53,1 56,3 53,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,1 1,3 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,1 2,2 1,9 Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,9 3,7 4,4 Räntebindningstid, mån 19 26 19 26 Avkastning på eget kapital, % 1,7 24,1 1,7 24,1 1) Exklusive utvecklingsfastigheter. 14 Jernhusen Bokslutskommuniké
Övrigt ORGANISATION Under året har antalet anställda ökat från 101 till 119 som ett led i satsningen på en utvecklad och förbättrad förvaltning. Strategiskt viktiga rekryteringar kan nämnas: Amir El-Sayed tillträdde tjänsten som affärsområdeschef för Mindre stationer den 22 februari. Yvonne Hendele tillträdde tjänsten som marknadsområdeschef för Stockholm den 2 juni inom affärsområde Stationer. Eva Burén har rekryterats som ny kommunikationschef och tillträdde den 4 augusti. Olle Huusko tillträdde den 26 augusti tjänsten som ansvarig för det nya produktområdet Godsterminaler inom affärsområde Verkstäder. Det nya produktområdet kommer att möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg. Ulrika Frisk har rekryterats som ny HR-chef och påbörjar sin anställning den 1 mars 2009 efter Torkel Bengtsson som lämnade bolaget vid årsskiftet. Per den 31 december var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB, tillika koncernen, 119 (101). MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för året uppgick till 174 (160) och resultatet efter finansiella poster var 44 (463). Det lägre resultatet beror främst på högre realisationsvinst föregående år i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning. Räntebärande skulder var 4 456 (3 495). Vid årets utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200) varav 81 (43) var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (1). RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Jernhusens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i års årsredovisning på sidorna 20 22 och 49. Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. De ökade direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden vägs delvis upp av förbättrade marknadsförutsättningar till följd av ökade järnvägstransporter. Se vidare marknadsavsnittet sid 4. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se års årsredovisning sid 70 not 3 för vidare information. UTDELNING Styrelsen i Jernhusen AB föreslår årsstämman en utdelning om 100 (100). PROGNOS 2009 Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2009 att bli i nivå med. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier höll extra bolagsstämma den 15 januari 2009 där det beslutades att genomföra en omvänd fusion mellan bolagen. Efter att fusionen har genomförts, vilket kommer att ske under våren 2009, kommer eget kapital i Jernhusen att stärkas med drygt 500. Det ekonomiska tillskottet kommer att användas till utveckling av Jernhusens fastighetsbestånd för att öka kollektivtrafiken och transporterna på järnväg. Efter fusionen kommer Jernhusen AB (publ) att bli direktägt av staten. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Bokslutskommunikén har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reportings Standards (IFRS). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:1 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. KALENDARIUM Årsredovisning och hållbarhetsredovisning mars 2009 Delårsrapport jan mars 2009 22 april 2009 Halvårsrapport 2009 23 juli 2009 Delårsrapport jan sept 2009 22 oktober 2009 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida www.jernhusen.se ÅRSSTÄMMA Årsstämma kommer att hållas den 22 april 2009 i Stockholm och är öppen för allmänheten. Anmälan till årsstämman kan göras på www.jernhusen.se under mars månad. Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, vvd/ ekonomidirektör, telefon 08 410 626 00. Stockholm den 27 januari 2009 Per Berggren Verkställande direktör Bokslutskommunikén har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Jernhusen Bokslutskommuniké 15
Driftöverskott per affärsområde Okt dec Okt dec Stationer Hyresintäkter 394,6 366,4 101,1 102,6 Fastighetskostnader 202,9 187,1 64,0 56,1 Driftöverskott 191,7 179,3 37,1 46,5 Verkstäder Hyresintäkter 289,9 261,0 78,3 67,2 Fastighetskostnader 129,4 115,6 39,5 30,2 Driftöverskott 160,5 145,4 39,0 37,0 Projektfastigheter Hyresintäkter 62,9 87,2 15,8 17,3 Fastighetskostnader 12,6 35,0 4,3 6,2 Driftöverskott 50,3 52,2 11,5 11,1 Mindre Stationer Hyresintäkter 55,1 59,9 13,2 14,7 Fastighetskostnader 48,0 54,6 15,5 15,1 Driftöverskott 7,1 5,3 2,3 0,4 SRAB (Svenska reseterminaler AB) Hyresintäkter 93,7 83,3 24,8 16,3 Fastighetskostnader 93,8 92,3 22,7 23,7 Driftöverskott 0,1 9,0 2,1 7,4 Koncernjusteringar Hyresintäkter 92,7 87,9 22,8 23,7 Fastighetskostnader 87,9 77,3 20,8 19,9 Driftöverskott 4,8 10,6 2,0 3,8 Koncernen totalt Hyresintäkter 803,5 769,9 210,4 194,4 Fastighetskostnader 398,8 407,3 125,2 111,4 Driftöverskott 404,7 362,6 85,2 83,0 16 Jernhusen Bokslutskommuniké
Resultaträkning moderbolaget Okt dec Okt dec Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 174,2 159,5 44,6 47,1 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader 188,8 176,2 58,7 53,6 Driftöverskott 14,6 16,7 14,1 6,5 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 16,6 521,2 235,4 Central administration 32,6 34,7 4,4 8,6 Utvecklingskostnader 12,4 2,3 4,4 0,3 Rörelseresultat 43,0 467,5 22,9 220,0 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1,3 Ränteintäkter och liknande resultatposter 285,1 238,6 263,9 228,1 Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar 3,7 3,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 283,4 243,1 157,6 115,7 Summa finansiella poster 0,7 4,5 102,6 112,4 Resultat före skatt 43,7 463,0 79,7 332,4 Aktuell skatt 76,3 15,4 41,8 3,7 Uppskjuten skatt 80,3 0,5 7,5 30,9 PERIODENS RESULTAT 39,7 478,9 45,4 305,2 Resultat per aktie (SEK) 9,90 119,70 11,40 76,30 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Jernhusen Bokslutskommuniké 17
Balansräkning moderbolaget -12-31 -12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Pågående arbeten 41,3 14,2 Maskiner och inventarier 5,4 6,2 Summa materiella anläggningstillgångar 46,7 20,4 Uppskjuten skattefordran 178,7 98,4 Övriga finansiella tillgångar 8 518,2 7 641,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 696,9 7 740,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 247,6 151,3 Likvida medel 31,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 278,9 156,3 SUMMA TILLGÅNGAR 9 022,5 7 916,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital Moderbolaget eget kapital 947,2 1 283,0 Summa eget kapital 947,2 1 283,0 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 3 793,0 2 600,0 Summa långfristiga skulder 3 793,0 2 600,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 663,5 894,6 Ej räntebärande skulder 3 618,8 3 139,1 Summa kortfristiga skulder 4 282,3 4 033,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 022,5 7 916,7 18 Jernhusen Bokslutskommuniké
Jernhusen Bokslutskommuniké 19
Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministrationskostnader. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. TOTALAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. IFRS International Financial Reporting Standards ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. 20 Jernhusen Bokslutskommuniké
Jernhusen Bokslutskommuniké 19
STOCKHOLM GÄVLE GÖTEBORG KIRUNA MALMÖ NORRKÖPING SOLNA SUNDSVALL VÄSTERÅS VÄXJÖ ÖREBRO Jernhusen AB (publ) Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Org.nr. 556584-2027 Jernhusen Muréngatan 1 802 51 Gävle Jernhusen Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Jernhusen Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Jernhusen Växlarevägen 29 170 63 Solna Jernhusen Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Jernhusen Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefon: 08-410 626 00 E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm. www.jernhusen.se