DelåRSRAppoRt januari mars 2014

Transkript

1 DelåRSRAppoRt januari mars 2014 DelåRSRAppoRt januari mars 2014 FöRStA kvartalet (JAn mars 2014)* Hyresintäkterna uppgick till 21,2 mkr (n.a.) Driftsnettot uppgick till 7,5 mkr (n.a.) resultatet efter skatt uppgick till 26,2 mkr (n.a.) Vinst per aktie uppgick till 0,97 kr väsentliga händelser under kvartalet Den 11 februari offentliggjordes att Peraxel sundström utsetts till CFO i D. Carnegie & Co Den 27 februari fullföljdes förvärvet av fastighetsportfölj om cirka 3 miljarder kronor Extra bolagsstämma hölls den 17 mars 2014 Erbjudande av Baktier inför notering på nasdaq OmX First north genomfördes mellan 27 mars och 8 april väsentliga händelser efter kvartalet D. Carnegie & Co:s erbjudande av aktier övertecknades, bolaget tillförs 600 miljoner kronor handel på nasdaq OmX First north inleddes 9 april Den 16 april offentliggjordes att D. Carnegie & Co och HBs ii inlett förhandlingar avseende sammanslagning av sina fastighetsbestånd Den 28 april förvärvade D. Carnegie & Co två fastigheter av HsB stockholm Den 12 maj offentliggjordes att hela övertilldelningsoptionen i samband med bolagets notering nyttjats bolaget tillförs 90 miljoner kronor *Fastigheterna förvärvades per 27 februari 2014 nyckeltal Hyresintäkter, mkr Första kvartalet helår 21,2 Förvaltningsresultat, mkr 1,2 resultat efter skatt, mkr 26,2 0,2 2,7 resultat efter skatt per aktie, sek 0, Eget kapital per aktie, sek marknadsvärde förvaltningsfastigheter, mkr 1 Första kvartalet 2014 D. Carnegie & Co (publ)

2 januari mars 2014 Delårsrapport Kommentar från VD D. Carnegie & Co renodlat bostadsbolag med sikte på fortsatt tillväxt Det första kvartalet 2014 har varit synnerligen händelserikt för D. Carnegie & Co. Efter en lång tids arbete genomfördes slutligen den affär som gav bolaget en ny verksamhetsinriktning och början på en ny spännande fas. Den 27 februari förvärvade vi ett fastighetsbestånd till ett värde av cirka 3 miljarder kronor från Stendörren. Denna rapport innefattar därmed endast en månad (mars) med operativ verksamhet. I samband med förvärvet blev vi ett bolag med tydlig inriktning på bostäder och ett attraktivt fastighetsbestånd. Siktet är från start inställt på förvärv av nya fastigheter, men också förädling av befintligt bestånd samt utveckling av intressanta projekt de tre grundbultarna i vår affärsidé. Själva fastigheterna är strategiskt belägna, i så kallade miljonprogramområden, och efterfrågan på dessa bostäder har ökat i takt med bostadsbristen. Vi känner ett starkt engagemang för att bidra till en gynnsam utveckling av dessa områden, samtidigt som vi naturligtvis ser den affärsmässiga potentialen. I mars tog vi nästa steg då styrelsen beslutade om en notering av bolagets aktier på NASDAQ OMX First North, och den 9 april i år inleddes handeln i bolagets aktie. Den nyemission som genomfördes i samband med detta inbringade totalt 690 Mkr före transaktionskostnader, inklusive övertilldelningsoption. Intresset från investerare var mycket stort och erbjudandet övertecknades flera gånger och vi fick nya aktieägare. Vi är givetvis tacksamma för detta förtroende och då vi har många intressanta affärsmöjligheter framöver är vi övertygade om att vi ska kunna ge god avkastning till våra aktieägare. En sådan möjlighet har uppenbarat sig redan. Den 15 april tecknade vi en avsiktsförklaring att förvärva cirka lägenheter från en norsksvensk fondstruktur som, om affären realiseras, skulle göra D. Carnegie & Co till det största noterade renodlade bostadsfastighetsbolaget i Sverige. ULF NILSSON VD för D. Carnegie & Co AFFÄRSIDÉ D. Carnegie & Co:s affärsidé är att äga och förvalta fastighetsbestånd med en successiv upprustning av lägenheter i samband med den naturliga omsättningen av hyresgäster. Detta kan ske snabbt och kostnadseffektivt tack vare den beprövade renoveringsmetoden Bosystem. Renoveringsmodellen är uppskattad av såväl hyresgäster som Hyresgästföreningen, eftersom lägenheterna blir attraktivt renoverade och ingen tvingas flytta mot sin vilja. Strategi Förvalta, förädla och utveckla Strategin är att utifrån ett befintligt bestånd om cirka kvm uthyrbar yta i Storstockholm förvärva ytterligare bostadsfastigheter i miljonprogramområden och minst fördubbla portföljen inom två år samt: Förvalta och utveckla fastigheterna i egen regi Förädla beståndet och skapa ökade kassaflöden och god värdetillväxt genom att använda den effektiva renoveringsmetoden (Bosystem ) Utveckla byggrätter inom befintliga bestånd fram tills detaljplanen vunnit laga kraft D. Carnegie & Co (publ) 2

3 Delårsrapport januari mars 2014 Resultatrapport (koncernen) Den 27 februari 2014 förvärvade D. Carnegie & Co ett bostadsfastighetsbestånd värderat till MSEK från Stendörren Bostäder. Denna rapport innehåller således huvudsakligen resultatutvecklingen från operativ verksamhet för perioden 27 februari 31 mars Hyresintäkterna uppgick under perioden till 21,2 Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 13,7 Mkr, vilket gav ett driftsnetto på 7,5 Mkr. Förvaltningsresultatet uppgick till 1,2 Mkr. En extern värdering av fastigheterna har skett under perioden, vilket medförde att värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick till 29,9 Mkr. Resultatet före skatt uppgick till 31,0 Mkr (0,2) och periodens resultat uppgick till 26,2 Mkr (0,2). Resultatet per aktie uppgick till 0,97 kr. Koncernens rapport över totalresultatet i sammandrag Belopp i Tkr 2014 jan dec Hyresintäkter Övriga intäkter Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt 494 Tomträttsavgäld 808 Driftnetto Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa övrigt totalresultat Summa totalresultat för perioden Resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa totalresultat för perioden Förvaltningsfastigheter förvärvades D. Carnegie & Co (publ)

4 januari mars 2014 Delårsrapport Rapport över finansiell ställning (koncernen) Koncernens anläggningstillgångar, huvudsakligen förvaltningsfastigheter, uppgick den 31 mars till Mkr. Det egna kapitalet uppgick till Mkr (0,6) och soliditeten uppgick till 38 procent (80). Koncernens räntebärande skulder uppgick till Mkr (n.a.) motsvarande en belåningsgrad om 58 procent. Koncernens likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick per bokslutstillfället till 13,4 Mkr (0,7). Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i Tkr mars 31 mars 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier Uppskjuten skattefordran Räntederivat Omsättningstillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Räntederivat Uppskjuten skatteskuld Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande D. Carnegie & Co (publ) 4

5 Delårsrapport januari mars 2014 Rapport över finansiell ställning (koncernen) forts. Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag för koncernen Belopp i Tkr Aktiekapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehavare utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per Totalresultat för perioden Tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital vid förvärv Utdelning 0 0 Utgående eget kapital D. Carnegie & Co (publ)

6 januari mars 2014 Delårsrapport Rapport över kassaflöden (koncernen) Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 3,8 mkr (0,2). Efter en förändring av rörelsekapitalet på 2,3 mkr () uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 6,2 mkr (0,2). Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 7,6 mkr (0) och utgörs till största delen av investeringar i befintliga fastigheter samt förvärvad kassa vid förvärv av koncernbolag med ett fastighetsbestånd. Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1,5 mkr (0). Kassaflödet uppgick till 12,2 mkr (0,2) och likvida medel ökade till 13,4 mkr (0,8) vid utgången av perioden. Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i Tkr 2014 jan dec Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald ränta Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Ökning () / minskning (+) av rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Förvärv av koncernbolag/fastigheter Förvärv av materialla anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter Aktier och andelar netto 19 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Amortering av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut D. Carnegie & Co (publ) 6

7 DelåRSRAppoRt januari mars 2014 Fastighetsbeståndet D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs av förädlingsbara bostadsfastigheter i Stockholms tillväxtområden (miljonprogram). Marknadsvärdet uppgick per 31 mars 2014 till MSEK. DotteRbolAg kommun nr AntAl FAStIgheteR uthyrningsbar AReA kvm hyror netto kvartalet tkr hyror netto perioden tkr Kista Fastighetsförvaltning ab stockholm Flemingsberg Fastighetsförvaltning ab Huddinge Bromstens Fastighetsförvaltning ab stockholm spånga Förvaltning ab stockholm Vårberg Förvaltning ab stockholm solnanord Fastigheter ab solna Trojeborgsfastigheter i sverige ab Tyresö total STOCKHOLM D. Carnegie & Co (publ)

8 januari mars 2014 Delårsrapport Värderingar Per 31 mars 2014 har D Carnegie & Co fastighetsbestånd värderats externt av Savills, med ett bedömt marknadsvärde om mkr Värderingarna har i huvudsak utförts enligt riktlinjerna för RICS Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden 5 år. Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar från 4,9 % till 7,25 % med ett snitt på 5,44%. Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av: Marknadens/närområdets framtida utveckling Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition Marknadsmässiga hyresvillkor Drift och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden ( ) och ett restvärde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortsprisstudier och läge i planprocessen. Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter Förändring redovisat värde fastigheter Belopp i Tkr Fastighetsbestånd vid periodens början jan 01 jan 01 jan Befintliga fastigheter Förvärv Investering i befintliga fastigheter Avyttringar Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade Fastighetsbestånd vid periodens slut D. Carnegie & Co (publ) 8

9 Delårsrapport januari mars 2014 Rapport över finansiering D. Carnegie & Co:s räntebärande skulder till kredit institut uppgick den 31 mars 2014 till Mkr, vilket motsvarar ett LTV om cirka 59 procent. Den genomsnittliga räntan på kreditfaciliteterna uppgår till 3,2 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 7,8 månader och den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 2,2 år. Förfallostrukturen av låneavtalen framgår av grafen nedan. Faciliteterna är föremål för sedvanliga kovenanter, vilka i vissa fall begränsar Dotterbolagens möjlighet att lämna utdelning, se vidare avsnitt Kovenanter i finansierings avtal i Legala frågor och kompletterande information i prospektet publicerat på bolagets webbplats. Finansiella mål Mål Utfall Soliditet 30% 38% LTV 70% 59% Ränteförfallostruktur per TKR Inom ett år år låneförfallostruktur per MSEK D. Carnegie & Co (publ)

10 januari mars 2014 Delårsrapport Händelser Under och efter kvartalet har D. Carnegie bland annat stärkt organisationen, genomfört en ägarspridning och notering av bolagets aktier på NASDAQ OMX First North samt förvärvat nya fastigheter Väsentliga händelser under kvartalet PerAxel Sundström utsågs till CFO i D. Carnegie & Co D. Carnegie & Co utsåg PerAxel Sundström till ny finansdirektör. Han har lång erfarenhet från liknande ledande befattningar och tillträdde sin tjänst den 10 februari Förvärv av fastighetsportfölj om cirka 3 miljarder kronor genomfördes Den 3 mars 2014 offentliggjordes D. Carnegie & Co AB förvärv av samtliga aktier i Stendörren Bostäder AB. Förvärvet föregicks av en rad transaktioner genom vilka Stendörren Bostäder AB indirekt förvärvade bostadsfastigheter omfattande lägenheter till ett värde motsvarande omkring tre miljarder kronor. Extra bolagsstämma hölls den 17 mars 2014 På den extra bolagsstämman beslutades, bland annat, bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission. Ägarspridning och erbjudande av Baktier genom nyemission, inför notering på First North genomfördes mellan 27 mars och 8 april I syfte att tillföra D. Carnegie & Co AB kapital för investeringar i enlighet med bolagets tillväxtplan, beslutade styrelsen för D. Carnegie & Co att genomföra ett erbjudande av Baktier riktat till allmänheten och institutionella investerare i Sverige samt utvalda institutionella investerare utanför Sverige. Väsentliga händelser efter kvartalet Bolagets aktier noterades på NASDAQ OMX First North den 9 april. Erbjudandet övertecknades flera gånger och emissionskursen fastställdes till 39 SEK per aktie D. Carnegie & Co AB:s erbjudande av Baktier riktade sig till allmänheten och institutionella investerare i Sverige samt utvalda institutionella investerare utanför Sverige. Det totala värdet av erbjudandet, inklusive övertilldelningsoption, uppgick till 690 Mkr. Under antagande att övertilldelningsoptionen utnyttjas till fullo tillförs D. Carnegie därmed 690 Mkr före emissionskostnader. Antalet aktieägare ökade i samband med emissionen med cirka D. Carnegie & Co och HBS II inledde förhandlingar avseende sammanslagning av sina fastighetsbestånd Den 16 april offentliggjordes att D. Carnegie & Co AB inlett förhandlingar med Hyresbostäder i Sverige II AB avseende en sammanslagning av bolagens respektive fastighetsbestånd. Under förutsättning att parterna kommer överens, kommer D. Carnegie & Co efter affärens genomförande att inneha en bostadsportfölj på över miljoner SEK och cirka lägenheter koncentrerat i och runt Stockholm och Mälardalen. D. Carnegie & Co förvärvade två fastigheter av HSB Stockholm Den 28 april förvärvade D. Carnegie & Co AB två fastigheter av HSB Stockholm för ett underliggande fastighetsvärde om totalt cirka 59 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 85 lägenheter och 149 parkeringsplatser. Förvärvet är villkorat av godkännande av HSB Stockholms styrelse. Tillträdesdag är planerad till den 2 juni Utnyttjande av övertilldelningsoption avseende Baktier i D. Carnegie & Co AB Den 12 maj offentliggjordes att ABG Sundal Collier Norge ASA, har utnyttjat övertilldelningsoptionen, varvid Baktier emitterats för en sammanlagd teckningslikvid om ca 90 MSEK. D. Carnegie & Co (publ) 10

11 Delårsrapport januari mars 2014 Övriga upplysningar MEDARBETARE Vid utgången av perioden var antalet anställda två. Övriga funktioner utförs för närvarande av inhyrd personal från Stendörren. Ambitionen är att på sikt bemanna organisationen med egen personal. Tillsammans med Stendörren har bolaget ett flexibelt samarbete som möjliggör en strukturerad effektiv organisation. Transaktioner med närstående D. Carnegie & Co har ett avtal med Stendörrens dotterbolag Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB, som i utbyte mot ett fast arvode om 63 SEK per kvm på årsbasis sköter redovisning, hyresadministration och projektutveckling. Avtalet bedöms som marknadsmässigt och kan vid behov handlas upp på den öppna marknaden. Under perioden har D. Carnegie & Co AB betalat 1,5 Mkr till Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB för köpta tjänster. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som kan leda till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer; Risk att hyresgäster inte betalar avtalade hyror i tid; Ökade driftskostnader som eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal, oförutsedda och omfattande renoveringsbehov som kan leda till ökade underhållskostnader. Utöver dessa risker och osäkerhetsfaktorer, vilka beskrivs i prospektet Inbjudan till teckning av Baktier i D. Carnegie & Co AB (publ) på sidan 7 har inga andra väsentliga risker identifierats under den senaste perioden. Redovisningsprinciper Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se D. Carnegie & Co ABs prospekt sidorna Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har ej granskats av bolagets revisor. 11 D. Carnegie & Co (publ)

12 januari mars 2014 Delårsrapport D. Carnegie & Co moderbolaget i sammandrag Verksamheten i D. Carnegie & Co består av koncernövergripande funktioner. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Koncernen har endast ett segment, bostadsfastigheter i Stockholmsområdet. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 0 Mkr (0) och resultat före skatt uppgick till 0,9 Mkr (0,2). Intäkterna avser främst tjänster. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 0,4 Mkr (0,7). RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING Belopp i Tkr 2014 Nettoomsättning 70 Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansiella poster Räntenetto 1 1 Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Rapport över totalresultatet Periodens resultat 2014 janmars 2014 janmars Periodens övriga totalresultat netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Belopp i Tkr 2014 Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier Aktier och andelar i dotterbolag Fordringar hos dotterbolag Uppskjuten skattefordran Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag Fordringar hos dotterbolag Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Skulder till koncernbolag Skulder till dotterbolag Summa skulder Summa eget kapital och skulder D. Carnegie & Co (publ) 12

13 Delårsrapport januari mars 2014 Styrelsen STYRELSEN Knut Pousette, Ordförande Mats Höglund Ronald Bengtsson Ulf Nilsson, VD Stockholm, 21 maj D. Carnegie & Co (publ)

14 januari mars 2014 Delårsrapport Investerarinformation Kalendarium 2014 Årsstämma Kvartalsrapport Q Kvartalsrapport Q Bokslutskommuniké KONTAKT För mer information, vänligen kontakta: Ulf Nilsson, VD +46 (0) PerAxel Sundström, CFO +46 (0) Kontaktinformation D. Carnegie & Co AB Strandvägen 5A Stockholm D. Carnegie & Co (publ) 14