Bostadsmarknaden i Västernorrlands län Bostadsbyggande och boendeplanering

Transkript

1 Bostadsmarknaden i Västernorrlands län 2010 Bostadsbyggande och boendeplanering

2 Utgiven av Länsstyrelsen Västernorrland 2010 Ansvarig Annica Englund Diarienummer Rapport nummer 2010:21 Ingår i publikationsserien ISSN X 2

3 Regional analys av bostadsmarknaden i Västernorrlands län 2010 Ytterligare e. av denna rapport kan beställas från: Länsstyrelsen i Västernorrland Sektionen för samhällsplanering HÄRNÖSAND Annica Englund, annica.englund@lansstyrelsen.se tel Marianne Näslund, marianne.naslund@lansstyrelsen.se tel

4 Förord Länsstyrelsen har i sitt arbete med boendefrågor regeringens uppdrag att årligen göra en regional analys av bostadsmarknaden. Analysen i år handlar om bostadsmarknaden och kommunernas arbete med boendeplanering. Rapporten ska vara ett underlag för kommunerna i deras arbete med bostadsplanering. Analysen ingår i planeringsunderlaget för kommunernas fysiska planering. Rapporten lämnas till Boverket och regeringen som underlag för deras arbete med bostadsfrågor på nationell nivå. I rapporten redovisas läget och förväntad utveckling på bostadsmarknaden och bostadsbyggandet samt hur kommunerna arbetar med bostadsförsörjningsplanering. Som underlag för analysen har använts kommunernas uppgifter i årets bostadsmarknadsenkät samt statistik från Statistiska Centralbyrån (SCB). Härnösand juli 2010 Annica Englund 2

5 Innehållsförteckning Sammanfattning 4 Bostadsmarknad 5 Utveckling allmännyttan 6 Nybyggnad 7 Bostäder för flyktingar 7 Bostäder för studenter och ungdomar 8 Bostäder för äldre och funktionshindrade 9 Befolkningsutveckling 11 Kommunernas arbete med bostadsförsörjning 11 Länsstyrelsens arbete med råd, stöd och underlag till kommunerna 15 3

6 Sammanfattning och slutsatser Västernorrlands län hade vid utgången av år 2009 en folkmängd på personer, en minskning med 330 personer sedan föregående årsskifte. Sundsvall ökade med 578 personer, övriga kommuner i länet hade en befolkningsminskning. Under åren 2010 och 2011 förväntas en nyproduktion av 156 respektive 184 lägenheter i länet. Sundsvalls kommun har brist på bostäder. Ånge, Timrå och Sollefteå har överskott på bostäder. Härnösand, Kramfors och Örnsköldsvik har balans Efterfrågan på bostäder är ojämn. Hos de allmännyttiga bostadsföretagen ökade antalet tomma lägenheter från 411 tomma lägenheter den 1 januari 2009 till 525 tomma lägenheter den 1 januari Det finns enligt kommunernas bedömning ett behov av att riva totalt ca 177 lägenheter under de kommande två åren. Under 2009 såldes 79 allmännyttiga lägenheter i Timrå, Kramfors, Sollefteå och Örnsköldsvik. Det finns planer på försäljning av 301 lägenheter under 2010/2011. Allmännyttan i Sundsvall köpte 161 lägenheter under I de flesta kommuner arbetar man särskilt mycket med att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen, tillgänglighet i offentlig miljö, trygghetsskapande och/eller brottsförebyggande åtgärder samt att öka inflyttningen. Sollefteå och Örnsköldsvik har ganska svårt att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar. De andra kommunerna har inga större problem. Ingen kommun har brist på bostäder för studenter. Ånge och Örnsköldsvik har brist på bostäder för ungdomar. De lediga lägenheterna ligger i områden som inte är attraktiva för ungdomar och hyrorna är för höga. Behovet av bostäder i särskilda boendeformer för äldre är täckt i alla kommuner utom i Sollefteå, där kommer det att vara brist även på fem års sikt. För bostäder med särskild service för funktionshinder är behovet täckt i alla kommuner utom i Sundsvall där det är brist även efter planerad utbyggnad och i Örnsköldsvik, där räknar man med att täcka behovet genom planerad utbyggnad. I länet kommer 168 lägenheter att skapas för seniorboende, dvs. bostäder avsedda för medelålders och äldre utan särskilt biståndsbehov. Trygghetsbostäder, en boendeform för personer över 70 år, planeras i Härnösand, Kramfors och Örnsköldsvik, totalt 55 lägenheter. Bara två av länets kommuner har antagit riktlinjer för bostadsförsörjning under mandatperioden trots att lagen säger att riktlinjer ska antas av kommunfullmäktige minst en gång per mandatperiod. 4

7 Bostadsmarknad Bostadsmarknaden ser mycket olika i länets kommuner. I Sundsvall och Örnsköldsvik är det brist på bostäder i centralorten, i Timrå, Härnösand och Kramfors är det balans och i Ånge och Sollefteå är det överskott. Totalt sett är det brist på lägenheter i Sundsvall, balans i Härnösand, Kramfors och Örnsköldsvik och överskott i övriga kommuner. Bostadsmarknadsläget i januari 2010 och förväntad utveckling under 2010/ Situationen i januari 2010 Förväntad utveckling under 2010/2011 Kommun Totalt sett Centralorten Övriga kommundelar Totalt sett Centralorten Övriga kommundelar Ånge Överskott Överskott Överskott Timrå Överskott Balans Överskott Härnösand Balans Balans Överskott Sundsvall Brist Brist Balans Kramfors Balans Balans Överskott Sollefteå Överskott Överskott Överskott Örnsköldsvik Balans Brist Överskott Bostadsöverskottet minskar Inga påtagliga förändringar Inga påtagliga förändringar Bostadsöverskottet minskar Inga påtagliga förändringar Inga påtagliga förändringar Bostadsöverskottet minskar Inga påtagliga förändringar Inga påtagliga förändringar Bostadsbrist ökar Bostadsbrist ökar Inga påtagliga förändringar Inga påtagliga Bostadsöverskottet Bostadsöverskott förändringar minskar ökar Inga påtagliga Inga påtagliga Bostadsöverskott förändringar förändringar ökar Inga påtagliga förändringar Bostadsbristen minskar Bostadsöverskott ökar Kommuner med brist på bostäder för vissa hushållsgrupper Kommun Ungdomar Stora barnfamiljer Ånge Timrå Härnösand Inflyttade hushåll Hushåll med krav på god tillgänglighet Hushåll med höga krav på attraktivt läge Sundsvall Kramfors Örnsköldsvik 1 Bostadsmarknadsenkäten 5

8 Utveckling hos de allmännyttiga bostadsföretagen Antal och andel lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen som var lediga för omedelbar uthyrning 1 januari Kommun Ant. lägenheter 1 september Antal tomma lägenheter Andel tomma lägenheter jan % Ånge ,6 Timrå ,3 Härnösand ,6 Sundsvall ,4 Kramfors ,8 Sollefteå ,6 Örnsköldsvik ,0 Hela länet ,5 Kommuner som på grund av uthyrningssvårigheter har lägenheter som ligger i malpåse och/eller har bostäder som det kan bli aktuellt att riva under 2010/2011. De flesta bostäderna som ska rivas är byggda på 60- eller 70-talet. (Se diagram nedan) Sollefteå 0 12 Malpåse Rivning Kramfors Ånge I januari 2010 fanns det 110 lägenheter i malpåse hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Under 2010/2011 kan det komma att rivas totalt 177 lägenheter. Under 2009 såldes 79 lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet. Dessa såldes till privata bostadsbolag för fortsatt uthyrning. Under uppger kommunerna att det kan komma att säljas 301 lägenheter. 2 SCB 3 Bostadsmarknadsenkäten 6

9 Nybyggnad Kommunerna bedömer att det under 2010/2011 kommer att påbörjas 240 lägenheter, 205 småhus och 135 lägenheter i flerbostadshus. Flerbostadshusen kommer att byggas i Örnsköldsvik och fördelningen av lägenheterna är 48 hyresrätt, 55 bostadsrätt och 32 ägarlägenheter. I projektlistorna från var bedömningen att lägenheter skulle påbörjas, (548 småhus och 977 lägenheter i flerbostadshus). Det verkliga påbörjandet blev 638 lägenheter, (316 småhus och 322 lägenheter i flerbostadshus, flerbostadshuslägenheterna fördelas på 190 hyresrätt och 132 bostadsrätt). Faktorer som hindrar bostadsbyggandet är främst höga produktionskostnader, vikande befolkningsunderlag, arbetsmarknadsläge, hårda lånevillkor och brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen. Bostäder för grupper som har svårt att få förstahandskontrakt Förturssystem till lägenhet med förstahandskontrakt finns i två kommuner. I Kramfors omfattas personer som fått arbete i kommunen och i Örnsköldsvik finns förtur för flyktingar som ingår i det kommunala flyktingmottagandet. Samtliga kommuner utom Ånge har regelbundet samarbete med allmännyttan för att få fram bostäder till hemlösa. Timrå, Härnösand, Sollefteå och Örnsköldsvik har även samarbete med privata fastighetsägare. Ånge har inget regelbundet samarbete utan löser ev. problem när de dyker upp. 364 hushåll i länet hyr för närvarande bostäder i andra hand under särskilda villkor. Av dessa andrahandshyresgäster fick 23 hushåll ta över hyreskontrakten under Tre av dessa flyttade vidare till en egen bostad under Ånge Timrå och Örnsköldsvik har uppsökande verksamhet för att förebygga vräkning. Härnösand, Sundsvall och Kramfors har en överenskommelse med det allmännyttiga bostadsföretaget att sänka kraven på de bostadssökande. Sollefteå och Örnsköldsvik har egna fastigheter med lägenheter som kan hyras ut. Bostäder för flyktingar Under 2009 hade länets kommuner en överenskommelse med Migrationsverket att ta emot 605 flyktingar för kommunbosättning. Det faktiska antalet bosatta blev 641 personer. Utöver dessa personer som kommunplacerats och alltså fått uppehållstillstånd fanns det vid årsskiftet 1038 asylsökande i länet. Dessa personer bor endera i boende som Migrationsverket tillhandahåller (80 %) eller är på egen hand (20 %). Migrationsverkets anläggningsboende i länet är lokaliserat till Sundsvall och Timrå. De egenbosatta, av vilka hälften finns i Sundsvall, är nästan uteslutande inneboende hos släktingar eller vänner. Av de kommunplacerade i länet är ca 40 % kvotflyktingar för vilka det ofta krävs en längre introduktionstid. 7

10 Alla kommuner samarbetar med allmännyttan om bostäder för flyktingar. Sundsvall, Ånge, Sollefteå, Härnösand och Örnsköldsviks kommuner samarbetar dessutom med privata fastighetsägare. Sollefteå och Örnsköldsvik har brist på både små och stora lägenheter. Dessa kommuner har också brist på lägenheter i centralorten. Härnösand och Ånge har brist på stora lägenheter. Örnsköldsvik, Sundsvall och Sollefteå kommer att ha svårt att tillgodose behovet av lägenheter för flyktingar på 1 års sikt. På 3 års sikt ser Sollefteå och Örnsköldsvik svårighet att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar. I Sundsvall är hyresvärdarna obenägna att ta emot stora barnfamiljer. Den enda kommun som under 2009 anfört svårigheter att placera flyktingar p.g.a. brist på bostäder är Ånge kommun. Kommunen har förvisso bostäder men de ligger utanför centralorten och då kommunikationerna är bristfälliga har Ånge gjort bedömningen att det ibland varit svårt att hitta större lägenheter för flyktingar. Från och med 1 december 2010 kommer Arbetsförmedlingen att ta över ansvaret från kommunerna för flyktingarnas arbetsmarknadsetablering i samhället. Förhoppningen med reformen är att etableringen i arbetslivet kommer att gå snabbare än vad som varit fallet hittills då mediantiden varit sju år för att komma i arbete. Etableringsreformen, som också innebär att Arbetsförmedlingen tar över ansvaret för kommunbosättningsarbetet från Migrationsverket, kommer naturligtvis att fokusera bosättningarna till de orter där arbetsmarknaden är gynnsam. Trots detta kommer naturligtvis tillgången på bostäder att vara en viktig faktor att ta hänsyn till pga. bristen på bostäder i storstäderna. Där anger Arbetsförmedlingen i sina planeringsförutsättningar att ingen kommun i Västernorrland anger bostadsbrist och tre av länets kommuner att det finns ett överskott på bostäder. Detta innebär att Västernorrland ur ett bostadsmarknadsperspektiv har bra förutsättningar att fortsätta med samma nivå på flyktingmottagande som hittills. Bostäder för studenter och ungdomar Utbudet av särskilda bostäder för studenter i kommuner där det finns universitet eller högskola 4 Kommun Studentbostäder Ungdomsbostäder Härnösand Sundsvall Kramfors 50 - Sollefteå 56 6 Örnsköldsvik Totalt Bostadsmarknadsenkäten 8

11 Det är ingen brist på studentbostäder i länet. I Ånge är det brist på bostäder som ungdomar efterfrågar. Lediga lägenheter ligger i områden som inte är attraktiva. I Örnsköldsvik är lediga lägenheter för stora för ungdomshushåll. I de övriga kommunerna är det inga större problem för ungdomar att få tag på lämpliga bostäder. Ånge, Kramfors och Sollefteå lämnar hyresrabatter till ungdomar. Ånge plomberar rum. Sundsvall och Örnsköldsvik underlättar för två eller flera att hyra gemensam lägenhet. Bostäder för äldre och funktionshindrade Ny- eller ombyggnadsprojekt med seniorbostäder (bostäder som riktar sig till medelålders och äldre, men som inte kommer att förutsätta ett biståndsbeslut enligt SoL eller liknande) Kommun Nybyggnad Ombyggnad Byggherre Ånge 18 Allmännytta Timrå 32 Allmännytta Härnösand 25 Privat Sundsvall 40 Allmännytta Kramfors 20 Allmännytta Örnsköldsvik 33 - Allmännytta Totalt Enligt kommunernas planer kommer ca 168 seniorbostäder att byggas under de närmaste två åren. Ny- eller ombyggnadsprojekt med trygghetsbostäder (bostäder där det finns personal dagligen som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider, minst en person i varje hushåll ska ha fyllt 70 år). Kommun Nybyggnad Ombyggnad Byggherre Härnösand - 25 Allmännytta Kramfors - 10 Allmännytta Örnsköldsvik - 22 Privat Totalt - 57 Enligt kommunernas planer kommer det att byggas ca 57 trygghetsbostäder de närmaste två åren. Det finns ett stort behov av att bygga om befintliga bostäder så att de blir tillgängliga. Även om det finns lediga lägenheter så är det inte säkert att dessa är lämpliga. Största problemet är att många fastigheter saknar hiss. 9

12 Västernorrlands län har en högre andel äldre i befolkningen än riksgenomsnittet. Det finns dock stora skillnader mellan kommunerna i länet. Åldersstruktur i länets kommuner och riket % år 7-19 år år år >84 år Ånge 6,4 15,3 53,3 21,2 3,8 Timrå 7,9 16,2 56,1 17,4 2,3 Härnösand 6,9 15,5 55,4 19,2 3,1 Sundsvall 8,1 14,7 57,9 16,9 2,4 Kramfors 5,9 14,4 54,6 21,5 3,7 Sollefteå 6,3 14,4 53,9 21,1 4,2 Örnsköldsvik 7,5 15,3 55,5 18,9 2,8 Länet 7,4 15,0 56,1 18,5 2,9 Riket 8,1 15,3 58,5 15,4 2,7 Kommunernas bedömning av hur behovet av särskilt boende för äldre enligt SoL (Socialtjänstlagen) är tillgodosett (Se tabell nedan 1 ) Kommunernas bedömning av hur behovet av bostäder med särskild service för funktionshindrade enligt SoL eller LSS (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) är tillgodosett (Se tabell nedan 2 ) Kommun Särskilt boende 1 Särskild service 2 Ånge Timrå Härnösand Sundsvall Kramfors Sollefteå Örnsköldsvik Behovet är täckt Behovet är täckt Behovet är täckt Behovet är täckt Behovet är täckt Brist även på fem års sikt Behovet är täckt. Behovet är täckt. Behovet är täckt. Behovet är täckt. Brist även efter planerad utbyggnad de närmaste två åren Behovet är täckt. Behovet är täckt. Räknar med att kunna täcka behovet genom planerad utbyggnad de närmaste två åren 5 SCB 10

13 Befolkningsutveckling Folkmängd samt förändring under Antal innevånare Kommun Folkmängd Förändring Förändring % Ånge ,72 % Timrå ,44 % Härnösand ,17 % Sundsvall ,61 % Kramfors ,35 % Sollefteå ,47 % Örnsköldsvik ,47 % Länet ,14 % Folkmängden i Västernorrlands län minskade under 2009 med 330 personer. Den enda kommun som ökade var Sundsvall. Under de sista tio åren har länets befolkning minskat med personer. De största minskningarna har skett i åldersgrupperna 0-15 år och år. Den största ökningen har skett bland dem som är 80 år och äldre. Ånge, Härnösand, Kramfors och Sollefteå har större andel äldre befolkning. Enligt en prognos av Länsstyrelsen som bygger på SCB statistik kommer befolkningen i länet att fortsätta att minska. Kommunernas arbete med bostadsförsörjning Kommunen har ansvar för att alla innevånare kan leva i goda bostäder och boendemiljöer i livets alla skeden. Boendeplanering handlar om att analysera och bedöma om utbudet av bostäder stämmer med befolkningens behov och efterfrågan. Man måste ha kunskap om befolkningen ökar eller minskar, ålderssammansättning och vilka åldersgrupper som ökar de närmaste åren. Åldersfördelningen påverkar hur hushållen ser ut och vilka bostäder som efterfrågas. Många av kommunerna i länet har outhyrda lägenheter, men det är inte säkert att dessa motsvarar behovet. Många av de tomma lägenheterna uppfyller inte tillgänglighetskraven eller ligger för långt från centrum. 11

14 Nedanstående figur illustrerar hur de olika stegen i att ta fram bostadsriktlinjer kan hänga samman. Viktiga steg i boendeplaneringen Utgångspunkter Problembild Lokala bostadspolitiska mål Riktlinjer för bostadsförsörjning Underlag Utveckling Nuläge och prognoser Åtgärdsprogram Riktlinjer Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjning (2000:1383) ska varje kommun planera bostadsförsörjning i syfte att skapa förutsättningar för alla innevånare att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjning ska antas av kommunfullmäktige minst en gång per mandatperiod. Lagen innehåller inga formkrav eller sanktioner, inte heller anges om riktlinjerna ska finnas i den kommunala översiktsplanen eller som ett särskilt dokument. Nedan redovisas i vilket sammanhang kommunerna tar fram riktlinjer för bostadsförsörjning enligt bostadsmarknadsenkäten Kommun Har antagit riktlinjer Kommunomfattande översiktsplan Annat sätt Ånge Timrå Härnösand Sundsvall Kramfors ÖP ute på samråd, beslut 2010 Sollefteå Örnsköldsvik Har inga riktlinjer 12

15 Ånge har en översiktsplan antagen Temahäfte finns om byggande och boende. Kommunen har tappat mer än 1000 innevånare de sista tio åren. Enligt en befolkningsprognos som statens bostadskreditnämnd (BKN) har gjort förväntas befolkningen att minska med personer årligen. Den negativa utvecklingen skapar stora svårigheter för både kommunen och bostadsbolaget. Kommunen har en större andel av befolkningen i åldrarna över 60 år än landet i övrigt, Nästan alla åldersgrupper minskar förutom den äldre befolkningen. Kommunen hade ett avtal med bostadsdelegationen 1998, ca 200 lägenheter revs. Ett nytt avtal har träffats med BKN att riva ytterligare 180 lägenheter innan utgången av Timrå har antagit riktlinjer för bostadsförsörjning Timrå har en översiktsplan från De håller nu på att arbeta med ny översiktsplan, där riktlinjer för bostadsförsörjning kommer att arbetas in. Den nya planen ska antas Härnösand har antagit riktlinjer september Sundsvall har antagit riktlinjer september Kramfors har svarat i Bostadsmarknadsenkäten att riktlinjer ska redovisas i nya översiktsplanen som ska antas I samrådsversionen saknas dock riktlinjer. Sollefteå har inga riktlinjer Örnsköldsvik har riktlinjer i översiktsplanen som antogs Kommunen har en bostadsgrupp som träffas två gånger per år och går igenom situationen på bostadsmarknaden. Arbetet med riktlinjer bör ske genom diskussioner mellan olika förvaltningar inom kommunen. Enligt årets bostadsmarknadsenkät sker planeringen om bostäder i olika grupper enligt tabell nedan. Kommun Arbetsgrupp handläggare/ tjänstemän Grupp med förtroendevalda i berörda nämnder, förvaltningschefer samt handläggare Annat sammanhang Ånge * Timrå Härnösand Sundsvall Kramfors Sollefteå Örnsköldsvik * Kontakter tas vid behov mellan berörda förvaltningar. ** Kommunstyrelseförvaltningens utvecklingsenhet i samarbete med övriga förvaltningar. ** 13

16 Förvaltningar/nämnder som ingår i gruppen/grupperna Kommun Kommunledning Stadsbyggnadskontor/ byggnads nämnden Fastighetskontor/ fastighetsnämnd Skolkontor skolnämnd Socialförvaltning/ socialnämnd Kultur/ Fritidsnämnd Äldreomsorg äldreomsorgsnämnd Timrå X Härnösand X X Kramfors X Sollefteå X Örnsköldsvik Villkoren för markanvändning finns i översikts- och detaljplanering och genom planmonopolet enligt plan- och bygglagen (PBL) har kommunerna möjlighet att styra markanvändning. Örnsköldsvik är den enda kommunen i länet som under de senaste två åren utnyttjat möjligheten att i samband med markanvisning styra upplåtelseformen. Bostadsförmedling Ingen kommun har kommunal bostadsförmedling för allmänheten men däremot har allmännyttan en egen kö i Ånge, Timrå, Kramfors, Sollefteå och Örnsköldsvik. Sollefteå och Örnsköldsvik har även privat bostadsförmedling. I Härnösand och Örnsköldsvik har kommunen lista på hyresvärdar på hemsidan. Länsstyrelsen har tagit del av kommunernas riktlinjer. Dessa varierar i kvalitet, utförande och omfattning. Bara två av länets sju kommuner har antagit riktlinjerna denna mandatperiod. Några av de kommuner som har många outhyrda lägenheter anser inte att de behöver arbeta med bostadsförsörjning. Få kommuner tar upp strategiska boendefrågor utan fokuserar mest på möjliga nybyggnadsområden. På Boverkets hemsida finns eempel på riktlinjer för bostadsförsörjning från kommuner av olika storlek och med olika förutsättningar Där finns också publikationerna: Boendeplanering en strategisk fråga för kommunen Boendeplanering i praktiken en vägledning till statistiken 14

17 Länsstyrelsens arbete med råd, stöd och underlag till kommunerna Länsstyrelsen ger råd, stöd och underlag till kommunerna om olika frågor som har anknytning till bostadsförsörjningen. Viktiga vägar för arbetet är t e bostadsmarknadsenkäten, kommunsamråden, temadagar och projekt. Besök görs hos alla kommuner i samband med bostadsmarknadsenkäten varje år. En sammanställning över länet görs sedan och skickas ut till bland annat kommunerna. Länsstyrelsen gör tillsynsbesök i tre kommuner per år där aktuella frågor också tas upp. Kommunsamråd sker två-fyra gånger per år med varje kommun. Där behandlas bl.a. översiktsplanering, utredningar och detaljplaner. Vid kommunsamråden diskuteras också kopplingarna mellan bostadsförsörjningen och de utredningar och utbyggnader av infrastruktur som pågår. Botniabanans och Ådalsbanans pågående utbyggnad kommer att förändra förutsättningarna för pendlingsmönstren i Västernorrland och angränsande län kraftigt. Bostadsmarknad och arbetsmarknad kommer att bli än mer kommunövergripande än idag. Länsstyrelsen framhåller på olika sätt att kommunerna måste ta hänsyn till detta i sin fysiska planering och i sitt tänkande när det gäller bostadsförsörjning och bostadsbyggande. I pågående översiktsplanearbeten är dessa frågeställningar viktiga för kommunerna. Man arbetar bl.a. med var man bäst skall lokalisera nya bostadsområden med hänsyn till de nya regionala pendlingsmöjligheter som uppstår när trafikeringen kommer igång på Ådalsbanan- Botniabanan. Ett eempel på detta är översiktsplanearbetet i Kramfors där analyser görs av de kraftigt förbättrade pendlingsmöjligheterna till bl.a. Örnsköldsvik och Härnösand. 15