Slopad hyresreglering

Transkript

1 Slopad hyresreglering exemplet Helsingfors En rapport om avregleringen och dess konsekvenser för hyresrätten i Finland Fastighetsägarna Stockholm Tore Ljungkvist Henrik Tufvesson Januari 2007

2 Inledning Denna rapport bygger i allt väsentligt på information som tillhandahållits av Helsingfors Svenska Fastighetsförening i samband med ett besök i Helsingfors våren Skälet till att vi valt att studera hyresmarknaden i Finland är att man där i två steg avvecklade sin hyresreglering under 1990-talet. Vi ville finna svar på frågor om hur avregleringen påverkade hyresnivåer, utbud av lägenheter etc. I rapporten beskriver vi avregleringen och dess konsekvenser för hyresutvecklingen i Finland. I en bilaga tar vi dessutom upp några vanliga frågor om hyresrätten i Finland. Bostadsmarknaden Det finns 2,25 miljoner ägda eller hyrda bostäder i Finland. De ägda bostäderna finns antingen i form av egnahem eller som ägarlägenheter (aktielägenheter) i flerbostadshus. De hyrda bostäderna är dels hyreslägenheter i statligt belånade fastigheter, så kallade Aravalägenheter (med prisreglerade hyror) och hyreslägenheter i privat finansierade fastigheter (med fri hyressättning). De tre upplåtelseformerna har en tredjedel var av bostadsmarknaden i Finland. Bostadsaktiebolagen ägarlägenheter De ägda bostäderna i flerbostadshus ägs av bostadsaktiebolag. Bostadsaktiebolagen äger byggnaden och den fasta egendomen, aktierna är privat lös egendom som ger rätt att inneha en viss lägenhet. Reglerna om ägandet i bostadsaktiebolagen finns i Lagen om bostadsaktiebolag och beskriver aktiebolagets och aktieägarens respektive rättigheter och skyldigheter. Aktiebolaget ansvarar för fastigheten som sådan, där löpande förvaltning sköts av en styrelse och en disponent (VD). För att täcka dessa kostnader tar aktiebolaget ut en avgift från aktieägarna. Lägenhetsinnehavarna (aktieägarna) svarar själva för underhåll och investeringar i respektive lägenhet. Förhållandet mellan bostadsaktiebolaget och aktieägarna är detsamma som i andra aktiebolag. Det kan inte jämställas med relationen mellan en hyresvärd och en hyresgäst. 1

3 Många personer äger fler än en aktielägenhet och hyr även ut sina aktielägenheter. År 2002 hade personer i Finland sådana hyresinkomster och i genomsnitt fick dessa hyresvärdar kronor per person i årlig hyresinkomst. Hyreslägenheterna Av de hyreslägenheterna är knappt hälften privat finansierade och drygt hälften statligt finansierade. De privat finansierade hyreslägenheterna (som har fri hyressättning) ägs av försäkringsbolag, banker och privatpersoner, då ofta i form av andelar i bostadsaktiebolag. De statligt finansierade aravalägenheterna (som har reglerade hyror) ägs av kommuner, allmännyttiga samfund och stiftelser. För att få bo i en aravalägenhet måste hyresgästen uppfylla vissa kriterier, till exempel vad avser familjens storlek och hushållets inkomstnivå. Avregleringen Finland fick en ny hyreslag Före 1961 rådde i princip avtalsfrihet på hyresmarknaden men i praktiken fanns det bland annat på grund av krigen en form av hyresreglering. Även i den nya hyreslagen från 1961 var avtalsfriheten utgångspunkten, men den kompletterades med regler om jämkning av hyresvillkoren med hänsyn till skälighet. Från 1968 skärptes reglerna successivt och skyddet för hyresgästen blev allt viktigare. Regeringen fastställde årligen de maximihöjningar av hyran som fastighetsägarna fick ta ut. I 1987 års hyreslag bekräftades utvecklingen till en ny hyresreglering. Regeringen skulle även fortsättningsvis fastställa de årliga hyreshöjningarna och dessa skulle bland annat grunda sig på en fastställd avkastning som bestämdes till fyra procent. Även besittningsskyddet förstärktes, det vill säga skyddet mot uppsägning av hyresgäster fick Finland en borgerlig regering som på ett flertal olika marknader inledde avregleringar. På bostadsmarknaden ville regeringen bryta den nedåtgående trenden för antalet hyreslägenheter och startade därför en avveckling av hyresregleringen. Det fanns vid denna tid ingen nyproduktion av hyresrätter och ombildningen av hyreslägenheter till ägarlägenheter var omfattande. Avvecklingen av hyresregleringen skedde stegvis. Genom en lagändring 1992 avskaffades delar av regleringen i nya hyresförhållanden i det privatfinansierade beståndet. Hyran fick för nyupplåtna lägenheter avtalas fritt mellan hyresvärd och hyresgäst, medan hyresregleringen kvarstod för övriga lägenheter. Det andra steget i avregleringen genomfördes 1995, då den nu gällande hyreslagen beslutades, och innebar att även gamla kontrakt i privatfinansierade hyreshus avreglerades. 2

4 Regeringen vågade ta detta steg eftersom hyran inte hade höjts särskilt mycket i det redan tidigare avreglerade beståndet. Den nya avregleringen fick en något större effekt på hyresnivån. Mellan 1995 och 2000 ökade medelhyrorna för det privatfinansierade beståndet nominellt med 26 procent i Finland och 42 procent i Helsingfors, det vill säga mellan 5 och 9 procent per år. I Helsingfors innerstad höjdes hyrorna mer än i förorterna. Det finns emellertid - trots avregleringen - alltjämt en möjlighet att få skäligheten av hyran prövad av domstol. Vid tiden för avregleringen fanns det dessutom en särskild bostadsdomstol som skulle pröva skälighetsfrågor. Eftersom så få ärenden fördes till bostadsdomstolen har denna sedermera kunnat avskaffas, och de ärenden som är kvar hanteras idag av tingsrätten. Avregleringen fick betydande positiva effekter. Den viktigaste var att många nya lägenheter tillfördes hyresmarknaden. Åren tillkom nya hyreslägenheter på marknaden. Det var i huvudsak inte fråga om nyproduktion utan om befintliga bostäder som tidigare inte varit upplåtna med hyresrätt. Orsaken var att det blev lönsamt för innehavare av ägarlägenheter (aktielägenheter) att hyra ut dessa och inte låta de stå tomma när de inte behövdes för eget boende. Hyresutvecklingen Finlands hyresstatistik redovisas som euro per kvadratmeter och månad. I Sverige är vi vana att redovisa hyror som kronor per kvadratmeter och år. Omräknat till detta ligger medelhyran i Finland på drygt 900 kronor per kvadratmeter och år, vilket är cirka 100 kronor per kvadratmeter högre än i Sverige. Hyresutvecklingen , omräknat till kronor per kvm och år (1 Euro = 9,20 kr) 3

5 Även om den nominella hyran är högre i Finland så är hyrans andel av disponibel inkomst lägre i Finland än i Sverige, 23 procent mot 28 procent. Detta beror på att svenska hushåll har lägre disponibla inkomster än i Finland. En skillnad mellan hyresstrukturen i Finland och Sverige är de relativt stora differenserna mellan de prisreglerade aravalägenheterna och de lägenheter som är fritt finansierade. En annan påtaglig skillnad är differensen mellan hyror på attraktiva storstadsmarknader och hyror på mindre efterfrågade bostadsmarknader. Hyresnivån i de privat finansierade lägenheterna ligger i dag knappt 20 procent högre än Aravalägenheterna, och Helsingfors ligger drygt 20 procent högre än riksgenomsnittet. Hyresnivåer 2005 Euro/kvm/mån kr*/kvm/år Finland totalt 8, Arava 7, Privat finansierade 8, i Helsingforsområdet 10, Arava 8, Privat finansierade 11, i övriga Finland 7, Arava 7, Privat finansierade 8, * 1 Euro = 9,20 kr Även på de olika lokala marknaderna finns det stora hyresskillnader. Hyrorna i centrala Helsingfors uppges vara ca 50 procent högre än i förorterna. Detta beror på lägesfaktorn men också på att centrum domineras av små lägenheter som har högre hyra per kvadratmeter. I sammanhanget kan nämnas att lägesfaktorn redan före avregleringen hade stor betydelse vid hyressättningen. Slutsatser Den finska avregleringen av hyresmarknaden är av stort intresse eftersom de finska förhållandena i så många avseenden överensstämmer med de svenska. Vår bedömning är att en reform i Sverige som skulle innebära att man tar bort de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skulle kunna gå lika smidigt som i Finland. 4

6 Hyresrätten i Sverige behöver även efter en avreglering ett starkt konsumentskydd för att också fortsättningsvis vara en attraktiv boendeform och konkurrenskraftig gentemot egnahem och bostadsrätt. Det finns i dag inga starka politiska motsättningar när det gäller den genomförda avregleringen av hyresmarknaden i Finland. Den diskussion som pågår gäller främst krav på förbättring av hyresgästernas ställning men det finns, såvitt bekant, inget förslag om att återinföra något hyrestak. Från fastighetsägarsidan finns också krav på ytterligare reformer. Orsaken är att antalet privat finansierade hyresbostäder i Finland minskat med sedan Dessa har ombildats till bostadsaktiebolag, främst beroende på att fastigheternas avkastning försämrats, särskilt i huvudstadsregionen. Ett annat skäl är beskattningen. Fastighetsägarna anser att de har en för låg avdragsrätt vid förbättringsåtgärder och en dubbelbeskattning av fastighetsfonder (så kallade reits) som inte finns för ägarlägenheter. Det pågår också en diskussion med krav på att regelverket rörande aravalägenheter bör ändras så att fler kan få tillgång till det prisreglerade boendet. Fler hushåll vill givetvis få del av de statligt subventionerade lägenheterna. De statliga subventionerna snedvrider därigenom konkurrensen, vilket skulle förstärkas om även de med högre inkomster skulle ges möjlighet att bo i de subventionerade lägenheterna. Ur konkurrensrättslig synpunkt är systemet därför tveksamt. 5

7 BILAGA Några vanliga frågor om hyresrätten i Finland. 1. Finns det någon hyresreglering vid nyproduktion, vid ombyggnad eller i löpande hyreskontrakt? Hyressättning vid nybyggnad och ombyggnad Nej - varken vid nyproduktion eller vid ombyggnad gäller någon hyresreglering. Hyressättning i löpande kontrakt i det privatfinansierade beståndet Ja - men den finska hyreslagen bygger på huvudprincipen att parterna skall komma överens om hyran. Det finns dock dispositiva bestämmelser om hur hyran skall ändras i löpande kontrakt. Vill parterna tillämpa någon annan metod för hyresförändringar än den i lagen föreskrivna har de rätt att göra det. Det förutsätter dock att denna metod skrivs in i hyresavtalet. Om hyresvärden vill höja hyran utan att det finns några föreskrifter om detta i avtalet, måste han, om hyresgästen inte går med på hyreshöjningen, föra frågan om hyrans skälighet till tingsrätten. (30 2 st och 6 hyreslagen.) Om hyresgästen vill sänka hyran, kan även han vända sig till tingsrätten. Domstolen skall då pröva hyrans skälighet enligt 30 1 st hyreslagen. Skälighetsprövningen i tingsrätten bygger på en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Hyran får inte höjas respektive skall sänkas om hyran utan godtagbar orsak väsentligt överstiger de gängse hyrorna för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom området. Jämförelsen skall bygga på officiell statistik. Enligt 33 hyreslagen skall Statistikcentralen ha till uppgift att årligen producera behövlig statistik om hyrorna för bostadslägenheter och fastighetskostnaderna. Indexklausuler är tillåtna enligt finsk rätt och är vanligt förekommande. 2. Finns det en rätt för hyresgästen att hyra ut i andra hand? Nej - hyresgästerna i det privatfinansierade beståndet har enligt hyreslagen ingen rätt att hyra ut bostaden i andrahand utan tillstånd. Fastighetsägarna brukar ge tillstånd till andrahandsuthyrning i vissa fall, till exempel om någon skall arbeta utomlands en begränsad tid. Andrahandsuthyrningen brukar begränsas till ett år. I

8 3. Har hyresgäster rätt att överlåta hyresrätten genom byte eller på annat sätt? Nej - hyresgästerna i det privatfinansierade beståndet har enligt hyreslagen ingen rätt att byta lägenhet med annan hyresgäst utan tillstånd av fastighetsägaren. Fastighetsägarens tillstånd kan inte ersättas genom någon form av myndighetsbeslut. Fastighetsägarna är restriktiva med att ge tillstånd. Inte heller i övrigt finns någon rätt för hyresgästerna att överlåta hyresrätten. 4. Har Finland problem med svarthandel av hyreskontrakt? Nej - eftersom hyresregleringen avskaffats motsvarar normalt den utgående hyran lägenhetens marknadsvärde. Det finns därför inget övervärde att exploatera och därför inte heller någon svarthandel. 5. Har hyresgästen något besittningsskydd? Ja - men hyresgäster i Finland har inte samma starka besittningsskydd som i Sverige. Hyresgästens uppsägningsskydd bygger i första hand på vad hyresavtalet innehåller. Det finns också bestämmelser i hyreslagen (56 ) som är av intresse i sammanhanget. Domstolen skall på yrkande av hyresgästen förklara att en uppsägning är utan verkan om grunden för uppsägningen är en hyreshöjning som kan anses som oskälig. En uppsägning är också utan verkan om den med beaktande av hyresgästens förhållanden i annat fall är oskälig och det inte finns godtagbar orsak till uppsägningen. Om hyresgästen sägs upp på en grund som kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden, har hyresgästen rätt till skadestånd. Det finns alltså även ett indirekt besittningsskydd. Skadeståndet skall täcka ersättning för flyttkostnader och för anskaffning av en ny lägenhet. Därtill kommer ersättning för de kostnader som hyresgästen kan ha haft för att rusta upp lägenheten samt ett belopp motsvarande tre månaders hyra för olägenheten att flytta. Löper hyresavtalet på bestämd tid har hyresgästen ingen rätt till förlängning enligt hyreslagen, men om hyresgästen bor kvar i lägenheten utan hyresvärdens invändning kan ett nytt avtal på obestämd tid anses ha uppstått. 6. Har hyresgästen någon rätt att förhindra eller påverka ombyggnad och upprustning av hyreslägenheten? Nej - hyresgästerna i Finland har ingen rätt att förhindra eller påverka ombyggnad och upprustning av hyreslägenheter. II

9 Fastighetsägarna Stockholm Alströmergatan 14 Box 12871, Stockholm Tel Fax