Delårsrapport JANUARI JUNI

Transkript

1 2019 Heimstaden Bostad AB Delårsrapport JANUARI JUNI

2 Perioden i korthet januari juni 2019 Periodens hyresintäkter ökade till mkr (1 444) Reell uthyrningsgrad för bostäder uppgick till 98,3% Periodens driftnetto ökade till 1077 mkr (783) Finansnettot uppgick till -461 mkr (-274) Förvaltningsresultatet, rensat för valutaeffekter på lån, uppgick till 531 mkr (443) Värdeförändring i fastigheter uppgick till mkr (1 527) Periodens resultat uppgick till mkr (1 685) Fastighetsförvärv i perioden uppgick till mkr ( ) Likvida medel uppgick till mkr (2 189) Outnyttjade krediter uppgick till mkr (300) Resultat per stamaktie uppgick till 991 kr (903) Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, Q2 (MKR) Q helår helår helår helår 2

3 Nyckeltal januari juni 2019 OPERATIV T FINANSIELLT Hyresintäkter MKR Värdeförändring i fastigheter MKR S&P rating BBB- Eget kapital 35 MDKR mkr (+36 %) +2,8% under 2019 Kreditvärdighet enligt Standard & Poor s 31,9 mkr (+10 %) Driftnetto Kassaflöde från den löpande verksamheten Belåningsgrad Likvida medel MKR 76 MKR 58% MKR 783 mkr (+37 %) -206 mkr 54% mkr Överskottsgrad Reell uthyrningsgrad för bostäder Räntetäckningsgrad Belåningsgrad säkerställda lån 55 % 98,3 % 2,2 GGR 37% 54% inkluderar endast marknadsrelaterade vakanser 2,6 ggr 35% FASTIGHETER Förvaltningsfastigheter Marknadsvärde för Heimstaden 86 MDKR Bostads fastighetsbestånd. 89 % 72,3 mdkr (+20%) Andel bostadsyta 89 % Heimstaden Bostads fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostäder. Area Antal fastigheter KKVM 980 ST ST ST Antal lägenheter Antal lokaler kkvm (+11%) 916 st (+7%) st (+9%) st (+10%) 3

4 Vi har en dröm en hållbar dröm Kärlek, medkänsla och tolerans är nödvändigheter, inte lyxartiklar. Dessa ord yttras av Dalai Lama och är en av de porträtterade och intervjuade i fotoutställningen We have a dream, där vi får lära känna människor, både kända och okända, som står upp för mod, medmänsklighet och människors rättigheter. För oss är det en självklarhet att stödja denna utställning och dess budskap, när den i höst fritt visas med start i Malmö och i samband med detta engagera våra hyresgäster i dessa viktiga budskap. Att Albert Wiking, utställningens fotograf, dessutom visar sig vara vår hyresgäst glädjer mig lite extra. I Heimstadens fastigheter bor idag boende och medmänniskor. Vi är därmed aktiva i att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle. Vi skall verka för att bygga hållbara och livskraftiga stadsdelar och samhällen. Vi skall stå upp för mänskliga rättigheter och rätten att få vara sig själv. Vi skall således erbjuda både en vänlig och omtänksam boendemiljö och ett vänligt samhälle. Allt annat är otänkbart för oss! Vi har under kvartalet undertecknat och upptagits i FN:s Global Compact och ingår därmed i den hållbarhetsfamilj, som tillsammans ser som sin uppgift att förändra vår planet till det bättre. Detta gör mig både stolt och glad. Heimstadens hållbarhetsarbete berör många områden och vi bidrar just nu med bland annat följande: Under 2019 har vi nyproducerat och färdigställt 765 lägenheter i regioner med bostadsbrist. Vi har just nu lgh i produktion, där vi i Sverige valt att söka investeringsbidrag i våra byggprojekt i syfte att kunna erbjuda en nyproduktionsstandard till en för de allra flesta sökanden rimlig hyra och en hyra hushållsekonomin kan klara av att hantera. 4

5 Nyproduktionen är miljöklassad och förses med förnybar elproduktion genom solceller. Vi handlar förnybar el samt energioptimerar våra fastigheter för att uppnå lägre energiförbrukning och därmed lägre koldioxidavtryck. Vi erbjuder kommuner sociala kontrakt i vårt fastighetsbestånd, ett sätt att hjälpa våra utsatta medmänniskor in på bostadsmarknaden och ett framtida ordnat liv. Vi stödjer och supportar läxhjälp, ungdomsaktiviteter, kvinnojourer samt organisationer som motverkar mobbing och näthat i syfte att skapa ett mer rättvist, omtänksamt och vänligt samhälle. Vi har i sommar genomfört projekt Heimodlat, där vi erbjudit våra hyresgäster odlingslådor, jord och fröer för egen närodling av grönsaker med mera. Resultatet går att följa på vår hemsida och våra sociala medier, där vi och våra Heimodlare kommenterar och delar med sig av sina odlingsprojekt. Vi rekryterar hållbarhetsvärdar i två av våra studentbostadsorter, i syfte att hjälpa och stödja våra studenter i ett alltmer stressat och pressat studentliv. Uppförandekoder inklusive krav på bekräftelse om efterlevnad ingår i alla nya leverantörskontrakt. Avslutningsvis har vi invigt en av de största solcellsanläggningarna för hyresfastigheter på våra studenthus i Flogsta, Uppsala. Första halvåret 2019 präglas i övrigt av: Ett ambitiöst investeringsprogram i befintligt fastighetsbestånd, där exempelvis fastigheters fasader, gårdar, fönster, dörrar, trappuppgångar, vatten- och avloppsstammar samt lägenheter åtgärdas med hållbara och miljövänliga material. Handlingsprogram och förverkligande av hyresgästerna önskade åtgärder och förändringar, som inkommit i samband med årets Nöjd Kund Indexundersökning, i syfte att leverera en än bättre kundupplevelse. Kompletteringsförvärv av fastigheter i både Sverige, Danmark och Norge. Till alla er medarbetare och engagerade hyresgäster, TACK för alla kreativa, vänliga, omtänksamma förslag ni delar med er av och förverkligar till allas vår glädje. Du som läsare av denna delårsrapport januari juni 2019 har nu på kommande sidor möjlighet att ta del av Heimstaden Bostads finansiella resultat, ställning och nyckeltal. Välkommen till Heimstadens värld! Patrik Hall VD Heimstaden Bostad Øresundstårnet, Köpenhamn 5

6 Väsentliga transaktioner och händelser Heimstaden Bostads fastighetsbestånd förvaltas i tre olika geografiska segment Sverige, Danmark och Norge. Det totala värdet på Heimstaden Bostads fastighetsportfölj uppgick till mkr exklusive avtalade förvärv. Nedan återges de väsentliga transaktioner och händelser som koncernen avtalat i det andra kvartalet samt väsentliga trans aktioner som avtalats i tidigare perioder men tillträtts i det aktuella kvartalet. Den 27 mars Heimstaden Bostad AB offentliggör köp av bostadsfastigheter i Danmark och Sverige, genom förvärv av aktier, från moderbolaget Heimstaden AB. Köpet avser dels förvaltningsfastigheter motsvarande ett fastighetsvärde om MSEK och dels pågående eller kommande projekt vars underliggande fastighetsvärde uppgår till MSEK (vid färdigställande). Den 12 juni Heimstaden Bostad anslöt sig till FN:s Global Compacts initiativ för ansvarsfullt företagande och åtar sig därmed att följa dess 10 principer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Samt att årligen rapportera hur arbetet löper på. Schadeshave, Köpenhamn 6

7 Luleå Skellefteå Umeå SVERIGE NORGE Gävle Oslo Uppsala Huddinge Strängnäs Katrineholm Haninge Falköping Norrköping Linköping Vetlanda Värnamo Växjö Ljungby DANMARK Århus Klippan Örkelljunga Karlskrona Landskrona Köpenhamn Lund Malmö Odense Trelleborg Ystad Triangelregionen Övriga Själland 7

8 Våra segment Koncernens fastighetsbestånd är indelat i olika geografiska förvaltningssegment. Folke 3, Malmö Sverige Den Svenska ekonomin har utvecklas positivt de senaste åren med växande BNP och ökade disponibla inkomster. Sysselsättningen har också ökat. I juli 2019 låg arbetslösheten på 6,9 procent. Befolkningsökningen har påverkat efterfrågan på bostäder, framförallt i storstäderna, som uppvisar en kraftig tillväxt som följd av den globala urbaniseringstrenden. Sverige har haft en tillväxt om ca invånare de senaste två åren och befolkningen uppgår till 10,2 miljoner invånare. Enligt Boverket behöver det byggas bostäder per år fram till 2025, med en nuvarande prognos om att endast bostäder tillkommer under Med ett bostadsbyggande som inte når upp till efterfrågan skapas en fortsatt bostadsbrist. Boverkets prognos påvisar ett fallande byggande av bostadsrätter, men fortsatt god efterfrågan och takt gällande byggande av hyresrätter. Byggtakten i Malmö var oförändrad under jämfört med Göteborg stod för en kraftig tillväxt under samtidigt som byggtakten i Stockholm minskade med 35%, enligt Boverket. TOTALT HEIMSTADEN BOSTAD (JANUARI-JUNI) Q Q2 Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 54,8 54,2 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 96,8 98,1 Reell uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,3 Antal fastigheter Area, kvm SVERIGE (JANUARI-JUNI) Q Q2 Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 45,9 42,0 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 97,3 98,4 Reell uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,6 Antal fastigheter Area, kvm UTVECKLING AV TOTALA HYRESINTÄKTER, Q2 (MKR) UTVECKLING AV TOTALT MARKNADSVÄRDE, Q2 (MKR) HYRESINTÄKTER, ANDEL AV HEIMSTADEN TOTALT 56% MARKNADSVÄRDE, ANDEL AV HEIMSTADEN TOTALT % Q Q Q2 8

9 Øresundsterasserne, Köpenhamn Danmark Den danska ekonomin har utvecklats starkt under ett antal år. Syssel sättningen har ökat med cirka 1,5 procent i snitt årligen. Arbetslösheten i juni 2019 uppgick till 4,9 procent, vilket är lägre än EU-snittet. I delar av Köpenhamn har bostads priserna ökat med upp till 70 procent sedan Huvudorsaken till den kraftiga prisökningen är urbaniseringen. Liksom stora delar av väst världen, genomgår Danmark en stark urbaniseringstrend där små orter avfolkas. Prognosen för befolkningstillväxten i Köpenhamn är en ökning med invånare under de närmsta tio åren. Århus är Danmarks näst största stad och har ett väl utbyggt transportnät. Förutom att staden är känd som en mycket populär studentstad ( studenter 2019) innehar den också en av norra Europas största industrihamnar. Odense är Danmarks tredje största stad och är liksom Århus en populär studentstad ( studenter 2019). Kommunen stoltserar med att erbjuda över arbetsplatser och en särskilt utmärkande tillväxtgren hittas inom robotik och automation. Nedre gate 8, Norge Norge Den norska ekonomin fortsätter att utvecklas väl och har uppvisat en återhämtning efter några tidigare år med lägre oljepris och lägre aktivitet i olje- och gassektorn som följd. Tillväxten har under de senaste året drivits på av ett stigande oljepris, en stark privatkonsumtion och en högre export till följd av återhämtningen i världsekonomin. BNP per capita är bland de högsta i hela Europa. Sysselsättningen är god och arbetslösheten uppgick till låga 3,4 procent i juni Urbani seringen är påtaglig även i Norge och i huvudstaden Oslo ökar befolkningen betydligt snabbare än för landet som helhet. Oslo stad är centralort i en tätbefolkad och snabbt växande region bestående av 46 kommuner med samman lagt cirka 1,6 miljoner invånare och ett omfattande och varierat utbud av utbildning, arbetstillfällen, kultur och transporter. Cirka 80 procent av norrmännen bor i bostäder som ägs av dem själva och bostadsmarknaden har relativt få regleringar. Det begränsade utbudet av bostadsfastigheter med hyresrätt gör att det endast finns ett fåtal privata aktörer som äger större bestånd av hyresfastigheter. DANMARK (JANUARI-JUNI) Q Q2 Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 69,1 70,1 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 95,6 97,5 Reell uthyrningsgrad bostäder (antal), % 97,8 Antal fastigheter Area, kvm NORGE (JANUARI-JUNI) Q Q2 Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 60,9 61,8 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 96,1 97,5 Reell uthyrningsgrad bostäder (antal), % 97,5 Antal fastigheter Area, kvm HYRESINTÄKTER, ANDEL AV HEIMSTADEN TOTALT HYRESINTÄKTER, ANDEL AV HEIMSTADEN TOTALT 27% 17% MARKNADSVÄRDE, ANDEL AV HEIMSTADEN TOTALT MARKNADSVÄRDE, ANDEL AV HEIMSTADEN TOTALT 36% 20% 9

10 Rapporter över totalresultat koncernen Belopp i mkr Not mån jan jun 6 mån jan jun mån apr jun 3 mån apr jun 12 mån jan-dec Rullande 12 mån jul jun Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Centrala administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Resultat före finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader, räntebärande skulder Övriga finansiella kostnader Finansiella kostnader, nyttjanderättstillgångar Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Totalresultat

11 Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till mkr (1 444). Intäktsök ningen är primärt hänförlig till fastighetsförvärv i Danmark och Norge. För bostadsbeståndet uppgick hyres intäkten i genomsnitt till kr per kvm tidsvägd yta (1 344). Ökningen är primärt driven av hyresökningar samt att hyresnivån per kvm generellt är högre i Danmark och Norge. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 96,8 procent (98,1) för perio den. Den något lägre nivån kan delvis förklaras av frivilligt tomställda lägenheter som renoveras. Justerat för de avsiktligt tomställda lägenheterna var den reella uthyrningsgraden 98,3 procent. Fastighetskostnader Totala fastighetskostnader uppgick till -890 mkr (-662). Förändringen beror främst på ökad fastighetsvolym Driftnetto Driftnettot uppgick under perioden till mkr (783), vilket mot svarar en överskottsgrad om 54,8 procent (54,2). Den högre överskottsgraden förklaras primärt av förvärven i Danmark och Norge samt drifts optimeringar. Centrala administrationskostnader Kostnaden för central administration uppgick till -81 mkr (-67). Ökningen förklaras främst av en organisation i tillväxt till följd av en större fastighetsportfölj. Finansnetto Finansiella intäkter under perioden var 4 mkr (11) och finansiella kostnader var -466 mkr (-284). De ökade finansiella kostnaderna för klaras främst av en större låneportfölj till följd av en större fastig hetsportfölj. Genomsnitts räntan på balans dagen för den totala upp låningen, derivaten samt av gifter för outnyttjade krediter uppgick till 2,0 procent (1,82). Ökningen förklaras i huvudsak av skillnader i spread mellan obligationer och banklån, förändringar av underliggande basräntor samt ökad räntesäkring. Ca 48 procent (78) av låneportföljen byter ränta inom ett år. En momentan förändring av basräntan (Stibor, Cibor, Nibor) med 1 procent, allt annat lika, ökar Heimstaden Bostads ränte kostnader, justerat för den upp tagna ränte säkringen, årligen med ca 208 mkr (182) vid en upp gång, och minskar med ca -102 mkr (-48) vid en nedgång. Skillnaden i känslighet för kla ras av räntesäkring samt att flera kreditavtal inne håller räntegolvs klausuler som begränsar ränte förändringar på nedsidan, genom att basräntan exempelvis inte kan bli negativ, samtidigt som kostnader avseende räntederivat kan öka vid negativa marknadsräntor. Övriga finansiella kostnader Övriga finansiella kostnader uppgår till -335 mkr (0) och avser valutakursdifferenser för lån upptagna i moderbolaget. Lånen är primärt denominerade i samma valuta som de utländska nettotillgångarna de finansierar, alter nativt är säkrade via basswappar till samma valutor som nettotillgångarna de finansierar. Valutaeffekter till följd lån och säkring redovisas som övriga finansiella kostnader. Valutakursdiffe renser avseende netto tillgångarna i utländska dotterbolag redovisas på raden övrigt total resultat. Koncernens totala valutarisk är begränsad till netto kapitalet i respektive valuta. Finansiella kostnader, nyttjanderättstillgångar I samband med övergången till IFRS 16 har tomträttsavgälder omklassificerats från Fastighetskostnader till Finansiella intäkter och kostnader. Tomträttsavgälder som betalas redovisas i sin helhet som ränte kostnader då dessa avtal betraktas som eviga avtal. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 196 mkr (443). Det lägre resultatet förklaras primärt av orealiserade valutakursdifferenser. Värdeförändring finansiella instrument Heimstaden Bostad använder sig, i enlighet med fastlagd finanspolicy och räntesäkringsstrategi, av räntederivat och basswappar i syfte att hantera koncernens ränte- och valutarisk. Värdeförändringen på finansiella instrument relaterad till förändringar av underliggande basräntor uppgick i pe rioden till -348 mkr (-12), varav orealiserad upp gick till -348 mkr. Den nominella volymen av ränte swappar uppgick till mkr (9 617) och volymen av basswappar uppgick till mkr (0). I perioden har valutaeffekten kopplad till basswappar flyttats från raden Värdeförändring finansiella instrument till Övriga finansiella kostnader, uppgående till 22 mkr. Valutaeffekten avseende lån och motsvarande säkring redovisas därmed på samma rad i resultaträkningen. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Per den 30 juni 2019 har fastighetsbeståndet värde rats. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen före valutajustering till mkr (1 566). Samtliga av Heimstaden Bostads tre geografiska segment har utvecklats positivt under kvartalet. Det svenska beståndet uppvisade en orealiserad värdeförändring på msek motsvarande +3,2 procent, det danska en förändring på 576 msek motsvarande +1,9 procent och det norska en förändring på 596 msek eller +3,6 procent. Värdeförändringarna förklaras primärt av sänkta direkt av kastningskrav i de befintliga bestånden. Direktavkast nings kraven i värderingen uppgick i genomsnitt till 3,67 procent, att jämföra med 3,75 procent vid utgången av. Efter valutajustering uppgick den totala värdeförändringen på fastigheter i resultaträkningen till mkr (1 527). Skatt I koncernen redovisas utöver den aktuella skatten om -67 mkr (-59), uppskjuten skatt om -455 mkr (-213). Uppskjuten skatt räknas på skillnader mellan redovisade värden och anskaffningsvärden avseende förvalt nings fastig heter och finansiella instrument. Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat utgörs av valutaomräkningsdifferenser som uppstår vid konsolideringen av koncernens utländska dotterbolag och uppgår till mkr (541). 11

12 Rapporter över finansiell ställning koncernen Belopp i mkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Leasingavtal, nyttjanderätt 81 Finansiella derivatinstrument Övriga finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter och pågående arbete bostadsrätter Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

13 Förvaltningsfastigheter Per den 30 juni hade Heimstaden Bostads fastighetsbestånd ett marknadsvärde om mkr, jämfört med mkr vid årsskiftet. Den totala orealiserade värde förändringen under perioden uppgick till mkr (1 566). Resterande förändring av fastig hets port följens bokförda värde utgörs av netto bolags- och fastighetstransaktioner, investeringar i befintligt bestånd samt valutakurseffekter. För en mer utförlig beskrivning av Heimstaden Bostads metodik för värdering av fastigheter, se sidan i Heimstaden Bostads årsredovisning för. Övriga finansiella anläggningstillgångar Övriga finansiella anläggningstillgångar avser förskottsbetalning och deponeringar för avtalade fastighetstransaktioner. Exploateringsfastigheter och pågående arbete bostadsrätter I samband med tidigare förvärv av norska förvaltningsfastigheter förvärvades även byggrätter och pågående byggprojekt. Posten, uppgående till 716 mkr (680), avser utveckling av ägarlägenheter i Oslo som skall avyttras vid färdig ställande. PERIODENS UTVECKLING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, MKR Förvaltningsfastigheter 1/1 Förvärv Investeringar Försäljningar Valutaförändring Orealiserad värdeförändring Förvaltningsfastigheter 30/6 13

14 Rapporter över finansiell ställning koncernen Belopp i mkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital SKULDER Långfristiga räntebärande, säkerställda skulder Långfristiga räntebärande, ej säkerställda skulder Långfristig skuld, finansiell leasing 81 Finansiella derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Aktuella skulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Rapporter över förändring i eget kapital koncernen Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital Utdelning Nyemission Nyemission Pref B Förändrad beskattning Övrigt totalresultat Periodens resultat Eget kapital Förändrad beskattning Övrigt totalresultat Periodens resultat Eget kapital Utdelning Nyemission Pref B Övrigt totalresultat Periodens resultat Eget kapital

15 Räntebärande skulder Heimstaden Bostad hade vid periodens utgång räntebärande skulder uppgående till mkr (41 593), av dessa är 65 procent säkerställda med pantbrev i fastigheter, vilket ger en belåningsgrad för säkerställda lån på 37 procent. Med av drag för likvida medel har netto skulden ökat med mkr i perioden, till mkr (39 279). I samma period har koncernens upp låning inklusive valuta effekter ökat med mkr primärt relaterat till förvärv av fastigheter i Sverige och Danmark. Av räntebärande skulder avser mkr (10 643) obligationslån, mkr (14 642) hänförs till realkredit obligationer och mkr (16 308) traditionella banklån. Outnyttjade kredit faciliteter i bank uppgår på bokslutsdagen till mkr (7 043). Den genomsnittliga kapitalbindningen på Heimstaden Bostads räntebärande skulder uppgick till 11,2 år (8,1). Största andelen, 19 procent (28) och inträffar 2020 (2020). Den genom snittliga ränte bindningstiden inkluderat effekten av derivat uppgår till 2,4 år (2,6). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas, med en nominell skatt på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i Danmark samt 23 procent i Norge, på skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaffnings värde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt, som är ett netto av upp skjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder, uppgick per 30 juni 2019 till mkr (1 356) och är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. Kvarvarande skatte mässiga underskott i koncernen uppgår till mkr. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till mkr (31 925), vilket ger en soliditet på 39 procent (40). Förändringen i perioden hänförs till resultat. valuta samt nyemission och utdelning. Heimstaden Bostad är exponerat mot en valutarisk kopplad till den danska och norska verksamheten samt en risk kopplad till euro avseende finansieringen. Obligationslån i euro har säkrats via basswappar till samma valuta som nettotillgångarna som lånen finan sierar. Valutarisken kopplad till de utländska verksamheterna är begränsad till netto kapitalet i respektive valuta. Risken kan innebära en direkt effekt på resultatet och därigenom påverka eget kapital. PERIODENS UTVECKLING AV EGET KAPITAL, MKR Soliditet 39% Soliditet 42% Eget kapital 1/1 Förvaltningsresultat Värdeförändring - Fastigheter Värdeförändring - Derivat Skatt Övrigt totalresultat Utdelning Nyemission Pref 8 Eget kapital 30/6 15

16 Rapporter över kassaflöde koncernen Belopp i mkr mån jan jun 6 mån jan jun mån apr jun 3 mån apr jun 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet; Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring derivatinstrument Övriga poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av exploateringsfastigheter och pågående arbete bostadsrätter Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv fastigheter Investering i fastigheter Förvärv övriga anläggningstillgångar Erlagd handpenning förvärv Försäljning av fastigheter Förändring av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Utdelning preferensaktier Förändring räntebärande skulder Lösen räntederivat Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Valutaeffekt i likvida medel Likvida medel vid periodens slut

17 Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 409 mkr (406). Förändringen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras huvudsakligen av ett större fastighetsbestånd samt negativ effekt avseende betald skatt. Efter en förändring av rörelse kapi talet på -333 mkr (-613) uppgick kassaflödet från den löpande verksam heten till 76 mkr (-206). Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till mkr ( ). Investeringsverksamheten utgörs av bolags trans aktioner, fastig hets trans aktioner och investeringar i fastig heter där mer parten är hänförligt till förvärv i Danmark och Norge. Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till mkr (22 354) och förklaras av en förändring av ränte bärande skulder. Förändringen är primärt hänförligt till en obligationsemission samt inlösen av lån med korta löptider. Kassaflöde Periodens kassaflöde upp gick till -912 mkr (1 380). Det negativa kassaflödet är primärt hänförligt till fastighetsförvärv och likvida medel uppgick till mkr (2 189) vid periodens utgång. Københavngata 3, Oslo 17

18 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Belopp i mkr mån jan-jun 6 mån jan-jun Belopp i mkr Centrala administrationskostnader Rörelseresultat Resultat före finansiella poster Ränteintäkter 177 Räntekostnader Övriga finansiella intäkter 168 Övriga finansiella kostnader -19 Värdeförändring räntederivat -158 Förvaltningsresultat Resultat före skatt Uppskjuten skatt 33 4 Resultat efter finansiella poster Tillgångar Anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag Uppskjuten skattefordran 35 9 Fordringar hos dotterbolag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Räntebärande skulder Obligationslån Finansiella derivatinstrument Långfristiga skulder, dotterbolag Uppskjuten skatt Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder, dotterbolag Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktiekapital Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital Nyemission Utdelning stamaktier Resultat efter finansiella poster Eget kapital Resultat efter finansiella poster Eget kapital Nyemission Utdelning Pref B Resultat efter finansiella poster Eget kapital

19 Schadeshave, Köpenhamn 19

20 Not 1 Redovisningsprinciper Heimstaden Bostad koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i senast angivna årsredovisning, se Heimstaden Bostads årsredovisning sidan 92 och 114, med undantag av införandet av IFRS 16 Leasing per 1 januari 2019 samt valutaeffekter kopplade till basswappar, som i kvartalsrapporten särskiljs och flyttas från Värdeförändring finansiella instrument till Övriga finansiella kostnader. Valutaeffekter avsende koncerninterna lån har även flyttats från Övriga finansiella kostnader till Övrigt totalresultat. Övriga nya och ändrade standarder bedöms för närvarande inte påverka Heimstaden Bostads redovisning i väsentlig omfattning. Nya redovisningsprinciper Under hösten 2017 antogs IFRS 16 Leasingavtal av EU. Standarden trädde ikraft 1 januari 2019 och omfattar såväl leasegivare som leasetagare. Heimstaden Bostads intäkter består i huvudsak av hyresin täkter och omfattas därmed av reglerna för leasegivare. För leasegivare är regelverket huvudsakligen oförändrat, däremot sker betydande förändringar i regelverket för leasetagare. Heimstaden Bostad har hyresåtagande för tomträtter, lokaler och fordon. Enligt den nya standarden ska leasetagare redovisa åtagandet som en leasingskuld i balansräkningen. Rätten att nyttja den underliggande tillgången under leasingperioden redovisas som en tillgång. Avskrivning på tillgången redovisas i resultatet, liksom en ränta på leasingskulden. Erlagda leasingavgifter redovisas dels som betalning av ränta och dels som amortering av leasingskulden. Heimstaden Bostad har vid införandet av IFRS 16 per 1 januari 2019 redovisat en nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Tomträtter betraktas ur ett IFRS 16 perspektiv som eviga hyresavtal, dessa redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Resultaträkningen har påverkats genom att tomträttsavgälden omklassificerats från Fastighetskostnader till Finansiella intäkter och kostnader, tomträttsavgälden som betalas redovisas i sin helhet som räntekostnad då dessa avtal betraktas som eviga avtal. Heimstaden Bostad har tomträtts- eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. Heimstaden Bostads erfarenhet är att dessa avtal vanligtvis förlängs och hanteras därmed på samma sätt som svenska tomträtter. Lokaler och fordon redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjanderättstillgången av över avtalstiden och betalning som sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering på leasingskulden och dels som räntekostnad i resultaträkningen. Kassaflödesanalyserna påverkas inte av införandet av IFRS 16 då dessa utgår från Förvaltningsresultat. Heimstaden Bostad tillämpar den förenklade övergångs metoden och tillämpar inte standarden retroaktivt. Jäm förelsetal för har därmed inte räknats om, i enlighet med den förenklade metoden. Not 2 Upplysningar om närstående Not 3 Händelser efter balansdagen Heimstaden Bostads transaktioner med närstående framgår av noterna A8 och MB-A6 i Heimstaden Bostads årsredovisning för. Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Not 4 Hyresintäkter HYRESINTÄKTER FÖRDELNING AV HYRESINTÄKTER mkr Q Q2 Kr/kvm Hyresintäkter, mkr Hyresintäkter, kr/kvm Fastighetskostnad, kr/kvm Helår avser Januari December, 12 mån Q2 avser Januari Juni, 6 mån % Q2 Bostäder Lokaler Parkering Helår avser Januari December, 12 mån Q2 avser Januari Juni, 6 mån Hyresintäkter, mkr 20

21 Not 5 Fastighetskostnader Belopp i mkr mån jan-jun 6 mån jan-jun 12 mån jan-dec Driftkostnader Reparation och underhåll Fastighetsadministration Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Not 6 Finansiella intäkter och kostnader DRIFTNETTO OCH ÖVERSKOTTSGRAD mkr Q2 Driftnetto, mkr 2019 Q2 % Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Helår avser Januari December, 12 mån Q2 avser Januari Juni, 6 mån Riskhantering, uppskattning och bedömningar Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, som styrs av antagen Finanspolicy och uppsatta verksamhetsmål. Heimstaden Bostads verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposterna samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Finansiell policy Policy Räntetäckningsgrad (ggr, rullande 12 månader) 1,5 2,2 Soliditet (procent) Kapitalbindning (månader) Låneförfall (procent i enskilt år) 40 21% (2023) Begränsning enskild långivare (procent) 40 13% (Nykredit) Räntebindning (år) N/A 2,4 Räntesäkring (procent) 50 57% Belåningsgrad (procent) Likviditetsgrad (procent)* * * Definition enligt S&P guidelines RÄNTETÄCKNINGSGRAD Q2 (ICR) 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1, Q2 Helår avser Januari December, 12 mån Q2 avser Januari Juni, 6 mån Räntebindning lån inkl. basswappar Räntebindning inkl. räntederivat 1) År Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % ,3 1, ,2 2, ,7 1, ,3 1, ,7 1, ,9 1, ,8 2, ,8 2, ,8 1,9 >5 år efter balansdag 258 0,5 2, ,2 1,9 Totalt ,0 1, ,0 2,0 1) Kreditmarginalen är jämnt utspridd över förfallostrukturen Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen inkl. derivat uppgår till: 0,5 år 2,4 år 21

22 Not 7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter Not 8 Värdeförändring derivat Direktavkastningskrav År Genomsnitt Intervall 3,75% 0,95% 8,50% 2019 Q2 3,67% 0,85% 8,16% Förändring marknadsvärde derivat Marknadsvärde derivat Förvärvade derivat Lösta derivat Valutaeffekt på derivat 19 Orealiserade värdeförändringar -348 Marknadsvärde derivat Not 9 Förvaltningsfastigheter Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter Totalt Sverige Danmark Norge Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Försäljningar i perioden -3-3 Förvärv i perioden Investeringar i perioden Valutaförändring Marknadsvärde efter transaktioner Orealiserad värdeförändring Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Not 10 Finansiella instrument Förändring lånevolym Räntebärande lån Återbetalning lån FX effekt på lån 637 Nyupplåning/övertagande av lån Räntebärande lån År mkr Kapitalbindning lån Andel, % Ränta, inkl marginal Kreditlöften mkr Andel, % 0 1 år , år , år , år ,2 4 5 år ,2 >5 år efter balansdag ,9 Totalt ,0 1, Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: Finansieringskälla Kredit Säkerställda krediter, % 11,2 år Outnyttjat kreditlöfte Andel, % Obligationer Realkreditlån Banklån Totalt ,0 Finansiella instrument Förfall räntederivat År Typ mkr Andel, % Ränta, % 1) 0 1 år Betalar fast , år Betalar fast , år Betalar fast , år Betalar fast , år Betalar fast ,44 >5 år efter balansdag Betalar fast ,48 Summa köpta swappar ,34 1) Räntan indikerar den avtalade genomsnittliga fasta räntan i kontrakten. En negativ ränta indikerar att vi tar emot fast ränta. Finansiella instrument Förfall basswap År Typ mkr Andel, % Ränta, % 1) 0 1 år Betalar rörlig 1 2 år Betalar rörlig 2 3 år Betalar rörlig , år Betalar rörlig 4 5 år Betalar rörlig ,67 >5 år efter balansdag Betalar rörlig Summa köpta swappar ,81 1) Räntan indikerar den rörliga avtalade räntan på balansdagen. 22

23 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som förekommer i moderbolaget och koncernens verksamhet. Malmö den 30 augusti 2019 Patrik Hall Verkställande direktör Fredrik Palm Styrelseordförande Stefan Attefall Styrelseledamot Magnus Nordholm Styrelseledamot Ramsay Brufer Styrelseledamot Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. 23

24 Revisors granskningsrapport Heimstaden Bostad AB (publ), org.nr Till styrelsen för Heimstaden Bostad AB (publ) Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Heimstaden Bostad AB (publ) per 30 juni 2019 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 30 augusti 2019 Ernst & Young AB Peter von Knorring Auktoriserad revisor 24

25 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen bredvid presenterar Heimstaden Bostad sin intjänings för måga på tolvmånadersbasis per 30 juni Intjänings för mågan är ej en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjänings förmågan innefattar inte en bedömning om den fram tida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastig heter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 juni 2019 och dess finansiering varvid aktuell intjäningsf ör måga illustrerar den intjäning på årsbasis som Heimstaden Bostad har härefter. Transaktioner med tillträde efter den 30 juni är därmed inte inklu derade i beräkningen. Heimstaden Bostads resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighets förvärv och/ eller fastighetsförsäljningar. Ytterliggare resultat påverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten Resultat från andelar i intressebolag. Aktuell intjäningsförmåga per 30 juni 2019 Belopp i mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Centrala administrationskostnader -155 Övriga rörelseintäkter 10 Övriga rörelsekostnader Resultat från andelar i intressebolag Resultat före finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader, räntebärande skulder Förvaltningsresultat Nyckeltal Överskottsgrad, % 58,9 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 2,2 Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå på balansdagen inklusive effekt av derivatinstrument. 25

26 Nyckeltal mån jan jun 6 mån jan jun mån apr jun 3 mån apr jun 12 mån jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Hyresintäkter, mkr Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 96,8 98,1 96,8 98,1 97,4 Reell uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,3 98,3 98,6 Överskottsgrad, % 54,8 54,2 58,0 59,4 54,2 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr Fastighetsförsäljningar, mkr Marknadsvärde fastigheter på balansdagen, mkr Antal fastigheter på balansdagen Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm Antal bostadslägenheter på balansdagen Andel bostadsyta på balansdagen, % Finansiella uppgifter Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr Förvaltningsresultat, mkr Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 2,2 2,7 2,2 2,7 2,6 Soliditet, % 38,6 44,7 38,6 44,7 41,9 Belåningsgrad (LTV), % 57,8 52,0 57,8 52,0 54,3 Belåningsgrad säkerställda lån, % 36,7 52,0 36,7 52,0 35,4 Likviditetsgrad, % Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 2,0 1,8 2,0 1,8 1,8 Genomsnittlig räntebindningstid lån inkl derivat, år 2,4 1,1 2,4 1,1 2,6 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 11,2 7,9 11,2 7,9 8,1 Räntabilitet på eget kapital, % 9,1 15,2 9,1 15,2 14,0 Eget kapital på balansdagen, Mkr Substansvärde på balansdagen, Mkr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, Mkr DEBT/EBITDA, ggr (rullande 12m) Data per aktie Resultat per stamaktie, kr Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital per preferensaktie A, kr Eget kapital per preferensaktie B, kr Antal utestående stamaktier vid periodens slut, st Antal utestående preferensaktier A vid periodens slut, st Antal utestående preferensaktier B vid periodens slut, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st Genomsnittligt antal utestående preferensaktier A, st Genomsnittligt antal utestående preferensaktier B, st

27 Definitioner och ordlista Uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder dividerat med totala antalet bostäder. Reell uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder justerat för frivilliga vakanser hänförliga till standardförbättringar dividerat med totala antalet bostäder. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Andel bostadsyta på balansdagen, % Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta. Räntetäckningsgrad (ICR), ggr Resultat före finansiella poster plus finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader hänförliga till ränte bärande skulder. Beräknas på rullande 12 månaders utfall. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen. Belåningsgrad (LTV), % Nettoskuld i förhållande till det bedömda marknadsvärdet av fastighetsportföljen. Belåningsgrad säkerställda lån, % Säkerställda lån som andel av totala tillgångar. Likviditetsgrad, % Kassa inklusive tillgängliga kreditfaciliteter dividerat med prognostiserat nettolikviditetsbehov de kommande 12 månaderna, i enlighet med Standard & Poor s riktlinjer. Nettoskuld Räntebärande skulder minus finansiella tillgångar o likvida medel. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta på balansdagen för räntebärande skulder med hänsyn tagen till räntederivat. Räntabilitet på eget kapital efter skatt, % Resultat efter skatt (rullande tolv månaders utfall) i procent av genomsnittligt eget kapital. Substansvärde på balansdagen, mkr Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld samt räntederivat. DEBT/EBITDA, ggr 12 månaders genomsnittliga räntebärande skulder dividerat med resultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar. Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital vid periodens utgång, i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång, efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Eget kapital per preferensaktie, kr Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning. Resultat per stamaktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Definitioner samt härledning av nyckeltal finns på Ekonomisk information Delårsrapport juli-september 2019, publiceras 25 oktober 2019 Bokslutskommuniké oktober-december 2019, publiceras 14 februari

28 Denna information är sådan information som Heimstaden Bostad AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning samt Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 30 augusti 2019 kl. 09:00 CET. Patrik Hall, VD Heimstaden Bostad AB, Magnus Nordholm, tf. CFO Heimstaden Bostad AB, Heimstaden Bostad AB (publ), Ö Promenaden 7 A, Malmö Organisationsnummer Bolagets säte Malmö. Tel , Fax