Årsredovisning 2013J{

Transkript

1 1 Gagnefsbostäder A!B Org nr Årsredovisning J{

2 2 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Innehållsförteckning Sida - VD har ordet Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys... I~ ~, / - Noter... 1Jr

3 3 VD har ordet, året då Gagnefsbostäder spände byggmusklerna! Gagnefsbostäder har länge haft ambitionen att bygga nya hyresrätter, men inte förrän 2011 har man sett att det finns en ekonomi att göra på ett sådant projekt. Men så tog då styrelsen det spännande beslutet att producera nytt efter att en gynnsam kalkyl presenterats. I början av året blev vår upphandling av totalt 12 lägenheter klar och vi satte spaden i jorden i april! Styrelsen fattade från början beslut om 12 lägenheter men insåg snabbt att trycket var så stort att det var lika bra att slå till med 24 lägenheter ytterligare, lika fördelade i Djurås och Gagnef stationssamhälle. Med dagens gynnsamma ränteläge har vi en ekonomi i byggnaden redan efter 2 år! Och med enbart det spridna ordet har vi snart fyllt upp alla lägenheter i Djurås och intresset för Gagnef, där byggstart inte ens är satt än, där köar hyresgäster redan för att teckna sig för ett kontrakt! Vi har även tagit steget och dragit in stadsnät i våra nybyggda fastigheter och vi utreder möjligheten att få in stadsnät även i det befintliga beståndet. På vår felanmälan har vi äntligen tagit klivet in i den digitala världen och nu har vi möjlighet att både ha kontroll på, och föra statistik på de fel som uppstår och de åtgärder som görs. Detta ser vi som mycket positivt, och redan innan ens ett år gått kan vi se att vi gör goda besparingar med pengar vi istället kan lägga på fastighetsunderhåll. Under året har vi även sålt av några fastigheter. Dels har vi sålt en vattenskadad villa i Mockfjärd till en händig hemmafixare. Men vi har även sålt en fastighet i Bäsna, där en son av bygden tagit sig an huset med 9 lägenheter och två affärslokaler. Detta har varit både bra för hyresgästerna som fått en hyresvärd som kan djupfokusera på just deras fastighet,och för bolaget som därmed kan planera sina underhållsinsatser där det behövs mest. Denna försäljning har alltså präglats av en långsiktighet. Under året har vi varit drabbade av vattenskador i Djuråsområdet. Detta har orsakat tråkigheter för både bolaget och dess hyresgäster. Där för vi nu samtal med entreprenören för att komma fram till en bra lösning för båda parter. Under sommaren har vi fortsatt med metodiken att lyfta hela områden i taget. Vi har arbetat främst med Båtvägen i Djurås, men även lyft en del av Högsveden i Mockfjärd samt även gjort mindre arbeten på olika områden i kommunen~

4 4 Framtiden ser oerhört spännande ut för bolaget. Ska vi producera mer lägenheter? Lita på att vi kommer att bevaka läget! Med hyresgästernas trivsel och bolagets bästa i fokus går vi med förväntansfulla steg in i Verkställan e Direktör Gagnefsbostäder AB

5 5 Förvaltnings berättelse Styrelse och revisorer Styrelse och VD för Gagnefsbostäder Aktiebolag avger härmed årsredovisning för år. Styrelse och revisorer Ordinarie Styrelseledamöter Per Dahlqvist (ordförande) Pär Sixtensson (vice ordförande) Anders Ahlgren Irene Hornman Alf Johansson (c) (m) (c) (s) (s) Suppleanter Bo Jönebratt Sofia Karlsson Jarl Anders Bengtsson Jan Johansson Erik Norström (fp) (c) (kd) (s) (s) Verkställande direktör Erika Hellman Ordinarie revisor KPMG AB, Margareta Sandberg, auktoriserad revisor Ordinarie lekmannarevisorer Kjell Sundin Carl Axel Vesterlund (s) (c) Bo Lindevall, ordinarie lekmannarevisor, har under året gått bort. Som ny ordinarie lekmannarevisor till Gagnefsbostäder AB valdes av Kommunfullmäktige den Kjell Sundin (s), med uppdrag till och med Bolaget Bolaget började sin verksamhet år 1995 då tidigare Stiftelsen Gagnefsbostäder ombildades till Gagnefsbostäder Aktiebolag. Verksamheten bedrivs i Gagnefs kommun, Dalarnas län. Gagnefsbostäder AB ägs till 100% av Gagnefs kommun. Bolaget förvaltas av Gagnefs kommun och har ingen egen personal. Syfte och mål Enligt ägardirektiv är syftet med verksamheten att åstadkomma effektivitetsvinster till gagn för dem som utnyttjar bolagets tjänster. Avsikten med att Gagnefsbostäder förvaltas av Gagnefs kommun är effektivitetsvinster och kostnadsbesparingar. Gagnefsbostäder arbetar för bra service, funktionella lägenheter, trygga och väl fungerande bostadsområden, bra miljö och prisvärda hyror. Målet med Gagnefsbostäders verksamhet är nöjda kunder samt goda och långa hyresrelatione~

6 6 Finansiering Några amorteringar av befintliga lån har ej utförts under året utan endast omsättning av lån. Den genomsnittliga räntenivån inklusive låneavgift om 0,2% för uppgår till 2,60 % (2,69% ). Fastighetsbestånd Bolagets fastighetsbestånd innehåller 369 lägenheter och 10 lokaler, vilket är sänkt jämfört med. Under not 2 redovisas lägenheter, lokaler och bilplatser fördelat på respektive fastighet. Fastigheterna är försäkrade med full värdesgaranti hos Dalarnas Försäkringsbolag. Uthyrningsläget Under har antalet vakanta lägenheter varierat mellan 2% och 3%, vilket är sämre än föregående år. Förlorade hyresintäkter på grund av outhyrda lägenheter uppgår under året till 342 tkr (323 tkr) vilket motsvarar ca 1,6% (1,6%) av den totala hyresintäkten för bostäder. Vakanser för lokaler, motorvärmare, carportar, mm uppgår till 286 tkr (202,5 tkr) vilket mostvarar ca 10,4% (7,8%). Kunder och marknad Det finns stor efterfrågan på lägenheter, framför allt i Djuråsområdet. Investeringar Under året har ca 186 tkr investerats i takbyte på en fastighet och ca 188 tkr har investerats i omdränering och isolering av grund på annan fastighet. Dessutom har mark köpts in från Gagnefs kommun på området Moje i Gagnef (Moje 10:45) för ca 76 tkr. Marken är avsedd för nybyggnation av bostadslägenheter. Ytterligare mark är inköpt i Kyrkbyn, Gagnef (Tjärna 51 :6) för ca 250 tkr och fastigheten Monteliusgården i Gagnef (Tjärna 51: 1) är inköpt för ca tkr. Försäljningar Försäljningar har skett under året av fastigheterna Bäsna 16:7, Bäsna 16:26 i området Bäsna och Nordanholen 5:56 i området Mockfjärd. Reparationer och underhåll Under året har tkr använts för planerade underhåll och reparationer, därav tkr till försäkrings- och riskkostnader, jämfört med tkr föregående år, därav tkr till försäkringsoch riskkostnader. Till detta kommer vattenskador och liknade akuta reparationer som kostat 837 tkr under. Det är en mindre kostnadsökning mot då kostnaden uppgick till 775 tkr. Kostnaderna för vattenskador är h~gnajch bolaget har som ambition att sänka dessa kostnader framför allt genom förebyggande åtgärder J ~

7 7 Miljöarbete Gagnefsbostäders målsättning är att ta ansvar för boendemiljön och genom resurshushållning medverka till en utveckling anpassad till det naturliga kretsloppet. Gagnefsbostäders fastigheter uppvärms huvudsakligen genom värmepump och pelletseldade värmeanläggningar. Olja används endast som komplement. För att minska elförbrukningen pågår utbyte till energisnålare elpannor i de lägenheter som värms med vattenburen el. Resultat och ställning Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 655 tkr. Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster inkl.ägartillskott, tkr Balansomslutning, tkr Antal lägenheter, st Outhyrt i % av totala hyresintäkten 2,7 2,3 1,7 2,5 3,7 Investeringar i fastigheter, tkr Underhåll, tkr Försäkrings- och riskkostnader, tkr Soliditet, % 10,5 10,3 8,1 7,2 7,2 Avkastning på totalt kapital,% 2,5 neg 3,7 2,9 3,0 Avkastning på eget kapital, % 3,4 neg 12,0 1,2 neg Genomsnittlig låneränta, % 2,4 2,7 3,0 2,8 3,2 Förväntad framtida utveckling Efterfrågan på lägenheter har varit konstant hög och därmed har bolaget haft en låg vakansgrad som varit lägre än 3% de senaste tre åren. Uthyrningsläget förväntas vara bra även under Över~~~omme lse har träffats med hyresgästföreningen om hyreshöjning från I januari 2014 med 1,4 %.Jll

8 8 Behandling av ansamlad förlust Till bolagsstämmans förfogande står följande medel Ansamlad förlust Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att summan av årets resultat och ansamlad förlust, balanseras i ny räkning. Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande ~ es"~lft- och balansräkning med tillhörande notery {

9 9 Resultaträkning Nettoomsättning Hyres intäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Reparations- och underhållskostnader Fastighets skatt Av- och nedskrivningar Övriga rörelsekostnader Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Övriga kostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat Not ~

10 10 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Mark B yggnadsinventarier Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Förnödenheter och förråd FötTåd vitvaror Ko1tfristiga fordringar H yresfordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Not ~

11 11 Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier med kvotvärde 1000:- U ppskri vningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Not , Ställda panter Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga ingj!(

12 12 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital. Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning(-)/minskning( +) varulager Ökning(-)/minskning(+) rörelsefordringar Ökning(+ )/minskning(-) rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Not , 13, 14, 15 11, Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Arets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut J;(

13 13 Kassaflödesanalys Not Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor och erhållen ränta och utdelning Erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. Av- och nedskrivningar av tillgångar Rearesultat försäljning av tillgångar ~

14 14 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Uppställningen i resultatoch balansräkningen skiljer sig marginellt från föregående år. Samtliga belopp i noter, med enstaka undantag, är angivna i tkr. Bankkonto Bolagets bankkonto utgör ett koncernkonto hos Gagnefs kommun. Intäkter Hyres intäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt företagets bedömning skall erläggas till eller erhållas från skatteverket. Bedömningen görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkning. Bolaget redovisar ingen inkomstskatt detta år eftersom det finns ackumulerat underskott av näringsverksamhet om tkr sedan tidigare år. Anläggningstillgångar Byggnader har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits i normalfallet med 1,5% enligt plan. Kortare avskrivningstid tillämpas för tekniska anläggningar som värmepumpar, värmeanläggningar, och vissa byggnader med bedömd lägre livslängd. Om-och tillbyggnader som bedöms värdehöjande för fastigheterna har aktiverats. Markanläggningar har avskrivits med 5%. Byggnadsinventarier har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits med 5 eller 10% beroende på förväntad livslängd. Finansiella instrument Långfristiga skulder berör helt skulder till Gagnefs kommun. Bolaget har inga leasingavtal. Fordringar Hyres- och kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt. Värdepapper " / Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde~

15 15 Lager Bränsleförråd har inventerats och värderats till anskaffningsvärde. Vitvaruförråd har inventerats och värderats till det lägsta av verkligt värde och anskaffningsvärde på balansdagen. Kostnadsfördelning Kostnader för kommunens förvaltning av Gagnefsbostäder AB har fördelats procentuellt mellan fastighetskostnader och kostnader för centraladministration. Kostnader för administration och försäljning har hänförts till centraladministration. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt s k indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på - den löpande verksamheten - investerings verksamheten - finansieringsverksamheten. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet - Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutning. Avkastning på totalt kapital - Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital - Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt). Not2 Hyresintäkter Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt: Bostäder Lokaler Bil platser 387 H yresrabatter -100 Summa Avgår outhyrt: Bostäder -342 Lokaler -182 Bilplatser -104 Summa -628 Hyresintäkter netto i

16 16 Björbo Dala-Floda Mockfjärd Djurås - Djurmo Gagnef Bäsna Hyresint Hyresint Hyresint. Outhyrt % Outhyrt % , , ,8 57 3, ,6 49 1, ,1 47 0, ,1 6 0, Q.Q Fastigheter lrok2rok3rok4rok S:a Djurås 8: Skogen 3:74, 3: Skogen 3: Mjälgen 10: Tjäma 30: Skogen 3: Tjäma 49: Tjäma 49: Skogen 9: Mjälgen 26: Heden 25: Djurmo 1: Mjälgen 11: Rännarheden 1: Moje 13: Tjäma 30: Floda Kyrkby 4: Holsåker 25:9 6 6 Floda Kyrkby 4:21-4: Björbo 26: Björbo 26: Högsveden 5: Nordanholen 5: Ersholen 14: Högsveden 5:85 Genomsnitt totalt YtaMedeHyra/ Antal Yta Car- Bill- ytam2 lokaler lokaler port plats Totalt

17 17 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Värmeförsäljning Försäkringsersättning Övriga förvaltningsintäkter Summa Not 4 Driftskostnader F astighetsskötsel Uppvärmning Elavgifter Sop hantering VA-avgifter Vägavgifter Not 5 Reparations- och underhållskostnader Reparationskostnader Underhållskostnader Försäkrings- och riskkostnader Not 6 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnader avskrivningar Byggnader nedskrivningar Markanläggningar B yggnadsinventarier / :)(

18 18 Not 7 Centrala administrations- och försäljningskostnader Gagnefs bostäder AB förvaltas sedan 2001 av Gagnefs kommun och har inga egna anställda Teknisk förvaltning Administrativ förvaltning Övriga kostnader I posten övriga kostnader ovan ingår arvoden och köpt VD-tjänst inklusive sociala kostnader med följande belopp: Verkställande direktören Styrelsearvoden och andra ersättningar Sociala avgifter Totala löner och ersättningar Nots Ränteintäkter och liknande resultatposter Utdelning Ränteintäkter på koncernkonto Räntebidrag Summa Not9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader banklån Räntekostnader till Gagnefs kommun Borgensavgift Övriga räntekostnader Summa :JY

19 19 Not 10 Övriga immateriella anläggningstillgångar Ingående anskaffningsvärde Årets förändringar: - Nyanskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde immateriella anläggningstillgångar Q Not 11 Byggnader Byggnader Ipgående anskaffningsvärden Arets förändringar: -Nyanskaffningar -Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Uppskrivningar Ingående uppskrivning 0 Arets förändring 0 -Arets värdeförändring Utgående ackumulerade uppskrivningar Nedskrivningar Ingående nedskrivningar 0 Arets förändring 0 -Aterförda vid försäljning Utgående ackumulerade nedskrivningar Avskrivningar Ingående avskrivningar Årets förändringar: -Försäljningar och utrangeringar -Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde byggnader ~

20 20 Not 12 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar: - Nyanskaffningar - Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Avskrivningar Ipgående avskrivningar Arets förändringar: - Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde markanläggningar Not 13 Mark Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar: - Nyanskaffningar - Försäljningar Utgående bokfört värde mark Not 14 Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Avskrivningar Ingående avskrivningar Årets förändringar: - Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde byggnadsinventarier lr

21 21 Not 15 Pågående nyanläggningar Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Utgående nedlagda kostnader Q Not 16 Aktier och andelar Specifikation av aktier och andelar SABO, Byggförsäkrings AB, 10 aktier HBV, 1 andel Complus AB, 5 aktier Vid årets början Vid årets slut Not 17 Övriga långfristiga fordringar Återbäringsbelopp HB V Vid årets början Tillkommande fordringar Vid årets slut

22 22 Not 18 Förändring av eget kapital Aktie- Uppskriv- Reserv- Balanserat Årets Totalt kapital ningsfond fond resultat resultat Belopp vid årets ingång enligt fastställd balansräkning Resultatdisposition enligt årsstämman: Balanseras i ny räkning Vppskrivningsfond, avskrivn Arets resultat Belopp vid årets utgång l '.Z'.Z Not 19 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Under har Gagnefs kommun fastställt en finanspolicy. I den ingår bland annat att Gagnefs kommun i fortsättningen ska vara koncernbank och att Gagnefsbostäder AB inte längre själva kommer att ta upp lån. Bolagets lån uppgår till tkr. Under har tkr lagts över till Gagnefs kommun vilket innebär att samtliga lån utgör skuld till Gagnefs kommun per Samtliga lån löper med rörlig ränta per och den genomsnittliga låneräntan för året har uppgått till 2,40%. Gagnefs kommun tar ut en avgift för samtliga lån. Bolaget betalar en låneavgift på 0,2%. Not 20 Förfallostruktur långfristiga skulder Långfristiga skulder som förfaller till betalning efter balansdagen: Inom 1 år Inom 1-5 år Över 5 år Summa

23 23 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Övriga poster Summa 'J;(

24 24 Ordförande Anders Ahlgren ~~-'?4V[ Irene Hornman ~L Pär Sixtensson Vår revisionsberättelse har lämnats ~ D / lf_.ds.?jq KPMGAB

25 24 Gagnefsbostäder AB Org nr