ÅRSREDOVISNING 2016 HSB DALARNA

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2016 HSB DALARNA

2

3 innehåll HSB - DET GODA BOENDET 3 ORDFÖRANDE HAR ORDET 4 VD HAR ORDET 4 ÅRET I SAMMANDRAG, ÄGARKRAV 5 AFFÄRSIDÉ, VÄRDERINGAR, AFFÄRSMÅL 6 AFFÄRSOMRÅDEN 6 MEDLEMMAR I FOKUS 7 HÅLLBARHET KVALITET 8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13 RESULTATRÄKNING 16 BALANSRÄKNING 17 KASSAFLÖDESANALYS 19 NOTER 20 REVISIONSBERÄTTELSE 27 FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT 29 PRESENTATION AV STYRELSEN 31 KONCERNLEDNING 31 FASTIGHETSFÖRTECKNING 32 Bilder och färgval i årets årsredovisning bygger på viktiga framgångsfaktorer för Dalarna, från Gruvor, Malm, Stål, Forsar och Skogar till nyare näringar som Handel och Turism. HSB Dalarna har i snart 85 år varit med och byggt Dalarna - Tillsammans skapar vi samhällsutveckling! HSB DET GODA BOENDET HSB är en sammanslutning av bostadsrättsföreningar som är verksamma i hela landet. Det är en styrka att kombinera lokalt självbestämmande med federativ samverkan. HSB Dalarna ekonomisk förening bildades 1977 genom en fusion av HSB Falun, HSB Borlänge och HSB Ludvika till en länsförening. Föreningens styrelse har sitt säte i Borlänge. Verksamheten har funnits i Dalarna sedan Vi har tillsammans med våra helägda dotterbolag cirka 70 anställda i koncern en. De helägda dotterbolagen är HSB Hyresrätt i Dalarna AB och BTF mark & trädgård AB samt Lugnets Gård Fastighets AB. Omtanken om livets olika skeenden har alltid funnits i HSB. Redan i slutet av 1930 talet startade HSB den första kollektiva barnstugan. Inom HSB ska all verksamhet genomsyras av våra kärnvärderingar: Engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Målsättningen är att hela tiden upprätthålla en markberedskap för att bygga nya funktionella bostäder, där tjänsteutbudet kan utvecklas genom våra dotterbolag. När nya bostadsrättsföreningar har bildats finns HSB kvar genom trygghetsgarantin. Eftersom HSB är en medlemsägd kooperation finns inga krav på vinstutdelning från aktieägare. Vinsten är därför ett medel för att skapa medlemsnytta och återinvesteras i verksamheten för att göra den ännu bättre. Inom HSB skapar vi tillsammans med våra medlemmar det goda boendet. Idén är att människor ska äga sitt boende tillsammans med andra.

4 ORDFÖRANDE har ordet Så lägger vi ännu ett år till handlingarna, ett år som på så många sätt varit positivt för oss i HSB Dalarna. VD har tillsammans med personalen uppnått ett riktigt bra resultat under verksamhetsåret och styrelsen tar årligen beslut om möjlighet till utdelning av Ägarbonus, avhängigt det årliga resultatet. Resultatet visar att det finns ett utrymme för utdelning av Ägarbonus och styrelsen har därför beslutat om detta för verksamhetsåret Ägarbonus går till våra trogna ägare som också väljer att vara våra avtalskunder och köper våra tjänster. För mig är det att vara medlemsägd och vad kooperation står för när den lyckas som allra bäst. Jag känner också att kontakten och möten mellan hela vår organisation och våra och kunder har förbättrats, och stärkts, på ett väsentligt sätt. Vår personal har kontinuerliga möten med våra ägare och kunder, och vi arbetar hela tiden med örat mot rälsen, för att uppfatta önskemål om utvecklig och förbättring av våra tjänster. Min tro och förhoppning är att våra ägare, styrelserna i bostadsrättsföreningarna, medlemmarna och kunderna upplever samma sak. Vårt samarbete inom 4-klövern stärks! Vi lär av varandra och har ett bra erfarenhetsutbyte och en god informationsoch kunskapsöverföring, som kommer våra bostadsrättsföreningar till nytta. I remissarbeten och i nomineringar till förbundets har vi arbetat fram samarbets-former som ger oss större tyngd och goda möjligheter till påverkan. HSB Dalarna har stärkt sitt förtroende hos riksförbundet och med föreningar runt om i landet. Vi är för närvarande representerade i HSB förbundsstyrelse, HSB Projekt Partner AB, SHG styrelse och HSB Riksförbunds valberedning. Vi har också fått förtroendet att ingå i ett flera av förbundet tyngre utredningar, bl.a. den Parlamentariska utred ningen, Medlemsutredningen och Ägarstyrning för vår gemensamma nationella verksamhet, utredningar som handlar om ägarstyrning och hur den kan utvecklas. Våra arbetsinsatser på förbundsnivå har lyft HSB Dalarnas förtroende till nya höjder. Det allra viktigaste uppdraget, och ledstjärnan för mig och för vår styrelse, är att fortsätta utveckla HSB Dalarna till våra ägare, medlemmar och våra kunders bästa. VD har ordet När man ser tillbaka på verksamhetsåret 2016 så tänker jag främst på två saker. Det första är alla fantastiska möten som vi alla har med våra ägare och kunder, tror inte att någon kan mäta sig med vår omtanke och närhet. Det andra är att HSB Dalarna som organisation ständigt utvecklas och har under 2016 tagit ett stort kliv på den digitala sidan. Dock kan man inte stanna upp och njuta många sekunder, trots att det finns mycket att glädjas åt när man tittar på resultat, organisation och verksamhet. Omvärlden och konkurrensen hårdnar och vi måste vinna matchen varje dag, varje möte med kund är en unik chans att skapa trygghet, relation och mervärden. Vi har under året rekryterat flera nya medarbetare som tillsammans med befintlig personal utgör en kompetensbas som är oerhört stark. Vårt varumärke som en attraktiv arbetsgivare har stärkts vilket vi ser med tydlighet på bla de spontanansökningar som trillar in men också när vi själva söker nya medarbetare. Under året har vi genomfört NMI(nöjd medarbetar index), av resultatet kan vi utläsa att våra medarbetare i stort är väldigt nöjda men att den hårda omvärld som vi alla har runt om oss påverkar våra medarbetares vardag, det blir allt viktigare med rutiner, säkerhet och trygghet. HSB Dalarna är en samhällsbyggare och vi har under året behandlat och utvärderat många alternativ till möjliga lägen för nyproduktion. Tre delar måste dock vara uppfyllda för att vi skall gå vidare i processen, det är läget, efterfrågan och till sist betalningsvilja. Det vi idag har i markportföljen ser bättre ut än på många år men vi vill mera så vi jobbar på med attraktiva alternativ. HSB Dalarna är en medlemsägd organisation, våra ägare är 107 HSB bostadsrätters föreningar spridda i hela vårt län, vi gläds åt att våra ägare är aktiva och tillsammans är vi starka och redo för framtidens utmaningar. Vårt samarbete manifesterades genom vår HSB konferens i Tällberg som HSB Dalarna arrangerade under hösten med 3 andra regions föreningar. Över 200 HSB vänner deltog i det späckade tvådagars program som gick under rubriken Nytta och Nöje i Tällberg. Det är så vi vill uppfattas, både genom den nytta och besvärs frihet vi tillför till våra kunder men också med en gnutta nöje och stort engagemang, alltid med målet inställt på att vara den bästa fullserviceleverantören på vår marknad! HSB Dalarnas mål är att vara den bästa fullserviceleverantören på vår marknad! 4 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

5 ÅRET I SAMMANDRAG Vi har under 2016 Genomfört centrala och lokala utbildningar för förtroendevalda i bostadsrättsföreningarna. Bland annat så har utbildningar genomförts i Ekonomi i bostadsrättsföreningen, Hur vi bygger hemsidor, Styrelsens ansvar och arbete, Bostadsrättsjuridik och Sekreterarutbildning. Genomfört två riktade möten/utbildningar för HSBledamöterna. Agendan vid dessa möten har varit alltifrån presentation av nyproduktion till ökad kännedom om HSB Dalarnas tjänsteutbud. Vidare så har ett stort antal ledamöter deltagit i utbildningar inom bostadsrättsjuridisk och styrelseansvar. Genomfört fem lokalt arrangerade ägarträffar med fokus på ägarperspektivet. Ägarträffarna genomfördes under februari- mars och samlade ca 150 deltagare. För fjärde året genomfört nätverksträffar för bostadsrättsföreningarnas ordförande. Nätverket är en mötesplats som ger ökade möjligheter att påverka utvecklingen, knyta nya kontakter och få inspiration av andra. I årets nätverksträffar deltog 79 personer. I juli månad var det dags för inflyttning i HSB bostadsrättsförening Högbo. Bostadsrättsföreningen består av 14 lägenheter och ligger nära hoppbackarna inom Lugnetområdet i Falun. Under september genomfördes inflyttningsstämman i föreningen. Under 2016 har ett stort antal bostadsrättsföreningar antagit eller påbörjat anpassningen till 2011 års normalstadgar. I mitten av november genomfördes ett av de största arrangemang som HSB Dalarna någonsin genomfört. Tillsammans med HSB föreningarna i Mälardalen, Värmland och Uppsala (4-klövern) genomfördes en kombi nerad Geografisk* fördelning intäkter styrelse konferens/utbildning i styrelsearbete och fastighetsförvaltning. Konferensen som genomfördes under namnet NYTTA OCH NÖJE I TÄLLBERG samlande ca 230 deltagare. Bland annat avhandlades energifrågor, motverkandet av legionella, bostadsjuridik, miljöfrågor och klimatförändringar samt skadeförebyggande åtgärder. Under 2016 har 56 föreningar fått en ny eller uppdaterad underhållsplan. Arbetet med att hitta attraktiv byggbar mark för att bygga bostäder har pågått fortlöpande. Volymen av konsultuppdrag inom ROT-projekt har varit fortsatt god. De mest frekventa uppdragen avser stam-, fönster och dörrbyten samt tak- och fasadarbeten. HSB Hyresrätt i Dalarna AB har under året avyttrat fastigheten Köpmannen 12 i Orsa. HSB Hyresrätt har installerat digitala fastighetssystem i ett flertal fastigheter. Fastighetssystemen är installerade för ökad trygghet och bekvämlighet och innefattar bokning av tvättstugor och passagesystem Fram till årsskiftet 2016/2017 har 24 avtal gällande Fastighetsägarens ansvar tecknats med bostadsrättsföreningar. I samband med årets luciafirande inbjöds alla våra bostads rättsföreningar till öppet hus med kaffe och glögg på alla våra lokalkontor. Vi har under 2016 haft omstrukturering i organisationen genom pensionsavgångar och nya funktioner i egen regi. Affärsområdet Teknik har tom dec månad tecknat och driftsatt 12 energiavtal. Marknadsföringen för att påbörja försäljningen av HSB bostadsrättsförening Ivar i Borlänge har under året inletts. Under hösten arrangerade HSB Dalarnas ungdomsråd en filmvisning med filmen En man som heter Ove. Geografisk* fördelning lägenheter Falun 39 % Norra Dalarna 8 % Falun 28 % Norra Dalarna 10 % Borlänge 41 % Södra Dalarna 12 % Borlänge 41 % Södra Dalarna 21 % * Södra Dalarna: Avesta, Hedemora, Ludvika, Smedjebacken, Säter. Norra Dalarna: Gagnef, Leksand, Malung, Mora, Orsa, Rättvik, Älvdalen ÄGARKRAV HSB Dalarna skall Skapa förutsättningar för bildandet av nya bostadsrättsföreningar och nya byggprojekt i kommuner där marknaden så medger. Bidra till utvecklingen av det goda boendet. Tillhandahålla HSB bostadsrättsföreningar kvalificerade förvaltningstjänster som underlättar styrelsearbetet samt i övrigt biträda bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare i deras verksamhet genom rådgivning, beställning och upphandling. Äga och förvalta fast egendom bland annat genom att öka och förädla fastighetsbeståndet i det egna fastighetsbolaget. Äga och förvalta aktier samt andelar i ekonomiska föreningar och bolag. Verka för studie-, fritids- och serviceverksamhet i samband med boendet. Utveckla tjänster anpassade utifrån våra kunder och våra ägares krav. HSB Dalarna ska inom koncernen ha 5 % avkastning på eget kapital år HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

6 Affärsidé & VÄRDERINGAR Affärsidé HSB Dalarna bygger, förvaltar, utvecklar och äger fastigheter. Vår framgång ligger i förtroendet från våra medlemmar och kunder. Värderingar Av styrelsen antagna policys och handlingsplaner Engagemang Trygghet Hållbarhet Omtanke Samverkan Verksamhetspolicy Jämställdhetspolicy Verksamhetsplan Finanspolicy IT-policy Policy för personuppgiftshantering Policy för riskhantering Policy för betaltjänster Policy för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Policy för klagomålshantering Policy för regelefterlevnad Policy för hantering av etiska frågor Policy för inlåning Affärsmål HSB DALARNA KONCERN medlemmar år % rörelsemarginal före räntor och skatter 5% avkastning på eget kapital år % justerad soliditet år 2018 NKI och NMI skall ha en positiv utvecklingstrend och höga värden i jämförelse med HSBs branschsnitt I samtliga tjänster som erbjuds våra kunder skall personalen öka sitt proaktiva och lösnings-/rådgivande förhållningssätt Vår kundbas skall år 2018 utgöras av 30% externa kunder Stärka vår externa kommunikation Förädla fastighetsbeståndet inom HSB Hyresrätt i Dalarna AB HSB Hyresrätt i Dalarna AB skall byta profilering så att den följer HSB Riksförbunds riktlinjer år 2018 Erbjuda och initiera samordnade upphandlingar till HSB Bostadsrättsföreningar Öka antalet Bosparare med 10% årligen Öka insikten och engagemanget hos våra kunder att minska sitt energiuttag för en hållbar utveckling, detta genom att erbjuda energioptimeringsavtal till våra kunder, 30 kunder till år 2018 Erbjuda paketlösningar gällande digitalisering av fastigheter till Bostadsrättsföreningar Affärsområden Koncernens fyra affärsområden är Hyresfastigheter, Teknisk förvaltning, Administrativ förvaltning och Bygg. Dessa affärsområden arbetar bland annat med konsultuppdrag inom ROT, tekniska och administrativa tjänster samt ägande och förvaltning av fastigheter. Dessutom genomför HSB Dalarna en omfattande medlemsverksamhet. HSB Dalarna ekonomisk förening (medlems-, bygg- och finanstjänster samt tekniska och administrativa tjänster) BTF mark & trädgård AB (tekniska tjänster samt inriktning på mark- och trädgård) HSB Hyresrätt i Dalarna AB (äger och förvaltar hyresfastigheter) Lugnets Gård Fastighets AB (tekniska tjänster med inriktning på fastighetsskötsel) Resultat per företag AO Hyresfastighet 55 % Intäkter affärsområde AO Bygg 3 % AO Administrativ Förvaltning 12 % AO Teknisk Förvaltning 30 % Koncernen HSB Dalarna ek förening HSB Hyresrätt i Dalarna AB BTF mark & trädgård AB Tkr Summa intäkter Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Lugnets Gårds Fastighets AB Resultat efter finansiella poster Bokslutsdisposition Resultat före skatt Skatt Årets resultat HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

7 Medlemmar i fokus HSB-medlem ett smart val Fri juridisk rådgivning av HSBs jurister samt fri familjerättslig rådgivning. Företräde till Hyresrätt inom HSB Hyresrätt i Dalarna AB. HSB-ledamoten. Medlemstidningen Hemma i HSB. Semesterbostad i Idre. Medlemserbjudanden hos företag, försäkringsbolag och mäklare. Riksbospar för bostadsrätter och hyresrätter. Medlemsantal Vid verksamhetsårets slut hade föreningen 9766 (9378) medlemmar. Av dessa var 107 bostadsrättsföreningar. Medlemsavgift För enskilda medlemmar, bostadsrättsföreningar och medlem i bostadsrättsförening är medlemsavgiften 300 kr. Bospargruppen Årssammanträdet med Bospargruppen hölls den 21 april. Bospargruppen hade vid verksamhetsårets slut 488 (299) medlemmar. Till Bospargruppen hör medlemmar som bosparar till en framtida bostadsrätt. Bosparande ger förtur till egna hyresrätter och nyproducerade bostadsrätter i hela landet. HSB ledamoten HSB ledamoten är en fullvärdig styrelseledamot i samtliga HSB bostadsrätts föreningar. Ledamoten utses av HSB Dalarnas styrelse och fungerar som en viktig länk mellan HSB föreningen och bostadsrättsföreningen. I rollen som styrelsecoach bär HSB-ledamoten med sig kunskap och goda idéer till våra bostadsrättsföreningar och bidrar till kontinuitet, trygghet och förankring i hela organisationen. Under det gångna verksamhetsåret har två riktade möten/utbildningar för HSBledamöterna. Agendan vid dessa möten har varit alltifrån presentation av nyproduktion till ökad kännedom om HSB Dalarnas tjänsteutbud. Vidare så har ett stort antal ledamöter deltagit i utbildningar inom bostadsrättsjuridisk och styrelsens ansvar. Medlemsverksamhet och utbildning Fram till den 31 december har ca 90 talet bostadsrättsföreningar antagit eller påbörjat processen till att anta HSBs nya normalstadgar för bostadsrättsföreningar. HSB Dalarna har i de flesta fall medverkat på bostadsrätts föreningarnas stämmor och bistått med anpassade informationer till medlemmarna. Vidare så har HSB Dalarna genom fört ett stort antal lokala utbildningar i 2011 års normal stadgar version 4. Under mars månad genomfördes fem lokalt arrangerade ägarträffar med fokus på ägarperspektivet. Ägarträffarna samlade ca 150 deltagare från 76 bostadsrättsföreningar. I mitten av november genomfördes ett av de största arrangemang som HSB Dalarna någonsin genomfört. Tillsammans med HSB föreningarna i Mälardalen, Värmland och Uppsala genomfördes en kombinerad styrelsekonferens/utbildning i styrelsearbete och fastig hetsförvaltning. Konferensen som genomfördes under namnet NYTTA OCH NÖJE I TÄLLBERG samlande ca 230 deltagare. Bland annat avhandlades energi frågor, motverkandet av legionella, bostadsjuridik, miljöfrågor och klimatförändringar samt skadeförebyggande åtgärder. För fjärde året genomfört nätverksträffar för bostadsrättsföreningarnas ordförande. Nätverket är en mötesplats som ger ökade möjlig heter att påverka utvecklingen, knyta nya kontakter och få inspiration av andra. I årets nätverksträffar deltog 79 personer. HSB Dalarnas ungdomsråd har under det gånga året genomfört ett studie besök på brf Promenaden solenergi anläggning i Falun samt arran gerat en filmvisning för yngre HSB medlemmar med filmen En man som heter Ove. Film visningen genomfördes i Borlänge. Vidare så deltog ungdoms rådet med två personer på vår gemensamma konferens i Tällberg. Åldersfördelning ordförande i bostadsrättsförening Könsfördelning ordförande i bostadsrättsförening år 8 % Kvinnor 36 % Män 64 % > 60 år 57 % år 3 % år 15 % år 17 % Antal bosparare i HSB Dalarna Antal medlemmar i HSB Dalarna HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

8 HÅLLBARHET Kvalitet VD Maria Engholm HR, kommunikation Hanna Hastegård Ekonomi, finans Lars Arktedius Medlem Erik Larsson AO Admin. Förvaltning Ekonomi/IT/Förvaltare Kajsa Kihlén AO Hyresfastigheter Thommy Bäck AO Bygg Per Leidevall AO Teknisk Förvaltning Christer Björklund Funktionell organistation Verksamhetspolicy Alla verksamheter inom organisationen arbetar enligt vår verksamhetspolicy och inarbetade rutiner. Verksamhetssystemet omfattar styrning av kvalitets, arbetsmiljö och miljöprocesser. HSB är ett medlemsägt fullserviceföretag som bygger, förvaltar, utvecklar och äger fastigheter utifrån försvarbara kostnader och god lönsamhet. Detta skall vi uppnå genom att; ständigt förbättra vår verksamhet fokuserat på kunder, medarbetare samt lönsamhet genom före byggande arbete, utbildning och utvärdering. följa lagstiftningen och andra krav som ställs på vår verksamhet. vår arbetsmiljö skall vara säker, drogfri, utvecklande och trivsam. Detta inkluderar även trafiksäkerheten. utveckla arbetet med energieffektivisering och underhållsplanering samt åtgärder kopplade till materialförbrukning, transporter och inköp. leverera helhetslösningar och med mervärden öka kundtillfredsställelsen. sträva efter att miljöhänsyn tas på alla nivåer i organisationen, alltifrån projektering och produktion till förvaltning och rivning. Det är vår fulla övertygelse att vi måste arbeta med vår verksamhetsstyrning på ovanstående sätt för att bidra till att bibehålla och stärka vår konkurrenskraft, få en ännu bättre framtida miljö och boendemiljö samt att ha en kompetent och frisk personal. Energi & miljö Under 2016 har HSB Dalarna utökat tjänsteportföljen med individuell mätning av el i fastigheter. Vi märker att intresset och medvetenheten ökar hos våra kunder. Energiavtalen som tecknats under 2015 har nu rullat ett år, vi ser nu att förbrukningen av energin har minskat och HSB har arbetat aktivt för att se behoven i fastigheterna och vilken förbättrings potential det finns att spara energi på. HSB Dalarna kommer att göra fortsatt uppföljning med kunder som vill ha mer information gällande upplägg och genomförande under Arbetsmiljö, friskvård och utbildning Inom HSB Dalarna strävar vi efter en kultur och arbetsmiljö där människor blir hörda, sedda, respekterade och delaktiga. Alla medarbetare skall ha ett respektfullt beteende mot varandra och sin omgivning såsom kunder, leverantörer och allmänhet. Medarbetare som har en god känsla i magen när de arbetar är de effektivaste medarbetare och de skapar det största mervärdet för kund, organisation och sig själva. Genom att skapa en dynamisk arbetsplats där mål, arbetsuppgifter och ansvar är tydliga skapas förutsättningen för att uppnå engagemang och aktivitet. HSB Dalarna skapar en dynamisk arbetsplats genom dialog samt en väl fungerande hälso- och friskvård och där den psykosociala arbetsmiljön säkerställs. Personal inom hela koncernen har bland annat möjlighet att årligen nyttja en friskvårdspeng samt att alla erbjuds en sjukvårdsförsäkring. Inom koncernen finns ett heltäckande intranät där vi säker ställer att det alltid är aktuella dokument som läses. Regelefterlevnad HSB Dalarna har sedan 2011 tillstånd från Finansinspektionen att bedriva betaltjänstverksamhet som omfattas av regler om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism samt regler i betaltjänstlagen och Finansinspektionens föreskrifter. Föreningen är vidare registrerat som Inlåningsföretag. Finans inspektionen kontrollerar bland annat ägare, ledning samt att reglerna om penningtvätt och finansiering av terrorism efterlevs. HSB Dalarnas styrelse har inom dessa områden antagit följande policyer Verksamhetspolicy Verksamhetsplan Finanspolicy IT-policy Policy för personuppgiftshantering Policy för riskhantering Policy för betaltjänster Policy för åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Policy för klagomålshantering Policy för regelefterlevnad Policy för hantering av etiska frågor Policy för inlåning 8 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

9 VARJE MEDLEM HAR ETT ANSVAR Foto Andreas Timfält För Uno Aron, styrelseordförande i HSB BRF Millmar på Älvgatan i Mora, är ansvar grundbulten för en bostadsrättsförenings medlemmar. Varje medlem har gjort en ganska stor investering när lägenheten köptes. Man har satsat pengar i föreningen och vill naturligtvis att den ska förvaltas på bästa sätt, så att man kan få tillbaka sina pengar med avkastning när man säljer sin bostadsrätt en dag. Som medlem har vi ett ansvar för föreningens skötsel som vi på årsmötet vid styrelseval överlämnar till styrelsen. Kanske alltför enkelt och rutinmässigt. Uno Aron flyttade till Älvgatan 30 i Mora för tio år sedan. I hela sitt yrkesliv har han arbetat med ekonomi. Idag är han pensionär men lägger ner tid på sitt uppdrag som styrelseordförande i HSB Millmar. Det är fem år sedan som han blev tillfrågad av dåvarande HSB-representanten om han ville sitta i styrelsen, efter det att dåva rande ordförande lämnat sitt uppdrag under mandat tiden. Ja, eftersom jag bor i huset gör jag det, svarade Uno. Jag ställer upp, men endast som ordförande. Har jag ett ansvar vill jag ta det fullt ut utifrån de kunskaper och erfarenheter jag har. HSB BRF Millmar är en liten förening med 20 lägenheter i varierande storlek och huset är byggt på 1960 talet. Det ligger i närheten av Mora gymnasium, ett stenkast från Österdalälven. Det syns att fastigheten är välskött och därmed förvaltats väl. Vi har en god ekonomi och den är under kontroll, säger Uno Aron. De investeringar vi gjort de senaste åren, har vi gjort med egna medel och med rimliga avgiftshöjningar. Att hålla avgifterna så låga som möjligt på bekostnad av underhåll är ett kortsiktigt tänkande. Jag skulle aldrig medverka till detta. Det är styrelsen som förvaltar medlemmarnas kapital. Därför måste styrelsen hålla fastigheten i gott skick så att den fortsätter att vara attraktiv för nya köpare. Vi i styrelsen kan påverka de första intrycken: Fasaden, trädgården och trappuppgången. Om fastigheten är väl underhållen tar en eventuell köpare med sig de positiva intrycken in i lägenheten. Vad man upplever inne i lägen heten är varje medlems ansvar. Men vi ska underhålla huset så att det behåller och utvecklar sitt värde. Ordförande har huvudansvaret, det går inte att delegera bort. Ordförande har tillsammans med styrelsen ansvar enligt föreningens stadgar och regler och enligt Bostadsrättslagen. Men det praktiska ansvaret har vi gjort en arbetsfördelning på i styrelsen. All fastighetsskötsel och redovisning sköter HSB Dalarna på uppdrag av oss. Vi har även tillgång till deras samlade kunskaper och erfarenheter inom olika områden. HSB Dalarnas representant i vår styrelse betyder mycket för styrelsens arbete. Detta är en trygghet för styrelsen och ordförande. Att vara en liten förening är både positivt och negativt. Det som är bra är att man inte är anonym, medlemmarna känner sin ordförande och håller lite koll på varandra även om man inte direkt umgås. Fast Uno berättar samtidigt att varje onsdag träffas de som har tid och lust i en gemensam lokal i källaren. Den är hemtrevligt inredd och där kan man sitta och prata över en kopp kaffe. Det svåra är, enligt Uno, att få folk engagerade. Har man bara 20 medlemmar att välja mellan är det en utmaning att få tag i nya styrelseledamöter. Som styrelsemedlem och ordförande har man både ansvar, möjlighet och skyldighet att påverka föreningens ekonomi och skötsel, så att fastighetens värde och medlemmarnas investeringar utvecklas positivt. HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

10 SAMARBETE OCH SUNT FÖRNUFT Foto Patrik Lindström Längs med Vasagatan i Borlänge ligger fem höghus omgivna av björkar. I folkmun kallas hela området för Dagnyhusen, men de bildar tre olika HSB-föreningar BRF Alrik, Dagny och Gudröd. Dagny består av två fastigheter med gul fasad, de är byggda 1964 och har 192 lägenheter. Den föreningen är en av HSBs tio största i Dalarna. På expeditionen längst ner på gaveln i ena huset sitter Roger Johansson, styrelseordförande i BRF Dagny sedan Han flyttade dit redan 1998, men då hade han inte tid att engagera sig i något styrelsearbete. Han har ett förflutet som butikschef inom dagligvaror och åren före pensionen arbetade han som färskvaruchef på Hemköp i Tjärna Ängar. Det var i dessa befattningar han tog för vana att lyssna på sina medarbetare. Att vara diktatorisk och peka med hela handen fungerar inte. Ska man få folk med sig gäller det att vara ödmjuk och lyhörd. Det förhållningssättet har jag tagit med mig in i mitt uppdrag som styrelseordförande. Att rådfråga andra och samarbeta är något som Roger Johansson förordar. HSB är ju uppbyggt som en federation, en sammanslutning av självständiga enheter. Inom handeln var jag van att lyssna på kollegor och andra butiksägare. Gjorde ett annat Hemköp något bra, tog man reda på hur de gjorde, för att göra något liknande själv. Nu lyssnar jag gärna på andra HSB-föreningar. Jag pratar ofta med de närliggande föreningarna, vi är öppna sins emellan och rådfrågar varandra. Har du några konkreta exempel? Jag minns när vi hade problem med pelarna i vårt garage. Folk körde in i dem och skrapade sina bilar. Då anlitade jag en kille i Stjärnsund som kom dit och satte dit fina, blåa skydd. Då kom ordföranden i Alrik och frågade: Vem har gjort det där? Då förmedlade jag förstås min kontakt till henne. Nu kommer den firman även att göra samma sak åt Gudröd till våren. Och när vi skulle reparera pelarna vid ett annat tillfälle fick jag tips från Alrik på folk som kunde göra det billigt och bra. Där sparade vi mycket pengar. Förra året bytte man hissar. Eftersom Alrik bara är två år yngre än Dagny kom ordföranden förbi och såg hur arbetet flöt på och hur de nya hissarna såg ut. Nu har de anlitat samma firma och håller på som bäst med sitt hissbyte. Båda föreningarna har också till slut lyckats åstadkomma fler P-platser på sina respektive grönområden, något som varit på agendan i många år. Vi konfererar ofta med varandra, särskilt när det gäller lite större jobb. Det spar vi pengar på och båda behöver ju inte göra samma misstag. Roger Johansson och hans styrelse har en stor förening med stora värden att ansvara för och förvalta. Man köper vaktmästeri, förvaltning och alla ekonomiska tjänster av HSB. Ekonomin var väldigt god när jag tog över. Man har varit framsynt och ofta legat steget före. Det viktigaste i mitt ordförandeskap, som jag ser det, är sunt förnuft och viljan att arbeta ihop med andra. Jag gläds åt att många yngre har flyttat in. Det blir mer liv och rörelse när boendet är blandat. Det vinner alla på. 10 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

11 ALLT VAR INTE BÄTTRE FÖRR Foto Magnus Stålberg Kaffet och smörgåsarna är framdukade i Lilian Bergströms kök. Hon bor i BRF Hans Järta på Knoppen i Falun och har bjudit hem Britt-Marie Nordén, som äger en bostadsrättt i BRF Soltofta i samma område. Sammanlagt finns tio HSB-föreningar på Knoppen, och de här damerna är styrelseordförande i varsin förening. Det har de varit i många år och känner varandra väl. Min förening består av 63 lägenheter i tre hus som stod klara 1970, säger Lilian. Jag tog över min mammas lägenhet och kom in i styrelsen som suppleant Nu har jag varit ordförande i 31 år. Vår förening är från 1943 och jag blev ordförande 1986, säger Britt-Marie. Han som var före mig hade inte tid och undrade om jag kunde gå in ett år. Sedan blev jag kvar! De tio HSB-föreningarna ingår också i sammanslutningen Vi på Knoppen som HSB startade på 1990-talet för att få till mer samarbete. Där informerar de varandra om vad som är på gång, utbyter erfarenheter och ibland kan de sam ordna vissa reparationsinsatser. Det är mycket bättre nu än det var förr, säger Britt Marie. Då var det gubbarna som var ordföringar och de skötte bara sin egen lilla förening och gick aldrig ihop om något. De försökte hålla nere kostnaderna till varje pris. Så var det när jag kom in som suppleant, minns Lilian. Ingenting skulle repareras, och föreningarna tävlade med varandra om att hålla nere kvadratmeterpriserna. Det fick inte bli för dyrt. Men så kortsiktigt får man inte tänka. Det har vi ändrat på. Lilian är en van föreningsmänniska och visste hur ett styrelse arbete skulle skötas. När hennes föregångare avgick, kom han bara förbi och frågade: Jaha, vad har du gjort då? Då svarade jag att jag jobbat som barnsköterska med för tidigt födda barn i hela mitt yrkesliv men att jag var en föreningsmänniska i ungdomens dar. Han sa inget mer, men jag tog åt mig uppdraget och på den vägen är det. Britt-Marie hamnade på Knoppen som nygift. Hon kom från Avesta där hon bland annat hade jobbat på kontor på järnverket och som dagmamma. I Falun utbildade hon sig till hemsyster. Hennes man var med i styrelsen men när de skildes bodde hon kvar och blev ordförande. Hon fick ta över alla pärmar från förre ordföranden men lärde sig allt själv. Något stöd eller goda råd fick hon inte. Jag beundrar mig själv att jag klarade av det. Många karlar ska vara så duktiga och klara sig själva. Men vi fruntimmer törs erkänna om det är något vi inte kan. Annars tar vi reda på det. De känner sina medlemmar och de säger att det viktigaste är att alla i deras föreningar har det bra ihop. Samarbetet med HSB är väldigt viktigt och de tittar in på kontoret regelbundet. Vi köper de tjänster vi behöver av dem. Jag vet mina begränsningar. Jag är ingen ekonom och jag har varken dator eller mobil. Jag håller kontakten via telefon eller ses helst öga mot öga. Lilian och Britt-Marie är ordförande i den yngsta och den äldsta HSB-föreningen på Knoppen. Det märks att de brinner för sin uppgift och de har fått mycket beröm för att de sköter sina föreningar så bra. Men de bekymrar sig över hur det ska gå när de slutar. Det är du och jag som är de gamla rävarna, säger Lilian. De unga har inte tid. När vår generation försvinner finns det väl ingen kvar som vill engagera sig. HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

12 Jag har alltid engagerat mig, oavsett vad jag har gjort, säger Harry Tägtlund, styrelse ordförande i BRF Jämtbo i Avesta. Som gammal byråkrat och beteendevetare kan jag inte låta bli att bry mig i saker. Uppdraget i vår förening kräver en hel del engagemang och jag lägger ner mycket tid på det. Inte långt efter att Harry flyttat in (han bor högst upp med utsikt över åkrar och berg åt ena hållet och in mot stadskärnan åt det andra) blev han suppleant i styrelsen. Det dröjde inte länge förrän han fick ta över ordförandeposten år Husen är byggda 1946 och föreningen består av 54 lägenheter. Tiden hade satt sina spår och fastigheterna behövde alltmer underhåll och skötsel. Harry började med att se över och bygga upp föreningens ekonomi. FÖRSTA INTRYCKET ÄR VIKTIGT Hösten 2015 var det dags för fönster- och balkongbyte. Alla medlemmar stod bakom beslutet. Balkongfrågan hade varit uppe i många år, säger Harry. Nu gick det inte att blunda för skaderisken längre. Eftersom insatsen var så pass omfattande tog man hjälp från HSB Byggkonsult. Man höll ett extra föreningsmöte där HSB och firmorna som skulle utföra jobbet var med och man sökte bygglov för inglasning. Här hjälpte en arkitekt från kommunen till. Hon var också med i diskussionen kring nya träfönster. Både fönster och balkonger byttes nästan samtidigt, med start i september 2015 och det var klart redan före jul. Resultatet blev utmärkt. Sju medlemmar valde att själva bekosta en inglasning. Det ena ledde till det andra. När de nya, större balkongerna kom upp upptäckte vi att vi akut måste åtgärda marken under de nedersta. Inget kunde växa där. I samråd med vår fastighetsskötare kom vi fram till en bra lösning där marken närmast fasaderna täcktes med grus. När det var klart insåg vi att entréer och parkeringsplatser måste åtgärdas. Här valde vi marksten för entréer och omasfaltering av parkeringar. Hade vi gjort ett totalprojekt av alltihop hade vi aldrig vågat drömma om att vi skulle klara det rent ekonomiskt, säger Harry. Vi var glada att kunna ta det första stora steget och när vi såg att det löpte på bra och att vi höll budget med råge kunde vi gå vidare. Nu står vi inför det tredje och sista steget nedgrävda avfallsbehållare och nya tak över entréerna. Det räknar vi med ska vara klart under våren. Nya fönster och balkonger, kantstenar i granit och ny punktbelysning exteriören är viktig. Harry Tägtlund och hans styrelse vet att ett positivt första intryck stärker värdet på fastigheterna. Vi är stolta, det har blivit så fint att vi kan kalla oss Nya Jämtbo. Foto Therese Asplund 12 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

13 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för HSB Dalarna ekonomisk förening, organisationsnummer , får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under året 2016, föreningens 84:e verksamhetsår. Föreningens verksamhetsområde utgörs av Dalarnas län. Styrelse Styrelsen för HSB Dalarna väljs på föreningsstämman. Styr elsen har haft 9 sammanträden varav ett konstituerande möte under året. Styrelsen ansvarar för det strategiska arbetet och de väsentligaste besluten som rör övergripande mål och strategier, verksamhetsplanering, budget, årsbokslut och verksamhetsavstämningar. Ledamöter Britt-Marie Södarv, ordförande Veronica Lekare, vice ordförande Jan Berg Mats Bjurström Helena Bååth Jonny Gahnshag Inger Boberg Lars Svantes Carina Jacobsen, Fastighetsanställdas förbund Utförligare presentation på sid 31. Valberedning Inge Ericsson, Falun, sammankallande Birgitta Larhm, Avesta Eie Landquist, Borlänge Roland Hägg, Avesta Revisorer Christer Kling, av föreningsstämman vald revisor. Gunilla Atter, av föreningsstämman vald revisorssuppleant Liselotte Herrlander, auktoriserad revisor, utsedd av HSB Riksförbund Koncernledning Ledningen svarar för den löpande verksamheten samt förbereder ärenden till styrelsen Maria Engholm, Koncern VD Lars Arktedius, Ekonomichef Erik Larsson, Medlemsansvarig Hanna Hastegård, HR-chef/kommunikationsansvarig Thommy Bäck, Affärsområdeschef Hyresfastigheter, VD HSB Hyresrätt i Dalarna AB Christer Björklund, Affärsområdeschef teknisk förvaltning, VD BTF Mark och Trädgård AB, VD Lugnets Gård Fastighets AB Kajsa Kihlén, Affärsområdeschef administrativ förvaltning Per Leidevall, Affärsområdeschef Bygg Medlemmar HSB Dalarna ägs av sina medlemmar, både bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar. Antalet medlemmar (9 378), vilket är en ökning med 388 medlemmar. Dotterbolag HSB Hyresrätt i Dalarna AB Dotterbolag Mark i Skräddarbacken AB Dotterbolag BTF Mark & Trädgård AB Lugnets Gård Fastighets AB Juridisk organistation HSB Dalarna Intressebolag HSB Produktion i Dalarna HB Intressebolag Mark i Dalarna Holding AB Hagalund Mark AB Intressebolag Fakturatjänst i Sverige AB Övrigt ägande HSB Projektpartner AB Viktiga händelser under 2016 Inflyttning av 14 lägenheter i brf Högbo i Falun skedde under sommaren. Under året har centrala och lokala utbildningar för förtroende valda i bostadsrättsföreningarna genomförts i bland annat Hur man bygger hemsidor, Ekonomi, Styrelsens ansvar och arbete samt Bostadsrättsjuridik. Två konferenser/utbildningar har genomförts för HSB-ledamöter där utbildningarna bland annat har behandlat mötesteknik för stämmordföranden, ledamotens roll samt skadeförebyggande åtgärder. Under perioden februari-mars genomfördes fem lokalt arran gerade ägarträffar med fokus på ägarperspektivet. Dessa träffar samlade totalt ca 150 deltagare. I mitten av november genomfördes en stor 2-dagarskonferens för förtroendevalda i Tällberg. Tillsammans med tre andra regionföreningar stod HSB Dalarna som värd för konferensen som samlade ca 230 deltagare. Deltagarna bjöds på ett späckat program som innehöll allt från föreläsningar om att förebygga legionella, bostadsjuridik, miljöfrågor och klimatförändring till underhållning av Kalle Moreus och en svängom på dansgolvet. Under året har även nätverksträffar för bostadsrättsföreningarnas ordförande genomförts. Nätverket är en mötesplats som ger ökade möjligheter att påverka utvecklingen, knyta nya kontakter och få inspiration av varandra. I årets nätverksträffar deltog 79 personer. Fastighetsvärdering Koncernen har genomfört en egen intern värdering av fastigheterna under året. Fastigheterna bedöms ha ett marknadsvärde på cirka 706 (688) miljoner kronor vid en genomsnittlig direktavkastning på 6 % (6,25 %). I värderingen har verkliga hyror, inklusive framförhandlade hyreshöjningar vid ny hyresgäst, knappt 2 miljoner kronor samt schablonmässiga kostnader vid normal drift och skötsel av fastig heterna legat till grund för bedömning av faktiskt värde. Värdet av övriga HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

14 Förvaltningsberättelse fram tida hyreshöjningar har inte beaktats. Fastigheterna värderades av föreningens huvudbank under 2016 och deras värde ring är lika som vår egen värdering för samtliga fastigheter, dock skiljer sig värdena mer positivt och negativt för enstaka fastigheter. Justerad soliditet i procent inklusive övervärden är 30 % (25 %) i fastighetsbolaget. HSB Dalarna har under 2016 arbetat med två stora ITprojekt. Båda avslutas under Vi har bytt IT-driftsleverantör till HSB Affärsstöd vilket inneburit flytt av hela IT miljön, servrar och program, för gemensam drift och kommunikationslösning med övriga HSB föreningarna runt om i landet. Detta ger HSB Dalarna ökad möjlig het till framtida kostnadsbesparingar och samverkan kring IT i ständig utveckling. Inlåning HSB-föreningen har omfattande åtaganden i form av klientmedel samt inlåning från våra medlemmar. Föreningens finanspolicy kännetecknas av stor aktsamhet, eftersom hanteringen omfattar bostadsrättsföreningars och därmed medlemmarnas pengar. Finansinspektionen har sedan 2008 registrerat oss som in lånings företag med finansverksamhet. Tillståndet avser inlåning. Finansinspektionen har den 6 juli 2011 beslutat ge oss tillstånd att tillhandahålla betaltjänster, vilket gör att vi står under tillsyn från Finansinspektionen. Koncernens kortfristiga betalningsförmåga avseende betal tjänst visas i betaltjänst likviditeten, som vid årets slut är 112 % (120 %). Den sista december uppgick bostadsrättsföreningarnas klientmedel till 149 miljoner kronor, medan summan avsatta klientmedel uppgick till 168 miljoner kronor. Framtida utveckling Koncernens strategi är att successivt växa genom att öka sina marknadsandelar genom att erbjuda fler tjänster till befintliga kunder, exempelvis förvaltartjänster och energioptimering. Genom proaktivitet på marknaden finns goda förutsättningar att växa i samtliga de segment som HSB Dalarna erbjuder. På strategiska marknader kan även förvärv bli aktuella i framtiden. Budgeterat resultatet för 2017 beräknas till drygt 6 miljoner kronor efter skatt, då bland annat stora ITinve steringar även skall göras Finansiell riskhantering De finansiella riskerna kan delas upp i följande kategorier: marknadsrisk, ränterisk, kreditrisk och likviditetsrisk. Marknadsrisk Koncernens nettoomsättning kommer från olika affärsområden och bedrivs i hela Dalarna: Bygg (3 %), hyresfastigheter (55 %), tekniska tjänster (30 %) och administrativa tjänster (12 %). Ränterisk Koncernen kommer att omsätta 5 % av de externa lånen under Resterande externa lån 95 % är bundna till år 2018 och senare. Kreditrisk Koncernen eftersträvar bästa möjliga kreditvärdighet på koncernens kunder i samband med kontraktsskrivning. Merparten av koncernens nettoomsättning kommer från bostadsrättsföreningar och bostadshyresgäster och historiskt har förlusterna varit låga. Likviditetsrisk Koncernen arbetar kontinuerligt med sin likviditet och har förutom befintlig likviditet även utrymme att låna mer utifrån av banken fastställda värderingar på fastigheter och hade vid bokslutsdagen en outnyttjad checkkredit på 2 miljoner kronor. Ägarbonus Styrelsen har beslutat att avsätta en ägarbonus med 1,5 Mkr samt 0,5 Mkr från tidigare år för framtida utbetalning utifrån köpta tjänster av HSB Dalarna och dess dotterbolag. Ekonomisk översikt Föreningens omsättning inklusive finansiella intäkter har uppgått till (56 404) tkr. Koncernens omsättning inklusive finansiella intäkter har uppgått till ( ) tkr. Koncernens resultat är (4 309) tkr och föreningens resultat är (2 421) tkr. HSB-koncernen Nyckeltal Avkastning på eget kapital i % Betaltjänstlikviditet i % Kassalikviditet i % Soliditet i % (inklusive övervärden) Soliditet i % (exklusive betaltjänst och inlåning) Soliditet i % (inklusive inlåning) Eget kapital, tkr Omsättning/anställd, tkr Årets resultat, tkr HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

15 Förvaltningsberättelse DEFINITION AV NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Årets resultat dividerat med eget kapital. Betaltjänstlikviditet Klientmedel dividerat med Betaltjänstkonton hos de juridiska kunderna Kassalikviditet Omsättningstillgångar dividerat med kortfristiga skulder. Soliditet inklusive övervärden Eget kapital plus övervärden anläggningstillgångar i förhållande till totala tillgångar med tillägg av övervärden i anläggningstillgångar. Totala tillgångar har reducerats med betaltjänstkonton och inlåning. Soliditet exklusive betaltjänstkonton och inlåning Eget kapital dividerat med totala tillgångar. Totala tillgångar har reducerats med betaltjänstkonton och inlåningsmedel från kunder. Soliditet inklusive inlåning Eget kapital dividerat med totala tillgångar. Eget kapital Summa av eget kapital. Omsättning per anställd Samtliga intäkter inklusive finansiella intäkter dividerat med antalet anställda. Årets resultat Summa av årets resultat. Förändring av eget kapital HSB Dalarna Andelskapital Bundna reserver Balanserat resultat Årets resultat Vid årets början Årets förändringar av eget kapital Årets resultat Belopp vid årets utgång Förändring av eget kapital Koncern Andelskapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Vid årets början Årets förändringar av eget kapital Årets resultat Belopp vid årets utgång Av koncernens fria egna kapital kronor föreslås kronor bli överfört till bundna reserver. Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det fria egna kapitalet som står till föreningsstämmans förfogande: Balanserat resultat Årets resultat Summa Disponeras enligt följande: Till reservfonden avsättes i ny räkning överföres Summa Koncernens och föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efter följande resultat- och balansräkning med noter. HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

16 Resultaträkning Belopp i Tkr Koncernen HSB Dalarna ek.för Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Driftkostnader Övriga externa kostnader 6, Personalkostnader 8, Avskrivningar och nedskrivning av anläggningstillgångar och balanserade utvecklingskostnader Summa kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgång Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Finansiella intäkter och kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdisposition Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

17 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Belopp i Tkr Koncernen HSB Dalarna ek.för Tillgångar Not Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långsiktiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Färdiga varor och handelsvaror Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar koncernföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

18 BALANSRÄKNING Eget kapital och skulder Belopp i Tkr Koncernen HSB Dalarna ek.för Not Eget kapital 28 Andelskapital Reservfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Fria reserver Årets resultat Summa fritt eget kapital Totalt eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Långfristig inlåning bostadsrättsförening Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Inlåning bostadsrättsförening Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder TOTALT EGET KAPITAL OCH SKULDER HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

19 Kassaflödesanalys Belopp i Tkr Not Koncernen HSB Dalarna ek.för Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde för den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning ( )/Minskning (+) av varulager Ökning ( )/Minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+)/Minskning ( ) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella- och immateriella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av andelskapitalet Lån Koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

20 NOTER Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Från och med 2014 tillämpar koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämnden allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3) vid upprättandet av sina finansiella rapporter. Redovisningsvaluta Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor och beloppen anges i tusentals kronor om inget annat anges. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de dotterbolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden vilket innnebär att eget kapital som fanns i dotterföretagen vid förvärvstidpunkten elimineras i sin helhet. I koncernens eget kapital ingår härigenom endast den del av dotterföretagens eget kapital som tillkommit efter förvärvet. Intresseföretag konsolideras med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Beslutsdispositioner och obeskattade reserver delas upp i eget kapital och uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt hänförlig till årets bokslutsdispositioner ingår i årets resultat. Den uppskjutna skatteskulden har redovisats som avsättning, medan resterande del tillförts koncernens eget kapital. Uppskjuten skatt i obeskattade reserver har beräknats till 22 %. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässig goodwill. Detta värde skrivs av koncernmässigt under en period uppgående till 5 år.avskrivningstakten baseras på förvärvens långsiktiga strategiska betydelse för koncernen. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen visar periodens förändring av likvida medel och bolagets disponibla likviditet. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att rörelseresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden upp delat utifrån: Löpande verksamhet: Intäkter och kostnader som ingår rörelseresultat, erhållna och betalda räntor, betald skatt samt förändring av rörelsekapitalet. Investeringsverksamheten: Förvärv av anläggningstillgångar och andra typer av investeringar. Finansverksamheten: Upptagande och amortering av lån och koncernbidrag. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff ningsvärden om inget annat anges nedan. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till verkligt värde av vad koncernen fått eller kommer att få. Det innebär att föreningen redovisar inkomsten till nominellt värde (fakturabelopp) om företaget får ersättning i likvida medel direkt vid leverans. Avdrag görs för lämnade rabatter. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings värden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. För byggnad sker en viktad avskrivning, baserad på komponternas respektive värde i en modell. Följande avskrivningprocent tillämpas % Byggnad 2,2 Markanläggningar 5,0 Inventarier, verktyg och installationer 20,0 Immateriella anläggningstillgångar 20,0 Leasing Leasingavtal klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna förknippade med leasingobjektet i all väsentlighet har förts över till leasingtagaren. I annat fall är det fråga om operationell leasing. Koncernen har inga väsentliga finansiella leasingavtal varför samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden. Varulager Varulagret avser material och har värderats till anskaffningsvärdet. Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatten redovisas i resultaträkningen, förutom i de fall den avser poster som redovisas direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i eget kapital. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som har beslutats eller aviserats per balansdagen, vilken från och med 2014 beräknas med 22 %. Innehavstiden har beräknats till 25 år. Fordringar Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Ersättningar till anställda - pensioner Koncernens pensioner är både avgiftsbestämda pensions planer och förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar koncernens fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. För de förmåns bestämda pensions planerna har koncernen en stiftelse i Folksam. Stiftelsen innehåller ett kapital till 112 % av aktuell pensions skuld. 20 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

21 NOTER Not 2 Uppskattningar och bedömningar Företagsledningen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. Dessa uppskattningar kommer sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som kan komma att leda till risk för väsentliga just eringar i redovisade värden för tillgångar och skulder är främst värderingar av fastigheter. Varje år prövas om det finns någon indikation på att tillgångars värde är lägre än det redovisade värdet. Finns en sådan indikation så beräknas tillgångens återvinningsvärde, vilket är det lägsta av tillgångens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Not 3 Inköp och försäljning inom koncern Koncernen HSB Dalarna ek.för Andel av försäljningen som avser koncernföretag 28 % 23 % Andel av inköpen som avser koncernföretag 53 % 49 % Not 4 Omsättning per rörelsegren Medlem Fastigheter Tekniska tjänster Administrativa tjänster Summa Not 5 Övriga rörelseintäkter Vinst vid avyttring Försäkringsersättningar Övriga intäkter Summa Not 6 Leasingavgifter Leasingavgifter, årets kostnad Återstående leasingavgifter förfaller enligt följande: Inom ett år Senare än ett år men inom fem år Senare än fem år Summa Not 7 Ersättning till revisorer Herrlander revision AB Revisionsuppdraget Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på föreningen revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Koncernen HSB Dalarna ek.för Not 8 Medelantal anställda samt löner och andra ersättningar Medeltalet antal anställda, med fördelning på kvinnor och män, uppgår till Kvinnor Män Summa Löner, andra ersättningar, sociala kostnader Löner och andra ersättningar till styrelse och VD Övriga anställda Pensionskostnader för styrelse och VD Pensionskostnader för övriga anställda Övriga sociala kostnader Övriga personalkostnader Summa I verkställande direktörens (koncern VD) avtal ingår förmånsbil. Verkställande direktören äger rätt att gå i pension vid 62 års ålder, 60 år vid mer än 6 års anställning med 75 % av lönen upp till 7,5 basbelopp, 70 % av lön mellan 7,5 och 20 basbelopp och på 40 % på lönen därut över. Vid uppsägning från föreningens sida äger VD rätt till en uppsägningstid om 6 månader samt 12 månaders avgångsvederlag. Vid uppsägning från VD föreligger en uppsägningstid om 3 måna der. Pensions utfästelsen till VD är tryggad genom försäkring i Folksam. Ersättning till företagets ledningsgrupp utgörs av fast månadslön, premie inbetalning till pensionsförsäkring samt i vissa fall förmånsbil. I löner och ersättningar för övriga anställda ingår arvoden till HSB-ledamöter. Utöver ovanstående har lunch subventioner utgått enligt gängse normer. Koncernen HSB Dalarna ek.för Not 9 Könsfördelning styrelse Kvinnor Män Summa antal kvinnor och män Könsfördelning ledning Kvinnor Män Summa antal kvinnor och män HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

22 NOTER Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgång Not 10 Avskrivningar Koncernen HSB Dalarna ek.för Goodwill Byggnader Byggnader, nedskrivning/återföring nedskrivning Balanserade anläggningstillgångar Inventarier Summa Not 11 Resultat från andelar i intresseföretag Resultatandel i HSB Produktion i Dalarna HB Resultatandel i Fakturatjänst i Sverige AB Summa Not 12 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgång Ränteintäkter Ränteintäkter koncernföretag Utdelning Summa Not 13 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter bank Föreningsavgäld Övriga ränteintäkter Summa Not 14 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader inlåning Övriga räntekostnader Pantbrevskostnader Summa Not 15 Bokslutsdisposition Koncernbidrag HSB Hyresrätt i Dalarna AB Koncernbidrag BTF mark & trädgård AB 0 Periodiseringsfond Summa Not 16 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Summa Redovisad skatt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 22 % Avstämning av redovisad skatt Ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter Ej värderade underskottsavdrag Effekt av utnyttjande tidigare ej värderade underskottsavdrag Summa Not 17 Goodwill Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffning Utgående anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivning Utgående ackumulerande avskrivningar enligt plan Utgående planenligt värde HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

23 NOTER Not 18 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 535 Omklassificering Avyttring och utrangering Vid årets slut Nedskrivning Årets förändring Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Avyttring och utrangering Årets avskrivning Vid årets slut Byggnader Mark Markanläggningar Redovisat värde I ovanstående belopp ingår Redovisat värde förvaltningsfastigheter Verkligt värde förvaltningsfastigheter Skattemässigt värde Taxeringsvärden, byggnader Taxeringsvärden, mark Summa Verkligt värde har uppskattats och redovisas på sidan 13. Koncernen HSB Dalarna ek.för Not 19 Inventarier, verktyg och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Summa Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avskrivningar inköp/försäljning Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Summa Redovisat värde HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

24 NOTER Not 20 Pågående nyanläggningar och förskott Vid årets början Investeringar Omklassificering Summa Not 21 Andelar i koncernföretag Antal Kapital Bokfört Eget Org. nr Säte aktier andel värde kapital Resultat HSB Hyresrätt i Dalarna AB Borlänge % BTF mark & trädgård AB Smedjebacken % Mark i Skräddarbacken AB Borlänge % Lugnets Gård Fastighets AB Falun % Summa Lugnets Gård Fastighets AB är ett dotterföretag till BTF mark & trädgård AB. Koncernen HSB Dalarna ek.för Not 22 Fordringar hos koncernföretag HSB Hyresrätt i Dalarna AB Mark i Skräddarbacken AB 535 Summa Not 23 Andelar i intresseföretag Antal Kapital Bokfört Eget Org. nr Säte aktier andel värde kapital Resultat HSB Produktion i Dalarna HB Borlänge 50 % Fakturatjänst i Sverige AB Falun % Summa Egna kapitalet är tkr och vår andel i koncernen är tkr. Koncernen HSB Dalarna ek.för Not 24 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andelar i HSB Riksförbund Aktier i HSB Projektpartner AB (1,15 % innehav) Övriga långfristiga värdepappersinnehav Summa Not 25 Andra långfristiga fordringar Bostadsrättslån, 1 st Förutbetald leasing Summa Not 26 Övriga fordringar Skattekonto Momsfordran Summa Not 27 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter Förutbetalda kostnader Summa Not 28 Förändring i eget kapital Koncernen Andelskapital Bundna reserver Fria reserver Summa Belopp vid årets ingång Årets förändring Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB Dalarna Andelskapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Belopp vid årets ingång Årets förändring Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

25 NOTER Not 29 Uppskjuten skatteskuld Ingående anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Sänkt bolagsskatt Avyttring Summa Ackumulerad förändring Vid årets början Avyttring Årets förändring Summa Redovisat värde Not 30 Skulder till kreditinstitut Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 0 Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen Amortering nästkommande år Summa Räntebidragsstruktur Amortering nästkommande år Summa Koncernen HSB Dalarna ek.för Not 31 Långfristig inlåning bostadsrättsföreningar Långfristig inlåning bostadsrättsförening Långfristig ränta inlåning Summa Not 32 Övriga skulder Betaltjänstkonto Ägarbonus Övriga skulder Summa Not 33 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och arbetsgivaravgifter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Upplupen fastighetsskatt Övrigt Summa Not 34 Ej kassaflödespåverkande poster Goodwill Avskrivningar Nedskrivning/återföring nedskrivning byggnad Summa Not 35 Likvida medel Banktillgodohavande Kortfristiga placeringar Summa Not 36 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Företagsinteckning Fastighetsinteckningar I eget förvar Summa HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

26 NOTER Not 37 Eventualförpliktelser Avtal har träffats med HSB bostadsrättsförening Anund, HSB bostadsrättsförening Frej och HSB bostadsrättsförening Högbo där HSB förbinder sig att köpa eventuella osålda lägenheter samt betala månadsavgifterna. Avtalet omfattar även ekonomiskt bortfall vid avsägelse eller misslyckad tvångsauktion. Avtalet gäller under sju år från det att huset är har fått en godkänd slutbesiktning. Ansvaret delas med HSB ProjektPartner AB. Avtalet är återförsäkrat hos Stiftelsen HSB:s Garantifond (SHG). Per bokslutsdagen äger HSB Dalarna, med anledning av dessa avtal, ingen bostadsrätt. Koncernen HSB Dalarna ek.för HSB Produktion i Dalarna HB PRI Pensionsgaranti Borgen bostadsrättsföreningar Garantier för insatser Borgen dotterbolag Summa Not 38 Väsentliga händelser efter årets slut HSB Dalarna har i januari 2017 sålt aktierna i dotterbolaget Mark i Skräddarbacken AB med en vinst på 4,9 MKR. Not 39 Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det fria egna kapitalet som står till föreningsstämmans förfogande: Balanserat resultat Årets resultat Summa kronor Disponeras enligt följande: Till reservfonden avsättes i ny räkning överföres Summa kronor Av koncernens fria egna kapital kronor föreslås kronor bli överfört till bundna reserver. Härmed försäkras att koncernredovisningen/årsredovisningen upprättas i enlighet med bokföringsnämndens allmänna råd och god redovisningssed i Sverige och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Styrelse Borlänge 3 april 2017 Britt-Marie Södarv ordförande Inger Boberg Mats Bjurström Veronica Lekare Jan Berg Helena Bååth Jonny Gahnshag Lars Svantes Carina Jacobsen Maria Engholm VD Vår revisionsberättelse har avgivits den 8 april 2016 Christer Kling Förtroendevald revisor Liselotte Herrlander Auktoriserad revisor. Utsedd av HSB Riksförbund 26 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

27 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Dalarna ek för, org nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för HSB Dalarna ek för för år Föreningens årsredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisnings lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas ansvar enligt denna sed beskrivs närmare i avsnitten Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar och Den föreningsvalda revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisors sed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Den andra informationen består av information om verksamheten sidorna 3-12 samt föreningsstyrningsrapport och övrig information sidorna (men innefattar inte årsredovisningen och koncernredovisningen och vår revisionsberättelse avseende denna). Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informa tionen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsen och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera föreningen, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttal anden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av o egentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsen och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

28 Revisionsberättelse liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Jag måste informera styrelsen och verkställande direktören om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Den föreningsvalda revisorns ansvar Jag har utfört en revision enligt revisionslagen och därmed enligt god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och om årsredovisningen och koncernredovisningen ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning. Rapport om andra krav enligt lagar, andra författningar samt stadgar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsen och verkställande direktörens förvaltning för HSB Dalarna ekf för för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsen och verkställande direktörens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har i övrigt fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsen och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att föreningens bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direk tören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller på något annat sätt handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi tioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med lagen om ekonom iska föreningar. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med lagen om ekonom iska föreningar. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder revisorn utsedd av HSB Riksförbund professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på revisorn utsedd av HSB Riksförbunds professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttal ande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrel sens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med lagen om ekonomiska föreningar. Borlänge den 8 april 2017 LISELOTTE HERRLANDER Auktoriserad revisor Av HSB Riksförbund utsedd revisor CHRISTER KLING Av föreningen vald revisor 28 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

29 Föreningsstyrningsrapport HSBs kod för föreningsstyrning är utformad särskilt för HSB och utgår från Svensk kod för bolagsstyrning, de koop erativa principerna och HSBs kärnvärderingar. Syftet med HSBs kod för föreningsstyrning är att den ska utgöra ett internt verktyg för att säkerställa en öppen och genomlyst organisation där varje medlem som så önskar ska ha insyn i verksamheten och möjlighet att påverka. Koden ska också bidra till att HSB styrs på ett för medlemmarna så effektivt sätt som möjligt. Tillämpning av Koden sker enligt principen följ eller förklara. Det innebär att reglerna inte är tvingande. Koden kan frångås på enskilda punkter förutsatt att föreningen för varje avvikelse redovisar hur man gjort istället och motiverar varför. För en enskild förening kan andra lösningar än de Koden anger mycket väl innebära bättre föreningsstyrning. Avvikelser är därför inte negativa, så länge alternativa lösningar väljs med beaktande av god medlemsnytta och medlemsinsyn. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att föreningen har en tillfredsställande internkontroll. Ansvaret för att det finns ett system för intern kontroll har delegerats till VD. Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa en tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. En finanspolicy med riktlinjer reglerar de finansiella riskerna. En affärsplan upprättas som omfattar tre år. Vid varje styrelsemöte avger VD en skriftlig och/eller en muntlig VD-rapport vari väsentliga förhållanden i verksamheten redovisas och en ekonomisk rapport med analyser av väsentliga avvikelser. Styrelsen identifierar med utgångspunkt i balansposternas storlek samt affärshändelsernas betydelse för företagets verksamhet de områden där risken för väsentliga fel är förhöjd. Den finansiella rapporteringen och uppföljningen till styrelsen består av budget för kommande år, årsbokslut samt analyser av utfall samt månadsrapporter och tertialrapport för 8 månader. Styrelsen erhåller finansiella rapporter av den finansi ella verksamheten i samband med tertialrapporten och årsbokslut samt vid större förändringar. Styrelsens bedömning är att den finansiella rapporteringen under året har en tillräcklig omfattning och kvalitet för att styrelsen ska kunna göra korrekta avvägningar och fatta väl underbyggda beslut. Styrelsen för HSB Dalarna har följt kodens intentioner och bestämmelser enligt nedanstående redovisning. Föreningsstämman Offentliggör när och på vilken ort stämman kommer att hållas Sista kalendermånaden i verksamhetsåret alt. så snart styrelsen beslutat hålla extrastämma Enl. koden Ja Avvikelse Information om fullmäktiges rätt att få sitt ärende behandlat på stämman och sista datum för denna begäran för att ärendet ska kunna beaktas I god tid innan kallelse till stämman skickas Ja Information om efterlevnaden av gemensamma styrdokument inom HSB I samband med kallelse Ja Fastställa instruktion för valberedningen Vid stämman Ja Person föreslagen för inval i styrelsen ska såvitt möjligt närvara på stämman Vid stämman Ja Minst en revisor ska närvara vid ordinarie stämma Vid stämman Ja Föreslagen revisor ska närvara på stämman där revisorsval ska hållas Vid stämman Nej Beslut om styrelsearvode och samtliga övriga ersättningar Vid stämman Ja Beslut om arvode till valberedning Vid stämman Ja Beslut om arvode till revisor Vid stämman Ja Redovisa principer för ersättning till VD och ledning Vid stämman Ja Överväg eventuell översättning av föreningsstämmoprotokoll Tillhandahåll protokoll från senaste ordinarie föreningsstämma och därefter hålla extra stämma Tre veckor efter stämman Ja Ja Valberedning Informera om namn på valberedningens ledamöter Informera om hur man lämnar förslag till valberedningen samt senaste tidpunkt för förslag Ta del av styrelsens utvärdering Fastställa kravprofiler för nya ledamöter Informera föreslagna ledamöter om utbildningskrav Lämna redogörelse för hur valberedningen bedrivit sitt arbete Presentera valberedningens förslag till ordförande på ordinarie föreningsstämma Presentations av valberedningens förslag samt samtliga inkomna nomineringar Presentation av valberedningens förslag på styrelsearvode Presentation av valberedningens förslag och arvodering till revisor Sex månader före ord. Föreningsstämma Sex månader före ord. Föreningsstämma Årligen Årligen Vid behov I samband med kallelsen samt vid stämman I samband med kallelsen samt vid stämman I samband med kallelse I samband med kallelse I samband med kallelse HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

30 Föreningsstyrningsrapport Styrelsens arbetsordning, utvärdering, VD-instruktion mm Översyn/revidering av styrelsens instruktioner (arbetsordning, instruktion för VD, rapporteringsinstruktion) Om styrelseordföranden har uppdrag för föreningen utöver ordförandeuppdraget; översyn/revidering av styrelsens arbetsordning och VD-instruktion Utvärdering av styrelsens arbete Utvärdering av VDs arbete Principer för ersättning och anställningsvillkor VD m fl Årligen Vid behov Årligen, redovisas i årsrapporten Fortlöpande minst en gång per år Redovisas på stämman Enl. koden Avvikelse Årsredovisning och finansiell rapportering Redovisa värderingsmetod Soliditetstal Återbetalningsberedskap Formella finansiella rapporter Lämna försäkran Framtagande av dokumentation och upplysningar om det sätt på vilket styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen samt kommunicerar med föreningens revisor Framtagande av rapport om den interna kontrollen (finansiell rapportering) Styrelsens träff med revisor Styrelsen dokumenterar kvaliteten i den finansiella rapporteringen och kommunikationen med föreningens revisor I årsredovisningen I årsredovisningen I årsredovisningen I årsredovisningen I årsredovisningen Redovisas i föreningsstyrningsrapporten årligen I årsredovisningen Minst en gång per år Löpande årligen Föreningsstyrningsrapport Framtagande av föreningsstyrningsrapport med information enligt koden om Styrelse VD Valberedning Revisor Ange om granskad av revisor Ange att koden tillämpas, redovisa och motivera avvikelser I årsredovisningen I årsredovisningen I årsredovisningen Ej granskad av revisor Information på hemsida Införande av aktuell information från föreningsrapport Info om datum för stämma och extrastämma Namn på valberedningen Hur man nominerar och sista dag för nominering Fullmäktiges rätt att få ärende behandlat på stämman, sista datum att skicka in begäran Valberedningens förslag samt lista på samtliga inkomna nomineringar Styrelseledamöter (gäller såväl omval, nyval och kvarstående) presenteras: Ålder, Utbildning, Arbetslivserfarenhet, Uppdrag i föreningen, Andra väsentliga uppdrag, År för val (vid omval). Övriga uppgifter av betydelse vid bedömning av kompetens och oberoende Redogörelse för hur valberedningen bedrivit sitt arbete vid nominering till styrelse Valberedningens förslag på revisor samt lista på samtliga inkomna nomineringar Valberedningens förslag till arvodering av revisor Utbildning Utveckla introduktionsprogram, fastslå ramar för innehåll Ställa krav på att varje styrelseledamot har och genomgår ett utbildningsprogram Planering och genomförande av utbildning för nyanställd VD Snarast Senast månaden innan verksamhetsåret är slut/direkt när beslut om extrastämma tas Senast sex månader före stämma Senast sex månader före stämma I god tid innan kallelse skickas I samband med kallelse till stämma I samband med kallelse till stämma I samband med kallelse till stämma I samband med kallelse till stämma I samband med kallelse till stämma Vid introduktion av ny ledamot, snarast för befintliga Vid behov 30 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

31 Presentation styrelse Britt-Marie Södarv, Borlänge Född Ordförande. Styrelseled. sedan Övriga uppdrag: Styrelseledamot i HSB Hyresrätt i Dalarna AB, BTF Mark & Trädgård, Brf Myren, Brf Bergsnäs samt ledamot i HSB Riksförbunds valberedning. Yrkesbakgrund: VD Tranbodarna AB , Ekonomichef KK-stiftel sen och på Fond samt ekonom på Mellansvenska lön tagarfonden. Veronica Lekare, Gagnef Född Vice ordförande. Styrelseled. sedan Styrelsesuppl. sedan Övriga uppdrag: Ledamot i HSB Hyresrätt i Dalarna AB. Yrkesbakgrund: Fastighetsstrateg på Kommunfastigheter, Borlänge kommun. Jan Berg, Falun Född Styrelseled. sedan Övriga uppdrag: Ordförande i HSB brf Promenaden i Falun samt styrel seledamot i HSB brf Esplanaden i Falun. Yrkesbakgrund: Jobbat med marknads föring inom livsmedel- och storköksbranschen och som konsult inom person- och ledarskapsutveckling. Mats Bjurström, Mora Född Styrelseled. sedan Styrelsesuppl. sedan Övriga uppdrag: Ordförande och vicevärd i HSB Brf Hugin i Mora. Styrelseledamot i HSB Brf Munin, Svanen, Trädgården, Noreberg, Idun, samt Siljan i Mora. Yrkesbakgrund: Kreditansvarig på AB Wibe. Ordförande i Unionen på AB Wibe. Jonny Gahnshag, Falun Född Styrelseled. sedan Övriga uppdrag: Kommunalråd och ordförande i miljöoch samhällsbyggnadsnämnden i Falun. Vice ordförande i EU:s strukturfondspartnerskap för Norra Mellansverige. Yrkesbakgrund: Sjuksköterska, utredare/kanslisamordnare och konsult. Helena Bååth, Ludvika Född Styrelseled. sedan Övriga uppdrag: Styrelseledamot i HSB brf Serimner, Björnen och Plöjaren i Ludvika. Yrkesbakgrund: Undersköterska. Pensionär. Politiskt aktiv i Ludvika kommun. Lars Svantes, Borlänge Född Styrelseled. sedan Övriga uppdrag: Ordförande i HSB brf Gudröd. Styrelseledamot i HSB brf Handelsmannen. Yrkesbakgrund: Fastighetsförvaltare ABB i Ludvika. Inger Boberg, Avesta Född Styrelseled. sedan Övriga uppdrag: Ordförande i brf Motorn i Avesta. Styrelseledamot i brf Örnen och brf Mimer. Yrkesbakgrund: Kundtjänsthandläggare på OKQ8. Carina Jacobsen, Personalrepr. Född Styrelseled , Fastighetsanställdas Förbund. Koncernledning Maria Engholm Koncern VD Lars Arktedius Ekonomichef Hanna Hastegård HR-chef/kommunikationsansvarig Erik Larsson Medlemsansvarig Thommy Bäck Affärsområdeschef Hyresfastigheter VD HSB Hyresrätt i Dalarna AB Christer Björklund Affärsområdeschef teknisk förvaltning VD BTF Mark och Trädgård AB VD Lugnets Gård Fastighets AB Per Leidevall Affärsområdeschef Bygg Kajsa Kihlén Affärsområdeschef administrativ förvaltning HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

32 Fastighetsförteckning HSB Hyresrätt i Dalarna AB Ort Antal lgh/lokaler yta Taxeringsvärde tkr Bryggaren 20 Falun Blåbäret 1, Tranbäret 2, Slånbäret 1 Falun Herrhagen 1:8 Falun Hundlokan 3, 4 Falun Nedre Gruvriset 33:182 Falun Adils 14 Borlänge Adils 17 Borlänge David 1 Borlänge Draken 6, 7, 10 Borlänge Draken 11 Borlänge Frej 3 Borlänge Frej 4 Borlänge Guldlock 4 Borlänge Halvdan 6 Borlänge Mark 0 Läkaren 1 Borlänge Saga 21 Borlänge Sigge 6 Borlänge Sigrid 12 Borlänge Stor-Pers 4 Borlänge Stor-Pers 5 Borlänge Tor 7 Borlänge Torkel 13 Borlänge Yngve 1 Borlänge Yngve 15 Borlänge Kohagen 4 Leksand Lekattbacken 7, 8 Leksand Tibble 1:32 Leksand Skarviken 1:52 Smedjebacken Mark 102 Västra Lernbo 1:77 Smedjebacken Idre 80:206 Älvdalen Mark i Skräddarbacken AB Edvard 1 Borlänge Mark 142 Summa HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

33 Fastighetsförteckning Falun Bryggaren 20 Falun Blåbäret 1 Falun Tranbäret 2 Falun Slånbäret 1 Falun Herrhagen 1:8 Falun Hundlokan 3 Falun Hundlokan 4 Falun Nedre gruvriset 33:182 Borlänge Adils 14 Borlänge Adils 17 Borlänge David 1 Borlänge Draken 6, 7, 10 Borlänge Draken 11 Borlänge Frej 3 Borlänge Frej 4 Borlänge Guldlock 4 Borlänge Läkaren 1 Borlänge Saga 21 Borlänge Sigge 6 Borlänge Sigrid 12 Borlänge Stor-Pers 4 Borlänge Stor-Pers 5 Borlänge Tor 7 Borlänge Torkel 13 Borlänge Yngve 1 Borlänge Yngve 15 Leksand Kohagen 4 Leksand Lekattbacken 7, 8 Leksand Tibble 1:32 Smedjebacken Västra Lernbo 1:77 Älvdalen Idre 80:206 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING

34 34 HSB DALARNA ÅRSREDOVISNING 2016

35

36 HSB DALARNA Sveagatan 5, Box 258, Borlänge Telefon , Telefax E-post Foto: HSB om inget annat anges Produktion: Henningsons Tryckeri AB