Bokslutskommuniké 2010

Transkript

1 Bokslutskommuniké

2 Bokslutskommuniké Räkenskapsåret Resultat efter skatt ökade med 95 procent till 440 mkr (226), motsvarande 11,61 kr per stamaktie (7,51). Det egna kapitalet har, efter utdelningar, ökat till mkr (1 518) motsvarande 51,16 kr per stamaktie (49,06). Hyresintäkterna uppgick till 463 mkr (444) och förvaltningsresultatet uppgick till 162 mkr (178), motsvarande 3,07 kr per stamaktie (5,92). Investeringarna uppgick till 770 mkr (285) varav 707 mkr (287) avsåg förvärv av 28 fastig heter (9). Den 2 juli ingick Corem ett avtal med Swedbank om utgivande av ett femårigt, icke säkerställt obligationslån om 200 mkr, vilket noterades på Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm. Aktiekapitalet har ökat med 75 mkr genom fond, apport- och nyemission. Antalet aktier har ökat med stamaktier och preferensaktier. Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr per stamaktie (1,00) samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas med 5,00 kr (5,00) per kvartal. Fjärde kvartalet Resultat efter skatt uppgick till 194 mkr (20), mot svarande 5,48 kr per stamaktie (0,68). Hyresintäkterna uppgick till 120 mkr (110) och förvaltningsresultatet uppgick till 28 mkr (37), motsvarande 0,37 kr per stamaktie (1,20). Investeringarna uppgick till 272 mkr (19) varav 247 (0) avsåg förvärv av sex fastig heter. En fastighet har avyttrats för 9 mkr. Under kvartalet genomfördes en apport- och en nyemission vilket ökade aktiekapitalet med 52 mkr. händelser efter periodens utgång Corems aktier handlas från och med 3 januari 2011 på Mid Cap, Nasdaq OMX Stockholm. Corem tecknade den 12 januari 2011 avtal om att förvärva en fastighet i Järfälla till en köpeskilling om 43 mkr och tillträdet skedde 1 februari Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag. Corem har kallat till extra bolagsstämma den 22 mars 2011 för ändring av bolagsordningen. Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år. Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson. Avtalen har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr. resultatutfall Mkr okt-dec 3 mån okt-dec 3 mån jan-dec 12 mån jan-dec 12 mån Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat Orealiserade värdeförändringar, aktier Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Orealiserade värdeförändringar, derivat Resultat efter skatt Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr 5,48 0,68 11,61 7,51 Nyckeltal Fastighetsrelaterade 31 dec 31 dec Antal fastigheter, st Uthyrbar area, kvm Verkligt värde fastigheter, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Finansiella Soliditet, % Eget kapital per aktie, kr 51,16 49,06 Avkastning på eget kapital, % Föreslagen utdelning per stamaktie, kr 1,00 1,00 Utdelning per preferensaktie, kr per år 20,00 20,00 Totalt antal utestående stamaktier, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st Totalt antal utestående preferensaktier, st är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handels fastigheter i Sverige samt i Danmark. Corems övergripande mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Corem är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap.

3 Vd har ordet har för Corem varit ett riktigt bra år. Jag är stolt över vad vi lyckats prestera och hoppas att vi skall kunna nå samma fina resultat även under Den svenska ekonomins styrka fortsätter att imponera vilket givetvis är väldigt glädjande och positivt även för fastighetssektorn. Baksidan på myntet är att denna styrka nu successivt lyfter tillbaka räntorna upp till vad som kanske får anses vara något mera normala nivåer. De senaste åren har fastighetssektorn kraftigt gynnats av väldigt låga räntenivåer. Detta i kombination med en trots allt hyggligt stark hyresmarknad har gett fastighetsbolagen fantastiska förutsättningar. Inflationstrycket påverkas nu uppåt av stigande råvarupriser, högre importpriser och på sikt också av högre lönekostnader till följd av en allt starkare arbetsmarknad. För helåret räknar man med att BNP-tillväxten hamnar på närmare 5,5 procent! Den svenska ekonomin utvecklas således starkt och av allt att döma är detta en utveckling som håller i sig under årets inledning. Framåtblickande indikatorer, t ex KI-barometern indikerar en ytterligare ökad optimism hos företagen, bl.a. rapporterar näringslivet ökad orderingång och optimistiska försäljnings- och produktionsplaner. En stark industrisektor och en god inhemsk efterfrågan minskar givetvis riskerna för framtida vakanser och förbättrar förutsättningarna för en ökad uthyrningsgrad i fastighetssektorn. Samtidigt gör stigande räntekostnader och höga energipriser att det blir jobbigt för fastighetsbolagen att förbättra sina rörelseresultat. Jag ser positivt på Corems förutsättningar att lyckas nå bra resultat även under Vi räknar med att Riksbanken kommer att leverera ett flertal räntehöjningar under 2011 vilket givetvis utgör ett litet orosmoment. Stigande räntor kommer kontinuerligt att ge allt sämre finansnetton som följd i de flesta fastighetsbolagen. Många bolag har valt att ligga med relativt korta räntesäkringar vilket varit väldigt lönsamt under de senaste åren medan vissa valt att räntesäkra något längre, däribland Corem som har en genomsnittlig räntebindning på 5,1 år. Nu har det snabbt blivit betydligt mycket dyrare att räntesäkra en kreditportfölj på längre löptider. På bara 12 månader har de rörliga låneräntorna drygt fördubblats medan räntorna på de längre löptiderna fått rejäl fart uppåt först under de senaste 3 månaderna. Nu går räntetrenden således i motsatt riktning mot vad det gjorde för 2 år sedan då vi fick se korträntan falla handlöst från 5,5 procent till 0,5 procent! För Corems del känner jag ingen större oro med tanke på att vi sedan länge valt att räntesäkra en stor del av våra krediter på långa löptider. Detta medför nu att vi sannolikt kommer att kunna ta igen en stor del av den negativa utvecklingen vi drabbats av i räntederivaten under de senaste åren. Att dessa värden nu börjat utveckla sig i positiv riktning framgår tydligt under det sista kvartalet då räntederivaten hade en positiv utveckling med 116 mkr. Det är utan tvivel så att det från bankernas sida skett en omprisning av fastighetslån inför de nya finansiella regelverk som kommer att sjösättas under de närmaste åren. Detta framgår tydligt om man jämför när den rörliga låneräntan senast låg kring nuvarande nivåer så uppgick reporäntan till 2,25 procent att jämföra med dagens 1,50 procent. Det ger vid handen att åtstramningseffekten denna gång är betydligt kraftigare än när det senast begav sig. Detta är en omständighet som vi tror att Riksbanken med tiden kommer att beakta och bidra till att dämpa takten i styrräntehöjningarna på lite längre sikt. Vad som däremot redan idag påverkar såväl Corem som hela fastighetssektorn som helhet är att vi fått uppleva en kraftig yieldkompression vilket innebär att samtidigt som avkastningskraven krupit nedåt så har räntorna klättrat uppåt. Direktavkastningen har till följd av ett fortsatt förstärkt intresse på investerarmarknaden generellt kommit ned med 0,25 0,50 procentenheter samtidigt som räntenivåerna stigit. Vi tror dock inte att vi kommer att få se någon ytterligare värdestegring till följd av lägre avkastningskrav under överskådlig tid. För att skapa värdeökningar i fastighetsportföljerna kommer det framöver istället att krävas traditionellt idogt förvaltningsarbete och då kommer den egna förvaltningsorganisationens förmåga att vara en helt avgörande framgångsfaktor. Verkligheten kommer att visa vilka fastighetsbolag som bäst klarar av att hantera dessa förutsättningar. Min bedömning är att Corem står väl rustade inför denna utveckling och att vi med befintliga räntesäkringar, långa hyresavtal, nya selektiva fastighetsförvärv och med ett starkt förvaltningsteam kommer att kunna uppvisa en fortsatt positiv resultatutveckling. Så länge svensk ekonomi är fortsatt stark kan vi acceptera stigande räntenivåer. Det handlar trots allt främst om en återgång till något mera normala förutsättningar och på lång sikt har alltid en tillväxtdriven inflationsutveckling visat sig gynna värdeutvecklingen på fastigheter. Jag ser positivt på Corems förutsättningar att lyckas nå bra resultat även under Stockholm den 23 februari 2011 Rutger Arnhult Bokslutskommuniké 1

4 Verksamheten Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari - december, såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång. Utvecklingen under fjärde kvartalet Hyresintäkterna uppgick under fjärde kvartalet till 120 mkr (110) och driftsöverskottet respektive förvaltningsresultatet uppgick till 81 mkr (79) respektive 28 mkr (37). Ökningen i hyresintäkter jämfört med föregående års motsvarande kvartal beror främst på förvärvade fastigheter under innevarande år. Samtidigt har hyresintäkterna påverkats negativt av den försvagade danska kronan och en negativ utveckling av konsumentprisindex under. Årets sista kvartal har även detta belastats av högre snöröjningskostnader och taxebundna kostnader än för ett normalår. Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till 36 mkr ( 29) avseende fastigheter och 116 mkr (4) avseende derivat. Resultatet har under kvartalet även påverkats positivt av värderingar till verkligt värde av noterade aktier med 55 mkr (13). Resultatet efter skatt för kvartalet uppgick till 194 mkr (20). Utvecklingen under året Årets resultat efter skatt uppgick till 440 mkr (226), motsvarande 11,61 kr per stamaktie (7,51). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 60 mkr ( 61) medan orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 18 mkr (33). Årets resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 376 mkr (263), vilket motsvarar 9,65 kr per stamaktie (8,74). Börs noterade aktier har värderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 232 mkr (92). Utveckling per kvartal Mkr Q Q Q3 Hyresintäkter 2008 Q4 Q1 Q2 Driftsöverskott Q3 Q4 Q1 Förvaltningsresultat Q2 Q3 Q4 Hyresintäkter Årets hyresintäkter uppgick till 463 mkr (444). Ökningen är främst hänförlig till förvärv under innevarande år minskat med valutakurspåverkan avseende de danska fastigheterna och samtidigt en negativ utveckling av konsumentprisindex i Sverige under. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick oförändrat till 89 procent (89). Det totala hyresvärdet uppgick på årsbasis per den 31 december till 537 mkr (483). Ökningen är framförallt hänförlig till förvärvet av sammanlagt 28 fastigheter under året, varav 22 tillträddes den 31 mars, fem tillträddes den 6 oktober och en tillträddes den 15 december. Fastighetskostnader, driftsöverskott och förvaltningsresultat Fastighetskostnaderna uppgick till 145 mkr ( 112). Driftsöverskottet uppgick till 318 mkr (332). Förvaltningsresultatet, resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 162 mkr (178), motsvarande 3,07 kr per stamaktie (5,92). Under årets första och sista kvartal belastades resultatet kraftigt av högre kostnader för snöröjning och taxebundna kostnader än för ett normalår vilket resulterade i en överskottsgrad om 56 procent respektive 68 procent att jämföras med 74 procent under andra och 75 procent under tredje kvartalet. För hela året uppgick överskottsgraden till 69 procent (75). Kostnaderna för snöröjning har varit cirka 9 mkr högre jämfört med. Uppvärmningskostnader har ökat kraftigt då förbrukningen under perioden har beräknats till 116 procent (93) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Övriga rörelseintäkter Övriga rörelseintäkter uppgick under perioden till 22 mkr (19), vari ingår realiserat resultat från försäljning av aktier i noterade bolag med 0,5 mkr (0). Därutöver ingår 21,7 mkr (19) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB (publ). Övriga kostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 24 mkr ( 22). Övriga rörelsekostnader uppgick till 0 mkr ( 8). Föregående års övriga rörelsekostnader hade främst samband med OMX noteringen. Finansnetto Finansnettot uppgick till 154 mkr ( 143), varav finansiella intäkter uppgick till 9 mkr (5) och periodens ränte kostnader och kreditavgifter uppgick till 163 mkr ( 148). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,47 procent (4,02). För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december till 5,1 år (5,4). Värdeförändringar Fastigheter Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under året till 60 mkr ( 61). Derivat I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen då säkringsredovisning ej tillämpas. 2 Bokslutskommuniké

5 Ringpärmen 1, Sollentuna Marknadsvärdet i räntederivatport följen har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 18 mkr (33) och vid årets slut var värdet 135 mkr att jämföras med 153 mkr per 31 december. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Aktier i noterade bolag Innehavet av börs noterade aktier har värderats till verkligt värde till balans dagens kurs vilket medfört en omvärdering med 232 mkr (92), vilket redovisas under Andra vinster/förluster netto. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 440 mkr (226), vilket med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av utdelningen, motsvarar 11,61 kr per stamaktie (7,51). Fastigheternas värde och värdeförändringar Tendensen tidigare under året om en ökad aktivitet på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden förstärktes under årets sista kvartal. Den totala transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter närapå fördubblades, jämfört med samma period förra året. Corem har under fjärde kvartalet noterat ett större utbud och även större konkurrens i de potentiella affärer som har utvärderats. Samma positiva utveckling vi sett på den svenska marknaden är ännu inte lika tydlig på den danska fastighetsmarknaden, där Corem har fastigheter i Köpenhamnsområdet. Corem ser nu reellt sänkta avkastningskrav, vilket slår igenom i delar av fastighetsportföljen. I Danmark däremot är avkastningskraven i det fjärde kvartalet oförändrade, eller t o m något höjda. Inflationssiffran för oktober överraskade på uppsidan, vilket innebär något högre hyresintäkter för 2011 än tidigare förväntat. En högre indexering har haft en positiv värdepåverkan för perioden. Det genomsnittliga avkastningskravet per 31 december har sjunkit något och är nu knappt 7,8 procent. Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till mkr per den 31 december. Jämfört med det tredje kvartalet har värdet på portföljen ökat, framför allt beroende på gjorda förvärv. Orealiserade värdeförändringar under det fjärde kvartalet uppgick till 36 mkr (-29). förändring verkligt värde Mkr Verkligt värde per den 31 december Förvärv 707 Investeringar 63 Försäljningar 8 Värdeförändringar 60 Valutaomräkningar 39 Verkligt värde per den 31 december Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För rapportperioden har fastigheter motsvarande knappt femton procent av det samlade värdet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. För rapportperioden har bolaget anlitat NAI Svefa, DTZ, Savills och Bryggan Fastighetsekonomi som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen. För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för. Investeringar och projekt Förutom förvärvet av sammanlagt 28 fastigheter under året har Corem under perioden totalt investerat 63 mkr (32) i fastigheterna avseende ny-, till- och ombyggnationer. För 2011 uppgår Corems planerade investeringsvolym till cirka 100 mkr. Förvärvet av de 28 fastigheterna har med beaktande av IFRS 3 och efter en bedömning av förvärvets innehåll och karaktär redovisats som tillgångsförvärv. En fastighet, med bokfört värde om 8 mkr, har avyttrats under perioden för 9 mkr. Investeringarna har inriktats mot hyresgästanpassningar och energisparåtgärder. Kunder Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 18, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt sex hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 4,1 år. Bilia har sammanlagt tretton hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 12,7 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 7,5 år. Corem strävar efter att minska beroendet från enskilda hyresgäster och genom de förvärv som gjorts under året har kontraktsbasen ytterligare diversifierats. Innehav av noterade aktier Den 31 december ägde Corem aktier ( ) i fastighetsbolaget Klövern AB (publ), noterat på Nasdaq OMX Stockolm, till ett marknadsvärde om mkr (489). Under året har aktier avyttrats och aktier förvärvats. Corems ägarandel uppgick efter dessa förändringar till 18,7 procent (12,5). Efter årets utgång har ytterligare aktier förvärvats. Corems ägarandel uppgår efter förvärvet till 19,0 procent. Samtliga övriga innehav i Northern Logistic Properties ASA, noterat på Oslo Børs och i AB Sagax (publ) noterat på Nasdaq OMX Stockolm har avyttrats under perioden. Skatt På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skatte mässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten Bokslutskommuniké 3

6 skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skatte mässiga resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till nominell skattesats. Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas i den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas. Corem redovisar en skatt om 33 mkr ( 20) för året. Aktuell skatt uppgick till 7 mkr ( 6) och uppskjuten skattekostnad till 26 mkr ( 14). Av den uppskjutna skatten avser bland annat 5 mkr ( 9) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat, 13 mkr ( 19) skatt hänförlig till den löpande fastighets rörelsen, 10 (0) avseende orealiserade värdeförändringar i fastigheter samt 0 mkr (17) avseende tillkommande förvärvade underskottsavdrag. Eget kapital och Soliditet Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till mkr (1 518), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 51,16 kr (49,06). Vid samma tidpunkt uppgick soliditeten till 39 procent (33). Den 23 februari fattades vid en extra bolagsstämma beslut om utgivande av preferensaktier genom fondemission. Emissionen ökade aktiekapitalet med 23 mkr. Preferensaktierna har företrädesrätt till en årlig utdelning om 20 kronor att utbetalas med 5 kronor vid varje kvartalsslut med första utbetalningstillfälle 31 mars. Vid årsstämman i april fattades beslut om utdelning om 1 krona per stamaktie samt beslutades att 20 kronor per preferensaktie ska utbetalas med 5 kronor per kvartal fram till och med 31 mars Det egna kapitalet har således minskat med 31 mkr (29) avseende utdelning på stamaktier samt med 78 mkr (0) avseende utdelningar på preferensaktier. Därav har 46 mkr (0) utbetalats till och med tredje kvartalet. Den 30 september med tillträde 6 oktober tecknades avtal om förvärv av fem fastigheter där köpeskilling till viss del utgjordes av aktier i. En apportemission ökade det egna kapitalet med 45 mkr varav 5 mkr ökade aktiekapitalet. Den 1 november fattades beslut om en nyemission med företrädesrätt för stamaktieägarna. Emissionen inbringade efter avdrag för emissionskostnader 222 mkr, varav 47 mkr ökade aktiekapitalet. Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för året till 99 mkr (99), vilket motsvarar 5,02 kr per stamaktie (3,29). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 712 mkr ( 202) under perioden och kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 930 mkr (203). Likvida medel per 31 december uppgick till 229 mkr (111), varav 8 mkr (0) på spärrat konto, vilket motsvarar 6,05 kr per stamaktie (3,59). Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit uppgick till 329 mkr att jämföras med 216 mkr per 31 december. Räntebärande skulder Den 31 december hade Corem räntebärande skulder uppgå ende till mkr (3 328). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 229 mkr (111) och aktiverade upplåningskostnader uppgick till mkr (3 217). Räntetäckningsgraden uppgick per den 31 december till 2,0 ggr (2,2). Vid kvartalets utgång var 62 procent (66) av de ränte bärande skulderna räntesäkrade på 3 till 12 år. Bolagets genom snittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december till 5,1 år och den genomsnitt ränte- och låneförfallostruktur Räntebindning Kreditbindning Förfall, år Lånebelopp, Mkr Snittränta, % Andel, % Mkr Andel, % , , , , , , , , , , ränte- och låneförfallostruktur RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR Mkr Räntebindning Kreditbindning Obligation Totalt , Bokslutskommuniké

7 liga räntan vid samma tidpunkt var 4,47 procent att jämföra med 5,4 år respektive 4,02 procent per 31 december. Bolagets långivare utgörs av de större nordiska bankerna. Efter årsskiftet förlängdes lån om cirka 530 mkr till Under året har Corem tagit upp 838 mkr (197) i nya krediter och amorterat 21 mkr (60). Av de nya lånen utgör 200 mkr (0) ett obligationslån som Corem emitterade 1 juli. Det femåriga lånet, som löper med en fast ränta om 6,75 procent, är noterat på Nasdaq OMX Stockolm. Övriga lån har framförallt tagits upp i samband med förvärven av fastigheterna under året samt i samband med förvärv av noterade aktier i Klövern AB. Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränte risken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Corem ränte swappar om mkr (1 900) med löptider mellan 2014 och En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,31 procentenheter. Om marknadsräntan stiger med fem procentenheter ökar Corems upplåningsränta med endast 1,82 procentenheter baserat på räntebindningsstrukturen per den 31 december. Bolagets totala krediter om mkr (3 328) löper med kredit tider om 1 till 28 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 31 december uppgick till 3,1 år (4,6). Tillgängliga outnyttjade checkkrediter uppgick per 31 december till 100 mkr (105). Personal Corem hade per den 31 december totalt 32 anställda att jämföra med 25 per 31 december. Därav var 12 (6) kvinnor och 20 (19) män. Corems mål är att vara en jämställd och attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande. Att arbeta hos Corem ska ge möjlighet till bra balans mellan arbete och fritid. Personalfrågor och kompetensutveckling är viktiga frågor för Corem då medarbetarna är en av Corems viktigaste framgångsfaktorer. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. Möjligheter och risker Corems möjligheter och risker beskrivs i års årsredo visning på sidorna Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor. Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med bolag som kontrolleras av Ruger Arnhult, såsom M2 Förvaltning AB, Locellus Förvaltning AB samt bolag som kontrolleras av Erik Selin, Fastighets AB Balder (publ). Corem har under ett flertal år hyrt kontor av Rutger Arnhult. Avtalet har upphört under och Corem har flyttat till nya lokaler. Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor och uppgick under till sammanlagt 5 mkr (7). Väsentliga händelser efter periodens utgång marknadsplats Nasdaq OMX Stockholm har beslutat att handeln av Corems aktier från och med 3 januari 2011 flyttas från Small Cap till Mid Cap där bolag med ett börsvärde mellan 150 miljoner euro och 1 miljard euro handlas. FINANSIERING Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år. Bolagets genomsnittliga kreditbindingstid uppgår därefter till 3,5 år. kunder Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson i fastigheterna Rådmannen 3, Katrineholm och Skruven 3, Borås. De nya avtalstiderna är 4 respektive 5 år. Avtalen omfattar cirka kvm och har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr. Extra Bolagsstämma Corem har kallat till extra bolagsstämma den 22 mars 2011 för beslut om ändring av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktierna. Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perspektiv. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsen har därför föreslagit en ändring av bolagsordningen. Fastighetsförvärv och -avyttringar tecknade den 12 januari 2011 avtal om att förvärva en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag. Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars Innehav av noterade aktier Den 18 februari 2011 har ytterligare aktier i fastighetsbolaget Klövern AB (publ) förvärvats, Corems ägarandel uppgår efter dessa förändringar till 19,0 procent. Bokslutskommuniké 5

8 Moderbolaget Corems moderbolag ägde per 31 december inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projekt utveckling, ekonomi och finansiering. Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 49 mkr (60) för perioden. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 40 mkr (34). Moderbolagets tillgångar uppgick till mkr (1 511). Likvida medel, varav på spärrat konto 1 mkr (0), uppgick till 20 mkr (15). Eget kapital uppgick till mkr (1 388). Väsentliga händelser i moderbolaget utgörs av fond, apportoch nyemissioner vilka, efter emissionskostnader, ökat det egna kapitalet med 267 mkr (167) samt emissionen av ett obligationslån om 200 mkr viket handlas på Nasdaq OMX Stockolm. Vid årsstämman beslutades om utdelning av 31 mkr (29) till bolagets stamaktieägare och 78 mkr (0) till preferensaktieägarna. Av utdelningen till preferensaktie ägarna ska i enlighet med bolagsordningen 32 mkr betalas ut under Bolaget har därutöver ökat sitt innehav i kortfristiga placeringar med netto 312 mkr. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Års redovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moder bolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri diska personer. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Corems års redovisning för, not 1. Valberedning I enlighet med beslut på årsstämman den 21 april för Corem Property Group AB (publ) har en valberedning utsetts med deltagare från bolagets två största ägare, vilka är M2 Asset Management AB genom Lars Höckenström och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB genom Eva Gottfridsdotter-Nilsson. Valberedningen består av ovan nämnda personer samt ordföranden i valberedningen som är Thomas Lifvendahl. Styrelsens förslag till årsstämman 2011 Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 2 maj 2011, att besluta om: Utdelning om 1,00 kronor (1,00) per stamaktie. Utdelning om 20,00 kronor (20,00) per preferensaktie. Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa och överlåta aktier i Corem motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier. Att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap 5 aktiebolagslagen. Stockholm den 23 februari 2011 Rutger Arnhult Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 6 Bokslutskommuniké

9 Fastighetsbestånd Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälar dalen, Mellan sverige/väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december svarade Stockholm för 38 procent, Öresund för 11 procent, Mälardalen för 12 procent, Mellansverige/Väst för 30 procent och Norr för 9 procent. Per den 31 december uppgick fastigheternas marknadsvärde till mkr. Det totala hyresvärdet bedömdes uppgå till 537 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 480 mkr på årsbasis per den 31 december. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick liksom föregående år till 89 procent (89). Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december av 133 fastigheter med en total uthyrbar area om kvm. Transaktioner under året Corem har fram till och med den 31 december genomfört fyra transaktioner, vilka är hänförliga till årets första och fjärde kvartal. Under årets andra och tredje kvartal har inga transaktioner genomförts. Samtliga fastigheter har förvärvats i bolagsform och har, med beaktande av IFRS 3 och bedömning av förvärvens innehåll och karaktär, redovisats som tillgångsförvärv. Mars Den 22 december ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Transaktionen slutfördes den 31 mars. Den uthyrbara arean ökade därmed med kvm till kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Dessa fastigheter kompletterar och förstärker tydligt Corems befintliga bestånd på respektive ort. Totalt sett tillfördes Corem ett femtiotal nya hyresgäster. Corems intäktsbas diversifieras ytterligare vilket minskar den totala intäktsrisken i bolaget. oktober Den 30 september tecknade Corem två avtal om förvärv av sammanlagt sex fastigheter. Det ena avtalet omfattade fem fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om kvm till en slutlig köpeskilling om 130 mkr. Fyra av fastigheterna är belägna i Stockholm och en fastighet i Karlstad. Beståndet utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. En del av köpeskillingen erlades i form av Coremaktier. Tillträdesdatum var 6 oktober. december Det andra avtalet omfattade en fastighet om kvm uthyrbar area till en köpeskilling om 117 miljoner kronor. Fastigheten är belägen i Mölndal och passar geografiskt väl in i Corems Region Mellansverige/Väst. Fastigheten utgörs huvudsakligen av handelsoch lagerytor. Tillträdesdatum var 15 december. Under fjärde kvartalet avyttrades en fastighet med en uthyrbar area om kvm. Det bokförda värdet uppgick till 8 mkr och köpeskillingen till 9 mkr. Transaktioner efter rapportperiodens utgång Den 12 januari 2011 tecknades avtal om att förvärva en fastighet om kvm uthyrbar area till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten är belägen i Veddesta, Järfälla kommun, och passar väl in i Corems Stockholmsbestånd. Fastigheten utgörs av 83 procent lager- och 17 procent kontorsytor. Fastigheten förvärvades i bolags form och tillträdet skedde 1 februari Den 1 februari 2011 avyttrades en fastighet till en köpeskilling om 17 mkr. Fastigheten är belägen i Jönköping med en uthyrbar area om kvm. Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale, med en uthyrbar area om kvm, till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars Corems totala uthyrbara area uppgår efter dessa förändringar till kvm. Fördelning av uthyrbar area per geografiskt område 31 december Fördelning av uthyrbar area per fastighetskategori 31 december Hyresvärde per geografiskt område 31 december Norr 13% Stockholm 29% Övrigt 4% Handel 8% Norr 8% Mellansverige/ Väst 34% Öresund 9% Kontor 16% Industri 33% Mellansverige/ Väst 30% Stockholm 38% Mälardalen 15% Lager 39% Mälardalen 12% Öresund 12% Bokslutskommuniké 7

10 Transaktioner 1 januari - 31 december Kvartal Fastighet Kommun Förvärvat Uthyrbar area, kvm Kvartal 1 Viby 19:53 Upplands-Bro Lager Kvartal 1 Viby 19:54 Upplands-Bro Lager Kvartal 1 Kullen 5 Malmö Lager Kvartal 1 Smörbollen 12 Malmö Handel Kvartal 1 Slakthuset 14 Norrköping Lager Kvartal 1 Ädelmetallen 5 Jönköping Lager Kvartal 1 Ädelkorallen 1 Jönköping Lager Kvartal 1 Ädelkorallen 10 Jönköping Lager 435 Kvartal 1 Äreporten 3 Jönköping Lager Kvartal 1 Öronlappen 8 Jönköping Kontor Kvartal 1 Ädelmetallen 12 Jönköping Kontor Kvartal 1 Öronskyddet 9 Jönköping Kontor Kvartal 1 Överlappen 8 Jönköping Lager Kvartal 1 Ädelkorallen 17 Jönköping Lager Kvartal 1 Öronlappen 7 Jönköping Handel Kvartal 1 Överlappen 15 Jönköping Lager Kvartal 1 Pantängen 19 Borås Handel Kvartal 1 Fjädern 3 Borås Lager 750 Kvartal 1 Fjädern 4 Borås Lager Kvartal 1 Backa 21:8 Göteborg Lager Kvartal 1 Backa 96:2 Göteborg Lager Kvartal 1 Backa 30:4 Göteborg Lager Totalt förvärvat kvartal Kvartal Fastighet Kommun Fastighetskategori Fastighetskategori Uthyrbar area, kvm Kvartal 4 Dahlian 5 Täby Lager/Handel Kvartal 4 Tumstocken 8 Täby Lager/Handel Kvartal 4 Ringpärmen 1 Sollentuna Lager/Handel Kvartal 4 Hammarby- Smedby 1:435 Upplands Väsby Lager/Handel Kvartal 4 Blåsten 2 Karlstad Lager/Handel Kvartal 4 Spinnaren 1 Mölndal Lager/Handel Totalt förvärvat kvartal Avyttrat Kvartal 4 Biskopsgården 45:1 Göteborg Industri Totalt avyttrat kvartal Strömstad Helsingborg MALMÖ Falun Hedemora Norberg Avesta Fagersta Kumla Vänersborg Trollhättan Tranås Ale GÖTEBORG Lerum Mölndal Borås Jönköping KÖPENHAMN Karlstad Västerås Hallstahammar Köping Växjö Lund Hudiksvall Enköping Katrineholm Trosa Norrköping STOCKHOLM Botkyrka Danderyd Huddinge Järfälla Nacka Sigtuna Sollentuna Stockholm Tyresö Täby Upplands-Bro Upplands Väsby Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige / Väst Norr Kontrakterade hyresintäkter per den 31 december efter kontraktsstorlek Kontraktsstorlek, Mkr Antal avtal Uthyrbar area, kvm Hyresintäkt, Mkr Andel, % >3, ,0-3, ,0-2, ,5-1, ,25-0, <0, Bostadshyresavtal Parkering Totalt Löptider för Corems hyreskontrakt per den 31 december År Antal avtal Uthyrbar area, kvm Hyresintäkt, Mkr Andel, % > Bostadshyresavtal Parkering Totalt Bokslutskommuniké

11 Fördelning per geografiskt område, 31 december Ekonomisk Verkligt värde Hyresvärde Hyresintäkt Antal Uthyrbar Vakant uthyrningsgrad, % Mkr Andel, 1) Region fastigheter area, kvm area, kvm Mkr Andel, % Kr/kvm Mkr Andel, % % Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/Väst Norr Totalt Corem ) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december. Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december Kvm Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Andel, % Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/Väst Norr Totalt Corem Andel, % Fördelning per geografiskt område, 31 december Ekonomisk Verkligt värde Hyresvärde Hyresintäkt Antal Uthyrbar Vakant uthyrningsgrad, % Mkr Andel, 1) Region fastigheter area, kvm area, kvm Mkr Andel, % Kr/kvm Mkr Andel, % % Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/Väst Norr Totalt Corem ) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december. Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december Kvm Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Andel, % Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/Väst Norr Totalt Corem Andel, % Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område, 31 december Mkr Stockholm Hyresvärde Öresund Mälardalen Hyresintäkt Mellansverige/ Väst Norr Bokslutskommuniké 9

12 Segmentsredovisning Sammandrag per region, januari-december IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i raden Ofördelade tillgångar. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor. Segmentsredovisning i sammandrag per region, mkr Koncernen totalt Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/Väst Norr Koncerngemensamt Tillgångar Förvaltningsfastigheter Ofördelade tillgångar Totala tillgångar Resultat Koncernen totalt Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/Väst Norr Övriga justeringar och elimineringar januari - december Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Ofördelade resultatposter Central administration Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader 8 Finansnetto (exkl värdeförändringar) Förvaltningsresultat Andra vinster/förluster netto Realiserade värde - förändringar fastigheter 1 4 Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivat Resultat före skatt Bokslutskommuniké

13 Aktien Stängningskurser 31 december 46,00 kronor per stamaktie 260,00 kronor per preferensaktie antal aktier stamaktier, varav återköpta preferensaktier, varav återköpta börsvärde mkr Corem är sedan den den 24 juni, efter byte från marknadsplatsen NGM, noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Den 3 januari 2011 flyttades Coremaktierna från Small Cap till Mid Cap. Vid årets utgång uppgick antalet aktie ägare till Emissioner under verksamhetsåret Den 23 februari beslutades vid en extra bolagsstämma att bolaget även ska kunna ge ut preferensaktier som med en företrädesrätt gentemot stamaktierna ska erhålla en årlig utdelning om 20 kronor att betalas ut med 5 kronor per varje kvartals slut med första utdelningstillfälle per 31 mars. Det fattades även beslut om att genom fond emission emittera preferensaktier och därmed öka aktie kapitalet med 23 mkr. I samband med förvärvet av fem fastigheter med tillträde i oktober avtalades att en del av köpeskillingen skulle utgå i form av aktier. Den 6 oktober registrerades en apportemission innebärande att nya stamaktier och nya preferensaktier emitterades. Aktiekapitalet ökade med 5 mkr. Den 1 november beslutades vid en extra bolagsstämma om en nyemission med företräde för stamaktieägarna om maximalt stamaktier. Totalt emitterades nya stamaktier den 7 december och stamaktier den 17 december, aktiekapitalet ökade med 47 mkr. Sammanlagt har stamaktier och preferensaktier emitterats under året vilket ökat aktiekapitalet med 75 mkr och övrigt tillskjutet kapital med 220 mkr. Aktiefakta Kortnamn, stamaktien Kortnamn, preferensaktien ISIN kod, stamaktien ISIN kod, preferensaktien CORE CORE PREF SE SE GICS Marknadsplats Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap de största ägarna per den 31 december Aktieägare STAMAKTIER PREFERENS- AKTIER Andel kapital, % Andel röster, % Rutger Arnhult via bolag ,0 38,0 Länsförsäkringar fonder ,2 12,1 Volati Ltd ,2 9,9 Swedbank Robur fonder ,4 5,6 Allba Holding AB ,5 5,5 Handelsbanken fonder ,6 2,8 Livförsäkrings AB Skandia ,6 2,7 Aktie-Ansvar Sverige ,1 2,3 Patrik Tillman via bolag ,0 2,0 Nordea Liv ,9 1,9 Övriga aktieägare ,5 17,2 Totalt antal utestående aktier ,0 100,0 Återköpta aktier Totalt antal aktier Källa: Euroclear Sweden AB ägarstruktur 1) Antal ägare Totalt Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december aktieägarkategori 1) Antal ägare Fysiska personer varav i Sverige Juridiska personer 281 varav i Sverige 218 Totalt varav i Sverige Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december Kursutveckling corem, stamaktien 19 november 2007 till 18 februari Kursutveckling corem, PREFEReNSaktien 9 mars till 18 februari Aktien SX4040 Real Estate_PI Omsatt antal aktier 1000-tal NASDAQOMX 230 MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB 2011 Aktien Omsatt antal aktier NASDAQOMX 1000-tal Bokslutskommuniké 11

14 Hammarby-Smedby 1:435, Upplands Väsby 12 Bokslutskommuniké

15 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 3 mån okt-dec 3 mån okt-dec 12 mån jan-dec 12 mån jan-dec Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Central administration Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader 2 8 Finansnetto (exkl. värdeförändringar) Förvaltningsresultat Andra vinster/förluster netto Realiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivat Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens Totalresultat för perioden Då det inte finns någon minoritet är hela totalresultatet hänförligt till moderbolagets ägare. Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kronor 1) 5,50 6,44 11,61 7,51 Antal utestående stamaktier vid periodens utgång Genomsnittligt antal stamaktier ) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning. Bokslutskommuniké 13

16 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningtillgångar 3 1 Uppskjuten skattefordran Övriga långfristiga fordringar 4 4 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen Övriga omsättningstillgångar Likvida medel 1) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa Eget kapital ) Långfristiga skulder Räntebärande skulder Derivat Uppskjutna skatteskulder 17 5 Övriga långfristiga skulder 2 1 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder ) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 31 december respektive 31 december till 329 mkr resp 216 mkr. 2) Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perspektiv. I sådant fall skulle skuldbeloppet ha uppgått till cirka 908 mkr. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsen har därför föreslagit att vid extra bolagsstämma besluta om en ändring av bolagsordningen. 14 Bokslutskommuniké

17 Rapport över kassaflödesanalys i sammandrag Mkr Löpande verksamhet 3 mån okt-dec 3 mån okt-dec 12 mån jan-dec 12 mån jan-dec Resultat före skatt Ej kassaflödespåverkande poster Betald inkomstskatt Kassaflöde, löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Avyttring/förvärv av finansiella tillgångar, netto Förändring av rörelseskulder Kassaflöde, löpande verksamhet Investeringsverksamhet Förvärv och investeringar i fastigheter 1) Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar 2 Avyttring av förvaltningsfastigheter Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan 5 Kassaflöde, investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Upptagna lån Amorterade lån Återköp av egna aktier 6 Utbetald utdelning till moderbolagets ägare Nyemission Emissionskostnader vid fond-, apport- och nyemission 3 5 Kassaflöde, finansieringsverksamhet Periodens/Årets kassaflöde Likvida medel vid periodens/årets början Kursdifferens i likvida medel Likvida medel vid periodens/årets slut ) Årets bruttoinvesteringar i fastigheter uppgick till 770 mkr (287) varav 45 mkr (66) finansierats genom en apportemission. Bokslutskommuniké 15

18 Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen i sammandrag Mkr Aktie kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräkningsreserver Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari Återköp av egna aktier 6 6 Utdelning till moderbolagets aktieägare Apportemission Nyemission Totalresultat januari-december Utgående eget kapital 31 december Fondemission av preferensaktier Utdelning till stamaktieägare Utdelning till preferensaktieägare 1) Apportemission Nyemission Emissionskostnader 5 5 Totalresultat januari-december Utgående eget kapital 31 december ) Därav har 32 mkr ännu ej betalats ut. Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare. 16 Bokslutskommuniké

19 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Mkr 12 mån jan-dec 12 mån jan-dec Nettoomsättning Kostnad sålda tjänster Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat 3 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före skatt Uppskjuten skatt 0 36 Periodens resultat Moderbolagets balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 2 0 Summa materiella anläggningstillgångar 2 0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar på koncernföretag Uppskjuten skattefordran Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Övriga omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar 5 6 Kortfristiga placeringar Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder 46 9 Summa eget kapital och skulder Bokslutskommuniké 17

20 Fastighetsförteckning STockholmsregionen Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Skyttbrink 30 Botkyrka Skyttbrinksvägen 12 Äganderätt Rödbetan 1 Danderyd Bryggare Bergs Väg 2 Äganderätt Förrådet 12 Huddinge Dalhemsvägen 26 Äganderätt Förrådet 19 Huddinge Centralvägen 1 Äganderätt Veddesta 2:79 Järfälla Elektronikhöjden Äganderätt Sicklaön 356:1 Nacka Jarlabergsvägen 2 Äganderätt Broby 11:6 Sigtuna Östra Bangatan 18 Äganderätt Broby 12:6 Sigtuna Östra Bangatan 2 Äganderätt Broby 12:9 Sigtuna Östra Bangatan 2 Äganderätt Märsta 11:14 Sigtuna Generatorgatan 3, 5 Äganderätt Märsta 15:7 Sigtuna Bristagatan 13 Äganderätt Märsta 21:22 Sigtuna Maskingatan 17 Äganderätt Märsta 21:34 Sigtuna Söderbyvägen 1 Tomträtt Märsta 21:42 Sigtuna Söderbyvägen 3 Äganderätt Märsta 21:46, 21:47 Sigtuna Generatorgatan 7, 9 Äganderätt Märsta 21:50 Sigtuna Maskingatan 29 Äganderätt Märsta 21:53 Sigtuna Kabelgatan 8 Äganderätt Märsta 24:8 Sigtuna Söderbyvägen 10 Äganderätt Märsta 24:10 Sigtuna Söderbyvägen 8 Tomträtt Märsta 24:12 Sigtuna Söderbyvägen 14 Tomträtt Norslunda 1:10 Sigtuna Lindberghs Gata 9 Äganderätt Ringpärmen 1 Sollentuna Bergkällavägen 26 Äganderätt Rotorn 1 Sollentuna Bergkällavägen 25 Äganderätt Barnhuset 15 Stockholm Wallingatan 11 Tomträtt Dagskiftet 2 Stockholm Elektravägen 20, 22 Tomträtt Damskon 2 Stockholm Elsa Brändströms Gata 50, 52 Tomträtt Domnarvet 10 Stockholm Domnarvsgatan 31, 33 Tomträtt Elektra 23 Stockholm Elektravägen 25 Tomträtt Hällsätra 3 Stockholm Stensätravägen 5 Tomträtt Induktorn 37 Stockholm Ranhammarsvägen 26 Tomträtt Instrumentet 13 Stockholm Instrumentvägen 14 Äganderätt Instrumentet 18 Stockholm Instrumentvägen 10 Äganderätt Lastkajen 3 Stockholm Upplagsvägen 34, 38 Tomträtt Magasinet 6 Stockholm Konsumentvägen 12, 14 Tomträtt Mörtö 6 Stockholm Frykdalsbacken 20 Tomträtt Nattskiftet 12, 14 Stockholm Drivhjulsvägen 36 Tomträtt Storsätra 1 Stockholm Storsätragränd 4-26 Tomträtt Slänten 1 Tyresö Bollmoravägen 123 Äganderätt Dahlian 5 Täby Enhagsvägen 5 Äganderätt Tumstocken 8 Täby Hantverkarvägen 5 Äganderätt Löttinge 9:12, 9:21 Täby Löttingelundsvägen 92 Äganderätt Måttbandet 10 Täby Linjalvägen 3 Äganderätt Viby 19:32 Upplands-Bro Effektvägen 14 Äganderätt Viby 19:53 Upplands-Bro Kraftvägen 30, 32 Äganderätt Viby 19:54 Upplands-Bro Kraftvägen 26, 28 Äganderätt Glädjen 1:51 Upplands Väsby Truckvägen 14 Äganderätt Glädjen 1:52 Upplands Väsby Truckvägen 16 Äganderätt Hammarby-Smedby 1:435 Upplands Väsby Travgatan 92 Äganderätt Totalt Stockholmsregionen 31 december Bokslutskommuniké

21 ÖRESUNDSREGIONEN Öresundsregionen Sverige Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Kroksabeln 10 Helsingborg Muskötgatan 13 Tomträtt Vipemöllan 38 Lund Vipeholmsvägen 13, m fl Äganderätt Bredskär 1 Malmö Fårögatan 6 Tomträtt Båtyxan 1 Malmö Järnyxegatan 13 Tomträtt Kullen 5 Malmö Sturkögatan 5 Äganderätt Krukskärvan 8 Malmö Stenyxegatan 34 Äganderätt Nackremmen 1 Malmö Jägersrovägen 211 Tomträtt Nackremmen 2 Malmö Jägersrovägen 213 Äganderätt Nosgrimman 1 Malmö Jägersrovägen 215 Tomträtt Sadelknappen 3 Malmö Betselgatan 2, m fl Tomträtt Smörbollen 12 Malmö Cypressvägen 12 Äganderätt Utlängan 1 Malmö Tärnögatan 6 Äganderätt Summa Öresundsregionen Sverige 31 december Öresundsregionen Köpenhamn, Danmark Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt 10C Höje Taastrup By Höje Taastrup Danmark Äganderätt AQ Herstedvester By Albertslund Danmark Äganderätt T Mörkhöj Söborg Danmark Äganderätt Y Tömmerup By Kastrup Danmark Äganderätt Summa Öresundsregionen Köpenhamn, Danmark 31 december Totalt Öresundsregionen 31 december Mälardalsregionen Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Stenvreten 7:60 Enköping Kvartsgatan 1 A-C Äganderätt Nickeln 2 Hallstahammar Södra Gärdesvägen 4 Tomträtt Blåsten 2 Karlstad Stormgatan 4 Äganderätt Rådmannen 3 Katrineholm Västgötagatan 16 Äganderätt Oxen 17 Kumla Västra Drottninggatan 38 Äganderätt Transistorn 2 Kumla Montörgatan 2, m fl Äganderätt Montören 1, 2 Köping Ringvägen 75, 77 Äganderätt Bronsen 2 Norrköping Tenngatan 4 Äganderätt Slakthuset 14 Norrköping Lindövägen 70 Äganderätt Stålet 3 Norrköping Malmgatan 18 Äganderätt Verktyget 4 Trosa Industrigatan 4-8, m fl Äganderätt Friledningen 11 Västerås Elledningsgatan 1 Äganderätt Totalt Mälardalsregionen 31 december Bokslutskommuniké 19

22 REGION mellansverige/väst Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Starkärr 4:58 Ale Garverivägen 10, 16 Äganderätt Fjädern 3 Borås Industrigatan 31 Äganderätt Fjädern 4 Borås Industrigatan 29 Äganderätt Pantängen 19 Borås Getängsvägen 32 Äganderätt Rotorn 1 Borås Industrigatan 10 Äganderätt Skruven 3 Borås Sandlidsgatan 3 Äganderätt Arendal 5:1 Göteborg Kärrlyckegatan 24 Äganderätt Backa 21:8 Göteborg Exportgatan Äganderätt Backa 96:2 Göteborg Exportgatan 23 Äganderätt Backa 30:4 Göteborg Importgatan Äganderätt Kobbegården 155:2 Göteborg Askims Verkstadsväg 9 Äganderätt Tingstadsvassen 30:2 Göteborg Ringögatan 38 Tomträtt Arkadien 4 Jönköping Lantmätargränd 22, m fl Äganderätt Balder 18 Jönköping Vättergatan 3 Äganderätt Barnarp 1:156 Jönköping Thorsviksvägen 6A, m fl Äganderätt Budkaveln 17 Jönköping Långgatan 9 Äganderätt Budkaveln 18 Jönköping Järnvägsgatan 18 Äganderätt Flahult 21:8 Jönköping Frysvägen 6 Äganderätt Ädelmetallen 5 Jönköping Kabelvägen 2 Äganderätt Ädelkorallen 1 Jönköping Bultvägen 2 Äganderätt Ädelkorallen 10 Jönköping Bultvägen 6 A Äganderätt Äreporten 3 Jönköping Fridhemsvägen 12 Äganderätt Öronlappen 8 Jönköping Bangårdsgatan 3 Äganderätt Ädelmetallen 12 Jönköping Grossistgatan 12 Äganderätt Öronskyddet 9 Jönköping Gnejsvägen 2 Äganderätt Överlappen 8 Jönköping Granitvägen 8 Äganderätt Ädelkorallen 17 Jönköping Bultvägen 4 Äganderätt Öronlappen 7 Jönköping Bangårdsgatan 1 Äganderätt Överlappen 15 Jönköping Granitvägen 10 Äganderätt Skallsjö 3:8 Lerum Skallsjövägen 36 Äganderätt Spinnaren 1 Mölndal Göteborgsvägen Äganderätt Mekanikern 1 Strömstad Prästängsvägen 30 Äganderätt Bullagärdet 10 Tranås Rundelgatan 2 Äganderätt Hackspetten 21 Tranås Floragatan 6-12, m fl Äganderätt Städet 3 Tranås Koppargatan 2 Äganderätt Batteriet 2 Trollhättan Magnetvägen 3, 5 Äganderätt Trucken 4, 6, 7 Trollhättan Bilprovarevägen 3, 5 Äganderätt Frej 2 Vänersborg Tenggrenstorpsvägen 16 Äganderätt Frej 3, 4 Vänersborg Tenggrenstorpsvägen 18, 20 Äganderätt Fabriken 1 Växjö Regementsgatan 9 Äganderätt Grevaryd 1:64 Växjö Nyholmsvägen 1 Äganderätt Lådan 1 Växjö Högsbyvägen 1 Äganderätt Totalt Region Mellansverige/Väst 31 december Bokslutskommuniké

23 Region Norr Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Bulten 2 Avesta Bergsnäsgatan 2 Äganderätt Ratten 9 Fagersta Kristiansbergsvägen 10 Äganderätt Strömmen 1, 4 Fagersta Virsbovägen 4 Äganderätt Främby 1:33 Falun Källviksvägen 18 Äganderätt Norsen 12 Hedemora Gussarvsgatan 31 Äganderätt Östanbräck 1:45 Hudiksvall Kabelvägen 1, m fl Äganderätt Norbergsby 10:66 Norberg Koppargatan 18 Äganderätt Totalt Region Norr 31 december Uthyrbar area, kvm Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Totalt Stockholmsregionen Totalt Öresundsregionen Totalt Mälardalsregionen Totalt Region Mellansverige/Väst Totalt Region Norr TOTALT COREM 31 DECEMBER Bokslutskommuniké 21

24 Kvartalsöversikt Mkr 3 mån okt-dec 3mån jul-sep 3mån apr-jun 3mån jan mar 3mån okt-dec Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott mån jul-sep 3 mån apr-jun 3mån jan mar Central administration Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Finansnetto (exkl. värdeförändringar) Förvaltningsresultat Andra vinster/förluster netto Realiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivat Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Kassaflöde från den löpande verksamheten Totalt kassaflöde Nyckeltal Fastighetsrelaterade 12 mån jan-dec 9 mån jan-sep 6 mån jan-jun 3 mån jan-mar 12 mån jan dec Antal fastigheter, st Fastigheternas verkliga värde, mkr Uthyrbar area, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % mån jan dec Finansiella Avkastning på eget kapital, % Avkastning på totalt kapital, % Soliditet, % Belåningsgrad fastigheter, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 2,2 1,7 2,2 1,9 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,5 2,3 2,2 2,4 Nettoskuldsättning, mkr Aktierelaterade Resultat per stamaktie, kr 11,61 6,44 0,75 0,99 7,51 9,45 Resultat per preferensaktie, kr 20,00 15,00 10,00 5,00 Eget kapital per aktie, kr 51,16 48,07 42,61 45,21 49,06 42,27 Kassaflöde från den löpande verksamheten per stamaktie, kr 5,02 1,15 3,43 2,26 3,29 3,23 Kassaflöde för perioden per stamaktie, kr 3,62 0,29 2,77 3,46 3,38 3,75 Börskurs per stamaktie vid periodens utgång, kr 46,00 45,00 35,30 36,70 45,60 39,70 Börskurs per preferensaktie vid periodens utgång, kr 260,00 252,50 235,00 247,50 Fastighetsvärde per stamaktie, kr Nettoskuldsättning per stamaktie, kr Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st Genomsnittligt antal stamaktier, st Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st Bokslutskommuniké

25 Definitioner DEFINITIONER Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Corems ägo. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden. Belåningsgrad fastigheter Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet. Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antal utestående stam- och preferensaktier per balansdagen. Preferensaktier har i samband med likvidation av Bolaget företrädesrätt till 300 kronor av eget kapital jämte periodens andel av ackumulerad rätt till årlig utdelning om 20 kronor. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde. Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med Kassaflöde per stamaktie Kassaflöde från den löpande verksamheten respektive totalt kassaflöde justerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. Nettoskuldsättning Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per STAMaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Resultat per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kronor per preferensaktie. Räntetäckningsgrad Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital. Soliditet, justerad Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel. Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Bokslutskommuniké 23

26 Årsstämma 2011 Västberga, Stockholm Corem Property Group ABs årsstämma äger rum måndagen den 2 maj 2011, kl hos MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, Norrmalmstorg 1, Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske den 4 april Övriga handlingar som ska läggas fram på stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets hemsida senast den 11 april Av kallelsen kommer det att framgå vilka ärenden som ska behandlas vid stämman. Corems årsredovisning kommer att finnas tillgänglig på bolagets hemsida i mars Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast den 26 april dels anmäla sig till bolaget senast den 26 april 2011 kl 16:00, under adress Corem Property Group AB, Box , Stockholm, per telefon eller via info@corem.se Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 26 april 2011, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis. Styrelsens förslag till årsstämman 2011 Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 2 maj 2011, att besluta om: Utdelning om 1,00 kronor (1,00) per stamaktie. Utdelning om 20,00 kronor (20,00) per preferensaktie. Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa och överlåta aktier i Corem motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier. Att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap 5 aktiebolagslagenen. 24 Bokslutskommuniké