Vy över den gemensamma takterrassen på det prisbelönade bostadsprojektet Etaget på västra Kungsholmen.

Transkript

1 Vy över den gemensamma takterrassen på det prisbelönade bostadsprojektet Etaget på västra Kungsholmen. FOTO: ADAM MÖRK DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2018

2 TOBIN PROPERTIES AB (PUBL) KVARTALET APRIL JUNI 2018 Bindande avtal om försäljning av lägenheter tecknades till ett värde om 49 (417) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 0,7 (18,4) MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 3,7 (15,9) MSEK. Resultatet per aktie uppgick till 0,29 (1,23) SEK. 1) Antalet bostäder sålda på bindande avtal uppgick till 15 (81). Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (173). Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 493 (674). Tidigare prognos om en rörelsevinst om 250 MSEK 2018 justerades till MSEK. PERIODEN JANUARI JUNI 2018 Bindande avtal om försäljning av lägenheter tecknades till ett värde om 62 (1 064) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 3,2 (45,7) MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 7,0 (40,2) MSEK. Resultatet per aktie uppgick till 0,67 (3,27) SEK. 1) Antalet bostäder sålda på bindande avtal uppgick till 18 (227). Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (268). Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 493 (674). 1) Ingen utspädningseffekt föreligger. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN JUNI Efter en fulltecknad företrädesemission tillfördes Tobin Properties cirka 225 MSEK före avdrag för emissionskostnader. Projektet Etaget vann första pris i Swedish Design Awards Obligationsinnehavare motsvarande cirka 7 procent av utgivna obligationer, begärde förtida inlösen av obligationslån. Krediter motsvarande 513 MSEK beviljades av banker, vilket tillsammans med emissionslikvid bedöms täcka bolagets kapitalbehov för kommande tolv månader. MARS Utfallet av Klövern ABs kontanta budpliktsbud offentliggjordes och resulterade i ett ägande om 58,9 procent av aktierna och cirka 61,4 procent av rösterna i Tobin Properties Properties per likviddagen den 4 april MAJ Vid årsstämman fastställdes en utdelning för om 11,50 (11,50) SEK för preferensaktien och 0 (0) SEK för stamaktien samt ett bemyndigande om emission av sammanlagt högst stamaktier. Projekten Etaget och Arkaden nominerades till Årets Stockholmsbyggnad 2018 respektive Årets byggnad 2018 i Sundbyberg. FEBRUARI Styrelsen i Tobin Properties meddelade sin uppfattning att bolagets aktieägare inte ska acceptera ett budpliktsbud från Klövern AB. APRIL Tobin Properties meddelade en Change of Control-händelse i bolagets obligationslån (samt obligationen i Mariefjärd) då Klövern ABs innehav översteg 50 procent av rösterna i bolaget. Huvudägaren Klövern AB föreslog att årsstämman 2018 skulle besluta om en företrädesemission om cirka 225 MSEK. JANUARI En extra bolagsstämma beslutade om en nyemission om 150 MSEK och en företrädesemission av högst stamaktier samt att välja in Rutger Arnhult (Klövern AB) som ledamot i Tobin Properties styrelse. En företrädesemission övertecknades och bolaget tillfördes 53 MSEK före avdrag för transaktionskostnader. VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Tobin Properties tillträdde byggrätter i Nacka strand motsvarande cirka 400 bostäder. 2

3 KONCERNEN I SIFFROR 2018 apr jun apr jun 2018 jan jun jan jun Helår jul jun 2018 Intäkter, MSEK 10,5 22,9 27,8 49,0 81,6 66,9 Rörelseresultat, MSEK 0,7 18,4 3,2 45,7 53,7 11,2 Resultat efter skatt, MSEK 3,7 15,9 7,0 40,2 28,0 19,1 Rörelsemarginal, % 6,7 80,5 11,6 93,4 65,9 16,8 Eget kapital, MSEK 1 070,7 693, ,7 693,2 678, ,7 Soliditet, % 47,8 36,5 47,8 36,5 37,7 47,8 Likvida medel, MSEK 409,8 244,3 409,8 244,3 201,2 409,8 Omsättningstillväxt, % 54,3 522,5 43,2 429,4 5,5 47,0 Nettolåneskuld, MSEK 277,3 551,9 277,3 551,9 540,1 277,3 Bindande avtal om försäljning av lägenheter tecknades till ett värde av, MSEK Antal sålda bostäder, st Antal produktionsstartade bostäder, st Antal bostäder i pågående produktion, st Andel sålda lägenheter i pågående produktion, % Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st Antal sålda bostäder i pågående produktion, st Bostadsprojektet Etaget på västra Kungsholmen vann i juni 2018 tävlingen Design S Swedish Design Awards 2018 i kategorin Arkitektur realiserade projekt. Utdrag ur juryns motivering: FOTO: ADAM MÖRK En inspirerad bostads - byggnad som gjort till sin uppgift att återupprätta stadens dramatik, att ruska liv i kvarteren runtomkring. 3

4 VD HAR ORDET ANPASSAD FÖRSÄLJNINGSSTRATEGI GER MÅNGA FÖRDELAR Tobin Properties utveckling under det andra kvartalet fortsatte att präglas av en avvaktande marknad för nyproducerade lägenheter. Samtidigt ser vi att omförsäljningar av färdigställda lägenheter i våra levererade projekt sker till bra prisnivåer, vilket stödjer vår strategi att färdigställa projekt hellre än att rabattera lägenheter som har långt kvar till inflyttning. Generellt är situationen på andrahandsmarknaden mer eller mindre på normal aktivitetsnivå och makroläget i vår region är fortsatt positivt med ett lågt ränteläge, låg arbetslöshet och fortsatt tillväxt. Det finns flera förklaringar till det tuffare läget för nyproducerat; ett fortsatt stort utbud, restriktivare banker samt den dubbla risk det innebär för konsumenten att köpa bostad på ritning i en trögare marknad. Vi har, jämfört med det första kvartalet, ökat antalet sålda bostäder något, till 15, varav de flesta i ännu ej påbörjade projekt. Vi ser fortsatt förhållandevis många intressenter, men med längre tid till avslut. Vi är generellt återhållsamma med rabattering och det kommer vi fortsätta att vara, eftersom vi har attraktiva bostäder i långsiktigt bra lägen och en stark tro på vår produkt. Vi bedömer att det nya marknadsläget gör att bostadsutvecklare kommer att sälja mindre på ritning. Det innebär att vi flyttar bort en del av risken från konsumenten och därmed skapar en konsumentvänligare produkt. På sikt bör den något ökade risken leda till högre lönsamhet. För Tobin innebär det en än mer marknadsanpassad försäljningsstrategi, med fortsatt goda möjligheter till lönsamhet samt oförändrade långsiktiga projektplaner. YTTERLIGARE FINANSIERING STÄRKER VÅR HANDLINGSFRIHET Under kvartalet stärkte vi vår balansräkning ytterligare genom en nyemission om 225 miljoner kronor, som finansierar tillträdet av cirka 400 byggrätter i Nacka Strand. Därutöver slutförde vi under kvartalet finansieringsdiskussioner med våra banker om totalt 513 miljoner kronor, varav 160 miljoner ersätter tidigare lån. Det stärker vår konkurrenskraft i dagens marknad. En stärkt kassa ger oss större handlingsfrihet och möjligheter att agera långsiktigt, samtidigt som tryggheten ökar för våra kunder. Det faktum att vi har en finansiellt stark huvudägare fortsätter också att ge positiva effekter i många sammanhang. Då vi fortsätter driva verksamheten enligt fastlagd plan räknar vi med bra kassaflöden från projekt under 2019 tack vare ålderskurvan på vår projektportfölj och färdigställandet av ett antal pågående projekt. JUSTERAD PROGNOS SOM FÖLJD AV MER KONSERVATIVA ANTAGANDEN Vårt rörelseresultat under det andra kvartalet slutade på 0,7 miljoner kronor ett resultat som speglar en avvaktande marknadssituation. I samband med företrädesemissionen i juni justerade vi vår prognos för 2018 ytterligare på grund av marknadsläget och antaganden om och när detaljplaner vinner laga kraft är faktorer som ligger utanför vår kontroll och har stor inverkan på rörelseresultatet. Vi bedömer nu att rörelseresultatet för räkenskapsåret 2018 kommer att uppgå till cirka miljoner kronor. FOKUS PÅ PÅGÅENDE PROJEKT 2018 Samtliga pågående byggnationer löper på i stort sett enligt plan och på ett tillfredsställande sätt tack vare en god genomförandeorganisation i bolaget. Fokus för 2018 är att fortsätta leverera i pågående projekt avseende tid, pris och kvalitet. Vi kommer det närmaste året påbörja försäljning och produktion av projekt i Nacka Strand, Tyresö och Täby, men med en mer marknadsanpassad aktivitetsnivå och där vi i vissa fall kommer starta produktion av projekt trots en lägre andel försålda lägenheter. Ett absolut villkor är att ett projekt är fullt finansierat innan det produktionsstartas. Summerat har vi en portfölj med hög kvalitet och goda ingångsvärden i konkurrenskraftiga lägen. Under kvartalet vann Tobin Properties projekt Etaget på västra Kungsholmen första pris i Swedish Design Awards 2018 i kategorin Arkitektur realiserade projekt som är Sveriges främsta och bredaste designutmärkelse. Det är ett av många bevis på kvaliteten i våra projekt. Vi fortsätter också att arbeta med vår satsning på att utveckla hyresrätter liksom den långsiktiga ambitionen att även ta oss an större projekt i linje med strategin att utveckla hela kvarter. Stockholm 12 juli 2018 Erik Karlin vd, Tobin Properties 4

5 KORT OM TOBIN PROPERTIES Tobin Properties bildades 2010 med en vision om att utveckla bostäder och tillhörande fastigheter med funktionella lösningar som engagerar och berör genom en särskiljande arkitektur och design. Bolaget har sedan dess växt snabbt och har per rapportdagen en projektportfölj om cirka 11,5 miljarder i utvecklat värde. Sedan oktober 2016 är Tobin Properties stamaktie noterad på Nasdaq First North Premier. Tobin Properties bildades 2010 av Erik Karlin och Johan Varland och har sedan dess inriktat sig på att utveckla bostäder i attraktiva bostadslägen, främst i Storstockholmsområdet och i Uppsala områden med bra kommunikationer och oförlösta kvaliteter, ofta i innerstadens ytterkanter eller i närförorter. Från och med hösten har Tobin Properties förnyat sin strategi från att endast ha utvecklat bostäder för bostadsrättsföreningar till även bostäder för hyresrättsfastigheter samt andra närliggande kommersiella fastigheter som kompletterar ett kvarter eller bostadsområde. Ett helt naturligt steg i ambitionen att utveckla en hel stadsbild. Den nya strategin kommer implementeras successivt de närmaste två åren och tar avstamp i den mer kortsiktiga plan och agenda som bolaget lagt för Tobin Properties särskiljer sig med en effektiv produktion av komplexa, funktionella och väldesignade bostadsprojekt och en snabbfotad och kompetent projektorganisation. TOBIN PROPERTIES KOMMER PÅ KORT OCH MEDELLÅNG SIKT ATT FOKUSERA PÅ ATT SÄKERSTÄLLA VÄRDEN I BEFINTLIGA PROJEKT Fokusera på befintliga projekt, snarare än att förvärva och starta nya. Säkerställa återflöden från projekt i produktion. Förbereda kommande sälj- och produktionsstarter. Maximera värdeskapande i pågående projektutveckling. ATT SKAPA STABIL PLATTFORM FÖR NÄSTA STEG Skapa effektiv plattform för lönsam tillväxt och göra Tobin Properties till en ännu mer värdeskapande partner för såväl kunder, samarbetspartners, medarbetare och ägare. VISION Utveckla bostäder och tillhörande fastigheter som berör och utvecklar staden. AFFÄRSIDÉ Att utifrån den moderna storstadsmänniskans behov utveckla funktionella och väldesignade bostäder och tillhörande fastigheter. STRATEGISKT MÅL 15 20% projektmarginal 5

6 PROJEKTPORTFÖLJ PER DEN 30 JUNI 2018 Tobin Properties har sedan start varit framgångsrikt i att hitta nya potentiella projekt. Bolaget har växt från att ha en projektportfölj med ett bedömt totalt utvecklat värde motsvarande cirka 320 MSEK år 2010 till cirka MSEK per den 30 juni Tobin Properties projektportfölj omfattar per rapportdagen drygt bostäder med kvadratmeter bostadsarea varav 493 bostäder är under produktion. Bolagets projektportfölj utgörs av projekt i attraktiva stadsdelar eller områden i anslutning till Stockholms innerstad. Projektportföljen utgörs också av kvm i centrala Uppsala med en potential på cirka 100 bostäder. FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE (KVM) 9% TÄBY 4% UPPSALA FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT BOSTÄDER I PRODUKTION UTVECKLINGSPROJEKT UTVECKLAT VÄRDE, MSEK I PRODUKTION, MSEK SÅLT PÅ BINDANDE AVTAL I BYGGSTARTADE PROJEKT 65% 12% SUNDBYBERG 5% NORRA DJURGÅRDSSTADEN 11% LILJEHOLMEN 3% LIDINGÖ 39% NACKA TYRESÖ 16% PROJEKTSTATUS FÖRDELNING PROJEKTSTATUS, KVM Miljarder SEK Byggstartat Ej byggstartat Exploateringsfastigheter Byggstartade och ej byggstartade Färdigställda projekt Exploateringsfastigheter Sålda fastigheter 6

7 ÖVERSIKT PROJEKTPORTFÖLJ PER DEN 30 JUNI 2018 Informationen om respektive projekt i projektportföljen nedan är bolagets aktuella bedömning av respektive projekt i sin helhet. Dessa bedömningar och det slutliga utfallet av respektive projekt kan komma att förändras på grund av faktorer såväl inom som utom bolagets kontroll, till exempel utformning av detaljplaner, myndighetsbeslut och marknadsutveckling samt att flera av projekten är i planeringsfas och där planen för respektive projekt kan komma att förändras. Projektnamn Plats Tillträde, år Säljstart, år Förväntat avslut, år Tillträtt/ ej tillträtt Detaljplan/ ej detaljplan Antal bostäder Sålda bostäder Andel sålda, % Utvecklat värde, MSEK BOA, kvm BYGGSTARTADE PROJEKT Äril 1) Norra Djurgårdsstaden Tillträtt Detaljplan Rio Sundbyberg Tillträtt Detaljplan VYN Nacka Tillträtt Detaljplan Unum 1) Roslags-Näsby Tillträtt Detaljplan Summa EJ BYGGSTARTADE PROJEKT Golfbäcken 1 1) Tyresö Golfbana Tillträtt Ej detaljplan Golfbäcken 2 1) Tyresö Golfbana Tillträtt Ej detaljplan Stationshusen 2) Västra Roslags-Näsby Ej tillträtt Ej detaljplan Torghusen Västra Roslags-Näsby Ej tillträtt Ej detaljplan Nacka Strand 1 Nacka /2024 Ej tillträtt Detaljplan Nacka Strand 2 Nacka Ej tillträtt Detaljplan Nacka Strand 3 Nacka Ej tillträtt Ej detaljplan Slaktaren 2 Sundbyberg Ej tillträtt Ej detaljplan Birka Nacka 2021 Ej tillträtt Ej detaljplan Summa EXPLOATERINGSFASTIGHETER Slaktaren 1 Sundbyberg 2015 Tillträtt Ej detaljplan Orminge Nacka 2016 Tillträtt Ej detaljplan Örtagården Uppsala 2016 Tillträtt Detaljplan Marievik Liljeholmen 2016 Tillträtt Ej detaljplan Torsvik 1) Lidingö Tillträtt Ej detaljplan Summa SUMMA TOTALT ) Delägt projekt 2) 13 bostäder sålda 7

8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, DRIFTSNETTO* Projektnamn Fastighetsbeteckning Bostäder, kvm Kommersiellt, kvm Hyresvärde, MSEK Fastighetskostnader, MSEK Driftsnetto, MSEK Slaktaren Slaktaren ,2 0,8 2,4 Orminge Nacka Orminge 1: ,2 0,0 1,2 Örtagården Dragarbrunn 4: ,0 3,5 0,5 Marievik Marievik 22 och ,7 1,8 4,9 Torsvik 1) Torselden ,9 0,7 1,2 Summa ,0 6,8 10,2 *Tabellen visar driftsnetton baserade på estimat i prospekt vid respektive förvärvstillfälle. FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Projektnamn Plats Tillträde, år Säljstart, år Avslut, år Antal bostäder Antal sålda bostäder Andel sålda, % Utvecklat värde, MSEK BOA, kvm Skräddaren Bromma Hus Tollare 1 Nacka Hus Tollare 2 Nacka Arkaden Sundbyberg Etaget 1) Västra Kungsholmen Vintergatan Sundbyberg Solterrassen Saltsjöbaden Ösby Park 1) Djursholm Summa ) Delägt projekt FÖRÄNDRINGAR I PROJEKTPORTFÖLJEN UNDER PERIODEN Samtliga bostäder under rubriken färdigställda projekt är sålda på bindande avtal. Avtal om försäljning av 13 lägenheter i Stationshusen i Västra Roslags-Näsby har tecknats. EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Bolaget har tillträtt Nacka strand 1 och Nacka strand 2. 8

9 FINANSIELL UTVECKLING JANUARI JUNI 2018 INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT JANUARI JUNI 2018 Totala intäkterna för perioden uppgick till 27,8 (49,0) MSEK, varav projektintäkter från successiv vinstavräkning 1) (fortsättningsvis kallat vinstavräkning ) av helägda projekt uppgick till 9,9 (28,1) MSEK. Vinstavräkningen har påverkats negativt av den svaga försäljningsutvecklingen samt av justerade vinstprognoser i projektkalkylerna medan färdigställandetakten har utvecklats enligt plan. Vinstavräkning steg 2, det vill säga löpande vinstavräkning som görs i takt med ökad försäljningsgrad och färdigställande av produktion, gjordes för projekten Rio och Vyn. Under perioden skedde ingen vinstavräkning steg 1, det vill säga vinstavräkning då en projektfastighets detaljplan vunnit laga kraft. Föregående års vinstavräkning utgjordes till största del av vinstavräkning steg 1 för projekt Rio. Resterande delen av intäkterna utgjordes primärt av arvoden för projektledar- och ekonomitjänster 11,4 (12,5) MSEK samt hyresintäkter 6,4 (3,6) MSEK. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till 4,0 ( 2,3) MSEK vilket gav ett driftsöverskott på 2,4 (1,3) MSEK. Övriga externa kostnader ökade till 17,2 ( 11,1) MSEK främst till följd av ökade konsult- och revisionskostnader. Personalkostnaderna minskade till 16,0 ( 17,1) MSEK som en konsekvens av lägre genomsnittlig personalstyrka under perioden. Resultat från andelar i intresseföretag minskade till 12,8 (27,4) MSEK vilket utgjordes av vinstavräkning steg 2. Även denna vinstavräkning påverkades negativt av den svaga försäljningsutvecklingen. De intressebolag som har vinstavräknats under perioden är Unum och Äril. Rörelseresultatet för perioden uppgick till 3,2 (45,7) MSEK. Finansiella intäkter uppgick till 16,8 (21,2) MSEK. Minskningen hänför sig till minskad utlåning till BRF. Finansiella kostnader minskade till 25,9 ( 26,6) MSEK till följd av minskad genomsnittlig lånevolym under perioden. INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT KVARTALET APRIL JUNI 2018 Intäkterna för det andra kvartalet uppgick till 10,5 (22,9) MSEK, varav projektintäkter från vinstavräkning av helägda projekt uppgick till 1,6 (10,0) MSEK. Vinstavräkningen under kvartalet avser 2 projekt, varav bägge utgjordes av vinstavräkning i steg 2. Under det andra kvartalet skedde ingen vinstavräkning av projekt i steg 1. Resterande delen av intäkterna utgjordes primärt av projektledarintäkter och ekonomitjänster samt hyresintäkter. Minskning av intäkterna jämfört med föregående år beror främst på den lägre försäljningstaktens inverkan på vinstavräkningen samt av justerade vinstprognoser i projektkalkylerna. Vidare har utdebitering av projektlednings- och administrationskostnader gått ned på grund av av lägre kostnadsmassa att fördela på projekten. Fastighetskostnaderna för kvartalet uppgick till 1,7 ( 1,2) MSEK. Övriga externa kostnader uppgick till 9,8 ( 5,1) MSEK. Ökningen beror främst på ökade konsult och revisionskostnader. Personalkostnaderna minskade till 6,8 ( 9,2) MSEK till följd av minskad personalstyrka. Resultat från andelar i intresseföretag uppgick till 8,6 ( 11,0) MSEK och utgjordes i sin helhet av vinstavräkning från delägda projekt. Minskningen härrör från lägre försäljningstakt. Rörelseresultatet för det andra kvartalet minskade till 0,7 (18,4) MSEK. Finansiella intäkter uppgick till 8,5 (11,8) MSEK under kvartalet. Finansiella kostnader uppgick till 12,9 ( 14,4) MSEK. Nedgången på både finansiella intäkts- och kostnadssidan beror på att vissa poster redovisades på bruttobasis i föregående års siffror. 1) Den successiva vinstavräkningsmetoden beskrivs närmare i avsnittet Vinstavräkning på sidan 10. SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING PERIODEN JANUARI JUNI 2018 Projektnamn Helägt (H) / Delägt (D) Vinstavräkning steg 1 Vinstavräkning steg 2 Rio H Q1 Ja VYN H 2016 Ja Unum D Q1 Ja Äril D 2016 Ja NETTOOMSÄTTNING PER KVARTAL 1) MSEK ,2 3,7 38,8 40,6 25,7 22,9 1,4 31,2 17,4 27,8 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 EGET KAPITAL, BALANSOMSLUTNING OCH SOLIDITET MSEK % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q ) Q innehåller ackumulerad vinstavräkning hänförlig till tidigare perioder. Se vidare avsnittet Vinstavräkning på nästa sida. Eget kapital Balansomslutning Soliditet 9

10 FINANSIELL STÄLLNING OCH KASSAFLÖDE JANUARI JUNI 2018 Koncernens upplåning uppgick per den 30 juni 2018 till 1 108,8 (1 024,7) MSEK. Soliditeten per balansdagen uppgick till 47,8 (36,5) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till 93,7 ( 285,3) MSEK, vilket till största del är hänförligt till investeringar i exploateringsfastigheter samt förändringar av kortfristiga fordringar hos Brf. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 169,5 ( 133,3) MSEK, vilket är hänförligt till investeringar i pågående projekt. Finansieringsverksamhetens kassaflöde för perioden uppgick till 471,8 (601,8) MSEK, vilket främst är hänförligt till den riktade nyemissionen samt de två företrädesemissionerna. Kassaflödet för perioden var 208,6 (183,2) MSEK och likvida medel per balansdagen uppgick till 409,8 (244,3) MSEK av vilka 138,7 MSEK var spärrade på escrow-konto kopplat till Mariefjärdobligationen. Ytterligare 208,9 MSEK var per bokslutsdatumet spärrade i väntan på registrering av nyemissionen hos bolagsverket vilket skedde den 3 juli VINSTAVRÄKNING Vinstavräkningen görs enligt en metod i två steg, successiv vinstavräkning. Steg 1 sker när projektfastighetens detaljplan vunnit laga kraft. I steg 2 beräknas resterande vinst, efter avdrag för vinst redovisad i steg 1, utifrån antal sålda bostadsrätter samt nedlagda kostnader i byggentreprenaden i förhållande till totalt antal bostadsrätter respektive totalt beräknade entreprenadkostnader. Samtliga projekt bedöms kvartalsvis av företagsledningen. Projektens prognoser justeras regelbundet för inträffade och sannolika framtida händelser som kan påverka resultatet. Koncernen tillämpar principen att inräkna räntekostnader bland produktionskostnader från projektstart. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten netto. I balansräkningen rubriceras vinstavräkningen på projekten som långfristiga fordringar. Bedömda förluster belastar i sin helhet periodens resultat direkt. VINSTAVRÄKNINGSMODELL Brf bildas Vinstavräkning steg 1 Beslut om produktionsstart vid 60% sålda bostäder Överlämningsbeslut betalning av bostäder Vinstavräkning steg 2 Försäljning startar Projektfastighets detaljplan vunnit laga kraft Produktion Diagrammet nedan visar en simulerad bild av hur bolagets vinstavräkning hade sett ut från och med första kvartalet 2015, om successiv vinstavräkning hade tillämpats under hela perioden. Då vinstavräkningen görs i såväl helägda som delägda projekt går det inte att utläsa beloppen i resultaträkningen då de ingår i såväl Nettoomsättning som Resultat från andelar i intresseföretag. VINSTAVRÄKNING PER KVARTAL 1) MSEK 1) För att kunna vinstavräkna i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal har de bostadsrättsföreningar (Brf) som varit knutna till Tobin Properties behövts göras självständiga och dekonsolideras. Under tredje kvartalet 2016 genomfördes därför en förändring av styrelsesammansättningen och Tobin Properties har därmed ej längre bestämmande inflytande över Brf. Därmed kan bolaget redovisa successiv vinstavräkning i enlighet med IAS 11 från och med 30 september Då Brf tidigare inte har varit självständiga har retroaktiv tillämpning av IAS 11 inte varit möjlig och historiska siffror kan därför inte räknas om. Vinstavräkningen för perioden 2015 Q Q3 redovisades i sin helhet under 2016 och påverkade resultaträkningen för tredje kvartalet 2016 samt helåret Resultatet för fjärde kvartalet 2016 bestod endast av vinstavräkning som uppkom under fjärde kvartalet. 10

11 ÖVRIG INFORMATION VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Tobin Properties verksamhet och marknad är föremål för ett antal risker som kan ge effekt på verksamheten, den finansiella ställningen och resultatet i varierande grad. Koncernen är främst exponerad för risker i den makroekonomiska utvecklingen, operativa risker som pris- och projektrisker, samt finansiella risker såsom ränte-, finansierings- och kreditrisk. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i årsredovisningen för som finns tillgänglig på tobinproperties.se. MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter för perioden uppgick till (3 997) TSEK och avser utförda tjänster till koncern- och intressebolag. Rörelseresultatet uppgick till ( ) TSEK och periodens resultat till ( ) TSEK, vilket till största del är hänförligt till ökade rörelse- och personalkostnader som ett resultat av en växande verksamhet samt ökade räntekostnader till följd av en emission av obligationer under första kvartalet. Moderbolagets tillgångar uppgick per den 30 juni 2018 till ( ) TSEK och består till största del av andelar i och fordringar på koncern- och intressebolag samt likvida medel. Skulderna uppgår till ( ) TSEK och består till största del av upptaget obligationslån. Eget kapital uppgick per balansdagen till ( ) TSEK. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Antalet anställda i koncernen var per den 30 juni (32), varav 14 (20) var kvinnor. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tobin Properties har under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och intresseföretag. Transaktionerna har skett till marknadsmässiga villkor. ÅRSSTÄMMA Årsstämma för Tobin Properties AB hölls kl 10:00 den 29 maj 2018 på advokatfirman Setterwalls kontor på Sturegatan 10 i Stockholm. 11

12 AKTIEN OCH ÄGARE Tobin Properties har två aktieslag, stam- och preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq First North Premier. För preferensaktien uppgick sista betalkurs den 30 juni 2018 till 107 kronor och för stamaktien uppgick sista betalkurs vid samma tidpunkt till 11,75 kronor. Det totala börsvärdet för aktierna uppgick till 348 MSEK. Antalet aktieägare vid periodens utgång uppgick till Den största ägaren i Tobin Properties var Klövern AB med 58,9 procent av kapitalet och 61,3 procent av rösterna. De tio största ägarna kontrollerade 86,0 procent av kapitalet och 88,5 procent av rösterna. AKTIEN Per den 30 juni 2018 uppgick antalet aktier i Tobin Properties till , varav stamaktier och preferensaktier. Samtliga aktier har ett kvotvärde på 0,1 kr. Per samma datum uppgick antalet röster i Tobin Properties till , varav stamaktier representerade och preferensaktier Varje stamaktie berättigar till en (1) röst och varje preferensaktie berättigar till en tiondels (1/10) röst. FASTSTÄLLANDE AV VINSTUTDELNING Vid årsstämman i maj fastställdes en utdelning för helåret om 11,50 SEK (11,50) för preferensaktien och om 0 SEK (0) för stamaktien. DE TIO STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 30 JUNI 2018 Aktieägare Antal stamaktier Antal preferensaktier Andel aktie kapital, % Andel röster, % Klövern AB 1) ,87 61,37 Erik Karlin ,32 9,73 Johan Valand ,77 6,02 Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension ,52 4,08 JRS Asset Management AB ,84 3,71 Nordnet Pensionsförsäkring AB ,2 0,96 Nordea Livförsäkring Sverige AB ,8 0,83 Membrain Network Capital AB ,58 0,61 Gitlis AB ,56 0,58 JP Morgan Bank Luxembourg ,56 0,58 Totalt tio största aktieägare ,01 88,47 Övriga ägare ,99 11,53 Totalt ,00 100,00 1) Genom dotterbolaget Dagon Sverige AB. 2) Genom bolaget Egobox AB. 12

13 RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN TSEK 2018 apr jun apr jun Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Totala intäkter jan jun jan jun helår Rörelsens kostnader Fastighetskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat, netto efter skatt Periodens övrigt totalresultat Periodens totalresultat Periodens resultat Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie före utspädning (kr) 0,29 1,23 0,67 3,27 1,16 efter utspädning (kr) 0,29 1,23 0,67 3,27 1,16 Antalet utestående aktier vid rapportperiodens utgång före utspädning efter utspädning Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning efter utspädning Antalet egna aktier vid rapportperiodens utgång Genomsnittligt antal egna aktier 13

14 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN TSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar Övriga materiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Skulder Långfristiga räntebärande skulder Skulder till moderföretag Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Förskott från kunder Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Skulder till intresseföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

15 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie ägare TSEK Aktie kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital Periodens totalresultat Periodens resultat Periodens övrigt totalresultat Periodens totalresultat Transaktioner med koncernens ägare Tillskott från och värdeöverföringar till ägare Lämnade utdelningar Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare Förändringar av ägarandel i dotterföretag Förvärv av delägda dotterföretag, ej bestämmande inflytande sedan tidigare Avyttring av innehav utan bestämmande inflytande, bestämmande inflytande kvarstår Summa förändringar av ägarandel i dotterföretag Summa transaktioner med koncernens ägare Utgående eget kapital Ingående eget kapital Periodens totalresultat Periodens resultat Periodens övrigt totalresultat Periodens totalresultat Transaktioner med koncernens ägare Tillskott från och värdeöverföringar till ägare Nyemissioner Lämnade utdelningar Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare Förändringar av ägarandel i dotterföretag Summa förändringar av ägarandel i dotterföretag Summa transaktioner med koncernens ägare Utgående eget kapital

16 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN TSEK Den löpande verksamheten 2018 apr jun apr jun Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital jan jun jan jun helår Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring exploateringsfastigheter Förändring projektfastigheter Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar 568 Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan Förvärv av finansiella tillgångar Avyttring av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Emissionskostnader Tillskott från minoritetsägare Inlösen av preferensaktier Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut

17 RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG TSEK 2018 apr jun apr jun Nettoomsättning Rörelsens kostnader 2018 jan jun jan jun helår Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansnetto Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens resultat

18 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG TSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Övriga reserver Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till moderföretag Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

19 NOTER 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. 2 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna och källorna till osäkerhet i uppskattningar är följande: Redovisning av successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt Utvecklingen av bostadsrätter sker huvudsakligen i en fristående bostadsrättsförening och resultatet redovisas successivt från och med den dag det finns en lagakraftvunnen detaljplan, bindande avtal om uppförande av bostadsrätter har ingåtts samt att projektet fått en hos Bolagsverket godkänd kostnadskalkyl. Resultatet från ett projekt baseras på färdigställandegrad och försäljningsgrad. Färdigställandegraden fastställs utifrån nedlagda kostnader i förhållande till totalt beräknade projektkostnader. Försäljningsgraden betyder sålda bostäder på bindande avtal i förhållande till totalt antal bostäder i projektet. Omvärderingar av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna prognosändring ingår i det redovisade resultatet. Värdering av projekt- och exploateringsfastigheter Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Bedömning av nettoförsäljningsvärdet baseras på en rad antaganden, till exempel försäljningspriser, produktionskostnader, markpriser, hyresnivåer, avkastningskrav samt möjliga tidpunkter för produktionsstart och/eller försäljning. Bolaget prövar kontinuerligt gjorda antaganden och följer löpande marknadsutvecklingen. Skillnaden mellan bokfört värde och nettoförsäljningsvärde är i vissa fall små. En förändring i gjorda bedömningar kan leda till nedskrivningsbehov. 3 RÖRELSESEGMENT Koncernens verksamhet delas upp i rörelsesegment baserat på vilka delar av verksamheten företagets högste verkställande beslutsfattare följer upp, så kallad management approach eller företagsledningsperspektiv. Koncernledningens bedömning är att Tobin Properties har ett rörelsesegment; Projektutveckling. Denna bedömning baseras på den rapportering koncernledningen inhämtar för att följa och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. 4 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER TILL VERKLIGT VÄRDE Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varför Tobin bedömer att skillnaderna mellan redovisade värden och verkliga värden inte är väsentliga. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, fordringar på bostadsrättsföreningar och intresseföretag, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. 5 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernens ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar uppgår till TSEK per balansdagen, vilket innebär en minskning med TSEK jämfört med samma kvartal. Fordringar hos dotterbolag har pantsatts och uppgår till TSEK ( ). Företagsinteckningar i såväl koncernen som moderbolaget uppgår till TSEK, vilket är oförändrat mot föregående år. Borgensförbindelser i koncernen har minskat TSEK och uppgår per 30 juni 2018 till TSEK. Moderbolagets borgensförbindelser har minskat TSEK och uppgår därmed till TSEK. 6 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Tobin Properties har tillträtt byggrätter i Nacka strand motsvarande cirka 400 bostäder. Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 12 juli 2018 Tobin Properties AB (publ) Erik Karlin, vd 19

20 DEFINITION AV NYCKELTAL 1) Omsättningstillväxt, % Skillnad i nettoomsättning jämfört med motsvarande period föregående år. Rörelsemarginal, % Rörelseresultat i förhållande till totala intäkter. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balans omslutning. Nettolåneskuld Räntebärande skulder och upplupna räntor med avdrag för likvida medel, räntebärande kort- och långfristiga fordringar. Antal produktionsstartade bostäder, st Bolagets bostäder som produktionsstartats under perioden. Antal sålda bostäder, st Bolagets bostäder som sålts efter undertecknande av antingen förhands- eller upplåtelseavtal. Andel sålda lägenheter i pågående produktion, % Bolagets sålda bostäder i relation till antal bostäder i pågående produktion. Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st Bolagets bostäder i avslutad produktion som var osålda vid utgången av perioden. 1) Definitionerna av nyckeltalen som anges ovan har inte identifierats enligt IFRS och har inte reviderats om inget annat anges. OM TOBIN PROPERTIES Tobin Properties är ett fastighetsutvecklingsföretag vars affärsidé är att skapa väldesignade bostäder och tillhörande fastigheter med funktionella lösningar utifrån moderna människors behov. Tobin Properties projektportfölj består av utvecklingsprojekt med ett bedömt totalt utvecklat värde om cirka MSEK. Bolaget har en stam- och preferensaktie noterad på Nasdaq First North Premier samt ett obligationslån noterat på Nasdaq Stockholm. Avanza Bank AB agerar Certified Adviser åt bolaget. KONTAKT Per Alnefelt, CFO per.alnefelt@tobinproperties.se Rosen Guggenheimer Lindow, Investor Relations rosen.guggenheimer@tobinproperties.se Mer information finns på tobinproperties.se OM PROJEKTEN Mer information finns på: aril.se vyntollare.se unum.se riosundbyberg.se köpmangården.se KOMMANDE RAPPORTDATUM Delårsrapport januari september oktober

21 KONTAKTUPPGIFTER TOBIN PROPERTIES AB Humlegårdsgatan 19A Stockholm Org nr tobinproperties.se