Rättegångs kostnaderna, som Tingsrätten dömt Lantmannagården att betala: 6319,04

Transkript

1 Vårt bolag har varit med i en ovanlig rättsprocess. Styrelserna 2013 och 2014 har försökt och gjort en hel del ändringar då det gäller vederlagen. Västra Nylands Tingsrätt har ansett i sin dom att samtliga ändringar som styrelserna gjort angående vederlagen har varit olagliga och i strid med bostadsaktiebolagslagen och / eller Lantmannagårdens bolagsordning. Enligt bostadsaktiebolagslagen 24 kapitel En styrelseledamot och disponent ska ersätta skada som de i sitt uppdrag, i strid med den omsorgsplikt som anges i 1 kapitlet 11, uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget En styrelseledamot och disponent ska också ersätta skada som de i sitt uppdrag annars i strid med denna lag eller bolagsordningen uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget, en aktieägare eller någon annan. Alla parter godkände domen som fick laga kraft Enligt Tingsrättens dom har disponent och styrelser 4 gånger gjort beslut som strider mot Lantmannagårdens bolagsordning, 4 gånger gjort beslut som strider mot Bostadsaktiebolagslagen och 2 gånger gjort beslut som strider mot Högsta Domstolens prejudikat. Rättegångs kostnaderna, som Tingsrätten dömt Lantmannagården att betala: 6319,04 Sammanlagt ca euro 6319,04 bör styrelser och disponent enligt 24 kapitlet i bostadsaktiebolagslagen gemensamt ersätta Lantmannagården. Det skulle ha varit enklare om styrelsen bifogat domstolens beslut med möteshandlingarna. Sammandrag och litet historia! A- Vederlaget för källardelen för D41, D42 och D43. Mars 2013 Styrelsemöte där disponenten föreslår att vederlaget bör sänkas från 0,80 till 1,60. De närvarande, Jonas och Karl-Johan Österman, godkänner inte förslaget. Efter bolagsstämman 2013 fick vi i radhuset en faktura för källardelen enligt 1,60. Disponenten beslöt alltså att styrelsens beslut inte var giltigt. Vi betalade snällt, men protesterade. Oktober 2013 begärde jag att få en kopia av styrelsemötets protokoll, men fick svaret av styrelseordförande Ray. Tyvärr finns det regler för hur styrelseprotokoll får ges ut. Jag blev utan protokoll men Ray bekräftade skriftligen att det i protokollet kommer fram att Jonas och jag inte godkänt Disponentens förslag. Här hoppar jag till maj 2014, efter 7 månaders väntan fick jag protokollet från mötet mars 1

2 2013. Beslutet som Ray bekräftat att är noterat i protokollet saknas. Vivi har nu även bekräftat med sin namnteckning att hon deltagit i hela mötet som hon inte deltog i.! Det kallas bedrägeri! Frågan är om protokollet skrivits om efter det Ray läst det eller om Ray ljugit för mig? Protokollet har nu korrigerats. Vi protesterade alltså mot vederlaget och Ray meddelade att den nya styrelsens skall behandla saken. Så sker Efter några dagar kontaktar jag Ray, som svarar att styrelsen gjort ett beslut som lovat. Jag kontaktade Ray på nytt och frågade vad beslutet var. Tyvärr kunde Ray inte meddelade mig styrelsens beslut. Enligt protokollet var Ray ordförande för styrelsemötet, men kanske även här gäller som i fallet Vivi att Ray inte deltagit i styrelsemötet. Efter en månads väntan meddelar Disponenten juli 2013 att jag förlorat. Styrelsen kunde ha gjort ett annorlunda beslut, men så här blev det även om beslutet inte är slutgiltigt. Jag erhöll protokollet i maj Enligt protokollet har styrelsen inte gjort något beslut. Rays och Disponentens besked om styrelsebeslut stämmer alltså inte. Enligt samma protokoll anges Lägenheterna D41-43 skall enligt senaste tolkning (kontroll med jurist vid Andelsbanken Raseborg och vid Fastighetsförbundet) betala vanligt vederlag 3,20/m2 samt för källare 0,80. I något skede, datum saknas, har med penna angivits (muntligt) och (1,60). På en direkt fråga på Bolagsstämman 2014 meddelade Disponenten att Fastighetsförbundet inte förslagit 1,60 antagligen är även Andelsbanken Raseborgs jurists ändring ett misstag kontaktade jag revisor Lars-Ove Backman. Hans svar var entydigt. Om styrelsen önskar ändra D41-D43s källares vederlag, måste Bolagsordningen skrivas om och godkännas enligt Bostadsaktiebolagslagen. Styrelsen bör betala tillbaka vederlaget för källardelen till den del det överstiger 0,80. Styrelsen ansåg tydligen att revisor Lars-Ove Backman inte är trovärdig och har inte noterat hela skrivelsen i styrelseprotokollen. I oktober 2013 beslöt jag att något måste göras. Vi hade nu betalat ett felaktigt vederlag i ca 6 månader. Jag beslöt att låta Tingsrätten göra en tolkning av bolagsordningen. Kontaktade Folksam där jag har min hemförsäkring, som godkände min plan, men ville ha några kopior som jag har rätt att få enligt Bostadsaktiebolagslagen 1. Kopia av styrelsemötets protokoll angående beslut att ändra grunderna för vederlaget då det gäller radhusets källare 2. Kopia av bolagsstämmans protokoll angående beslut att ändra grunderna för vederlaget då det gäller radhusets källare 3 Kopia av styrelsens meddelande (till mig) angående förändring av grunderna för vederlaget och den höjning av bolagsvederlaget förändringen medför då det gäller Museigatan 2 D 41. Tyvärr, nu gjorde jag ett ordentligt misstag! Jag lät Ray förstå vad jag behövde protokollen till och då blev det stopp! får jag besked att dokumenten nog finns finns men... "Angående leverans av dokument, så kan vi tyvärr inte ge ut något idag ännu. Vi måste vänta på att vi har utlåtande från Kiinteistöliitto först och sedan samlar vi ihop all tillgänglig information som berör ämnet. Det finns också skilda bestämmelser över hur man får ge ut 2

3 styrelsedokument, så det är inte något man bara kopierar upp och delar ut. Hur som helst är det ju också bäst för dig att ha allt tillhanda sedan på en gång om du skall berätta vidare om saken" Slutsats: det är bättre för mig att styrelsen inte följer Finlands lag och i detta fall Bostadsaktiebolagslagen!!! Folksams jurist har alltså begärt 3 dokument, men måste vänta på ett fjärde som Folksam inte beställt! Bolagsstyrelsen lyckades alltså avvärja ett domstolsbeslut angående tolkningen av Bolagsordningen, som jag skulle ha bekostat. Ray Lindberg har flera gånger skrivit "vi har behandlat frågan väldigt ingående och helt enligt alla regler o.s.v.". En direkt fråga till Disponenten på bolagsstämman 2014 om varför Folksam inte får de dokument de begärt. Svaret var att styrelsen förbjudit henne att ge ut dokumenten. Något styrelsebeslut angående Folksams begäran finns inte angivet i styrelseprotokollen inte heller något förbud för Disponenten att ge ut dokumenten. Folksam väntar fortfarande på dokumenten efter 2 års väntan! började jag bli desperat. Kontaktade via advokat Klas Weckman juris doktor Johan Bärlund, professor i privat juridik vid Helsingfors Universitet med domar rättigheter. Johan Bärlunds svar var samma som revisor Lars-Ove Backmans, litet mera mångordigt bara. Bolagsordningen är klar och vederlags koefficienten bör vara 0,25. Styrelsen erhöll Johan Bärlunds utlåtande, men ansåg att det inte vara värt att notera i protokollen. Antagligen anser sig styrelsen ha betydligt högre juridisk kompetens än en juris doktor! Jag är desperat och då jag nu har Andelsbankens jurists, Fastighetsförbundets jurists, revisor Lars-Ove Backmans, Advokat Klas Weckmans och Juris doktor Johan Bärlunds samstämmiga utlåtanden meddelar jag styrelsen att jag inom några dagar begär att polisen undersöker om brått begåtts. 2 dagar senare har vi de felaktiga vederlagen på våra bankkonton. Även det här beslutet har gjorts utan att det protokollförts, ganska naturligt egentligen då styrelsen beslöt enhälligt att grunderna för vederlaget är 0,25. Därefter har styrelsen inte gjort något beslut angående vederlaget. Att ändra ett beslut som inte gjorts är naturligtvis omöjligt. Fastighetsförbundets utlåtande Utlåtandet är 8 A4 sidor långt. Styrelsen lyckades komprimera utlåtandet till några rader Från fastighetsförbunds utlåtande framgår att vederlaget för nämnda källare m2 borde vara 1,0 x bostadsvederlag eftersom inget nämns i bolagsordningen. I själva utlåtandet framkommer inte att fastighetsförbundet anser det som klart att vederlagskoefficienten bör vara 1. I utlåtandet anges 4 gånger att om styrelsen vill ha ett korrekt utlåtande bör en domstol behandla frågan. Även D41:s ägare kan föra saken till domstol för att få ett slutgiltigt beslut. A. Enligt fastighetsförbundets utlåtande gäller att om bolagsstämman 2014 anser att vederlagskoefficienten bör vara 0,25 så få källarna i radhuset inte användas som sovrum eller dylikt. Eller omvänt. Om källarna endast får användas som källare bör vederlaget vara 0,25. Revisor Lars-Ove Backman har meddelat styrelsen att våra källare på grund av brandskyddsbestämmelser inte får användas som vanligt bostadsrum. Även rumshöjden och saknande av fönster bevisar att Lars-Ove Backman har rätt. Ganska enkelt att tolka 3

4 Fastighetsförbundets åsikt, tyvärr inte för styrelsen. B. Styrelsen har meddelat Fastighetsförbundet att vi i radhuset för källardelen betalat vanligt vederlag (1,0) som för bostadsrum fr.o.m. april 2013 till juni Vi har alltså enligt styrelsen betalat utan att protestera. Det stämmer för hela perioden betalade vi enligt koefficient 0,25. I och med att styrelsen har gett Fastighetsförbundet felaktiga uppgifter, kanske också andra, kan inte Fastighetsförbundet ge ett korrekt svar. Tingsrätten har tydligen märkt detsamma och nämner inte hela utlåtandet i sitt sammandrag. Bolagsstämman Bolagsstämman godkände styrelsens förslag. Här gick mycket fel, en bolagsstämma kan inte rösta om olika alternativ då det gäller vederlagen enligt Bostadsaktiebolags lagen, bolagsstämman kan inte ändra grunderna för vederlag utan att bolagsordningen förnyas, bolagsstämman kan inte höja grunderna för vederlag utan att respektive aktieägare godkänner det, det får inte finnas mera röster än det finns deltagare + fullmakter. Många frågade på mötet om faktiskt allt nu går rätt till, men fick ett lugnande svar av vår Disponent. Bolagsstämman har rätt att göra till och med olagliga beslut, men om styrelsen sedan verkställer dem gör sig styrelsen skyldiga till brott. Tingsrätten september 2014 Enligt bostadsaktiebolags lagen skall bolagsstämmans protokollen finnas godkända och undertecknade inom 1 månad efter bolagsstämman. Jag fick vänta ytterligare 1 månad, vilket betydde att min jurist endast hade någon vecka på sig att få allt klart. Det lyckades. Tingsrättens beslut gavs Bolagsstämmans beslut strider mot såväl bostadsaktiebolagslagen och bolagsordningen 0,25 gäller också i fortsättningen. Styrelsens ombud har meddelat Tingsrätten att D41 (min) källare står i förbindelse med en affärslägenhet. Stämmer inte. Att vi betalat enligt koefficient 1,0 från våren 2013 juni 2014, Stämmer inte, vi betalade enligt 0,25. Att styrelsen vänligen ville sänka vårt vederlag med 50%. Stämmer inte styrelsen ville höja vårt vederlag med 100%. Styrelsen meddelar även via sitt ombud att då vi i radhuset inte vänligen godkänner en sänkning från 0,80 till 1,60 kommer vårt källarvederlag oberoende av dom att i fortsättningen vara 3,20. Detta har alltså styrelsen meddelat Tingsrätten före dom givits! Kanske inte så klokt att meddela Tingsrätten Vi struntar i era beslut Lantmannagården bör returnera felaktigt debiterat 2014 vederlag för lokalerna D41, D42 och D43 (1195,20 597,60) = 597,60 Därtill från Januari Juli 2015 för D42 och D43 (918,40 459,20) = 459,20 Styrelsen har beslutat att innehavaren av D41 beviljats 100 % rabatt då det gäller källarvederlaget. Kanske muta, men olagligt! B. Kapitalvederlag Balkongerna mot torget skall byggas om, det godkände alla. Även banklånet om får 4

5 godkänt. Vår disponent berättade på min fråga att som tidigare grunda återbetalningen av kapitallånet enligt grunderna för normalt vederlag inte mera är möjligt. Enligt Disponenten skall alla betala enligt golvyta i fortsättningen. Vi godkände detta vilket betyder att affärslägenheterna betalar 33% mindre än tidigare och vi i radhuset för källardelen 300% mera. Tyvärr visade sig att Disponentens utlåtande inte stämmer med verkligheten. Enligt justitieministeriets direktiv angående tillämpning av Bostadsaktiebolagslagen står det klart att grunderna för skötselvederlag och kapitalvederlag bör beräknas enligt samma koefficient om det inte finns särskild orsak för något annat. Samtliga kapitalvederlag var alltså felaktigt beräknade! gav Tingsrätten sin dom att kapitalvederlaget bör beräknas enligt justitieministeriets direktiv. Alltså precis som tidigare. Igen en onödig rättegång. Styrelsens beslut strider mot såväl aktiebolagslagen som bolagsordningen. C. Röstning Styrelsen har godkänt att lägenheter kan uppdelas i kvoter med rösträtt gav Tingsrätten sin dom att ett dylikt förfarande är emot bostadsaktiebolagslagen och inte godkänns D. Bilhallen Tingsrätten ansåg att jag hade fel i min tolkning av bolagsordningen. Tyvärr måste jag medge att det stämmer. Jag borde ha kontrollerat fakta grundligare. Min jurist ville egentligen inte att jag skulle föra bilhalls problematiken till Tingsrätten. Men då styrelsen så önskade via kedjan styrelsen - disponenten Peter Mats Lagerstam var det, som jag tyckte, min skyldighet att föra saken vidare. Styrelsens ombud kommer med fakta till Tingsrätten som glädjer mig. Bilhallens yta är 384 m2 varav endast 180 m2 används av de 18 innehavarna av aktier som berättigar till bilplats. Det betyder att 204 m2 av bilhallen inte är i användning och helt tom. Kanske vi kunde hyra ut 204 m2 som lager. Mot en hyra av ca 4 euro/m2 skulle bolaget få ca euro i extra inkomster. Mitt förslag är ändå att det allmänna utrymmet i bilhallen får användas av alla bostads eller affärsaktieägare. Ca 20 extra bilar ryms i hallen enligt styrelsens uträkningar. Den vanliga lägenhets nyckeln fungerar till bilhallen. Styrelsen meddelar via sitt ombud till Tingsrätten att bilplatsinnehavarna borde ha rätt att kräva hyra av aktieägare eller andra som använder allmänna utrymmen. Låter intressant men logiken förstår jag inte! Det förstod nog inte Tingsrätten heller. E. Lokal A Även denna tingsrätts process är önskad av styrelsen. Enligt bolagsordningen är A14-15 en affärslägenhet omfattande 137 m2. Lokalen är tom och till försäljning. Försäljningspriset var relativt förmånligt i SKVs annons. Det som var märkligt var att enligt försäljningsprospektet är ytan då det gäller affärslägenheten 100 m2. Ganska märkligt så jag begärde att få en kopia av disponentintyget. 5

6 Frågetecken 1. Disponentintyget är daterat och utskrivet av bolagets företrädare Disponenten. Affärslägenhetens yta anges helt korrekt till 137 m2, men sedan det mystiska OBS Vederlag enligt 100 m2 affärslägenhet + 37 m2 källare! Enligt Bolagsordningen är 137 m2 affärslokal! Jag frågade SKV vad för typ av källare de 37 m2 är, fick till svar att "källaren" motsvarar övriga rum och då det inte är en verklig källare kallar SKV "källaren" för förråd. Enligt de overifierade uppgifter jag fått består källaren av ett rum + en liten del av ett annat rum. Litet opraktiskt, kanske. Frågetecken 2. Enligt BOLAGSORDNINGEN finns det i vårt bolag även affärslokaler + källare, men inte i kombination med A Grunden för vederlaget då det gäller källare i denna kombination är 0,5 av normalt vederlag per m2. Enligt Disponentintyget från gäller för lokalen A ,25. Något sådant vederlag i kombination med en affärslägenhet känner inte Bolagsordningen till. I detta fall känner inte Bolagsordningen heller till någon källare i kombination med A Frågetecken 3. Enligt Disponentintyget från debiteras i vårt bolag skötselvederlag enligt följande grunder: Grunden för skötselvederlag, bostäder 1,0 Helt korrekt Grunden för skötselvederlag, affärslägenheter 1,5 Helt korrekt Grunden för skötselvederlag, bostad. Källare 0,5 Finns inte i Bolagsordningen Grunden för skötselvederlag affärslokal lager 0,5 Finns inte i Bolagsordningen. Grunden för skötselvederlag källare 1,0 (förkortningen mttil.jm2 är för mej obekant) Finns inte i Bolagsordningen Enligt Lantmannagårdens Bolagsordning gäller för bostäder koefficient 1,0 för affärslägenheter 1,5 för källare i kombination med affärslägenhet 0,50. Övriga källare (min förkortning) 0,25. I disponentintyget saknas helt 0,25 Enligt Frågetecken 2 debiterar bolaget 0,25 för "källare" i kombination med A14-15, en debitering som enligt ovannämnda disponentintyg inte förekommer i bolaget och inte heller nämns i bolagsordningen då det gäller affärslokaler. Frågetecken 4. Om grunderna för skötselvederlag enligt disponentintyget följs i vårt bolag, betyder det enligt min tolkning att åtminstone B25, B26 och B27 betalar 100% mera än Bolagsordningen anger. Bolagsordningen har godkänts i laga ordning! Därefter har inga ändringar godkänts enligt ovan av Bolagsstämman. Inte heller har aktieägarna på annat sätt gett sitt samtycke eller varit medvetna om "besluten" ovan! Utropstecken 1. Bör här meddela att då SKV fick besked om att Disponentintyget för A14-15 var bedrägligt och inte är i samklang med Bolagsordningen, avbröt SKV omgående försäljningen av A Utgående från tidigare problem, där styrelse och disponent ansett att åtminstone 3 disponentintyg av 3 olika disponenter inte har någon betydelse är detta en ganska naturligt följd. 6

7 Utropstecken 2. Jag är ledsen för att innehavaren av A14-15 inte lyckades sälja lokalen, hen är naturligtvis helt oskyldig. Säkert skulle det ha blivit stora problem för såväl ägaren, SKV och Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs då den eventuella köparen märkt att disponentintyget och SKVs prospekt inte stämmer med verkligheten eller Bolagsordningen. Säkert var det bättre att nu avbryta försäljningen. En förhöjning av källarvederlaget genast efter köpet med 500% hade knappast glatt en köpare. Utropstecken 3. Hur många andra missvisande Disponentintyg för andra lokaler i vårt bolag förekommer? Jag vet inte! SLUTSATS ANGÅENDE A14-15 Styrelsen vid Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs har tillsammans med disponenten, eller endast en part, styrelsen eller disponenten, beslutat att vederlaget för A14-15 sänks på ett sätt som Bostadsaktiebolagslagen inte godkänner samt därtill går mot Bolagsordningen. Speciellt är även att beslutet är hemligt. Beslutet måste ha gjorts sommaren eller hösten 2013 eller kanske genast efter det att vår nya Bolagsordning trädde i kraft gav Tingsrätten sin dom. A14-15 bör betala vederlag enligt bolagsordningen. Innehavaren av A14-15 bör betala för 2014 resterande vederlag 37m2 x 3,2 x 1,5 x 12 = 2131,20 37m2 x 3,2 x 0,25 x 12 =-355,20 Skillnad 1776,00 Därtill vederlagen för 2015 januari - juli 1036,00 Därtill vederlagen för 2013 kanske 500,00?? SLUTSATS Enligt min mening är disponent och styrelser personligen ansvariga för onödiga kostnader ca 6319,04 euro och ett eventuellt ersättningskrav från SKV. Styrelsen, vald vid bolagsstämman 2014 och disponenten har redan genom att godkänna domslutet accepterat att de förorsakat bolaget ekonomisk skada genom oaktsamhet och uppsåtligen gjort beslut i strid med bostadsaktiebolagslagen samt bolagsordningen. Förslag 1.Styrelsen och disponent godkänner att fel begåtts och anser sig ersättningsskyldiga A, Bolagsstämman ger inte disponent och styrelse ansvarsfrihet för B, Styrelsen bör skriftligen meddela vilka korrigeringar styrelsen gjort gällande A14-15, B25, B26 och B27 samt D41, D42 och D43 och hur rättelserna bokförts, till följande bolagsstämma. C, Redovisning för kostnaderna i samband med rättegången, för kostnaderna av samt för eventuellt ersättningskrav från SKV och hur styrelserna 2013 och 2014 samt disponenten ersatt dem. D, Dessutom föreslår jag att vår revisor eller någon annan utomstående person gör en fullkomlig granskning av vederlagen för 2013, 2014 och Detta för att garantera att det inte finns andra källare i våningarna eller eventuellt andra som får 100% rabatt eller förhöjning då det gäller vederlagen. 7

8 2.Bolagsstämman kan besluta att inte ge ansvarsfrihet för % av rösterna på bolagsstämman är tillräckligt. Kan besluta att styrelser + disponent är skadestånds skyldiga. Övrigt som punkt 1. 3.Skulle bolagsstämman besluta att ge styrelsen och disponenten ansvarsfrihet för 2014, kan en eller flera aktieägare inom 5 år stämma styrelsemedlemmarna och disponenten (inte Lantmannagården). Resultatet är, enligt min mening, helt klart då Tingsrättens dom inte klandrats. Enligt diskussion med Disponenten för en tid sedan, borde Lantmannagårdens ansvarsförsäkring täcka kostnaderna för punkt 1 och 2. För punkt 3 är jag osäker, men utgår från att styrelsemedlemmarna och disponenten personligen står för kostnaderna 6319,04 euro plus de nya rättegångskostnaderna. De flesta har säkert en hemförsäkring som täcker åtminstone en del av de nya eventuella rättegångskostnaderna. Röstningen gäller alltså, skall vi aktieägare, inkluderande styrelsen, betala vår andel av rättegångs kostnaderna, ca 1 månads skötselvederlag, eller låter vi försäkringsbolaget betala? 8