TEKNIK 06. Beskrivning av Tekniska arbetsuppgifter. Skötsel utemiljö. Säfflebostäder AB Björn Wennerström Lindås Fastighetskonsult

Transkript

1 TEKNIK 06 Beskrivning av Tekniska arbetsuppgifter utemiljö Säfflebostäder AB Björn Wennerström Lindås Fastighetskonsult 1

2 Innehållsförteckning T Tekniska arbetsuppgifter i fastighetsförvaltning...3 Övergripande krav för entreprenaden...4 T0 Allmänt...6 T1 Utemiljö...7 T1.1 Vegetationsytor...7 T1.2 Markbeläggningar...11 T1.3 Fast utrustning på tomt

3 T TEKNISKA ARBETSUPPGIFTER I FASTIGHETSFÖRVALTNING Denna beskrivning är upprättad i enlighet med TEKNIK 06 ingående i Aff Avtal för fastighetsförvaltning. Koder och rubriker följer detta dokument. Förkortningar Exempel på text: B E Beställaren Entreprenören UE Underentreprenör SE Sidoentreprenör Förutsättningar Exempel på text: Exempel på förvaltningsobjekt som ingår under respektive rubrik i denna handling och i Gränsdragningslista för tekniska arbetsuppgifter finns under respektive rubrik i Aff-dokumentet TEKNIK 06. Exempelvis: T2.244 Maskindrivna portar T ex maskindrivna garageportar, industriportar inklusive gångdörrar, styroch säkerhetsutrustning, motorer, beslagning och glasning. I Gränsdragningslistan redovisas i vissa fall förvaltningsobjekt som ej finns angivna i denna handling. För dessa objekt ingår i entreprenaden att utföra tillsyn, skötsel och felavhjälpande underhåll av förvaltningsobjekten i enlighet med vad som anges under T. Det som föreskrivs under en rubrik på högre nivå gäller för samtliga underrubriker om inte annat är angivet under dessa. Det som t ex föreskrivs under T, gäller således för T1, T1.1, T1.11 osv, om annat inte anges under dessa underrubriker. Preciserade åtgärdskrav gäller före funktionskrav. Se ABFF 04, utgåva 2, punkt 5a med kommentar. Om man t ex anger att gräsmattan skall klippas varannan vecka skall detta således anses uppfylla funktionskravet med avseende på klippning av gräs. Då en åtgärdsfrekvens, t ex 6 gånger per år, anges i denna handling skall åtgärden genomföras med anpassade tidsintervall, i förekommande fall också anpassad till relevant årstid. Då åtgärdsfrekvensen anges som vartannat år eller ännu mera sällan, skall åtgärden göras första gången under det första året. 3

4 Övergripande krav för entreprenaden Kontraktsarbetena skall med god driftekonomi utföras så att förvaltningsobjekten ger ett välvårdat intryck, att förvaltningsobjektens avsedda funktioner upprätthålls, att förvaltningsobjektens livslängd blir optimal, att inga skador på förvaltningsobjekten uppkommer till följd av entreprenaden, att risk för människors hälsa inte uppkommer, att trivsel och trygghet upprätthålls, att hyresgäster och deras verksamhet inte onödigtvis störs och att förvaltningsobjektens negativa miljöpåverkan minimeras. Mer detaljerade funktionskrav kan anges under respektive rubrik på lägre nivå. Åtgärdskrav Tillsyn E skall utöva tillsyn av samtliga förvaltningsobjekt som är markerade i Gränsdragningslistan om inte annat sägs i övriga handlingar. Tillsyn skall göras 1 gång per månad där inte annat är angivet nedan. Tillsyn skall även omfatta sidoentreprenörernas arbeten. Tillsyn omfattar också rapportering till B vad avser förhållanden som iakttas under entreprenadarbetenas genomförande, även om dessa förhållanden eller dess orsaker inte ingår i entreprenaden. E skall utföra skötsel av samtliga förvaltningsobjekt som är markerade i Gränsdragningslistan om inte annat sägs i övriga handlingar. Frekvenser och andra kvalitetskrav på skötseln anges i denna beskrivning. 4

5 Felavhjälpande underhåll Felavhjälpande underhåll på de objekt som är markerade i Gränsdragningslistan skall ingå, ansvar för ersättning framgår i gränsdragningslistan. Skadegörelse Med skadegörelse menas skada till följd av såväl olyckshändelse, vårdslöshet som uppsåt. Felavhjälpande underhåll till följd av skadegörelse ingår inte i det fasta arvodet. E skall anmäla när skadegörelse förekommit. B bestämmer omfattning av åtgärd. 5

6 T0 ALLMÄNT Den som disponerar ett utrymme för fastighetsförvaltning svarar också för tillsyn och skötsel av detta. T0.1 Utrymmen för fastighetsförvaltning T0.11 Personalutrymmen B tillhandahåller ej personalutrymmen 6

7 T1 UTEMILJÖ Installationer på tomt av typen brunnar, vattenutkastare, värmare m m redovisas under respektive system i kapitlen T4 T8. Vegetationsytor, markbeläggningar, fast utrustning på tomt och lös utrustning på tomtmark. T1.1 Vegetationsytor Gräsytor, träd, buskar, häckar och rabatter samt naturmark. Gräsytor, träd, buskar, häckar och annat växtmaterial inklusive omgivande markytor skall skötas så att de ger ett välvårdat intryck och så att funktion och livskraft upprätthålls. Ytorna skall vara rena från skräp och ogräs, men löv, kvistar och annat organiskt material skall i möjligaste mån lämnas kvar om det inte innebär estetiska eller andra olägenheter. och underhåll skall ske på ett miljövänligt sätt. Vegetationsytor renhålls från skräp, och främmande föremål 1 gång per månad Vissna växter, löv, kvistar och annat organiskt material skall i möjligaste mån lämnas kvar om det inte innebär estetiska eller andra olägenheter, övrigt växtavfall skall transporteras bort. Vårrenhållning skall vara avslutad senast mitten av maj Höstrenhållning skall vara avslutad senast slutet av oktober T1.11 Gräsytor Prydnadsgräsmattor, bruksgräsmattor, högvuxna gräsytor och ängar. Gräsets längd skall vara mellan 40 mm och 70 mm. Ytor med gräs renhålls och krattas alt maskinbearbetas med hjälp av sopvals eller sug varje vår och höst så att gammalt gräs, löv, kvistar, grenar, stenar och skräp avlägsnas. Gräs mot rabatter, grus och sandytor kantskärs årligen. Putsning kring hinder skall utföras efter varannan klippning. Avklippt gräs skall ligga kvar förutsatt att inga synliga ansamlingar uppstår. 7

8 Felavhjälpande underhåll Skadade och döda partier lagas och kompletteras mot särskild ersättning efter samråd med B. T1.113 Högvuxna gräsytor Högvuxna gräsytor. Klippning/slåtter skall utföras 2 gånger per säsong Avklippt gräs hopsamlas ej. T1.12 Träd, buskar, häckar och rabatter Träd, buskar, perenner. Växter med omgivande vegetationsytor sköts så att växterna förblir i god kondition och utvecklas normalt. Växter beskärs så att framkomligheten upprätthålls på bil- och gångvägar. Ytorna ogräsrensas 3 gånger per år 1:a gången under tiden 1 maj till 20 juni 2:a gången under tiden 15 juli till 15 augusti 3:e gången under tiden 1 september till 10 oktober Avklippt växtmaterial hopsamlas och komposteras/borttransporteras. Felavhjälpande underhåll Växter kompletteras mot särskild ersättning efter samråd med B. T1.121 Träd Friväxande park- och prydnadsträd, fruktträd, gatuträd och formklippta träd inklusive vegetationsytor, trädbrunnar, trädgaller och trädstöd. Träd med omgivande vegetationsytor sköts så att de förblir i god kondition och utvecklas normalt.. Trädbeskärning skall utföras av person med yrkesbevis i beskärning och trädvård eller motsvarande kompetens. 8

9 T Friväxande park- och prydnadsträd samt fruktträd Friväxande park- och prydnadsträd och fruktträd inklusive vegetationsytor, trädbrunnar, trädgaller och trädstöd. Träd i ytor med gräs skyddas mot gräsklippare/trimmer genom att hålla öppen jord eller plantering runt stammen. Träd intill trafikerade ytor stammas upp. Uppbindningar kontrolleras och justeras varje vår de första två åren på den nya växtplatsen. Därefter avlägsnas uppbindningsanordningen. Stam- och rotskott avlägsnas 2 gånger per år i samband med första och tredje ogräsrensningen. Beskärning av träd skall utföras mot särskild ersättning efter samråd med B. T Formklippta träd Formklippta träd inklusive vegetationsytor, trädbrunnar, trädgaller och trädstöd. Formklippta träd i ytor med gräs skyddas mot gräsklippare/trimmer genom att hålla öppen jord eller plantering runt stammen. Stam- och rotskott avlägsnas minst 2 gånger per år i samband med första och tredje ogräsrensningen. Formbeskärning skall utföras 2 gånger per år i samband med första och tredje ogräsrensningen. Träd som uppnått slutlig storlek och form skärs tillbaka till föregående års beskärning för att bibehålla form och utseende. T1.122 Buskar Prydnadsbuskar, bärbuskar, klippta häckar. Buskar med omgivande vegetationsytor sköts så att de förblir i god kondition och utvecklas normalt. 9

10 Mekanisk bekämpning av ogräs, sly och vildskott skall göras 3 gånger per år i samband med ogräsrensningen Buskar beskärs lätt 1 gång per år i samband med första ogräsrensningen, så att artens/sortens naturliga karaktär bevaras med syfte att successivt föryngra buskarna för att slippa en radikal föryngringsbeskärning. Döda och skadade grenar tas bort 2 gånger per år i samband med första och tredje ogräsrensningen T Prydnadsbuskar och bärbuskar Prydnadsbuskar och bärbuskar. Mekanisk bekämpning av ogräs, sly och vildskott skall göras 3 gånger per år i samband med ogräsrensningen Buskar beskärs lätt 1 gång per år i samband med första ogräsrensningen, så att artens/sortens naturliga karaktär bevaras med syfte att successivt föryngra buskarna för att slippa en radikal föryngringsbeskärning. Döda och skadade grenar tas bort 2 gånger per år i samband med första och tredje ogräsrensningen Föryngringsbeskärning skall utföras efter samråd med B mot särskild ersättning. T Klippta häckar Klippta häckar. Mekanisk bekämpning av ogräs, sly, vildskott och rotskott skall göras 3 gånger per år. Häckar klipps varje år i samband med första ogräsrensningen. Därefter utförs en putsbeskärning i samband med tredje ogräsrensningen Häckar som uppnått slutlig storlek och form skärs tillbaka till föregående års beskärning för att bibehålla form och utseende. Vinterbeskärning skall utföras efter samråd med B mot särskild ersättning. T1.125 Perenner Marktäckande perenner, högväxande och blommande perenner. 10

11 Perenna växter med omgivande vegetationsytor sköts så att de förblir i god kondition och utvecklas normalt. Mekanisk bekämpning av ogräs skall utföras 3 gånger per år. I samband med övrig ogräsrensning T Marktäckande perenner Marktäckande perenner. Mekanisk bekämpning av ogräs skall utföras 3 gånger per år. I samband med övrig ogräsrensning T Högväxande och blommande perenner Högväxande och blommande perenner. Putsning skall utföras 3 gånger per år. I samband med övrig ogräsbekämpning. Döda och utblommade växtdelar tas bort. Mekanisk bekämpning av ogräs skall utföras 3 gånger per år, tider se övrig ogräsbekämpning. T1.13 Naturmark Naturmark. Tillsyn Tillsyn utövas 2 gånger per år. Vid tillsynen skall bland annat åtgärdsbehov och träd som kan utgöra skaderisker lokaliseras. Röjning och gallring skall utföras efter samråd med B. T1.2 Markbeläggningar Vägar och andra ytor belagda med sten, tegel, betongplattor, asfalt, grus, trä, såsom terrasser, altaner, uteplatser friliggande på mark eller i anslutning till byggnad, lekplatser, sportplaner för tennis, basket och fotboll. 11

12 Kontraktsarbetena skall utföras så att säker och bekväm förflyttning kan ske på vägar och övriga hårdgjorda ytor. Ytorna skall vara fria från skräp, ogräs och ansamlingar av löv. och underhåll skall ske på ett miljövänligt sätt. Renhållning Ytor renhålls 1 gånger per vecka under månaderna mars t o m november Övriga tider efter avrop från B T1.21 Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt Vägar och andra ytor belagda med sten, tegel, betongplattor eller asfalt inklusive kantstöd, såsom körvägar, gång- och cykelvägar, parkerings platser, sportplaner och uteplatser. Asfaltytor och betongplattytor maskinsopas 2 gånger varje vår (en grov och en fin), varvid också manuell framsopning skall utföras vid finsopningen. Vårsopningen ska även omfatta upptagning och bortransport av sandningssand/grus. Vårsopningen skall vara utförd innan första veckan i maj under förutsättnig att väderleken så tillåter. Kompletterande maskin-och manuell sopning utföres vid behov Ogräsbekämpning mot vägg, kantsten etc utföres 3 ggr/år, utföres i samband med ogräsrensingen Ytor renhålles kontinuerligt, så att gräs från klippning avlägsnas. T1.22 Grusade ytor Vägar och andra ytor belagda med grus, inklusive kantstöd, såsom körvägar, gång- och cykelvägar, parkeringsplatser, lekplatser och sportplaner. Grusade ytor skall vara jämnt justerade och täckta med grus. Ytor renhålls och gammalt gräs tas bort varje vår, senast mitten av maj T1.3 Fast utrustning på tomtmark 12

13 Inhägnader, inpasseringsanordningar. Fast utrustning på tomtmark skall skötas så att den fungerar på avsett sätt, är rengjord och inte har några defekter som kan orsaka skador. Felavhjälpande underhåll Stolpar för fast utrustning på tomtmark kontrolleras och riktas varje vår mot särskild ersättning. T1.31 Inhägnader och inpasseringsanordningar Staket, plank, spaljéer, räcken, murar, trafiksuggor, grindar och bommar Kontraktsarbetena skall utföras så att olovlig inpassering inte möjliggörs genom brister i inhägnader eller inpasseringsanordningar. Staket, plank, spaljéer, räcken, murar, trafiksuggor, grindar och bommar Kontrolleras en gång per vecka så att inga skador uppstått som kan vålla skada eller otillbörligt tillträde. Felavhjälpande underhåll Felavhjälpande underhåll skall utföras omgående mot särskild ersättning då säkerhetsrisk föreligger. Vid större insatsbehov kontaktas B innan åtgärd utförs. T1.32 Lek- och idrottsutrustning Sandlådor Sandlådor och ytor omkring, inkl sandytor kring lekutrustningar ska vara fria från ogräs och föremål som kan vålla skada. Tillsyn av sandlådor och kringliggande ytor skall göras en gång per vecka. Ogräsrensning ska utföras tre gånger per år i samband med övrig ogräsrensning, främmande föremål ska kontinuerligt avlägsnas 13

14 T1.38 Diverse fast utrustning på tomtmark Stolpar för papperskorgar, askkoppar, T1.381 Stolpar Papperskorgar och askkoppar. Felavhjälpande underhåll Stolpar kontrolleras och riktas varje vår mot särskild ersättning. T1.383 Papperskorgar och askkoppar på tomtmark och fasader Papperskorgar och askkoppar. Papperskorgar och askkoppar töms innan de blir överfulla och vållar olägenhet. T1.83 Uteplatser Gemensamma uteplatser, terrasser och altaner i marknivå. Tillsyn På gemensamma uteplatser skall tillsyn göras 1 gång per månad under tiden barmarks säsongen Ogräsbekämpning skall utföras 3 gånger per år i samband med övrig ogräsrensning Renhållning skall utföras i samband med tillsyn. 14