ÅRSÖVERSIKT : Lönsamt, hållbart, utvecklande

Transkript

1 ÅRSÖVERSIKT : Lönsamt, hållbart, utvecklande

2 2 diligentia Vi har hållbarhet i generna "Vi har hållbarhet i generna" är vårt sätt att berätta att miljö och hållbarhet inte bara är fina ord vi använder för att bättra på vår image. Det är något som finns med oss varje dag i vårt arbete och en viktig beståndsdel i vårt uppdrag. Som dotterbolag till ett av Sveriges största livförsäkringsbolag är långsiktighet och därmed hållbarhet mer än ett ansvar. Det är en förutsättning för vår framgång. Energioptimering i fokus Energieffektivisering är en naturlig och viktig del av vårt arbete och vårt erbjudande. Som riktlinjer i detta arbete har vi vår miljö- och energihandbok, som i sin uppbyggnad följer standarderna ISO miljöledningssystem samt ISO energiledningssystem. Sedan 2011 har vi också avtalat om att all el i våra fastigheter kommer från vattenkraft. Utöver vårt dagliga energieffektiviseringsarbete letar vi ständigt efter nya, innovativa metoder för att spara energi. Just nu utreder vi till exempel möjligheterna för installation av så kallade gröna tak på vissa av våra fastigheter. Plantering av en viss typ av växter över en stor del av fastighetens tak har en avkylande effekt sommartid, isolerande vintertid och tar till viss del hand om regnvattnet, som annars direkt hamnar i dagvattenbrunnarna. Dessutom bidrar det ju till en mer attraktiv miljö för våra hyresgäster. Green Team rycker in Green Team är en grupp medarbetare på Diligentia som besitter stora kunskaper inom miljö och hållbarhet. Våra hyresgäster har möjligheten att dra nytta av denna kompetens och utnyttja våra experter till bland annat utbildning och rådgivning i miljö- och hållbarhetsrelaterade frågor kopplade till deras lokaler. Miljöklassningssystem Miljöklassning av fastigheter och stadsmiljöer är en viktig del av Diligentias miljö- och hållbarhetsarbete. Genom klassningssystemen kan vi systematisera vårt arbetssätt kring miljöfrågor och garantera fastigheternas miljöprestanda. Dessutom blir det lättare för våra nuvarande och potentiella hyresgäster att överblicka och relatera till vårt miljöarbete. Inom Diligentia har vi under 2011 beslutat oss för att använda två system. Ett för befintliga fastigheter och ett för ny-, till- och ombyggnader. Vi har också beslutat att alla omfattande ny-, till- och ombyggnader som görs framöver inom företaget ska klassificeras och certifieras. Miljöbyggnad befintliga fastigheter Med Miljöbyggnad får vi ett kvitto på viktiga kvaliteter hos en byggnad vad gäller energi, inomhusmiljö och material. Miljöbyggnad lämpar sig särskilt väl för befintliga byggnader oavsett storlek. BREEAM ny-, till- och ombyggnader CERTIFIERAD SVERIGE BREEAM är ett internationellt miljöklassningssystem och ett av de mest omfattande på marknaden. En av systemets stora fördelar är att det inte bara väger in produkten, utan även processen och byggnadens relation till omgivningen. Dessutom anpassas alltid kravnivåerna i BREEAM till nationella normer för att ständigt premiera förbättringar. Diligentia är medlem i Sweden Green Building Council. Läs gärna mer om systemen på deras hemsida,

3 diligentia 3 Gröna avtal för ett grönare samhälle För många av våra hyresgäster är de största miljöpåverkande faktorerna i verksamheten lokalrelaterade. Genom att samverka kan vi minska miljöpåverkan ytterligare och samtidigt bidra i strävan att hantera framtidens hållbarhetsutmaningar och nå samhällets miljömål. En viktig del i denna samverkan är vad vi kallar det gröna hyresavtalet, som vi, Fastighetsägarna samt en grupp andra hyresvärdar och hyresgäster har utvecklat under Det gröna avtalet skapar enighet kring en gemensam ambition för lokalrelaterade miljöfrågor och fördelar ansvaret mellan hyresvärd och hyresgäst för åtgärder som höjer eller bibehåller lokalens miljöprestanda. Till stor del handlar det om effektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvaltning. Genom att ställa höga krav på informationsinsamling och spridning av nyckeltal ökar också möjligheten att jämföra miljö- och energirelaterad prestanda mellan olika byggnader och lokaler. På sikt kan avtalen bidra till ökad transparens i branschen, vilket gynnar både miljöengagerade aktörer och samhället i stort. Energisnålt på Sveavägen När vi nu bygger om en av Stockholm citys största kontorsbyggnader på Sveavägen 44 har vi högt ställda hållbarhetsmål. Fastigheten kommer inte bara att certifieras enligt systemet BREEAM Commercial, den kommer dessutom att bli en av Europas mest energieffektiva kontorsbyggnader. Arbetet är i full gång på Sveavägen och när det är klart har vi tillfört nya kvadratmeter, vilka bland annat innefattar ett helt nytt bostadshus, ett exklusivt hotell och en betydande utökning av butiksytan på gatuplan. De första hyresgästerna flyttar in vid årsskiftet 2013/2014. Läs gärna mer om projektet på Chef med grönt i sikte Helena Lundborg är Diligentias chef för miljösamordning. Det är hon som håller ihop företagets initiativ och satsningar inom hållbarhet. Och hon har mycket på gång. Under 2011 påbörjade vi vår satsning på och en mängd projekt inom hållbarhetsområdet. Utöver de gröna hyresavtalen, som är en viktig fråga för hela branschen just nu, arbetar vi också bland annat med vårt egna samlade gröna erbjudande till hyresgäster, utveckling av miljöledningssystem, miljöinventering av våra fastigheter, en energisparsatsning och hållbarhetsutbildningar för medarbetare och hyresgäster. Vi har minst sagt lagt grunden för ett spännande 2012.

4 4 diligentia Ett lönsamt, hållbart och utvecklande år Hållbar utveckling av kontor, köpcentrum och bostäder Diligentia är ett projektintensivt bolag och våra möjligheter sträcker sig ett antal år fram i tiden. Under 2011 avslutade vi våra stora köpcentrumutbyggnadsprojekt av Frölunda Torg i Göteborg samt Väla i Helsingborg. Dessa två fastigheter tillsammans utgör nu 20 procent av Hårt arbete, ett välskött och balanserat fastighetsbestånd, framdrift av lönsamma utvecklingsprojekt samt ett stort antal bra affärer är några av skälen till vårt fina resultat. vårt bestånd och hyresgästerna i dem är några av landets nöjdaste. På kontorssidan startade vi den stora omvandlingen av Sveavägen 44 mitt i Stockholm. Huset kommer att bli ett av Europas mest energieffektiva med sin geoenergianläggning. I Malmö beslutade vi att starta den första byggetappen i Masthusen, den nya stadsdel vi utvecklar i Västra Hamnen, som kommer att få högsta möjliga miljöcertifiering. Vad gäller bostäder fortsätter vi satsa enligt devisen helt, rent och tryggt. Utifrån den känns det lika självklart som roligt att renovera och modernisera våra bostadsfastigheter i och runt Göteborg och Stockholm. Anders Kupsu, Verkställande direktör En aktiv fastighetsägare som skapar värden för sina kunder För oss präglades 2011 av en mycket hög aktivitetsnivå. Vår ambition är att alltid vara lite bättre än våra konkurrenter. Detta för att göra våra kunder nöjda och därigenom skapa en hög totalavkastning för försäkringstagarna i Skandia Liv, som är vårt moderbolag. För att mäta hur mycket bättre än våra konkurrenter vi är jämför vi vår totalavkastning med Svenskt Fastighetsindex (SFI). I år blev vår totalavkastning 12,6 procent. Det innebär att vi överträffade genomsnittet för SFI med 2,3 procentenheter! Hårt arbete, ett välskött och balanserat fastighetsbestånd, framdrift av lönsamma utvecklingsprojekt samt ett stort antal bra affärer är några av skälen till vårt fina resultat. Miljöklassning, miljöinventering och gröna avtal För några år sedan började vi utveckla våra hållbarhetssatsningar. Under 2011 kunde vi glädjande se att detta arbete började bära frukt. Bland annat fattade vi beslutet att miljöklassificera all våra nya fastighetsutvecklingsprojekt. Vi ska dessutom miljöinventera ett stort antal fastigheter i vårt bestånd. Utöver detta var och är vi ledande inom vår bransch när det gäller att miljöklassificera stora utbyggnadsområden redan i planeringsstadiet. Tillsammans med Sveriges Fastighetsägare är nu Diligentia drivande part i att ta fram ett grönt hyresavtal för hela branschen. Vi märker tydligt hur intresset från våra hyresgäster kring gröna frågor ökar starkt och vi ser hållbarhetsfrågan som mycket viktig del av vår affär. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Marknadsvärde 31 december Förvärv under året 15 Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar under året Realiserad värdeförändring 426 Orealiserad värdeförändring Marknadsvärde 31 december Några av våra större hyresgäster Axfood Kronofogden Axstores Lindex Domstolsverket Mannheimer Swartling Grant Thornton Scandic Hotels H&M Telia Sonera ICA Teracom KappAhl Åhléns

5 diligentia 5 Bättre avkastning än branschen, igen! Diligentias uppdrag Det övergripande uppdraget är att med rimligt risktagande leverera en långsiktigt stabil totalavkastning till ägaren Skandia Liv och dess 1,2 miljoner försäkringstagare. Gentemot våra kunder ligger fokus på att med lyhördhet förvalta och utveckla fastigheterna i enlighet med kundernas krav. Vid årsskiftet 2011/2012 bestod Diligentias portfölj av 121 fastigheter till ett värde av cirka 30 miljarder kronor. Den uthyrningsbara arean uppgick till cirka 1,2 miljoner kvadratmeter. En affärsidé i tre dimensioner Vår affärsidé baseras på tre aktiviteter: att äga, utveckla och förvalta. Vi arbetar med tre olika typer av fastigheter kontor, köpcentrum och bostäder. Vårt geografiska fokus ligger på de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Genom vår ägarsituation har vi finansiella muskler och ett naturligt långsiktigt perspektiv, som både gagnar våra ägare och kunder. Vår strategi Vi ska koncentrera våra resurser till de områden och aktiviteter som ger bäst utdelning för oss och som förväntas ha bäst tillväxt. Till detta kommer att vi i första hand ska lägga vår energi på att utveckla det egna beståndet. Vi ska föra en ständig dialog med våra hyresgäster för att förstå deras krav och behov. Vi ska vara proaktiva med att föreslå lösningar. Delegerat ansvar och långtgående befogenheter gör att beslut kan fattas snabbt och nära kunden. Sett ur ett större perspektiv ska vi också vara en naturlig samtalspartner för berörda intressenter när det gäller samhällsutvecklingen i stort. Totalavkastning över snittet År 2011 blev ett bra år för Diligentia. Totalavkastningen om 12,6 (12,4) procent, inklusive transaktioner och projekt, innebär att vi överträffade SFI-genomsnittet med 2,3 procentenheter. Under de senaste sex åren, det vill säga alltsedan förvaltningen började bedrivas i egen regi, har Diligentias totalavkastning legat över SFI-snittet. Koncentration till storstäderna (marknadsvärde) Göteborg 33 % Malmö 15 % Stockholm 52 % En balanserad portfölj (marknadsvärde) Köpcentrum 36 % Bostäder 21 % Kontor 43 % Totalavkastning ,0 17,2 8,2 16,2 15, ,3 3,8 3, , ,5 12, ,3 Diligentia SFI (Svenskt Fastighetsindex) Diligentias fastighetsbestånd Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde, Mkr SEK/kvm Hyresvärde, Mkr SEK/kvm Uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Direktavkastning, % Totalavkastning, % per Kontor ,3 14,6 Köpcentrum ,1 12,5 Bostäder ,8 8,2 TOTALT ,1 12,6

6 6 diligentia Sammanfattning av 2011 års resultat 121 fastigheter Diligentias fastighetsinnehav omfattade vid årsskiftet 121 fastigheter. Under året har 15 fastigheter sålts och 1 fastighet förvärvats. Det samlade marknadsvärdet uppgick till Mkr och den uthyrningsbara arean till cirka 1,1 miljoner kvadratmeter. Beståndet utgörs till nära 80 procent av kommersiella fastigheter. Av marknadsvärdet svarar kontorsfastigheter för 43 procent, köpcentrum för 36 procent och bostäder för 21 procent. Resultat Årets resultat efter skatt uppgick till (2 223) Mkr. Resultatförbättringen hänförs i huvudsak till att Diligentias fastigheter har en positiv värdeutveckling. Värdeförändringen uppgick till (2 073) Mkr, varav realiserad värdeförändring från avyttrade fastigheter utgjorde 426 (187) Mkr. Koncernens hyresintäkter uppgick till (2 246) Mkr. För ett mellan åren jämförbart fastighetsbestånd har hyresintäkterna minskat med 1,5 procent (30 Mkr). Driftnettot uppgick till (1 299) Mkr, vilket ger en överskottsgrad på 57,8 (57,8) procent. För ett jämförbart fastighetsbestånd har driftnettot minskat med 3,1 procent (37 Mkr) jämfört med föregående år. Totalavkastning Diligentias ekonomiska mål är att totalavkastningen, inklusive transaktioner och projekt, ska överstiga genomsnittet enligt Svenskt Fastighetsindex (SFI). Då Diligentias totalavkastning under 2011 uppgick till 12,6 (12,4) procent, innebär det att SFI-snittet, som var 10,3 (10,5) procent, överträffades med 2,3 procentenheter. Direktavkastningen uppgick enligt SFI till 4,3 (4,6) procent och värdeförändringen till 8,3 (7,5) procent. 92 procent uthyrningsgrad Uthyrningsgraden per var 92 procent, en minskning med 2 procentenheter jämfört med året innan. Av de avtalade framtida hyresintäkterna står kommersiella kontrakt för 84 procent och bostäder för 16 procent. Återstående genomsnittlig löptid på hyresavtalen är 3,5 år. De tio största hyresgästerna svarar tillsammans för cirka 15 procent av kontrakterad hyra. Frölunda Torg Omfattande projektverksamhet Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under året till (1 378) Mkr. Den beslutade totala projektbudgeten uppgår till cirka 6,1 Mdkr varav cirka 1,9 Mdkr återstår att investera. De största investeringarna under året var om- och tillbyggnation av Frölunda Torg i Göteborg samt Väla Centrum i Helsingborg. Därtill har två stora ombyggnationer av kontorsfastigheter i centrala Stockholm pågått. Ett förvärv och 15 försäljningar Under året såldes sammanlagt 15 fastigheter med ett försäljningspris om Mkr netto. En fastighet förvärvades för totalt 15 Mkr. Diligentia AB:s fullständiga årsredovisning för 2011 kan laddas ned från Framtida utveckling Diligentias fastighetsbestånd har en väl avvägd fördelning mellan kontorsfastigheter, köpcentrum och bostäder för att behålla en stabil totalavkastning över tiden. Under 2011 var lönsamheten i fastighetsförvaltningen fortsatt god och värdeutvecklingen var positiv. Sammantaget har Diligentia goda möjligheter till fortsatt positiv utveckling av verksamhet och resultat 2012.

7 diligentia 7 Totalresultat Belopp i Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Avskrivningar -3-4 Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Skatt Summa totalresultat för året Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Finansiell ställning Belopp i Mkr tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar 7 6 Uppskjuten skattefordran Långfristiga fordringar Övriga omsättningstillgångar Summa tillgångar eget kapital och skulder Summa eget kapital Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

8 Ledningsgrupp foto: juliana yondt, lars lydigh och patrik engström tryck: tmg sthlm, Michael Wessel, 1959, Chefsjurist 2. Anders Kupsu, 1962, Verkställande direktör 3. Kerstin Flodström, 1948, HR-chef 4. Åke Pettersson, 1969, Chef Affärsutveckling 5. Helena Lundborg, 1962, Chef Miljösamordning och Verksamhetsutveckling 6. Sven Orefelt, 1959, Chef Projekt och Teknik 7. Bo Jansson, 1960, Fastighetschef Köpcentrum och Bostäder 8. Markus Pfister, 1966, Fastighetschef Kontor 9. Marita Flodström Hellsten, 1961, CFO Styrelse Hans Sterte, 1961, ordförande Axel Brändström, 1968, ledamot Anders Rynell, 1952, ledamot John Helgesson, 1945, ledamot Bengt-Åke Fagerman och Lars Öberg avgick från Diligentias styrelse efter årsskiftet 2011/2012. Stockholm Diligentia AB Box STOCKHOLM Göteborg Diligentia AB GÖTEBORG Malmö Diligentia AB Västra Varvsgatan MALMÖ MILJÖMÄRKT Besöksadress: Jakobsbergsgatan 22 Besöksadress: Sten Sturegatan 12 b Besöksadress: Västra Varvsgatan 19 Tel Fax Tel Fax Tel Fax TRYCKSAK