Det här är Jernhusen. Vision. Affärsidé

Transkript

1 Årsredovisning 2014

2 Det här är Jernhusen Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter längs den svenska järnvägen. Men det handlar om så mycket mer än hus. Vi vill göra det enklare att resa kollektivt och att transportera gods på järnväg. Ett sätt att göra det är att skapa nytt liv i stationsområden så att fler kan bo, arbeta och vistas nära det kollektiva resandet. Sedan starten 2001 har vi investerat 11 miljarder kronor i stora och små projekt för en bättre järnvägsinfrastruktur. Idag är vi 229 medarbetare och vi ägs av svenska staten. Vision Jernhusen gör skillnad för människor och miljö. Affärsidé På kommersiella villkor utvecklar Jernhusen stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. Bilden visar Malmö Centralstation i början på förra seklet. Då var stationen enbart en plats där resan började och slutade. Idag vill vi att stationen ska uppmuntra till kollektivt resande och vara en naturlig mötesplats i staden. Omslagsbilden är tagen på samma plats, där mycket har hänt! Foto: Ragnar Küller/Malmö Muséer Omslagsfoto: Björn Rudnert

3 Innehåll Vd har ordet... 1 Verksamhet... 4 Omvärld... 6 Strategi och mål... 8 Riskhantering...12 Finansiering...14 Intressenter Leverantörer Miljö Fastighetsbestånd Fastighetsprojekt...26 Affärsområde Stationer...28 Affärsområde Stadsprojekt...30 Affärsområde Depåer...32 Affärsområde Godsterminaler...34 Medarbetare...36 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelse...40 Revisor...43 Ledning...45 Styrelsens rapport om intern kontroll...46 FINANSIELLA RAPPORTER...47 Koncernens rapport över totalresultat...48 Koncernens rapport över finansiell ställning...51 Koncernens eget kapital...53 Koncernens kassaflödesanalys...53 Moderbolagets resultaträkning...55 Moderbolagets rapport över totalresultat...55 Moderbolagets balansräkning...56 Moderbolagets eget kapital...57 Moderbolagets kassaflödesanalys...57 Redovisnings- och värderingsprinciper...58 Noter...63 Vinstdisposition...81 Undertecknande av årsredovisningen...82 Revisionsberättelse...83 Flerårsöversikt HÅLLBARHETSINDIKATORER GRI-index GRI-resultatindikatorer Granskningsberättelse hållbarhetsredovisning Ordlista Affärsområden Jernhusens verksamhet bedrivs inom fyra affärsområden: Stationer, Stadsprojekt, Depåer och Godsterminaler. Stationer Vi vill att stationen ska vara en naturlig mötesplats för resenärer och andra besökare. Miljön ska kännas trivsam och få fler människor att resa kollektivt. Stadsprojekt Vi hjälper städer och regioner att växa hållbart genom att bygga på redan använd mark nära stationerna. Då får fler människor nära till kollektivtrafiken. Mer liv och rörelse i närområdet gör även stationen tryggare. Depåer 53% 51% Fastighetsintäkter Marknadsvärde 3% Fastighetsintäkter Rätt utformade depåer på rätt plats ger tågen förutsättningar att gå enligt tidtabell. Vi moderniserar våra befint liga depåer och bygger nya när efterfrågan finns. 38% Fastighetsintäkter Godsterminaler Vi erbjuder godsterminaler med rätt läge, rätt utrustning och rätt drift till våra kunder. Då blir det enklare att välja hållbara och kostnadseffektiva järnvägstransporter. 6% Fastighetsintäkter 16% Marknadsvärde 26% Marknadsvärde 7% Marknadsvärde Procentsatserna anger andel av koncernens fastighetsintäkter respektive marknadsvärde. Legal årsredovisning och förvaltningsberättelse Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är, med undantag för bolagsstyrningsrapporten, reviderad och omfattar sidorna 4 16 samt Kursiva avsnitt i innehållsförteckningen har endast översiktligt granskats. Jernhusens hållbarhetsredovisning är integrerad i årsredovisningen och upprättad utifrån GRI-G4. Kalendarium 2015 Årsstämma, 27 april Delårsrapport januari mars, 28 april Halvårsrapport, 14 juli Delårsrapport januari september, 22 oktober

4 Foto: Jernhusen Foto: Jernhusen Vad har hänt? Arbetet för att skapa ett än mer kundnära Jernhusen, som inleddes under 2013, har gått in i nästa fas. Läs mer på sidan 17. I början av året såldes Älvsjödepån till SL, som varit enda hyresgäst på fastigheten. Läs mer på sidan 24. Februari bjöd på pompa och ståt då Stockholms Centralstation nyinvigdes efter omfattande renovering. Se bild nedan. I mitten av april togs första (tårt)spadtaget till kontorsbyggnaden Glasvasen i Malmö. Glasvasen kommer att vara inflyttningsklar i slutet av Läs mer på sidan 27. Stockholm Årsta Kombiterminal invigdes i maj och den nya logistikbyggnaden på Malmö Kombiterminal invigdes i november. På båda kombiterminalerna finns nu så kallad crossdocking så att gods kan omlastas för vidare distribution. Läs mer på sidan 27. En ny underhållshall byggs på Hagalunds Depå för att ge plats för tågunderhåll åt MTR Express, som kommer in som ny tågoperatör på marknaden Läs mer på sidan 27. Intern effektivitet har varit ett ledord under året, med tydligt kostnadsfokus i verksamheten och fortsatt utveckling av interna processer. 483 MSEK rörelseresultat före värdeförändringar Så här gick det! Fastighetsintäkter, MSEK Rörelseresultat före värdeförändringar, MSEK Värdeförändringar fastigheter, MSEK Rörelseresultat, MSEK Finansiella poster, MSEK Värdeförändringar derivat, MSEK Skatt, MSEK Årets resultat, MSEK Investeringar i fastigheter, MSEK Fastighetsförsäljningar, MSEK Marknadsvärde fastigheter, MSEK Soliditet, % 41,2 41,7 Räntetäckningsgrad, gånger 3,9 3,2 Avkastning på eget kapital, % 7,6 10,8 Foto: Per Myrehed

5 VD HAR ORDET Foto: Johnér/Hans Berggren Nya möjligheter Jernhusens målsättning är att öka det kollektiva resandet och bidra till att mer gods kan transporteras på järnväg. Det gör att vi genom vår verksamhet har en unik möjlighet att i ett långsiktigt perspektiv påverka samhället mot en mer hållbar framtid. 1

6 VD HAR ORDET Foto: Per Myrehed Nya utmaningar I världen pågår en mycket stark urbanisering enligt FN:s prognos kommer antalet personer som bor i städer att öka med 2,4 miljarder människor fram till år Denna starka tillväxt leder till ett behov av att öka det kollektiva resandet och få mer gods fraktat på järnväg. Detta för att lösa de logistiska utmaningarna, men också för att minska de fossila utsläppen. J ernhusen är ett fastighetsbolag, med den annorlunda målsättningen att öka det kollektiva resandet och få mer gods på järnväg. Vi arbetar mot det målet genom alla våra fyra affärsområden: Stationer, Stadsprojekt, Depåer och Godsterminaler. Stationen och området runt omkring den ska vara trevligt, säkert, trivsamt och tillgängligt samt förenkla byten mellan olika trafikslag. Med rätt utbud av service och butiker underlättas resenärernas vardag och en genomtänkt stadsutveckling kring stationerna bidrar till att fler får nära till kollektivtrafiken. Jernhusen bidrar också till en förbättrad punktlighet genom att erbjuda moderna underhållsdepåer så att våra kunder snabbt kan sätta sina tåg i trafik igen efter service. Vi moderniserar och förbättrar våra befintliga depåer och bygger nya när efterfrågan finns. Vi utvecklar också våra godsterminaler enligt ett nytt koncept till moderna logistikanläggningar. Med rätt läge, rätt drift och rätt utrustning erbjuder vi kunderna effektiva terminaler så att mer gods kan fraktas på järnväg samtidigt som det hamnar så nära slutkund som möjligt. 2

7 VD HAR ORDET Målen är att uppnå hållbara transporter, hållbara fastigheter och hållbara affärer. Hållbarhet har successivt kommit allt högre upp på agendan i världen och blir allt viktigare i transportbranschen. Jernhusen har tre strategiska hållbarhetsmål, vilka ger en tydlig riktning för vårt arbete. Målen är att uppnå hållbara transporter, hållbara fastigheter och hållbara affärer. Jag gläds över att flera av våra fastigheter under året har nått den miljöstatus vi eftersträvar. Vi har dock en potential för förbättring, både vad det gäller besökstillväxten på stationerna och lönsamheten frågor vi fokuserar på framöver. En annan viktig fråga är tryggheten i våra fastigheter, främst på våra stationer, där vi fortsätter att utveckla och förbättra vårt arbete. Under de gångna åren har flera genomlysningar av bolaget genomförts både av vår ägare, av regeringens utredare Gunnar Alexandersson samt av Riksrevisionen. Vi har genom dessa utredningar fått bekräftat att vi är på rätt väg men det finns också områden där vi kan förbättra oss. Vi arbetar hårt med att höja vårt Nöjd Kundindex (NKI) genom att förbättra leveransen till våra kunder. Under 2014 minskade dock utfallet av mätningarna något. En anledning till det kan vara de prisjusteringar som skett under året, inom framför allt affärsområde Depåer. Även om prisjusteringarna på kort sikt påverkar vårt NKI negativt är det samtidigt en förutsättning för att kunna upprätthålla en god leverans till våra kunder över tid. På längre sikt har vi också en förhoppning om att detta leder till fler konkurrenter på depåmarknaden, vilket skulle tydliggöra en långsiktigt hållbar prisnivå. Vi deltar aktivt i de olika samarbetsforum och utredningar som pågår inom järnvägsbranschen. Några exempel är Utredningen om järnvägens organisation, det av Näringsdepartementet skapade forumet Järnvägsrådet samt projektet Tillsammans för Tåg i Tid. Jag ser mycket positivt på sådana forum och är övertygad om att det är inom samarbeten som dessa, nyckeln till en mer konkurrenskraftig järnväg ligger. Vi är stolta över att arbeta tillsammans med branschen för en ökning av det kollektiva resandet. Och våra ansträngningar har gett resultat - antalet resor med järnväg i Sverige ökade kraftigt under 2014 trots starka jämförelsetal. Detta arbete, i kombination med våra investeringar och effektiviseringar, har bidragit till att vårt rörelseresultat före värdeförändringar ökat till 483 miljoner kronor, jämfört med 397 miljoner kronor Vi lever i en bransch som ökar sitt samarbete, vilket bådar gott för en framtid med ökad konkurrens och en klarare marknadssituation. Vi ser fram emot ett 2015 i samarbetets tecken! Stockholm i mars 2015 Kerstin Gillsbro, vd Foto: Jernhusen Foto: Jernhusen Foto: All over Press I slutet av november invigdes Malmö Kombiterminal. Den nya crossdockanläggningen möjliggör för gods att effektivt lastas om till mindre enheter för vidare transport till slutkund. Från hösten 2015 kommer MTR Express tåg att underhållas på Hagalunds Depå, efter om- och nybyggnation. På bilden syns Peter Viinapuu, vd MTR Stockholm AB, och Johan Söör, vd MTR Express. En 143 år försenad invigning av Stockholms Centralstation ägde rum i februari 2014, efter att grundförstärkning och modernisering avslutats. H.K.H. Kronprinsessan Victoria deltog vid invigningsceremonin. 3

8 VERKSAMHET Vi följer spåret Jernhusen är ett fastighetsbolag som genom sina fyra affärsområden arbetar för att öka det kollektiva resandet och få fler godstrans porter på järnväg. Tillsammans ska vi uppnå visionen om att göra skillnad för människor och miljö. JERNHUSEN Jernhusen bildades vid årsskiftet 2000/2001 när affärsverket Statens Järnvägar bolagiserades. Enligt bolagsordningen ska Jernhusen på kommersiella villkor vara ett ledande företag i utvecklingen av den svenska transportsektorn med anknytning till järnväg. Det ska uppnås genom att äga, utveckla och förvalta järnvägsnära fastigheter. Jernhusen vill och kan bidra till att öka det kollektiva resandet på flera sätt. Modernisering och renovering av stationerna för ökad trygghet, service och tillgänglighet leder på sikt till fler resenärer och besökare. Att utveckla områdena runt de största stationerna gör att fler kan leva och arbeta nära kollektiv trafiken och ger ett levande område runt stationen. När befolkningen ökar i storstäderna behöver även varor fraktas på ett smidigt och miljövänligt sätt, varför Jernhusen arbetar med nya logistiklösningar på godsterminalerna för att öka andelen gods som transporteras på järnväg. Jernhusen utvecklar också befintliga och nya underhållsdepåer för snabbare och effektivare underhåll. Detta ökar pålitligheten så att tågen kan gå enligt tidtabell. 4

9 VERKSAMHET STADSPROJEKT När fler bor, arbetar och vistas nära stationen blir området tryggare och fler kan lockas att resa kollektivt. Jernhusen bygger nytt på eget markinnehav i stationsområden, vilket skapar stora värden och förutsättningar för tillväxt i både stad och region eftersom kommunikationsnära lägen gör att fler kan pendla. Detta bidrar i sin tur till en bättre miljö. GODSTERMINALER Jernhusens kombiterminaler kombinerar tågets fördelar med lastbilarnas. Med rätt läge, rätt utrustning och rätt drift får marknaden hjälp att leverera sina varor i tid på ett kostnadseffektivt och hållbart sätt. Mer gods på järnväg ger bättre miljö och säkrare bilvägar. DEPÅER STATIONER Stationerna ska vara trevliga och trygga mötesplatser med god service för resenärer och andra besökare. Rätt utbud av butiker och service på stationen underlättar vardagen och bidrar till att fler väljer att resa kollek tivt. Genom att göra det lätt att hitta och ta sig fram på Jern husens stationer blir resan enklare. Jernhusen utvecklar ständigt depåerna för att skapa förutsättningar för ett kostnadseffektivt underhåll och bygger nya depåer där det efterfrågas. Med depåer i rätt lägen minskar den tid tågen är ur trafik för underhåll och tomgångskörning undviks. Det ger bättre flöden och gör att tågen kan gå enligt tidtabell. 5

10 OMVÄRLD Vi blickar utåt Det kollektiva resandet fortsätter att öka och främst är det antalet tågresenärer som blir fler. Kombigodsvolymerna på järnväg har däremot minskat två år i rad. Utvecklingen för godstrafik har dock varit tudelad med minskande inrikes- och ökande utrikestrafik. Jernhusens intäkter och resultat är starkt kopplade till utvecklingen på järnvägsmarknaden. Utvecklingen på fastighets- och hyresmarknaden påverkar också bolagets ekonomiska utveckling, även om Jernhusens fastigheters strategiska lägen gör bolaget relativt okänsligt för konjunktursvängningar. TILLVÄXT PÅ TRANSPORT- MARKNADEN Växande arbetsmarknadsregioner och utbyggd kollektivtrafik har medfört att allt fler väljer att resa kollektivt. Fler kollektiv trafikresenärer betyder ökade flöden på Jernhusens stationer liksom större efterfrågan på depåkapacitet. Ökat kollektivt resande innebär även att intresset för kommunikationsnära kontor och lokaler stiger. Jernhusens intäkter från gods transporter kommer huvudsakligen från kombigods, där järnväg kombineras med lastbil. Kombigodset väntas växa ytterligare när efterfrågan på effektiva och miljövänliga transporter ökar. Mer kombi gods innebär att ökad kapacitet och effektiva lösningar behövs på kombiterminalerna. ÅTGÄRDER FÖR ÖKAD ROBUST- HET OCH TILLFÖRLITLIGHET Många år av eftersatt underhåll på järnvägens huvudsystem har medfört att stora insatser behövs för att öka tillförlitligheten. Systemet behöver också ha tillräcklig kapacitet för den tillväxt som förväntas inom både person- och gods transporter. Den nationella planen för transportinfrastruktur åren , vilken beslutades av den förra regeringen våren 2014, innehåller därför både åtgärder i befintligt system och nya banor. Stora satsningar väntas av den nuvarande regeringen i syfte att få en robustare infrastruktur med punktligare tågtrafik som följd. Bland annat utreds höghastighetsbanor på sträckorna Stockholm Göte borg och Stockholm Malmö via Jönköping som en del av Sverigeförhandlingarna. Flertalet branschaktörer arbetar också tillsammans för att förbättra förtroendet för järnvägen. Det gemensamma projektet Tillsammans för Tåg i Tid, där Jernhusen deltar, syftar till att långsiktigt kunna erbjuda Europas punktligaste järnväg. Under det gångna året har projektet bland annat fokuserat på att finna grundorsakerna till förseningar, arbeta fram mål för fortsatt arbete samt att inleda gemensamma förbättringsarbeten för att uppnå bättre punktlighet. Jernhusens viktigaste bidrag till ökad punktlighet är att tillhandahålla optimala depålösningar. Läs mer om Jernhusens depåerbjudanden på sidorna MÅNGA AKTÖRER I EN AVREGLERAD BRANSCH Den svenska järnvägsbranschen har kommit långt vad gäller avreglering. Trafikverket ansvarar för huvudsystemet, vilket finansieras med statliga anslag och banavgifter. Tågtrafiken och det så kallade sidosystemet med stationer, depåer, godsterminaler och därtill hörande infrastruktur är öppet för fri konkurrens. Här finns ett stort antal aktörer, exempelvis SJ, Green Cargo, SL, Mantena, EuroMaint, Jernhusen samt många svenska kommuner och landsting. Se bilden på nästa sida. I likhet med andra avreglerade marknader finns oklarheter kring rollfördelning och prissättning. Transportbranschen är överlag hårt pressad, vilket försvårar marknadsmässig prissättning. Kritik har därför riktats mot höjda banavgifter, vilka nu införs successivt under en längre tids period och som beslutats för att möjliggöra nödvändiga investeringar. Den förra regeringen tillsatte 2013 en utredning under ledning av Gunnar Alexandersson för att göra en översyn av järnvägens organisation. Utredningens syfte är att föreslå förbättringar som på bästa sätt möter fram tidens krav på ett effektivt och hållbart transportsystem. Under 2014 har utredningen inlett sin andra fas, med en analys av och ett förslag till hur järnvägens organisation kan förbättras. En av frågeställningarna avser fastighetsförsörjningen i järnvägens sidosystem. Där diskuteras bland annat Trafik verkets agerande samt hur det påverkar Jernhusen och andra som vill tillhandahålla anläggningar och tjänster för underhåll av fordon. Utredningens slutbetänkande väntas i december STARK FASTIGHETSMARKNAD Aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har under 2014 varit den högsta sedan finanskrisen Även antalet transaktioner har varit väldigt stort, vilket innebär att det inte enbart är ett fåtal större affärer som står för den höga omsättningen. 6

11 OMVÄRLD Ökad tillgång till finansiering och lägre räntor bedöms vara de främsta anledningarna till den höga transaktionsvolymen, men även ett större intresse från internationella investerare bedöms ha bidragit till den ökade efterfrågan. Den starka efterfrågan på fastigheter har medfört en mer offensiv prissättning inom flera fastighetssegment. Det har i sin tur inneburit sänkta direktavkastningskrav till historiskt låga nivåer. TILLVÄXT PÅ HYRESMARKNADEN Många av Jernhusens hyresgäster på stationerna finns inom servicehandeln, där omsättningen ökade under året. Framför allt visade delbranscherna Café och Fast Food, vilka är starkt representerade på Jernhusens stationer, stark tillväxt till och med fjärde kvartalet Fastighetstransaktioner Fastighetstransaktioner MDSEK MDSEK Källa: Newsec Källa: Newsec Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2014 uppgick till 149 miljarder kronor, jämfört med 92 miljarder kronor året innan. Persontransporter Persontransporter med med järnväg järnväg i Sverige Resor (milj) Resor (milj) Resor (milj), rullande fyra kvartal Källa: Trafikanalys Antalet resor med järnväg i Sverige ökade under 2013 till den nya rekordnivån 200 miljoner resor. Under 2014 fortsatte antalet resor att öka jämfört med föregående år och denna trend väntas fortsätta. Transporterad godsmängd med järnväg i Sverige, Transporterad exklusive godsmängd malmtransporter på järnväg med Malmbanan Resor (milj) Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Ton (milj) Ton (milj) Ton (milj), rullande fyra kvartal Källa: Trafikanalys Den totala godsmängden (exklusive malm på Malmbanan) som transporterats inom landet ökade under Denna ökning stabiliserades under Ton (milj) Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv DEN AVREGLERADE SVENSKA JÄRNVÄGSBRANSCHEN Tågtrafiken inklusive det så kallade sidosystemet med stationer, depåer, godsterminaler och därtill hörande infrastruktur är avreglerad. Trafikverket ansvarar för järnvägens huvudsystem, vilket finansieras med statliga anslag och banavgifter. Inom sidosystemet finns ett stort antal aktörer. Här följer några exempel på hur det fungerar och var Jernhusen finns. Stationen Persontåget rullar in på Trafikverkets spår och resenärerna kliver ned på plattformen, som också tillhör Trafikverket. Därefter går de in stationsbyggnaden som ägs av Jernhusen, annan fastighetsägare eller kommunen. Väntsalen sköts oftast av Jernhusen, antingen i egen fastighet eller fastighet som ägs av annan fastighetsägare. När resenärerna passerat stationen går de ut på Jernhusens, annan fastighetsägares eller kommunens mark. Kombiterminalen När godståget närmar sig kombiterminalen lämnar det huvudsystemet, passerar Trafikverkets överlämningsbangård och kör in på terminalområdet i sidosystemet. Jernhusen, annan fastighetsägare eller kommunen äger och förvaltar spår och logistikbyggnader inom området. Terminaloperatören, som anlitas av terminalägaren, lyfter av godset från tåget. Depån Tågoperatörens fordon har behov av underhåll och körs till depån som operatören eller deras leverantörer har avtal med. Tåget rullar först på Trafikverkets spår i huvudsystemet och därefter i sidosystemet där spåret ägs och förvaltas av depåägaren, som kan vara Jernhusen eller annan fastighetsägare. Fordonsunderhållet i depån sköts av specialiserade underhållsleverantörer. Städning, sanering, fekalietömning och liknande tjänster kan utföras av andra specialiserade leverantörer. 7

12 STRATEGI OCH MÅL En tydlig riktning Jernhusen gör skillnad för människor och miljö genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter, så att fler kan resa kollektivt och mer gods kan transporteras på järnväg. Inom Jernhusen blandas ny kunskap med gedigen erfarenhet från järnvägshistorien. Det ger unik kompetens när det gäller att utveckla erbjudanden som möter dagens och morgon dagens krav på kollektivt resande och transporter samt inom stadsutveckling. Att Jernhusen har rätt utbud av fastigheter och att dessa finns på rätt plats är viktiga förutsättningar för att kunna vara ett ledande företag i utvecklingen av den svenska transportsektorn med anknytning till järnväg. Jernhusen arbetar också aktivt med att öka samarbetet mellan de olika aktörerna i järnvägsbranschen och agerar konkurrensneutralt inom och mellan olika trafikslag. Strategin för att nå uppsatta ambitioner och mål är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta stationsområden, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler längs med den svenska järnvägen. Verksamheten bedrivs på kommersiella villkor och utan statliga subventioner. LÅNGSIKTIGT ÄGANDE Jernhusens nätverk av fastigheter kopplar samman olika transportslag och gör att helhetslösningar kan erbjudas till kunderna. Tack vare en stark finansiell ställning och stabil ägare kan Jernhusen se långsiktigt på fastighetsinnehavet och därmed även göra efterfrågade investeringar. Merparten av de fastigheter som Jernhusen äger köptes från affärsverket Statens Järnvägar i samband med bolagets bildande. Andra fastigheter har förvärvats och nya byggnader har uppförts vid senare tidpunkter. Jernhusen äger och förvaltar även infrastruktur i järnvägens sidosystem. AKTIV UTVECKLING Jernhusen utvecklar fastigheter som ska ägas under längre tid på grund av deras strategiska läge. I dessa fastigheter utvecklas även tjänster och erbjudanden. Utvecklingen syftar till att öka flöden och optimera kapaciteten på den svenska järnvägen samt bidra till ökade marknadsvärden. Detta genom att förbättra kundernas effektivitet och därigenom öka både deras och Jernhusens lönsamhet. Det förutsätter nära samarbete med kund och god förståelse för kundernas drivkrafter och utmaningar, både idag och i framtiden. På kortare sikt, över utvecklingsfaser, äger och utvecklar Jernhusen även andra fastigheter, till exempel kontor, hotell och byggrätter. För att minska riskerna förknippade med detta, arbetar Jernhusen enligt ett portföljtänk med projekt i olika faser och tydliga beslutspunkter under projektens gång. När fastigheterna ökar i värde, avyttras de och Jernhusen återinvesterar i nya projekt som bidrar till ett ökat kollektivt resande. På så sätt bildas en positiv spiral. EFFEKTIV FÖRVALTNING Grunden för Jernhusen ligger i kostnadseffektiv och kundnära förvaltning av fastigheterna. Det långsiktiga ägandet förutsätter ett livscykeltänk i förvaltningen för att optimera kostnaderna. Det gör att fastigheternas miljöpåverkan minimeras samtidigt som kvaliteten optimeras. En viktig del i det är energieffektiv drift och kloka materialval. Jernhusen sköter förvaltning inklusive till exempel kundkontakter medan underleverantörer ansvarar för daglig drift av fastigheterna. Nöjda kunder är en förutsättning för framtida intäkter och lönsamhet, varför det är viktigt att hyresgästerna ska uppfatta Jernhusen som en prisvärd och pålitlig partner. Tillsammans med hyresgästerna arbetar Jernhusen för att erbjuda lokaler som har hög tillgänglighet, är trygga och trivsamma samt är väl anpassade efter hyresgästernas behov. MÅLSTRUKTUR Jernhusens verksamhet genomsyras av de strategiska hållbarhetsmål som beslutades under Målen är hållbara transporter, hållbara fastigheter och hållbara affärer. De finansiella mål som beslutas av Jernhusens ägare styr verksamheten långsiktigt och utgör ramverk för de strategiska hållbarhetsmålen. För att säkerställa att de finansiella målen och hållbarhetsmålen nås på sikt finns även operativa mål och individuella mål som beslutas varje år. HÅLLBARA TRANSPORTER Jernhusens övergripande drivkraft är att bidra till att fler väljer kollektiva resor och att transportera gods på järnväg. Det är bra för människor och miljö och positivt 8

13 STRATEGI OCH MÅL VISION + AFFÄRSIDÉ Foto: Per Myrehed för Jernhusens affärer. Detta sammanfattas i målet hållbara transporter, ett mål som delas med flera av Jernhusens stora kunder och samarbetspartners. För att kunna följa upp hur väl det lyckas, mäts besökstillväxten på Jernhusens stationer. Den årliga tillväxten av antalet besökare ska över en konjunkturcykel vara sex procent, vilket är högre än kollektivtrafikens väntade tillväxt. Jernhusen vill och kan bidra till att öka det kollektiva resandet på flera sätt. Arbetet med att renovera och modernisera stationer för ökad trygghet, service och tillgänglighet leder till att de blir mer attraktiva, vilket på sikt förväntas ge fler besökare och resenärer. Genom att utveckla befintliga och nya underhållsdepåer utökas kapaciteten så att fler tåg och nya tågtyper kan få service. Effektivare underhåll ökar pålitligheten så att tågen kan gå enligt tidtabell. För att förbättra förutsättningarna för kollektivt resande pågår flera projekt med att utveckla områdena runt de största stationerna. Det gör att fler kan leva och arbeta nära kollektivtrafiken. Ett levande område runt stationen gör också miljön tryggare för resenärer och andra som vistas där. Jernhusen arbetar även för att öka andelen gods som transporteras på järnväg. Det sker genom nya logistiklösningar och terminaler som är öppna för alla tågoperatörer samt förbättrad samverkan inom branschen. HÅLLBARA FASTIGHETER Samtidigt som Jernhusens affärer ska stödja samhällets transportomställning är det viktigt att Jernhusens fastigheter håller hög kvalitet och bidrar till en bättre miljö. Därför har målet hållbara fastigheter antagits, vilket mäts genom att alla fastigheter i Jernhusens bestånd ska motsvara miljöklassningssystemet Miljöbyggnads nivå brons till år Det innebär att energianvändning, inomhusmiljö och material i fastigheterna ska vara hållbart. Läs mer om Jernhusens miljöklassningsarbete på sidorna FINANSIELLA MÅL STRATEGISKA HÅLLBARHETSMÅL OPERATIVA MÅL HÅLLBARA TRANSPORTER Tillväxt i antal besökare på Jernhusens stationer (6% årligen) NRI HÅLLBARA FASTIGHETER Miljöklassning av Jernhusens befintliga bestånd (brons) Energieffektivisering HÅLLBARA AFFÄRER Avkastning på eget kapital (12 %) Rörelseresultat Nettouthyrning Förädlingsresultat NKI och EMI De finansiella mål som beslutas av Jern husens ägare styr verksamheten långsiktigt och utgör ramverket för de strategiska hållbarhetsmålen. För att säker ställa att såväl finansiella mål som hållbarhetsmål nås på sikt finns även opera tiva mål och individuella mål som beslutas varje år. INDIVIDUELLA MÅL 9

14 STRATEGI OCH MÅL Målet är mycket tufft med tanke på att en stor del av Jernhusens fastighetsbestånd är äldre och att dess användning till viss del skiljer sig från kontors- och handelsfastigheter som Miljöbyggnad främst är framtaget för. Målet hållbara fastigheter ska ligga till grund för att fastighetsbeståndet systematiskt förbättras och för att fastigheterna ska ha den kvalitetsnivå som kunderna efterfrågar. HÅLLBARA AFFÄRER Jernhusens verksamhet ska vara långsiktigt lönsam, till nytta för kunden, resenären och samhället. Det sammanfattas i målet hållbara affärer. För att säkerställa att Jernhusen når detta mål mäts avkastning på eget kapital, vilken ska vara tolv procent över en konjunkturcykel. Hyresgäster kan ha större betalningsvilja för en trivsam miljö, med bättre hälsa, välmående och ökad produktivitet som följd. Även investerare och försäkringsbolag börjar uppmärksamma fördelarna med hållbara fastigheter. Det blir därför allt mer ekonomiskt lönsamt att uppföra denna typ av byggnader och förbättra befintliga, eftersom utvecklare och ägare kan få högre hyror och försäljningspris för dessa. OPERATIVA MÅL De operativa målen styr den dagliga verksamheten. Målen fastställs på årlig basis med stark koppling till finansiella mål och strategiska hållbarhetsmål. Jernhusens operativa mål är rörelseresultat, nettouthyrning, förädlingsresultat, NKI (Nöjd Kundindex), EMI (Engagerad Medarbetarindex), energi effektivisering och NRI (Nöjd Resenärsindex). INDIVIDUELLA MÅL Jernhusen har valt att arbeta med individuella mål för medarbetarna och att koppla dessa mot en rörlig lönedel. Syftet är att skapa goda förutsättningar för att motivera medarbetarna och därmed bidra till att uppnå Jernhusens övergripande mål. Läs mer om rörlig lönedel på sidorna 36 och 44 samt i not 9. HÅLLBARHETSMÅL MÅL MÄTETAL UTFALL 2014 Hållbara transporter Jernhusen ska bidra till ett ökat kollektivt resande och mer gods på järnväg. För att säkerställa att bolaget når detta mål mäts besökstillväxten på stationerna. Årlig besökstillväxt på stationerna ska vara 6 procent över en konjunktur cykel. Antalet besökare på Jernhusens stationer ökade med 3 procent. 1) Hållbara fastigheter Jernhusens fastigheter ska hålla hög kvalitet och bidra till en bättre miljö. För att säker ställa att bolaget når detta mål mäts befintliga byggnaders miljöstatus. Alla fastigheter i befintligt bestånd ska ha nått motsvarande klassificeringsnivå brons enligt Miljöbyggnad år Av befintliga byggnader klarade 6 kraven motsvarande Miljöbyggnads nivå brons. Inventering har genomförts av 45 byggnader och åtgärder sker kontinuerligt. 1) Hållbara affärer Jernhusens verksamhet ska vara långsiktigt lönsam, till nytta för kunden, resenären och samhället. För att säkerställa att bolaget når detta mål mäts avkastningen på eget kapital. Avkastningen på eget kapital ska vara 12 procent över en konjunkturcykel. Avkastningen på eget kapital uppgick till 7,6 (10,8) procent. Genomsnittlig avkastning för de senaste fem åren är 9,8 procent. 1) Jämförelsesiffror saknas då hållbarhetsmålen följs sedan 1 januari

15 STRATEGI OCH MÅL Foto: Björn Rudnert Den typiske resenären är en medveten konsument och det avspeglas i stationernas utbud. Regelbundna resenärsundersökningar visar också på ett tydligt samband mellan stationens utbud av service och butiker och resenärernas nöjdhet. FINANSIELLA MÅL MÅL MÄTETAL UTFALL 2014 Avkastning på eget kapital Jernhusen ska ge konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med bolag med liknande verksamhet, finansiell struktur och risk. Över en konjunkturcykel ska den genomsnittliga avkastningen på eget kapital vara minst 12 procent. Avkastningen på eget kapital uppgick till 7,6 (10,8) procent. Genomsnittlig avkastning för de senaste fem åren är 9,8 procent. % Mål, > 12% Soliditet Jernhusen genomför omfattande investeringar under de kommande åren, vilket ställer krav på finansiell flexibilitet och styrka. Soliditeten anger bolagets långsiktiga betalningsförmåga. Målet är att soliditeten ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. Soliditeten uppgick till 41,2 (41,7) procent. % Mål, 35 45% Räntetäckningsgrad Räntenivåer och skuldsättning kan variera över tid. För att säkerställa att Jernhusen har en verksamhet som kan bära bolagets räntekostnader, mäts räntetäckningsgraden. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,9 (3,2) gånger. ggr Mål, > 2 ggr Utdelning Det kapital som inte behövs i verksamheten, med hänsyn tagen till finansiella mål och strategiska hållbarhetsmål, ska delas ut. Normalt innebär det en årlig utdelning om en tredjedel av resultatet före skatt, exklusive värdeförändringar. Styrelsen föreslår årsstämman 2015 en utdelning om 113 (100) miljoner kronor, motsvarande en tredjedel av årets resultat före skatt, exklusive värdeförändringar. MSEK ) Mål: Normalt en årlig utdelning om en tredjedel av årets resultat före skatt, exklusive värdeförändringar. 1) Styrelsens förslag. 11

16 RISKHANTERING Väl avvägd risk Jernhusens ambition är att ha en medveten och väl avvägd riskhantering. Syftet är att identifiera, optimera och omhänderta de risker som innebär att vi riskerar att inte uppnå kort- eller långsiktiga mål. Arbetet med riskhantering har fortsatt att utvecklas för att stötta affärerna och tydligare inkludera risker som skulle kunna innebära att de strategiska hållbarhetsmålen inte nås på längre sikt. Identifiering av risker och omhändertagande av dessa sker på ett systematiskt sätt, i enlighet med försiktighetsprincipen. Det innebär att Jernhusen vidtar riskminimerande åtgärder på en risk som skulle få stora negativa konsekvenser trots att sannolikheten för att risken inträffar är låg. Med tydligt definierade roller och ansvar riktar bolaget aktiviteter för att minimera riskernas negativa effekter och tillvarata de möjligheter som riskerna samtidigt kan utgöra. Vd ansvarar för att aktiviteterna kopplade till bolagsövergripande risker sammantaget är tillräckliga och affärsområdescheferna ansvarar för att deras res pektive risker hanteras. Jernhusen har en riskkommitté som säkerställer att riskhanteringen bedrivs ändamålsenligt och effektivt. Ordförande i riskkommittén rappor terar till Jernhusens ledningsgrupp och styrelsens finans- och revisionsutskott. HANTERING AV RISKER Jernhusen arbetar utifrån en riskmodell för att identifiera konkreta risker kopplade till bolagets mål, både på kort och lång sikt. Modellen bygger på att risk definieras som en känd osäkerhet. Riskens sannolikhet och konsekvens bedöms därefter utifrån en tregradig skala och identifierade risker hanteras i den löpande verksamheten. Bolagsövergripande risker lyfts även till ledningsgruppen för extra fokus och för att aktiviteter bättre ska kunna samordnas. Redan kända faktum (exempelvis regional tillväxt och infrastruktursatsningar) beskrivs och analyseras regelbundet i omfattande omvärldsanalyser och omhändertas i den löpande verksamheten. Som en del av den interna kontrollen sammanfattar alla affärsområden och gemensamma enheter en gång i halvåret sitt riskarbete i en rapport som skickas till riskkommittén. Riskarbetet följs även upp av vd kvartalsvis i prognosrapporteringen. Foto: Björn Rudnert 12

17 RISKHANTERING RISKER OCH RISKHANTERING STRATEGISKA HÅLLBARHETSMÅL RISK SANNOLIKHET KONSEKVENS AKTIVITET Hållbara transporter Minskade flöden på grund av resenärers och godstransportörers skadade förtroende för järnvägen. 2 3 Det branschgemensamma projektet Tillsammans för Tåg i Tid är en viktig satsning där Jernhusen deltar. Både staten och Jernhusen investerar för att förbättra infrastrukturen. Hållbara fastigheter Ökade, oväntade kostnader på grund av föroreningar i mark och eftersatt underhåll av byggnader. 2 3 Föroreningar på fastigheter hanteras proaktivt. Enligt bolagise ringsavtalet med staten ska kostnaderna täckas av staten för många historiska markföroreningar som uppstått innan Jernhusen förvärvade marken. Hållbara affärer Stora projekt drabbas av omfattande, oväntade kostnader eller tidsförskjutningar på grund av avvikelser. 1 3 Tydlig projektledningsmetodik har införts och regelbundna projektrevisioner genomförs. Löpande kompetensutveckling sker också. Förändrade marknadsförutsättningar mot bakgrund av utredningar av järnvägens organisation. 2 3 Proaktiv dialog förs med kunder, politiker och andra intressenter inom järnvägsbranschen för att förtydliga roller och spelregler samt konsekvenser om dessa ändras. Kortsiktigt förlorade intäkter på grund av låg kundnöjdhet och en hårt pressad transportbransch. 3 3 Arbetet för att skapa ett än mer kundnära Jernhusen har fortsatt och intensifierats under året. Jernhusen tar fram långsiktigt hållbara affärs modeller i samarbete med övriga branschaktörer. 1 Låg 2 Medel 3 Hög Ovan nämnda risker är några av de stora bolagsövergripande strategiska riskerna som har identifierats. Utöver dessa finns andra risker på flera nivåer i verksamheten. En utsedd ansvarig och tidplan för åtgärd finns för alla identifierade risker. 13

18 FINANSIERING Tillväxt enligt plan Jernhusen har under året fortsatt resan mot en mer kapitalmarknadsinriktad finansiering. Den säkerställda bankfinansieringen har minskats ytterligare under året samtidigt som Jernhusen har emitterat en miljard kronor på den svenska obligations marknaden. Den finansiella marknaden har under 2014 karaktäriserats av fallande marknadsräntor till följd av långsam tillväxttakt, låg inflation och politiska oroligheter. Ljuspunkten under året har varit att den amerikanska ekonomin börjat ta fart. Den amerikanska centralbanken avslutade därför de stödköp av obligationer som pågått de senaste åren för att stimulera ekonomin. Samtidigt sänkte den europeiska centralbanken styrräntan till 0,05 procent och beslutade under inledningen av 2015 om ett omfattande stödpaket för att stimulera den europeiska ekonomin som lider av låg tillväxt och låg inflation. Europas ekonomi påverkas även negativt av oroligheterna i Ukraina. I kölvattnet av europeiska räntesänkningar och penningpolitiska stimulanspaket valde Riksbanken i mars 2015 att sänka reporäntan till 0,25 procent samt att utöka köpen av statsobligationer. Åtgärderna syftar till att öka den låga inflationen i en för övrigt relativt god svensk ekonomi. Riksbanken bedömer att reporäntan kommer att vara negativ åtminstone till andra halvåret De fallande marknadsräntorna har påverkat Jernhusens finansiering positivt genom sänkta upplåningskostnader och möjlighet att säkra räntor på historiskt låga nivåer. Bolagets befintliga derivatportfölj har däremot påverkats negativt av de värdeförändringar som fallande långräntor innebär. FINANSIERING UNDER 2014 Jernhusens skuldportfölj har fortsatt att växa på grund av de investeringar som bolaget genomfört. Tillväxten i skuldportföljen har skett genom Jernhusens obligationsprogram, under vilket MSEK emitterades under året. Jernhusen fortsatte även att minska den säkerställda bankfinansieringen, vilken vid årsskiftet uppgick till MSEK. Det motsvarar cirka åtta procent av fastighetsvärdet. Detta har skapat en väldiversifierad och kapitalmarknadsinriktad finansieringsstruktur med en genomsnittlig kapitalbindning om 2,6 (2,7) år. Till följd av den kraftiga räntenedgång som skedde under andra halvåret valde Jernhusen att förlänga räntebindningen i bolagets portfölj. Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga ränte bindningstiden till 4,4 (3,6) år. Finansieringskällor per den 31 december 2014 MSEK Låneram Varav utnyttjat Finansiella nyckeltal Säkerställda kreditfaciliteter Icke-säkerställda kreditfaciliteter MTN-program Företagscertifkatprogram Checkräkningskredit 200 Övriga lån 16 Totalt ) 1) Marknadsvärdering av derivat om 353 MSEK ingår inte. Belåningsgrad, % 51,7 49,6 Skuldsättningsgrad, gånger 1,2 1,1 Genomsnittlig ränta, % 2,9 3,1 Räntebindningstid, år 4,4 3,6 Kapitalbindningstid, år 2,6 2,7 14

19 FINANSIERING Räntebärande skulder Under året ökade de räntebärande skulderna med 664 MSEK, främst till följd av gjorda investeringar. Vid årets utgång uppgick koncernens nettolåneskuld till (5 620) MSEK och den räntebärande låneskulden till (5 879) MSEK. Finansiella poster Finansiella poster uppgick vid årsskiftet till 145 ( 147) MSEK. Årets finansiella poster består av både lägre ränteintäkter och räntekostnader jämfört med föregående år. Den genomsnittliga räntan under året var 2,9 (3,1) procent medan den effektiva framåtriktade räntan vid årsskiftet var 1,9 (3,0) procent. Under 2014 aktiverades räntekostnader direkt hänförliga till större pågående fastighetsinvesteringar med 38 (31) MSEK. Värdeförändringar derivat Vid årets utgång hade Jernhusen finansiella räntederivat om nominellt MSEK i syfte att förlänga räntebindningstiden i skuldportföljen. Marknadsvärdet på samtliga utestående derivatinstrument per den 31 december var 337 ( 115) MSEK, vilket medförde en värde förändring under året om 222 (155) MSEK. Det beror till stor del på den räntenedgång som har skett i de långa räntorna under året. UTBLICK 2015 I en värld med fortsatt låg inflation och tillväxt samt politiska oroligheter väntas stort fokus på centralbankernas agerande under Det kraftiga oljeprisfallet under andra halvåret 2014 har förvisso medfört ökad köpkraft hos företag och hushåll, men effekten på tillväxt förväntas vara tillfällig och relativt begränsad. Oljeprisfallet bidrar dock till ytterligare sänkta inflationsprognoser, vilket ökar sannolikheten för fler penningpolitiska stimulansåtgärder. Den amerikanska ekonomin väntas fortsätta att utvecklas positivt under året. Därför är det sannolikt att den amerikanska centralbanken inleder höjningen av den amerikanska styrräntan under andra hälften av Det som skulle kunna skjuta detta beslut framåt är om oljeprisfallet och den starkare dollarn skulle sätta spår i den amerikanska kärninflationen. Den ekonomiska utvecklingen påverkas också av säkerhetspolitiska orosmoln, bland annat Islamiska Statens framfart i Mellanöstern och Europas försämrade relation med Ryssland som följd av deras agerande i Ukraina. Sammanfattningsvis förväntas fortsatt låga kort- och långräntor i Sverige under 2015, vilket, allt annat lika, medför fortsatt låga upplåningskostnader för Jernhusen. En eventuell räntehöjning från den amerikanska centralbanken kan få långräntorna att röra sig något uppåt. Det skulle i sådant fall medföra positiva värdeförändringar på Jernhusens derivatportfölj. FINANSVERKSAMHETEN OCH FINANSIELLA RISKER För att ta tillvara stordriftsfördelar och synergieffekter inom finansverksamheten har Jernhusen en central finansfunktion. Den ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering och cash management. Verksamheten styrs av en finanspolicy som beslutats av styrelsen. Policyns syfte är att ange hur finansverksamheten ska bedrivas, vilka finansiella risker Jernhusen har och hur dessa ska hanteras samt hur ansvaret i finansfrågor fördelas. Policyn fastställer även rutiner för internkontroll och rapportering. Jernhusen är exponerat mot ett antal finansiella risker, där ränte-, motpartsoch refinansieringsriskerna är de klart största. Transaktionsvolymen i utländsk valuta är liten och valutarisken därmed mycket begränsad. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att svårigheter uppstår med att refinansiera låneförfall, eller att det tillfälligtvis uppstår störningar på kapitalmarknaden som kan leda till att nyupplåning inte kan ske till rimliga kostnader. Jernhusens refinansieringsrisk begränsas genom att alltid ha en genomsnittlig kapitalbindningstid som överstiger två år samt bekräftade kreditfaciliteter och/ eller likvida medel som minst motsvarar samtliga låneförfall kortare än tolv månader. Utöver detta eftersträvas en jämn förfallostruktur i portföljen. Jernhusen hade vid årets utgång en genomsnittlig kapitalbindning på 2,6 (2,7) år uppdelat på en långfristig finansiering med löptider mellan två och nio år. Räntebärande skuld, netto MSEK MSEK Räntetäckningsgrad ggr Finansiella poster MSEK Kapitalbindning 0 MSEK Räntetäckningsgrad, ggr Mål, > 2 ggr 46% 19% 24% 8% 3% År Räntebindning 34% 2% 3% 12% 2% 47% År 15

20 FINANSIERING Ränterisk Ränterisk är risken för negativa oförutsedda svängningar i finansiella poster, beroende på förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Nivåerna på marknadsräntorna kan förändras snabbt medan kreditmarginalerna är mer trögrörliga. En förändring av marknadsräntan påverkar inte Jernhusen fullt ut eftersom ränteförfallostrukturen har fördelats på olika löptider och på så sätt begränsar ränterisken. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i Jernhusens portfölj ska vara 1 5 år, varav maximalt 60 procent får ha ränteförfall inom ett år. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med +/ 1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2014, antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med /+ 11 MSEK under den närmaste 12-månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft helt rörlig ränta skulle ränte kostnaden påverkas med /+ 62 MSEK. Motpartsrisk Motpartsrisk avser risken för att en motpart inte fullföljer sina åtaganden. Jernhusen ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden och har ISDA-avtal med samtliga av dessa, vilket begränsar risken. Utöver detta begränsas även motpartsrisken genom att Jernhusen sprider motpartsexponeringen avseende derivat kontrakt mellan flertalet motparter. Dessutom har en beloppsgräns för hur stor exponering bolaget får ha gentemot en och samma motpart beslutats. Fördelning av av räntebärande låneskuld låneskuld per den 31 december 2014 per Säkerställda kreditfaciliteter, 11% MTN-program, 40% Företagscertifikatprogram, 49% Ränteförfallostruktur per den 31 december 2014 Belopp, MSEK Effektiv ränta, % 1 år ,0 1 2 år 100 0,8 2 3 år 206 1,6 3 4 år 748 1,8 4 5 år 106 0,4 5 år ,8 Totalt ) 1,9 1) Marknadsvärdering av derivat om 353 MSEK ingår inte. Finanspolicy Policy Utfall Refinansieringsrisk Kapitalbindningstid Minst 2 år 2,6 år Outnyttjade kreditlöften och likvida medel/ låneförfall inom 12 månader Minst 100 % 110 % Andel säkerställd belåning i förhållande till fastighetsvärdet Max 20 % 8 % Ränterisk Räntebindningstid 1 5 år 4,4 år Räntebindningsförfall inom 12 månader Max 60 % 35 % Räntetäckningsgrad Minst 2,0 gånger 3,9 gånger Motpartsrisk Motpartsexponering Enbart samarbete med kreditinstitut med hög rating samt maximalt MSEK utestående derivatkontrakt med en och samma motpart. Uppfyllt Valutarisk Valutaexponering Samtliga lån överstigande 5 MEUR samt alla inköp och försäljningar överstigande 2 MEUR ska kurssäkras mot svenska kronor. Uppfyllt 16

21 INTRESSENTER Kunden är #1 Dagliga kontakter med kunder och andra intressenter är avgörande för att vi ska kunna leverera attraktiva erbjudanden och vara en viktig partner i Sveriges transportnätverk. Jernhusens verksamhet ska leda till nöjda kunder och resenärer. För att Jernhusen ska lyckas med att utveckla attraktiva och efterfrågade produkter och erbjudanden och vara långsiktigt lönsamma krävs samverkan och nära dialog med kunderna för att förstå varandras möjligheter, utmaningar och behov. JERNHUSENS KUNDKONTAKT Den dagliga kontakten med kontorshyresgäster och kommersiella aktörer på stationerna hanteras av Jernhusens förvaltare, med ekonomisk eller teknisk inriktning. På depåerna möts hyresgästerna istället av depåteam, som under ledning av en depåchef besitter flera kompetenser. På kombiterminalerna ansvarar upphandlade terminaloperatörer för den dagliga driften och kontakten med godstransportörer och åkerier. Jernhusen är i dessa fall främst involverad i mer långsiktiga kundfrågor. Felanmälningar från kunder omhändertas dygnet runt av Jernhusens egen driftledningscentral H24. Hit kan även tågoperatörer vända sig vid förseningar, så att väntsalar hålls öppna utöver ordinarie öppettider. Jernhusen genomför regelbundet kund undersökningar. Den senaste gjordes i början av 2014 och visade på förbättringar inom de områden som prioriterats sedan förra mätningen Den övergripande nöjdheten som mäts genom Nöjd Kundindex (NKI) minskade däremot med en enhet till 61. En bidragande orsak till minskningen är troligen de prisjusteringar som genomförts framför allt inom affärsområde Depåer. Läs mer på sidan 32. Mätningstillfället har också flyttats från augusti till januari, vilket eventuellt kan ha påverkat resultatet. Kunderna lyfter fram Jernhusens servicenivå och hyresgästmöten som styrkor inom alla affärsområden. För att komma tillrätta med svagheter fokuserar affärsområdena på kundbemötande, bland annat genom vidareutveckling av depåteam och förbättrad kvalitet i förvaltningen. Ett initiativ har också tagits för ett samverkansforum där hyresgäster kan utbyta erfarenheter. ETT KUNDNÄRA JERNHUSEN Sedan 2013 pågår arbetet med att skapa ett kundnära Jernhusen. Medarbetare med kundkontakt deltar kontinuerligt, men även övriga medarbetare är engagerade i workshops och vid informationstillfällen. Målet är att få nöjdare kunder och ett starkare varumärke. I första steget, den så kallade VEMfasen, genomfördes en omfattande analys av Jernhusens olika kundgrupper, både hyresgäster samt indirekta kunder såsom resenärer och besökare på stationerna. Arbetet gav insikter och bättre förståelse för kundernas samt resenärernas och besökarnas behov, drivkrafter samt deras affärspotential för Jernhusen. Under 2014 genomfördes den så kallade VAD-fasen. För varje prioriterad målgrupp klargjordes och fastställdes: Kundinsikt vad kunderna säger att de vill ha. Kundlöfte vad Jernhusen ska erbjuda/lova kunderna. Fundament vad Jernhusen behöver göra för att ge kunderna vad de vill ha och fått löfte om. Fortsättningen sker genom HUR-fasen, där arbetet handlar om att utifrån fundamenten fastställa vilka åtgärder som Jernhusen behöver genomföra för att leva upp till sina kundlöften. Detta är ett ständigt pågående arbete. RESENÄRER OCH BESÖKARE PÅ STATIONERNA Resenärerna utgör en viktig intressentgrupp för Jernhusen. Mer än resenärer och besökare passerar dagligen genom stationerna. På flera stationer finns stations- eller cityvärdar, som primärt har kontakt med resenärerna och ser till att stationen fungerar ur ett resenärsperspektiv. Värdarna hjälper resenärerna tillrätta, svarar på frågor och tar vid behov hjälp av andra förvaltningsresurser för att säkerställa ordning och reda. Jernhusen deltog i september på Resenärsdagen, ett initiativ från Trafikverket, då aktörer i branschen träffar resenärerna på stationer runtom i landet för att ta del av deras tankar och synpunkter. Jernhusen har även utbytt erfarenheter och tankar med Resenärsforum, en organisation för kollektiv 17

22 INTRESSENTER MEDARBETARE ÄGARE LEVERANTÖRER KUNDER KOMMUNER OCH LÄNSTYRELSER RESENÄRER FINANSIÄRER TRAFIK- HUVUDMÄN OCH KOLLEKTIV- TRAFIK- OPERATÖRER process. Jernhusen strävar efter dialog på ett tidigt stadium så att alla inblandades intressen och framtida planer kan tillvaratas på bästa sätt. Ett exempel är utvecklingen av RegionCity runt Göteborgs Centralstation, där såväl Göteborgs Stad som regionens invånare engagerats redan från start. Även om nya depåer är mycket tystare och renare än de var förr, ställs höga krav på anpassning för att minimera störningar för såväl närboende som för omgivande miljö. Även här blir tidig och öppen dialog en förutsättning för att lyckas. Jernhusen strävar efter att minska påverkan på omgivningen och i de fall där förändrad markanvändning sker, vilket ofta är fallet vid nybyggnation av depåer som kräver stora ytor, tas extra stor hänsyn. Resenärer och besökare på stationerna, hyresgäster, godstransportörer, tågoperatörer och inte minst medarbetare och ägaren tillhör de viktigare intressentgrupperna. Men många andra berörs också av Jernhusens verksamhet, bland annat boende runt fastigheterna och alla svenskar som indirekt äger bolaget. Läs mer om Jernhusens intressenter på sidan 89. trafikresenärer. Resenärsforum arbetar för att föra fram resenärernas önskemål och behov för att få en attraktiv och hållbar kollektivtrafik. Jernhusen genomför resenärsundersökningar för att få veta vad resenärerna tycker. Den senaste gjordes i början av 2014 tillsammans med Trafikverket. Nöjdheten hos resenärerna, mätt via Nöjd Resenärsindex (NRI), landade på 71, vilket var en ökning med tre enheter sedan förra mätningen Systematiskt förbättringsarbete med synpunkter från tidigare undersökningar och från dagliga kontakter med resenärer har bidragit till förbättringen, liksom det ökade utbudet på stationerna. Det finns en tydlig koppling mellan stationens utbud av service och butiker och resenärernas nöjdhet. Resenärerna fäster också stor vikt vid att stationen och området däromkring känns tryggt och säkert. Andra viktiga frågor är toaletternas skick liksom sittplatser i väntsalar och på perronger. Trafikverket ansvarar för perrongerna och vad som finns där. SAMVERKAN MED KOMMUNER OCH KOMMUNINVÅNARE De nya byggnader som Jernhusen uppför, främst i stationsområden men även nya depåer, förutsätter nära samarbete med kommuner för en smidig plan TRYGGARE JÄRNVÄG Jernhusen arbetar för att öka tryggheten både i och runt bolagets byggnader. Att utveckla en stationsnära stad gör det möjligt att bygga bort hinder som delar staden och istället koppla ihop olika funktioner. Genom att byggnaderna fylls med olika verksamheter, exempelvis kontor och hotell blandat med bostäder och handel, får stadsdelen liv dygnet runt. Det skapar en känsla av trygghet och ökar kollektivtrafikens attraktivitet när områden som tidigare varit stationernas baksidor blir till moderna framsidor. På stationerna råder nolltolerans mot otrygghet för att resenärerna ska känna sig trygga i väntan på sina tåg. Mörka platser och hörn byggs bort eller får bättre belysning. Ordningsvakter, stationsvärdar och övervakningskameror Foto: Jernhusen Foto: Linda Berg, Trafikverket Foto: Björn Tuvestad Den årliga städveckan tillsammans med hyresgästerna i Hagalunds Depå avslutades traditionsenligt med att depåteamet bjöd kunderna på lunch. Den 19 september arrangerade Jernhusen och Trafikverket den nationella Resenärsdagen. Syftet var att möta resenärerna på plats för att ge hjälp och fånga upp tankar om förbättringar. Som en del av den omfattande dialogen inför utvecklingen av RegionCity i Göteborg har unga i olika åldrar och från olika delar av staden fått uttrycka sina synpunkter på hur området bör utformas. 18

23 INTRESSENTER Foto: Per Myrehed är viktiga både för att förebygga och för att lösa brott. Trygghetsarbetet sker i nära samarbete med kommuner, polismyndigheter, trafikoperatörer och andra fastighetsägare och syftar till att minska otryggheten i staden generellt, inte flytta den till en annan plats. Även en hel och ren station bidrar till ökad trygghet och Jernhusen arbetar hela tiden med att förbättra kvaliteten på lokalvård och felavhjälpning. För att alla ska kunna resa kollektivt erbjuder Jernhusen ledsagningstjänster tillsammans med Trafikverket och flertalet tågoperatörer. Ledstråk för synskadade har installerats på nästan alla stationer och för att förbättra tillgänglig heten har dörrar anpassats för rullstolar och barnvagnar. Depåer och terminaler ska också vara säkra, både för personer som arbetar på depån och för dem som vistas i närheten. Fastigheterna ska dessutom vara väl skyddade för att förhindra skador på anläggningen och hyresgästernas verksamhet. Säkerhetsanpassningen sker successivt och allt fler fastigheter får ett fullgott skalskydd. Jernhusen erbjuder en grundsäkerhetsnivå för depåer och kombiterminaler, vilket bland annat kan innefatta stängsel, belysning, passerkortssystem och kameraövervakning. Utöver detta finns möjlighet för hyresgästerna att ha en utökad säkerhetsnivå, baserad på eventuella behov och risker. Trafiksäkerheten och arbetsmiljön i depåerna förbättras kontinuerligt genom att fastigheterna och spårområdena renoveras och moderniseras för att möta nya förutsättningar. En viktig del i att upprätthålla säkerheten är också att de som vistas inom området har relevant utbildning och nödvändig skyddsutrustning. 19

24 LEVERANTÖRER Hjälp önskas För att Jernhusen ska kunna fokusera på kärnverksamheten att äga, utveckla och förvalta fastigheter längs den svenska järnvägen tar vi hjälp av en rad samarbetspartners, leverantörer och entreprenörer. En förutsättning för Jernhusens verksamhet är nära och goda relationer med leverantörer. Jernhusen köper årligen varor och tjänster från mer än leverantörer. Inköpen omfattar allt från husstommar och stationsmöbler till ledsagning och städtjänster. Genom att använda leverantörer för att stödja verksamheten kan Jernhusen fokusera på kärnverksamheten: Goda kundrelationer, utveckling och förvaltning. Stora strategiska inköp sker genom Jernhusens inköpsavdelning för att säkerställa att krav ställs på hållbarhet, kvalitet och kostnadseffektivitet. BESTÄLLARE AV TJÄNSTER Daglig drift av samtliga fastigheter sköts av upphandlade driftentreprenörer med lokal närvaro. Jernhusen tar även hjälp av bland annat städbolag, vaktbolag och snöröjare för att skapa rena, trygga och säkra fastigheter. Det gör att Jernhusens fastigheter kan få regelbunden tillsyn även på de orter där Jernhusen inte har kontor. Driftentreprenörerna arbetar med rondering, reparationer och planerat underhåll och ser till att den dagliga driften av fastigheten fungerar som den ska. Jernhusen har dock det övergripande ansvaret för planering av underhåll och utveckling av både fastigheter och därtill hörande infrastruktur. Andra typer av tjänster som Jernhusen använder sig av är till exempel tekniska konsulter, marknadsföring och utbildning. STORA ENTREPRENADER De största inköpen sker i samband med att nya byggnader uppförs. Jernhusen har i de flesta fall egna byggprojektledare, men upphandlar alltid byggprojektering och byggentreprenörer. Jernhusen har en projektmodell som styr hur byggprojekten ska drivas framåt, från idé till genomförande. Jernhusen har även tagit fram ett kvalitetsprogram, som hjälper bolaget att utveckla nya stadsdelar med en hög nivå av kvalitet och hållbarhet. Läs mer om stadsutveckling på sidorna I byggupphandlingar ställs höga krav på att projekten ska avslutas i tid, inom budget och med högsta säkerhet för alla inblandade. Byggnaderna ska vara hållbara, lägst klass silver motsvarande Miljöbyggnad ska nås, vilket innebär att byggnaden ska vara bättre än dagens regler och krav inom energi, ventilation och material. Jernhusen ställer därmed högre krav i nybyggnation än i befintligt bestånd. Certifiering är inte ett krav, då många av Jernhusens byggnadstyper inte täcks in av systemet. I många större byggprojekt är ambitionerna ännu högre och Miljbyggnad guld eller motsvarande i andra miljöklassningssystem blir aktuellt. UTVECKLING AV INKÖPSARBETET Genom att arbeta med ständiga förbättringar utvecklas Jernhusens inköpsarbete kontinuerligt. Under året har exempelvis en avtalsportal implementerats, för att få bättre kontroll och uppföljning av bolagets avtal. För att effektivisera arbetet med mindre byggentreprenader och planerat 20

25 LEVERANTÖRER Foto: Ulf Hinds De största inköpen sker i samband med nybyggnationer. Jernhusen har i de flesta fall egna byggprojektledare men upphandlar alltid byggprojektering och byggentreprenörer. underhåll har Jernhusen under året skrivit ramavtal med en rad utvalda byggentreprenörer. Detta för att säkerställa en god, enhetlig kvalitet över hela landet även när mindre entreprenörer används. Under 2014 har Jernhusen även utvecklat arbetet inom de större byggprojekten genom att skriva allt fler samverkansavtal. Denna entreprenadform syftar till bättre kvalitet i projekten genom tätare samarbete med entreprenören och genom att entreprenörens kompetens kan användas tidigare i processen. HÖGA KRAV PÅ LEVERANTÖRER Jernhusens inköpsavdelning arbetar med att ställa tydliga krav på leverantörer vid stora strategiska inköp. Bland annat måste leverantören visa att Jernhusens krav på hållbarhet följs, exempelvis inom miljöområdet. I början av 2014 antogs en ny uppförandekod för leverantörer. Den nya koden ställer höga krav på att leverantörers och underleverantörers varor och tjänster är producerade under hållbara och ansvarsfulla förhållanden och utgår från ILO:s kärnkonventioner och FN:s barnkonvention. Under året ställde Jernhusen krav inom miljö och socialt ansvar på 38 leverantörer. Idag kontrollerar inte Jernhusen systematiskt att leverantörer följer uppförandekod och miljökrav, men stickkontroller sker. Arbete pågår för att dessa krav systematiskt ska kunna följas upp framåt. Medvetenheten i organisationen ökar också successivt om att framför allt framtagande av råvaror till byggmaterial kan innebära risker för bristfälliga arbetsförhållanden och miljö farlig verksamhet. Jernhusen deltar bland annat i branschsamarbeten i dessa frågor, då det är viktigt att vara en betydande beställare för att kunna sätta press på stora leverantörer. HÖGA KRAV PÅ MEDARBETARE Det är viktigt för Jernhusen att vara en bra och pålitlig affärspartner. Ansvaret är omfattande både som arbetsgivare, fastighetsägare och byggherre. Alla medarbetare informeras genom en intern uppförandekod, med principer och värderingar kring affärsrelationer. Det finns ett tydligt regelverk om vad som är tillåtet att ta emot eller att erbjuda samt riktlinjer för hur intressekonflikter ska hanteras. Jernhusens medarbetare har utifrån sina roller olika befogenheter att teckna avtal och attestera fakturor, vilket regleras i Beslutsordning för Jernhusenkoncernen. Revisorerna följer regelbundet upp att denna beslutsordning följs genom stickprov i fakturasystemet. Under 2014 infördes en whistleblowertjänst, dit misstänkta fall av korruption, miljöbrott, arbetsmiljöbrott och liknande kan rapporteras. Tjänsten gör att rapportörens anonymitet garanteras. Inkomna ärenden hanteras av en grupp bestående av Jernhusens säkerhetschef, HR-chef samt chefsjurist. Under 2014 rapporterades inga fall av misstänkta oegentligheter inom bolaget och inga åtgärder behövde därför vidtas. 21

26 MILJÖ Vi bryr oss! Jernhusen arbetar med en hållbar och långsiktig förvaltning av fastig hetsbeståndet för att kunna erbjuda hyresgästerna trivsamma och ändamålsenliga lokaler till konkurrenskraftiga priser. Jernhusens fastigheter omfattar en mängd olika byggnadstyper, från kontor och handel, till verkstäder och lager. Dessutom är det en stor bredd i fastighetsbeståndets ålder, där vissa byggnader är nybyggda och andra från 1800-talet. Det skapar varierande möjligheter och utmaningar när alla ska förvaltas på bästa möjliga sätt. Jernhusen utvecklar ständigt fastigheterna för att möta kundernas behov, med hållbarhet som en naturlig del i arbetet. MER MILJÖKLASSNING Ett av Jernhusens mål är hållbara fastigheter, vilket innebär att alla fastigheter ska hålla hög kvalitet och bidra till en bättre miljö. För att säkerställa att bolaget når detta mål mäts befintliga byggnaders miljöstatus. Alla fastigheter ska ha nått motsvarande Miljöbyggnads klassificeringsnivå brons år Detta innebär att byggnaden ska nå dagens regler och krav inom energi, inomhusmiljö och material. Målet ställer höga krav på systematiskt förbättringsarbete och för att klara det pågår en rad aktiviteter inom samtliga affärsområden. Jernhusens befintliga byggnader kartläggs i ett första steg och handlingsplaner tas fram utifrån detta. Därefter genomförs olika typer av åtgärder i byggnaderna, exempelvis för att sänka energiförbrukningen, justera ventilationen eller avlägsna farliga ämnen. Åtgärderna leder till bättre kvalitet och lägre driftkostnader, vilket ökar byggnadernas attraktivitet och marknadsvärde. Hittills har 45 stationsbyggnader kartlagts. Av dessa uppfyller sex kraven motsvarande Miljöbyggnads nivå brons under Klassningen granskas i dagsläget internt och certifiering genomförs inte. Under året inleddes även kartläggning av depåbyggnader för att åtgärder inför miljöklassning ska kunna vidtas. Inventeringen sker enligt samma system som för stationerna, men med ett flertal tilläggsfrågor för att kartlägga arbetsmiljö och miljöfarlig verksamhet. Hittills har kartläggningen påbörjats i tolv depåbyggnader. EFFEKTIVARE ENERGI Inventering inför miljöklassning av Jernhusens fastigheter visar vanligtvis på relativt hög energianvändning och därför drivs sedan flera år olika energieffektiviseringsprojekt. Att sänka energiförbrukningen är prioriterat för att minimera fastighetsbeståndets klimatpåverkan, i linje med målet hållbara fastigheter. Lägre energianvändning innebär även lägre kostnader för Jernhusen och möjligheten att kunna erbjuda attraktiva och energisnåla lokaler. Tydliga rutiner kring såväl organisation som arbetssätt har arbetats fram för att på ett optimalt sätt driva energieffektiviseringsprojekt. Projekten bygger på att en grundlig utredning genomförs utifrån potentiella energibesparingsmöjligheter. Därefter prioriteras i första hand driftoptimering, följt av återinvesteringar i tekniska system och ombyggnation. Genom att ett helhetsgrepp tas kan fler åtgärder genomföras, då lönsamma investeringar bekostar mindre lönsamma. Fastighetsenergin, främst i form av värme och el, har minskat kontinuerligt sedan arbetet inleddes tack vare att förändringar har genomförts och att befintliga anläggningar har optimerats. Under senare år har fokus främst varit att kontrollera att byggnader inte har onormal drift samt att byta ut energiförbrukande portar, belysningsarmaturer och ventilationssystem. Tack vare detta arbete minskade energiförbrukningen i jämförbart bestånd med sex procent under Jernhusen deltar aktivt i nätverk och intresseorganisationer som behandlar energifrågor för att fortsätta att utveckla energiarbetet. En sådan organisation är BELOK, där energifrågor och möjliga lösningar för att minska förbrukningen diskuteras och testas. MER SORTERING AV AVFALL Avfallshantering är en mycket viktig fråga för både Jernhusens kunder och resenärer. Arbetet med uppfräschning av avfallsrum och förbättringar av 22

27 MILJÖ Foto: Björn Tuvestad Foto: Björn Rudnert Jernhusen arbetar för en bättre miljö i både stort och smått. På Centralstationen i Göteborg har solceller installerats för att täcka en del av energibehovet och på taket har en bikupa placerats för att bidra till den biologiska mångfalden. Möblerna på Jernhusens stationer är tillverka de i naturliga material som kan återanvändas. Nya papperskorgar med källsortering placeras löpande ut på stationerna. källsorteringen på flera stationer fortsatte under året tillsammans med Jernhusens kunder. Nya papperskorgar med källsortering placeras löpande ut i väntsalarna och finns nu på tolv orter. Under 2014 har även matavfallsutredningar gjorts på stationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Syftet är att öka källsorteringen och därmed minska avfallet från restauranger, livsmedelsföretag och personalmatsalar. FÄRRE FÖRORENINGAR På merparten av Jernhusens industrifastigheter, vilka omfattar depå- och godsfastigheter, finns gamla markföroreningar efter många års tung industriell verksamhet. Jernhusen kartlägger var dessa föroreningar finns och ombesörjer vid behov sanering för att förhindra att föroreningar skadar omgivningen. Sanering möjliggör också att marken kan användas på nya sätt. Arbetet med att ta hand om markföroreningar sker i nära samarbete med kommun och kunder, då föroreningarna i hög utsträckning kommer från historisk verksamhet. Krav på kartläggning och sanering kommer i många fall från kommuner, men sker också på frivillig basis av Jernhusen utifrån försiktighetsprincipen. Kostnader för marksanering av historiska miljöskulder täcks i många fall av staten genom ett avtal som tecknades i samband med bolagiseringen. Under året har Jernhusen bland annat genomfört sanering på en depåfastighet i Örebro för att kunna anlägga en parkering åt en hyresgäst. Några mindre saneringar har också utförts, bland annat på kombiterminalerna i Stockholm Årsta och Malmö samt på Uppsala bussverkstad, vilket har bidragit till att förbättra närmiljön kring fastigheterna. Bolaget genomförde också flera markundersökningar under året, vilket gjorde att det i vissa fall upptäcktes behov av åtgärder. Exempelvis undersöktes en fastighet i anslutning till Umeå Centralstation inför försäljning. Läs mer om årets marksaneringar på sidan 91. Även idag inträffar utsläpp av miljöfarliga ämnen på industrifastigheterna. Jernhusen arbetar tillsammans med kunderna och respektive kommun för att säkerställa att verksamheten bedrivs på ett säkert och miljöriktigt sätt. Ett exempel är att Jernhusen tagit ett helhetsgrepp för att förbättra ledningsnäten för vatten och avlopp inom fastigheterna, för att ytterligare minska risken att föroreningar sprids. Detta sker genom systematisk kartläggning, filmning och genomförande av åtgärder så att vatten- och avloppsledningarna återfår sin funktion. Även olje- och fettavskiljare kartläggs och kontrolleras. Vid utgången av 2014 hade genomgångar enligt denna modell avslutats på merparten av fastigheterna. Energieffektivisering per år Inköpt el, ursprung Inköpt värme, källor % 6 5 Vindkraft, 30% Småskaligt vatten, 35% Biobränsle, 35% Fjärrvärme, 95% Gas, 5% Jernhusen använder 100 procent förnyelsebar el. Detta säkerställs genom inköp av ursprungsgarantier för varje inköpt kilowattimme el. Jernhusen har de senaste åren arbetat aktivt för att konvertera oljeuppvärmda byggnader till fjärr - värme. Oljans andel är numera nära noll. I dagsläget saknas förutsättningar för att ansluta de få kvarvarande anläggningarna till fjärrvärme. 23

28 FASTIGHETSBESTÅND Norr till söder Jernhusens fastigheter finns över hela Sverige med fokus på storstadsregioner, tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter. J ernhusens fastigheter finns längs det svenska järnvägsnätet, från Katterjåkk i norr till Malmö i söder. För att kunna erbjuda ändamålsenliga lokaler i rätt läge till dem som vill finnas nära kollektivtrafik och järnväg, uppför Jernhusen även nya fastigheter när efter frågan finns. Dessa byggs dels på mark Jernhusen redan äger, dels på mark som förvärvas. Per den 31 december 2014 ägde Jernhusen 185 (189) fastigheter i 56 (60) kommuner. Andelen av värdet på fastigheter belägna i Stockholmsområdet, Göteborg och Malmö motsvarade 76 (75) procent av beståndet. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick vid årsskiftet till (11 327) miljoner kronor. Ökningen beror främst på investeringar och förvärv om miljoner kronor. ÅRETS FÖRÄNDRINGAR AV BESTÅNDET Årets största investeringar var kontorsbyggnaden Glasvasen i Södra Nyhamnen i Malmö, stations-, bostads- och hotellbyggnaden Stockholm Continental, ombyggnaden av Malmö Kombiterminal samt renoveringen av kontoren på Stockholms Centralstation. Jernhusen har även förvärvat Västra Station i Lund samt mark i Sigtuna kommun efter att tilldelningsbeslutet i SL:s upphandling av depåleverantör vunnit laga kraft. Årets största avyttring utgörs av försäljningen av Älvsjödepån till SL. Depån har uteslutande använts för underhåll av SL:s pendeltåg och med anledning av det speciella hyresupplägget bedömdes försäljning vara bästa lösningen. Umeå Centralstation såldes till Umeå kommun, som tillträdde fastigheten i maj. I Örebro har en kontorstomt avyttrats i området vid Centralstationen. Övriga avyttrade fastigheter utgjordes av stations- eller markfastigheter. DIREKTAVKASTNINGSKRAV PÅ SAMHÄLLSFASTIGHETER INOM INFRASTRUKTUR Direktavkastningskraven på underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnät och övrig infrastruktur. För stationer är antalet resenärer och besökare en viktig parameter, eftersom det påverkar hyresnivåerna för butiker, restauranger och kommunikationsnära kontor. Direktavkastningskraven på samhällsfastigheter inom infrastruktur bedöms vara mindre volatila än för marknaden generellt. Det beror på förväntat långsiktigt ökat resande, fler transporter av gods på järnväg samt att Jernhusens stationer och depåer är lokaliserade i strategiska lägen. Det genomsnittliga direktavkastningskravet var 6,6 (6,7) procent för beståndet vid årsskiftet. Driftöverskottet uppgick till 532 (463) miljoner kronor. Läs mer om värderingsmodell och värdering i not 13. FASTIGHETER PER AFFÄRSOMRÅDE Jernhusens fastigheter ägs, utvecklas och förvaltas av de fyra affärsområdena Stationer, Stadsprojekt, Depåer och Gods terminaler. Stationer Byggnaderna utgörs i huvudsak av järnvägsstationer. Stationerna ska uppmuntra kollektivt resande och vara naturliga mötesplatser för resenärer och andra besökare. Många stationer är byggda på 1800-talet och Jernhusen har under senare år satsat mycket på att modernisera dem. Det har gjort att många stationer nu är i gott skick. Jernhusen arbetar även med att lyfta fram kulturarvet i de äldre byggnaderna. Vid årsskiftet ägde Jernhusen 45 stationer av olika storlek över hela landet. De största är centralstationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Jernhusen äger även Cityterminalen i Stockholm. Jernhusen avyttrar stationer, främst på mindre orter, om dessa inte längre är i bruk som stationer eller om stationerna kan drivas mer effektivt av kommuner eller andra lokala aktörer som är bättre lämpade att förvalta och utveckla fastigheten. 24

29 FASTIGHETSBESTÅND Marknadsvärde, fastigheter Kommun MSEK Andel, % Stockholm inkl. Solna Göteborg Malmö Helsingborg Uppsala Örebro Västerås Övriga Totalt Andel av marknadsvärde Stationer, 51% Stadsprojekt, 16% Depåer, 26% Godsterminaler, 7% Andel av hyresvärde per lokaltyp Handel, butik, 16% Industri, verkstad, 32% Kontor, 18% Lager, förråd, 8% Personalutrymme, 2% Restaurang, café, 9% Stationsverksamhet, 2% Övrigt, 13% Foto: Per Myrehed Boxholms Depå är Jernhusens nyaste underhållsdepå och den invigdes Andel av hyresvärde som förfaller per år % Stadsprojekt Runt stationerna eller i dess direkta närhet äger Jernhusen under stadsutvecklingsfaser olika typer av fastigheter. Fastigheterna finns främst i Stockholm, Göteborg och Malmö. Merparten av innehavet är utvecklingsfastigheter och på vissa fastigheter kan nya byggrätter för kontor, butiker, restauranger och bostäder skapas. Vid rätt tillfälle avyttras dels byggrätter, dels färdiguppförda byggnader. Medlen återinvesteras därefter i ytterligare projekt som bidrar till att fler lockas att resa kollektivt eller transportera gods på järnväg. Depåer Jernhusen äger 23 underhållsdepåer. Generellt är de antingen depåer nära trafikeringen där lättare och återkommande underhåll utförs eller depåer längre bort från tågens ordinarie rutter för tyngre reparationer och garantiarbeten. Godsterminaler Jernhusen har tolv godsterminaler strategiskt placerade längs de svenska godsstråken. Sju av dessa är kombiterminaler där omlastning av gods i container eller trailer sker mellan järnväg och landsväg Avtal som förfaller under 2015 avser främst löpande ettårsavtal. Avtal längre än fem år är mindre vanligt, men förekommer framför allt för arrenden och i nya depåer som är specifikt anpassade för hyresgästen. Läs mer om affärsområdena på sidorna Läs mer om Jernhusens fastighets bestånd i Fastighetsförteckningen för Den går att ladda ned från Jern husens webbplats, www. jernhusen.se 25

30 FASTIGHETSPROJEKT Nytt läge! Jernhusen driver flera omfattande fastighetsprojekt för att förbättra svensk järnvägsinfrastruktur. På så sätt bidrar vi till ökat kollektivt resande och bättre förutsättningar för gods på järnväg. Jernhusen äger många äldre fastigheter, som kräver modernisering och anpassning för att möta nya krav och behov. På egen mark i anslutning till stationerna utvecklar Jernhusen också nya stadsdelar och fastigheter för att fler ska få nära till kollektivtrafiken och för att bidra till en hållbar stadsutveckling. Investeringar görs i både mindre och större projekt, vilka drivs av de fyra affärsområdena. Här presenteras ett urval av pågående och färdigställda projekt under Investeringar och förvärv i fastigheter per affärsområde MSEK Helår 2014 Helår 2013 Stationer 300,7 466,5 Stadsprojekt 384,6 144,6 Depåer 285,7 344,2 Godsterminaler 219,8 332,7 Totalt 1 190, ,0 Illustration: 3XN/Tomorrow Stockholm Continental kommer att omfatta kvm och utgöra ett helt kvarter i city. Byggnaden är helt färdigställd Beslutad bygginvestering uppgår till cirka MSEK. STOCKHOLM CONTINENTAL Arbetet med att uppföra Stockholm Continental pågår för fullt och hade vid årsskiftet 2014/2015 kommit halvvägs. Byggnaden kommer att rymma en mix av hotell, bostäder och station. Hotellet öppnar 2016 och den nya pendeltågsstationen under jord, Station Stockholm City, tas i bruk när Citybanan invigs Kopplingen till T-Centralen, Stockholms Centralstation och Cityterminalen kommer att möjliggöra effektiva byten mellan pendeltåg, tunnelbana, fjärrtåg och bussar så att det blir smidigare att resa kollektivt i Stockholms län. 26

31 FASTIGHETSPROJEKT Illustration: kanozi/tomorrow Foto: Per Myrehed Glasvasen kommer att ha en total area på kvm, varav kvm butikslokaler i markplan. Byggnaden beräknas vara klar i slutet av 2015 och beslutad bygginvestering är 200 MSEK. GLASVASEN I SÖDRA NYHAMNEN, MALMÖ Första spadtaget för byggnaden Glasvasen, med kontor och butiker, togs i april Glasvasen är det första huset i utvecklingen av stadsdelen Södra Nyhamnen intill Malmö Centralstation, stadens mest kommunikationsnära Illustration: Tengbom Arkitekter läge. Byggnadens utformning är unik och miljöklassning samt Gröna Hyresavtal med hyresgästerna medverkar till ett gemensamt initiativ att minska miljöpåverkan. Vid årsskiftet 2014/2015 var en stor del av kontorsytan redan uthyrd. Foto: Charles Theander Illustration: Walk the Room De nyrenoverade kontoren kommer att ha en area om kvm, fördelat på fyra kontorsplan. KONTOR PÅ STOCKHOLMS CENTRALSTATION Renoveringen av kontoren på Stockholms Centralstation påbörjades under året efter att grundförstärkningen och moderni seringen av stationen avslutades vid årsskiftet 2013/2014. Kontoren renoveras varsamt för att återskapa detaljer och karaktär från Central stationens byggår 1872 till 1920-tal. Samtidigt erbjuder lokalerna högsta möjliga tekniska standard och god miljöprestanda. Inflyttning planeras till Kombiterminalen i Stockholm Årsta har en total area om kvm. Beslutad investering uppgick till cirka 400 MSEK. STOCKHOLM ÅRSTA KOMBITERMINAL Kombiterminalen i Stockholm Årsta invigdes i maj 2014 efter att de sista hyresgästanpassningarna slutförts under våren. Två byggnader för omlastning av gods, så kallad crossdocking, har uppförts på terminalen och den moderna citylogistikanläggningen gör att gods kan transporteras med tåg nästan hela vägen fram till slutkund. Kombiterminalen har också fått två stora kranar som ökar effektiviteten och minskar miljöpåverkan. Den nya motorvagnshallen kommer att vara kvm. Beslutad investering är 150 MSEK. GAMLA VAGNHALLEN, HAGALUNDS DEPÅ Tågoperatören MTR Express blir ny kund på Hagalunds Depå i Solna från hösten För att utöka befintlig kapacitet bygger Jernhusen om Gamla vagnhallen och investerar i teknisk utrustning för att kunna erbjuda en effektiv depålösning. Den nya hallen blir en fullutrustad verkstad för motorvagnar, med två spår om vardera 125 meter. Den totala arean för Malmö Kombiterminal är kvm. Beslutad investering uppgick till cirka 100 MSEK. MALMÖ KOMBITERMINAL Den nya kombiterminalen i Malmö invigdes i slutet på november Precis som Stockholm Årsta har Malmö Kombiterminal fått en logistikbyggnad för crossdocking. Kombiterminalen kan genom sitt centrala läge fungera som nod för citylogistik i Malmö. 27

32 AFFÄRSOMRÅDE STATIONER Mer än bara biljetter Jernhusens stationer ska uppmuntra till kollektivt resande och vara naturliga mötesplatser för resenärer och andra besökare. Därför strävar vi efter att erbjuda ett genomtänkt utbud av butiker och service i trivsam miljö för de mer än personer som varje dag passerar genom våra stationer. 53% Andel av koncernens fastighetsintäkter 50% Andel av koncernens rörelseresultat 51% Andel av koncernens marknadsvärde Utbudet av service på stationen gör den attraktiv för både resenärer och andra besökare. Om stationen bidrar till att ge besökare och resenärer mervärde i form av en smidigare vardag blir kollektivtrafiken ett intressant alternativ ur flera aspekter. Affärsområde Stationer äger, utvecklar och förvaltar 45 stationer och erbjuder tjänster och funktioner till ytterligare 90 väntsalar som ägs av andra fastighetsägare. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET I februari nyinvigdes Stockholms Centralstation, i närvaro av H.K.H. Kronprinsessan Victoria, efter fem år av omfattande grundförstärkning och modernisering. Renovering av kontoren på Stockholms Centralstation påbörjades under Inflyttningen är planerad till Läs mer på sidan 27. På Malmö Centralstation har Kungalängan, med anor från 1800-talet, renoverats. I den tidigare Kungliga väntsalen och övriga Kungalängan finns nu restauranger, butiker och konferenslokal. Beslut fattades om att uppföra kontorsbyggnaden Eldaren vid Uppsala Centralstation. Första spadtaget togs i februari 2015 och inflyttning planeras till hösten ÖKAD EFTERFRÅGAN MÖTS MED ÖKAT UTBUD Allt fler väljer att resa kollektivt, framför allt i storstadsregionerna. En annan trend är att ungdomar väljer bort bil och använder kollektivtrafiken istället. Det skapar nya möjligheter och krav på vilka funktioner, tjänster och produkter som erbjuds i anslutning till stationerna. Genom att följa och mäta behoven hos dem som finns på stationerna kan de koncept som efterfrågas utvecklas tillsammans med samarbetspartners. Mätningarna visar att resenärerna uppskattar de butiker, serveringar och events som erbjuds på stationerna. Där framgår också att den typiske resenären är en medveten konsument som gärna uträttar sina ärenden på stationen för att spara tid. Därför har flera kedjor, däribland Teknikmagasinet och Lindex, framgångsrikt öppnat mindre butiker på stationerna med ett anpassat sortiment. Det har även tillkommit flera fristående hyresgäster, som traditionellt inte har funnits på stationerna. Ett exempel är restaurangen Luzette, som under året öppnade på Stockholms Central station. MÅLGRUPPSANPASSAT Stationen ska vara en mötesplats och destination för resandet med ett målgruppsanpassat utbud av produkter och 28

33 AFFÄRSOMRÅDE STATIONER tjänster. Basen utgörs av de mer än resenärer och besökare som dagligen passerar genom stationerna. Läs mer om resenärsdialogen på sidorna Den andra stora målgruppen är hyresgäster som hyr lokaler för kontor, butiker eller restaurang/café. Konkurrensen om hyresgäster är stor, då många fastighetsägare kan erbjuda kontor och lokaler i centrala lägen. Jernhusen har dock en unik närhet till kommunikationer. Hyran är delvis omsättningsbaserad så att Jern husen och hyresgästen har gemensamma incitament att öka försäljningen. Jernhusen har exempelvis bidragit med stationsgemensamma kampanjer. Gen svaret från resenärer och besökare har varit mycket positivt med en påtaglig ökning av omsättningen både under och efter kampanjerna. Jernhusens tredje målgrupp är kollektivtrafikens operatörer. De utnyttjar stationen i sin verksamhet och behöver tillgång till väntsalar för resenärerna och lokaler för personalutrymmen, biljettförsäljning samt information. I VÄNTAN PÅ TÅGET Jernhusen erbjuder tjänster såsom väntsalar, städning, öppethållande och bevakning till trafikoperatörer och trafikbolag. Svenska Reseterminaler (SRAB), som är ett helägt dotterbolag till Jernhusen, arbetar med väntsalar både i Jernhusens och i andra fastighetsägares lokaler. SRAB fungerar som länk mellan stationsägaren och trafikföretaget. Vid årsskiftet skötte SRAB 135 väntsalar, varav 45 fanns i egna fastigheter. Stationerna är kategoriserade för att på bästa sätt motsvara resenärernas behov. Alla stationer ska uppfylla vissa baskrav. Grundläggande är att de som vistas på stationen ska känna sig trygga genom att få sina basbehov uppfyllda med korrekt trafikinformation, lättförståelig skyltning, rena toaletter och en säker stationsmiljö. Tillgänglighet är också ett nyckelord för att alla ska kunna använda kollektivtrafiken. Vad som erbjuds därutöver styrs av vilken kategori stationen tillhör. ETT ATTRAKTIVT FLÖDE Det stora flödet av människor är en stor möjlighet, men medför även utmaningar att hantera logistiskt. Först när stationen är trygg och tillgänglig blir kollektivtrafik intressant. Därefter kan det bli aktuellt att utnyttja stationens utbud av butiker, serveringar och tjänster. Det stora flödet av människor gör också stationerna till utmärkta platser för marknadsföring och information. Jernhusen Media är ett eget produktområde som säljer ytor för reklamkampanjer och events. Jernhusen Media har haft stark tillväxt de senaste åren och finns på 40 stationer över hela landet. Stationer i siffror Antal stationer 45 (50) Antal fastigheter 80 (82) Investeringar och förvärv 301 (479) MSEK Marknadsvärde (5 781) MSEK Lokalarea ( ) kvm Ekonomisk vakansgrad 2,7 (2,6) % MSEK Fastighetsintäkter 630,9 625,9 Rörelseresultat före 261,8 251,7 värdeförändringar 1) Värdeförändringar 118,1 209,4 Rörelseresultat 379,9 42,3 1) Inkl. resultat från intressebolag. Hej Daniel! Daniel Daagarsson, chef affärsområde Stationer Hur kommer det sig att Jernhusen säljer flera av sina stationer? Foto: Per Myrehed Jernhusens stationer ska underlätta vardagen, både för resenärer och andra besökare. Utbudet har utökats med butiker, restauranger och caféer för att besökarna ska kunna utföra sina ärenden nära kollektiva färdmedel. Stationerna kan därmed också bidra till att minska onödiga transporter. Av den anledningen är många stationer numera något mycket mer än bara en plats för att köpa biljetter och vänta på tåget. Jernhusen säljer stationer på mindre orter där vi inte har samma möjligheter att utveckla fastigheterna som en lokal aktör har. Vi tycker att det är bättre att de här byggnaderna och stationsområdena utvecklas och används av kommunerna eller företag från det lokala näringslivet, som har bättre förutsättningar än vi att göra något som gynnar alla på orten eller i regionen. I vissa fall har vi också sålt stationer på större orter. Ett exempel är Umeå, där kommunen såg en annan utveckling för fastigheten än Jernhusen. 29

34 AFFÄRSOMRÅDE STADSPROJEKT Mitt i city Att förvandla stationsområden till levande stadsdelar skapar stora värden och goda förutsättningar för att öka det kollektiva resandet. Jernhusen vill utveckla stationsområden på ett sätt som skapar tillväxt, bidrar till transportsektorns utveckling och hjälper städerna och regionerna att växa hållbart. 3% Andel av koncernens fastighetsintäkter 21% Andel av koncernens rörelseresultat 16% Andel av koncernens marknadsvärde Affärsområde Stadsprojekt äger, utvecklar och förvaltar miljösmarta fastigheter i stationsområden, främst i storstadsregionerna. Eftersom den mark som bebyggs redan är använd är detta ett hållbart sätt för städerna att växa. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET I Malmö togs det första spadtaget för Glasvasen i stadsdelen Södra Nyhamnen intill Centralstationen i april. Under året har flera större uthyrningar genomförts. Läs mer på sidan 27. Göteborgs Stad beslutade att ge planbesked för en första etapp av RegionCity vid Göteborgs Centralstation. Bygget av Stockholm Continental, ett helt nytt kvarter mitt i city innehållande station, hotell och bostäder hade vid årsskiftet 2014/2015 kommit halvvägs. Målbilden är att samla alla trafikslag och skapa en helt ny mötesplats i en modern byggnad med upplevelser i flera plan. Läs mer på sidan 26. Ett detaljplanelagt område för kontor vid Örebro Centralstation avyttrades under året. På ytterligare ett antal orter, bland annat i Östersund, har nya detaljplaner vunnit laga kraft. ÖKAD EFTERFRÅGAN PÅ KOMMUNIKATIONSNÄRA LOKALER Efterfrågan på centralt belägna arbetsoch handelsplatser samt bostäder ökar i takt med att allt fler flyttar till städerna. Närhet till kollektivtrafik och kortare restid gör det också mer intressant att pendla inom regionen. Det gör att arbetsmarknaderna utvidgas, vilket bidrar till ökad tillväxt. Företag och organisationer som söker kommunikationsnära lokaler är viktiga kunder för affärsområdet. En mycket hög andel av resorna i Stockholms län sker med kollektiva färdmedel, vilket skapar stor efterfrågan på kontor och lokaler i nära anslutning till Centralstationen. Den höga inflyttningstakten och pågående infrastrukturprojekt kommer att förbättra förutsättningarna för pendling ytterligare. Jernhusens markområden kring Stockholms Centralstation och på Liljeholmen har pekats ut som lämpliga områden där staden kan växa genom förtätning. Även i Malmö växer befolkningen kraftigt. Arbetskraften i Öresundsregionen är också rörlig, mycket tack vare Öresundsbron, och kontor nära Centralstationen efterfrågas i hög utsträckning. Jernhusen avser att skapa en levande stadsdel i Södra Nyhamnen vid stationen i Malmö och först ut är kontorsbyggnaden Glasvasen. Befolkningsökningen är inte lika snabb i Göteborg. I visionen för Älv staden, namnet på de centrala delarna av Göteborg på båda sidor av Göta Älv, är avsikten att göra staden mer attraktiv för pendlare. Det innefattar förbättrad kollektivtrafik och utveckling av Region City på Jernhusens område kring stationen. Projektering av Västlänken med en pendeltågstunnel och nya stationer pågår för att 30

35 AFFÄRSOMRÅDE STADSPROJEKT Stadsprojekt i siffror Antal fastigheter 29 (30) Investeringar och förvärv 385 (132) MSEK Marknadsvärde (1 487) MSEK Lokalarea (19 000) kvm Ekonomisk vakansgrad 8,7 (9,6) % MSEK Illustration: Tomorrow Fastighetsintäkter 29,2 30,1 Rörelseresultat före 3,2 4,9 värdeförändringar Värdeförändringar 158,2 65,2 Rörelseresultat 161,4 70,1 Jernhusens område kring Göteborgs Centralstation kallas RegionCity och utgör en del av Älvstaden. Ledord för Älvstadens vision är Stärka kärnan, hela staden, möta vattnet och innebär en stadsomvandling av centrala Göteborg för att öppna staden mot vattnet och skapa en tätare och mindre segregerad stad. Målsättningen med RegionCity är att skapa en plats för ökad rörlighet, fler möten och ökad tillväxt. Sedan 2013 har arbete pågått med den första detaljplanen inom RegionCity och i slutet av 2014 startade den andra detaljplanen för området. underlätta kollektivt resande i hela Västsverige. Det gör att stations områdets attraktivitet kommer att öka. PROJEKT FINANSIERAR FORTSATT UTVECKLING Affärsområdets syfte är att bidra till ökat kollektivt resande: Dels genom att göra de stationsnära områdena mer levande och medverka till att fler får nära till kollektivtrafiken. Dels genom att generera resurser så att Jernhusen kan fortsätta att investera i förbättrad infrastruktur. Projekten drivs så länge de bidrar till ökade värden och flöden kring stationen. Därefter avyttras byggrätter eller fastigheter som inte har direkt långsiktig koppling till själva stationen. Medlen återinvesteras i nya projekt som främjar kollektivtrafiken. Vid sidan om projekten i Stockholm, Göteborg och Malmö pågår också visst arbete med att skapa detaljplaner på andra orter. KVALITETSPROGRAM FÖR EN MÄNSKLIG STAD Få fastighetsbolag har möjlighet att ta ett så övergripande och hållbart grepp över stadsutveckling som Jernhusen. Detta tack vare stora, centrala och kommunikationsnära markområden i kombination med bred kompetens inom såväl stadsutveckling som infrastruktur. För att till fullo utnyttja det centrala läget eftersträvas tät bebyggelse i stationsområdena. Det kräver stor omsorg om stadsmiljön för att skapa trivsamma och trygga kvarter. Jernhusen har ställt samman sina strategier och ställningstaganden för den stationsnära staden i ett kvalitetsprogram. Programmet används internt under hela stadsutvecklingsprocessen för att underlätta arbetet och säkerställa att slutresultatet blir en stad som är tillgänglig, effektiv, mänsklig, långsiktig och varierad, med hög ambition vad gäller hållbarhet. Externt är kvalitetsprogrammet viktigt för att beskriva vad Jernhusen menar med värdeskapande stadsutveckling och vilka strategier som används för att skapa den stationsnära staden. SAMARBETE MED INTRESSENTER Samarbete och dialog med andra aktörer är avgörande för effektiva planprocesser och för att få ett attraktivt och hållbart resultat i alla aspekter. I stora projekt behöver även frågan om gemensamma finansieringslösningar drivas. Investeringarna påverkar städerna och dess fastigheter långt utanför Jernhusens ägande och därför är samarbete mellan privata och offentliga intressenter viktigt för att nå bästa resultat över fastighetsoch kommungränser. Hej Ann! Ann Wiberg, chef affärsområde Stadsprojekt Vilka är möjligheterna och ut - maningarna med att planera för en stadsdel som blir verklighet först långt framåt i tiden? Väl utvecklade stationsnära stads delar i storstadsregionerna kan berika inte bara platsen, staden och regionen, utan skapar även tillväxtmöjligheter för hela landet samt till och med ett ännu större område. Möjligheten är att hitta unika trender och krafter för just den aktuella platsen, så att den kan vara hållbart attraktiv också för kommande generationer. Utmaningen är att tillsammans med andra beskriva och visualisera en väl underbyggd målbild och sedan få alla berörda parter att passionerat driva sitt arbete för att nå och förverkliga denna. Det gäller att alla förstår att en långsiktigt hållbar stadsdel nås genom en etappvis utbyggnad och att varje delmål är en tillfreds ställelse på väg mot ett större mål. 31

36 AFFÄRSOMRÅDE DEPÅER Tåg behöver också omsorg Hela och rena tåg är en förutsättning för att resenärer och gods ska komma fram i tid. Jernhusens nätverk av depåer skapar förutsättningar för kunderna att bedriva ett effektivt fordonsunderhåll så att tågen snabbt kan vara i trafik efter service. 38% Andel av koncernens fastighetsintäkter 26% Andel av koncernens rörelseresultat 26% Andel av koncernens marknadsvärde Affärsområde Depåer äger, utvecklar och förvaltar 23 depåer för lättare och tyngre underhåll av person- och godståg. Depåerna finns vid viktiga knutpunkter i det svenska järnvägsnätet. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Avtal tecknades med MTR Express, som från hösten 2015 kommer att underhålla sina tåg på Hagalunds Depå i Solna. Jernhusen bygger om och investerar i teknisk utrustning i Gamla vagnhallen för att få en modern och effektiv lokal. Läs mer på sidan 27. Jernhusen har även tecknat ett omfattande avtal med Västtrafik om utvecklingen av Sävenäs Depå i Göteborg. Under året levererades ytterligare två spår i Boxholms Depå för Östgötatrafikens tåg. Ägandet av Älvsjödepån övergick till SL i januari Läs mer på sidan 24. För att möjliggöra en långsiktigt hållbar förvaltning av infrastrukturen har prisjusteringar genomförts. Det är en förutsättning för att få täckning för kostnader för drift och underhåll samt för att kunna göra erforderliga reinvesteringar så att säkerheten upprätthålls. FLER TÅG ATT UNDERHÅLLA Fler tåg och fler avgångar ökar efterfrågan på depåkapacitet. Tillväxten sker främst i regioner med växande pendling och i samband med satsningar på utökad kollektivtrafik. Jernhusen förbättrar därför depåkapaciteten både genom att förvärva mark i strategiska lägen för att uppföra nya depåer och genom att investera i och effektivisera befintliga anläggningar. Den avreglerade järnvägsmarknaden med upphandlingar av tågoperatörs- och underhållstjänster har fått flera svenska och internationella kunder att etablera sig i Sverige. I takt med marknadens utveckling har Jernhusen även breddat sina erbjudanden för att bidra till utvecklingen av person- och godstrafik. En förnyad fordonsflotta ställer särskilda krav på anpassning av depåernas utformning för att möta dagens och morgondagens behov av underhållslösningar. På moderna tåg finns exempelvis mycket av elektroniken på taket istället för, som tidigare, under tågen. RÄTT UNDERHÅLL PÅ RÄTT PLATS Jernhusens nätverk av depåer erbjuder rätt underhåll på rätt plats. Lättare och frekvent underhåll utförs trafiknära 32

37 AFFÄRSOMRÅDE DEPÅER Depåer i siffror Antal underhållsdepåer 23 (24) Antal fastigheter 58 (60) Investeringar och förvärv 286 (346) MSEK Marknadsvärde (3 357) MSEK Lokalarea ( ) kvm Ekonomisk vakansgrad 7,2 (7,6) % MSEK Fastighetsintäkter 454,4 413,9 Rörelseresultat före 226,0 187,7 värdeförändringar Värdeförändringar 26,5 399,7 Rörelseresultat 199,6 587,4 Foto: Per Myrehed I Jernhusens nya och renoverade depåer är det ljust och rent, med stort fokus på säkerhet. Nya tekniska lösningar bidrar också till att underlätta arbetet för underhållsleverantörerna som är aktiva i depåerna. medan tyngre reparationer och garantiarbeten kan ske längre bort från trafikeringen. Rätt placering av depåer minskar behovet av tomkörning. Förutom att tågen snabbare är i trafik igen efter underhåll, minskar belastningen på järnvägsnätet. Effektivare underhåll innebär också att kunderna behöver ha färre fordon i reserv. Jernhusens depåer är utformade för att garantera goda arbetsförhållanden med hög säkerhet för dem som arbetar i depån. Jernhusen arbetar kontinuerligt med att förbättra tillförlitligheten och funktionaliteten i infrastruktur, byggnader och verkstadsutrustning och bidrar därmed till högre punktlighet för kunderna. Erbjudanden utvecklas också löpande tillsammans med kunderna för att bättre tillgodose deras behov och förbättra utnyttjandet av depåkapacitet. Ökad tillförlitlighet, effektivitet och kapacitet är avgörande om järnvägen ska utgöra ett konkurrenskraftigt alternativ till andra transportslag. För att förbättra kvaliteten i leverans till kund samarbetar därför Jernhusen med flertalet aktörer i tågbranschen i projektet Tillsammans för Tåg i Tid. Läs mer på sidan 6. ÖPPNA DEPÅER För att skapa en konkurrensneutral marknad kan Jernhusen teckna kapacitetsavtal för en depå med trafikhuvudmännen. Det innebär att oavsett vem som upphandlas för att bedriva trafik ska depåtillgången vara garanterad. För Jernhusen innebär det långsiktiga avtal på upp till 25 år, medan Jernhusens hyresgäster tecknar betydligt kortare avtal. Öppna depåer bidrar därmed till att sänka tågoperatörens underhållskostnad genom att de fritt kan välja undehållsentreprenör. Flera underhållsentreprenörer kan även finnas i samma depå. De delar då på de fasta kostnaderna samtidigt som resurserna utnyttjas effektivt. Hej Åsa! Åsa Dahl, chef affärsområde Depåer Som ny affärsområdeschef, vilka är de största ut - maningarna du ser på depåerna inför framtiden? Med fler tågfordon och mer trafik på järnvägarna ökar efterfrågan på depåer. Utmaningen blir att skapa tillräcklig och effektiv depåkapacitet för underhåll och att få en hållbar prissättning. Dagens hyresnivåer har sitt ursprung från tiden innan avregleringen. De täcker inte kostnaderna för att säkerställa en långsiktigt hållbar leverans av depåkapacitet. Jernhusen ser positivt på ökad konkurrens, vilket sannolikt både skulle utöka depåkapaciteten och tydliggöra rätt prisnivå. En annan viktig utmaning är att fortsätta utveckla vårt erbjudande till kunderna och att öka förståelsen för deras behov. Vi arbetar därför aktivt med vår kunddialog och samverkar med kunderna för att utveckla attraktiva och driftsäkra depålösningar. 33

38 AFFÄRSOMRÅDE GODSTERMINALER Ett tåg kommer lastat Gods på järnväg istället för på lastbil ger bättre miljö, förbättrad trafik säkerhet och i många fall bättre kvalitet och effektivare frakt. Med nya affärsmodeller och utvecklade terminaler arbetar Jernhusen för att både små och stora företag ska välja järnväg för sina godstransporter. 6% Andel av koncernens fastighetsintäkter 3% Andel av koncernens rörelseresultat 7% Andel av koncernens marknadsvärde Affärsområde Godsterminaler äger, utvecklar och förvaltar tolv godsterminaler, varav sju är kombiterminaler. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET De sista hyresgästanpassningarna färdigställdes på Stockholm Årsta Kombiterminal under våren. I maj ägde invigningen rum samtidigt som de två kranarna döptes. Läs mer på sidan 27. En ny logistikbyggnad har uppförts på Malmö Kombiterminal för att skapa ett modernt logistikcenter. Terminaloperatören flyttade in i maj och invigning av terminalen skedde i slutet av november. Läs mer på sidan 27. ÖKAT INTRESSE FÖR HÅLLBARA TRANSPORTLÖSNINGAR Transportbranschen står för en fjärdedel av de totala växthusgasutsläppen och järnväg är det mest miljövänliga transportmedlet för längre sträckor. Kombigods kombinerar tågets fördelar med lastbilars flexibilitet genom att godset finns i containers, växelflak eller trailers som kan flyttas mellan lastbil, tåg och även till båt. Intresset för kombigods ökar i takt med ett större fokus på hur godstransporter påverkar miljön. Efter den kraftiga ökningen av kombitrafik i Sverige under många år har volymerna minskat något under senare år. Utvecklingen har dock varit tudelad, där inrikes kombitrafik minskat medan utrikes trafik ökat. På Jernhusens kombiterminaler har däremot volymerna ökat under både 2013 och Att utrikes kombitrafik växer är också tydligt på Jernhusens terminaler. Både privata aktörer och offentliga aktörer, främst kommuner, äger terminaler. Konkurrensen är stor i Mälardalen och Smålandsregionen, där utbudet är större än dagens efterfrågan. CROSSDOCKING STÄRKER JÄRNVÄGENS FÖRDELAR Jernhusen satsar huvudsakligen på så kallade kombiterminaler, där kombigods lastas om mellan järnväg och lastbil. Ett nytt koncept med crossdocking har tagits fram, vilket möjliggör effektiv citylogistik. Crossdocking är en logistikbyggnad med hög lageromsättning där gods lastas om till mindre enheter för vidare distribution med lastbil. Med lager och crossdocking intill järn vägen kan företag som använder tåget ytterligare minska behovet av lastbil och samtidigt få en effektivare transport. Crossdocking erbjuds idag på Stockholm Årsta Kombiterminal och Malmö Kombiterminal. Det innebär att gods som anländer till Sverige via Malmö 34

39 AFFÄRSOMRÅDE GODSTERMINALER Godsterminaler i siffror Antal godsterminaler 12 (13) Antal fastigheter 18 (17) Investeringar och förvärv 220 (331) MSEK Marknadsvärde 925 (703) MSEK Lokalarea (24 000) kvm Ekonomisk vakansgrad 2,5 (4,2) % MSEK Fastighetsintäkter 67,3 38,0 Rörelseresultat före 34,1 7,5 värdeförändringar Värdeförändringar 10,6 10,1 Rörelseresultat 23,6-2,6 Foto: Björn Rudnert I Malmö Kombiterminal pågår full aktivitet. Konceptet med crossdocking innebär att godset lastas om i mindre enheter för att ge effektivare leverans till slutkund. Kombiterminal effektivt kan transporteras på järnväg till kombiterminalen i Stockholm Årsta. Där sker sedan omlastning inför transport till slutkund. KONKURRENSNEUTRALA TERMINALER Jernhusen arbetar för att göra kombigodset ännu mer intressant genom att ha terminaler med rätt läge, rätt utformning och med rätt affärsmodell. Tilläggstjänster och infrastruktur vid terminalerna omfattar bland annat system för skadekontroll, lagerbyggnader och kranar vid terminalproduktion. Kranar istället för truckar förbättrar effektiviteten, minskar utsläppen och orsakar färre skador på godset. Nätverket av terminaler finns vid viktiga knutpunkter längs godsstråken i Sverige. Jernhusens terminaler är konkurrensneutrala, det vill säga öppna och tillgängliga för alla tågoperatörer. Driften på terminalerna sköts av upphandlade terminaloperatörer. Terminaloperatören är en av Jernhusens kunder och affärsmodellen bygger på volymutveckling på terminalen. Det gör att Jernhusen och operatören har gemensamma incitament att öka gods volymen. På övriga godsterminaler betalar operatören arrende eller hyra. Andra som Jernhusen samarbetar med är exempelvis tågoperatörer, speditörer, åkeriägare och varuägare som köper transporter. TILLFÖRLITLIGHETEN EN VIKTIG UTMANING Ökad tillförlitlighet, effektivitet och kapacitet är avgörande för att järnväg ska utgöra ett konkurrenskraftigt alternativ till landsvägstransporter. Jernhusen investerar för att effektivisera terminalerna, öka kapaciteten och skapa effektiva logistikcenter vid befintliga terminaler. Framtida investeringsbehov utgår från kundernas behov och det förutsätter samarbete mellan branschens aktörer. Jernhusen driver därför på för att förbättra samverkan mellan olika intressenter för att långsiktigt skapa effektivare och mer konkurrenskraftig kombitrafik. Hej Micael! Micael Svensson, chef affärsområde Godsterminaler Ni har under året invigt två stora terminaler i Stockholm Årsta och Malmö. Vad har ni på gång framöver? Ja, nu har vi utvecklat kombiterminalerna i både Stockholm Årsta och Malmö, vilket innebär att vi skapat goda förutsättningar för en effektiv citylogistik vid två viktiga knutpunkter. Det betyder att vi har ett bra nätverk av terminaler att erbjuda kunderna. Målet för oss är att öka antalet hållbara transporter genom att erbjuda lösningar som kombinerar tågets fördelar med lastbilarnas. Fokus framåt blir därför att få fler godstransporter att flytta från väg till järnväg, genom att aktivt utveckla våra fastigheter/ terminaler utifrån vad kunderna har för behov. Det gör att vi kan hjälpa företag och hela Sverige att nå sina klimatmål. 35

40 MEDARBETARE Jerngänget! Jernhusen kännetecknas av kompetenta och motiverade medarbetare som är stolta över att göra skillnad för människor och miljö. Vid årsskiftet uppgick antalet medarbetare till 229 (245). Jernhusens medarbetare har bred kompetens, från fastigheter till transport och järnväg. Bolaget ser positivt på interna förflyttningar, vilket ger medarbetarna möjlighet att utvecklas inom andra enheter och kompetensområden. Huvudkontoret ligger i Stockholm, där merparten av medarbetarna är verksamma. Kontor finns också i Gävle, Göteborg, Hagalund (Solna), Malmö, Norrköping, Sundsvall, Västerås och Örebro. Under år 2014 flyttade kontoret i Hagalund till nya lokaler. ENGAGEMANGET FORTSÄTTER ATT ÖKA HOS JERNHUSEN Medarbetarundersökningen Engagerad Medarbetarindex (EMI) genomförs varje år för att mäta engagemangsnivån inom fem områden: Att få, ge, samverka, utveckla och leda. Första steget är en enkät med ett antal frågor om engagemang. Resultatet används sedan som utgångspunkt för den utvecklingsprocess som fortsätter under hela året, med en första workshop på gruppnivå. EMI utgör ett av Jernhusens operativa mål för att få ytterligare incitament att utveckla medarbetarnas engagemang. Utfallet diskuteras regelbundet. Långsiktigt ska arbetet med EMI bidra till att stärka målupp fyllelse, resultat och kundengagemang. Medarbetarundersökningen 2014 hade en svarsfrekvens på 90 procent. Resultatet visade totalt sett på det högsta engagemanget sedan mätningarna började. Framför allt märks en fortsatt god utveckling inom området ledarskap, där Jernhusen gör stora satsningar. KOMPETENSUTVECKLING Kontinuerlig kompetensutveckling är viktigt och prioriterat. Utifrån idén att individer med god självkännedom kan, vill och vågar driva företaget framåt investerar Jernhusen i det interna utvecklingsprogrammet UP. Det ettåriga programmet syftar till personlig utveckling, förbättrad kunskap om Jernhusens organisation och affär, vidgat nätverk och inte minst ökat engagemang och motivation. Intresset är stort för de åtta platser som erbjuds årligen. I programmet ingår bland annat att genomföra ett projektarbete inom ett annat ansvarsområde än det deltagaren vanligtvis arbetar inom. Individuell coaching ges också löpande till deltagarna. Utöver utvecklingsprogrammet har även Jernhusens ledarutvecklingsprogram LUP anordnats. Efter att liknande behov hos medarbetarna identifierats i de individuella utvecklingsplanerna har också flera företagsanpassade utbildningar genomförts, bland annat Excelutbildning och ekonomi för icke-ekonomer. Alla anställda har medarbetarsamtal med sin närmaste chef minst en gång per år. Samtalet syftar till personlig och yrkesmässig utveckling och tillsammans sker genomgång av individuella mål och måluppfyllelse. RÖRLIG LÖNEDEL Alla medarbetare, utom vd och ledande befattningshavare, omfattas av rörlig lönedel. Syftet är att skapa förutsättningar för att nå bolagets mål genom att attrahera och behålla kompetenta medarbetare, förtydliga styrningen samt öka motivation och engagemang. Den rörliga lönedelen består av två delar; en del som baseras på utvecklingen av rörelseresultatet före värdeförändringar och en individuell del. Under 2014 nåddes målet för rörelseresultatet. Läs mer om rörlig lönedel i not 9. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Under 2014 gick Jernhusen med i Nyckeltalsinstitutets årliga undersökning Attraktiv arbetsgivarindex (AVI). Det är ett index som beskriver arbetsvillkoren i organisationen ur medarbetarnas perspektiv och grundar sig på nio olika personalekonomiska nyckeltal. Resultatet visar på hur attraktiv Jernhusen är som arbetsgivare, totalt sett och i jämförelse med andra fastighetsbolag. I mätningen som presenterades under 2014, baserat på data från 2013, fick Jernhusen resultat högt över medianvärdet. AVI är ett mycket användbart mätetal för att kunna se nuläge och utvecklingsområden. Det är också 36

41 MEDARBETARE Foto: Per Nilsson I början av varje år träffas Jernhusens alla medarbetare på en kick-off års program hade stort fokus på kunderna. Tid fanns också för hälsosamma aktiviteter och möjlighet att möta kollegor från andra kontor. ett verktyg för att arbeta vidare med att bli en ännu mer attraktiv arbetsgivare. Jernhusen har under året tagit emot praktikanter från Tekniksprånget, vilket är ett praktikprogram på fyra månader. Syftet med programmet är att ge gym nasieungdomar en inblick i vad ingenjörs yrket innebär. VÄRDERINGAR OCH FÖRETAGSKULTUR Jernhusen strävar efter att vara ett föredöme i hållbart företagande, till exempel i jämställdhetsarbetet och i arbetet för mångfald och mot diskriminering. Värderingarna präglas av respekt för individen och en stark övertygelse om att välinformerade medarbetare blir mer engagerade. För att motverka jäv och intressekonflikter finns utvecklade rutiner för inköp och upphandlingar samt en uppförandekod som beskriver hur alla som arbetar hos, med och för Jernhusen ska agera. Det finns även ett antal andra policyer, riktlinjer och instruktioner att följa. Jernhusen arbetar utifrån följande värdeord; flexibla, lyhörda, innovativa och nyfikna. STRATEGISKT HÄLSOARBETE Skyddsrondering och annat förebyggande arbete sker i samråd med facket på arbetsplatserna för att förebygga arbetsplatsolyckor. Jernhusen bedriver också friskvårdsarbete med syfte att få engagerade medarbetare och att vara en hälsobefrämjande arbetsplats. Det bidrar till ökad arbetsförmåga och effektivitet, högre frisknärvaro, ökad andel medarbetare med god hälsa samt balans mellan arbete och fritid. Samtliga medarbetare erbjuds vart annat år att göra en friskprofil med utökad provtagning hos företagshälsovården. Friskprofilen ger en indikation om medarbetarnas hälsa kopplad till arbetsmiljön. Medarbetarna erbjuds friskvårdsbidrag, mindfulness och förmånliga priser på massage. Under året genomfördes också uppskattade friskvårdssatsningar som Löpsteget och Midnattsloppet med god uppslutning. Nyckeltal Antal anställda Antal anställda Genomsnittlig anställningstid, år 4,9 4,6 3,6 Personalomsättning, % 6,4 9,6 8,5 Anställda som omfattas av kollektivavtal, % Genomsnittsålder Könsfördelning (män/kvinnor), % 53/47 55/45 58/42 Total sjukfrånvaro, % 1,5 1,6 1,9 varav korttidssjukfrånvaro, % 0,7 0,9 0,6 varav långtidssjukfrånvaro, % 0,8 0,7 1,

42 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrningsrapport 2014 God bolagsstyrning är viktig för att säkerställa att bolaget styrs på ett effektivt sätt och för att skapa långsiktiga värden för ägaren. Tydlig ansvarsfördelning, väl fungerande processer och styrdokument samt ett systematiskt styrelsearbete är grundläggande för att uppnå detta. Jernhusen AB (publ) är ett av flera bolag som tillkom som ett resultat av bolagiseringen av affärsverket Statens Järnvägar år 2000 och ägs till 100 procent av svenska staten. Bolagsstyrningen består av väl fungerande principer för att på ett effektivt och kontrollerat sätt styra och leda verksamheten. Genom tydlig roll- och ansvarsfördelning mellan ägare, styrelse och ledning skapas förutsättningar för att nå verksamhetens uppställda mål. VIKTIGA FRÅGOR 2014 Jernhusens arbete med kundnöjdhet och vilken organisation som finns för att möta kundernas behov. Läs mer om ett kundnära Jernhusen på sidan 17. Jernhusens uppdrag har diskuterats med ägaren. Regeringens utredning av järnvägens organisation, där en del avser Jernhusens roll i branschen. Utveckling och samarbete inom branschen. Hur ska affärsmodeller, där kostnadsprissättning och transparens är viktiga delar, utformas? Jernhusens strategi, med särskilt fokus på synergieffekter mellan Jernhusens olika affärer och affärsområde Stadsprojekts roll. Investeringar som under året färdigställts och påbörjats. Projekt och investeringar är en betydande del i Jernhusens värdeskapande och dessa följs löpande. Läs mer om Jernhusens projekt på sidorna Jernhusens bidrag till ökat resande och fler nöjda resenärer. ÖVERGRIPANDE STYRNING AV JERNHUSEN Styrningen av Jernhusen utgår från Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt statens ägarpolicy och riktlinjer för företag med statligt ägande, inklusive riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande. Bolagsstyrningsrapporten för 2014 är upprättad som en del av Jernhusens tillämpning av Koden. Rapporten är fastställd av Jernhusens styrelse och verkställande direktör. Bolagets revisorer har också genomfört en lagstadgad genomgång av rapporten. Läs mer i Revisionsberättelsen på sidan 83. Jernhusens uppdrag enligt bolagsordningen Jernhusen ska, inom ramen för kravet på affärsmässighet, vara ett ledande företag i utvecklingen av den svenska transportsektorn med anknytning till järnväg i syfte att främja och stödja kollektivt resande och gods transporter på järnväg. Bolaget ska direkt eller indirekt genom dotter- och intressebolag utveckla, förvalta och äga fastigheter, tillhandahålla fastighetsrelaterade tjänster och andra tjänster med anknytning till kollektivt resande och gods transporter på järnväg samt att bedriva därmed förenlig verksamhet. 38

43 AFFÄRSOMRÅDEN GEMENSAMMA ENHETER BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Jernhusens övergripande struktur för bolagsstyrning Revisorer Finans- och revisionsutskott AFFÄRSOMRÅDEN AKTIEÄGARE GENOM BOLAGSSTÄMMA STYRELSE VD GEMENSAMMA ENHETER Ägarens nomineringsprocess Ersättningsutskott Interna styrsystem och internkontroll Exempel på styrande externa regelverk Svensk kod för bolagsstyrning Statens ägarpolicy Årsredovisningslagen Aktiebolagslagen Exempel på styrande interna regelverk Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Instruktion till vd Uppförandekod Affärsplan och budget Policyer och relaterade riktlinjer: Affärspolicy Finanspolicy Kommunikationspolicy Personalpolicy Policy hållbart företagande Avvikelser från Koden Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att avvikelser kan ske om anledningen till dessa avsteg förklaras. Eftersom Jernhusen är helägt av svenska staten finns det vissa bestämmelser i Koden som inte är tillämpliga. Nominering av ordförande vid årsstämma, styrelseledamöter och revisorer sker enligt de principer som beskrivs i statens ägarpolicy. Dessa ersätter Kodens regler avseende valberedning, vilka tas upp i regel , , 4.6, 8.1 och Jernhusen redovisar inte oberoende för styrelseledamöter, i enlighet med regel 4.5 och del av regel 2.6. Dessa finns för att skydda minoritets ägare, vilket det inte finns behov av i helägda statliga bolag. Ägarstyrning Aktieägarens, det vill säga svenska statens, rätt att besluta i Jernhusens angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Statens ägande i Jernhusen förvaltades fram till årsskiftet av Finansdepartementet. Sedan 1 januari 2015 sker förvaltningen av Näringsdepartementet. Ägaren har på bolagsstämman be slutat Jernhusens finansiella mål, vilka utgör ramverk för den verksamhet som bedrivs. Från och med 1 januari 2014 styrs Jernhusen även av de hållbarhetsmål som styrelsen har beslutat. Läs mer om finansiella mål och hållbarhetsmål på sidorna BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är Jernhusens högsta beslutande organ och det forum där aktieägaren formellt utövar sitt inflytande. Årsstämma ska enligt statens ägarpolicy hållas senast den 30 april varje år. Riksdagsledamöter och allmänhet har rätt att, efter anmälan till styrelsen, närvara vid Jernhusens bolagsstämmor och i anslutning till dessa ställa frågor. Anmälan bör vara styrelsen tillhanda en vecka i förväg. Årsstämma 2014 Den senaste årsstämman ägde rum den 28 april 2014 i Stockholm. Ordförande var Anna Grönlund och ägaren representerades av Christine Leandersson från Finansdepartementet. Allmänheten gavs möjlighet att ställa frågor till bolagets styrelse och ledning. Årsstämman beslöt bland annat att godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition, vilket innebar att 100 miljoner kronor utbetalades till ägaren den 7 maj Stämman fastställde även den föreslagna ändringen av bolagsordningen så att om ordföranden lämnar sitt uppdrag under mandattiden ska styrelsen inom sig välja ordförande för tiden intill utgången av den bolagsstämma då ordförande väljs av stämman. Protokoll och annat material relaterat till årsstämman finns på Jernhusens webbplats, jernhusen.se. Under 2014 hölls ingen extra bolagsstämma. Årsstämma 2015 Nästa årsstämma kommer att hållas den 27 april 2015 i Stockholm. STYRELSE Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för förvaltning av bolagets angelägenheter. Det är även styrelsen som kallar till bolagsstämma. Valberedning/Nomineringsprocess Enligt statens riktlinjer koordineras nomineringsprocessen av styrelseledamöter i statligt ägda bolag som inte är marknadsnoterade av enheterna för statligt ägande. Enheten analyserar vilket kompetens behov som finns utifrån bolagets verksamhet, situation och framtida utmaningar samt befintlig styrelses sammansättning. Därefter fastställs eventuella rekryteringsbehov och rekryterings arbetet inleds. Urval av ledamöter görs utifrån en bred rekryteringsbas. Syftet är att ta tillvara den kompetens som finns hos personer med olika bakgrund, kompetensområden och erfarenhet. Styrelsens sammansättning Enligt Jernhusens bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter och ordförande väljs av årsstämman för ett år i taget. Efter årsstämman 2014 bestod styrelsen av sju stämmovalda ledamöter och en arbetstagarrepresentant. Årsstämman 39

44 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT STYRELSE Kjell Hasslert Styrelseledamot sedan 2012 och styrelseordförande sedan Ordförande i investeringsutskottet sedan 2013 och i ersättningsutskottet sedan Född: 1953 Utbildning: Socionom Huvudsaklig sysselsättning: Egen företagare, styrelse uppdrag Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i RFSU, Brain People och Solveco. Styrelseledamot i Mälardalens Tekniska Gymnasium, Täljehallen och Parken Zoo. Tidigare befattningar: Koncernchef Telge, stadsdirektör Södertälje kommun. Kristina Ekengren Styrelseledamot sedan Ledamot i finans- och revisionsutskottet sedan 2013 och i ersättningsutskottet sedan Ordförande i finans- och revisionsutskottet sedan april Född: 1969 Utbildning: Magisterprogrammet i företagsekonomi Huvudsaklig sysselsättning: Kansliråd Näringsdepartementet Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Lernia AB och SBAB Bank. Tidigare befattningar: Kansliråd Finansdepartementet, departementssekreterare Finansdepartementet, finansanalytiker Delphi Economics. Jakob Grinbaum Styrelseledamot sedan Ledamot i investeringsutskottet sedan Född: 1949 Utbildning: Fil kand Huvudsaklig sysselsättning: Styrelseuppdrag Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Oscar Properties Holding. Vice styrelseordförande i Fjärde AP-fonden och SBAB. Styrelseledamot i IK Sirius och Stiftelsen Östgötagården Uppsala. Medlem av Advisory Board i Genesta Property Nordics AB. Tidigare befattningar: Vice vd Nordea, ledande befattningar i Nordbanken (nuvarande Nordea). Anders Kupsu Styrelseledamot sedan Ledamot i investeringsutskottet sedan Född: 1962 Utbildning: Civilingenjör Huvudsaklig sysselsättning: Vd Diligentia Tidigare befattningar: Affärsenhetschef Skanska Kommersiell Utveckling Norden, affärsenhetschef Skanska Bostadsutveckling Norden, vice vd Skanska Sverige, vd Skanska Fastigheter Stockholm. Kerstin Lindberg Göransson Styrelseledamot sedan april Ledamot i finans- och revisionsutskottet sedan april Född: 1956 Utbildning: Civilekonom Huvudsaklig sysselsättning: Vd Akademiska Hus Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Byggherrarna. Tidigare befattningar: Flygplatsdirektör Swedavia Stockholm Arlanda Airport, ekonomi- och finansdirektör samt vice vd i Scandickoncernen. Ingegerd Simonsson Styrelseledamot sedan Ledamot i finans- och revisionsutskottet sedan Född: 1960 Utbildning: Civilingenjör Huvudsaklig sysselsättning: Vice vd på NCC Construction Sweden Tidigare befattningar: Vd Hercules Grundläggning, chef verksamhetsutveckling NCC Entreprenad Sverige, chef verksamhetsutveckling region Anläggning Stockholm/Mälardalen NCC. Christel Wiman Styrelseledamot sedan Ledamot i ersättningsutskottet sedan Född: 1950 Utbildning: Jur kand Huvudsaklig sysselsättning: Vd Tågoperatörerna Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Danderyds sjukhus och Stockholms Köpmansklubb. Tidigare befattningar: Vd KFS Företagsservice, vd Stockholms Hamn, förhandlingsdirektör Posten, förhandlingschef och vice vd Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare (SHR), vd Sweden Hotels. Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant sedan 2003, utsedd av SACO-förbundet Trafik och Järnväg. Född: 1949 Utbildning: Byggnadsingenjör Huvudsaklig sysselsättning: Projektledare Jernhusen Andra väsentliga uppdrag: Förbundsstyrelseledamot i SACO-förbundet Trafik & Järnväg. Foto: Per Myrehed 40

45 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT omvalde styrelseledamöterna Kristina Ekengren, Jakob Grinbaum, Kjell Hasslert, Anders Kupsu, Ingegerd Simonsson och Christel Wiman. Kerstin Lindberg Göransson valdes in som ny ledamot efter att Kia Orback Petterson avböjt omval. Årsstämman omvalde Kjell Hasslert till styrelseordförande. Arbetstagarorganisationerna har rätt att utse två representanter utan suppleanter till styrelsen. Under 2014 har Thomas Franzon representerat SACO-förbundet Trafik och Järnväg. Av de stämmovalda ledamöterna är fyra kvinnor och tre män. Deras genomsnittsålder är 57 år. En av ledamöterna kommer från den offentliga sektorn och sex från näringslivet. I enlighet med statens riktlinjer är inte vd eller någon annan person från Jernhusens ledningsgrupp ledamot i styrelsen. Kompetensbredden inom styrelsen är god och innefattar olika områden med betydelse för Jernhusens verksamhet. De senaste åren har ägaren aktivt nominerat ledamöter med stort engagemang och kompetens inom hållbarhetsfrågor. Det har medfört att Jernhusens styrelse fäster stor vikt vid olika besluts konsekvenser inom såväl social, ekonomisk som miljömässig hållbarhet. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i Jern husens verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll samt riskhantering. Styrelsens egen utvärdering I slutet av året genomfördes en intern utvärdering av styrelsens arbete. Den årliga utvärderingen syftar i första hand till att identifiera områden där styrelsearbetet kan förbättras. Resultatet presenterades för styrelsen och för Finansdepartementet, och utgör en del av underlaget vid rekrytering av nya styrelseledamöter. Styrelsens uppgifter Vilka ärenden som styrelsen ska behandla styrs i huvudsak av aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år av styrelsen. Styrelsen ansvarar för att bolaget följer relevanta lagar och regler, bland annat Koden, statens ägarpolicy, riktlinjer för företag med statligt ägande och riktlinjer för extern rapportering för företag med statligt ägande. Styrelsen ansvarar även för att det finns effektiva system så att redovisning och förvaltning av finansiella medel håller hög kvalitet och kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsen har också genomgångar med revisorerna. Styrelsen beslutar bland annat om: Strategi Hållbarhetsmål Utnämning, och vid behov avsättning, av vd Policydokument och instruktioner till vd Ärenden av principiell betydelse Investeringar över 10 miljoner kronor, större förvärv och försäljningar Större förändringar av koncernens organisation. Styrelsearbetet under 2014 Under 2014 hölls åtta styrelsemöten, varav ett konstituerande möte. Det konstituerande styrelsemötet hölls i samband med årsstämman och vid detta möte fastställdes styrelsens arbetsordning, instruktion för vd samt firmatecknare. Fyra av styrelsens sammanträden, varav ett telefonmöte, ägde rum i samband med publicering av Jernhusens delårsrapporter och bokslutskommuniké. Under året har det inte hållits några extramöten. Vid årets samtliga styrelsemöten lämnade vd en lägesrapport och de utskott som haft sammanträde redogjorde för vad som diskuterats. Inför större beslut deltog medarbetare från Jernhusen för att ge fördjupad information till styrelsen. Vid varje styrelsemöte har styrelseledamöterna även stämt av, utan närvaro av vd och vice vd, att Jernhusen är på rätt väg utifrån uppdraget. Styrelsen har under året ägnat stor uppmärksamhet åt kundfrågor. Fokus har bland annat varit på kundrelationer och hur Jernhusen arbetar för att möta kundernas behov. Även mer specifika frågor, exempelvis kostnadsprissättning på infrastruktur, har diskuterats. Prissättning är också en fråga där styrelsen har fört en dialog med branschen genom Branschföreningen Tågoperatörerna. En stående punkt på styrelsemötena har varit större investeringar och förvärv, där styrelsen fattar beslut. Vissa projekt har varit återkommande i diskussionerna. Styrelsen har även varit delaktig i kontakten med bland annat kommuner i samband med större projekt. Styrelsen har också följt Jernhusens hållbarhetsarbete samt arbetet med den riskmodell som infördes Utfallet för de hållbarhetsmål som gäller sedan 1 januari 2014 har följts i delårsrapporteringen. Läs mer om Jernhusens hållbarhetsmål på sidorna Styrelsen gör varje år ett studiebesök, antingen i någon av Jernhusens verksamheter eller med koppling till Jernhusens uppdrag. Studiebesöket 2014 gick till London, där styrelsen tittade på stadsutveckling i stationsnära lägen. I London träffade styrelsen även några av Jernhusens större kunder, liksom motsvarigheterna till Trafikverket och Branschföreningen Tågoperatörerna. Under 2014 har stort fokus riktats på järnvägsbranschen och bland annat Jernhusens roll. Riksrevisionen har granskat om regeringen har gett ansvariga myndigheter och aktörer förutsättningar som bidrar till att förbättra tågens punktlighet. Finansdepartementet har gjort en genomlysning av om Jernhusens verksamhet överensstämmer med uppdraget. Slutsatsen från genomlysningen är att både ägare och Jernhusen anser att uppdraget är rätt och att verksamheten bedrivs i enlighet med upp draget. Båda ser också synergieffekter mellan Jern husens affärsområden, vilket stärker idén om att de ska drivas inom samma bolag. Regeringen har även tillsatt en utredning om järnvägens organisation, där Jernhusens uppdrag finns med som en del av diskussionen. Läs mer om den pågående utredningen på sidan 6. Styrelsen har aktivt följt dessa externa utredningar och analyser, av vilka den som regeringen tillsatt fortsätter under 2015, samt bidragit där så varit möjligt. Styrelsens utskott Jernhusens styrelse har valt att inrätta ett ersättningsutskott, ett finans- och revisionsutskott samt ett investeringsutskott. Medlemmarna i respektive utskott utses vid det konstituerande styrelse möte som hålls direkt efter årsstämman. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda frågor avseende ersättningar och andra anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska säkerställa att riktlinjer för dessa områden följs samt ansvara för att Jernhusen följer Koden. 41

46 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Utskottet ansvarar även för att bereda Jernhusens program för rörlig lönedel, både genom att förbereda mål för kommande år och att utvärdera föregående års mål. Beslut i dessa frågor fattas sedan av styrelsen. Utskottet följer också bolagets arbete med kompetensutveckling och successionsplanering. Ersättningsutskottet består sedan årsstämman 2014 av Kjell Hasslert (ordförande), Kristina Ekengren och Christel Wiman. Från Jernhusen deltar även vd och HR-chef i alla möten. Under 2014 sammanträdde ersättningsutskottet tre gånger och hade dessutom löpande kontakt i samband med anställningar och lönefrågor. Finans- och revisionsutskott Finans- och revisionsutskottet ska säkerställa att den finansiella rapporteringen håller hög kvalitet. Det sker genom att utskottet granskar de finansiella rapporterna, revisionsrapporterna samt genom att utvärdera om Jernhusens internkontroll är tillräcklig. Utskottet ägnar särskild uppmärksamhet åt att regeringens riktlinjer för extern rapportering för företag med statligt ägande följs. Utskottet har även i uppgift att bereda och övervaka frågor kring finansmarknadsrisker och finansiering. Finans- och revisionsutskottet granskar och övervakar revisorns opartiskhet och självständighet samt att revisorsarvodet överensstämmer med offert. Finans- och revisionsutskottet består sedan årsstämman 2014 av Kristina Ekengren (ordförande), Kerstin Lindberg Göransson och Ingegerd Simonsson. Jernhusens ekonomidirektör samt i många fall chef för Redovisning respektive Finans deltar i utskottets möten. Revisorerna deltar i samband med Beslutade styrelsearvoden SEK Styrelseordförande Styrelseledamot Ordförande i finans- och revisionsutskottet (tidigare revisionsutskottet) Ledamot i finans- och revisionsutskottet (tidigare revisionsutskottet) Ordförande i ersättningsutskottet Ledamot i ersättningsutskottet Ordförande i investeringsutskottet Arvode utgick ej Ledamot i investeringsutskottet Arvode utgick ej Arvoden beslutas av årsstämman och avser arbete från årsstämman 2014 till årsstämman Ersättning utgår inte till arbetstagarrepresentant eller ledamot anställd av Regeringskansliet. Investeringsutskottet inrättades under Styrelsens sammansättning, mötesnärvaro samt utbetalda arvoden under 2014 Antal styrelsemöten Antal möten i ersättningsutskottet Antal möten i finans- och revisionsutskottet Antal möten i investeringsutskottet Arvode för styrelsearbete, SEK Arvode för utskottsarbete, SEK Kjell Hasslert (ordförande i styrelsen, investeringsutskottet samt ersättningsutskottet) 8/8 3/3 7/ Kristina Ekengren (ordförande i finans- och revisionsutskottet sedan 28 april) 8/8 3/3 5/5 Jakob Grinbaum 8/8 7/ Anders Kupsu 8/8 6/ Kerstin Lindberg Göransson (invald 28 april) 4/6 2/ Kia Orback Pettersson (avgick 28 april, ordförande i finans- och revisionsutskottet till 28 april) 2/2 3/ Ingegerd Simonsson 8/8 5/ Christel Wiman 8/8 3/ Thomas Franzon (arbetstagarrepresentant) 8/8 Utbetalt arvode avser kalenderåret Enligt stämmobeslut utgår inget arvode till arbetstagarrepresentant eller till ledamot anställd av Regeringskansliet. Kjell Hasslert och Kia Orback Pettersson har fakturerat via bolag. Enligt stämmobeslut inkluderar utbetalt arvode därför även sociala avgifter. Läs mer om arvoden i not 9. 42

47 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT genomgång av de externa rapporterna samt revisionsrapporter. Finans- och revisionsutskottet sammanträdde fem gånger under Vid tre av dessa möten deltog även bolagets revisorer. Investeringsutskott Investeringsutskottet har inrättats för att övervaka och bereda frågor kring Jernhusens investeringar och strategiskt viktiga affärer. Utskottet ansvarar också för att antagen affärspolicy efterföljs samt vid behov revideras och utvecklas. Vid samtliga möten går investeringsutskottet igenom aktuella investeringar och avyttringar. Varje kvartal sker genomgång av projektrapporter och projektrevisionsrapporter. Investeringsutskottet består sedan årsstämman 2014 av Kjell Hasslert (ordförande), Anders Kupsu och Jakob Grinbaum. I investeringsutskottets möten deltar normalt vd och vid behov projektansvarig och/eller affärsområdeschef. Under 2014 hölls sju sammanträden. Styrelsens arvode Arvode till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. Årsstämman 2014 beslutade att arvoden för arbete i styrelse och utskott skulle lämnas oförändrade, med undantag för investeringsutskottet där arvode tidigare inte utgått. Stämman fastställde även att ingen ersättning utgår till arbetstagarrepresentant eller till ledamot anställd av Regeringskansliet. Läs mer om arvoden i not 9. REVISORER Revisorernas uppdrag är att oberoende granska styrelsens och vd:s förvaltning samt bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring. Årsstämman väljer revisor och Jernhusen biträder ägaren vid framtagande av utvärdering och förslag på revisorer. Vid årsstämman 2014 omvaldes Ernst & Young AB till revisorer, med auktoriserade revisorn Magnus Fredmer som huvudansvarig. Uppdraget innehas till och med årsstämman Revisorerna arbetar utifrån en revisionsplan och rapporterar löpande sina iakttagelser till finans- och revisionsutskottet. Revisorerna rapporterar till styrelsen i samband med att delårsrapporten januari september och årsredovisningen fastställs av styrelsen. Magnus Fredmer Revisor i Jernhusen sedan Huvudansvarig sedan Född: 1964 Utbildning: Civilekonom Huvudsaklig sysselsättning: Auktoriserad revisor Ernst & Young AB Andra väsentliga uppdrag: Revisor i Castellum, Vasakronan, Heba, Niam Fonder, Sagax, Svenska Bostäder och Veidekke. Revisorerna inhämtar synpunkter från finans- och revisionsutskottet avseende Jernhusens risker, vilka beaktas i revisionsplanen. Revisorerna deltog vid tre av finans- och revisionsutskottets möten 2014 samt vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. STYRNING AV JERNHUSEN Styrelsen utövar sin styrning främst genom att fastställa policydokument, instruktion till vd, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Jernhusen strävar efter att bli ett hållbart företag och har en målstruktur som anpassats för att uppnå detta. Styrelsen har även beslutat de strategiska hållbarhetsmålen, vilka anger riktningen för den verksamhet som bedrivs. Dessa mål följs upp genom tre mätetal. Läs mer om Jernhusens hållbarhetsmål på sidorna Jernhusens arbete styrs i övrigt av Jernhusens ledningssystem, som inkluderar ett certifierbart miljöledningssystem byggt på ISO I ledningssystemet förtydligas policyer genom riktlinjer, vilka beslutas av vd, och instruktioner, beslutade av respektive ansvarig i Jernhusens ledningsgrupp. Här finns Jernhusens styrning i detaljfrågor, från markföroreningar och energimätare till fakturering och tillgänglighet. För att ytterligare integrera hållbarhetsfrågorna i beslutsprocesser ger affärsområdenas miljöresurser rekommendationer till sina respektive affärsområdeschefer inför större beslut, exempelvis investeringsbeslut i Jernhusens affärsråd. Dessa resurser ingår i bolagets miljöstrategigrupp, som bereder och samordnar frågor inom Jernhusens miljöarbete. Vd fattar därefter beslut efter samråd med Jernhusens ledningsgrupp eller respektive projekts styrgrupp. Uppförandekoden På vårt sätt anger hur Jernhusens medarbetare, leverantörer och partners ska agera i affärssituationer. Chefer på alla nivåer ansvarar för att denna kod följs. Styrning utövas också via den beslutsordning som vd har fastställt. Beslutsordningen anger samtliga medarbetares befogenheter utifrån roll. Sedan 2010 används en koncerngemensam projektledningsmetodik för gemensam rapportering, nomenklatur, kontoplaner och skall-krav i samtliga projekt. Jernhusen är organiserat i fyra affärsområden och fyra gemensamma enheter. De chefer som leder de gemensamma enheterna samt affärsområdescheferna ingår i Jernhusens ledningsgrupp. Resurserna i den tidigare gemensamma enheten Strategisk utveckling har flyttats ut i andra delar av organisationen. Detta är ett led i Jernhusens interna effektivisering och syftar till att ge ökad närhet till affären. Affärsområden De fyra affärsområdena Stationer, Stadsprojekt, Depåer och Godsterminaler äger, utvecklar och förvaltar Jernhusens fastigheter. Läs mer om affärsområdena på sidorna Gemensamma enheter Fyra gemensamma enheter med olika specialistkompetens stöttar affärsområdena: Bygg & Fastighetsutveckling har kompetens kring utveckling och genomförande av projekt, inköp och transaktioner. Ekonomienheten driver affärsplane- och budgetarbetet samt bistår med specialister inom control, juridik, finans, redovisning och skatt, reskontra och IT. Human Resources ger stöd och råd i personalrelaterade frågor. Kommunikation driver bolagets externa och interna kommunikation för att stödja affärerna, underlätta dialog och bidra till ett attraktivt varumärke. Vd och ledningsgrupp Vd leder tillsammans med ledningsgruppen Jernhusens dagliga verksamhet. Vd ansvarar för att styrningen sker enligt tillämpliga lagar och regler samt inom de ramar som styrelsen fastställt, bland annat i en skriftlig instruktion. Instruktionen fastställs årligen av styrelsen och klargör vd:s ansvar för den löpande förvaltningen, former för rapportering till styrelsen och innehåll i denna, krav på interna styrinstrument samt vilka frågor som alltid kräver 43

48 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT styrelsens beslut eller anmälan till styrelsen. Vid utgången av 2014 bestod Jernhusens ledningsgrupp av åtta personer samt en vakans. Ledningsgruppen sammanträdde 16 gånger under året för genomgång av resultat och prognoser samt för att behandla viktiga frågor. Under 2014 ägnade ledningsgruppen stor uppmärksamhet åt hållbarhet, kundarbetet, arbetet med intern effektivitet samt projektverksamhet. Utvärdering av vd Styrelseordförande håller en gång per år en genomgång med vd för att utvärdera dennes arbete under det gångna året. Vid detta tillfälle analyseras om vd:s individuella mål uppnåtts och nya mål för det kommande året sätts upp. Styrelsens medlemmar har möjlighet att komma med synpunkter inför denna genomgång och får efteråt en redogörelse för vad som av handlats och vilka slutsatser som dragits. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Jernhusens årsstämma beslutar om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare utifrån det förslag som styrelsen tagit fram. Jernhusen definierar ledande befattningshavare som medlemmar av ledningsgruppen. Beslutade riktlinjer överensstämmer med regeringens riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande. Riktlinjerna anger bland annat att den totala ersättningen ska vara rimlig, måttfull och ska bidra till god etik och företagskultur. Rörlig lön får inte utgå till ledande befattningshavare. Beredning och uppföljning av frågor kring anställningsvillkor Ersättning och andra anställningsvillkor till vd och vice vd beslutas av styrelsen efter beredning av ersättningsutskottet. Ersättning till övriga ledande befattningshavare bereds av styrelsens ersättningsutskott på förslag från vd och beslutas av styrelsen. Ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare ska följa de riktlinjer som har beslutats av årsstämman. Innan beslut om enskild ersättning fattas ska det finnas skriftligt underlag som visar bolagets totala kostnad. Styrelsen ska säkerställa att ersättningarna följer de riktlinjer som beslutats av årsstämma och regering och granska villkor för motsvarande statliga och privata företag med jämförbar storlek, komplexitet och omsättning som Jernhusen. Uppföljningar ska också regelbundet göras genom lönekartläggning. Styrelsen kan, enligt Jernhusens riktlinjer, i särskilda fall frångå beslutade riktlinjer. Styrelsens motiv måste i dessa fall dokumenteras. Befintliga anställningsvillkor Pension till vd och vice vd byggs upp genom en premiebaserad pensionsplan, till vilken avsättning sker varje år motsvarande 30 procent av den pensionsgrundande lönen. Pensionsåldern för vd och vice vd är 65 år enligt avtal. Övriga ledande befattningshavare, exklusive vd och vice vd, omfattas av ITP-planen. Pensionsåldern är 65 år med möjlighet att arbeta vidare till och med 67 år enligt kollektivavtal. För vd har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell uppsägning från bolagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön i 18 månader utöver uppsägningstiden, vilken är sex månader. Avgångsvederlaget är inte pensionsgrundande, men fullt avräkningsbart och utgår inte vid pensionering. För vice vd utgår inte något avgångsvederlag. Uppsägningstiden från bolagets sida är tolv månader, vilket är en avvikelse från riktlinjerna som har beslutats av årsstämman. Avvikelsen beror på att avtalet tecknades innan nuvarande riktlinjer gällde. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsägningstid om maximalt fyra månader och enligt avtal utgår avgångsvederlag under sex månader vid uppsägning från bolagets sida, vilket är i enlighet med riktlinjerna. Ersättningarna överensstämmer med regeringens riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i bolag med statligt ägande, förutom med ovan nämnda undantag. Ersättning till ledande befattningshavare under 2014 framgår av not 9. Rörlig lönedel Alla medarbetare, utom ledande befattningshavare, som varit anställda mer än sex månader eller tjänstlediga mindre än sex månader under aktuellt år omfattas av rörlig lönedel. Chefer som rapporterar till ledningsgrupp kan få rörlig lönedel om maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare kan rörlig lönedel uppgå till maximalt en månadslön. Syftet med rörlig lönedel är att skapa förutsättningar för att uppnå bolagets mål genom att attrahera och behålla kompetent personal, förtydliga styrningen av verksamheten samt öka motivationen. Den rörliga lönedelen baseras dels på rörelseresultatets utveckling, dels på individuella mål. Om målen uppnås utbetalas rörlig lönedel efter att årsbokslut har fastställts och efter godkännande av styrelsen. Styrelsen har beslutat att företagsgemensam rörlig lönedel för 2014 ska betalas ut, eftersom målet för rörelseresultatet nåddes. 44

49 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT LEDNING Kerstin Gillsbro Vd Anders Bäck Ekonomidirektör/vice vd Ingrid Christensson Chef Kommunikation Daniel Daagarsson Chef Affärsområde Stationer Anställd och i ledningsgruppen sedan Född: 1961 Utbildning: Civilingenjör Tidigare befattningar: Olika chefsbefattningar inom NCC, senast som vd NCC Boende. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Balco och Stena Fastigheter. Anställd och i ledningsgruppen sedan Född: 1958 Utbildning: Civilekonom Tidigare befattningar: Ekonomioch finansbefattningar inom Swedcarrier, TeliaSonera, Investor och AkzoNobel. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Svenska Skidförbundet. Anställd och i ledningsgruppen sedan januari Född: 1960 Utbildning: Civilekonom Tidigare befattningar: Kommunikationschef Tieto Sweden och MTG samt biträdande presschef Ericsson. Anställd 2009 och i ledningsgruppen sedan Född: 1973 Utbildning: Tekn kand och MBA Tidigare befattningar: Chef Affärsområde Depåer Jernhusen, olika befattningar inom Bombardier, Electrolux och Skanska. Åsa Dahl Chef Affärsområde Depåer Anställd 2008 och i ledningsgruppen sedan Född: 1970 Utbildning: Magister nationalekonomi Tidigare befattningar: Chef Strategisk utveckling Jernhusen, affärsutvecklare Jernhusen, konsult/ avdelningschef Tyréns Temaplan. Mats Hubertsson Chef Bygg & Fastighetsutveckling Anställd och i ledningsgruppen sedan Född: 1966 Utbildning: Civilingenjör Tidigare befattningar: Distriktschef Skanska samt delägare och olika befattningar inom Projektgaranti. Micael Svensson Chef Affärsområde Godsterminaler & tf chef HR Anställd 2009 och i ledningsgruppen sedan Född: 1961 Utbildning: Marknadsekonom Tidigare befattningar: Olika chefsbefattningar inom SJ och Jernhusen. Ann Wiberg Chef Affärsområde Stadsprojekt Anställd 2001 och i ledningsgruppen sedan Född: 1966 Utbildning: Civilingenjör Tidigare befattningar: Olika chefsbefattningar inom SJ och Jernhusen. Ola Orsmark slutade som chef för affärsområde Stationer i september. Han ersattes i september av Daniel Daagarsson, tidigare chef för Affärsområde Depåer. Åsa Dahl är sedan september chef för affärsområde Depåer. Hon var tidigare chef för Strategisk utveckling. Ulrika Frisk slutade som chef HR i oktober. Tillförordnad chef HR är Micael Svensson. Foto: Per Myrehed 45

50 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens rapport om intern kontroll Styrelsen ansvarar, enligt aktiebolags lagen och Koden, för den interna kontrollen avseende finansiell rapportering. Ägarpolicyn anger att statligt ägda bolag ska vara lika väl genomlysta som noterade bolag. Rapporteringen måste hålla hög kvalitet för att dels ge en god beskriv ning av bolagets verksam het, dels utgöra underlag för kontinuerlig uppföljning och utvärdering av verksamheten och uppsatta mål. Denna rapport har upprättats i enlighet med Kodens avsnitt 7.4 och är avgränsad till den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Den interna kontrollen hos Jernhusen kan beskrivas med det etablerade ramverket COSOmodellen (the Committee of Sponsoring Organisations). COSO modellen består av fem sins emellan beroende komponenter: kontrollmiljö, riskhantering, kontrollaktiviteter, information/kommunikation samt uppföljning. Målet med intern kontroll är att begränsa risken för oegentligheter eller sådana fel som skulle kunna påverka synen på, eller bedömningen av, bolagets ekonomiska resultat och ställning eller förmåga att uppfylla uppsatta verksamhetsmål. KONTROLLMILJÖ Kontrollmiljön utgörs av Jernhusens policyer, riktlinjer, ansvar och befogenheter, strategi- och affärsplan samt budget. Medarbetarnas kompetens och den etik som styrelse och ledning kommunicerar skapar också kontrollmiljön. RISKHANTERING Jernhusen arbetar utifrån en riskmodell som stödjer arbetet med att identifiera konkreta risker kopplade till bolagets mål. Identifiering av risker och omhändertagande av dessa sker på ett systematiskt sätt, i enlighet med försiktighetsprincipen. Med tydligt definierade roller och ansvar riktar bolaget aktiviteter för att minimera riskernas negativa effekter och tillvarata de möjligheter som riskerna samtidigt kan utgöra. Modellen bygger på att risk är definierat som en känd osäkerhet och riskens sanno likhet och konsekvens bedöms utifrån en tregradig skala. Identifierade risker hanteras i den löpande verksamheten. Bolagsövergripande risker lyfts även till ledningsgruppen för extra fokus och för att aktiviteter enkelt ska kunna samordnas. Som en del av den interna kontrollen sammanfattar alla affärsområden och gemensamma enheter en gång i halvåret sitt riskarbete i en rapport som skickas till riskkommittén. Riskarbetet följs även upp kvartalsvis i prognosrapporteringen. Läs mer om riskarbetet på sidorna och om finansiella risker på sidorna KONTROLLAKTIVITETER För att säkerställa att underlag till den finansiella rapporteringen håller hög kvalitet finns kontrollaktiviteter inlagda i Jernhusens processer. Dessa inkluderar exempelvis genomgång av budget, prognos och utfall, avyttringar, förvärv, investeringar och riskaktiviteter. Attester, verifikationer, avstämningar och IT-system utgör också kontrollaktiviteter. Stickprovskontroller genomförs för att öka graden av tillförlitlighet. En månadsrapport sammanställs till styrelsen med periodens utfall jämfört med budget och prognos. Rapporten beskriver även viktiga affärshändelser samt finansiering. Styrelsen granskar också projektrapporter, projektrevisioner samt delårsrapporter kvartalsvis. Materialet bereds av finans- och revisionsutskottet samt investeringsutskottet. Jernhusen har en intern projektrevisor som på uppdrag av styrelsen reviderar alla projekt överstigande 100 miljoner kronor. Projektrevisorn reviderar även mindre projekt på uppdrag av ledningen. Läs mer om bolagsstyrning på Jernhusens webbplats, jernhusen.se: Kallelse och övrigt material inför årsstämman 2015 Uppdaterad information om styrelse och ledningsgrupp Bolagsordning Protokoll från bolagsstämmor från och med 2006 Bolagsstyrningsrapport från och med 2006 Svensk kod för bolagsstyrning Styrelsens bedömning är att dessa resurser är tillräckliga och att det utöver detta inte behövs någon internrevisionsenhet. Bedömningen har gjorts utifrån bolagets affärsidé, planer och mål samt hur internkontrollen är utformad. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Jernhusens kommunikationspolicy slår fast att all informationsgivning ska präglas av öppenhet och vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Alla medarbetare har tillgång till policyer, riktlinjer och instruktioner på Jernhusens intranät. Genom artiklar på intranätet och vid de informations träffar vd regelbundet håller med alla medarbetare betonas vikten av att följa de regler som finns och förändringar i regelverket uppmärksammas. UPPFÖLJNING Uppföljning sker genom övervakning och utvärdering av interna kontrollsystem samt rapportering av avvikelser. Revisorn rapporterar sina iakttagelser från den översiktliga granskningen av delårsrapporten för januari september samt från revisionen av bokslutet för styrelsen. Uppföljningar för att säkerställa att den finansiella rapporteringen håller hög kvalitet görs av styrelse, finans- och revisionsutskott, vd, ledningsgrupp samt inom respektive affärsområde. Detta arbete fokuserar på uppföljning av ekonomiskt utfall och större avvikelser mot budget samt beslutade investeringar, större hyresförhandlingar, avyttringar, förvärv och andra viktiga affärshändelser. Bolagets revisor rapporterar årligen till finans- och revisionsutskottet om sin syn på hur den interna kontrollen fungerar avseende den finansiella rapporteringen. 46

51 Finansiella rapporter Koncernen Rapport över totalresultat Rapport över finansiell ställning Eget kapital Kassaflödesanalys Moderbolaget Resultaträkning Rapport över totalresultat Balansräkning Eget kapital Kassaflödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper Foto: Per Myrehed Noter Not 1 Segmentsrapportering Not 2 Koncerninterna transaktioner Not 3 Transaktioner med närstående Not 4 Fastighetsintäkter Not 5 Fastighetskostnader Not 6 Försäljning aktier i dotterbolag Not 7 Central administration och strategisk utveckling Not 8 Ersättning till revisorer Not 9 Personal och styrelse Not 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 12 Skatt Not 13 Förvaltningsfastigheter Not 14 Maskiner och inventarier Not 15 Andelar i koncernbolag Not 16 Andelar i intressebolag och joint ventures Not 17 Räntebärande fordringar Not 18 Kundfordringar Not 19 Övriga fordringar Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 21 Eget kapital Not 22 Uppskjuten skatt Not 23 Räntebärande skulder Not 24 Övriga skulder Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 26 Ställda panter och eventualförpliktelser Not 27 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Vinstdisposition

52 Koncernen Rapport över totalresultat MSEK Not ) Fastighetsrörelsen Hyresintäkter ,5 681,6 Energi ,8 103,8 Övriga intäkter ,7 318,4 Summa fastighetsintäkter 1 181, ,8 Fastighetskostnader Driftkostnader 240,6 240,3 Energi 134,6 138,4 Underhåll 65,5 60,7 Fastighetsskatt 6,1 4,8 Fastighetsadministration 202,3 196,4 Summa fastighetskostnader 5 649,2 640,5 Driftöverskott 531,8 463,3 Central administration 7 37,9 36,3 Strategisk utveckling 7 13,3 32,8 Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures 16 2,0 2,5 Rörelseresultat före värdeförändringar 482,6 396,7 Värdeförändringar fastigheter 239,2 245,4 Rörelseresultat ,8 642,1 Resultat från andelar i intressebolag 16 20,2 20,6 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 4,6 15,0 Räntekostnader och liknande resultatposter ,2 140,9 Värdeförändringar derivat 221,8 154,7 Resultat före skatt 355,2 650,3 Aktuell skatt 12 0,7 0,3 Uppskjuten skatt 12 34,6 136,9 Årets resultat 389,2 513,1 Övrigt totalresultat Årets totalresultat 389,2 513,1 Årets resultat/totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 387,9 514,2 Innehav utan bestämmande inflytande 1,3 1,1 Resultat per aktie, SEK 97,0 128,6 Antal aktier ) Uppställningsformen är ändrad sedan 1 januari 2014, vilket innebär att värdeförändringar fastigheter ingår i rörelseresultatet. Jämförbart fastighetsbestånd MSEK Fastighetsintäkter 1 181, ,1 Fastighetskostnader 638,5 643,1 Driftöverskott 542,5 500,0 Rörelseresultat före värdeförändringar 493,3 433,4 48

53 Koncernen Kommentar till rapport över totalresultat Fastighetsintäkter Fastighetsintäkterna uppgick till (1 104) MSEK, en ökning med sju procent jämfört med föregående år. Ökningen beror främst på förändringar i fastighetsbeståndet då Boxholms Depå och Stockholm Årsta Kombiterminal tillkommit samt prisjusteringar på infrastrukturförvaltning. Även ökade hyror och intäkter från servicetjänster, som utförs i Jernhusens lokaler, samt reklam och events bidrog positivt till intäktsökningen. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 31 december uppgick till 878 (820) MSEK. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 3,6 (3,3) år. Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick totalt till 87 (56) MSEK och för befintligt fastighetsbestånd till 38 (12) MSEK. Årets största uthyrningar var i Hagalunds Depå samt i Glasvasen, Malmö. Nettouthyrningen i befintligt bestånd har påverkats positivt av prisjusteringen på Depåers infrastrukturförvaltning, vilken uppgick till 25 MSEK. Vakansgrad Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 4,7 (5,2) procent. Den ytmässiga vakansgraden minskade till 17,9 (18,5) procent. Minskningen beror främst på att Stockholm Årsta Kombiterminal under året blivit fullt uthyrd, rivningen av en stor och vakant bussverkstadsbyggnad i Uppsala samt försäljning av några mindre stationer med vakanta ytor. Övriga intäkter Intäkterna från väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring, reklam och event uppgick till 324 (318) MSEK, varav reklam och event uppgick till 47 (40) MSEK. Av övriga intäkter avser 171 (151) MSEK kontrakterade och 153 (167) MSEK rörliga intäkter. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 649 (641) MSEK. Ökningen beror främst på att under sista kvartalet 2013 återfördes osäkra, tidigare nedskrivna, hyresfordringar inom driftkostnader. Strategisk utveckling Kostnaderna för strategisk utveckling uppgick till 13 (33) MSEK. Kostnaderna avser bland annat verksamhetsutveckling, strategiarbete och projektadministration. Utfallet för 2013 påverkades bland annat av kostnader för framtagande av anbudet på SL:s planerade depå norr om Stockholm. Rörelseresultat före värdeförändringar Rörelseresultatet före värdeförändringar ökade med 22 procent till 483 (397) MSEK. Ökningen beror främst på förändringar i fastighetsbeståndet då Boxholms Depå och Stockholm Årsta Kombiterminal tillkommit, ökade hyror och intäkter från servicetjänster, som utförs i Jernhusens lokaler, samt lägre kostnader inom strategisk utveckling. Jämförbart fastighetsbestånd I jämförbart bestånd har intäkterna ökat och uppgick till (1 143) MSEK. Rörelseresultatet före värdeförändringar i jämförbart bestånd ökade med 14 procent och uppgick till 493 (433) MSEK. De största förändringarna i beståndet har varit att Boxholms Depå och Stockholm Årsta Kombiterminal tagits i drift, den tidigare hotellfastigheten på Vasagatan i Stockholm rivits, Älvsjödepån avyttrats samt att ombyggnad av kontoren på Stockholms Centralstation pågår. Värdeförändringar fastigheter Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 145 (200) MSEK, varav sänkta direktavkastningskrav stod för 266 (140) MSEK, driftnettoeffekten för 90 ( 91) MSEK och projektresultat stod för 31 (150) MSEK. Direktavkastningskravet på ett antal centralt belägna stationsfastigheter och strategiskt belägna depåfastigheter har sänkts med 0,15 0,25 procentenheter. Främsta förklaringen till den negativa driftnettoeffekten är ökade satsningar på underhåll och låg inflation. Det negativa projektresultatet beror på försämrat resultat i ett större projekt inom affärsområde Stationer. Den realiserade värdeförändringen under året var 94 (46) MSEK och beror på avyttringar. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i portföljen bedöms till 6,6 (6,7) procent. Sänkningen beror på att marknadens direktavkastningskrav har sjunkit samt att Jernhusen fortsatt att främst investera i fastigheter med lägre direktavkastningskrav. För att kvalitetssäkra den interna värdebedömningen har en extern värdering gjorts av 19 fastigheter, motsvarande 76 procent av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Den externa bedömningen är 543 MSEK högre, motsvarande sex procent, än den interna bedömningen. Nettouthyrning MSEK Befintligt fastighetsbestånd Nyuthyrning 39,7 33,9 Omförhandlingar 35,9 3,5 Avflyttning 37,9 25,4 Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd 37,7 12,0 Utvecklingsfastigheter Nyuthyrning 50,2 49,8 Avflyttning 1,0 5,4 Nettouthyrning i utvecklings fastigheter 49,1 44,4 Nettouthyrning totalt 86,8 56,3 Specifikation av värdeförändring MSEK Realiserad värdeförändring 93,7 45,8 Orealiserad värdeförändring 145,5 199,7 Driftnettoeffekt 89,6 90,9 Projektresultat 30,6 150,0 Direktavkastningskrav 265,7 140,5 Summa värdeförändringar 239,2 245,4 49

54 Finansiella poster Finansiella poster uppgick till 145 ( 147) MSEK, varav 20 ( 21) MSEK bestod av resultatandelar i intressebolag. Även om de totala finansiella posterna inte skiljer sig nämnvärt jämfört med föregående år består årets finansiella poster av både lägre ränteintäkter och räntekostnader. Den genomsnittliga räntan under året uppgick till 2,9 (3,1) procent medan den effektiva räntan per den 31 december uppgick till 1,9 (3,0) procent. Under året aktiverades räntekostnader direkt hänförbara till större pågående projekt med 38 (31) MSEK. Målet är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,9 (3,2) gånger. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntorna med +/- 1 procentenhet från och med den 31 december, antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med -/+ 11 MSEK under den kommande 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med -/+ 62 MSEK. Värdeförändringar derivat Derivaten hade under året en negativ värdeförändring om 222 (155) MSEK, vilket främst beror på den räntenedgång som skett i de långa räntorna. Skatt Årets skatt uppgick till 34 ( 137) MSEK, och har främst påverkats av skatteeffekt vid bolagsförsäljning. Av årets skatt utgjorde 0 (0) MSEK aktuell skatt och 34 ( 137) MSEK uppskjuten skatt. Ekonomisk vakansgrad och hyresbortfall, kvartal MSEK % Hyresvärde fördelat på affärsområde Stationer, 47% Butik och restaurang, 24% Kontor, 14% Övriga utrymmen, 9% Depåer, 46% Godsterminaler, 6% Stadsprojekt, 2% 0 Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Hyresbortfall årsvärde, MSEK Ekonomisk vakansgrad, % 0 Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd MSEK 40 Rörelseresultat före värdeförändringar, kvartal MSEK Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Nyuthyrning Omförhandlingar Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Avflyttning Nettouthyrning 0 Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Rörelseresultat, kvartal, MSEK Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal 50

55 Koncernen Rapport över finansiell ställning MSEK Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter , ,7 Maskiner och inventarier 14 41,6 41,4 Summa materiella anläggningstillgångar , ,1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intressebolag och joint ventures 16 33,6 31,6 Räntebärande långfristiga fordringar ,7 259,0 Summa finansiella anläggningstillgångar ,3 290,6 Summa anläggningstillgångar , ,7 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 18 72,5 67,7 Räntebärande kortfristiga fordringar 17 99,9 Övriga fordringar ,4 154,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 41,1 38,3 Summa kortfristiga fordringar 358,0 260,4 Likvida medel 0,9 0,4 Summa omsättningstillgångar ,9 260,8 SUMMA TILLGÅNGAR , ,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Aktiekapital aktier à nom 100 kr 400,0 400,0 Övrigt tillskjutet kapital 1 887, ,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 2 966, ,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 253, ,9 Innehav utan bestämmande inflytande 8,2 6,9 Summa eget kapital 5 262, ,9 SKULDER Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld ,3 437,8 Skulder till kreditinstitut , ,0 Övriga räntebärande skulder , ,4 Ej räntebärande skulder 16 53,0 32,8 Summa långfristiga skulder , ,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 23 42,7 Leverantörsskulder 195,0 238,0 Övriga räntebärande skulder 23 3,0 4,1 Övriga skulder 24 29,2 39,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ,5 319,5 Summa kortfristiga skulder ,7 643,6 Summa skulder 7 514, ,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER , ,5 POSTER INOM LINJEN Ställda panter , ,0 51

56 Koncernen Kommentar till rapport över finansiell ställning Förvaltningsfastigheter Per den 31 december ägde Jernhusen 185 (189) fastigheter i 56 (60) kommuner. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter. Fastigheter belägna i Stockholmsområdet, Göteborg och Malmö motsvarade 76 procent av marknadsvärdet. Marknadsvärde Marknadsvärdet för Jernhusens fastigheter ökade med 838 MSEK och uppgick per den 31 december till (11 327) MSEK. Förändringen förklaras främst av investeringar och förvärv om MSEK respektive 54 MSEK samt avyttringar om 499 MSEK, där försäljningen av Älvsjödepån till SL i januari står för huvuddelen av försäljningarna. Investeringar och förvärv Investeringar och förvärv i fastigheter uppgick till (1 288) MSEK, varav förvärv uppgick till 54 (11) MSEK och värderingshöjande underhåll till 59 (78) MSEK. Stockholms Centralstation nyinvigdes i februari efter att den omfattande grundförstärkningen och moderniseringen avslutats. Ombyggnad av kontoren på Stockholms Centralstation pågår och inflyttning beräknas ske under Hälften av investeringarna om 300 MSEK som lagts ner i affärsområde Stationer under året är hänförbara till Stockholms Centralstation. Det största pågående projektet inom affärsområde Stadsprojekt är Stockholm Continental som bland annat kommer att rymma Station Stockholm City. Ovanför stationsfunktionen kommer ett hotell och bostäder att uppföras. Under inledningen av 2014 har grundläggning genomförts och vid årsskiftet pågick stomresning och montering av fasaden. Den nya pendeltågsstationen tas i bruk när Citybanan invigs 2017 och kopplingen till T-Centralen, Stockholms Centralstation och Cityterminalen kommer att möjliggöra effektiva byten mellan pendeltåg, tunnelbana, fjärrtåg och bussar. I den nya stadsdelen Södra Nyhamnen intill Malmö Centralstation påbörjades uppförandet av kontorsbyggnaden Glasvasen i april. Investeringen uppgår till 200 MSEK och inflyttning planeras till slutet av Merparten av kontorsytorna är nu uthyrda till tre hyresgäster. Totalt har affärsområde Stadsprojekt investerat 385 MSEK under året. Affärsområde Depåer tecknade i juni avtal med tågoperatören MTR Express om att genomföra om- och nybyggnation av Gamla vagnhallen på Hagalunds Depå i Solna. Jernhusen kommer att investera 150 MSEK i projektet. MTR Express beräknas flytta in i den nya hallen under hösten Kombiterminalerna i Stockholm Årsta och Malmö står för merparten av affärsområde Godsterminalers genomförda investeringar om 220 MSEK under året. Stockholm Årsta Kombiterminal invigdes i maj och Malmö Crossdock invigdes i slutet av november. Avyttringar Under året frånträddes 12 (67) hela eller delar av fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 555 (105) MSEK. Under samma tid kontrakterades 15 (63) fastigheter, eller delar av fastigheter, för försäljning med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 581 (100) MSEK. Den största posten av årets avyttringar består av försäljningen av Älvsjödepån till SL. Depån har uteslutande använts för underhåll av SL:s pendeltåg och med anledning av det speciella hyresupplägget bedömdes försäljning vara bästa lösningen. Övriga fastigheter som frånträtts eller kontrakterats till försäljning utgörs av stationsoch markfastigheter. De säljs oftast till kommuner eller andra lokala aktörer som är bättre lämpade att förvalta och utveckla fastigheten. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar om 211 (291) MSEK bestod 178 (259) MSEK av räntebärande långfristiga fordringar. Större delen av posten består av reversfordringar samt marknadsvärden på finansiella derivat. Eget kapital Eget kapital uppgick till (4 973) MSEK. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital uppgick till 7,6 (10,8) procent. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen för den senaste femårsperioden uppgick till 9,8 procent. Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 41,2 (41,7) procent. Målet är att soliditeten ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. Belåningsgraden har under året ökat till 51,7 (49,6) procent av fastighetsvärdet. Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgick till (2 299) MSEK. Fastigheternas redovisade värde överstiger det skattemässiga värdet med (4 401) MSEK. För övriga tillgångar och skulder understiger det redovisade värdet det skattemässiga värdet med 344 (111) MSEK. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 403 (438) MSEK och redovisas till nominell skatt om 22 procent av nettot av ovanstående poster. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till (5 879) MSEK, varav 353 (133) MSEK bestod av marknadsvärdet på finansiella derivat. Av detta marknadsvärde var 3 MSEK kortfristigt. Nettolåneskulden ökade med 664 MSEK, från MSEK till MSEK, framför allt beroende på de investeringar som genomförts under året. Per den 31 december var obligationer om nominellt MSEK utestående på marknaden samt hela företagscertifikatprogrammet om MSEK. Vid årets utgång var den genomsnittliga kapitalbindningen i skuldportföljen 2,6 (2,7) år och den genomsnittliga räntebindningstiden 4,4 (3,6) år. 52

57 Koncernen Eget kapital Förändringar i koncernens eget kapital, 1 januari 31 december MSEK Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inklusive årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital , , , ,4 6, ,8 Årets totalresultat 514,2 514,2 1,1 513,1 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 2,9 2,9 2,9 Förvärv från innehav utan bestämmande inflytande 0,4 0,4 1,6 2,1 Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Utgående eget kapital , , , ,9 6, ,9 Årets totalresultat 387,9 387,9 1,3 389,2 Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Utgående eget kapital , , , ,8 8, ,0 Koncernen Kassaflödesanalys 1 januari 31 december MSEK Den löpande verksamheten Rörelseresultat före värdeförändringar 482,6 396,7 Avskrivningar 10,1 6,9 Betald ränta 171,9 160,5 Erhållen ränta 4,9 15,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 325,7 258,3 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 4,9 24,2 Förändring av övriga korta fordringar 5,5 57,8 Förändring av leverantörsskulder 43,0 16,7 Förändring av övriga korta skulder 78,5 51,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 361,9 359,7 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter 1 138, ,3 Förvärv av förvaltningsfastigheter 53,6 10,7 Avyttring av förvaltningsfastigheter 562,5 86,7 Avyttring av andelar i koncernbolag 12,4 11,3 Förvärv av inventarier 8,0 6,3 Avyttring av andelar i intressebolag 100,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 624, ,3 Kassaflöde från den operativa verksamheten 263,0 736,6 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 808, ,9 Amortering av skuld 302,0 950,0 Förändring av kortfristiga finansiella fordringar 99,9 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 42,7 21,0 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 2,9 Utbetald utdelning 100,0 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 263,4 728,8 Årets förändring av likvida medel 0,5 7,8 Likvida medel vid årets början 0,4 8,2 Likvida medel vid årets slut 0,9 0,4 53

58 Koncernen Kommentar till kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 326 (258) MSEK. Ökningen beror främst på ett högre rörelseresultat före värdeförändringar till följd av bland annat högre hyresintäkter samt lägre fastighetsadministration och kostnader för strategisk utveckling. Det totala kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 362 (360) MSEK. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 625 ( 1 096) MSEK och påverkades främst av avyttringar av fastigheter om 562 (87) MSEK, där avyttringen av Älvsjödepån till SL var den enskilt största, samt investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter om (1 277) MSEK. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 263 (729) MSEK. Det relativt låga kassaflödet från finansieringsverksamheten jämfört med föregående år förklaras av att årets investeringar till stor del har finansierats av försäljningen av Älvsjödepån som genomfördes i januari. Investeringar och förvärv i fastigheter per affärsområde MSEK Stationer 300,7 466,5 Stadsprojekt 384,6 144,6 Depåer 285,7 344,2 Godsterminaler 219,8 332,7 Totalt 1 190, ,0 Avyttringar, kvartal MSEK Investeringar och förvärv, kvartal MSEK Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Avyttringar Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal 0 Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal 54

59 Moderbolaget Resultaträkning Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Omsättningen minskade med fyra procent och uppgick till 196 (203) MSEK. Övriga förvaltningskostnader uppgick till 245 ( 320) MSEK, en minskning med 24 procent. Rörelseresultatet uppgick till 76 ( 184) MSEK. MSEK Not Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter ,9 203,2 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader 5 244,7 320,0 Driftöverskott 48,8 116,8 Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag 6 29,9 2,2 Central administration 7 37,9 36,3 Strategisk utveckling 7 19,1 32,8 Rörelseresultat ,9 183,7 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 4,8 7,3 Ränteintäkter från koncernbolag ,6 158,7 Återföring/nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar 4,5 Räntekostnader och liknande resultatposter ,7 171,0 Räntekostnader från koncernbolag 11 0,2 13,6 Summa finansiella poster 43,5 23,1 Resultat efter finansiella poster 119,4 206,8 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 87,5 26,8 Lämnade koncernbidrag 100, ,8 Summa bokslutsdispositioner 12, ,0 Resultat före skatt 132, ,8 Uppskjuten skatt 12 34,8 285,4 Årets resultat 97, ,5 Resultat per aktie, SEK 24,3 254,1 Genomsnittligt antal aktier Moderbolaget Rapport över totalresultat MSEK Årets resultat 97, ,5 Övrigt totalresultat Årets totalresultat 97, ,5 55

60 Moderbolaget Balansräkning Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Den 31 december fanns en checkräkningskredit uppgående till 200 (200) MSEK, varav inget utnyttjades per den 31 december (43 MSEK). Investeringar i inventarier uppgick till 1 (1) MSEK. Övriga finansiella tillgångar minskade med MSEK, vilket främst beror på utdelning från dotterbolag samt lösen av intern revers. MSEK Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 47,9 88,6 Maskiner och inventarier 14 5,8 8,0 Summa materiella anläggningstillgångar 53,7 96,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag , ,1 Fordringar hos koncernbolag 1 289, ,4 Andelar i intressebolag och joint ventures 16 31,1 31,1 Uppskjuten skattefordran ,6 475,8 Räntebärande långfristiga fordringar ,1 241,1 Summa finansiella anläggningstillgångar , ,5 Summa anläggningstillgångar 3 471, ,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 18 4,5 2,5 Fordringar hos koncernbolag 5 126, ,2 Räntebärande kortfristiga fordringar 99,9 Övriga fordringar 19 8,4 13,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 15,0 14,8 Summa kortfristiga fordringar 5 254, ,6 Likvida medel 0,9 0,4 Summa omsättningstillgångar , ,0 SUMMA TILLGÅNGAR 8 726, ,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital aktier à nom 100 kr 400,0 400,0 Reservfond 100,0 100,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 422,5 619,8 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 922, ,7 Summa eget kapital 922, ,7 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut , ,0 Skulder till koncernbolag 88,6 88,6 Övriga räntebärande skulder 5 493, ,5 Summa långfristiga skulder 6 282, ,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 23 42,7 Leverantörsskulder 23,1 34,1 Skulder till koncernbolag , ,6 Övriga skulder 24 37,8 11,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ,6 167,9 Summa kortfristiga skulder , ,4 Summa skulder 7 804, ,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 726, ,1 POSTER INOM LINJEN Ställda panter , ,0 56

61 Moderbolaget Eget kapital Förändringar i moderbolagets eget kapital, 1 januari 31 december Bundet eget kapital MSEK Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat inklusive årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital ,0 100, , ,2 Årets resultat 1 016, ,5 Lämnad utdelning 100,0 100,0 Utgående eget kapital ,0 100,0 619, ,7 Årets resultat 97,2 97,2 Lämnad utdelning 100,0 100,0 Utgående eget kapital ,0 100,0 422,5 922,5 Kassaflödesanalys 1 januari 31 december MSEK Den löpande verksamheten Rörelseresultat 75,9 183,7 Avskrivningar 2,9 2,9 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 29,9 2,2 Betald ränta 171,4 173,6 Erhållen ränta 240,2 281,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 34,0 75,4 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 2,0 1,5 Förändring av övriga korta fordringar 588, ,0 Förändring av leverantörsskulder 11,0 5,0 Förändring av övriga korta skulder 1 440, ,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 072,1 762,2 Investeringsverksamheten Förvärv av inventarier 0,8 0,7 Investeringar i dotterbolag 0,5 Avyttring av dotterbolag 0,1 Förändring av långfristiga finansiella fordringar 1 810,0 8,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 809,2 9,3 Kassaflöde från den operativa verksamheten 262,9 771,5 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 808, ,9 Amortering av skuld 302,0 950,0 Förändring av korfristiga finansiella fordringar 99,9 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 42,7 16,8 Utbetald utdelning 100,0 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 263,4 763,7 Årets förändring av likvida medel 0,5 7,8 Likvida medel vid årets början 0,4 8,2 Likvida medel vid årets slut 0,9 0,4 57

62 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmän information Jernhusen AB (publ), org nr , är moderbolag i Jernhusenkoncernen. Jernhusen AB (publ) har sitt säte i Stockholm med adress Kungsbron 13/Västra Järnvägsgatan 23, Box 520, Stockholm, Sverige. Koncernredovisningen och årsredovisningen för Jernhusen AB (publ) för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2014 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 19 mars 2015 och föreläggs till årsstämman den 27 april 2015 för fastställande. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Riktlinjerna för statligt ägda bolag anger att den finansiella rapporteringen ska utformas enligt reglerna för bolag noterade vid NASDAQ OMX Stockholm. Sedan 2013 har Jernhusen även obligationer noterade vid samma börs. Detta innebär att Jernhusens koncernredovisning har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). IFRS i denna årsredovisning innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EU. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tilllämpning av rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att värderings- och upplysningsprinciper enligt IFRS tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolaget på sidan 62. Grunder för upprättandet av redovisningen Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (MSEK) om inget annat anges, och avser perioden 1 januari 31 december 2014 (2013) för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december 2014 (2013) för balansräkningsrelaterade poster. Avrundningsdifferenser kan göra att noter och tabeller inte summerar. Koncernens funktionella valuta och rapporteringsvaluta är svenska kronor (SEK). Användning av bedömningar Upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med god redovisningssed kräver att företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Uppskattningarna och bedömningarna är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att fastställa de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det slutliga utfallet kan komma att avvika från resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Värdering av förvaltningsfastigheter görs årligen såväl internt som av externt värderingsföretag. Under året har totalt 76 procent av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde kontrollvärderats externt. Se not 13 för mer information. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Ändrade redovisningsprinciper Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 2013 med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder och tolkningar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari IAS 32 Finansiella instrument: Klassificering Standarden har ändrats med ett förtydligande gällande principen för kvittning av finansiella tillgångar och skulder. Jernhusen gör bedömningen att standarden inte påverkar bolaget. IAS 36 Nedskrivningar Standarden har ändrats med nya upplysningskrav om återvinningsbart belopp. Jernhusen gör bedömningen att standarden inte innebär någon väsentlig effekt för bolaget. IFRS 10 Koncernredovisning Standarden ersätter delar av IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter och hela SIC-12 När ska ett företag för särskilt ändamål, ett SPE, omfattas av koncernredovisningen? Den ger enhetliga regler för när och hur ett ägarbolag ska upprätta koncernredovisning. Grundförutsättningen är bestämmande inflytande och standarden ger tre kriterier som ska vara uppfyllda för att ett ägarbolag ska anses ha ett bestämmande inflytande över bolag. Jernhusen gör bedömningen att standarden inte innebär någon väsentlig effekt för bolaget. IFRS 11 Samarbetsarrangemang Standarden ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures och SIC-13 Överföring av ickemonetära tillgångar från en samägare till ett gemensamt styrt företag. Samarbetsarrangemang (joint arrangements) klassificeras som antingen gemensamma verksamheter (joint operations) där parterna som har ett gemensamt bestämmande inflytande har rättigheter till tillgångar och förpliktelser avseende skulderna, eller som joint ventures där parterna som har ett gemensamt bestämmande inflytande har rättigheter till nettotillgångarna. Enligt IFRS 11 är det inte längre tillåtet att använda klyvningsmetoden för joint ventures. Jernhusen gör bedömningen att standarden inte innebär någon väsentlig effekt för bolaget. IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag Standarden är ny och ska tillämpas på räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2014 eller senare. Syftet är att samla upplysningskraven om dotterbolag, joint arrangement och intressebolag i en standard samt att utöka upplysningskraven. Standarden får ingen påverkan på Jernhusens redovisning men medför utökade upplysningar, främst gällande koncernens innehav i intressebolag och joint ventures. Övriga nya eller ändrade redovisningsstandarder eller tolkningsuttalanden som trädde i kraft från och med den 1 januari 2014 har inte haft någon väsentlig påverkan på Jernhusenkoncernens finansiella rapporter. 58

63 Jernhusen har sedan 1 januari 2014 ändrat uppställningsform av koncernens rapport över totalresultat, vilket innebär att värdeförändringar fastigheter ingår i rörelseresultatet. På så sätt åskådliggörs bolagets verksamhet på ett bättre sätt. Som en följd av denna ändring beräknas räntetäckningsgraden på rörelseresultatet före värdeförändringar. Kommande standarder/ rekommendationer IFRS 9 Financial instruments Standarden träder i kraft för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2018 eller senare och ersätter då IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden är ännu ej godkänd av EU. Jernhusen har ännu inte gjort en bedömning av standardens effekt på bolagets redovisning. IFRS 15 Revenue from Contract with Customers Standarden träder i kraft för räkenskapsår som inleds med 1 januari 2017 eller senare. Standarden ersätter alla tidigare utgivna standarder och tolkningar som hanterar intäkter (IAS 11 Entreprenadavtal, IAS 18 Intäkter, IFRIC 13 Kundlojalitetsprogram, IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet, IFRIC 18 Överföringar av tillgångar från kunder och SIC 31 Intäkter bytestransaktioner som avser reklamtjänster). Standarden är ännu ej godkänd av EU. Jernhusen har ännu inte gjort en bedömning av standardens effekt på bolagets redovisning. IFRIC 21 Avgifter Tolkningen godkändes av EU i juni 2014 vilket innebär att den ska tillämpas från 1 januari 2015 för bolag med kalenderår som räkenskapsår. IFRIC 21 behandlar avgifter som statliga organ påför bolaget genom lagar och regler, vilket bland annat innefattar fastighetsskatten. Jernhusen påverkas av tolkningen gällande fastighetsskatten. Fastighetsskatter på de fastigheter som ingår i beståndet vid ingången av ett kalenderår kommer att skuldföras och samtidigt redovisas en förutbetald kostnad gällande fastighetsskatten. Övriga nya eller ändrade redovisningsstandarder bedöms inte ha en väsentlig påverkan på Jernhusenkoncernens finansiella rapporter. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga bolag, där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande, det vill säga där moderbolaget exponeras för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande. Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att eget kapital som fanns i dotterbolagen vid förvärvstidpunkten elimineras i sin helhet. I koncernens eget kapital ingår endast den del av dotterbolagets eget kapital som intjänats efter förvärvet. Under året förvärvade eller avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende innehavstiden. Genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet fastställs anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen samt det verkliga värdet av förvärvade tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och skulder och eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i rapport över totalresultat. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader eller orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer från transaktioner med intressebolag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i bolaget. Andel av eget kapital avseende innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en särskild post inom eget kapital separat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Särskild upplysning lämnas om andel av årets resultat tillhörande innehav utan bestämmande inflytande. Intressebolag Med intressebolag avses bolag där koncernen har ett betydande inflytande, det vill säga kan delta i de beslut som rör bolagets finansiella och operativa strategier, men inte ett bestämmande inflytande, vanligtvis genom andelsinnehav mellan procent av rösterna. Andelar i intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att andel i intressebolag redovisas till anskaffningsvärde ökat eller minskat med Jernhusens andel av vinster eller förluster uppkomna efter förvärvet. I koncernens rapport över totalresultat redovisas resultat från andelar i intressebolag efter skatt om resultatet härrör från ett aktiebolag. Om resultatet härrör från ett handels- eller kommanditbolag redovisas resultat från andelar i intressebolag före skatt. Resultatandelar hänförliga till innehav i verksamhetsnära bolag redovisas i rörelseresultatet. Övriga resultatandelar ingår i finansiella poster. Samarbetsarrangemang Samarbetsarrangemang (joint arrangements) klassificeras som antingen gemensamma verksamheter (joint operations) där parterna som har ett gemensamt bestämmande inflytande har rättigheter till tillgångar och förpliktelser avseende skulderna, eller som joint ventures där parterna som har ett gemensamt bestämmande inflytande har rättigheter till nettotillgångarna. För gemensamma verksamheter redovisar Jernhusen sina tillgångar och skulder samt sin andel av gemensamma tillgångar och skulder. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar hänförliga till innehav i verksamhetsnära bolag redovisas i rörelseresultatet. Övriga resultatandelar ingår i finansiella poster. Närstående parter Närstående bolag till Jernhusen definieras som statliga bolag eller affärsdrivande verk med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande. Segmentsrapportering Ett rörelsesegment definieras som en del av bolaget, en komponent, som bedriver en affärsverksamhet från vilken den kan få intäkter och kostnader, vars rörelseresultat regelbundet granskas av bolagets högste verkställande beslutsfattare (HVB) och för vilken det finns fristående finansiell information. Jernhusenkoncernen organiseras och styrs efter fyra affärsområden tillika rörelsesegment: Stationer, Stadsprojekt, Depåer och Godsterminaler. Intäktsredovisning Hyreskontrakt hänförliga till Jernhusens förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal enligt IAS 17. Hyresintäk- 59

64 ter och vidaredebitering av energi periodiseras linjärt över avtalsperioden där endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Fakturering av infrastrukturförvaltning, stationsavgifter och kringtjänster på stationer samt utfakturerad fastighetsskatt och energikostnad redovisas som hyresintäkt. Vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med extern part redovisas som övrig intäkt. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på frånträdesdagen. Detta gäller även vid försäljning av fastighet via bolag. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Inventarier Inventarier tas upp till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången, såsom inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden: Inventarier, % Fordon, 20 % Datorer, 33 % Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje årsslut. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39, förvaltningsfastigheter vilka redovisas till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna skattefordringar. Om en analys av koncernens redovisade värde på materiella anläggningstillgångar (exklusive förvaltningsfastigheter) indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens åter vinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I det fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, det vill säga, ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle ha gjorts om nedskrivning inte skett. Gällande principer för nedskrivning av finansiella tillgångar se avsnitt Finansiella instrument. Finansiella intäkter och kostnader Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar, derivat, utdelningsintäkter samt positiva valutakursdifferenser. Med finansiella kostnader avses kostnader kopplade till lån, skulder och derivat. Här ingår även kostnader för löpande bankavgifter samt negativa valutakursdifferenser. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tilllämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungliga värdet av fordran och det belopp som erhålls vid förfall. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Internprissättning Ersättning avseende tjänster utförda mellan koncernbolagen debiteras enligt marknadsmässiga villkor. Inom koncernen utnyttjas möjligheten att ge koncernbidrag enligt skattemässiga regler. Avsättningar avseende miljöåterställande åtgärder och rättsliga krav Avsättningar för miljöåterställande åtgärder och rättsliga krav redovisas när Jernhusen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser där det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker, samt att beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Värdering och redovisning av avsättningar till pensioner Koncernens pensionsförpliktelser enligt allmän pensionsplan tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta att anse som en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då Alecta inte tillhandahåller den information som krävs för att redovisa pensionsplanen enligt ITP som en förmånsbestämd plan, redovisas den som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 17 (16) MSEK. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2014 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 143 (148) procent. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Vissa anställda har rätt att byta ut del av sitt utrymme under ITP-planen mot en premiebestämd pensionslösning, där bolagets enda förpliktelser är att betala de stipulerade premierna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Skatteeffekten hänförlig till poster som redovisas direkt mot övrigt totalresultat redo visas tillsammans med den underliggande posten direkt mot övrigt totalresultat. Vid redovisning av inkomstskatter tilllämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Jernhusen finns tre enskilda kategorier som väsentligt påverkar uppskjuten skatt: fastigheter, derivat och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga, vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av de tre ovan nämnda enskilda kategorierna samt kategorierna osäkra kundfordringar och övrigt, förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i 60

65 resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats, som är 22 procent. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Samtliga av Jernhusen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter, som huvudsakligen omfattar kontor, butiker, verkstäder, restauranger och väntsalar, bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Jernhusen värderar sina förvaltningsfastigheter enligt värderingsnivå 3, IFRS 13 punkt Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen som en del av posten Värdeförändringar fastigheter. Verkligt värde för samtliga fastigheter har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 13. För att säkerställa den interna värderingen görs extern värdering på cirka 80 procent av beståndet. Nedlagda utgifter för ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter redovisas som en del av posten Förvaltningsfastigheter. Arbeten avseende underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet. Vid större ny-, till- och ombyggnader av fastigheter, överstigande 10 MSEK, aktiveras ränteutgifter till dess att projektet färdigställts och slutbesiktning skett. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes- respektive frånträdesdagen. Jernhusen har kontor i egna fastigheter, men då kontoren utgör en ej väsentlig del av fastigheterna redovisas dessa som förvaltningsfastigheter. Likvida medel Likvida medel består av banktillgodohavanden. Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller en finansiell skuld. Dessa omfattar likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar, aktier, leverantörsskulder, upplåning, obligationer samt derivatinstrument. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader, förutom de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång, vilka redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Efterföljande värderingar efter anskaffningstillfället sker till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde med tilllämpning av effektivräntemetoden beroende på vilken klassificering det finansiella instrumentet tillhör. Om redovis - ningen sker till verkligt värde alternativt upplupet anskaffningsvärde redovisas värdeförändringen över resultaträkningen. Redovisning sker därefter beroende av hur de finansiella instrumenten har klassificerats enligt nedan. Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i dess avtalsmässiga villkor. Kundfordringar redovisas i balansräkningen när faktura har skickats. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En finansiell tillgång, eller en del av en finansiell tillgång, bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld, eller en del av en finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts, annullerats eller löpt ut. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2, IFRS 13 punkt Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar som bedöms individuellt. Kundfordringens förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Individuell bedömning av samtliga kundfordringar görs kvartalsvis för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Redovisning till upplupet anskaffningsvärde avseende övriga fordringar innebär att det finansiella instrumentet värderas till anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning på grund av finansiella tillgångar som inte går att driva in. Jernhusen prövar per balansdagen om det finns objektiva belägg som indikerar att nedskrivningsbehov föreligger gällande en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Nedskrivningen för finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade beräknade kassaflöden. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar återförs om de tidigare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att full betalning från kunden förväntas erhållas. Jernhusen klassificerar finansiella tillgångar i fyra kategorier: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar, finansiella tillgångar som kan säljas och finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar och skulder som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som bolaget initialt valt ska tillhöra denna kategori. Derivat klassificeras som finansiella tillgångar som innehas för handel. Derivathandel bedrivs i huvudsak för att säkra koncernens ränterisker. Tillgångar och skulder i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat, med fasta betalningar eller betalningar som är fastställbara, och inte är noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer då bolag tillhandahåller pengar, varor och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Tillgångarna i denna kategori värderas till upplupet anskaffningsvärde, vilket bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Finansiella tillgångar som kan säljas I denna kategori ingår långfristiga värdepappersinnehav, aktier och andelar som 61

66 har identifierats att de kan säljas, men det finns ingen avsikt att inom 12 månader efter balansdagen avyttra tillgången. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder som inte innehas för handel värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades när skulden togs upp. Det innebär att över- och undervärden periodiseras över skuldens löptid. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella in- och utbetalningar som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Moderbolaget Avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper motiveras av de begränsningar Årsredovisningslagen (ÅRL) medför i tillämpningen av IFRS i moderbolaget samt de beskattningsregler som möjliggör en annan redovisning för juridisk person än för koncernen. Skattelagstiftningen i Sverige ger bolag möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Moderbolaget kan således redovisa obeskattade reserver i balansräkningen och bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernens rapport över finansiell ställning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning sker mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. I koncernens rapport över totalresultat fördelas avsättning till, eller upplösning av, obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat. Vid redogörelsen av redovisningsprinciperna kommenteras moderbolagets principer enbart där de skiljer sig från koncernen. Finansiella instrument Finansiella instrument värderas i moderbolaget enligt ÅRL med utgångspunkt i anskaffningsvärdet. Intressebolag Andelar i intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas i resultaträkningen. Prövning av värdet på intressebolag sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen. Koncernbolag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Prövning av värdet på koncernbolag, sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen. Eget kapital Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av andelar i koncernbolag. Hos mottagaren redovisas tillskottet direkt mot fritt eget kapital. I moderbolaget görs i balansräkningen en uppdelning mellan fritt och bundet eget kapital, i enlighet med ÅRL. Ingen sådan uppdelning görs i koncernredovisningen. Koncernbidrag Jernhusen AB (publ) redovisar både erhållna och lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. 62

67 Noter Not 1 Segmentsrapportering Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen. Styrelsen använder främst rörelseresultatet per segment för resultatanalys. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras på koncernnivå. Koncernen styrs och rapporteras enligt följande fyra segment: Affärsområde Stationer äger, utvecklar och förvaltar stationer samt tillhandahåller tjänster och funktioner relaterade till dessa. Affärsområde Stadsprojekt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i stationsområden, främst i storstadsregioner. Affärsområde Depåer äger, utvecklar och förvaltar järnvägsdepåer, anläggningar och fastigheter för underhåll av person- och godståg. Affärsområde Godsterminaler äger, utvecklar och förvaltar godsterminaler vid viktiga knutpunkter i det svenska godsflödessystemet. Segmentsinformation per affärsområde MSEK Fastighetsintäkter Stationer 630,9 625,9 Stadsprojekt 29,2 30,1 Depåer 454,4 413,9 Godsterminaler 67,3 38,0 Koncerninterna intäkter 0,8 4,1 Summa fastighetsintäkter 1 181, ,8 Rörelseresultat före värdeförändringar Stationer 1) 261,8 251,7 Stadsprojekt 3,2 4,9 Depåer 226,0 187,7 Godsterminaler 34,1 7,5 Koncerngemensamt 3,4 12,6 Central administration 37,9 36,3 Strategisk utveckling 2) 1,2 6,2 Summa rörelseresultat före värdeförändringar 482,6 396,7 Värdeförändringar fastigheter Stationer 118,1 209,4 Stadsprojekt 158,2 65,2 Depåer 26,5 399,7 Godsterminaler 10,6 10,1 Summa värdeförändringar fastigheter 239,2 245,4 Rörelseresultat 3) Stationer 379,9 42,3 Stadsprojekt 161,4 70,1 Depåer 199,6 587,4 Godsterminaler 23,6 2,6 Koncerngemensamt 42,7 55,1 Summa rörelseresultat 721,8 642,1 1) Inklusive resultat från intressebolag och joint ventures. 2) Projektadministrationen är fördelad på respektive affärsområde. 3) Inkluderar sedan 1 januari 2014 även värdeförändringar fastigheter. Jämförelsetalen för 2013 har räknats om. 63

68 Forts not 1 Externa och interna fastighetsintäkter per segment Externa Interna Totalt MSEK Stationer 630,9 625,9 85,4 87,4 716,3 713,3 Stadsprojekt 29,2 30,1 2,1 2,1 31,3 32,2 Depåer 454,4 413,9 1,6 2,3 456,0 416,2 Godsterminaler 67,3 38,0 2,0 3,9 69,3 41,9 Koncerninterna intäkter 0,8 4,1 4,8 6,9 4,0 2,8 Summa 1 181, ,8 95,9 102, , ,4 Koncernjusteringar 95,9 102,6 Summa fastighetsintäkter 1 181, ,8 Fastighetsuppgifter per affärsområde Stationer Stadsprojekt Depåer Godsterminaler Totalt Antal fastigheter Hyresvärde, MSEK Lokalarea, kvm Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 4,1 3,5 2,4 7,8 3,6 Ekonomisk vakansgrad, % 2,7 8,7 7,2 2,5 4,9 Specifikation av marknadsvärdeförändring per affärsområde MSEK Stationer Stadsprojekt Depåer Godsterminaler Totalt Marknadsvärde , , ,5 702, ,7 Driftnetto 46,8 77,3 120,2 0,1 89,6 Projektresultat 39,5 4,1 15,5 10,7 30,6 Direktavkastningskrav 196,0 16,0 53,7 265,7 Delsumma orealiserad värdeförändring 109,7 97,4 51,0 10,6 145,5 Investeringar 300,2 384,6 232,6 219, ,2 Förvärv 0,5 53,2 53,6 Frånträden 28,9 25,3 444,5 498,7 Byte av fastigheter mellan affärsområden 5,4 4,8 13,8 13,3 Marknadsvärde , , ,0 925, ,2 Not 2 Koncerninterna transaktioner Moderbolaget Merparten av Jernhusen AB:s förvaltningsintäkter avser tjänster relaterade till fastighetsverksamheten som debiterats dotterbolag. Inköp från koncernbolag avser främst hyreskostnader. Koncerninterna transaktioner i procent av totala intäkter och kostnader framgår av följande tabell: Koncerninterna transaktioner Moderbolag Intäkter, % 62,7 59,8 Kostnader, % 1,3 0,9 64

69 Not 3 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående har gjorts på marknadsmässiga villkor och omfattar statliga bolag eller affärsdrivande verk med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande. Transaktioner med närstående Koncern Moderbolag MSEK Försäljning av varor och tjänster Statliga bolag/verk SJ AB 180,3 189,7 0,0 Trafikverket 93,0 97,2 3,1 0,2 Green Cargo AB 22,7 23,9 0,0 0,1 Summa 296,0 310,8 3,1 0,3 Köp av varor och tjänster Statliga bolag/verk Trafikverket 20,5 16,6 0,1 Samhall AB 13,8 13,1 0,3 0,2 Infranord AB 7,9 13,2 0,0 Summa 42,2 42,9 0,3 0,3 Fordringar Statliga bolag/verk SJ AB 8,8 6,3 Trafikverket 6,1 7,3 2,6 Green Cargo AB 0,7 1,0 Summa 15,7 14,6 2,6 I noten framgår transaktioner med närstående som överstiger mer än 10 procent av omsättningen. Under 2014 har Jernhusen även förvärvat och avyttrat fastigheter på marknadsmässiga villkor från/till kommuner, statliga bolag och affärsdrivande verk. Se mer på sidan 52. För mer information om personer i ledande befattningar, se not 9. I nedanstående tabell presenteras vad transaktionerna med närstående främst består av. Statliga bolag/verk Intäkter Kostnader SJ AB Trafikverket Green Cargo AB Samhall AB Infranord AB Uthyrning av kontor Uthyrning av yta för biljettautomater Uthyrning av butikslokaler Uthyrning av teknikutrymmen Uthyrning av kontor Uthyrning av förrådsutrymmen Uthyrning av förrådsutrymmen Uthyrning av kontor Energikostnader Städkostnader Fastighetsunderhåll Not 4 Fastighetsintäkter De totala fastighetsintäkterna för koncernen uppgick till (1 104) MSEK. Fördelning av fastighetsintäkter Koncern Moderbolag MSEK Hyresavtal, arrende och tomträttsavgälder 911,0 838,2 Energi 109,8 103,8 Parkering 52,2 49,7 Förvaringsboxar 18,8 17,7 Infrastrukturförvaltning 55,6 38,7 Reklamintäkter 46,7 40,1 Övrigt 1) 13,0 15,6 195,9 203,2 Summa 1 181, ,8 195,9 203,2 1) Bland annat tjänsteintäkter och taxiangöringar. Känslighetsanalys: Intäkter och kostnader Förfallostruktur på hyreskontrakten Förändring, % Resultateffekt, MSEK Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, MSEK 1) Andel av årshyra, % Hyresintäkter +/ Vakansgrad lokaler +/ 1 7 Drift- och energikostnader +/ Direktavkastningskrav, +/ 0,25 542/+497 värdeförändring förvaltningsfastigheter Räntenivå, marknadsränta +/ 1 procentenhet Totalt ) Förfallostrukturen omfattar även kommande avtal. Endast bashyra och index ingår. 65

70 Not 5 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 649 (641) MSEK. I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, energi, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration. Driftkostnader Merparten av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Underhållskostnader Underhållskostnader består av såväl planerade som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Planerat underhåll aktiveras då det ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden, och därmed påverka marknadsvärdet. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt med en halv procent för industrilokaler. Fler talet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde och därmed ingen fastighetsskatt. Fastighetskostnader Koncern Moderbolag MSEK Driftkostnader Energi, värme, vatten 134,6 138,4 Fastighetsskötsel 59,3 63,0 Städning och renhållning 25,2 27,7 Bevakning 25,2 25,7 Utrednings- och projekteringskostnader 2,9 2,2 Utlägg för vidarefakturering 10,5 21,5 Avskrivningar 6,9 6,9 Övrigt 110,6 93,3 Summa 375,2 378,7 Underhåll 65,5 60,7 Summa 65,5 60,7 Koncern Moderbolag MSEK Fastighetsadministration Ersättning till anställda 190,9 219,3 190,9 219,3 Övriga personalrelaterade kostnader 6,3 7,9 6,3 7,9 Avskrivningar 2,9 2,9 Energi 3,7 3,7 Lokal- och kontors kostnad 30,3 36,4 30,3 36,4 Konsultkostnader 26,7 33,5 26,7 33,5 IT-kostnader 3,9 5,8 3,9 5,8 Aktiverade projektutgifter 57,1 108,4 Övrigt 1,3 1,9 20,0 10,5 Summa 202,3 196,4 244,7 320,0 Summa fastighetskostnader 649,2 640,5 244,7 320,0 Fastighetsskatt 6,1 4,8 Summa 6,1 4,8 Not 6 Försäljning aktier i dotterbolag Under 2014 har Jernhusen AB inte avyttrat några fastigheter via försäljning av dotterbolag. Moderbolag Bolag Fastighetsbeteckning Försäljningsresultat, MSEK Justering av realisationsresultat 29,9 hänförligt till försäljningar gjorda tidigare år Summa ,9 Justering av realisationsresultat 2,2 hänförligt till försäljningar gjorda tidigare år Summa ,2 Not 7 Central administration och strategisk utveckling I centrala administrationskostnader ingår främst kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner och central marknadsföring. Strategisk utveckling omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Koncern Moderbolag MSEK Ersättning till anställda 26,9 23,7 26,9 23,7 Övriga personalrelaterade kostnader 0,6 1,1 0,6 1,1 Strategisk utveckling 13,3 32,8 19,1 32,8 Övrigt 1) 10,4 11,5 10,4 11,5 Summa 51,2 69,1 57,0 69,1 1) Merparten av kostnaderna hänförs till marknadsföring, årsredovisning, konsultarvoden och lokaler. 66

71 Not 8 Ersättning till revisorer Med revisionsuppdrag avses den lagstadgade revisionen av årsredovisningen samt styrelsens och vd:s förvaltning. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses granskning av förvaltning eller ekonomisk information som ska utföras enligt författning, bolagsordning, stadgar eller avtal som inte innefattas av revisionsuppdraget och som ska utmynna i en rapport, ett intyg eller någon annan handling som är avsedd även för andra än Jernhusen. Skatte rådgivning är konsultation i skatterättsliga frågeställningar. Övriga tjänster är rådgivning som inte går att hänföra till någon av de andra kategorierna. Koncern Moderbolag MSEK Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 0,8 0,9 0,8 0,9 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga uppdrag 0,1 0,2 0,1 0,2 Summa 0,9 1,1 0,9 1,1 Not 9 Personal och styrelse Ersättning och förmåner Jernhusen följer statens Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande. För vidare information se sidan 44. Rörlig lönedel Medarbetare som varit anställda mer än sex månader eller tjänstlediga mindre än sex månader aktuellt år omfattas av rörlig lönedel, som uppgår till max en månadslön. Chefer som rapporterar till ledningsgrupp har möjlighet att få rörlig lönedel om max två månadslöner. Rörlig lönedel beslutas årligen av styrelsen. Vd och ledande befattningshavare omfattas inte av den rörliga lönedelen. Den rörliga lönedelen baseras dels på rörelseresultatets utveckling, dels på individuella mål. För 2014 uppnåddes målet för rörelseresultatet och utbetalning av rörlig lönedel baserad både på individuella mål och rörelseresultatet kommer att göras i mars 2015 och uppgår till 10 (12) MSEK. Pensioner Pension till vd och vice vd byggs upp genom en premiebaserad pensionsplan, till vilken avsättning sker varje år motsvarande 30 procent av den pensions grundande lönen. Ledande befattningshavare och övriga anställda omfattas av ITP-planen. Pensionsåldern för vd och vice vd är 65 år enligt avtal. För övriga ledande befattningshavare är den 65 år med möjlighet att arbeta vidare till och med 67 år enligt kollektivavtalet. Avgångsvederlag För vd har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell uppsägning från bolagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön i 18 månader utöver uppsägningstiden, vilken är sex månader. Avgångsvederlaget är inte pensionsgrundande, men fullt avräkningsbart och utgår inte vid pensionering. För vice vd utgår inte något avgångs vederlag. Uppsägningstiden från bolagets sida är 12 månader, vilket avviker från de riktlinjer som är beslutade av årsstämman. Avvikelsen beror på att avtalet tecknades innan nuvarande riktlinjer gällde. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsägningstid om max fyra månader och enligt avtal utgår avgångsvederlag under sex månader vid uppsägning från bolagets sida, vilket är i enlighet med riktlinjerna. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Koncern tillika moderbolag KSEK Löner och ersättningar Styrelse, vd, vice vd och övriga ledande befattningshavare , ,1 Övriga anställda , ,7 Summa , ,8 Sociala kostnader Styrelse, vd, vice vd och övriga ledande befattningshavare , ,3 varav pensionskostnader 4 276, ,6 Övriga anställda , ,6 varav pensionskostnader , ,5 Summa , ,9 Till styrelsens ordförande och övriga ledamöter i Jernhusen AB:s styrelse utgår ersättning enligt årsstämmans beslut, vilket framgår av tabellen nedan. Ingen ersättning har utgått 2013 till ledamöter i investeringsutskottet. Styrelsen har rätt till ersättning för utlägg. Ersättning till styrelse 2014 KSEK Ersättnings- Styrelse utskott Finans- och revisions- Investeringsutskott utskott Kjell Hasslert, ordförande 1) 295,7 4) 39,4 4) Kristina Ekengren 2) 3) Jakob Grinbaum 120,0 13,3 Anders Kupsu 120,0 13,3 Kia Orback Pettersson (t o m april 2014) 78,9 4) 26,3 4) Kerstin Lindberg Göransson (fr o m maj 2014) 80,0 20,0 Ingegerd Simonsson 120,0 30,0 Christel Wiman 120,0 20,0 Summa 934,5 59,4 76,3 26,7 1) Ordförande i ersättnings- och investeringsutskott. 2) Ingen ersättning utgår till ledamot anställd i Regeringskansliet. 3) Ordförande i finans- och revisionsutskott. 4) Arvodet har fakturerats inom ramen för näringsverksamhet med tillägg för sociala avgifter. Ersättning till styrelse 2013 KSEK Styrelse Ersättningsutskott Finans- och revisionsutskott Rolf Lydahl, ordförande (t o m april 2013) 1) 60,7 10,0 Kjell Hasslert, ordförande (fr o m maj 2013) 1) 152,6 4) 15,0 4) Kristina Ekengren 2) Jakob Grinbaum (fr o m maj 2013) 80,0 Anders Kupsu (fr o m maj 2013) 80,0 Kia Orback Pettersson 3) 180,0 4) 49,9 4) Ingegerd Simonsson 111,7 30,0 Bosse Wallin (t o m april 2013) 31,7 16,6 Christel Wiman 111,7 20,0 Summa 808,4 45,0 96,5 1) Ordförande i ersättningsutskott. 2) Ingen ersättning utgår till ledamot anställd i Regeringskansliet. 3) Ordförande i finans- och revisionsutskott. 4) Arvodet har fakturerats inom ramen för näringsverksamhet med tillägg för sociala avgifter. 67

72 Forts not 9 Ersättning till ledande befattningshavare framgår av nedanstående tabeller: Ersättning till ledande befattningshavare 2014 KSEK Född Pensionsålder 1) Grundlön Övriga förmåner Summa Pensionskostnad 2) Kerstin Gillsbro, Verkställande direktör , , ,4 Anders Bäck, Ekonomidirektör/vice verkställande direktör ,0 80, ,2 637,4 Eva Burén, Chef Kommunikation (t o m december 2013) ,7 17,7 Ingrid Christensson, Chef Kommunikation , ,8 444,4 Daniel Daagarsson, Chef affärsområde Stationer ,4 66, ,6 273,2 Åsa Dahl, Chef affärsområde Depåer ,7 61, ,5 263,9 Ulrika Frisk, Chef HR (t o m oktober 2014) ,9 53,6 789,5 157,8 Mats Hubertsson, Chef Bygg- och fastighetsutveckling ,2 48, ,1 493,6 Micael Svenson, Chef affärsområde Godsterminaler samt tf Chef HR , ,1 429,2 Ola Orsmark, Chef affärsområde Stationer (t o m oktober 2014) ,7 50, ,4 217,1 Ann Wiberg, Chef affärsområde Stadsprojekt ,6 49, ,6 345,5 Summa ,1 410, , ,4 1) För övriga ledande befattningshavare ger kollektivavtalet möjlighet att arbeta till och med 67 år. 2) Inklusive kostnad för sjukförsäkring. Ersättning till ledande befattningshavare 2013 KSEK Född Pensionsålder 1) Grundlön Övriga förmåner Summa Pensionskostnad 2) Kerstin Gillsbro, Verkställande direktör , ,6 959,1 Anders Bäck, Ekonomidirektör/vice verkställande direktör ,0 79, ,5 646,7 Björn Boestad, Chef Bygg- och fastighetsutveckling (t o m augusti 2013) ,3 57, ,6 317,2 Mats Hubertsson, Chef Bygg- och fastighetsutveckling (fr o m oktober 2013) ,2 3,9 330,1 127,0 Eva Burén, Chef Kommunikation ,2 61, ,1 314,3 Daniel Daagarsson, Chef affärsområde Depåer ,6 60, ,7 265,2 Åsa Dahl, Chef Strategisk Utveckling ,0 59, ,9 195,5 Ulrika Frisk, Chef HR ,8 62,5 966,3 188,0 Micael Svensson, Chef affärsområde Godsterminaler , ,1 467,5 Ola Orsmark, Chef affärsområde Stationer ,8 65, ,4 279,2 Ann Wiberg, Chef affärsområde Stadsprojekt ,1 27, ,9 317,9 Summa ,7 478, , ,6 1) För övriga ledande befattningshavare ger kollektivavtalet möjlighet att arbeta till och med 67 år. 2) Inklusive kostnad för sjukförsäkring. 68

73 Forts not 9 Medelantal anställda Koncern tillika moderbolag Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal Varav män Antal Varav män Kvinnor Män Summa Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Summa Not 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncern Moderbolag MSEK Ränteintäkt reverslån avseende uppförandet av Arenastaden i Solna 2,8 5,3 2,8 4,9 Ränteintäkter från koncernbolag 118,6 158,7 Övriga ränteintäkter 1,8 9,7 2,0 2,5 Summa 4,6 15,0 123,4 166,0 Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncern Moderbolag MSEK Räntekostnader och liknande resultatposter 167,5 171,5 166,7 171,1 Räntekostnader från koncernbolag 0,2 13,5 Aktiverad räntekostnad (RUB) 1) 38,3 30,6 Summa 129,2 140,9 167,0 184,6 1) Ränta under byggnadstid. Räntesatsen uppgår till 3,5 (3,5) procent. Not 12 Skatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet främst beroende på möjligheten att: Nyttja skattemässigt avdrag för fastighetsförsäljning via bolag. Nyttja skattemässigt avdrag för investeringar på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt. Nyttja skattemässiga avskrivningar på nedskrivningar på fastigheter. Nyttja avdrag för tidigare upptagna realisationsvinster vid fastighetsförsäljning. Nyttja befintliga underskottsavdrag. Skattekostnad Koncern Moderbolag MSEK Redovisat resultat före skatt 355,2 650,3 132, ,8 Skatt enligt gällande skattesats, 22% 78,2 143,1 29,1 286,4 Skatteeffekt av: Bolagsförsäljning 112,9 3,0 6,6 0,5 Gjorda/återförda nedskrivningar dotterbolag 1,0 Resultat från andelar i intressebolag 0,0 0,6 Övriga skattemässiga justeringar 0,8 2,3 0,8 0,5 Summa 33,9 137,2 34,8 285,4 Effektiv skattesats, % negativ 21,1 26,3 21,9 69

74 Not 13 Förvaltningsfastigheter Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett internt bedömt verkligt värde (marknadsvärde). Det totala marknadsvärdet per den 31 december 2014 uppgick till (11 327) MSEK vilket är en ökning med 838 (1 431) MSEK. Detta förklaras främst av investeringar och förvärv om (1 288) MSEK, värdeförändring om 145 (200) MSEK samt frånträden om 499 ( 57) MSEK. Värdeförändringen motsvarar 1,2 (2,2) procent av det totala fastighetsbeståndet (exklusive köp och försäljningar under året). Se även sidan 49. Specifikation av marknadsvärdeförändring Koncern MSEK Marknadsvärde 1 januari , ,4 Orealiserade värdeförändringar 145,5 199,7 Investeringar 1 137, ,3 Förvärv 53,6 10,7 Frånträden 498,7 57,3 Marknadsvärde 31 december , ,7 Väsentliga åtaganden En större modernisering av kontorsytorna i Stockholms Centralstation pågår och väntas vara färdigställda under Jernhusen har åtaganden i den till Centralstationen intilliggande fastigheten Orgelpipan 6. Åtagandena består av uppförandet av Stockholm Continental som i botten kommer att bestå av en stationslösning för Citybanan och ovanför stationen kommer Scandic Hotels att bedriva hotellverksamhet. Övriga väsentliga åtaganden består i uppförandet av de två kontorshusen Glasvasen i Malmö och Eldaren i Uppsala. I övrigt har Jernhusen inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, sälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Jernhusen åtagande att färdigställa påbörjade investeringar, till exempel Gamla Vagnhallen på Hagalunds Depå, se avsnittet Fastighetsprojekt på sidorna Värderingsmodell Jernhusens fastighetsportfölj består av allt från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna och utvecklingsfastigheter till mindre stationsfastigheter i glesbygden, underhållsdepåer och godsterminaler lokaliserade till viktiga järnvägsknutpunkter. Fastigheternas stora geografiska spridning samt olika användningsområden kräver att flera olika värderingsmetoder används för att bedöma marknadsvärdet. Regelsystemet, IFRS 13, innebär att värdet som huvudregel ska bedömas på basis av transaktioner. En övervägande del av värdet bestäms med kassaflödesmetoden. Här används marknadsbedömda parametrar, vilka så långt som möjligt är transaktionsbaserade. Jernhusens värdering av förvaltningsfastigheter sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13. Ingen förändring av nivå har skett under året. Kassaflödesmetoden Av Jernhusens totalt bedömda marknadsvärde bestäms den större delen av värdet med en avkastningskalkylbaserad modell, kassaflödesmetoden. Värdering av fastighet med kassaflödesmetoden bygger på bedömning av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden består av analys av de förväntade framtida betalningsströmmar som fastigheten antas generera. Jernhusens modell bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl där det bedömda kassaflödet år 1 10 och restvärdet nuvärdesberäknas. Vid kalkylperiodens slut bedöms fastighetens restvärde genom att dividera ett normaliserat marknadsmässigt driftnetto med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Av väsentlig betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Ortsprismetod Ett antal av Jernhusens fastigheter har ett lågt eller negativt kassaflöde varför värdering med kassaflödesmetoden inte kan användas för att beräkna ett marknadsvärde som återspeglar marknadens betalningsvilja. För dessa fastigheter används ortsprismetoden. Metoden innebär att värdet på fastigheten bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden för jämförbara objekt. Köpeskillingen vid överlåtelserna analyseras och bearbetas och relateras till värdepåverkande faktorer. Dessa faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter. Byggrätter Byggrätter som Jernhusen avser att bebygga värderas enligt gällande detaljplan. Principen är att fastigheten värderas som om det stod en byggnad motsvarande storleken och typen av byggrätt på fastigheten. Därefter beräknas produktionskostnad och exploateringsvinst. Byggrättsvärdet bestäms genom en procentuell andel av exploateringsvinsten. Vissa fastigheter byggrättsvärderas trots att en detaljplan saknas, eftersom Jernhusens bedömning är att en sådan kommer att skapas. Osäkerhet och risk hanteras genom väsentligt försiktiga antaganden avseende det framtida bedömda driftnettot i fastigheten samt produktionskostnad. Dessutom bedöms byggstarten flera år framåt i tiden vilket påverkar marknadsvärdet negativt jämfört med en färdig detaljplan som tillåter omedelbar byggstart. Försäljningspris För fastigheter där avtal finns om försäljning, men där tillträde ej skett, gäller värdering enligt försäljningspriser. Orsaken till att en fastighet inte är tillträdd, förutom normalt försäljningsförfarande, kan vara avvaktan på fastighetsbildning eller att villkor om ny detaljplan ska uppfyllas. Vid risk för uteblivet tillträde hanteras risken enskilt genom att inte värdera fastigheten till fullt försäljningspris. Intern värdering Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett internt bedömt verkligt värde enligt IFRS 13 och har per den 31 december 2014 internt värderat samtliga fastigheter. Med verkligt värde, marknadsvärde, avses det pris som sannolikt skulle erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och tvång. Värderingen har genomförts med en kassaflödesmodell, eller med en tillämpning av denna, för att bestämma värdet motsvarande 96 procent av det totala värdet. Direktavkastningskrav och fastig hetens framtida intjäningsförmåga har tagits fram på ett enhetligt sätt och använts konsekvent i värderingarna. 70

75 Forts not 13 Antaganden om direktavkastningskrav Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och hämtas från marknadsinformation för den aktuella delmarknaden genom ortsprisanalys. Det direktavkastningskrav som tillämpas för att bedöma ett restvärde om tio år, anpassas efter fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge (makro- och mikroläge), teknisk standard och lokalernas flexibilitet att anpassas för annan verksamhet. För stations- och kontorsfastigheter bestäms direktavkastningskravet för respektive lokaltyp. Därefter viktas direktavkastningskravet genom att bestämma respektive lokals andel av det totala driftnettot. För depåer, gods- och kombiterminaler samt övriga fastigheter bedöms direktavkastningskravet för fastigheten i sin helhet och viktas ej. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i portföljen bedöms till 6,6 (6,7) procent. Sänkningen beror på att marknadens direktavkastningskrav har sjunkit samt att Jernhusen fortsatt att främst investera i fastigheter med lägre direktavkastningskrav. För att visa storheterna har medianen tagits fram och den är 9,0 procent. Indata Genomsnitt i beståndet Median Direktavkastningskrav, % 6,6 9,0 Kalkylränta, % 8,6 11,0 Antaganden om driftnetton Vid bedömning av respektive fastighets framtida intjäningsförmåga har den befintliga kontraktportföljen analyserats. Efter respektive avtals utgång har en bedömning gjorts om avtalet kommer att sägas upp för avflytt, omförhandlas till nya villkor eller löpa vidare på oförändrade villkor. Förvaltningskostnader utgörs av drift-, energi-, underhålls- och fastighetsadministrationskostnader. Dessa bestäms med utgångspunkt från historiskt utfall och budget för kommande år. I Jernhusens bestånd återfinns allt från underhållsdepåer till stationsfastigheter. Den genomsnittliga hyresnivån i Jernhusens bestånd är kr/kvm, medianen är kr/kvm. Fastighetskostnaderna uppgår till 500 kr/kvm och medianen är 400 kr/kvm. Den genomsnittliga långsiktiga vakansen är sex procent i beståndet. Indata Genomsnitt i beståndet Median Hyra, kr/kvm Driftkostnader, kr/kvm Vakans, % 6,0 8,0 Extern värdering För att kvalitetssäkra den interna värderingen har 19 fastigheter, motsvarande 76 procent av beståndet, värderats av extern part, DTZ. Urvalet har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna. DTZ:s värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till MSEK. Det internt bedömda värdet av samma fastigheter uppgick till MSEK vilket är 543 MSEK lägre än DTZ, motsvarande 5,5 procent. Det kan konstateras att det interna värdet på beståndsnivå stämmer väl överens med det externa även om diskrepanser förekommer på enskilda fastigheter. Osäkerhetsintervall Fastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, ekonomisk vakans samt direktavkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläge. Vid internvärderingen antas ett osäkerhetsintervall på +/ 10 procent. Detta ger ett värdeintervall på MSEK. Som ett komplement till detta görs en känslighetsanalys som visar värdeförändring vid förändring av direktavkastningskravet, vilket framgår av tabellen nedan. Känslighetsanalys Direkt- Marknadsvärde, avkastning MSEK Förändring, MSEK Driftnetto Marknadsvärde, MSEK Förändring, MSEK 0,25% % ,10% % ,10% % ,25% % Not 14 Maskiner och inventarier Koncern MSEK Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa Ingående anskaffningsvärde 4,5 67,5 72,0 4,5 52,8 57,3 Årets investeringar 10,3 10,3 0,0 14,7 14,7 Försäljningar/utrangeringar 0,0 0,0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 4,5 77,8 82,3 4,5 67,5 72,0 Ingående avskrivningar 3,2 27,4 30,6 2,8 20,7 23,5 Försäljningar/utrangeringar 0,0 0,0 Årets avskrivningar enligt plan 0,4 9,7 10,1 0,4 6,7 7,1 Utgående ackumulerade avskrivningar 3,6 37,1 40,7 3,2 27,4 30,6 Utgående planenligt restvärde 0,9 40,7 41,6 1,3 40,1 41,4 Av årets avskrivningar enligt plan i koncernen om 10 (7) MSEK redovisas 7 (7) MSEK som driftkostnader och 3 (3) MSEK som fastighetsadministration. 71

76 Forts not 14 Moderbolag MSEK Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa Ingående anskaffningsvärde 2,6 27,3 29,9 2,6 26,6 29,2 Årets investeringar 0,8 0,8 0,7 0,7 Försäljningar/utrangeringar 0,0 0,0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,6 28,1 30,7 2,6 27,3 29,9 Ingående avskrivningar 2,6 19,3 21,9 2,6 16,4 19,0 Försäljningar/utrangeringar 0,1 0,1 Årets avskrivningar enligt plan 2,9 2,9 2,9 2,9 Utgående ackumulerade avskrivningar 2,6 22,2 24,8 2,6 19,3 21,9 Utgående planenligt restvärde 5,8 5,8 8,0 8,0 Av årets avskrivningar enligt plan i moderbolaget om 3 (3) MSEK redovisas 3 (3) MSEK som övriga förvaltningskostnader. Not 15 Andelar i koncernbolag Bolagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Röstandel, % Bokfört värde 2014, MSEK Bokfört värde 2013, MSEK Jernhusen Fastigheter AB Stockholm , ,1 Jernhusen Stationer AB Stockholm ,0 500,0 Jernhusen Verkstäder AB Stockholm ,0 280,0 Jernhusen Godsterminal AB Stockholm ,0 20,0 Svenska Reseterminaler AB Stockholm ,0 10,0 Västerås Central AB Västerås ,1 5,1 Jernhusen Norrmalm AB Stockholm ,2 35,2 Jernhusen Sundbyberg AB Stockholm ,6 0,6 Jernhusen Stockholm K AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm M AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Holding 3 AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm E AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm O AB Stockholm ,4 36,4 Jernhusen Stockholm D AB Stockholm ,1 0,1 Klarabergsviadukten Fastighets AB Stockholm ,7 336,7 Jernhusen Orgelpipan 6 AB Stockholm ,1 5,1 Swedcarrier Förvaltning AB Stockholm ,1 0,1 Västerås Kombiterminal AB Stockholm ,1 5,1 Jernhusen Holding 4 AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Holding AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Underhållshallar AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Holding 2 AB Stockholm ,0 0,0 HB Blekholmen Stockholm 1 1 Summa 1 425, ,1 1) Har förvärvats under

77 Not 16 Andelar i intressebolag och joint ventures Koncern Moderbolag MSEK Ingående anskaffningsvärde 1,2 95,5 31,1 31,1 Aktieägartillskott 21,4 Försäljning 37,8 Resultatandel 18,2 18,1 Nedskrivning 62,2 Omklassificering Bokfört värde vid årets slut 19,4 1) 1,2 1) 31,1 31,1 1) Varav 33,6 (31,6) MSEK redovisas som tillgång och 53,0 ( 32,8) MSEK redovisas som skuld. Koncern Bolagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Röstandel, % Bokfört värde 2014, MSEK Bokfört värde 2013, MSEK Stockholms Terminal AB Stockholm ,0 50,0 6,9 6,7 Råsta Administration AB Stockholm ,0 20,0 0,0 0,0 Arenabolaget i Solna AB Stockholm ,0 10,0 0,0 0,0 Arenabolaget i Solna KB Stockholm 10,0 10,0 24,5 30,3 Sweden Arena Management AB Stockholm ,0 10,0 0,0 0,0 Sweden Arena Management KB Stockholm 10,0 10,0 77,5 63,0 Åre Centrum AB Åre ,2 28,2 26,6 24,8 Summa 19,4 1) 1,2 1) 1) Varav 33,6 (31,6) MSEK redovisas som tillgång och 53,0 ( 32,8) MSEK redovisas som skuld. Moderbolag Bolagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Röstandel, % Bokfört värde 2014, MSEK Bokfört värde 2013, MSEK Stockholms Terminal AB Stockholm ,0 50,0 1,1 1,1 Råsta Administration AB Stockholm ,0 20,0 0,0 0,0 Åre Centrum AB Åre ,2 28,2 30,0 30,0 Summa 31,1 31,1 Resultat och eget kapital 2014 enligt senaste rapporterade utfall från intressebolag och joint ventures MSEK Balansräkning Stockholms Terminal AB Råsta Administration AB Arenabolaget i Solna AB Arenabolaget i Solna KB Sweden Arena Management AB Sweden Arena Management KB Åre Centrum AB Tillgångar 23,8 0,2 0, ,6 0,1 259,4 454,5 Eget kapital 10,9 0,1 0,1 897,4 0,1 215,2 92,9 Skulder 12,9 0,0 0, ,2 0,0 474,6 361,6 Summa eget kapital och skulder 23,8 0,2 0, ,6 0,1 259,4 454,5 Resultaträkning Intäkter 20,8 0,1 0,0 87,4 0,0 192,2 31,4 Årets resultat 0,1 0,0 0,0 42,2 0,0 265,2 6,1 73

78 Forts not 16 Bolagets namn Årets resultat, Jernhusens andel, MSEK Not 17 Räntebärande fordringar Stockholms Terminal AB 0,0 Råsta Administration AB Arenabolaget i Solna AB Arenabolaget i Solna KB 5,8 Sweden Arena Management AB Sweden Arena Management KB 14,4 Åre Centrum AB 1,9 Summa 18,2 1) 1) Varav 2,0 MSEK redovisas i rörelseresultatet före värdeförändringar och 20,2 MSEK redovisas i finansiella poster. Intressebolag Jernhusen har valt att redovisa innehavet i bolagen Arenabolaget i Solna AB ( ), Arenabolaget i Solna KB ( ), Sweden Arena Management AB ( ) och Sweden Arena Management KB ( ) som intressebolag, trots att ägarandelen endast är 10 procent. Eftersom Jernhusen är representerat i bolagens styrelser och deltar i bolagens strategiska beslut samt har aktieägaravtal med övriga delägare, tyder detta på att Jernhusen har ett fortsatt betydande inflytande i bolagen. Då innehavet anses vara av finansiell karaktär redovisas resultatandelarna från bolagen bland de finansiella posterna i koncernens rapport över totalresultat. Åre Centrum AB ( ) redovisas som ett intressebolag då Jernhusen har en röstandel på 28,2 procent. Eftersom verksamheten i Åre Centrum AB anses vara verksamhetsnära, redovisas resultatandelarna i rörelseresultatet före värdeförändringar. Av räntebärande fordringar avser 161 (241) MSEK reversfordringar avseende uppförandet av Arenastaden i Solna. Koncern Moderbolag MSEK Långfristiga fordringar Räntebärande fordringar 177,7 259,0 161,1 241,1 varav derivatinstrument 1) 16,6 18,0 Summa 177,7 259,0 161,1 241,1 Kortfristiga fordringar Kortfristig del av räntebärande fordringar 2) 99,9 99,9 varav derivatinstrument 1) Summa 99,9 99,9 1) Avser marknadsvärdering av ränteswapkontrakt. 2) Avser kortfristiga placeringar av överskottslikviditet. Joint venture Stockholms Terminal AB ( ) redovisas som ett joint venture enligt kapitalandelsmetoden och eftersom verksamheten i bolaget är att anse som verksamhetsnära för Jernhusen, redovisas resultatandelarna i rörelseresultatet före värdeförändringar. 74

79 Not 18 Kundfordringar Koncern Moderbolag MSEK Hyresfordringar 21,3 18,9 Kundfordringar 57,2 53,4 4,5 2,5 Reserv för osäkra fordringar 5,9 4,6 0,0 Summa 72,5 67,7 4,5 2,5 Kontraktsstorlek MSEK Antal kontrakt Andel, % Årshyra Andel, % 0,0 0, ,2 32 3,9 0,1 0, , ,1 0,5 0, , ,4 1,0 2, , ,6 2,5 4,9 27 1, ,3 5,0 9,9 22 1, ,2 10,0 6 0, ,5 Summa Åldersanalys Ej förfallna Förfallna 1 30 dagar Förfallna dagar Förfallna dagar Förfallna >90 dagar Totalt MSEK Koncern Hyresfordringar 0,0 12,4 11,6 4,6 0,9 0,0 3,1 4,3 3,2 21,3 18,9 Kundfordringar 50,8 53,3 4,1 1,3 0,6 0,2 0,1 0,1 1,6 1,2 57,2 53,4 Summa 50,8 53,3 16,5 10,3 5,2 1,1 0,1 3,0 5,9 4,4 78,5 72,2 Moderbolag Kundfordringar 4,5 2,4 0,0 0,0 4,5 2,5 Summa 4,5 2,4 0,0 0,0 4,5 2,5 Kvartalsvis görs en individuell bedömning av samtliga hyres- och kundfordringar för att identifiera eventuella reserveringsbehov. Avsättning för osäkra kundfordringar uppgick till 6 (5) MSEK motsvarande 8 (6) procent av total hyres- och kundfordringsbalans. Avsättning för osäkra kundfordringar Koncern Moderbolag MSEK Avsättning vid årets början 4,6 20,3 0,0 Återvunna osäkra kundfordringar 17,1 0,0 Reservering för befarade kundförluster 2,0 1,4 0,0 Konstaterade förluster 0,7 Avsättning vid årets slut 5,9 4,6 0,0 75

80 Not 19 Övriga fordringar Koncern Moderbolag MSEK Mervärdesskattefordran 47,8 63,8 6,6 Fordran på staten avseende miljöåtagande 11,3 10,9 0,4 0,4 Skattefordran 18,7 19,2 7,2 5,5 Övriga fordringar 66,6 60,5 0,8 0,5 Summa 144,4 154,4 8,4 13,1 Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncern Moderbolag MSEK Upplupna intäkter 16,9 16,4 Förutbetalda försäljningskostnader 1,1 0,4 1,1 0,4 Upplupna räntor 1,3 1,5 0,1 0,5 Övriga poster 21,9 20,0 13,8 13,9 Summa 41,1 38,3 15,0 14,8 Not 21 Eget kapital Aktiekapital Enligt bolagsordningen för Jernhusen AB (publ) ska bolagets aktie kapital utgöra lägst 400 MSEK och högst MSEK. Kvotvärdet är etthundra (100) SEK. Aktiekapitalet var per den 31 december 2014 fördelat på aktier. Antalet utestående aktier var Bolaget ägs till 100 procent av svenska staten. Övrigt tillskjutet kapital I samband med nyemission i Jernhusen AB den 2 februari 2001 uppstod en överkursfond om 100 MSEK. Därutöver har den tidigare aktieägaren AB Swedcarrier tillskjutit MSEK i form av ovillkorat aktieägartillskott i januari Under räkenskapsåret 2002/2003 lämnade Jernhusen AB en utdelning till dåvarande moderbolaget AB Swedcarrier om 112 MSEK. Denna utdelning har minskat övrigt tillskjutet kapital då bolaget inte genererat några balanserade vinstmedel att dela ut. Bundet och fritt eget kapital Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägare får endast delas ut så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast utdelning ske om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets likviditet och ställning i övrigt. I moderbolaget består bundet eget kapital av aktiekapital om 400 MSEK och reservfond om 100 MSEK. I enlighet med aktiebolagslagen har den tidigare redovisade överkursfonden om 100 MSEK per 31 december 2005 överförts till reservfond. Det fria egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 423 MSEK och består av balanserat resultat 520 MSEK och årets resultat 97 MSEK. Styrelsen föreslår att 113 MSEK, motsvarande 28,25 SEK per aktie, delas ut till ägaren. Balanserat resultat inklusive årets resultat Sedan bildandet år 2001 har koncernen redovisat balanserade resultat inklusive årets resultat om totalt MSEK, varav årets resultat är 389 MSEK. 76

81 Not 22 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld netto, koncern Uppskjuten skattefordran netto, moderbolag MSEK Underlag Skatt 22% Underlag Skatt 22% MSEK Underlag Skatt 22% Underlag Skatt 22% Fastigheter 4 621, , ,5 968,1 Derivat 336,9 74,1 115,1 25,3 Underskottsavdrag 2 444,4 537, ,3 505,8 Osäkra kundfordringar 7,7 1,7 6,3 1,4 Övrigt 0,4 0,1 10,3 2,3 Enligt balansräkningen 1 833,0 403, ,1 437,8 Underskottsavdrag 2 321,1 510, ,7 475,8 Enligt balansräkningen 2 321,1 510, ,7 475,8 Kvarvarande underskott i koncernen per den 31 december 2014 uppgick till MSEK. Not 23 Räntebärande skulder Koncern Moderbolag MSEK Långfristiga skulder Skulder till kredit institut 700, ,0 700, ,0 Övriga räntebärande skulder 5 860, , , ,5 varav derivat instrument 1) 350,5 128,9 Summa 6 560, , , ,5 Kortfristiga skulder Skulder till kredit institut 42,7 42,7 Kortfristig del av övriga räntebärande skulder 3,0 4,1 varav derivat instrument 1) 3,0 4,1 Summa 3,0 46,8 42,7 1) Avser marknadsvärdering av ränteswapkontrakt. Vid årets utgång hade Jernhusen finansieringskällor om totalt (13 850) MSEK varav (6 000) MSEK avsåg ett MTNprogram, (1 650) MSEK avsåg en säkerställd kreditfacilitet i bank, (3 000) MSEK avsåg ett företags certifikatprogram (till vilket MSEK långfristiga icke säkerställda kreditfaciliteter är upphandlade som back-up-finansiering) och 200 (200) MSEK avsåg en checkräkningskredit. Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till (5 879) MSEK varav (1 797) MSEK avsåg utestående obligationer under MTN-programmet, 700 (1 000) MSEK avsåg dragningar under den säkerställda bankfinansieringen och (2 889) MSEK avsåg utestående företags certifikat. Av checkräkningskrediten var vid årets utgång inget (43 MSEK) utnyttjat. Ränteförfallostruktur MSEK Belopp Effektiv ränta, % 1 år ,0 1 2 år 100 0,8 2 3 år 206 1,6 3 4 år 748 1,8 4 5 år 106 0,4 5 år ,8 Totalt ) 1,9 1) Marknadsvärde av derivat om 353 MSEK ingår inte. Finansieringskällor MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Säkerställda kreditfaciliteter Icke säkerställda kreditfaciliteter MTN-program Företagscertifikatprogram Checkräkningskredit 200 Övriga lån 16 1 Totalt ) 100 1) Marknadsvärde av derivat om 353 MSEK ingår inte. Kapitalbindningsförfall (inklusive räntebetalningar och derivat) MSEK 0 1 år 1 2 år 2 3 år 3 4 år 4 5 år 5 år Räntebärande skulder inkl räntebetalningar 1) Derivat 1) Totalt ) För lån och derivat med rörlig ränta har Stibor antagits vara samma som på balansdagen under hela låneperioden. 77

82 Not 24 Övriga skulder Koncern Moderbolag MSEK Skatteskuld 6,2 7,2 0,8 1,9 Mervärdesskatteskuld 28,5 Inbetalda handpenningar 4,1 3,8 Personalens källskatt 3,9 4,3 3,9 4,3 Sociala avgifter 3,6 3,9 3,6 3,9 Övriga skulder 11,4 20,3 1,0 1,0 Summa 29,2 39,4 37,8 11,1 Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag MSEK Bolagsförsäljningar 28,7 54,6 28,7 92,8 Förutbetalda hyresintäkter 148,9 136,1 1,0 Räntor 19,8 24,1 18,7 23,1 Semesterlöner 12,5 10,8 12,5 10,9 Rörlig lönedel 13,5 12,1 13,5 12,1 Personalrelaterade kostnader 7,2 7,0 7,2 6,9 Sociala avgifter 3,9 3,4 3,9 3,4 Övrigt 36,0 71,4 35,0 18,6 Summa 270,5 319,5 120,6 167,9 Not 26 Ställda panter och eventualförpliktelser Koncern Moderbolag MSEK Dotterbolagsreverser 1 000, , , ,0 Summa 1 000, , , ,0 Till följd av att Jernhusen använder sig av marknadsfinansiering har vissa säkerheter bestående av reversfordringar på dotterbolag pantsatts. Som säkerhet för nämnda reversfordringar har inteckningar i delar av dotterbolagens fastighetsbestånd pantsatts, begränsat till ett värde om (1 650) MSEK. Eventualförpliktelser Merparten av Jernhusens fastigheter är belastade med markföro reningar och ett avtal med staten som täcker Jernhusens ansvar som fastighetsägare finns upprättat. Jernhusen kan därför endast drabbas av kostnader vid exploatering och kan inte sägas ha någon miljöskuld. Tvister I alla mer omfattande verksamheter uppstår generellt tvister som en del av den dagliga affärsverksamheten. Jernhusen är part i ett antal pågående ärenden i hyresnämnd samt i Svea hovrätt avseende omprövning av tomträttsavgäld. Jernhusen gör bedömningen att det per balansdagen inte finns något framställt ersättningskrav som kan få en betydande effekt på Jernhusens eller koncernens finansiella ställning eller lönsamhet. Övriga upplupna kostnader avser främst pågående investeringar. 78

83 Not 27 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finansiella tillgångar inom Jernhusenkoncernen består främst av marknadsvärdet av derivatinstrument och reversfordringar avseende Jernhusens engagemang i Arenastaden. Jernhusens finansiella skulder består till största del av räntebärande lån, obligationer och företagscertifikat, vilka upp tagits främst för att finansiera koncernens fastigheter, samt marknads värdet av derivatinstrument. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2, IFRS 13 punkt Jernhusen har tecknat ISDA-avtal avseende finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden. Marknadsvärdet av finansiella instrument som omfattas av ISDAavtal uppgår till 337 ( 115) MSEK och redovisas brutto i rapport över finansiell ställning. Jernhusen bedömer att det inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och bokfört värde avseende finansiella instrument. Vad avser moderbolaget så gäller detsamma förutom för derivatinstrument där bokfört värde är noll. Det verkliga värdet för derivatinstrument med positivt värde var per årsskiftet 17 (18) MSEK, och för derivatinstrument med negativt värde 337 (133) MSEK. Derivatinstrumenten har påverkat årets resultat med 222 (155) MSEK. Finansiell riskhantering inom Jernhusenkoncernen För att ta tillvara stordriftsfördelar och synergieffekter inom finansverksamheten har Jernhusen en central finansfunktion, som bland annat ansvarar för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering och cash management. Finansverksamheten styrs av en finanspolicy som beslutats av styrelsen. Policyns syfte är att ange hur finansverksamheten ska bedrivas, vilka finansiella risker Jernhusen har och hur dessa ska hanteras samt hur ansvaret i finansfrågor fördelas. Policyn fastställer även rutiner för internkontroll och rapportering. Jernhusen är exponerat mot ett antal finansiella risker, där ränte-, motparts- och refinansieringsriskerna är de klart största. Transaktionsvolymen i utländsk valuta är liten och valutarisken därmed mycket begränsad. Ränterisk Ränterisk är risken för negativa oförutsedda svängningar i finansiella poster beroende på förändringar i marknadsräntor och kreditmarginaler. Nivåerna på marknadsräntorna kan förändras snabbt medan kreditmarginalerna är mer trögrörliga. En förändring av marknadsräntan påverkar inte Jernhusen fullt ut eftersom ränteförfallostrukturen har fördelats på olika löptider och på så sätt begränsar ränterisken. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i Jernhusens portfölj ska vara 1-5 år, varav maximalt 60 procent får ha ränteförfall inom ett år. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med +/ 1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2014, antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med /+ 11 MSEK under den närmaste 12-månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med /+ 62 MSEK. Vid årets utgång uppgick den effektiva (framåtriktade) räntan till 1,9 (3,1) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden till 4,4 (3,6) år. Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts genom ränteswapkontrakt med ett nominellt underliggande värde om (3 600) MSEK. Ränteförfallostrukturen avseende lån inklusive ränteswapkontrakt framgår av tabellen i not 23. När ränteswapkontrakt används för att erhålla upplåning med fast ränta uppstår ett marknadsvärde i respektive instrument. Marknadsvärdet varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan, dels beroende på instrumentens återstående löptid. Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under året varit positiv på grund av den ränteuppgång som skett. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens derivat var under året 222 (155) MSEK. Genom att binda räntorna på längre perioder med hjälp av derivatinstrument minskas den kassaflödesmässiga ränterisken. Värdeförändring derivat MSEK Verkligt värde Värde derivat 1 januari ,1 Försäljningslikvid Orealiserad värdeförändring 221,7 Realiserad värdeförändring Värde derivat 31 december ,8 Motpartsrisk Motpartsrisk avser risken för att en motpart inte fullföljer sina åtaganden. Jernhusen ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden och har ISDA-avtal med samtliga av dessa, vilket begränsar risken. Utöver detta begränsas även motpartsrisken med att Jernhusen sprider motpartsexponeringen avseende derivatkontrakt mellan flertalet motparter. Dessutom har en beloppsgräns för hur stor exponering bolaget får ha gentemot en och samma motpart beslutats. Förluster på kund- och hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att koncernen väljer, utifrån en fastslagen policy, kunder med konkurrenskraftig verksamhet och god betalningsförmåga. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att svårigheter uppstår med att refinansiera låneförfall, eller att det tillfälligtvis uppstår störningar på kapitalmarknaden som kan leda till att nyupplåning inte kan ske till rimliga kostnader. Jernhusens refinansieringsrisk begränsas genom att alltid ha en genomsnittlig kapitalbindningstid som överstiger två år samt bekräftade kreditfaciliteter och/eller likvida medel som minst motsvarar samtliga låneförfall kortare än 12 månader. Utöver detta eftersträvas en jämn förfallostruktur i portföljen. Jernhusen hade vid årets utgång en genomsnittlig kapitalbindning på 2,6 år uppdelat på en långfristig finansiering med löptider mellan två och nio år. Valutarisk Valutarisk är risken för att förändringar i valutakurser negativt påverkar kassaflödet. Valutakursförändringar påverkar dessutom resultat- och balansräkning vid omräkning av utländsk valuta till svenska kronor. Då Jernhusen har liten transaktionsvolym i utländsk valuta är exponeringen mycket begränsad. 79

84 Forts not 27 Bokfört värde MSEK Kategori Värdering Finansiella tillgångar Räntebärande långfristiga fordringar, Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 161,1 241,1 exkl derivat Kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 72,5 67,7 Räntebärande kortfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 99,9 Övriga kortfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 185,5 192,7 Likvida medel Finansiella tillgångar eller skulder Verkligt värde 0,9 0,4 värderade till verkligt värde via resultaträkningen Summa 519,9 501,9 Derivat Derivat med positivt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 16,6 18,0 Summa 16,6 18,0 Övriga finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut Låneskulder Upplupet anskaffningsvärde 700, ,0 Övriga räntebärande skulder, exkl derivat Låneskulder Upplupet anskaffningsvärde 5 509, ,5 Leverantörsskulder Finansiella skulder värderade till Upplupet anskaffningsvärde 195,0 238,0 upplupet anskaffningsvärde Kortfristiga skulder till kreditinstitut Finansiella skulder värderade till Upplupet anskaffningsvärde 42,7 upplupet anskaffningsvärde Övriga kortfristiga skulder Finansiella skulder värderade till Upplupet anskaffningsvärde 299,7 358,9 upplupet anskaffningsvärde Summa 6 704, ,0 Derivat Derivat med negativt värde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 353,5 133,1 Summa 353,5 133,1 80

85 Vinstdisposition Fritt eget kapital i moderbolaget: SEK 2014 Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsens förslag till vinstdisposition: SEK 2014 Till aktieägarna utdelas I ny räkning balanseras Summa Koncernbidrag har erhållits från dotterbolag om SEK och lämnats till dotterbolag med SEK. Styrelsen och vd föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt ovan till höger. Styrelsen föreslår att årsstämman i Jernhusen AB (publ) beslutar att 113 MSEK, eller motsvarande 28,25 kronor per aktie, utdelas till ägaren. Utdelning ska betalas den 6 maj Styrelsens yttrande av seende föreslagen vinst utdelning enligt ABL 18 kap 4 Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer från Rådet för finansiell rapportering. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen utdelning till aktieägaren är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likvi ditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 12,2 procent av bolagets eget kapital och 2,1 procent av koncernens eget kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om mellan 35 och 45 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 gånger uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Soliditeten uppgick vid årsskiftet till 41,2 procent och räntetäckningsgraden till 3,9 gånger. Utdelningsmålet innebär att det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till finansiella och strategiska mål ska delas ut. Det innebär normalt en årlig utdelning på 1/3 av resultatet före skatt, exklusive värdeförändringar. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar för att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av krediter. Dessa kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Stockholm den 19 mars 2015 Styrelsen 81

86 Undertecknande av årsredovisningen Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och för valt ningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncern ens och bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 19 mars 2015 Styrelsen Kjell Hasslert Ordförande Kristina Ekengren Styrelseledamot Jakob Grinbaum Styrelseledamot Kerstin Lindberg Göransson Styrelseledamot Ingegerd Simonsson Styrelseledamot Anders Kupsu Styrelseledamot Christel Wiman Styrelseledamot Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Kerstin Gillsbro Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 19 mars 2015 Ernst & Young AB Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 82