Fastighets- och servicenämnden

Transkript

1 Fastighets- och servicenämnden Ingemar Nilsson Servicedirektör BESLUTSFÖRSLAG Datum Dnr Dnr /264 1 (5) Försäljning av fastigheter Ordförandens förslag föreslår regionstyrelsen följande 1. Regionstyrelsen godkänner försäljning av fastigheter förtecknade i föreliggande sivelse. 2. förordar att ett eventuellt erbjudande till marknaden att sälja fastigheter, innehåller både fastställda paket men också möjlighet för intressenter att bjuda på enskilt objekt. Sammanfattning Regionstyrelsen beslutade att uppdra åt fastighets- och servicenämnden att utreda förutsättningarna för försäljning av vissa fastigheter samt överlämna samlat förslag till regionstyrelsen för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning för respektive berörd verksamhet. Besivning av ärendet och skälen för förslaget I regionstyrelsens beslut besivs grundläggande ingångsvärden, iterier vid val av eget ägande eller förhyrning, risker och försäljningsstrategi vid försäljning av fastigheter. Fastighets- och servicenämnden instämmer i framförda synpunkter. uppdrog åt servicedirektören att genomföra utredningen. Som underlag för utredningen har inhämtats en förstudie från mäklarfirman Cronholms Kommersiella AB. Deras uppdrag har varit: Bedömning av respektive fastighet utifrån ett fastighetsägarperspektiv. Postadress: S Malmö Organisationsnummer: Besöksadress: Dockplatsen 26, Malmö Telefon (växel): Internet:

2 Datum Dnr (5) Motivering till bedömningen. Rekommenderad åtgärd. Intervju med Västra Götalandsregionen för erfarenhetsåterföring. Förstudien är sammanfattad i en rapport daterad från Cronholms Kommersiella AB. Rapporten innehåller fastighetstekniska uppgifter, verksamheter, belägenhet samt hyresnivåer på orterna. Byggnaderna finns på ur vårdsynpunkt strategiska ställen och på både attraktiva samt mindre attraktiva orter. Rapporten innehåller också förslag på hur en försäljning kan gå till. Rapportens slutsatser är: Eventuell försäljning bör ske i paketerad form d v s söka en köpare för att även få sålt de mindre attraktiva objekten. Omförhandling av interna kontrakt beträffande hyresnivå samt löptid på hyreskontrakt. En fördel med en eventuell försäljning är att Region Skåne binder mindre kapital till underhåll och investeringar samt får bättre möjligheter att fokusera på det strategiskt ägda fastighetsinnehavet. Ställningstagande Förslag till försäljning ur ett fastighetsperspektiv föreslår att följande fastigheter försäljes utifrån ett fastighetsperspektiv som underlag i nästa steg för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning ur ett verksamhetsperspektiv. I bilaga 1 görs en mer detaljerad besivning av fastigheterna. Tabell: Förslag till försäljningar ur ett fastighetsperspektiv. Arlöv VC, tandklinik, familjecentral Bjuv Tandklinik Bromölla VC, tandklinik Brösarp VC Båstad Tandklinik, Capio Dalby VC, tandklinik, Lunds kommun Degeberga VC, tandklinik Eslöv VC Tåbelund Helsingborg Museum Helsingborg VC Planteringen Hässleholm VC Vänhem Höganäs VC Delfinen Region Skåne

3 Datum Dnr (5) Hörby Ambulansstation Kivik Distriktssköterskemottagning Klippan VC, tandklinik Knislinge VC, Apotek Kristianstad, Hemhults-området Habilitering & Hjälpmedel Kristianstad, Näsby Tandklinik Kristianstad, Näsby VC Ljungbyhed VC, tandklinik Lomma VC Lund VC Måsen, BUO Sjöbo VC, tandklinik, ambulansstation Skurup VC Rapphönan, tandklinik Staffanstorp VC, tandklinik Sösdala VC, Apotek Tollarp VC, tandklinik Tomelilla Tandklinik Vinslöv VC Vä VC, Apotek Åhus VC, tandklinik Ålstorp, Kävlinge Psykiatri Örkelljunga VC, tandklinik Summa Tidigare förslag till försäljning Av de möjliga försäljningsobjekt som ingick i Regionstyrelsens uppdrag och förteckning har fastighets- och servicenämnden beslutat att föreslå regionstyrelsen att försälja följande fastigheter. Tabell: Tidigare förslag till försäljning enligt fastighets- och servicenämndens beslut Lund, Vårvädersvägen 6A-B Bostadsrättslägenhet 76 Simrishamn, Bergstrandsvägen Bostadsrättslägenhet 40 1 B Lund, Kävlingevillan Behandlingshem Region Skåne

4 Datum Dnr (5) Tillkommande försäljningar I regionstyrelsens förteckning över fastigheterna ingår en fastighet som inte varit med i uppdraget. Det är Paviljongen 1, Kristianstad med Barn- och ungdomspsykiatrin som hyresgäst. Denna föreslås också som ett möjligt försäljningsobjekt. Tabell: Förslag på tillkommande försäljningar. Kristianstad, Paviljongen 1 Barn- och ungdomspsykiatrin Undantas från försäljning Tandvårdshuset i Helsingborg bör inte säljas eftersom den har ett strategiskt läge i närhet till sjukhusområdet och kan vara lämplig som eventuell evakueringslokal vid kommande nybyggnad av en vårdbyggnad på sjukhusområdet. Tandvårdshuset i Kristianstad föreslås inte säljas eftersom den bedöms utgöra en bra resurs när Skånehuset lämnas. Fastigheten är belägen nära sjukhusområdet och har flexibla handikappanpassade lokaler med interna hyresgäster. Tabell: Förslag på fastigheter som undantas från försäljning. Helsingborg, Tandvårdshuset Tandklinik, Regionservice Kristianstad, Tandvårdshuset Tandklinik, Habilitering & Hjälpmedel, Regionservice Ekonomiska konsekvenser och finansiering Det totala bokförda värdet för föreslagna försäljningar uppgår till cirka 150 miljoner onor. Storleken på köpeskilling och realisationsvinst är svårbedömd. Försäljningsomkostnader kommer att finansieras genom köpeskillingen. Juridisk bedömning Föreslagen försäljning sker i enlighet med Reglemente för regionstyrelse, nämnder och revisorerna i Region skåne (december 2010) och Delegationsordning för regionstyrelsen ( , 62). Region Skåne

5 Datum Dnr (5) Miljökonsekvenser Försäljningen kommer att följa de generella regler som gäller vid försäljning. Kopplingar till Region Skånes policyer och övergripande beslut Se Juridisk bedömning. Samverkan med berörda fackliga organisationer Ingen samverkan har bedömts nödvändig i detta ärende. Hur uppföljning ska ske Uppföljning kommer även att ske enligt gällande rutiner i samband med tertial- och årsbokslut. Monika Ekström Ordförande Ingemar Nilsson Servicedirektör Region Skåne

6 Bilaga 1 Fastighetslista Fastighetsbeteckning Adress Brukare Belägenhet Byggnadstyp Fasad Tak Fönster Skick Byggår Ortens hyra Kommentarer Tågarp 18:5 Svenshögsvägen 1 Arlöv Vårdcentral / Folktandv. Östra utkanten Tegel Betongpannor Alu Barnmorskemottagn. av Arlöv 1 pl bågar Gott Apoteket 5 Kvarngatan 11 Bjuv Folktandvården Centralt vid Jvst 1 pl. Tegel Betongpannor Trä Gott Korsvången 1 Storgatan 58 Bromölla VC Centralt 1 plan - Tegel/plåt Plåt papp Alubågar Blandat 1970/ Centralt läge nära skola Tandklinik sluttningstomt Tegel Träbågar Byggt i två etapper Brösarp 12:22 Brunnsviksvägen 4 Brösarp Vårdcentral Centralt 1,5 plan Puts Tegel Koppl föns- Visst under- 1983/ Äldre villa sammanbyggd med flygelbyggnader ter. träbågar hållsbehov Delvis under renovering utvändigt Lyckebacken 2 Köpmansgatan 42 Båstad Vårdc. (Capio) Centralt 1 pl. Tegel /Plåt Betongpannor Trä/Alu Relativt Mycket bra läge utmed huvudgatan, Folktandvården blandat gott intressant läge även för annat utnyttjande Banken 7 Skolgatan 1/Veberödsv. 9 Dalby Barnmorskomottagning 1 pl. Takpapp Alubågar Rel gott 1967/ Vårdcentral / Folktandv Centralt Tegel Degerberga 12:47 Brades Väg 5 Degeberga Vårdcentral, Tandklinik Relativt centralt 1 plan Tegel Tegel Aluminium mkt gott Välbyggd i gott skick nära kyrkan och daglig- Apotek bågar varuhandel Solrosen 1 Solvägen 33 Eslöv Sjukgymnastik, 1 plan Tegel Papp Trä, isoler Relativt 1969/ Barnmorskemottagn. Relativt centralt gott Vattentornet 5 Bergaliden 20 Helsingborg Museum Centralt mellan 1 1/2 pl + källaretegel Plåt Trä koppl. Äldre Speciell byggnad på centralt läge Lasarett o Kärnan Svårt att bedöma hyra Motorn 7 S Stenbocksgatan 79 Helsingborg Folktandvården Centralt vid 4 v + källare Tegel?? Alu. Relativt Regionservice kontor Hbg lasarett gott Sippan 33 Öresundsgatan 9 Helsingborg Vårdcentral Söder 1 pl. Tegel Betong Alu/Trä? Gott pannor Doktorn 1 Frykholmsgatan 29 Hässleholm VC Centralt 1plan+ Tegel Betongpannor Trä, isoler Gott pl m källare Centralen 4 Stinsens Trädgårdsgata 21 Höganäs Vårdcentarl/Dagis Relativt centralt 1 pl. Tegel Betongpannor Alubågar Gott Regionen övertar de delar dagiset flyttar ur. Dagiset flyttar inom kort Överum 1 Medicingatan 2 Hörby Ambulansstation Relativt centralt 1 plan Tegel Betong Alubågar Mkt gott Hjälmaröd 4:94 Moriabacken 24 Kivik Distrikssköterska Relativt centralt 1 plan Tegel Tegel Träbågar gott isolerfönst Apollo 15 Trädgårdsgatan 3, 5, 7 Klippan Vårdcentral / Tandklinik Centralt Näsby 1 pl. Tegel Platt med pappträbågar Gott Svenskingen 21 Påls Väg 2 Knislinge VC+Apotek Centralt 2 plan Tegel Betongpannor Alu,isoler Mkt gott sutteräng Anton Cortmeijer 3 Näsbychaussén 79 Kristianstad Tandklinik Centralt Näsby Sutteräng Tegel Papp Alubågar Gott Omfattande renoveringsarbete pågår Näsby 35:12 Tvedegårdsvägen 4B Kristianstad Vårdcentral Centralt Näsby 1 plan Tegel Betong Alubågar Gott Kristianstad 3:9 Axel Kleimersväg 2 Kristianstad Tandvårdshuset Centralt 5 plan Tegel/plåt Papp Alubågar mkt gott Vä 157:10 Ubbesväg 7 Kristianstad VC+Apotek 1 plan Tegel Betong Alubågar Mkt gott Kristanstad 3:10 Lasarettsboulevarden 33B, Kristianstad Habilitering+hjälpmedel Relativt centralt 1 plan Tegel Papp Träbågar Relativt C,D,E,F,G+35 gott Paviljongen 1 Floravägen 3 Kristianstad Psykiatri Relativt centralt 1966/ Ej besiktigad. Ingick inte i ursprunglig fastighetslista Skvadronen 9 Klippan Infanterigatan 10, 12 Ljungbyhed Vårdcentral Centralt 1 pl. Tegel Betong Alu. Röda Mkt gott Ser mkt välskött ut Folktandvård pannor Brandstationen 3 Kävlingev. 15 / N. Spoleg. 6 Lund Okänd Tegel Rel gott Trevlig villa vid Kävlingvägen, 1930-tal? Semi läge 1½ pl + k Puts Träbågar Måsen 14 Örnvägen 28 Lund Vårdcentral / BUP-mott 3 pl + 2 pl Takpapp Rel gott 1952/ Lund väster Tegel Träbågar Lomma 33:40 Sandstensgatan 1,3,5 Lomma Vårdcentral / Betongpannor Alubågar Barnmorskemottagn. Centralt 1 pl. Tegel Mkt gott Ålstorp 7:21 Kustvägen 651 Löddeköpinge Psykiatri Vid Järavallen 1 plan Puts Eternit Renov? plans villa på sjösidan av vägen vid norra Sjösidan Träbågar kanten av Järavallen. Björkbacken 1 Björkvägen 3 Sjöbo Relativt centralt Tegel + takpapp Rel gott 1973/ Vårdcentral / Folktandv. 1 pl. Tegel Träbågar 4815 Rapphönan 1 Lillgatan 3 Skurup Vårdcentral, tandklinik Söder om centrum 1plan Tegel Papp Aluminium blandat 1967/ Byggd i två etapper. Sammanbyggd med Bågar Lillgården (äldreboende?) Stanstorp 1:776 Södergatan 2 Staffanstorp Vårdcentral / Folktandv. Centralt 2 pl Tegel Betongpannor Rel gott Vannaröd 64:3 Föreningsgatn 2 Sösdala VC Centralt 1 plan+1½ plan Tegel Betongpannor Träbågar Relativt 1950/ gott Tallen 13 Fabriksgatan 20 Tomelilla Tandklinik rel centralt 2 plan i sluttning Tegal Betong Aluminium mkt gott tomt isolerrut Tollarp 5:52 Särlagatan 17 Tollarp VC, Tandklinik Rel centralt 1 plan Tegel Betong Alubågar Mkt gott Svärdsliljan 15 Vannebergavägen 34 Vinslöv VC Centralt 1 plan Tegel Betongpannor Trä,isoler Gott 1978/ Tre Kronor 2 Marknadsgatan 2 Örkelljunga VC, Folktandvård Centralt 2-3 plan, Tegel Plåt/papp? Aluminium Gott Byggd i två etapper, den senare från 80-talet Barnmorskemottagning sutteräng Åhus 3:108 Sandvaktaregatan 15 Åhus VC + Tandklinik 1,5 km väster 1 plan Tegel Papp Isoler/trä Gott om centrum

7 Slutrapport avseende utredning av förutsättningar för försäljning av fastigheter enligt beställning Regionservice verksamhetutvecklingsavdelningen har genom servicedirektör Ingemar Nilsson av A Cronholm Kommersiella AB beställt utredning i enlighet med offertförfrågan gällande utredning av förutsättningar för försäljning av fastigheter enligt till offerten fogad förteckning över aktuella fastigheter. Utredningen skall innehålla bedömning av respektive fastighet utifrån ett fastighetsägarperspektiv, motivering till bedömningen och rekommenderad åtgärd. Utredningen ska dessutom innehålla intervjuer av Västra Götalandsregionen samt Landstinget Dalarna gällande vilka lärdomar de har gjort i motsvarande ärenden. Utredningsarbetet har bedrivits utifrån följande sex delmoment. Genomgång av samtliga fastigheter på plats. Upprättande av en kort besivning av varje fastighet. Bedömning av respektive orts fördelar/nackdelar och attraktivitet sett ifrån en investerares synvinkel. Bedömning av aktuella marknadshyror för de olika orterna. Bedömning av vilka hyresvillkor som bör gälla (löptid driftskostnader, dvs. kallhyra eller inklusive hyra). Intervjuer med av Regionservice angivna personer på Västra Götalandsregionen samt Landstinget Dalarna gällande vilka lärdomar de gjort i motsvarande ärende. A Cronholm Kommersiella AB Nordenskiöldsgatan 8 SE Malmö Sweden Telephone +46 (0) Fax +46 (0) VAT Stortorget 11 SE Helsingborg Sweden Telephone +46 (0) Fax +46 (0)

8 En delrapport har avgivits Besök har gjorts på samtliga fastigheter. Dock skall i detta sammanhang noteras att Fastigheten Paviljongen 1 i Kristianstad inte funnits med i den förteckning över fastigheter som var bilaga till offertförfrågan. Fastigheten har däremot funnits med i det underlag avseende fastigheterna som vi erhållit från respektive förvaltare. I bifogat dokument har vi för varje fastighet redovisat fastighetsbeteckning, adress, brukare, belägenhet, byggnadstyp, byggnadsutförande, skick, byggår, generell hyresnivå på orten samt i förekommande fall särskilda kommentarer. Vårt samlade intryck av fastigheterna är att de generellt är i gott skick men att i något enstaka fall föreligger behov av renovering/reparation. I något fall föreföll det som åtgärder var igångsatta. I fastigheterna bedrivs till helt övervägande del vård av olika slag såsom vårdcentraler, folktandvårdsmottagningar, barnmorskemottagningar. I något fall bedrivs apotek, ambulansstation, psykiatri och museum. I Helsingborg finns också ett Regionservicekontor. Fastigheterna är belägna på ur vårdsynpunkt strategiska ställen i Skåne. En del av fastigheterna är belägna på, för ett flertal traditionella investerare, attraktiva orter och en del fastigheter på mindre attraktiva orter. Med tanke på det helt dominerande inslaget av vårdfastigheter kan man emellertid dra den slutsatsen att samtliga fastigheter har ett mycket bra kommersiellt värde hos ett flertal investerare som prioriterar investeringar i vårdfastigheter. För investerare i fastigheter av den typ det är frågan om här, är det av väsentlig betydelse dels vem som är hyresgäst men också hur lång löptid det är på hyreskontrakten. Det nyss sagda innebär att hyreskontrakt med Region Skåne och andra välrenommerade hyresgäster värderas högt. Även kontrakt med långa löptider värderas högt. Vi har endast erhållit svar från Västra Götalandsregionen på den enkät vi sammanställt och som utgör sammanfattningen av vårt intervju uppdrag. Deras försäljning utgick ifrån att de fastigheter som skulle säljas var fastigheter där man lika gärna kunde hyra in lokaler i stället för att äga själva. I stort sett blev det deras ägda vårdcentraler, behandlingshem, kontorslokaler och liknande. Mäklaren tog med hjälp av uppdragsgivaren fram ett förfrågningsunderlag, ett investeringserbjudande som senare när försäljningen startade delades ut till alla intresserade som anmält sig till mäklaren. Alla gavs möjlighet att lämna in en intresseanmälan, s.k.indikativa bud. Efter utvärdering av inkomna anbud valdes en spekulant ut som lämnat anbud på hela portföljen. Denne fick granska DD materialet och komma in med ett beäftande slutbud. Samtliga externa hyreskontrakt gick bara med på oförändrade villkor i försäljningen. De interna hyreskontrakten omförhandlades till mellan 1 och 10 år med sikte på 7 års löptid. Något som visade sig vara svårt att genomföra fullt ut. Medeltiden på hela portföljen blev inklusive externa kontrakt 5 år. Hyresnivåerna lades på de befintliga nivåerna efter justering och jämförelse med marknadshyror i några fall. Hyran för samtliga lokaler var inklusive hyra dvs inklusive värme mm. Dock la man till en A Cronholm Kommersiella AB Nordenskiöldsgatan 8 SE Malmö Sweden Telephone +46 (0) Fax +46 (0) VAT Stortorget 11 SE Helsingborg Sweden Telephone +46 (0) Fax +46 (0)

9 överenskommelse om förräntning som fastighetsägaren får lägga på vid ombyggnad och anpassning som verksamheterna begär. De fördelar som man vunnit genom försäljningarna var främst att regionen äger färre fastigheter som äver underhållsmedel och inte minst investeringsmedel för ett upprätthållande av fastigheterna resp utveckling för hyresgästen. På Så vis kan regionen koncentrera sig på de fastigheter som regionen bestämt att strategiskt äga på lång sikt. Nackdelar kan vara att man är i händerna på en ny fastighetsägare som kanske inte förstår ett gott och aktivt förvaltande av sjukvårdsverksamhet. Våra slutsatser av utredningsarbetet kan sammanfattas enligt följande. En eventuell försäljning bör ske i paketerad form dvs. att man försöker hitta en köpare till samtliga fastigheter. Risken är annars att man blir sittandes med ett antal oattraktiva fastigheter på mindre attraktiva orter. Erfarenhetsmässigt vet vi också att det just nu finns ett antal aktörer i marknaden som uttalat söker vårdfastigheter. Dessa aktörer kan lättare acceptera fastigheter på mindre attraktiva orter just för att de är vårdfastigheter och ingår i ett samlat bestånd. För att uppnå bästa pris bör hyreskontrakten i så stor utsträckning som möjligt omförhandlas till 10 års avtal eller i varje fall minst 5 års avtal. Helst borde man också försöka omförhandla hyran till kallhyra men vi kan förstå att detta kan vara svårt att genomföra. Vi delar Västra Götalandsregionens uppfattning gällande fördelar med en försäljning. Dvs regionen kommer att äga färre fastigheter som binder kapital till underhåll och investeringar. Däremot anser vi inte att det skulle vara någon risk i att vara i händerna på en ny fastighetsägare. Dels så är de investerare som finns i marknaden alla professionella fastighetsägare och vet vad som ävs av kunder/hyresgäster för att man inte skall riskera att tappa hyresgäster. Dels kan ju hyresgästerna på ett helt annat sätt i en öppen och konkurrensutsatt hyresmarknad förhandla helt marknadsmässigt med andra fastighetsägare den dag hyreskontrakten löper ut. Malmö A Cronholm Kommersiella AB Björn Cronholm A Cronholm Kommersiella AB Nordenskiöldsgatan 8 SE Malmö Sweden Telephone +46 (0) Fax +46 (0) VAT Stortorget 11 SE Helsingborg Sweden Telephone +46 (0) Fax +46 (0)