Datum Dnr Försäljning av fastigheter - godkännande av köpeavtal

Transkript

1 Regionstyrelsen Ingemar Nilsson Servicedirektör BESLUTSFÖRSLAG Datum Dnr (11) Regionfullmäktige Försäljning av fastigheter - godkännande av köpeavtal Ordförandens förslag Regionstyrelsen föreslår regionfullmäktige följande 1. Regionfullmäktige godkänner försäljning i överensstämmelse med upprättat köpeavtal för fastigheter i föreliggande köpeavtal för en köpeskilling om kronor med tillträdesdag som parterna överenskommer. 2. Regionstyrelsen föreslår regionfullmäktige att ärendet omedelbart justeras. Sammanfattning Regionstyrelsen beslutade , 226, Försäljning av fastigheter att uppdra åt fastighets- och servicenämnden att utreda förutsättningarna för försäljning av vissa fastigheter samt överlämna ett samlat förslag till regionstyrelsen för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning för respektive berörd verksamhet. Förslag inlämnades från fastighets- och servicenämnden samt yttrande från vårdproduktionsberedningen. Regionstyrelsen beslutade , 104, Försäljning av fastigheter att uppdra åt regiondirektören att förbereda en försäljning genom att upprätta förslag till köpeavtal för fastigheter i enlighet med fastighets- och servicenämndens förslag och med beaktande av de synpunkter som redovisas i beslutsförslag , då köpeskilling för ett enskilt försäljningsobjekt överstiger 100 prisbasbelopp. De 27 fastigheterna som föreslås till försäljning i köpeavtalet ingick i fastighets- och servicenämndens förslag. Bifogat finns förslag på köpeavtal som upprättats för godkännande av regionfullmäktige. C:\pactdok\Regionfullmäktige\ \04 Försäljning av fastigheter\ RS_beslutsförslag docx Postadress: Organisationsnummer: Besöksadress: Telefon (växel): Fax: Internet:

2 Datum (11) Vid regionfullmäktiges behandling av ärendet återremitterades ärendet till regionstyrelsen för förtydliganden. I ärendet finns följande dokument 1. Beslutsförslag inkl. förslag till köpeavtal 2. Bilaga 9.11 tillhörande köpeavtalet Beskrivning av ärendet och skälen för förslaget Fastigheterna sammanlagda yta uppgår till kvm. Försäljningsprospekt har upprättats av upphandlad mäklare och av inkomna indikativa anbud har det för s mest förmånliga alternativet valts. Samtliga berörda kommuner har getts möjlighet att lämna bud på fastighet belägen inom egen kommun. I de fall kommunen har lämnat ett bud som minst motsvarade mäklarens värdering av fastigheten har försäljning skett. Tidplan Tid Aktivitet Hösten 2012 Underlag för försäljningsprospekt insamlas Förfrågan till berörda kommuner om intresse att Januari-mars förvärva fastighet inom egen kommun. Mars Förhandlingar inleds med Sjöbo kommun, Staffanstorps kommun och Lomma kommun då de lämnat indikativa bud på fastighet inom resp kommun och bud var högre än mäklarens värdering. Mars Med utgångspunkt från försäljningsprospektet inbjuds potentiella köpare att lägga ett indikativt bud på ett samlat paket bestående av 27 fastigheter. 30 april Senaste datum att lämna ett indikativt anbud. Maj Utvärdering av inkomna anbud. Av de 39 st utskicken till presumtiva köpare inkom 8 st med svar. Maj Exklusivitet gavs till anbudsgivaren som lämnat det mest förmånliga anbudet. Inledande förhandlingar påbörjas. 10 juni Regionstyrelsen godkänner köpekontrakt för sex fastigheter varav tre fastigheter som förvärvas av Sjöbo kommun, Staffanstorps kommun resp Lomma kommun. Köparen genomför due diligence (teknisk undersökning) av fastigheterna och genomgång av skriftligt underlag som lämnats av Regionservice. Juniseptember Augustiseptember Slutförhandling med köparen och kontraktsskrivning. 7 november Regionstyrelsen beslutar om att föreslå regionfullmäktige att godkänna köpeavtal.

3 Datum (11) 26 november Regionfullmäktige beslutar att godkänna köpeavtal. Förslag föreligger på köpeavtal för fastigheterna som bland annat reglerar: Köpare är Lönnbacken Fastigheter AB. Köpeskillingen uppgår till kr. Köparen ska tillträda fastigheterna den 1 december 2013 eller den senare dag som parterna överenskommer. Köparen ska, inom två år från tillträdesdagen, investera sammantaget minst kronor i fastigheterna. Köparen avgör i vilka av fastigheterna som investeringarna ska genomföras, samt beslutar vilken typ av investering som ska göras. Köparen ska på begäran från redovisa genomförda investeringar vid tvåårsperiodens utgång. Detta sker inom ramen för köparens finansiering som således inte påverkar hyresnivån. Tabell: Faktauppgifter för fastigheterna. Fastighet Köpeskilling Bokfört värde Kvm kr kr Bjuv Apoteket Bromölla Korsvången Burlöv Tågarp 18:5 (Arlöv) Båstad Lyckebacken Eslöv Solrosen Helsingborg Sippan Hässleholm Doktorn Hässleholm Fornbacken Hässleholm Svärdsliljan 15 (Vinslöv) Hässleholm Vannaröd 64:3 och 64: och (Sösdala) Höganäs Centralen Hörby Överum Klippan Appolo Klippan Skvadronen 9 (Ljungbyhed) Kristianstad Degeberga 12: Kristianstad Kristianstad 3: Kristianstad Näsby 35: Kristianstad Paviljongen Kristianstad Tollarp 5: Kristianstad Vä 157: Kristianstad Åhus 3: Lund Banken 7 (Dalby) Simrishamn Hjälmaröd 4:94 (Kivik) Skurup Rapphönan Tomelilla Brösarp 12: Örkelljunga Tre Kronor Tomträtten till fastigheten

4 Datum (11) Fastighet Köpeskilling kr Bokfört värde kr Kvm Kristianstad Anton Cortmeijer 3 Summa Den totala årshyran för samtliga fastigheter uppgår till drygt 51 Mkr. Beskrivning av köparen 2010 beslöt Alecta, Kyrkans Pensionskassa och AI Pension att tillsammans starta Lönnbacken Fastigheter AB i avsikt att förvärva, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Målsättningen var att göra en långsiktig investering med möjligheter till god avkastning och samtidigt bidra till utvecklingen av en god och väl fungerande samhällsservice. Valet föll på offentligt finansierade äldreboende, främst nya eller nyrenoverade fastigheter men även strategiskt intressanta ny- och ombyggnadsprojekt. Drygt 70 % av fastighetsbeståndet utgörs av fastigheter innehållande äldreboenden. Kommuner och regioner/landsting svarar för drygt 70 % av hyresvolymen och den genomsnittliga längden på hyresavtalen är drygt 11 år. Lönnbacken Fastigheter är idag en etablerad aktör på den svenska marknaden för samhällsfastigheter. Företaget förvaltar fastigheter till ett värde av ca 2,6 miljarder kronor med tyngdpunkterna i fyra svenska starka regioner; Mälardalen, Skåne, Dalarna och Umeå. I fastigheterna bedrivs framförallt äldreomsorg men även skola och vård. Ägarna till Lönnbacken Fastigheter AB beslutade i augusti 2013 att stärka kapitalbasen ytterligare vilket medger en utökning av investeringskapaciteten från ca Mkr till ca Mkr. Hittills har investeringar för drygt Mkr gjorts i Mälardalen, Skåne, Dalarna och Umeå. Hyresavtal med köparen Regionservice är hyresgäst för samtliga hyresavtal och hyr ut lokalerna i andra hand, huvudsakligen till verksamheter internt i. Tabell: Nyttjare av inhyrda lokaler. Fastighet Verksamhet Kontraktstid Kvm t o m Bjuv Apoteket 5 Folktandvården Bromölla Korsvången 1 Primärvården Folktandvården Hälsoringen Burlöv Tågarp 18:5 (Arlöv) Primärvården Folktandvården Båstad Lyckebacken 2 Folktandvården

5 Datum (11) Fastighet Verksamhet Kontraktstid Kvm t o m Capio Eslöv Solrosen 1 Primärvården Habilitering och Hjälpmedel SUS Eslövs Montessorifriskola Eslövs kommun Helsingborg Sippan 33 Primärvården Hässleholm Doktorn 1 Primärvården Hässleholm Fornbacken 5 Falck Ambulans AB Hässleholm Svärdsliljan 15 Primärvården (Vinslöv) Hässleholm Vannaröd 64:3 och 64:4 Primärvården (Sösdala) Höganäs Centralen 4 Primärvården Hörby Överum 1 Falck Ambulans AB Klippan Appolo 15 Primärvården Primärvården Folktandvården Klippan Skvadronen 9 (Ljungbyhed) Primärvården M. Walchalski, tandklinik Kristianstad Degeberga 12:47 Primärvården Kronans Droghandel Dental Human Kristianstad 3:10 Habilitering Habilitering Habilitering Habilitering Habilitering Habilitering Habilitering Daghem Kristianstad kommun Kristianstad Tillsvidare 61 kommun Kristianstad kommun

6 Datum (11) Fastighet Verksamhet Kontraktstid Kvm t o m Kristianstad Näsby 35:12 Primärvården Kristianstad Paviljongen 1 Psykiatri Skåne Skånevård Kryh Handicampen Kristianstad Tollarp 5:52 Primärvården Folktandvården Apoteket AB Kristianstad Vä 157:10 Primärvården Apotek Pharmacy Kristianstad Åhus 3:108 Primärvården Folktandvården Lund Banken 7 (Dalby) Primärvården Folktandvården Lunds kommun Lunds kommun Simrishamn Hjälmaröd 4:94 (Kivik) Primärvården A Åkesson Skurup Rapphönan 1 Primärvården Folktandvården Tomelilla Brösarp 12:22 Primärvården Örkelljunga Tre Kronor 2 Primärvården Tomträtten till fastigheten Kristianstad Anton Cortmeijer 3 Previa M Anton, tandklinik Folktandvården Ekonomiska konsekvenser och finansiering Fastigheternas samlade bokförda värde per uppgår till Mkr. Försäljningsomkostnader kommer att finansieras genom köpeskillingen. Juridisk bedömning Juridiska avdelningen har granskat beslutsförslaget. Föreslagen försäljning sker i enlighet med reglemente för regionstyrelse, nämnder och revisorerna i (dec 2010) och delegationsordning för regionstyrelsen ( , 62).

7 Datum (11) Miljökonsekvenser Försäljningen kommer att följa de generella regler som gäller vid försäljning. Samverkan/MBL-förhandling med berörda fackliga organisationer Samverkan och MBL-förhandling i ärendet har slutförts på regional nivå. Hur uppföljning ska ske Uppföljning kommer att ske enligt gällande rutiner i samband med tertialoch årsbokslut. Förtydligande av ärendet med anledning av regionfullmäktiges återremiss Regionfullmäktige beslutade att återremittera ärendet Försäljning av fastigheter med begäran om tydligare beslutsunderlag enligt följande: Tydliggörande av de ekonomiska konsekvenserna för primärvårdens vårdcentraler och för folktandvården i enlighet med följande: 1. Hyresintäkter / år 2. Driftskostnader / år 3. Underhållskostnader / år 4. Hyresintäkter från förvaltningens verksamheter / år Tydliggörande av de ekonomiska konsekvenserna för. Tydliggörande av hur drifts- och underhållskostnaderna kommer att hanteras, vem står för vad. Tar förvaltningens verksamheter på sig, anpassnings, fastighetsunderhålls och renoveringskostnader för externt hyrd fastighet? Hur stora är de totala försäljningsomkostnaderna? Tydliggörande av de ekonomiska konsekvenserna för primärvårdens vårdcentraler och för folktandvården Underlag återfinns dels under detta avsnitt men det finns också en koppling till ansvarsförhållande för drifts- och underhållskostnader som redovisas under rubriken Tydliggörande av hur drifts- och underhållskostnaderna kommer att hanteras. Konsekvenserna för Primärvården och Folktandvården styrs i allt väsentligt av hyrestiderna och hyresnivån i ingångna hyresavtal vilket kommenteras nedan.

8 Datum (11) I köpeavtalets bilaga 9.11 Hyreslista med preliminära tillägg redovisas i detalj såväl hyresnivå som hyrestid för samtliga avtal som berörs av försäljningen. Hyresnivå Hyresnivån har inte förändrats inför försäljningen utan är den som lades fast när gick in i den nya hyresmodellen fr o m 2013 för den konkurrensutsatta verksamheten, d v s Folktandvården och Primärvården. Hyresnivån som lades fast fr o m 2013 utgick från hyresmodellen som angav att för konkurrensutsatt verksamhet skulle en marknadslik prissättning tillämpas där hänsyn till bland annat tas till lokalens läge och skick. Avsikten var att skapa förutsättningar för konkurrensneutralitet mot privata vårdgivare med tanke på transparensdirektivet. Hyran 2013 prolongeras till år 2014 med de belopp som återfinns i köpeavtalet med Lönnbacken Fastigheter AB. Den totala årshyran inkl tillägg för Primärvården är 29,8 Mkr och för Folktandvården 6,6 Mkr för aktuella lokaler. Hyrestider Inför försäljningen har ettåriga internhyresavtal ersatts med långsiktiga hyresavtal med avtalstider som motsvarar en verklig bedömning från Primärvården och Folktandvården av önskad hyrestid. Underlag för fastställande av hyrestider utgjordes bland annat av de yttrande inför försäljningen som Vårdproduktionsberedningen och Folktandvården inlämnade. Underlagen återfinns i regionstyrelsens beslut Övergången till längre avtalstider än ett år ger fördelen av en mer långsiktig överblick av hyreskostnaden över tiden samtidigt som avtalstidens längd påverkar köpeskillingen positivt. I ärendet finns en tabell som beskriver avtalstiderna för de enskilda hyresavtalen för Primärvården och Folktandvården som varierar från korta avtal till långa avtal som löper till Primärvårdens kortaste avtalstid är till och det längsta till Folktandvårdens kortaste avtalstid är till och det längsta till Genom försäljningen finns möjligheten att säga upp lokaler med de villkor som framgår av hyresavtalen om ett framtida förändrat verksamhetsbehov uppstår, t ex för att flytta till andra bättre lokaler på orten.

9 Datum (11) Erfarenheten visar att det ständigt uppstår nya behov av lokalförändringar även om det inte är känt idag. Detta är en av de stora fördelarna med att inte äga den typen av lokaler som nu föreslås till försäljning, d v s kan som hyresgäst flytta till lokaler som är bättre anpassade för nya verksamhetsbehov utan att ta ansvar för lämnade lokaler som annars skulle stått tomma. Ansvaret och därmed kostnaderna för tomma lokaler kommer att åvila den nye fastighetägaren. Det finns även alternativa möjligheter på fastighetsmarknaden för den typ av lokaler som föreslås till försäljning vilket inte finns för lokaler avsedda för kvalificerad sjukvård. Slutsats Sammantaget innebär försäljningen inga ekonomiska konsekvenser för Primärvården och Folktandvården. De hade fått samma hyresnivå även om ägandet hade behållits i och avtalstiderna är enlighet med deras önskemål för ett långsiktigt och planeringsbart hyresförhållande. Tydliggörande av de ekonomiska konsekvenserna för Värdering Värdering av fastigheterna har gjorts före försäljning och visar att köpeskillingen ligger högre än värderingen. Dessutom har fått marknadens uppfattning av värdet genom inkomna indikativa anbud. Realisationsvinst Vid försäljningen kommer kapital att frigöras genom att köpeskillingen är högre än summan av bokfört värde och försäljningsomkostnader. Initialt kommer därför försäljningslikviden att utökas och ingå i s likviditet. Den sista september uppgick likviditeten till Mkr och tillsammans med bland annat återbetalning från AFA försäkring om 380 Mkr och föreliggande fastighetsförsäljningar om 370 Mkr förväntas likviditen öka till cirka Mkr vid årets slut. Likviditetsnivån överstiger därmed med god marginal den gräns som är definierad som lägsta likviditetsnivå inklusive lånelöften, Mkr. Ett alternativ för är därför att i stället amortera låneskulden med försäljningslikviden. Den genomsnittliga räntan i låneskulden uppgår för närvarande till cirka 2,2 % vilket innebär att lånekostnaderna kan sänkas med 7,7 Mkr/år räknat på försäljningslikviden med avdrag för försäljningsomkostnaderna, 351,2 Mkr.

10 Datum (11) Extra investering av köparen Köparen ska, inom två år från tillträdesdagen, investera sammantaget minst 10 Mkr i fastigheterna. Köparen avgör i vilka av fastigheterna som investeringarna ska genomföras, samt beslutar vilken typ av investering som ska göras. Köparen ska på begäran från redovisa genomförda investeringar vid tvåårsperiodens utgång. Detta sker inom ramen för köparens finansiering som således inte påverkar hyresnivån. Köparens extra satsning på 10 Mkr motsvarar 200 kr/kvm lokalarea som kan jämföras med att nivån på planerat fasithetsunderhåll för under år 2014 uppgår till 118 kr/kvm. Tomma lokaler mm Under 2013 uppgår s kostnader för tomma lokaler till 2,7 Mkr. Denna kostnad kommer efter tillträdet att bäras av köparen. Vid beräkning av budgethyran i hyresmodellen tillkommer även kostnader för gemensamma lokaler t ex entreér och teknikutrymmen. För de aktuella lokalerna är kostnaden under 2013 på knappt 7 Mkr. Denna kostnad finns inte med i beräkningen av budgethyran för Tydliggörande av hur drifts- och underhållskostnaderna kommer att hanteras s ansvar regleras genom de hyresavtal som ingår i försäljningen och är förtecknade i köpeavtalet. Drifts- och underhållskostnader ingår som en del av hyran. Kostnader för planerat fastighetsunderhåll och renovering belastar köparen. Finansiering av framtida anpassningskostander som är föranleda av verksamhetsförändringar belastar hyresgästen i de försålda fastigheterna i likhet med övriga inhyrda lokaler likväl som i egna ägda lokaler. Hur stora är de totala försäljningsomkostnaderna Provision Mäklarens provision bestäms av det ramavtal som är tecknat efter en LOUupphandling. Mäklarens provision blir 2 Mkr + moms. Då det är en paketförsäljning blir denna beräkning baserat på hela paketet d v s 370 Mkr. Beräkningen är enligt avtalet: 2,5 % för beloppet upp till 10 Mkr (=250 tkr). 1,3 % för belopp överstigande 10 Mkr upp till 40 Mkr (=390 tkr). 0,5 % för belopp överstigande 40 Mkr upp till 80 Mkr (=200 tkr). 0,4 % för belopp överstigande 80 Mkr (=1 160 tkr). Således blir provisionen = tkr. Stämpelskatt Av köpeavtalet framgår att ska svara för lagfartskostnaderna i form av stämpelskatten. Vid en köpeskilling på 370 Mkr blir stämpelskatten

11 Datum (11) för juridisk person tkr. Det tillkommer en expeditionsavgift på 825 kr. Skattesatsen är 4,25 %. Övriga försäljningsomkostnader Kostnad för nedlagd tid av Regionservice personal och Caverion AB samt frånkoppling av media på stationen Fornbacken mm uppgår till knappt 1,1 Mkr. De totala försäljningsomkostnaderna är 18,8 Mkr. Pia Kinhult Ordförande Jonas Rastad Regiondirektör