AB Övikshem i korthet

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2013

2 AB Övikshem i korthet Omsättning Resultat efter finansnetto Balansomslutning 218,7 Mkr 20,4 Mkr 957,8 Mkr Soliditet 14,5 % Investeringar 68,9 Mkr Uthyrningsgrad bostäder 99,2 % Antal bostadslägenheter 3365 varav 206 studentbostäder Yta, bostadslägenheter m 2 Antal lokaler 123 Yta lokaler m 2 Medelantalet anställda 51,5

3 Vd har ordet Miljösatsningar och moderniseringar i positiv anda Carina Eriksson var tillförordnad vd under perioden 1 januari fram till och med 24 november. Därefter tillträdde jag på vd-posten. Det är med stor glädje jag antagit uppdraget att som vd för AB Övikshem leda bolaget tillsammans med styrelse och medarbetare in i en spännande framtid. Allmännyttan generellt och även Övikshem står inför den stora utmaningen att behålla en ekonomi i balans samtidigt som bolaget har ambitionen att bygga nytt och att underhålla fastigheterna på ett långsiktigt hållbart sätt. Självklart blir det viktigt att fortsätta skapa en god ekonomi som frigör handlingsmöjligheter till att fortsätta underhålla och systematiskt stambyta våra fastigheter. Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Bland annat genom att hyresgästerna fick skicka in en lägenhetsdeklaration för att kartlägga standarden och ge oss ett underlag i det fortsatta arbetet med rättvis hyressättning. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet. Under 2014 gör vi en kundundersökning som blir viktig för vilka insatser vi framöver ska prioritera i våra bostadsområden. Jag ser fram emot ett spännande år då vi tillsammans ska arbeta intensivt för vår vision ett ännu bättre boende! Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Våra satsningar på stambyten och renovering av tätskikt i badrum står för nära hälften av de totala investeringarna, som under 2013 uppgick till 68,9 Mkr. Det stora energibesparingsprojekt (EPC) som startade i april 2012 pågick även under Mycket av arbetet under året bestod av inregleringar av värmesystem och optimeringar för ett stabilt och bra inomhusklimat. Bolagets resultat före skatt uppgick år 2013 till 20,4 Mkr. Ett gott resultat som delvis består av reavinster (6,1 Mkr). Även när resultatet rensats från reavinster kan vi dock konstatera att målet för året, som var satt till 12,0 Mkr, kunde nås. Soliditeten har förbättrats med 1,3 procentenheter jämfört med föregående år och uppgår nu till 14,5 procent. Nöjda och engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Årets medarbetarenkät hade ett index på 4,29, med tolerans och medarbetarskap i topp. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och frågor kopplade till vår företagskultur är viktiga för att behålla nöjda medarbetare. Från och med hösten 2014 sker detta i nya lokaler på Sjögatan, där vi flyttar ihop med de andra kommunala bolagen. Anna-Karin Eriksson, Vd Vd har ordet 2

4 Förvaltningsberättelse Verksamhet AB Övikshem är ett helägt dotterbolag till Rodret i Örnsköldsvik AB, org.nr , vilket är moderbolag i en bolagskoncern som till 100 procent ägs av Örnsköldsviks kommun. AB Övikshem har ett dotterbolag; Södra Örnsköldsviks Fastighets AB. Dotterbolaget äger och förvaltar huvudsakligen kommersiella fastigheter. Enligt bolagsordningen ska Övikshem inom Örnsköldsviks kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter, samt på dessa bygga bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. Väsentliga händelser under året och efter dess utgång En ny VD tillträdde den 25 november Beslut fattades om försäljning av Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets AB och i början av 2014 genomfördes en försäljning av dotterbolaget. Uppdrag Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Det motiverar ett kommunalt bostadsbolag som har till uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Ägardirektiv Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB, har upprättat ägardirektiv för AB Övikshem. Direktiven omfattar samverkanskrav, ekonomiska mål, kapitalförvaltning och personalpolitik. Affärsplan Övikshems styrelse antar årligen en affärsplan som innehåller vision, affärsidé, kärnvärden, mätbara perspektiv, mål, strategier, framgångsfaktorer och kritiska processer. Vision Visionen om ett ännu bättre boende står för Övikshems uppgift att erbjuda en god bostad och dessutom påverka alla övriga delar av boendet till en attraktiv helhet som svarar mot många människors behov. Med denna helhetssyn skapar Övikshem livskvalitet för kunderna. Detta sker i en lönsam affärsverksamhet med utvecklande arbeten för medarbetarna och positiva möjligheter för andra intressenters verksamhet i bolagets bostadsområden. Affärsidé Övikshem ska vara kommunens mest attraktiva hyresvärd och erbjuda hyresgästen önskad service till rätt pris. Strategi Övikshem tillämpar sedan år 2008 en strategi som är uppbyggd kring tre hörnstenar: tjänstekvalitet, kunddialog och information. Tjänstekvalitet En god kundupplevd kvalitet utgör själva kärnan i bolagets strategi. Kvaliteten påverkar det kundupplevda värdet, som i sin tur är den faktor som starkast påverkar relationen mellan kund och företag. Tjänstekvaliteten är uppbyggd av den funktionella och den emotionella kvaliteten. Med funktionell kvalitet menas att de tjänster Övikshem erbjuder marknaden ska motsvara det som utlovats. Här utgör Övikshems kvalitetssäkringsarbete en viktig del. Den emotionella kvaliteten avser bemötande och tillgänglighet i kontakten med kund. Kunddialog En utvecklad kunddialog är ett effektivt sätt att fånga upp de boendes behov och önskemål. Information Kunddialogen kompletteras med effektiv information till de boende via olika medier, samt system för att lagra hyresgästernas behov och önskemål. Dessa behov och önskemål ligger i sin tur till grund för utvecklingen av bolagets verksamhet. Kärnvärden Bolagets kärnvärden beskriver vad Övikshem står för, nu och i framtiden, och de har en stark koppling till företagets vision. Kärnvärdena inspirerar och utmanar Övikshems medarbetare i deras strävan att skapa ett framgångsrikt företag ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Övikshems tre kärnvärden är: Trygghet Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. 3 Verksamhet

5 Engagemang Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Nytänkande Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. Mål Bolagets mål definieras inom ramen för de mätbara perspektiven. De mätbara perspektiven utgörs av Kund, Medarbetare, Fastighet och Ägare. Företagets övergripande mål och utfall för verksamhetsåret 2013 redovisas nedan. De företagsövergripande målen utgör basen för respektive enhet/verksamhetsområde inom Övikshem, som i början av verksamhetsåret tar fram handlingsplaner för hur dessa mål ska uppnås. Detta sker normalt under februari månad, efter det att affärsplanen beslutats av styrelsen. Stor vikt läggs vid förankring av affärsplanen bland samtliga medarbetare, vilket bland annat sker på arbetsplatsträffar. Processer I arbetet med att utveckla verksamheten, med syfte att skapa ökad effektivitet och kundnöjdhet, är processerna en viktig utgångspunkt. Arbetsflödet mot kund är horisontellt och korsar regelmässigt flera organisations- och funktionella gränser. Inom respektive perspektiv finns processer som definierats som kritiska för den övergripande måluppfyllnaden. Styrelse och ledning Styrelsen i Övikshem utses av kommunfullmäktige och presenteras i bolagsstämman. Styrelsen består av fem till sju ledamöter som är valda av kommunfullmäktige, samt två representanter för personalen. Ledamöterna utses för tiden från den ordinarie bolagsstämma som följer närmast efter val till kommunfullmäktige, till slutet av den ordinarie bolagsstämma som följer efter nästkommande sådant val. Kommunfullmäktige utser bland ledamöterna ordförande och vice ordförande. Under året bestod styrelsen av: Mikael Breilin (ordf), Lars Olsson (v ordf), Hans Selling, Solbritt Furberg, Malin Sahlén, Kay Lundgren, Torbjörn Vestman, Roland Thelin och Cecilia Genlund. Personalens fackliga organisationer representeras i styrelsen av Roland Thelin och Cecilia Genlund, som även de är fullvärdiga styrelsemedlemmar. Suppleant är Staffan Larsson. Styrelsen höll under året sju sammanträden. Carina Eriksson var tillförordnad verkställande direktör under perioden från 1 januari fram till och med 24 november. Den 25 november tillträdde Anna-Karin Eriksson som ny VD. I ledningsgruppen, som bestod av fyra personer inklusive tillförordnad VD, ingick under perioden 1 januari fram till och med 24 november tre kvinnor och en man. Därefter utökades ledningsgruppen till fyra kvinnor och en man. I ledningsgruppen finns funktionerna Human resources (personalfrågor), intern och extern kommunikation, ekonomi, it, processer, förvaltning och projekt/teknik representerade. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Husbyggnadsvaror HBV Förening. Perspektiv Målområde Mål 2013 Utfall 2013 Kund NKI (Nöjd Kund Index) 68 (mål 2014) Mäts 2014 Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 4,5 65 % 4,29 58 % Fastighet Rörelseresultat Energibesparing 37,4 Mkr ** (rev 36,9) kwh +/- 5 % 43,2 Mkr ** kwh Ägare Resultat e fin kostnader Soliditet Bostadsgaranti studenter 12,0 + 0,8 Mkr * > 13 % Bostad inom en månad. 20,4 + 2,3 Mkr * 14,5 % Bostad inom en månad. * Avser Övikshem + Söfab, ** Avser Övikshem Verksamhet 4

6 Kund och marknad Kundundersökning Regelbundna kundundersökningar är ett viktigt verktyg som visar vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) var 67 vid senaste mätningen En ny mätning kommer att göras under våren Målet för 2014 är att uppnå ett NKI på 68. Marknadsutveckling Under 2013 steg uthyrningsgraden från 97,9 procent (2012) till 99,2 procent. Studentbostäderna stod för den största ökningen. Volymen av studentbostäder minskades under året med 28 bostäder, delvis genom konvertering till vanliga lägenheter. Uthyrningsgraden för övriga lägenheter steg också under året och särskilt i de centrala delarna av Örnsköldsvik var efterfrågan fortsatt hög. Efterfrågan och uthyrning Antalet uthyrningsbara lägenheter (vakanta och utan framtida avtal) varierade under året mellan 22 (44) och 77 (70) stycken. Den 31 december 2013 uppgick antalet till 27 (70) vakanta, varav 9 (29) var studentrum. Vid årets slut har 7 (8) lägenheter avställts i väntan på ombyggnad, underhåll eller andra lämpliga åtgärder. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,2 procent vid årsskiftet. Under 2013 hade Övikshem en omflyttning på 19,9 procent (20,4) av bostäderna (exklusive studentrum och möblerade lägenheter). I den siffran ingår den interna omflyttningen med 3,5 procent (4,2) och extern avflyttning med 16,4 procent (16,2). Rättvisa hyror Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Hyresgästerna fick skicka in en lägenhetsdeklaration för att kartlägga standarden på lägenheterna. Detta för att få ett underlag i det fortsatta arbetet med rättvis hyressättning. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet och grundar sig på riktlinjer som gemensamt tagits fram av SABO och Hyresgästföreningen. Målet är att hyresnivån i större utsträckning ska återspegla de boendes värderingar av lägenhetens läge och standard. Hyresutveckling Hyran höjdes med 2,2 procent den första mars (studentbostäder 1 juli). Den genomsnittliga höjningen för samtliga SABO-företag i riket blev 1,92 procent (vägt medeltal). Antal lediga lägenheter Bostäder, reguljära Studentbostäder Bostäder, reguljära Studentbostäder Omflyttningsfrekvens, % Omflyttningsfrekvens Extern avflyttning Intern omflyttning Total ,3 7,3 27, ,6 7,3 27, ,5 5,1 23, ,2 4,1 21, ,3 4,8 21, ,1 5 21, ,5 4,8 23, ,8 5,7 22, ,2 4,2 20, Extern avflyttning Extern avflyttning Intern omflyttning Intern omflyttning Intern omflyttning Extern avflyttning 25 5 Kund och marknad 20 15

7 Fastigheter Försäljning av fastigheter Under 2013 såldes fem fastigheter, i form av en- och tvåfamiljshus, i områdena Köpmanholmen och Bredbyn. Försäljningen omfattar totalt tjugo lägenheter. Fyra bostadsrätter såldes också under året. Ett antal studentlägenheter konverterades tillbaka till vanliga lägenheter under året. Bostadsbestånd I Övikshems bestånd finns ett varierande utbud av bostäder och lokaler i olika delar av kommunen. Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget lägenheter. Av dessa lägenheter utgjorde 206 studentbostäder och 28 var möblerade lägenheter som främst hyrs ut till lokala företag. Fördelningen ser ut enligt nedanstående: Bostadslägenheter, antal varav studentbostäder, antal Bostadslägenheter, yta varav studentbostäder, yta Lokaler, antal Lokaler, yta Förråd, antal Garage, antal Bilplatser, antal Investeringar Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering av tätskikt i badrum utfördes under året i 156 lägenheter i Sörliden, Violen och Själevad. Under året investerade bolaget 68,5 Mkr (60,2) i byggnader och 0,4 Mkr (0,3) i inventarier. Fastigheternas värde Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 procent, beroende på fastigheternas belägenhet, använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna. Andel lägenheter per område Bredbyn Husum Bostadsrätter Köpmanholmen Bjästa Själevad Centrum Domsjö Gullänget Valhalla Sörliden Fastigheter 6

8 Energi och miljö Övikshem har en miljöpolicy och arbetar systematiskt med dessa frågor i verksamheten. Ett exempel är att bolaget arbetar kontinuerligt med att optimera driften av fastigheterna och dess installationer. Sedan 2008 är bolaget anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent under perioden Miljö- och energibesparande åtgärder För att klara det långsiktiga energibesparingsarbetet har underlag för en energitjänst med besparingsgaranti tagits fram i form av ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting). Investeringen finansieras genom framtida energibesparingar. Dessutom garanterar leverantören Schneider Electric en viss årlig energibesparing. Uppnås inte besparingen ersätts Övikshem för mellanskillnaden. Projektet startade i april 2012 och installationsarbetena pågick även under Mycket av arbetet under året bestod av inregleringar av värmesystem och optimeringar. Installationsarbetena kommer att avslutas under mars 2014, varefter garantitiden påbörjas och pågår därefter under tre plus två år. Övikshems bilpark byts successivt ut till mer miljövänliga bilar. Förbrukning Den totala energiförbrukningen för uppvärmning och varmvatten uppgick under 2013 till 130,0 kwh/m² A-temp (136,0) normalårskorrigerad. Normalårskorrigering av energianvändning syftar till att skapa möjligheter att jämföra energianvändningen mellan olika perioder, oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. A-temp är golvarean i temperaturreglerade utrymmen som är avsedda att värmas upp till mer än 10 grader. Förbrukningen av fastighetsel minskade till 17 kwh/m² A- temp, (18). Vattenförbrukningen var 1072 l/m² BOA, LOA (1 229 l/m²). Nyckeltalen för förbrukningar baserar sig på de fastigheter Övikshem ägt under hela Fastighetsel, kwh/m 2 * 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0, Värme, normalårskorrigerad kwh/m 2 A-temp * 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, * Enligt rapportering till Skåneinitiativet. 7 Energi och miljö

9 Medarbetare Engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Bolaget värdesätter därför en ständigt pågående intern diskussion kring hur Övikshem kan utvecklas. I ambitionen att ha engagerade och kompetenta medarbetare fokuserar bolaget på medarbetarnas hälsa. Som en del i friskvårdsarbetet erbjuder Övikshem alla medarbetare att träna en timme per vecka på arbetstid, samt ett friskvårdsbidrag för att stimulera till egna aktiviteter. Antal anställda Bolagets underhållsgrupp förstärktes under året med en målare. Medelantal anställda under året var 51,5. Sjukfrånvaro och frisktal Sjukfrånvaron under året var 4,2 procent (2,1). Övikshems frisktal är 58 procent och det säger att 58 procent av bolagets medarbetare hade mindre än fem sjukdagar under året. Kompetensutveckling Övikshems mål är att ha kompetenta och engagerade medarbetare. Därför är kompetensutveckling ett viktigt område. Bolaget arbetar med individuella planer som varje medarbetare tar fram vid medarbetarsamtalet tillsammans med sin chef. Under 2013 användes kr ( ) till kompetensutveckling. Utbildningsinsatserna riktades speciellt mot drifttekniker och bovärdar inom ramen för det pågående EPC-projektet (Energy Performance Contracting). Medarbetarenkät Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet för 2013 blev 4,29. Årets mål var 4,5. De bästa indexen stod tolerans och medarbetarskap för. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor är viktig för att kunna behålla nöjda medarbetare. Medelålder, år Sjukfrånvaro totalt, % 5,0 4,0 3,0 Fastighets Vision Underhållsgrp. Övikshem 2,0 1,0 0, NMI, Nöjd Medarbetar Index 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Medarbetare 8

10 Ekonomi Hyresintäkter och resultat Vid förhandling med Hyresgästföreningen träffades en överenskommelse om hyreshöjning med 2,2 procent den 1 mars Hyran för studentbostäder höjdes med 2,2 procent den 1 juli års resultat före skatt uppgår till 20,4 Mkr. Motsvarande siffra föregående år är 7,3 Mkr. Långfristiga skulder Den totala lånestocken per den 31 december 2013 är 750 Mkr (727,3). Långfristiga skulder har den 31 december 2013 en medelränta på 3,09 procent (3,5) och lånens kapitalbindning och räntebindning framgår av tabell: Lånestruktur Räntebindning Skuld Mkr Andel i % 0-1 år 252, år 115, år 87, år 50, år 70, år 100, ,0 10 Summa 750,0 100,0 Finansiering och räntekostnader Övikshem lånar av kommunens internbank och följer den finanspolicy som beslutats av ägaren. Det innebär bland annat att högst 50 procent av bolagets låneportfölj får ha en räntebindning som är kortare än ett år. Detta mått ligger på 34 procent per den 31 december Övikshem hade vid årsskiftet en skuldvolym på 750 Mkr, vilket motsvarar 100 procent av den låneram som kommunfullmäktige beslutat om motsvarande 750 Mkr. Soliditet och avskrivningar Soliditeten uppgår enligt balansräkningen till 14,5 procent (13,2), vilket innebär en ökning med 1,3 procentenheter från föregående år. Fastigheterna skrivs av med 2 procent på byggnadernas anskaffningsvärde. Omsättning, Mkr 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0, Räntabilitet på totalt kapital, % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Soliditet, % 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Ekonomi

11 Fem år i sammandrag Det ekonomiska resultatet av 2013 års verksamhet, samt bolagets ekonomiska ställning den 31 december 2013 redovisas i resultat- och balansräkningar med tillhörande bilagor. Nyckeltal Omsättning, Mkr 218,7 212,5 204,9 209,8 218,7 Resultat efter finansnetto, Mkr 20,4 7,3 6,2 10,5 4,0 Balansomslutning, Mkr 957,8 920,2 874,2 837,5 877,1 Räntabilitet på eget kapital, % 15,7 6,2 5,5 9,8 3,9 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,8 3,9 3,9 4,3 3,8 Soliditet, % 14,5 13,2 13,1 13,2 12,0 Skuldsättningsgrad, ggr 5,9 6,6 6,5 6,6 7,3 Uthyrningsgrad bostäder, % 99,2 97,9 98,7 98,1 99,0 Medelantalet anställda 51, Fördelning män, % Fördelning kvinnor, % Antalet tjänster på balansdagen 52,75 51,75 50,75 51,75 51,5 Definitioner Nettoomsättning Räntabilitet på eget kapital Räntabilitet på totalt kapital Soliditet Uthyrningsgrad bostäder Medelantalet anställda Skuldsättningsgrad År inkluderar övriga rörelseintäkter. Resultat efter finansiella poster i relation till genomsnittligt eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver. Resultat efter finansiella poster + räntekostnader i relation till genomsnittligt totalt kapital. Eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver i relation till totalt kapital. Antal uthyrda lägenheter i förhållande till totala antalet lägenheter. Från och med 2013 räknas medelantalet anställda ut som totalt antal arbetade timmar som ersatts med lön. Tidigare räknades talet ut som ett genomsnitt av antal anställda vid årets ingång respektive utgång. Totala skulder och 22 % av obeskattade reserver i förhållande till eget kapital och 78 % av obeskattade reserver. Fem år i sammandrag 10

12 En utblick Övikshem har en hög uthyrningsgrad och efterfrågan på lägenheter bedöms som stabil. Örnsköldsvik har en befolkning med hög medelålder, vilket kommer att driva upp efterfrågan på tillgängliga bostäder i centralorten. Under år 2014 och framåt kommer arbetet med att trygga tillgången på bra bostäder att fortsätta. Bolaget arbetar med nyproduktion för att öka utbudet av tillgängliga bostäder, men det är också viktigt att arbeta med förnyelsen av det befintliga beståndet för att öka attraktionskraften där. Under de närmaste åren kommer arbetet med stambyten och badrums- och köksrenoveringar att fortgå. Återinförandet av ett strukturerat system för underhåll av ytskikten i lägenheterna kommer att bearbetas under 2014 i samarbete med Hyresgästföreningen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat kr kr kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så, att i ny räkning överförs kr. Övikshem arbetar aktivt med energieffektivisering och EPC-projektet (Energy Performance Contracting) är just nu inne i installationsfasen. Projektet kommer under år 2014 att övergå i garanti- och prestandafasen, då Schneider garanterar en viss energibesparing. I början av år 2014 genomfördes en försäljning av dotterbolaget Södra Örnsköldsviks Fastighets AB (Söfab), med tillhörande fastighet Kina 1. Fastigheten innehåller kommersiella lokaler. Försäljningen är ett strategiskt beslut för att renodla verksamheten och fokusera på bostäder. Till hösten flyttar Övikshem och de andra kommunala bolagen ihop på Sjögatan, i Övik Energis nuvarande lokaler. Mål Perspektiv Målområde Målvärde 2014 Utfall 2013 Kund NKI (Nöjd Kund Index) NKI 68 - Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal NMI > 4,2 65 % 4,29 58 % Fastighet Driftnetto Energibesparing 74 Mkr kwh +/- 5 % 68,4 Mkr kwh Ägare Direktavkastning på marknadsvärde Soliditet Bostadsgaranti studenter 4,5 % > 14,4 % Bostad inom 1 månad 4,2 % 14,5 % Bostad inom 1 månad 11 En utblick

13 Resultaträkning Belopp i SEK Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter från hyresgäster Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader 2, Underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Summa fastighetskostnader Driftnetto Övriga förvaltningsintäkter Övriga förvaltningskostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar Övriga kostnader 2, Summa kostnader administration och försäljning Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat 5, Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Resultaträkning 12

14 Balansräkning Belopp i SEK Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Balansposter Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Bostadsrätter Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos Örnsköldsviks kommun Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Balansräkning

15 Balansräkning Belopp i SEK Not Eget kapital och skulder Eget kapital 22 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Avsättningar för skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder 25 Skulder till Örnsköldsviks kommun Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till Örnsköldsviks kommun Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Fastigo garantibelopp Balansräkning 14

16 Kassaflödesanalys Belopp i SEK Not Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erlagd ränta Övriga ej rörelsepåverkade poster Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av varulager Förändring av kundfordringar Förändring av övriga kortfristiga fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella och finansiella anläggningstillgångar Avyttring och amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Erhållna/lämnade koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Saldo på koncernkonto redovisas som fordran/skuld hos Örnsköldsviks kommun Tillkommer ej utnyttjad kredit koncernkonto Kassaflödesanalys

17 Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för större företag. I år används en funktionsindelad resultaträkning, i övrigt är redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättning och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 % beroende på fastigheternas belägenhet använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna. Intäktsredovisning Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränteintäkter redovisas i den period de avser när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som det förknippar med transaktionen och inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader 2,0% 2,0% Markanläggningar 5% 5% Balansposter 3-10% 3-10% Inventarier, verktyg och installationer 20% 20% Skatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Fr o m 2009 tillämpas det utvidgade reparationsbegreppet innebärande att vissa poster som bolaget aktiverar kommer att omkostnadsföras i inkomstdeklarationen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Koncernförhållanden AB Övikshem ingår i en koncern där Rodret i Örnsköldsvik AB, org nr , med säte i Örnsköldsvik upprättar koncernredovisning. AB Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets Aktiebolag förvaltar huvudsakligen kommersiella lokaler. Med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap 2 upprättas ingen koncernredovisning för AB Övikshem. Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats. Tilläggsupplysningar 16

18 Noter Not 1 Hyresintäkter Hyresintäkter Bostäder, hyra Lokaler, hyra Garage och parkeringsplatser Objekt under reparation Bostäder, outhyrda Lokaler, outhyrda Garage och p-platser, outhyrda Rabatter och plomberingar Summa Not 2 Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda Kvinnor 14,0 14,0 Män 37,5 37,0 51,5 51,0 Löner och andra ersättningar Styrelse och verkställande direktör Övriga anställda Sociala kostnader Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör Pensionskostnader för övriga anställda Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader Upplysning om sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i procent av total arbetstid 4,1 % 2,1 % Andel sjukfrånvaro med sammanhängande tid över 60 dagar 28,5 % 51,9 % Andel sjukfrånvaro för kvinnor 1,9 % 3 % Andel sjukfrånvaro för män 4,9 % 1,8 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern år 2,2 % 0,9 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 50 år eller äldre 5,8 % 3,4 % Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 44 % 44 % Andel män i styrelsen 56 % 56 % Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 80 % 60 % Andel män bland övriga ledande befattningshavare 20 % 40 % Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel Reparationer Fastighetsel Vatten Sophämtning Uppvärmning Fastighetsförsäkringar Avskrivna hyres- och kundfordringar Fastighetsanknuten administration Medel till hyresgästorganisation Markavgifter Övriga driftkostnader Not 4 Övriga förvaltningsintäkter Försäljning av värme Försäljning fastighetsskötsel Försäljning administration Övrigt Not 5 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter Revisionsuppdrag Revisionsnära rådgivning Not 6 Övriga rörelseintäkter Försålda fastigheter, vinst Försålda bostadsrätter, vinst Försålda inventarier, vinst Övrigt Not 7 Övriga rörelse kostnader Förlust vid avyttring av byggnader och mark Övrigt Not 8 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Andel av årets totala inköp som skett från andra företag i koncernen 41,00 % 45,00 % Andel av årets totala försäljningar som skett till andra företag i koncernen 0,92 % 0,83 % 17 Noter

19 Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från dotterbolag Övriga ränteintäkter Not 10 Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt Skatteeffekt koncernbidrag, Södra Skatteeffekt koncernbidrag, Rodret Not 11 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark Not 12 Balansposter Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 13 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 14 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Omklassificeringar Utgående nedlagda kostnader Utgående redovisat värde Not 15 Se sid 19 Not 16 Bostadsrätter Ingående anskaffningsvärden Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 17 Fordringar hos koncernföretag Beviljade lån till dotterbolag, Örnsköldsvik Södra (Kina) Not 18 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden Tillkommande värdepapper Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 19 Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden Avgående fordringar, rep.fonder Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Noter 18

20 Not 20 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun Koncernkonto Fakturafordringar Övriga fordringar Not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringar Riksbyggen Com Hem AB Övriga poster Not 22 Se nedan Not 23 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Vid årets början Årets avsättning KPA Örnsköldsviks kommun har tecknat borgen för avsatta pensioner. Not 24 Avsättningar för skatter Uppskjutna skatteskulder avseende temporära skillnader Uppskjutna skattefordringar avseende temporära skillnader Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag Not 25 Långfristiga skulder Bolagets upplåning är exponerade för ränteomförhandlingar och förfallodagar enligt följande Inom ett år Skulder till Örnsköldsviks kommun Inom 1-5 år Skulder till Örnsköldsviks kommun Senare än 5 år Skulder till Örnsköldsviks kommun Totalt % % Genomsnittlig ränta på långfristiga skulder 3,09 3,50 Not 26 Skulder till Örnsköldsviks kommun Upplupen ränta Förskottsbetalda hyror Fakturaskulder Övrigt Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner Upplupna hyror och avgifter Övriga poster Årets förändring kr ingår i Skatt på årets resultat i resultaträkningen. Not 15 Specifikation andelar i koncernföretag Kapitalandel Rösträttsandel Antal andelar Bokfört värde Södra Örnsköldsviks Fastighets AB 100% 100% Org. nr Säte Eget kapital Resultat Södra Örnsköldsviks Fastighets AB Örnsköldsvik Not 22 Förändring av eget kapital Antal aktier: Aktie kapital Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut av årets årsstämma Erhållet koncernbidrag Skatteeffekter koncernbidrag Årets resultat Belopp vid årets utgång Aktiernas kvotvärde: 100 kr 19 Noter

21 Revisionsberättelse Till årsstämman i AB Övikshem, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för AB Övikshem för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av AB Övikshems finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Övikshem för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Örnsköldsvik den 12 mars 2014 Ernst & Young AB Rikard Grundin Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Revisionsberättelse 20

22 Lägenhetsbestånd Lägenhetstyper och antal Genomsnittlig 5 rk o Summa Lgh-yta totalhyra Fastighet Byggn år 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk större lgh i m 2 kr/m Hörnett 59:6,59: , Egypten 3 70, , Konstantinopel 1, Kina Aspen 2, , Solstrimman 2 62, , Linden , Asien , Västerås 1: , Schweiz 1, , Ripan , Renen , England 8 39, , Roma , Skottland 1, , , Lönnen , Sälgen 2, , Rönnen , Sörliden , Järvsta , Järvsta , Karlshem , Örnsköldsvik 10: , Violen , Norrlungånger 2:204, 2: , Norrlungånger 2: , Norrlungånger 3:33, 3: , Norlungånger 3: , Norrlungånger 3: Kroksta 1: , Snickaren , Gene 4:2, 4:5, 2:191 52, , Gene 14:5, 25:2 48, , Gene 2: , Själevads Prästbord 1: , Själevads Prästbord 1:45,1:48,1:81,1: , Översjäla 2: ,45 Köpmanholmen ,53 Bjästa ,82 Bredbyn ,70 Husum , Norrgissjö 5: ,06 Bostadsrätter ,30 SUMMA ,23 21 Lägenhetsbestånd