Innehåll. Organisation Organisationsschema...60 Styrelse Företagsledning...64 Dotterbolag...66

Transkript

1 FAMILJEBOSTÄDER

2 Innehåll Staden blir aldrig färdig i siffror Ägardirektiv Fastigheter Bostäder Lokaler Förvaltning...26 Service Underhåll och ombyggnation Nyproduktion Energi Miljö...44 Våra tyngdpunkter Rinkeby, Farsta och Rågsved För barn och ungdomar Organisation Organisationsschema...60 Styrelse Företagsledning...64 Dotterbolag...66 Årsredovisning...68 Förvaltningsberättelse...71 Ägarförhållanden Verksamhet Fastighetsbeståndet Resultat Finansiell ställning Riskhantering Utsikter Resultaträkning...78 Balansräkning...80 Förändring av eget kapital koncernen Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar...84 Noter Förslag till vinstdisposition...99 Revisionsberättelse Granskningsrapport Fastighetsförteckning...102

3 Staden blir aldrig färdig I snart åttio år har hyresrätten varit viktig för Stockholms utveckling. Med utgången av 2014 lägger Familjebostäder sitt sjuttioåttonde verksamhetsår till handlingarna och uppdraget att erbjuda attraktiva bostäder till rimlig kostnad är lika aktuellt idag som då bolaget grundades. som hyresvärd till stockholmare är det centralt att ge våra kunder ett effektivt och serviceinriktat bemötande med kundupplevelsen i fokus. Kundundersökningen visar att hyresgästerna trivs med sitt boende och med oss som hyresvärd. Närmare 94 procent kan rekommendera oss och 82 procent är nöjda med vår service. Höga siffror, men de manar oss inte till att vara nöjda! För att ytterligare höja kundnöjdheten har vi initierat en rad samverkande utvecklingsprojekt. Ny felanmälanprocess, ny webbplats med förbättrade e-tjänster och en fortsatt utveckling av vår kundservice ger förutsättningar för ökad effektivitet och bättre service. Familjebostäder är en av nyckelaktörerna i arbetet för den växande staden. Vi har i flera år jobbat intensivt för att öka byggtakten. Det ger nu goda resultat. Bolaget har idag projekt som de kommande tre åren ger minst nya hyresrätter. Vi utvecklar kontinuerligt hela vår organisation för att med rätt kompetens och resurser förverkliga en hög nyproduktionstakt och en god förvaltning av de nya fastigheterna. Under året erhöll vi nya markanvisningar samt genomförde ett stort fastighetsförvärv som kommer att bli platsen för nya bostäder i den framtida Älvsjöstaden. Vi välkomnade också hyresgäster till våra nyproduktioner i Fruängen och Midsommarkransen. I Rinkeby utvecklar vi stadsbilden med en ny och efterfrågad handels- och mötesplats, Rinkebystråket. Bygget påbörjades under året och 2015 öppnar lokalhyresgästerna sina verksamheter. Ett år till handlingarna och en verksamhet som fortsätter att utvecklas för Stockholm och för stockholmarna. För det är som Per Anders Fogelström så träffande skrev; Staden blir aldrig färdig, fullbordad. Den förvandlas oavbrutet, förnyas och förändras. Lars Björk tf VD 09

4 6 juni Nationaldagsfirande på Rinkeby Torg.

5 Efter sommaren startade bygget av Rinkebystråket, områdets nya handelsoch mötesplats. Den trafik separerade genomfartsgatan omvandlas till affärsgata med torgytor och grönska. Intresset för att etablera sig på stråket är stort och över 70 procent av lokalarean har kontrakterats med en mix av aktörer som erbjuder mat, handel och service. Under året erhöll bolaget nya markanvisningar som de kommande åren ska omvandlas till nya bostäder i ett växande Stockholm. Bolaget har i planering minst nya bostäder för byggstart de kommande fem åren. 760 av dessa är studentlägenheter. 16 Av bolagets 358 fastigheter utgörs 16 procent av nyproduktion, det vill säga fastigheter byggda de senaste tio åren. Den siffran kommer att öka markant när bolaget fortsätter att utveckla sin projektportfölj för att från 2017 klara byggstarter per år Under 2014 genomfördes över underhållsåtgärder inom ramen för HLU, hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Vanligast var målning och tapetsering, följt av nya vitvaror och nya golv. De hyresgäster som valde att avstå underhåll delade på 8,4 miljoner i hyresrabatt. 900 Matavfallsinsamlingen i Stockholm ska öka. Över hälften av bolagets hyresgäster har möjlighet att sortera sitt matavfall. För att få fler att sortera genomförs Matavfallskampen där 900 hyresgäster i Svedmyra och Stureby under året bjöds in att kämpa för klimatet genom att sortera sitt matavfall. 31 Den senaste femårsperioden har marknadsvärdet för bolagets fastighetsbestånd ökat med 3,7 miljarder vilket motsvarar 31 procent. Till grund för utvecklingen ligger en allmänt positiv utveckling av marknadsvärden i Stockholm i kombination med nyproduktion i centrala lägen av fastigheter med goda drift netton. Marknadsvärdet för 2014 uppgår till 26,3 miljarder i siffror Under året färdigställdes installationen av kvm solceller på fastigheter i Rinkeby. Solcellerna bidrar med kwh förnybar el som utgör 25 procent av fastighetselen. För att kompensera för ökat elbehov vid installation av moderna värmesystem är förnybara energikällor något som kommer att öka i beståndet över tid. Redovisat resultat efter finansnetto uppgår till 868 miljoner att jämföra med 667 miljoner Resultatet inkluderar fastighetsförsäljningar om 456 miljoner samt återläggning av tidigare nedskrivningar om 105 miljoner till följd av bedömning av aktuell marknadsvärdering. Årets driftnetto uppgår till 575 kr/kvm vilket är ökning från förra årets 392 kr/kvm. Ökningen beror till största del på minskade underhållskostnader till följd av de stora investeringar som gjordes

6 Sandhamn, Farsta. Byggår 2013 Ägardirektiv 2014

7 Bostadsbolagens uppdrag kommer i ett direktiv från ägaren Stockholms stad; inom ramen för Stimulans för Stockholm öka takten på nybyggnation värna hyresrätten som boendeform samt aktivt bidra till att öka nyproduktionen av hyresrätter bereda möjlighet för att erbjuda boende i ytterstaden att genom friköp förvärva sina lägenheter vara goda hyresvärdar samarbeta med övriga berörda kommunala bolag och nämnder samt privata aktörer för riktade satsningar på underhåll, systematiskt trygghetsarbete och säkerhet samt energieffektiviseringar arbeta aktivt med energieffektivisering och förnyelsebar energi öka hyresgästernas incitament att spara energi aktivt bidra till att staden når det nationella målet om 50 procent matavfallsinsamling till år 2018 sprida de positiva erfarenheterna från boendedialogerna i Järva och fortsätta dialogen med boende inom ramen för utvecklingen av södra och västra ytterstaden fortlöpande genomföra boendedialoger för att återkoppla arbetet med visionerna för Järva, Västerort och Söderort 2030, samt i samband med upprustningsarbetet i bostadsbeståndet arbeta med att möjliggöra för matavfallsinsamling i bostadsbeståndet enligt stadens handlingsplan implementera kommunstyrelsens riktlinjer om idéburen stadsförbättring arbeta med att förbereda infrastruktur för bilpooler arbeta med att förbereda infrastruktur för elbilar främja en god rörlighet och tillgänglighet på bostadsmarknaden genom enkla och tydliga spelregler som är lika för alla, regelverk som undviker inlåsningseffekter och åtgärder för att förhindra olaga andrahandsuthyrning utreda möjligheterna att genomföra enklare åtgärder syftande till att öka tillgängligheten så att äldre ska ha möjlighet att bo kvar hemma längre utreda möjligheterna att underlätta för äldre eller personer med funktionsnedsättning att byta till en lägenhet i entréplan eller till hus med hiss fortsätta arbetet för att minska antalet avhysningar ta ett stort ansvar för försörjningen av förturs-, försöks- och träningslägenheter fortsätta tillgänglighetsanpassningen av fastigheterna tillsammans med Storstockholms brandförsvar fortsätta samarbetet kring brandinformatörer, främst i ytterstaden, i syfte att förebygga och motverka bränder genomföra underhållsinsatser i utvalda miljonprogramområden med tydlig miljöprofil verka för fler billiga bostäder för ungdomar planera för nya seniorbostäder i hyresrättsform verka för sänkta byggkostnader i samråd med berörda nämnder inventera möjligheten att bygga om/ omvandl a befintliga byggnader till gruppbostäder eller servicebostäder och underlätta skapande av bostäder för personer med funktionsnedsättning samarbeta med övriga berörda bolag och nämnder samt privata aktörer för utvecklingen av de närcentrum som bolagen äger familjebostäders direktiv bidra till nyproduktion av nya bostäder medverka i arbetet med Järvalyftet genom Rinkebystråket och Söderortsvisionen utreda förutsättningarna för att bygga bostäder med annan upplåtelseform i Rinkeby, som en del av bolagets medverkan i Järvalyftet fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under talen fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service öka valfriheten för hyresgästen fortsätta arbetet med att öka effektiviteten med fokus på kärnverksamheten och förbättrade driftsresultat fortsätta arbetet med att minska administrativa och indirekta produktionskostnader bidra till att fler studentbostäder tillskapas både genom nyproduktion och genom inventering av befintligt bestånd följa upp av kommunfullmäktige beslutade indikatorer 014 ägardirektiv ägardirektiv 015

8 KISTA TENSTA RINKEBY HÄSSELBY STRAND JOHANNESFRED N:A DJURGÅRDEN HJORTHAGEN Fastigheter RIKSBY ÅKESHOV NOCKEBYHOV VASASTADEN KRISTINEBERG STADSHAGEN NORRMALM LADUGÅRDSGÄRDET ÖSTERMALM ÅKESLUND KUNGSHOLMEN Majoriteten av bolagets 358 fastigheterna är från 40- och 50-talen då bolaget var en betydande bostadsbyggare i dåtidens växande huvudstad. Idag uppgår nyproduktionen till cirka 16 procent. En andel som kommer att öka kraftfullt de kommande åren. AXELS- BERG STORA ESSINGEN ASPUDDEN GRÖNDAL MIDSOMMAR- KRANSEN ÅRSTADAL ÅRSTA SÖDERMALM DANVIKSKLIPPAN HAMMARBY SJÖSTAD Bolagets bestånd uppgår till 358 fastigheter med totalt lägenheter och lokaler, exklusive garage. Bostäder utgör 88 procent av den sammantagna arean. Tvårumslägenheter är i majoritet, följt av trerumslägenheter. Majoriteten av fastigheterna är uppförda perioden Andelen nyproduktion, byggår från 2005 och framåt, uppgår till cirka 16 procent. Huvuddelen av beståndet ligger i de södra delarna av Stockholm med störst andel i Farsta och Farsta Strand. I de nordvästra delarna utgör Rinkeby störst del och i innerstaden är beståndet störst på Södermalm. Marknadsvärdeutveckling Marknadsvärdet för bolagets fastighetsportfölj inklusive dotterbolag uppgår vid oberoende värdering till cirka 26,3 miljarder 2014, att jämföra med cirka 26,6 miljarder föregående år. Beståndsförändringen under året består i försäljning av 490 lägenheter genom ombildning till bostadsrätt samt ett tillskott om 135 nyproducerade lägenheter och 10 lägenheter som tillkommit vid ombyggnation av befintliga fastigheter. Den senaste femårsperioden har marknadsvärdet för bolagets bestånd ökat med cirka 3,7 miljarder. Fördelat per kvadratmeter har marknadsvärdet ökat med 31 procent från ca kr/kvm till cirka kr/kvm. Förutom den allmänt positiva utvecklingen av marknadsvärdena i Stockholm har bolaget under perioden sålt av äldre fastigheter i ytterstaden. Detta har vägts upp av att nyproduktionen skett i mer centrala lägen med fastigheter som genererat högre driftnetton och därmed bidragit till den positiva marknadsvärdeutvecklingen. VÄSTERTORP FRUÄNGEN LÅNGBRO HAMMARBYHÖJDEN ENSKEDE GÅRD G:A ENSKEDE SOLBERGA ENSKEDEDALEN BAGARMOSSEN STUREBY ÄLVSJÖ CENTRUM SVEDMYRA SKARPNÄCKS GÅRD TALLKROGEN BANDHAGEN HÖGDALEN GUBBÄNGEN RÅGSVED HÖKARÄNGEN FAGERSJÖ LARSBODA FARSTA FARSTA STRAND ANTAL LÄGENHETER

9 andel lägenheter efter Byggår LÄGENHETSSTORLEKAR Byggperiod Antal Andel ,1% ,2% 2005 > ,9% ,8% ,5% ,8% ,6% Totalt % 0 < 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok > MARKNADSVÄRDEUTVECKLING Marknadsvärde (kr/m²) Faktiskt antal bostäder (st) Beståndet Marknadsvärde (mnkr) Marknadsvärde (kr/m²) Antal bostäder Sålda till brf Sålda annan fastighetsägare Nyproduktion Tillskott ombyggnad Förvärv 148 Objektsförändringar fastigheter

10 Bostäder Lördagskväll på Dunderbacken i Axelsberg. Kollektivhuset med 61 lägenheter har funnits sedan I första hand bor här personer över 40 år utan hemmavarande barn. Under ett år tecknas närmare tvåtusen nya lägenhetsavtal. I kombination med den stora bostadsefterfrågan i Stockholm ställer detta stora krav på en effektiv uthyrningsprocess med kortast möjliga tid mellan uppsägning och nytecknande. Omsättning och kötider Under 2014 var omsättningen av bostäder 7,4 procent, vilket är något lägre än föregående år. Omsättningstalet innefattar nytecknade avtal i befintligt bestånd, avtal tecknade för förturer, avtal för ungdomslägenheter, byten via internkön och externa byten i enlighet med hyreslagstiftningen. Sammanlagt tecknades nya avtal för bolagets befintliga bestånd varav 123 var kontrakt för ungdomslägenheter via bostadsförmedlingens ungdomskö. Genomsnittlig kötid för lägenheter i befintligt bestånd uppgår till 9,9 år. Genomsnittlig kötid för nyproduktioner varierar mellan 5,4 9 år. Vid årets slut fanns i beståndet 151 tomställda lägenheter varav merparten är tomställda inför kommande ombyggnation. Bolaget arbetar aktivt för att motverka olaga andrahandsuthyrning så att lägenheter där kontraktsinnehavaren inte har behov av bostaden ska komma bostadssökande till del. Arbetet är också förknippat med trygghet för våra hyresgäster då vi som hyresvärd får god kännedom om och kontroll över vilka som bor i husen. Arbetet resulterar i att ett hundratal lägenheter friställs för uthyrning varje år. Hyresförhandling I årets hyresförhandling företräddes bolaget av Fastighetsägarna Stockholm. Förhandlingar resulterade i höjda bostadshyror från och med mars med i genomsnitt 1,5 procent. Höjningen varierade inom ett intervall mellan 1,25 1,80 procent beroende på område, standard och byggnadstyp. Lägenhetsunderhåll Genom det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet, HLU, har våra hyresgäster stora möjligheter att påverka sitt boendet utifrån egna behov och intressen. HLU innebär att hyresgästerna med olika tidsintervaller kan få målning, tapetsering och nya vitvaror. Hyresgäster som inte önskar underhåll får istället en rabatt på hyran. Underhållet kan även tidigareläggas mot en kostnad. HLU-systemet är uppskattat och ger hyresgästerna stor valfrihet samtidigt som bolaget har god kontroll över lägenheternas underhåll. Som ett komplement till det underhåll som ingår i hyran finns även ett tillvalsutbud. Vid det årliga underhållserbjudandet i januari 2014 förstärktes kommunikationen till hyresgästerna. Möjligheten att parallellt med HLU-åtgärder beställa tillvalsprodukter förtydligades, produktpresentationen på hemsidan förstärktes och kompletterades med en folder i syfte att inspirera och förklara de steg som sker från beställning till ett nyrenoverat hem. Under 2014 genomfördes underhållsåtgärder varav målning och tapetsering utgjorde cirka 45 procent. Andelen tillval ökade markant med närmare 10 procent till följd förändrat och utökat sortiment samt av förstärkta kommunikationsinsatser. Vanligast förekommande tillval var säkerhetsdörrar följt av nya köksluckor. Utvecklingsarbetet av 021

11 HLU-erbjudandet har fortsatt under året med ökade möjligheter att ta del av information och tjänster via hemsidan. Sociala aspekter i boendet Bolagets bostadssociala uppdrag innefattar bland annat uthyrning av försöks- och träningslägenheter och hantering av störningsärenden. Med försöks- och träningslägenheter ges människor som av olika skäl står utanför bostadsmarknaden tillgång till ett eget boende. Årsmålet om 116 förmedlade försöks- och träningslägenheter har uppnåtts och vid årets utgång fanns sammantaget 372 försöks- och träningslägenheter i bolagets bestånd vilket är en ökning från föregående år. Hantering av störningar är viktigt, dels för att skapa trygghet hos de hyresgäster som upplever störningar, dels för att stödja hyresgäster som upplevs som störande av grannar. Målet är att störningssituationer ska lösas på bästa möjliga sätt för alla parter. Arbetet är framgångsrikt och endast ett fåtal ärenden har under året gått så långt som till avhysning. Golv 16% Vitvaror 37% Målning/ tapetsering 46% Under 2014 utfördes HLU-åtgärder fördelat enligt figuren ovan hyresgäster avstod underhåll och delade på 8,4 miljoner kronor i rabatter. Kötider nyproduktion Medel kötid lägenhet Bostadskön Kommunala bolagens internkö Gyllene Ratten, Fruängen 6,4 2,2 1 rok 7,0 1,7 2 rok 6,7 2,0 3 rok 6,7 2,4 4 rok 5,6 2,9 Hallonbusken, Hasselbusken, Midsommarkransen 11,0 5,2 4 rok 10,1 5,2 5 rok 11,9 5,3 Sandhamn, Farsta 5,5 3,2 1 rok 7,8 4,0 2 rok 5,9 3 rok 5,2 1,0 4 rok 5,3 4,5 Totalsumma 6,4 år 3,3 år En ljus vårkväll i maj besöks visningslägenheten i Gyllene Ratten av människor i alla åldrar. Kanske kommer den här lilla killen att växa upp i de nya husen i Fruängen? 022 bostäder

12 Gubbängens Centrum, byggår Arkitekten Curt Strehlenert ( ) var verksam på HSB:s arkitektkontor och ritade flera c entrumanläggningar från den tiden, till exempel Bandhagens Centrum. Lokaler Lokaler ger liv och karaktär till bolagets områden och erbjuder ett utbud av handel och service för boende och besökare. Lokalbeståndet utgörs i huvudsak av kommersiella lokaler. Bolaget äger och förvaltar även två centrumanläggningar. De kommersiella lokalerna utgör cirka 80 procent av lokalbeståndet. Övrig yta är mindre lokaler som hyrs ut för enklare verksamhet eller som förråd. Lokalintäkterna står för cirka 10 procent av bolagets totala hyresintäkter. Över hälften av lokalytorna finns i de södra delarna av Stockholm med störst andel i Farsta. På nordvästra sidan finns det största lokalbeståndet i Rinkeby och i innerstaden på Norrmalm. I lokalbeståndet ingår även Perstorp 1 i Farsta som de kommande åren omvandlas till ett område med 590 nya bostäder. I nuläget finns här ett sjukhem som avvecklas, temporära studentbostäder och ett av bolagets arbetskontor. Utvecklingsfastigheten med en vakansgrad om 25,9 procent påverkar den sammantagna vakansgraden för bolagets kommersiella lokaler vilken uppgår till 10,3 procent. Den marknadsrelaterade vakansgraden för lokalbeståndet uppgår till 3,6 procent vilket svarar mot bolagets mål om en nivå som inte överstiger 4 procent. Centrumanläggningar Bolaget äger och förvaltar Årsta Centrum och Gubbängens Centrum, viktiga mötes- och handelsplatser för boende i dessa söderförorter. Under året har bolaget genomfört en större renoveringsinsats i Folkets Hus, Årsta Centrum. Åtgärderna har genomförts med stor hänsyn till de kulturhistoriska värden som finns i fastigheten från Stolarna i salongen, hydrauliken i golvet, hurtsar i loger och lingångarna som används i scenografi har restaurerats och taket till byggnadernas ateljéer har renoverats. Den snart 70-åriga lokalen har därmed getts en fortsatt funktion att kunna användas för kultur- och mötesaktiviteter. I Gubbängens Centrum har en av byggnaderna under året genomgått renovering av fasader och fönster. I ett samarbete med Trafikkontoret har gångstråket mellan bolagets fastigheter och tunnelbanan getts ett ansiktslyft. Uthyrningsarbetet för Rinkebystråket har pågått under hela byggperioden. Med ett affärskoncept som har tyngdpunkt i ett matutbud, skapas med rätt aktörer en mix av restauranger och service. Över 70 procent av lokalytan om m² var kontrakterad vid årets utgång. När handelsplatsen öppnar 2015 kommer utbudet i området att kompletteras med service och handel i regi av 26 olika aktörer. Kontorslokaler Under året har Kvarnspelet 4 vid Askebykroken i Rinkeby renoverats till en modern kontorsfastighet. Här flyttade Kulturförvaltningen och Familjebostäders arbets- och besökskontor för området under hösten samman i gemensamma lokaler. Kulturförvaltningen med cirka 120 anställda lämnade lokaler i City och etableringen i Rinkeby utgör ett välkommet tillskott av arbetsplatser i området. Förvaltningens lokaler är utformade för aktivitetsbaserad kontorsverksamhet och förvaltningen och bolaget delar möteslokaler och reception. Bolagets huvudkontor finns i Torkhuset 1 vid Sickla Kaj i Hammarby Sjöstad. Efter tidigare års intensiva uthyrningsarbete är fastighetens 2400 kvm fullt uthyrda. familjebostäders Största hyresgäster Farsta Sjukhem Farsta Stadsdelsförvaltning Lilla Adolf Fredriks skola Norrmalms stadsdelsförvaltning Yta kvm Område Farsta Vasastan Kunskapsskolan Sockenplan Hotell Hitman Norrmalm Coop Älvsjö Centrum Kulturförvaltningen Rinkeby Coop Gubbängen Enskede-Vantör-Årsta Stadsdelsförvaltning Årsta 025

13 Förvaltning och drift av bolagets fastigheter sker med fokus på trygga och attraktiva boendemiljöer för våra hyresgäster och på en stabil driftnettoutveckling. Med detta skapas även förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetsinnehavet. Förvaltning Förvaltningsorganisationen är samlad i en fastighetsavdelning med enheter för förvaltning, drift, uthyrning, lokaler, kundservice och teknik- och säkerhet. Förvaltningsenheten består av tio förvaltningsteam. Teamen leds av en förvaltare och består av husvärdar, fastighetsskötare och reparatörer. Till varje team finns även drifttekniker och kundservicehandläggare kopplade. Teamindelningen är gjord med hänsyn till dels geografi, dels förvaltningsförutsättningar mot bakgrund av område och beståndskaraktär. Under året har bolagets förvaltningsorganisation justerats, från elva till tio förvaltningsteam. Vid omorganisationen 2013 anpassades förvaltningsorganisationen till det bestånd bolaget var tänkt att inneha efter en omfördelning av fastigheter 2014 mellan Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder. Denna omfördelning kunde inte genomföras på grund av ett förhandsbesked om beskattning från skatterättsnämnden varpå antalet förvaltningsteam fick justeras. Driftnettoutveckling Driftnettot för 2014 uppgår till 575 kr/kvm vilket är ökning en jämfört föregående års 392 kr/kvm. Ökningen från 2013 går till största del att hänföra till en effekt av minskade underhållskostnader till följd av de investeringar i fastighetsunderhåll som möjliggjordes av Stimulans för Stockholm Påverkan till följd av nytt redovisningssystem (K3) samt minskade värmekostnader bidrar också. Produktindex 2014 Årligen genomförs en enkät där hyresgästerna bland annat får värdera utemiljö, allmänna utrymmen och den egna lägenheten. Detta sammanvägs sedan i ett så kallat produktindex. Efter att 2013 haft ett försämrat resultat för produktindex vände i år trenden åter uppåt med ett index om 78,2 procent att jämföra med 77,3 procent året innan. Uppgången kan till största delen kopplas till ökade värden för upplevelsen av utemiljön och allmänna utrymmen då bolaget förstärkt uppföljning av städoch markentreprenader. Även utveckling av enhetliga arbetssätt för rondering av fastigheter har medverkat till resultatet. Produktindex uppvisar fler positiva siffror. 94,6 procent av de svarande anger att de trivs ganska eller mycket bra i sin lägenhet. Upplevelsen av lägenhetens inomhusklimat under vinterhalvåret får ett förstärkt värde i de områden där bolaget satsat på energieffektiva system för bättre inomhusmiljö. Bolaget har även under året fortsatt med installation av elektronisk låsning både i portar och i hissar. Detta i kombination med de investeringarna i ökad trygghet i källarutrymmen som gjorts, så kallat Trygghetspaket, har gett resultat i kundenkäten. Det sammantagna värdet för trygghet landar i år på 79,4 procent (jmf 2013: 77,7). Kvalitetsutveckling Bolagets samlade förvaltningsorganisation är utformad för att ge förutsättningar för enhetliga rutiner och arbetssätt över hela beståndet. En samlad organisation medverkar även till intern och extern effektivitet. Arbetet med att etablera en kvalitetssäkrad process där uppföljning och säkerställande av entreprenaduppdrag, myndighetskrav och fastighetsägaransvar hanteras enhetligt och systematiskt har under året fokuserats kring framtagande av ett it-baserat stödsystem. Systemet kommer att implementeras under

14 Under året påbörjades även en vidareutveckling av felanmälanprocessen. Med ett nytt arbetssätt förstärks uppföljning och kvalitetssäkring samtidigt som informationen till hyresgästen på Mina Sidor om åtgärdsstatus utvecklas och förbättras. Hanteringen av felanmälan innefattar en mycket stor grupp medarbetare. Stor vikt har därför lagts vid internkommunikation och medarbetarnas inflytande och delaktighet i förändringsarbetet. Trygghet och brandsäkerhet Bolaget bedriver ett förebyggande och systematiskt riskhanteringsarbete för att de sårbarheter, hot och risker som verksamheten kan utsättas för ska minimeras. Arbetet säkerställer en trygg och säker miljö för hyresgäster, medarbetare och fastigheter. Bolaget samarbetar även med systerbolagen Svenska Bostäder och Stockholmshem om säkerhets- och trygghetsfrågor. Brand är den händelse som kan förorsaka de största och svåraste skadorna för människor och egendom. Under året har bolaget fortsatt arbetet med att byta brandvarnare i hela beståndet. Insatsen påbörjades 2013 och kommer att vara färdigställd Bolagets nyproducerade lägenheter utrustas med konceptet Brandsäkert Hem vilket innebär att brandvarnare kompletteras med brandsläckare, brandfilt och spisfläkt med automatisk släckutrustning. Inför december, som statistiskt är den månad då flest bostadsbränder uppkommer, genomfördes en informationsinsats för att uppmärksamma hyresgästerna på vikten av att ha kontroll över tända ljus och påslagna spisplattor. Ett direktutskick till alla hushåll, artiklar i kundtidningen om brandsäkerhet och hur det är att drabbas av en bostadsbrand kompletterades av information i alla portar. Våra medarbetares arbetsdagar innefattar en stor mängd möten och samtal med människor. Som i alla verksamheter av den karaktären kan ibland hotfulla situationer uppkomma i möten med människor som av olika skäl inte mår bra eller känner sig trängda och frustrerade. Som en del i arbetet för en trygg och säker arbetsmiljö har medarbetare därför under året utbildats i och samtalat om hot, våld och konflikthantering. Tillgänglighet Nästan alla känner någon som har en funktionsnedsättning och ur ett livscykelperspektiv är alla beroende av en tillgänglig miljö. Att funktionsförmågan avtar är en naturlig del i det normala åldrandet, och möjligheten till kvarboende för äldre är därmed en viktig fråga. Bolagets arbete för tillgänglighet och delaktighet har ytterst sin utgångspunkt i FN:s konvention om mänskliga rättigheter för personer med funktionsnedsättning och vilar även på Stockholms stads program för delaktighet. Bolagets byggstandard har försetts med åtgärder utöver lagkrav för att underlätta äldres kvarboende; placering av vägguttag, förhöjda toalettstolar med resningshandtag, kakelsättning i avvikande färg för kontrast, stödhandtag i dusch samt spisvakt med släckningsutrustning. Ett kontinuerligt arbete för att i befintligt bestånd samband med markprojekt tillgängliggöra entréer har fortsatt tillika arbetet med att kontrastmarkera trapphus i samband med renoveringar. Vidare har bolaget under året genomfört insikts- och bemötandeutbildningar för personalen, en satsning som fortsätter med fler personalgrupper under Särskild hänsyn till tillgänglighetsfrågor beaktades även samband med utvecklingen av bolagets webbplats. Fakta Med Trygghetspaketet förvandlas mörka, otrygga källare till ljusa, moderna lokaler. Säkerheten och tryggheten ökar för de boende. Förvaltningsteam Antal lgh Snitthyra kr/kvm Lokalarea kvm Antal lokaler Snitthyra kr/kvm Marknadsvärde 2014 tkr Rinkeby Tensta Västerort Bandhagen Gubbängen Enskede Farsta Centrum Farsta Strand Rågsved Högdalen Älvsjö Innerstaden Norra Innerstaden Södra Summa /snitt förvaltning 029

15 Service Bolagets hyresgäster ska möta en modern, professionell och serviceinriktad organisation. Mötet med bolaget ska också ge en positiv kundupplevelse. För att ytterligare höja kundnöjdheten har året innefattat en rad samverkande utvecklingsprojekt. Satsningen från 2013 på en samlad kundservice och ett nummer in för alla kundärenden fortsätter att ge resultat med ökad tillgänglighet och förbättrade svarstider. Med ett samlat nummer som kommuniceras brett till hyres- och lokalhyresgäster har antalet samtal via växeln minskat vilket ger vinster för såväl kund som bolag. Kunden kommer direkt till rätt handläggare istället för att kopplas runt och växelkostnaden som baseras på antal samtal kan minska. Även ärenden till hyresdebiteringen minskar då allt fler enklare ärenden hanteras av kundservicefunktionen. Handläggarna kan istället prioritera tid till mer komplicerade kundärenden vilket ökar kvalitet och effektivitet. Bättre betyg för service Årligen genomförs en kundundersökning där hyresgästerna får skatta service och kvalitet i sitt boende. Med undantag för 2013 har bolaget under många år haft en positiv utveckling för hur hyresgästerna upplever bolagets service. Årets resultat visar att hyresgästerna upplever att bolaget höjt servicenivån når serviceindex 82 (jmf 2013: 80,1) och slår därmed toppnoteringen från 2012 (81,3). Förvaltningsteamen har lagt stort fokus på rondering och avtalsuppföljning och det sammantagna värdet för frågorna om rent och snyggt ökar med 4,5 procentenheter och hamnar på 74,1 procent. Hyresgästerna upplever att bolaget tar dem och deras boende på allvar. Det sammantagna värdet för Ta kunden på allvar ökar till 89,5 procent. Omdömena knutna till bemötande ligger på 90 procent positiva svar. 86,6 procent (jmf 2013: 85,5 procent) tycker att hjälpen varit ganska eller mycket bra i samband med att de anmält fel i fastigheten eller i den egna lägenheten. Responsiv servicewebb Under våren lanserade bolaget en ny webbplats och med detta togs klivet från en statisk webbplats för informationsgivning till en responsiv servicewebb. Webbplatsen, med hyresgästernas Mina Sidor, utgår från hyresgästernas behov av tjänster och interaktion och syftar till att förenkla deras vardag. Tjänsterna på Mina Sidor har utvecklats genom att innehållet anpassas till den hyresgäst som loggar in och tjänsterna är mer lättöverskådliga. Flera av tjänsterna, t ex felanmälan, har förbättrats och den fastighetsnära informationen har utökats. Efter sommaren gjordes en undersökning som visar att 82 procent av besökarna anser att de har nytta av tjänsterna på Mina Sidor. Den tjänst som används mest är tvättstugebokning, följt av felanmälan. 031

16 Via bolagets fibernät har hyresgästerna tillgång till internetuppkoppling med upp till 1 Gbit/ sekund. Via Qmarket finns ett utbud av olika leverantörer av TV, bredband och telefoni som passar alla typer av användare. Utvecklingen av den nya webben är en del av bolagets verksamhetsutveckling för kund och service. Lanseringen samverkar med utvecklingen av en ny felanmälanprocess där nya arbetssätt i förvaltningsorganisationen förbättrar återkopplingen på felanmälan. Hyresgästen kan därmed t ex följa status för sitt ärende på Mina Sidor. Under 2015 kommer husvärdar och kundservice dessutom att skicka meddelanden angående felanmälan och annan fastighetsrelaterad, aktuell information via Mina Sidor. Kundkommunikationen har även utvecklats genom införande av en smsfunktion där påminnelser och meddelanden kan skickas till hyresgäster. Ytterligare utveckling av funktionen har påbörjats för att sms ska kunna skickas ut automatisk vilket kommer möjliggöra än bättre service och möjlighet till uppföljning. Den nya webben möjliggör fortsatt kvalitetsutveckling och affärsstöd. Kommande planer innefattar effektivisering av t ex uthyrning av lokaler, garage och p-platser genom lösningar för e-legitimering vilket kommer öka servicenivån och minska administrationen. Varje år välkomnar bolaget ett stort antal nya hyresgäster och det första mötet med den nya kunden är viktigt både för den kommande relationen och för varumärket. Ett arbete för att utveckla rutiner, bemötande och kommunikation kopplat till in- och utflyttning har därför inletts. Nya arbetssätt ska säkerställa att nya kunder ges de bästa förutsättningarna att komma igång i sitt nya boende. Bredband, TV och telefoni Alla bolagets fastigheter är anslutna till ett fibernätverk som möjliggör leverans av bredband, TV och telefoni med hög prestanda. Under året tillträde en ny kommunikationsoperatör fibernätet vilket gett vinster för såväl hyresgäster som för bolagets fibernätsaffär. Antalet tjänsteleverantörer är efter bytet fler vilket ger ökad valfrihet för hyresgästerna då de väljer leverantör av bredband, TV och/eller telefoni. En ökad konkurrens skapar även förutsättningar för lägre priser. Den nya avtalskonstruktionen grundas på antalet anslutna kunder, vilket ökar bolagets intäkter och minskar bolagets affärsmässiga risk. Avtalet ger även en affärsmodell som stärker operatörens incitament att öka penetrationsgraden av kunder som köper tjänster, vilket i sin tur kommer att öka attraktiviteten vid framtida upphandlingar. Sociala medier Bolaget följer samhällsutvecklingen och anpassar utbudet av kanaler i takt med den förändring av kommunikationsvägar som sker. Sedan 2012 möter bolaget sina målgrupper och intressenter på Facebook. Under året har bolaget startat ett Twitterkonto som fokuseras till bolagets arbete för det växande Stockholm med nyproduktion och satsningar i tyngdpunkterna Farsta, Rågsved och Rinkeby. För att stärka arbetsgivarvarumärket och nå presumtiva medarbetare har bolaget även börjat arbeta med Linkedin. 032 service

17 Underhåll och ombyggnation Med en långsiktig planering av underhåll och ombyggnation säkerställs en prioritering av de insatser som krävs för att bolagets fastigheter ska uppfylla gällande krav och erbjuda goda boendemiljöer. Planeringen vårdar och utvecklar även det förmögenhetsvärde som bolaget med sitt fastighetsinnehav förvaltar för Stockholms stads räkning. Underhållsåtgärder Åren investerade bolaget genom satsningen Stimulans för Stockholm drygt 2 miljarder kronor i omfattande upprustningar. I årets underhållsplan fanns sammantaget cirka 250 åtgärder av olika investeringsgrad. Som exempel kan nämnas byte av brandvarnare i hela beståndet, fortsatt satsning på solceller, OVK (obligatorisk ventilationskontroll, funktionskontroll av ventilationssystem) samt markåtgärder i fastigheter som undergått underhållsinsatser under stimulansperioden. Ett stort antal av de genomförda projekten är energibesparingsåtgärder. Mest frekvent är injusteringar av värmesystem. Företrädelsevis har energiåtgärderna gjorts i fastigheter där bolaget tidigare med stimulanspengar gjort investeringar i klimatskalsåtgärder med nya fasader och fönster samt nya värmesystem eller undercentraler. Prioriteringen av energibesparingsåtgärder bidrar till stadens klimatmål och har samtidigt en positiv effekt på värmekostnaderna, den absolut största kostnaden för ett fastighetsbolag. Ombyggnationer Bolaget har en ombyggnadsplan som sträcker sig till och med 2020 och som inkluderar företrädelsevis innerstadsfastigheter från stadens äldre årsringar. Under året har tre ombyggnationsprojekt pågått. Torkan 17 Norrmalm (byggår 1889), Ormen Större 1 Södermalm (byggår 1890) samt Limkakan 4 Gubbängen (byggår 1964). Hyresgästperspektivet Underhållsåtgärder och ombyggnationer har stor inverkan på de hyresgäster som bor i husen. Under året har ett strukturerat arbetssätt för kommunikation i underhålls- och ombyggnadsprojekt introducerats. Projekt med åtgärder av återkommande karaktär följer en rutinsatt kommunikationsprocess med tillhörande mallar. Utifrån projektplanens risk- och sårbarhetsanalys görs en analys av kommunikationsbehovet. Kommunikationen och dialogen med berörda hyresgäster ska bidra till en positiv kundupplevelse, skapa rätt förväntansnivåer hos hyresgästerna och stödja ett effektivt

18 genomförande av projektet. Kommunikationsplaneringen utgår från hyresgästens perspektiv och utgör del i de överväganden som görs i projektstyrningen. Tre projektexempel Kaggen 1 Tallkrogen. Fastigheten med byggår 1950 innefattar 161 lägenheter och 21 lokaler. Fastigheten ingick i ett större bestånd som bolaget övertog från Svenska Bostäder 2009 och underhållsåtgärder har skjutits på tiden då intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt inkommit. Då ombildning inte kom att ske återfördes Kaggen 1 till underhållsplanen för åtgärder under Underhållet innefattade fönsterbyten och fasadrenovering med tilläggsisolering i syfte att minska energiförbrukningen med 12 procent samt förbättra inomhusmiljön genom att minska buller och drag. Genom renoveringen av fasaden återställdes även fastighetens ursprungliga utseende av tidstypisk 50-talskaraktär. Borrsvängen 7 Gubbängen. Fastigheten från 1951 innefattar 56 lägenheter och 21 lokaler. Borrsvägen har tidigare hämtat värme och varmvatten från en närliggande central i annan fastighet. I samband med ombyggnation av den fastigheten har Borrsvägen försetts med egen värmecentral, solfångaranläggning och bergvärme. Åtgärder som förbättrar energiprestandan och minskar koldioxidbelastningen till följd av husens uppvärmning. Torkan 17 Norrmalm. Fastigheten tillhör bolagets äldre bestånd och är uppförd En genomgripande ombyggnation har genomförts för att ge fastigheten modern standard samtidigt som de kulturhistoriska värdena bevarats. Ombyggnationen innefattade stambyte, nya kök och badrum, nya elinstallationer, ny ventilation, nya ytskikt i lägenheter och allmänna utrymmen, ny sophantering, nya fönster samt renovering av tak och fasad. Samtidigt tillfördes sju nya lägenheter genom att kontorslokaler och vindsytor byggdes om till bostäder. Torkan 17, Norrmalm. I början av december flyttade hyresgästerna in i den nyrenoverade fastigheten från underhåll och ombyggnation

19 Detaljbild från visningslägenheten i Gyllene Ratten, Fruängen. I snart åttio år har hyresrätten varit viktig för Stockholms utveckling och Familjebostäder har sedan starten 1936 varit en av nyckelaktörerna i framväxten av stadens årsringar. Bolaget står nu redo att med en hög nyproduktionstakt medverka till uppförandet av de nya bostäder som Stockholm behöver på vägen fram till Nyproduktion Rustade för hög byggtakt Familjebostäder har de senaste åren haft svårigheter att nå upp till byggstartsmålen. Sedan fyra år tillbaka har bolaget därför satsat stort på att förstärka och bredda projektutvecklingen och säkra byggbar mark. Bolaget utvecklar projektidéer dels på egen mark där det finns möjlighet till förtätningar, dels inom stadens stadsutvecklingsområden. Projektportföljen förstärks även med lämpliga förvärv av projekt eller fastigheter. Arbetet grundas på en ackvisitionsplan som säkerställer att beståndet växer i enlighet med stadens översiktsplan och i förvaltningsmässigt fördelaktiga lägen. Parallellt med en förstärkt projektutveckling har bolaget även förändrat organisation och arbetssätt för nybyggnation. Allt i syfte att i hög takt bygga högkvalitativa bostäder för långsiktig förvaltning. Projektutvecklare, projektledare och expertkunniga inom olika sakområden arbetar nära bolagets medarbetare med kompetens och erfarenhet av fastighetsförvaltning och drift. Under året har även en ny byggstandard för bolaget utvecklats och sjösatts. Byggstandarden säkerställer en hög och enhetlig kvalitet i bostadsproduktionen och en systematisk erfarenhetsåterföring från genomförda projekt. Bolaget har också börjat kommunicera planerade projekt tidigare i processen, med brev till närboende hyresgäster och publicering av projekten på webbplatsen i många fall redan vid inriktningsbeslut. Bolaget initierade under året ett samarbete med systerbolagen Svenska Bostäder och Stockholmshem för att ta fram ett så kallat Stockholmshus. En hustyp som kan uppföras kostnadseffektivt och med rimliga hyror på olika platser runt om i staden. Projektportföljen växer Det förstärkta ackvisitionsarbetet gav god utdelning med erhållna markanvisningar under året, företrädelsevis i söderort. Därutöver tillkommer ytterligare cirka 480 säkrade byggrätter genom förvärv. Bolaget har under 2014 haft femton projekt i detaljplaneläge. Utöver de detaljplaner som pågår har bolaget ytterligare drygt bostadslägenheter som är markanvisade men ännu ej detaljplanestartade. Sammantaget utvecklar bolaget projekt som under perioden kommer att ge minst byggstarter varav 760 studentlägenheter. Det ger en god prognos för den fördubbling av byggstartstakten, per år från 2017, som meddelades i den nya majoritetens ägardirektiv under hösten. Det byggstarter som var planerade till 2014, Brevlådan i Svedmyra och 039

20 Fakta Verksamhetsår Färdigställt Byggstart bostäder Gyllene Ratten 1, Fruängen 80 lägenheter Hasselbusken 1, Midsommarkransen 13 radhus Hallonbusken 3, Midsommarkransen 7 radhus Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter bostäder 186 bostäder Kållandsö 4, Farsta 27 lägenheter Pendlaren 1, Älvsjö 104 lägenheter Gotska Sandön 2, Hjorthagen 109 lägenheter Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter Hasselbusken 1, Midsommarkransen 13 radhus Hallonbusken 3, Midsommarkransen 7 radhus Gyllene Ratten 1, Fruängen 166 lägenheter bostäder 139 bostäder Båtklubben 8, Hammarby Sjöstad 14 lägenheter Perrongen 1, Älvsjö 99 lägenheter Kållandsö 4, Farsta 60 lägenheter Pendlaren 1, Älvsjö 104 lägenheter Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter bostäder 196 bostäder Fodringsägare 1 3, Axelsberg 70 lägenheter Surtsö 1, Kista 127 lägenheter Välgången 1, Stadshagen 123 lägenheter Lusten 1, Stadshagen 203 lägenheter Sällheten 1, Stadshagen 76 lägenheter Båtklubben 8, Hammarby Sjöstad 38 lägenheter Kållandsö 4, Farsta 87 lägenheter Gotska Sandön 2, Hjorthagen 109 lägenheter Årstastråket etapp 1, kunde inte ske som planerat. Projektet i Svedmyra överklagades och projektet i Årsta kunde inte starta på grund av att en renovering av tvärbanan sköts på framtiden. Älvsjöstaden en ny årsring i stadsväven Bolaget har under året säkrat ytterligare byggbar mark i Älvsjö. Tillsammans med JM AB förvärvades Kabelverket, en fastighet med kontors- och industribyggnader där tidigare LM Ericsson varit verksamt. Förvärvet av Kabelverket kompletterar parternas förvärv från 2012 av Sandaletten i närliggande kvarter. Vidare har bolaget i området även en markanvisning för studentbostäder, Prästgårdshage. I sammantaget tre etapper kommer dessa fastigheter bebyggas med minst nya bostäder under åren , varav minst 700 bostäder blir hyresrätter att ägas och förvaltas av Familjebostäder. Genom att omvandla tidigare verksamhetsområden till bostadsområden växer en helt ny årsring fram i stadsväven runt Älvsjö Centrum Älvsjöstaden. Välkommen hem! Under året har 135 lägenheter färdigställts för inflyttning. Den sista etappen i Sandhamn Farsta om 35 lägenheter hade inflytt i början av året. Husen längs med Ågesta Broväg har sammantaget 70 bostäder och är ritade av Bergkrantz Arkitekter. Stadsradhus i 30-talskvarter Hasselbusken och Hallonbusken Midsommarkransen är tjugo nybyggda stadsradhus längs med Kransbindarvägen där inflyttning startade under våren. Projektet är ett samarbete med Besqab som inom projektet uppfört arton bostadsrättsradhus. Husen är ritade av Petra Petersén vid Real Architecture, Berlin. Det finns två olika hustyper om fyra respektive fem rum och kök. Alla radhus har en stor takterrass i söderläge samt en liten uteplats och förråd i markplan mot den skyddade baksidan. Varje lägenhet har egen uppvärmning i form av en frånluftsvärmepump. Fasaderna färgsattes en beige ton för att matcha den övriga 30-tals bebyggelsen längs Kransbindarvägen. Inom projektet uppförde även Familjebostäder en förskola som senare såldes till Sisab. Uttjänt motell blir bostadskvarter Längs med Södertäljevägen/E4 låg tidigare ett motell som rivits för att ge plats för sammantaget nya lägenheter i Fruängen. 166 av dessa är hyresrätter uppförda av Familjebostäder i nyproduktionen Gyllene Ratten. Arkitekter är Gabriele Kallmen och Gerhard Herkommer, BAU Byrån för Arkitektur och Urbanism. Husen har 4 7 våningar i en öppen kvarterslösning där ett fristående gårdshus har genomsläpp från gatan på båda sidor. Med detta skapas en öppen men samtidigt privat gårdsmiljö för de boende, parallellt med att kontakten med gaturummet bevaras. Uthyrningen sker i fyra etapper med start i juni 2014 och fram till maj För att ge möjlighet för fler att ta del av en nyproducerad hyresrätt har allmän visning arrangerats vid två tillfällen i samband med att lägenheter publicerats för intresseanmälan hos Bostadsförmedlingen. Visningarna lockade både besökare som redan anmält intresse för en lägenhet i husen och andra som precis börjat fundera på en förändring av sitt boende. Planerade byggstarter 2015 Årstastråket etapp lägenheter Brevlådan Svedmyra 127 lägenheter Giggen Tallkrogen 70 lägenheter Älvsjöstaden etapp lägenheter Totalt 516 lägenheter nyproduktion 041

21 Solcellerna i Rinkeby ingår i Norra Europas största solcellsanläggning kvm solceller producerar en fjärdedel av fastigheternas elbehov. Energi Bolagets energistrategi vägleder och prioriterar åtgärder för att minska energiåtgången och bidra till minskat utsläpp av växthusgaser. Strategin är bolagets verktyg för att medverka till måluppfyllelsen av stadens miljöprogram och visionen om ett fossilbränslefritt Stockholm Energiprestanda Energiförbrukning är bolagets största klimatpåverkande faktor samtidigt som värmekostnader utgör den enskilt största driftkostnaden. Fastigheternas energiprestanda är därmed central vid såväl underhåll som ombyggnation och nyproduktion. Bolagets nyproduktion planeras för byggnation i enlighet med Miljöbyggnad Silver och bolagets nya byggstandard har anpassats för att klara denna målsättning. Avseende energiprestanda är kravet dock i nivå med Miljöbyggnad Guld, 55 kwh/ kvm köpt normalårskorrigerad energi. Vi samlar vårt miljöarbete för nyproduktion i miljömålet EMP (Energi- och Miljöprestanda) där energi- och miljökraven följs upp. Under 2014 certifierades Kållandsö 4 i Farsta som byggdes 2012 med Miljöbyggnad Silver. Under året erhöll bolaget även markanvisning för nyproduktion i Nockebyhov, Bromma där ett miljöspetsprojekt planeras för Miljöbyggnad Guld. Preliminär byggstart Energieffektivisering Vid underhåll och ombyggnationer planeras för energieffektiviseringar som ska bidra till målet att minska bolagets totala energiförbrukning med 10 procent fram till 2015 och med 20 procent till 2020 (jämförelseår 2011). Lönsamhetskalkyler i projektering samt driftoptimering och driftuppföljning är de verktyg som används i arbetet. Utvärderingar visar att energibehovet minskat med cirka procent i åtgärdade fastigheter uppnåddes bolagets årsmål om 2,5 procent minskat energibehov jämfört föregående år och resultatet uppgick till en energieffektivisering om 2,6% procent. Flera faktorer bidrar till måluppfyllelsen och bland det viktigaste finns minskat värmebehov för de fastigheter som fått nya energifönster samt tilläggsisolering av fasad och vind. Bolaget har även byggt om och byggt nya undercentraler vilket möjliggör effektivare styrning och jämnare tillförsel av värme per fastighet. Energibehovet ligger i snitt på 164,6 kwh/kvm och bolagets bedömning är att energieffektiviseringsmålet om 10 procent för perioden kommer att uppfyllas. För att ytterligare förstärka driftoptimeringen kommer bolaget bland annat under 2015 att fortsätta utbyten av styrfunktioner och ny regleringsteknik. Bolaget fortsätter även optimering av installationer för ventilationsåtervinning, såsom värmepumpar och FTX-aggregat. Förnybar energi Vid all nyproduktion är inriktningen att ha egen produktion av solenergi och vid ombyggnation utreds alltid förutsättningarna för detta. Under 2014 färdigställdes installationen av kvm solceller på fastigheter i Rinkeby. Solcellerna bidrar med kwh förnybar el och tillskottet utgör med detta 25 procent av fastighetselen i berörda fastigheter. Då energieffektiviseringar såsom ventilationsåtgärder ofta innebär ett ökat elbehov i fastigheten är kompletteringsinsatser med förnyelsebara energikällor såsom solceller eller solpaneler ett område som bolaget tror kommer att öka. Under året har bolaget även beslutat att utarbeta en särskild elplan för att långsiktigt verka för att elbehovet i beståndet minskar på motsvarande sätt som görs för fjärrvärmebehovet. 043

22 Miljö Hyresgästerna på Björksundsslingan i Bandhagen tredubblade sin matavfallsinsamling. Matavfallskampen rullade sedan vidare till Stureby och Svedmyra. I egenskap av fastighetsägare har Familjebostäder ett stort miljöansvar och verksamhetens klimatpåverkan innefattar många områden där bolaget ska ligga i framkant. Vid sidan av el- och energiförbrukning fokuserar bolaget i sitt miljöarbete på åtgärder inom avfallshantering, byggnation, transporter och upphandling. För att minska miljöpåverkan och säkerställa arbetssätt som ger ständiga miljöförbättringar är bolaget miljöcertifierat enligt ISO Extern miljörevision genomförs två gånger årligen med extern revisor från certifieringsorganet SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Vid årets revisioner framkom att miljöledningssystemet är väl anpassat till verksamheten och ger ett strukturerat arbetssätt. Revisorerna konstaterade att de företagsövergripande miljömålen är högt satta men att måluppfyllelse till viss del redan nås med en god prognos för måluppfyllelsen ytterligare kommer att öka. Nyproduktion med miljökrav Familjebostäders nyproduktion planeras för Miljöbyggnad Silver vilket innefattar krav på energi, inomhusmiljö och materialval. Nyproduktionerna utvärderas genom vårt miljömål kallat energi- och miljöprestanda (EMP) där ställda miljökrav följs upp och poängsätts. EMP utvärderas vid två tillfällen. Vid slutbesiktning poängsätts miljöanpassad avfallshantering samt andel miljögodkända byggvaror granskade i Byggvarubedömningen. Bolaget har en produktlista som på rumsnivå anger vilka produkter som av miljö- och hälsoskäl ska bedömas. Entreprenörer ska redovisa en produktlista med minst 100 miljöbedömda och godkända produkter för att få en godkänd slutbesiktning. Vid garantibesiktning, cirka två år efter färdigställande, poängsätts energianvändningen samt inomhusmiljön. Avseende inomhusmiljö genomförs brukarenkät samt uppföljningar av godkänd OVKbesiktning och radonhalter. Brukarenkäten går ut till alla hushåll där hyresgästen har möjlighet att skatta hur de upplever sin inomhusmiljö när det gäller temperatur, ventilation och buller. Bostadsfastigheterna Hallonbusken/Hasselbusken och förskolefastigheten Snöbärsbusken i Midsommarkransen har utvärderats 2014 för EMP-slutbesiktning och ställda miljömål har uppnåtts. Fastigheterna Lusten, Välgången och Sällheten på Kungsholmen samt Båtklubben i Hammarby Sjöstad har utvärderats 2014 för EMP-garantibesiktning. Familjebostäders egna krav på energiprestanda har inte uppnåtts även om energikraven enligt lagkraven/ BBR har klarats. Avseende inomhusmiljö har målet delvis uppnåtts. Ökad matavfallsinsamling Andelen matavfall som sorteras ut ska öka kraftigt i Stockholm. Familjebostäder har under flera år investerat i så kallade bottentömmande markbehållare och matavfallssortering finns nu i över hälften av fastigheterna. Bolagets ambition är att fortsätta utöka tillgången och parallellt även aktivt arbeta för att maximera användningen av behållarna. Det lyckade pilotprojektet Matavfallskampen på Björksundsslingan i Bandhagen avslutades i slutet av januari. Cirka 500 hyresgäster bjöds in att lagvis tävla om att sortera ut så mycket matavfall som möjligt. Under de cirka tre månader som tävlingen pågick i det närmaste tredubblades mängden och de allra flesta fortsatte att sortera efter mätperiodens slut. Efter utvärdering beslutade bolaget att fortsätta kommunikationsinsatsen i fler områden med ett något justerat koncept, utan tävlingsdelen. Under senhösten gick startskottet för kampen i Stureby och Svedmyra. Cirka 900 hyresgäster bjöds in att under tre månader utöka sin sortering. Resultat och utvärdering av denna kampanjomgång kommer att ge vägledning i om det behövs ytterligare justering av konceptet inför en fortsättning i nya områden. För att ge ännu fler hyresgäster utsorteringsmöjligheter använder bolaget även en annan teknisk lösning, så kallad Optibag eller Gröna påsen. Matavfallet sorteras i särskilda påsar och läggs i samma nedkast som annat hushållsavfall. Genom optisk sortering separeras sedan matavfallspåsar från hushållsavfallspåsar. Gröna påsen är ett komplement till satsningen på fler marktömmande behållare och lämpar sig i områden där det av utrymmes- eller arbetsmiljöskäl är svårt att ha separata matavfallsbehållare. I juni fick ytterligare cirka 350 av våra lägenheter tillgång till Gröna påsen och totalt har nu cirka 700 hushåll möjlighet att sortera med detta system. 044