VD HAR ORDET. De tre målområdena är kundfokus och affärsmässighet samt social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING

2 VD HAR ORDET Vår styrelse antog under 2013 vår nya vision Vår vision bygger på den vision för 2025 som Borås Stad tog fram innan vi fastställde vår. I vår vision har vi valt tre strategiska målområden, som vi ska arbeta med för att nå visionen Det bästa boendet för Boråsarna! De tre målområdena är kundfokus och affärsmässighet samt social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet. Vi gjorde under våren en ny hyresgästenkät, den första efter vår organisationsförändring Vi höjde vårt nöjdkund-index med knappt två procentenheter. Mätningen gav oss flera olika indikatorer på vad vi ska kunna förbättra. Våra områdeschefer har tillsammans med sin personal utifrån enkäten valt olika frågor att förbättra oss på. Styrelsen beslutade under hösten 2014 om en ny affärsplan för Affärsplanen innehåller mycket bakgrundsfakta om våra hyresgäster och deras förutsättningar. Borås Stads positiva befolkningsutveckling syns även hos oss, antalet boende ökar procentuellt mer i vårt bestånd än i övriga Borås. Det ökar kraven på att hålla vårt befintliga fastighetsbestånd väl underhållet med en acceptabel standard. Stadens utveckling ställer krav på ett fortsatt bostadsbyggande för oss. En del i det är att bygga studentboenden, en annan del är att bygga helt nytt och en tredje del är att kunna förtäta genom att omvandla lokaler till bostadslägenheter. Vi har på detta sätt bidragit med 730 nya bostäder sedan Vi inledde 2014 med att den sista delen av vårt studentboende på Simonsland var färdigt för inflyttning. Vi kunde därmed bidra med ytterligare 66 moderna studentlägenheter i ett mycket centralt läge. På några år har vi med Simonsland och kvarteret Bifrost på Kungsgatan färdigställt 200 nya studentlägenheter i nära anslutning till Högskolan. Vi bidrar på detta sätt att göra Högskolan än mer attraktiv. Precis som de senaste åren har vi haft en bra fart på nyproduktion och ombyggnader. Till sommaren stod 42 nya lägenheter färdiga på Södervallen. Ett naturskönt område där Riksbyggen påbörjade byggnation av punkthus med bostadsrätter som står färdiga Tillsammans med den bostadsrättsföreningen kommer vi att ha en samfällighet för att sköta parken intill husen. Vi startade ombyggnaden av vårt äldre område i Brämhult, Rydsgatan. Där har vi beslutat att riva de gamla husen och bygga nya. Vi har gjort den bedömningen för att klara tillgänglighet, låg energiförbrukning och modern standard så blir det billigare att bygga nytt än en omfattande ombyggnation. Tre av de tidigare husen revs, det fjärde används som evakuering av de som ska flytta in i de nya husen. Byggnationen av de nya husen sattes igång under året, med inflyttning till sommaren Bygget går snabbt och bra, efter inflyttning i de 57 nya lägenheterna river vi det sista huset. Där kommer vi att bygga 11 nya radhuslägenheter med inflyttning året därpå. På Tunnlandsgatan tömmer vi de båda studenthusen 13 och 15. Vi bygger om husen till nybyggnadsstandard och vi bygger på två våningsplan. Vi får 71 nya moderna lägenheter i ett miljonprogramsområde med de lägsta hyrorna. Det är spännande att se hur detta tas emot av Boråsarna och hur vi lyckas med uthyrningen. Vi är övertygade om att det finns blivande hyresgäster även till dessa lägenheter. En spännande sak med både Brämhult och Tunnlandsgatan är att vi installerar solceller på taken. Det är våra första solcellsanläggningar. Det innebär att vi kommer att leverera egenproducerad el till både oss själva och till våra hyresgäster både i Brämhult och på Tunnlandsgatan. Vi beslutade under året att bygga om fyra våningsplan i Spinnaren, ett av de s k bananhusen. På dessa våningsplan har tidigare olika föreningar haft lokaler, de lämnar nu Spinnaren och vi tycker att läget är bra, så där bygger vi nu knappt 60 studentlägenheter. Dessa ska vara klara för inflyttning till höstterminen Det gånga året kunde vi göra en stor satsning på stadsodlingar i olika former. Vi skapade nya koloniområden, ett på Hässleholmen och två på Norrby. Vi fräschade upp de tre befintliga områdena på Hässleholmen. Vi lanserade även odlingar i pallkragar i flera olika bostadsområden. Våra hyresgäster verkar ha uppskattat dessa möjligheter till odlingar. Vi fick tillsammans med projektet Stadsodling Norrby mottaga Borås Stads miljöpris för arbetet med stadsodlingar. Vi har under året lagt mycket tid på att kunna klara övergången till nya redovisningsregler. En stor skillnad för oss är att det som tidigare år bokförts som underhåll till viss del hamnar i vår balansräkning. Det innebär att vi även fick lägga mycket arbete på att översätta 2013 års redovisning till det nya regelverket för att kunna göra rättvisa jämförelser mellan åren. Det är sällan något år utan motgångar också. En sådan var att fullmäktige i slutet av året inte gav oss marktilldelning på det nya området vid Dammsvedjan. Vi ansökte om markanvisning redan tidigt 2013 och har sedan arbetat med skisser och beräkningar för att kunna starta en upphandling vid årsskiftet. Nu får vi invänta att staden bjuder in till en markanvisningstävling och det innebär att byggandet av 90 nya hyresrätter i Borås försenas. 2

3 INNEHÅLL VD har ordet AB Bostäder gör Borås ännu grönare Våra hyresgäster är starkt engagerade i stadsodling Blandat under 2014 från AB Bostäder Vårt starka miljöengagemang Vår vision Vi fortsätter att leta efter nya möjligheter till att bygga nytt och på vårt sätt bidra till stadens utveckling. Vi har under året lämnat in begäran om ytterligare två markanvisningar och tittar på ytterligare några alternativ. Vi kommer även i fortsättningen att vara med och bygga Borås framtid samtidigt som vi måste vårda och utveckla det vi har. Sven Liljegren, VD AB Bostäder i Borås Förvaltningsberättelse Fem års utveckling Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Presidie & ledningsgrupp AB Bostäder i Borås Styrelse, fackliga representanter, revisorer & ledning

4 Borås ska bli ännu grönare Nu ska Borås bli en ännu grönare stad. Och vi på AB Bostäder hjälper till. Nu våren 2014 släpptes nya odlingslotter och pallkragar för alla trädgårdsintresserade. Det har blivit lättare för alla trädgårdsintresserade hyresgäster att få utlopp för sitt intresse. Odla ekologiskt eller konventionellt, tillsammans med andra eller på egen hand. Vi tillhandahåller platsen, sedan är det upp till var och en att utforma sin gröna oas. Odlingslotterna finns framför allt på Norrby och Hässleholmen, där det största intresset också visats. På Norrby finns fyra platser med lotter om cirka 15 kvadratmeter vardera. På Hässleholmen finns ett stort område vid Solvarvsgatan med plats för många entusiaster. Även tidigare grönytor vid Tunnlandsgatan och Marklandsgatan har gjorts i ordning av oss och Hyresgästföreningen med ny jord och framdraget vatten. Odlingslotterna kostar 100 kronor per år, pallkragarna 50 kronor styck och man skriver kontrakt på sitt åtagande. Fröer, plantor och växter får man bekosta själv. Sedan är det bara att sätta igång. 4

5 HEDERSVÄRDA MILJÖPRISER Äspereds slåtter och Norrbys odling får miljönämndens priser 2014 Äspereds hembygdsförening och projektet Stadsodling Norrby får Miljö- och konsumentnämndens priser på vardera kr för sina insatser för natur och miljö i Borås Stad Borås Stads miljö- och konsumentnämnd delar årligen ut ett naturvårdspris på kronor till någon som gjort betydande insatser för naturvården, och ett miljöpris på samma summa till någon som arbetar för en bättre miljö. Årets miljöpris går till arrangörerna av projektet Stadsodling Norrby, som tvinnar samman ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Genom att föra in matens betydelse i den stadsnära miljön skapar man social integration. Att från sådd till skörd arbeta med händerna tillsammans, oavsett bakgrund, stärker gemenskapen i området. Stadsodling Norrby är ett samarbete mellan Mötesplats Norrby, AB Bostäder, Hyresgästföreningen, Svenska Kyrkan, Studiefrämjandet och Naturskyddsföreningen. Pressmeddelande Borås Stad 5

6 Intresset för natur, klimat, ekologi och odling går inte att ta miste på. För Anna Kjellberg på Norrby är det en livsstil. Intresset för natur, klimat, ekologi och odling går inte att ta miste på. För Anna Kjellberg är det en livsstil. Jag har läst humanekologi, alltså om sambandet mellan människa och miljö, på Göteborgs universitet. Stadsodling är ett sätt att omsätta teorin i praktik. Efter studierna blev det många och långa blickar på de outnyttjade grönområden som staden är så rik på. Varför inte använda dem till något som förenar nytta med nöje? Jag nästan armbågade mig in i den styrgrupp för stadsodling som startades i höstas. Att få fler att odla, och att göra det i stan, är bara positivt. Det är gott med nyskördat, det är roligt och dessutom är det ett sätt för människor att träffas. Att få fler att odla, och att göra det i stan, är bara positivt! Anna Kjellberg 6

7 Esmail Mardokhs resa från Ayatollahns Iran till Hässleholmen har varit både lång och strapatsrik. För honom blev odlingsintresset en del av räddningen. Det var ett sätt både att få nya vänner och samtidigt utveckla sitt intresse, säger han. Odlingen satte han igång med genast och blev en pionjär bland rabatterna på Tunnlandsgatan. Här odlar han bland annat squash, tomat och lök tillsammans med vänner från Kurdistan, Irak och Somalia. Vi lagar ofta mat tillsammans och bjuder folk runtomkring. Här finns många gamla, ensamma och sjuka och kolonin fungerar som en mötesplats. Många har en tradition av att odla från sina hemländer. 7

8 När 2014 års skulpturvandringar startade var Norrby med för första gången. Fyra av verken finns i våra områden. Borås har fått stor uppmärksamhet i landet för sin satsning på offentlig konst. Det är roligt att även Norrby får tillfälle att visa upp sig, säger Kai Jacobson på AB Bostäder. I samband med att Norrby kom med i stadens konstvandringspaket började AB Bostäder att snygga till och rusta upp både konstverk och miljön omkring, berättar Kai Jacobson. Vi har bland annat ett konstverk som står i anslutning till det nya odlingsområdet som vi bygger upp på Bohus/Östgötagatan. Här kommer att bli riktigt fint. Vandringen bland Norrbys konst hölls separat från den runda som går i centrum. Norrby stod i fokus. Det blev även tillfällen för guiden att berätta om bebyggelse och historia i stadsdelen, säger Kai Jacobson. I våra bostadsområden finns det inslag av konst i form av skulpturer som en del i att skapa ett vackrare och trivsammare bostadsområde. Mellan husen på Norrby finns bland annat den här vackra stenskulpturen av Lars-Åke Åberg: Hus 261- Klangen säger att friheten finns. Skulpturen är en av fem skulpturer på Norrby som har visats i samband med Borås Internationella Skulpturbiennal

9 PILOTPROJEKT Kökslyft på Guldbrandsgatan I ett unikt pilotprojekt kommer vi inom kort erbjuda våra kunder ansiktslyftning av en av lägenhetens viktigaste platser köket! Vi ger våra kunder på Guldbrandsgatan möjligheten att standardhöja sitt kök utifrån personlig stil och smak. Vi har under 2014 tagit fram fyra varianter på lucka, laminatbänkskiva och handtag. Och det är fritt fram att välja hur man vill kombinera dem. Projektet startar 2015 och om det faller väl ut så kommer vi troligtvis att fortsätta i de områden där vi har gjort en badrumsrenovering. Standardhöjningen medför en hyresökning. HISSAR byts ut på St Michelsgatan, Salängsgatan och Dalbogatan. AB Bostäder är en av huvudsponsorerna för Sommartorsdagarna i Borås. För andra året i rad bjöd vi barnen på underhållning från barnens egen scen vid Rådhusterassen. I år besöktes scenen av Greta Gris och många fler av de yngre barnens favoriter. 366 säkerhetsdörrar monterades hos våra kunder Att få känna sig trygg och säker i sin bostad är viktigt för våra kunder. I samband med detta övergick vi också till postboxar i trapphusets entréplan. Åtgärderna var en standardhöjning och för detta lades 90 kronor per månad till på hyran. 9

10 Ett starkt miljöengagemang AB Bostäder har sedan starten 2008 varit starkt engagerade i att nå målet som satts upp i branschens energiutmaning. Vi genomför årligen projekt med koppling till det övergripande målet om att spara 20 procent energi fram till Vi tänker på helheten (byggnadens skal och värme- och ventilationssystem) vid ombyggnader och renoveringar och vi tror det är en viktig nyckel för att nå framgång i jakten på minskad energi. På Hässleholmen har fastigheterna på Distansgatan under året fått en ny kappa i form av tilläggsisolering och nytt ytskikt på fasader. Vi har samtidigt passat på att byta fönster, fläktar och termostater. Dessutom har vi injusterat både ventilations- och värmesystemet vilket innebär en bättre inomhusmiljö. Nya entrepartier och upprustning av balkonger har gett bostadsmiljön i området ett rejält ansiktslyft. Projektet avslutas under Fjärrvärme ,5% El ,1% Vatten... -1,6% Våra energiexperter jobbar aktivt med att hitta energitjuvar och genomför månatliga genomgångar av våra fastigheter. Vi har också ett tydligt fokus på att trimma in styr- och reglersystem för exempelvis uppvärmning av våra fastigheter. En del i arbetet har handlat om energieffektivare belysning utomhus i våra bostadsområden men också i trapphus, tvättstugor, vindar och källarutrymmen. Här har exempelvis LED-belysning ersatt traditionella ljuskällor i utomhusbelysning och hissar. Vi ser alltid efter möjligheter för att hålla energiförbrukningen på en låg nivå. LED Vi minskar energianvändningen i trapphus, hissar, tvättstugor och i utomhusbelysning med LED-ljus och förbättrad automatisk styrning av armaturer. I ett nyproducerat hus är ambitionen 45 kwh/m 2 år jämfört med ett äldre där genomsnittet hamnar på runt 120 kwh/m 2 år. I takt med att de äldre husen renoveras eller byggs om ser vi snabbt en minskad energiförbrukning. På Göta har vi under 2014 bytt ut 260 vitvaror (kyl, frys och spis) som installerades före 1996 som en extra åtgärd i arbetet med energieffektivisering. För hyresgästerna innebar utbytet en uppfräschning av lägenhetens standard och en minskad elförbrukning i lägenheten. Inom Borås Stad finns en uttalad önskan om att allt mer el ska produceras av solenergi. Både på Ringargatan på Brämhult och vid ombyggnationen på Tunnlandsgatan på Hässleholmen monterar vi solcellspaneler på de nyproducerade fastigheternas tak. Solcellerna kommer att producera el som ska säljas till de boende i fastigheterna. Vid all nyproduktion installeras individuell mätning och debitering av kall- och varmvatten. Vi kan se att detta påverkar vattenanvändningen avsevärt. I nyproduktionen Solrosen kan vi se en lägre vattenförbrukning på 33 procent jämfört med hela beståndet. För att nå målet fram till 2016 måste vi minska energiåtgången årligen med ytterligare 4,7 procent de kommande två åren. En del är att involvera våra hyresgäster i energiutmaningen genom att delta i Allmännyttans energisparkampanj lågenergifönster har installerats på Hulta, Solhem, Hässleholmen, Trandared och Norrby. De nya fönstrena är bättre för miljön för de innebär bättre isolering och dessutom ger de ett skönare inomhusklimat. 10

11 Kretsloppet Under Kretsloppsdagen den 20 september hade vi en stor aktivitet på Stora Torget i Borås för att synliggöra energianvändandet men också för att berätta om hur hyresgästen enkelt kan spara energi i sin vardag. I samband med Kretsloppet arrangerade våra hälsoinspiratörer en löparfest för 30-talet löparintresserade medarbetare för att stärka företagskulturen och öka gemenskapen. 11

12 Boende för alla livets skeenden 12

13 Och för alla plånböcker. Hos oss kan kunden välja att bo stort och naturnära eller litet med citykänsla. Eller tvärtom. Vi har något för alla. Här börjar hemma 13

14 NYA RYDSGATAN Unika hus i ett pånyttfött kvarter Det nya Ringargatan (fd Rydsgatan) på Brämhult byggs kring en härlig innergård och får 68 nya bostäder varav 11 stycken är radhus. De byggs med energiprestanda som är hälften (30kWh/m 2 per år) av det Boverket kräver och ambitionen är att skapa ett helt energineutralt bostadsområde. Byggs med energiprestanda som är hälften av det Boverket kräver! FAKTA 2:or, 3:or, 4:or och 5:or i varierande storlekar. Ljusa, rymliga lägenheter med öppna planlösningar och fina sällskapsytor. Ljust målade väggar, ekparkett, modernt utrustade kök och badrum med tvättmöjligheter. Alla lägenheter har väl tilltagna balkonger/altaner i kontakt med en spännande innergård. Husen blir i två till fyra plan som samtliga nås med hiss (ej radhusen). INFLYTT Inflytt lamellhusen under maj-juni 2015 och för radhusen våren

15 DISTANSGATAN Vi skapar fräschare hus och en bättre miljö I renoveringen av Distansgatan på Hässleholmen river vi ner befintlig fasad och ersätter med ny fasad, tilläggsisolerar, byter fönster, fräschar upp balkonger och byter entrépartierna. Allt för att våra hyresgäster i slutändan ska kunna få ett bättre boende. Renoveringen sker juni 2014 december st nya studentbostäder på Norrby byggs i huset Spinnaren. HÄSSLEHOLMEN Vi bygger om med miljöprofil Här kommer vi att omvandla befintliga studentbostäder på Tunnlandsgatan till 71 lägenheter i nyproduktionsstandard. Båda husen byggs om som lågenergihus (30kWh/ m 2 per år) med solcellspaneler på taket som kommer hyresgästerna till nytta precis som på Ringargatan. Det som gör projektet unikt är att vi bygger på med två extra våningar. Projektstart november

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE AB Bostäder i Borås. Org.nr Årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen och verkställande direktören för AB Bostäder i Borås avger härmed följande årsredovisning. Styrelsens säte: Borås. Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). Allmänt om verksamheten AB Bostäder i Borås ägs av Borås Stad. Bolaget har verkat på bostadsmarknaden i Borås sedan Vi är en långsiktig fastighetsägare med helhetssyn på förvaltning, ekonomi och stadsdelsutveckling. Med drygt lägenheter i tätorten är vi idag en helt dominerande aktör på bostadsmarknaden i Borås. AB Bostäder ska i allmännyttigt syfte och med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip främja bostadsförsörjningen i Borås Stad. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. AB Bostäder ska erbjuda stadens invånare ett varierat utbud av lägenheter i attraktiva och miljöanpassade bostadsområden. Vår verksamhet ska också bidra till en positiv utveckling för Borås kommun. Affärsidé och ägarkrav Vår ägare förväntar sig att vi ständigt arbetar för att utveckla våra bostadsområden, och att vi ger våra hyresgäster möjlighet att få inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Våra lägenheter ska uppfattas som ett attraktivt alternativ för alla grupper av bostadssökande. Vi ska ta ansvar för att det finns tillgång till bostäder för hushåll med särskilda behov. I detta uppdrag ingår även att stimulera ny- och ombyggnad av olika typer av bostäder. Det är även av vikt för ägaren att vi arbetar miljö- och kretsloppsanpassat i den löpande förvaltningen likaväl som när fastigheter byggs eller rivs. Ägardirektiv Bolaget ska, enligt ägardirektiven från Borås Stad, tillgodose att hyresbostäder finns att tillgå på konkurrenskraftiga villkor och till god teknisk och arkitektonisk kvalitet samt erbjuda ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande storlek. Bolaget ska även medverka till att det finns bostäder för utsatta och svaga grupper samt arbeta så kundorienterat att bolaget uppfattas som ett attraktivt alternativ på bostadsmarknaden oavsett den bostadssökandes behov och ekonomiska möjligheter. Bolaget ska svara för en god och allsidig service för hyresgästerna och medverka till att en god service finns i våra områden. Vi anser att vi lever upp till det och under våren 2014 genomförde vi en mätning på vad våra kunder tycker. I mätningen fick vi ett serviceindex på 79,3. Vid föregående mätning, som gjordes 2012, var motsvarande index 77,8. Det är styrelsens uppfattning att verksamheten under året har bedrivits i enlighet med det i bolagsordning och ägardirektiv angivna kommunala syftet och de kommunala principer som bolaget har att verka inom. Vision 2025 I oktober 2012 antogs visionen Borås 2025 av Kommunfullmäktige. Den övergripande visionen fördjupas i sju strategiska målområden. I arbetet med att ta fram visionen fanns det bara en enda förutsättning med från början och det var att visionen skulle bygga på ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. I allt som görs i strävan mot att nå visionen - oavsett vad det gäller - ska såväl pengarna som människorna och miljön tänkas in. I april 2013 tog styrelsen för AB Bostäder bolagets vision 2025 som stödjer Borås Stads övergripande vision. Visionen är nedbruten i tre strategiska målområden som under 2014 och framgent kommer att ligga till grund till vad bolaget gör och fokuserar på. Kundfokus Bolaget ska medverka till att vidareutveckla boinflytandet. Vi arbetar sedan flera år tillbaka dels med Hyresgästföreningen lokalt i våra bostadsområden men också med andra konstellationer för att utveckla de boendes inflytande. Ett nytt boendeinflytandeavtal är under förhandling. Under året har vi genomfört kundenkät. Våra hyresgäster gav bolaget ett bättre serviceindex än i motsvarande mätning för 2 år sedan men fortfarande är vi inte nöjda. Vi jobbar kontinuerligt med resultaten från enkäten med kunden i fokus. 16

17 Affärsmässighet Vårt resultat för året slutar på 22,4 Msek att jämföra med vår ägares mål på 15,0 Msek. Vårt mål för lägenhetsomsättning för året var max 18 %. Utfallet i december var 15,4 %. Det är positivt för bolaget med låg omsättning på våra lägenheter men inte bra för våra hyresgäster som vill göra en hyreskarriär eller för Boråsare som söker efter lediga lägenheter. Vid årsskiftet 2014/2015 hade bolaget 34 vakanta lägenheter och 12 vakanta studentboenden. Av vakanserna var 4 av lägenheterna uthyrningsbara. Övriga lägenheter och studentboenden var vid detta tillfälle avställda alternativt nyttjade som evakueringslägenheter. I årets medarbetarenkät har vi förbättrat vårt medarbetarindex från föregående mätning. Resultatet från enkäten följs upp på avdelningsnivå för att bli en ännu bättre arbetsplats. Bolagets hälsoinspiratörer har under året genomfört en rad aktiviteter såsom stadsdelsvandring och gemensam träning inför Kretsloppet. Social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet I september fick projektet Stadsodling Norrby, där vi var en av arrangörerna, mottaga Borås Stads miljöpris för stadsodlingarna på Norrby. Det var inte bara på Norrby vi startade upp stadsodlingar under året utan i princip på alla våra områden. Det odlades i såväl odlingslotter som pallkragar. Vi fortsätter att förädla våra fastighetsbestånd. Ett exempel är ombyggnation av fyra våningsplan på Spinnaren på Norrby, från föreningslokaler till studentlägenheter. Ett annat exempel är två byggnader på Tunnlandsgatan, Hässleholmen. Där byggs båda husen på med ytterligare 2 våningar och samtliga lägenheter byggs om till nyproduktionsstandard. I bolagets arbete med att skapa en god miljö ska vi beakta miljö- och kretsloppsprincipen enligt ägardirektiven från Borås Stad. Vi är engagerade och deltar aktivt i SABO:s energiutmaning, vars mål är att mellan 2009 och 2016 minska energiförbrukningen med 20 %. Delbokslut per årsskiftet visar hittills på en minskning av energi med 13,3 %. I allmännyttans energisparkampanj Håll med om att det inte håller att använda energi i onödan är vi ett av de före- tag som stödjer och aktivt deltar i kampanjen. Under hösten bytte vi ca 300 äldre vitvaror i våra lägenheter på stadsdel Göta. Dels uppdaterar vi standarden för våra boenden men vi spar samtidigt energi. Vi har under året bytt utebelysning runt våra hus samt belysningen i alla hissar till energisnålare och mer hållbara varianter. Dels sparar bolaget energi men vi höjer också trygghetskänslan för våra boende. I flera av våra områden genomför vi tillsammans med Hyresgästföreningen områdesdagar. Tillsammans med Borås Energi genomför vi återkommande städdagar och just nu prövas mobila återvinningscentraler för att förbättra för våra hyresgäster. Ledning och styrelse AB Bostäders styrelse tillsätts av Borås Stads kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna Vision, Målarförbundet och Fastighetsanställdas förbund representerade. Styrelsen består av nio ledamöter och nio suppleanter. Medarbetare Bolagets anställda har relativt långa anställningstider men det har påbörjats en generationsväxling. Den genomsnittliga anställningstiden i bolaget är 13,2 år (14,1). Medelåldern bland de anställda är 45 år (45). AB Bostäder hade under året i genomsnitt 114 anställda (117), varav 65 % män och 35 % kvinnor. Regler för finansverksamhet Den av bolagets styrelse fastställda regler för finansverksamheten innebär att av låneskulden, inklusive checkräkningskrediten, ska max 65 % och minst 20 % vara räntebundet. Vid årsskiftet var 55 % av vår totala skuld räntebunden. Av skulden som är räntebunden förfaller 56 % av räntebindningen inom 12 månader. Bolaget arbetar med räntederivatinstrument i form av räntetak, ränte- och tröskelswappar. Den totala ränteexponeringen avseende lån inklusive ränteexponering, checkräkningskredit och likvida medel uppgår till ,2 Mkr (-2 193,8). Det totala marknadsvärdet uppgick vid årets slut till -83,3 Mkr (-16,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 2,0 år (2,8). 17

18 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Den 19 februari 2014 beslutade Hyresmarknadskommittén om ett tvåårigt avtal mellan bolaget och Hyresgästföreningen som innebär en hyreshöjning med 2,5 % från 1 mars samt en höjning från 1 januari 2015 med 0,5 %. Bolaget har under året avyttrat sitt dotterbolag Klätterrosen Holding AB. Vi har under året drabbats av två större bränder i våra byggnader runt Hulta Torg. En under våren där två av våra kommersiella lokaler blev kraftigt brandskadade och en händelse i december då flera verksamhetslokaler blev brand- och rökskadade. Händelserna har inte bara lett till extra kostnader för bolaget utan också till stor oro bland de boende i området. Studentlägenheterna på Tunnlandsgatan 13 & 15 på Hässleholmen är tömda. Båda byggnaderna kommer dels att byggas på med två våningsplan och dels byggas om till lägenheter med nybyggnadsstandard. På Spinnaren på Norrby har 4 våningsplan frigjorts när olika föreningar som tidigare har hyrt lokalerna flyttat. Bolaget har valt att bygga om dessa våningsplan och till höststarten 2015 kommer där att finnas ca 60 nya studentlägenheter. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Ägarförhållanden Bolaget är ett helägt dotterbolag till Borås Stad. Vid årsskiftet 2013/2014 stod ytterligare 66 nya studentlägenheter klara i kvarteret Simonsland. Därefter har bolaget totalt 160 nya studentlägenheter fördelade i 3 nybyggda hus i kvarteret. Under sommaren skedde inflytt i 42 nybyggda lägenheter i kvarteret Södervallen på Trandared. I början av året påbörjades nedmonteringen av 3 byggnader på Rydsgatan i Brämhult. De nedmonterade husen ersätts med 3 nybyggda moderna hus på totalt 57 lägenheter som är klara för inflytt sommaren Efter inflytt kommer det återstående huset i området att nedmonteras och på den platsen kommer det att byggas 11 cityradhus klara för inflytt sommaren Förslag till behandling av bolagets vinst Styrelsen föreslår att ansamlad vinst (kr) balanserad vinst årets vinst behandlas så att i ny räkning överföres

19 FEM ÅRS UTVECKLING * 2011 * 2010 * Ekonomisk översikt Omslutning, Mkr 2 729, , , , ,8 Omsättning, Mkr 500,9 475,4 457,7 441,3 427,5 Resultat före bokslutsdisp och skatt, Mkr 22,4 34,0 9,5 10,5-6,0 Resultat efter bokslutsdisp och skatt, Mkr 16,1 27,7 12,1 5,9-0,9 Soliditet 1), % 7,8 7,8 7,6 8,1 8,2 Kassalikviditet, % 17,5 17,9 19,8 14,2 17,3 Lönsamhet Räntabilitet på totalt kapital, % 2,7 3,4 2,9 3,3 1,9 Räntabilitet på eget kapital, % 10,9 18,5 5,8 6,8-3,9 Resultatmarginal 2), % 14,5 18,2 14,2 14,6 8,3 Effektivitet Kapitalets omsättningshastighet 3) 0,18 0,19 0,20 0,23 0,23 Uthyrningsobjekt Bostadslägenheter vid årets slut, antal Antal m 2 lägenhetsyta, antal Lokaler vid årets slut, antal Antal m 2 lokalyta, antal Garageplatser vid årets slut, antal Parkeringsplatser vid årets slut, antal Outhyrda lägenheter Outhyrda lägenheter vid årets slut, antal Outhyrda lägenheter i % av beståndet 0,6 1,2 1,1 0,6 0,5 Hyresbortfall lägenheter, Mkr 5,6 5,5 2,2 2,0 2,9 Hyresbortfall lokaler, Mkr 1,6 1,7 1,3 0,8 0,9 Medelhyra Medelhyra för lägenhet per m 2 965,74 931,58 883,72 853,60 833,97 Omflyttning Summa om- och avflyttningar, antal Omflyttningsfrekvens, % 15,4 17,1 18,0 17,3 19,8 19

20 FEM ÅRS UTVECKLING forts * 2011 * 2010 * Löner och anställda Administration och arbetsledning, Mkr 19,5 20,0 19,5 17,0 17,2 Fastighetsarbetare, Mkr 19,8 21,1 20,0 19,5 19,5 Administration och arbetsledning, Antal Fastighetsarbetare, Antal Totalt antal anställda Sjukfrånvaro Administration och arbetsledning, Tim Fastighetsarbetare, Tim Totalt alla anställda, Tim Administration och arbetsledning, % 5,5 5,6 3,7 3,1 2,0 Fastighetsarbetare, % 5,2 3,5 3,4 3,9 3,1 Totalt alla anställda, % 5,3 4,4 3,6 3,6 2,6 * Jämförelsetalen för år har inte räknats om enligt K3. 1) Soliditet = Eget kapital + reserver i förhållande till balansomslutningen 2) Resultatmarginal = (Resultat efter finansiella poster + räntekostnader) / omsättning 3) Kapitalets omsättningshastighet = Omsättning / totalt kapital 20

21 RESULTATRÄKNING Not INTÄKTER Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter SUMMA INTÄKTER FASTIGHETSKOSTNADER Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar SUMMA FASTIGHETSKOSTNADER BRUTTORESULTAT Centrala administrations- & försäljningskostnader 4, Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT 7, Övriga ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FIN POSTER Årets skattekostnad ÅRETS RESULTAT

22 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Datorprogram Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 12, Mark 13, Inventarier Pågående ny- och ombyggnationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Övriga finansiella tillgångar Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Kortfristiga fordringar Fordran dotterbolag - 1 Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

23 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Not EGET KAPITAL 19 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatteskuld SUMMA AVSÄTTNINGAR SKULDER Långfristiga skulder Skulder till Borås Stad Skulder till kreditinstitut Checkräkningskredit 20, Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda kostnader Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar Varav ej belånade pantbrev ANSVARSFÖRBINDELSER Garantiförbindelser, Fastigo

24 KASSAFLÖDESANALYS Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar Realisationsresultat Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändringar av varulager Förändring av korta fordringar Förändring av korta skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

25 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3) Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovning och koncernredovisning (K3). För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående år har samtliga poster i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys samt noter räknats om för jämförelseåret. Korrigeringar av jämförelseårets resultat- och balansräkningar Balansräkning Fastställd balansräkning Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 Omräknad balansräkning Byggnader och mark Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Resultaträkning Fastställd resultaträkning Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 Omräknad resultaträkning Summa intäkter Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Bruttoresultat Övriga intäkter och kostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Årets skattekostnad Årets resultat

26 Kassaflödesanalys Fastställd kassaflödesanalys Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 Omräknad kassaflödesanalys Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar Realisationsresultat Erhållen ränta Erlagd ränta Förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges. Intäkter Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som avser perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket normalt sker på tillträdelsedagen. Resultat från fastighetsförsäljning redovisas bland övriga rörelseintäkter. Immateriella anläggningstillgångar Datorprogram Datorprogram redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjandeperioden. Materiella anläggningstillgångar Byggnader, inventarier och datorprogram Materiella och immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Byggnader har delats upp på betydande komponenter när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet minskat med ett beräknat restvärde om detta är väsentligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningstider tillämpas: Immateriella anläggningstillgångar Datorprogram 5 år Materiella anläggningstillgångar Byggnader år Inventarier 3-5 år Pågående ny- och ombyggnation Pågående ny- och ombyggnation värderas till direkta anskaffningskostnader med tillägg för viss del av indirekta kostnader. Ränta aktiveras på projekt avseende nybyggnationer under byggnadstiden och uppgår till kkr under En individuell värdering görs av varje projekt. Där det finns ett nedskrivningsbehov görs en nedskrivning direkt till det beräknade verkliga värdet. Varulager Varulagret är värderat till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet, med tillämpning av den s.k. först-in-först-ut principen, FIFU. 26

27 Hyres- och kundfordringar Hyres- och kundfordringar har värderats till belopp som beräknas inflyta. Inkomstskatter Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av inkomstskatter, BFNAR 2001:01. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som skall ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Leasingavtal Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. Ersättning till anställda efter avslutad anställning I företaget finns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Övriga planer klassiciferas som förmånsbestämda och beräknas enligt Tryggandelagen och redovisas i enlighet med förenklingsreglerna i BFNAR 2012:1 (K3). Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. Företaget har förmånsbestämda pensionsplaner där en pensionspremie betalas och redovisar dessa avgiftsbestämda planer i enlighet med förenklingsreglerna i BFNAR 2012:1. Finansiella instrument Bakgrund Bolagets finansiering sker genom nyttjande av kredit kopplad till Borås Stads koncernkonto. Finansieringen sker till rörlig ränta och det är bolaget som beslutar om räntebindning. Alla räntederivat genomförs med Borås Kommun som motpart. Syfte med säkringar Syftet med säkringen är att eliminera variabiliteten i framtida kassaflöden avseende betalning av rörlig ränta och fixera räntekostnaderna. Säkrad post Framtida betalningar av rörlig ränta hänförlig till befintlig skuld. Säkringsinstrument Raka ränteswappar med maximal löptid om 10 år där bolaget erlägger fast ränta och erhåller Stibor 3m. Bedömning av säkringsförhållandets effektivitet Bolaget bedömmer säkringsförhållandets effektivitet per varje balansdag genom att jämföra de huvudsakliga villkoren för säkringsinstrumenten med de huvudsakliga villkoren för den säkrade posten. De kritiska villkoren utgörs av nominellt belopp, löptid samt räntebas. Säkringsrelationens upphörande Om en väsentlig förändring sker, t.ex. att tillgångar säljs och krediter återbetalas, ska utestående derivatkontrakt stängas så att förhållandet mellan säkrade poster och derivatkontraktet bedöms vara effektivt såväl avseende nominellt belopp, löptid samt räntebas. Redovisning Bolaget uppfyller kraven för säkringsredovisning och någon marknadsvärdering bokförs inte i resultat- och balansräkningen. Räntekuponger på swappar redovisas löpande i resultatet som en del av bolagets räntekostnader med hänsyn tagen till periodisering av upplupen ränta på swappen. Effekten av en stängning av derivatkontrakt till följd av att säkringsrelationen upphört resultatförs direkt och periodiceras inte. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. 27

28 NOTER Not 1 Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt Bostäder Lokaler Garage och P-platser Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Garage och P-platser Avgår lämnade rabatter Underhållsrabatter Övriga rabatter Summa hyresintäkter Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Debiterade avgifter Ersättningar från hyresgäster Rörelsens sidointäkter Fakturerade kostnader Summa övriga förvaltningsintäkter Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel och städning Reparationer Taxebundna kostnader Uppvärmning Lokal administration Övriga driftkostnader Summa driftkostnader

29 Not 4 Centrala administrations- och försäljningskostnader I centrala administrations- och försäljningskostnader ingår personalkostnader hänförliga till avdelningen affärsutveckling som arbetar med om- och nybyggnation samt underhållsåtgärder. Vidare ingår personalkostnader för marknad, företagsledning, stabsfunktion och ekonomiavdelning inklusive IT. Not 5 Fastighetsskatt Fastighetsskatt enligt taxeringsvärden Slutlig fastighetsskatt tax Summa fastighetsskatt Not 6 Av- och nedskrivningar Fastighetskostnader Central adm kostnader Totalt Avskrivningar Immateriella anläggningstillgångar - Datorprogram Materiella anläggningstillgångar: - Byggnader Inventarier Summa avskrivningar Nedskrivningar Byggnader Summa nedskrivningar

30 Not 7 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter Medelantal anställda, fördelning kvinnor/män Medelantal anställda i bolaget varav kvinnor varav män Antal i ledningsgrupp och styrelse, fördelning kvinnor/män Antal medlemmar i företagsledningen varav kvinnor varav män 3 3 Antal ledamöter i styrelsen varav kvinnor varav män 7 7 Utbetalda löner, andra avgifter och sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader varav pensionskostnader Löner mm fördelat mellan ledningspersonal och övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda Till styrelsen utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller ej styrelsearvode. Av företagets pensionskostnader avser 245 (487) gruppen styrelse och VD. Företagets utestående förpliktelser till dessa personer uppgår till 0 (0). Uppsägningstid av VD från bolaget är 6 månader och efter två år är den 12 månader men kvarstår med 6 månader från VD:s sida. Sjukfrånvaro % Kvinnor 5,7 6,0 Män 5,1 3,5 Anställda - 30 år 4,0 4,7 Anställda år 4,7 2,5 Anställda 50 år - 5,8 6,2 Samtliga anställda 5,3 4,4 Sjukfrånvaro minst 60 dagar 52,4 44,6 Not 8 Övriga rörelseintäkter Vinst vid försäljning av fastigheter Vinst vid försäljning av inventarier Erhållna bidrag Övriga rörelseintäkter 7 23 Summa övriga rörelseintäkter

31 Not 9 Arvode till revisorer Ernst & Young AB - revision konsultation Stadsrevisionen - revision Summa arvode till revisorer Not 10 Uppskjuten skatt Aktuell skatt Justering avseende tidigare år Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Summa skatt på årets resultat Redovisat resultat före skatt Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22 %) Skatteeffekt av: Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader Övriga ej avdragsgilla kostnader Skattemässiga avskrivningar på byggnader Ej skattepliktiga intäkter Aktiverat skattemässigt underhåll Återläggning bokförd vinst fastigheter Återläggning bokförd förlust aktier Justering skatt tidigare år Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader byggnader och mark bokförings- och skattemässiga värden Redovisad skatt Effektiv skattesats 28,0% 18,4% Uppskjuten skatteskuld anläggningstillgångar Uppskjuten skatteskuld anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran underskottsavdrag Summa uppskjuten skatteskuld Bolaget har ett ackumulerat skattemässigt underskott om kkr. Not 11 Datorprogram Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar - - Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde

32 Not 12 Byggnader Ingående anskaffningsvärden Försäljning och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde, byggnader Not 13 Mark Ingående anskaffningsvärden Omklassificeringar Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde Taxeringsvärde, mark Not 14 Uppgifter om förvaltningsfastigheter Redovisat värde, byggnader och mark Verkligt värde, byggnader och mark Beräkning av verkligt värde Samtliga fastigheter värderas av bolaget i det webbaserade värderingsverktyget Datscha. År 2014 har en oberoende värderingsman värderat 10 av fastigheterna för att verifiera värderingarna gjorda av bolaget. Not 15 Inventarier Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde

33 Not 16 Pågående om- och nybyggnation Ingående anskaffningsvärden Överfört till byggnader och mark Under året nedlagda kostnader Utgående bokfört värde Ränta aktiveras på projekt avseende nybyggnation under byggtiden och uppgår till kkr (2 701) under Not 17 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Aktier i Klätterrosen Holding AB, org nr , Borås. Andel 100 % Långfristiga fordringar HBV och OK, andelsbevis Summa finansiella anläggningstillgångar Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringsersättningar Övriga interimsfordringar Periodisering räntetak Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 19 Eget kapital Aktiekapital Reservfond Balancerat resultat Årets resultat Totalt Ingående balans Överföring resultat föregående år Effekter av ändrade redovisningsprinciper Årets resultat Utgående balans Överföring resultat föregående år Årets resultat Belopp vid årets utgång