Rapport 2017:15 Läget i länet

Transkript

1 Rapport 2017:15 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

2

3 Förord Konjunkturen i Stockholmsregionen fortsätter att vara stark och Stockholm behåller platsen som en av Europas hetaste regioner. Här bor knappt 2,3 miljoner människor i dryga miljonen bostäder. Den pågående starka befolkningstillväxten väntas fortsätta och 2030 är bedömningen att länet har över 2,6 miljoner invånare. Samtidigt står Stockholmsregionen inför stora utmaningar, bland annat vad gäller behovet av bostäder. Bostadsbristen påverkar människors och företagens möjligheter att hitta en lämplig bostad. Särskilt påverkar bostadssituationen dem som inte har möjlighet att köpa eller hyra en nyproducerad bostad. Det positiva är att länets kommuner arbetar intensivt med bostadsbyggandet. Det har resulterat i ett kraftigt ökat byggande. Det regionala målet överträffades förra året när bostadstillskottet ökade med bostäder. Och de fyra senaste åren har bostäder påbörjats i vårt län. Det innebär att många nya bostäder blir inflyttningsklara de kommande åren. Ett efterlängtat tillskott för både nya och gamla Stockholmare. Stockholm juni 2017 Chris Heister Landshövding

4 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Rapporten Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 vänder sig till regeringen och riksdagen och aktörer, såsom kommuner, byggföretag och andra som intresserar sig för bostadsmarknadens utveckling i ett regionalt perspektiv. Rapporten är en årlig redovisning till Boverket och regeringen i enlighet med länsstyrelsernas uppdrag i förordningen (2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser. Länsstyrelsen ska följa upp bostadsbyggandet i respektive kommun med utgångspunkt i regionens bedömda behov från 2012 (uppdrag i Länsstyrelsens regleringsbrev 2016). Länsstyrelsen ska även redovisa och bedöma om länets kommuner har antagna riktlinjer för bostadsförsörjningen enligt kraven i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, eller om kommunerna förväntas anta riktlinjer under nuvarande mandatperiod (uppdrag i Länsstyrelsens regleringsbrev 2017). Rapporten avrapporterar även dessa två regleringsbrevsuppdrag. Rapporten inleds med några sammanfattade iakttagelser. Tillsammans med innehållsförteckningen ger de en bild av läget i länet. Det första kapitlet beskriver Stockholmsregionens förutsättningar för hållbar utveckling. Befolkningens behov och efterfrågan av bostäder beskrivs i nästa kapitel. Därefter kommer två avsnitt om bostadstillskott och bostadsbestånd. Rapporten avslutas med ett kapitel om kommunernas och Länsstyrelsens arbete med bostadsförsörjningsfrågor. Många uppgifter om situationen i kommunerna är hämtade från Boverkets och Länsstyrelsens Bostadsmarknadsenkät En annan kunskapskälla är samtal med tjänstemän i kommunerna och företrädare för bygg- och bostadsbranschen. Rapporten har tagits fram av Länsstyrelsens enhet för samhällsplanering i samverkan med andra enheter inom Länsstyrelsen. Henrik Weston och Lovisa Larsson har haft det redaktionella samordningsanvaret. Samtliga kartor är framtagna av Kristian Herner, enheten för samhällsplanering. Foto omslag: Barkarbystaden, Järfälla kommun. Terratec AS Utgivningsår: 2017 ISBN: För mer information kontakta avdelningen för samhällsbyggnad Länsstyrelsen i Stockholm Telefon: lansstyrelsen.se/stockholm Länsstyrelsens rapporter finns på

5 Innehåll FÖRORD... 3 SAMMANFATTANDE IAKTTAGELSER... 6 SAMHÄLLSPLANERING SOM FRÄMJAR EN HÅLLBAR UTVECKLING... 9 Stockholmsregionen är Skandinaviens ekonomiska motor... 9 En tätare och mer blandad region...10 Klimatförändringarna inverkar på samhällsplaneringen...10 Människor påverkas av den fysiska miljön...10 Bostäders höga energiförbrukning ska minskas...11 Infrastrukturen avgörande för Stockholms växande...11 BEHOV OCH EFTERFRÅGAN AV BOSTÄDER...15 Befolkningen fortsätter att öka...15 Brist på bostäder i alla kommuner...16 Allt fler unga saknar egen bostad...19 Byggandet av studentbostäder ökar kraftigt...20 Behov av långsiktigt arbete med bostäder för nyanlända...21 Antalet äldre ökar och fler tillgängliga bostäder behövs...24 Underskott på bostäder för personer med funktionsnedsättning...25 Hemlöshet en fråga om bostäder...25 Skyddat boende behövs för fler grupper...26 TILLSKOTTET AV BOSTÄDER bostäder påbörjades 2016 Bostadsbyggandet når rekordårens nivåer...29 Bostadsbeståndet ökade med bostäder Det regionala målet har nåtts!...30 Bostadsbehovet i länet fram till Uppföljning av bostadsbyggandet i Stockholms län...30 Fortsatt högt bostadsbyggande men toppen är troligen nådd...36 Tillskottet av bostäder åren Historiskt höga siffror, men för vem?...36 Det tar tid från idé till färdig bostad...40 BOSTADSBESTÅNDET...45 En miljon bostäder i länet...45 Andelen hyresrätter har minskat...45 Rörligheten på bostadsmarknaden behöver förbättras...47 Andrahandsmarknaden är ett viktigt komplement...47 Fortsätter bostadspriserna att stiga?...48 Hyressättningen vid nyproduktion ses över...48 BOSTADSFÖRSÖRJNING...51 Bostadsförsörjningslagen...51 God planeringsberedskap kommunernas verktyg för bostadsförsörjning...51 Ökad regional samverkan...57 Länsstyrelsens roll i bostadsförsörjningslagen...58 Uppföljning av kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen...59 KÄLLOR...64 BILAGOR...65

6 Sammanfattande iakttagelser De senaste tio åren har länets befolkning ökat med över personer. Befolkningsökningen väntas fortsätta och 2030 kan länet ha över 2,6 miljoner invånare. För att klara bostadsförsörjningen för så många nya invånare behöver regionen ha ett högt och jämt bostadsbyggande i kombination med ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Det behövs också en större variation på bostäderna som byggs, så att fler har möjlighet att efterfråga en bostad. Att Stockholmsregionen växer är bra för regionen och för landet. Länet kommer framöver ha en allt äldre befolkning och för att klara försörjningsbördan behövs ett kontinuerligt inflöde av arbetsför befolkning. Inflyttningen till länet innebär att både näringsliv och kulturliv utvecklas. Att befolkningen ökar är ett uttryck för att Stockholm är en attraktiv region att bo och verka i. En förutsättning för att Stockholm ska växa hållbart är att bostäder byggs i kollektivtrafiknära lägen. Det ställer krav på planeringen och på en dialog med de som redan bor här. En förtätad region har flera positiva effekter, bland annat är den mer ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar. De senaste åren har bostadsbyggandet ökat kraftigt. Mellan påbörjades knappt bostäder i Stockholms län jämfört med drygt föregående fyraårsperiod. De kommande åren bedöms bostadsbyggandet vara fortsatt mycket högt, även om toppen förmodligen är nådd. Länsstyrelsen bedömer att ungefär lika många bostäder påbörjas i år som förra året, Nästa år är bedömningen att bostäder påbörjas. Bedömningen grundar sig på de signaler som kommer från bransch och kommun att projekt skjuts framåt i tid bland annat på grund av bristande resurser. De nyproducerade bostäderna är både dyra att köpa och dyra att hyra. Det innebär att det blir allt svårare för hushåll med små inkomster och kort kötid att etablera sig på bostadsmarknaden. Bakgrunden till den uppkomna situationen är den höga befolkningstakten, höga bostadspriser och ett otillräckligt utbud av hyresrätter med rimlig hyra och med rimlig uthyrningspolicy. Situationen på bostadsmarknaden påverkar även företagens tillväxtmöjligheter. Många företag menar att bostadsbristen hämmar deras verksamhet, vilket kan leda till att de väljer att växa i andra städer. Det kan finnas anledning att mer noggrant studera hur andra länder arbetar för att underlätta inträdet på bostadsmarknaden för resurssvaga hushåll. Om vi strävar efter att alla ska kunna efterfråga en rimlig bostad är det angeläget att hitta lösningar för de som inte har råd att köpa eller hyra en nyproducerad bostad. Länsstyrelsen bedömning är att de satsningar som lanserats hittills på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga. Länets kommuner tar emot många nyanlända med uppehållstillstånd. Länsstyrelsen noterar att det finns kommuner som uppfattar sitt ansvar under bo sättningslagen för nyanlända som begränsat till etablerings perioden eller en kortare tidsperiod. Det före kommer att anvisade nyanlända erbjuds genomgångs bostad med uppmaningen att så snart som möjligt ordna egen bostad. Även om tillfälliga bostadslösningar kan vara nödvändiga under en period, bör strävan vara att på sikt skapa bostadslösningar som ger förutsättningar för en god etablering och integration. Varje kommun ska planera för bostadsförsörjningen och redovisa detta i antagna riktlinjer. Länsstyrelsen har en viktig roll i att ge råd, stöd och information till kommunerna i bostadsförsörjningsfrågor. En lärdom av de senaste årens arbete med riktlinjer för bostadsförsörjning är att tydlig kommunikation från Länsstyrelsen är avgörande. Dels för processen gällande framtagandet men också kring vad riktlinjerna ska innehålla för att kommunerna ska leva upp till kraven i bostadsförsörjningslagen. 6 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

7 Foto: Henrik Weston Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

8 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling 8 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Foto: Mostphotos

9 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling 1 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling Stockholmsregionen är en av de huvudstadsregioner som växer snabbast i Europa. Tillväxttakten visar inga tecken på att avta, men hotas av ökande bostadsbrist och kapacitetsbrister i transportsystemet. Länets kommuner arbetar intensivt med bostadsbyggande. Det har resulterat i ett kraftigt ökat byggande. Bostadsbyggandet är en viktig del i en hållbar utveckling, men kan inte ses isolerat. Hur infrastruktur, bostäder, näringsliv och grönområden samordnas är avgörande för att länet fortsatt ska vara attraktivt. Stockholmsregionen är Skandinaviens ekonomiska motor Stockholmsregionen har knappt 2,3 miljoner invånare eller nära 3,3 miljoner om angränsande län räknas in. Med förväntad befolkningsökning har länet över 2,6 miljoner invånare 2030 och 3,2 miljoner Näringslivet har en tyngdpunkt i den privata tjänstesektorn som sysselsätter omkring två tredjedelar av arbetskraften. Trots globaliseringen har kunskapsoch kreativitetsbaserade näringar fortfarande en stark geografisk förankring. Stockholmsregionen konkurrerar inte med övriga Sverige utan med andra storstäder i omvärlden. Regionens fortsatta utveckling är beroende av tillgången till kompetent arbetskraft. Det kräver ett bra utbildningssystem, god tillgång till bostäder och en infrastruktur som svarar mot växande behov. Om före tagen har svårt att rekrytera kompetens till följd av en svår bostadssituation kan det leda till att företagen utvecklar sin verksamhet på andra platser. Den besvärliga bostadssituationen leder till att det blir svårare för hushåll med små resurser att komma in på bostadsmarknaden. Ökade bostadsrättspriser och bostadsbolagens hårda krav för att godkänna nya hyresgäster gör det svårt att etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden. Många hänvisas i stället till en otrygg andrahandsmarknad med skenande hyror. Områden av betydelse för Stockholmsregionens utveckling Länsstyrelsen har identifierat fem områden där det krävs insatser för att regionens tillväxt inte ska hämmas. De fem områdena som är särskilt prioriterade är: bostäder, infrastruktur, klimat och energi, innovationskraft samt arbetsmarknad och kompetensförsörjning. Läs mer om de prioriterade områdena i rapporten Stockholm 2017 Full fart framåt! Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

10 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling En tätare och mer blandad region Samtidigt som Stockholmsregionen till ytan geografiskt växer behöver regionen bli tätare och mer blandad för att underlätta för länets invånare att samsas om resurserna. Det kräver att bostäder, arbetsplatser och service planeras i kollektivtrafiknära lägen. Den snabba utvecklingen får dock inte gå ut över Stockholmsregionens unika värden. Att förtäta i en befintlig stadsmiljö medför att hänsyn måste tas till befintliga strukturer. Där nya bostäder byggs kommer människor att leva sina liv och barn att växa upp. Hur vi bygger våra nya bostäder är därför avgörande för arbetet mot en mer hållbar och ekonomiskt stark region. I Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen (RUFS 2010) förespråkas utvecklingen av en flerkärnig region med en tät, väl sammanhållen och kollektiv trafikanpassad bebyggelsestruktur. Just nu pågår arbete med att ta fram en ny regional utvecklingsplan RUFS 2050, som förväntas antas under Viktiga principer i denna plan är att utveckla de yttre regionala stadskärnorna, värna de gröna kilarna och främja jämställdhet och integration i regionen. Intentionen är att planen ska vara starkt genomförandeinriktad och att den ska vara väl förankrad hos regionens aktörer. Foto: Mostphotos Klimatförändringarna inverkar på samhällsplaneringen I länets handlingsplan för klimatanpassning som tagits fram av Länsstyrelsen har vatten pekats ut som den största utmaningen att hantera. Länet omges av Mälaren och Östersjön med vattendrag som avrinner till dessa. Klimatpåverkan i dessa system kan få konsekvenser för bebyggelse i strand nära lägen eller för bebyggelse i närheten av vattenförsörjningsområden. Klimatförändringarna innebär att vissa vattendrag får en betydligt högre vattenvolym under vintrarna och mindre under somrarna. Havet kommer också att stiga och landhöjningen att stanna av. Därför behöver anpassningar göras i både den befintliga bebyggelsestrukturen och när oexploaterad mark bebyggs. En sammanhållen och välplanerad grön- och blåstruktur gör regionen mer förberedd att klara ett varmare och blötare klimat. Människor påverkas av den fysiska miljön Att främja social sammanhållning genom fysisk planering är att skapa förutsättningar för att ny bebyggelse inte ytterligare ökar de negativa konsekvenserna av den socioekonomiska segregation som finns i länet. Tidigare har många insatser och investeringar i stadsdelar med ett utbrett utanförskap fokuserat på att hitta lösningar inom den egna stadsdelen. Nu finns en ökad förståelse för nödvändigheten av att se hur en stadsdel fungerar såväl internt som i samspel med andra stadsdelar. Regionen utgörs inte av isolerade öar utan är en sammanhängande struktur där olika delar i hög grad är beroende av och påverkar varandra. Regeringen har tillsatt en delegation som ska bidra till att lyfta socialt utsatta områden. Delegationen ska bland annat arbeta för att stärka samhällsservicen och minska bostadssegregationen i utsatta områden. Arbetet pågår under perioden Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

11 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling Bostäders höga energiförbrukning ska minskas Både ur ett miljömässigt och ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv är det viktigt att finna lösningar så att energiförbrukningen kan minskas. Det finns ett nationellt mål att bebyggelsens energianvändning, mätt från 1995, ska reduceras med 20 procent till 2020 och halveras till Det kräver omfattande åtgärder i den befintliga bebyggelsen. Boverket och Energimyndigheten har utarbetat ett förslag till en nationell strategi för energieffektivare byggnader. Renoverings strategin avser både bostadshus och lokal er och innehåller bland annat förslag om styrmedel för att öka renoveringstakten. Att energieffektivisera en fastighet kan innebära förändringar av dess fasad. Det finns kulturhistoriska värden och aspekter såsom en byggnads karaktär att ta hänsyn till vid upprustningar. En problematik vid upprustningar i hyresrättsbeståndet är att resurssvaga hushåll kan tvingas flytta på grund av att hyrorna blir för höga efter det att standarden höjts. Det är viktigt att involvera de boende i utvecklingen av bostadsområdena och att sträva efter att så många som möjligt kan bo kvar efter det att ett hyreshus rustats upp. Branschen behöver ta ett större grepp om kvalitetsfrågor Två tredjedelar av de senaste årens färdigställda bostäder har varit bostads- eller äganderätter. Exploatörerna bygger och överlåter sedan bostäderna till en bostadsrättsförening eller till ägaren. Därmed behöver de inte tänka på den långsiktiga förvaltningskostnaden för fastigheten. Det saknas incitament för att bygga hållbart och till billigare förvaltning och till lägre drifts- och underhållskostnader i ett långsiktigt perspektiv. Pressade projekteringstider och lönsamhetskrav kan också leda till byggskador som är dyra att åtgärda i efterhand. Byggherrar som bygger för egen förvaltning tänker mer långsiktigt eftersom de själva får stå för kostnaderna när ett fel uppstår. Barkaby-Jakobsberg Kista-Sollentuna-Häggvik Kungens kurva-skärholmen Södertälje Bilden visar de regionala stadskärnorna i Stockholms län. Infrastrukturen avgörande Arlanda Flemingsberg Källa: Landstinget och Länsstyrelsen. Täby C-Arninge Centrala regionkärnan Haninge C för Stockholms växande För att möta den ökande befolkningen och samtidigt klara uppsatta klimatmål behöver fler resa kollektivt, cykla och gå. Kollektivtrafiken är även en central faktor för att uppnå jämställdhet, både i transportsystemet och i samhället i stort. Behovet av satsningar avspeglas i RUFS ambition att skapa en flerkärnig och tät bebyggelsestruktur och i länstransportplanen för regional transportinfrastruktur perioden Länsstyrelsen fick nyligen regeringens direktiv att ta fram en ny länstransportplan för åren Där framgår att Länsstyrelsen ska beskriva vilka effekter olika infrastrukturåtgärder i länsplanen väntas ge på förutsättningarna för bostadsbyggandet. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

12 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling Planerad utbyggnad Planerad utbyggnad Trafikering på befintliga spår mot Farsta strand eller Skarpnäck HÄSSELBY STRAND BARKARBY STATION Hässelby gård Johannelund Vällingby Råcksta Blackeberg Islandstorget Barkarbystaden Akalla Husby HJULSTA Kista centrum Tensta Hallonbergen Rinkeby Rissne Näckrosen Duvbo Sundbybergs centrum Solna centrum Solna strand Huvudsta Ängbyplan ÅKESHOV Brommaplan Abrahamsberg Stora mossen ALVIK Kristineberg Thorildsplan Rådhuset ARENASTADEN MÖRBY CENTRUM Danderyds sjukhus Bergshamra ROPSTEN Västra skogen Stadshagen Fridhemsplan S:t Eriksplan Odenplan Hagastaden Universitetet Tekniska högskolan Gärdet Stadion Karlaplan Östermalmstorg T-CENTRALEN Kungsträdgården Gamla stan Rådmansgatan Hötorget Utbyggnaden av tunnelbanan skapar förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande och genom överenskommelsen åtar sig kommunerna att uppföra cirka bostäder inom tunnelbanans influensområde. Källa: Trafikförvaltningen. Axelsberg Örnsberg Aspudden Liljeholmen Hornstull Zinkensdamm Mariatorget Medborgarplatsen SLUSSEN Sofia Hammarby kanal Sickla Järla Mälarhöjden Midsommarkransen Skanstull Bredäng Sätra Skärholmen Telefonplan Hägerstensåsen Västertorp GULLMARSPLAN Skärmarbrink NACKA CENTRUM Vårberg FRUÄNGEN Ny station Slakthus omr. Blåsut Hammarbyhöjden Vårby gård Sockenplan Sandsborg Björkhagen NORSBORG Hallunda Alby Masmo Fittja Stureby Bandhagen Svedmyra Skogskyrkogården Tallkrogen Gubbängen Kärrtorp Bagarmossen Rågsved Högdalen Hökarängen Farsta SKARPNÄCK HAGSÄTRA FARSTA STRAND Utbyggd transportinfrastruktur ökar bostadsbyggandet En utbyggd och kapacitetsstark järnväg ökar pendlingsmöjligheterna i länet och i östra Mellansverige. Det enskilt största projektet är Citybanan som invigs i sommar. Andra projekt av betydelse för bostadsbyggandet är utbyggnaden av tunnelbanan till Nacka centrum, Arenastaden i Solna samt till Barkarby station i Järfälla. Den utbyggda tunnelbanan skapar förutsättningar för kommunerna att bygga bostäder fram till Utbyggnaden inleds nästa år och bedöms vara klar Nyligen undertecknades Sverigeförhandlingens avtal om ytterligare utbyggd kollektivtrafik i Stockholm. En ny tunnelbanelinje ska byggas mellan Fridhemsplan och Älvsjö, Spårväg syd byggs mellan Flemingsberg och Älvsjö, Roslagsbanan förlängs till city samt en ny tunnelbanestation tillkommer i Hagalund. Totalt genererar dessa utbyggnader ytterligare drygt bostäder. Ytterligare satsningar av betydelse för bostadsbyggandet är fyrspårsutbyggnaden av Mälarbanan samt anläggandet av den nya pendeltågsstationen Vega i Haninge kommun. Även satsningar på stombuss är av betydelse för att möta en kraftigt ökande befolkning. Stombusstråken sträcker sig över flera kommungränser och syftar till att säkerställa att vägarna används effektivt för att möjliggöra snabbare resor och högre kapacitet. Flera vägprojekt är på gång eller delvis klara, exempel vis Norra länken, som är en viktig pusselbit i utbyggnaden av Hagastaden och Norra Djurgårdsstaden. 12 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

13 Samhällsplanering som främjar en hållbar utveckling Foto: Christina Fagergren Under de senaste åren har antalet resor med cykel ökat. För att främja denna utveckling har en regional cykelplan tagits fram för att skapa ett sammanhängande stomnät för cykeltrafiken. I länstransportplanen har samtidigt anslaget till cykel fördubblats jämfört med föregående plan. I syfte att stötta länets kommuner i arbetet med de regionala cykel stråken inrättades 2016 ett cykelkansli med en cykel samordnare hos Landstinget. Det är Landstinget, Trafikverket och Länsstyrelsen som har gått samman i denna satsning. Ytterligare ett stöd är den nya nationella cykelstrategi där regeringen vill satsa 75 miljoner under 2017 som syftar till att öka trafiksäkerheten och uppmuntra fler att cykla. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

14 Behov och efterfrågan av bostäder 14 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Foto: Mostphotos

15 Behov och efterfrågan av bostäder 2 Behov och efterfrågan av bostäder Länets befolkning ökar kraftigt tack vare ett högt barnafödande och ett positivt flyttnetto, framförallt från andra länder. Länet har en ung befolkning, men framöver kommer antalet ålderspensionärer öka till både antal och andel. Även om byggandet ligger på rekordnivåer så svarar inte nyproduktionen mot de behov som finns. Efterfrågan på hyresbostäder med låg hyra är fortsatt mycket stor. Försämrade boendesituationer för resurssvaga hushåll får konsekvenser, särskilt för familjer med barn. Många nyanlända med uppehållstillstånd kommunanvisas till länet. Detta sammantaget gör att kommunerna behöver arbeta brett för att få fram fler bostäder med låg hyra. Befolkningen fortsätter att öka Under 2016 ökade befolkningen i länet med personer, vilket är den näst största befolkningsökningen någonsin. Landstingets prognoser visar att befolkningsökningen kommer att vara fortsatt kraftig med en genomsnittlig årlig ökning på över personer fram till De senaste tio åren har läntes befolkning ökat med över personer. Befolkningsökningen har under de senaste åren till största del bestått av nettoinflyttning från andra länder och av ett födelseöverskott. Förra årets födelseöverskott var drygt personer och länets flyttnetto knappt personer, varav drygt bestod av inflyttade från utlandet. Likt tidigare år är det personer i åldrarna år som flyttar mest. Se diagram på sid 18. Antal personer per hushåll i Stockholms län under år Källa: SCB och Länsstyrelsen Stor andel enpersonshushåll I länet bor knappt 2,3 miljoner människor fördelade på strax över miljonen bostäder. Det bor alltså i genom snitt drygt två personer per bostad pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 pers 7+ pers Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

16 Behov och efterfrågan av bostäder Befolkningsökningen per dag i Stockholmsregionen 56 personer inflyttningsnetto från utlandet 9 personer inflyttningsnetto från övriga Sverige FLYTT 37 personer födselnetto Illustration: Christina Fagergren, 2014 Bilden visar antal personer som Stockholms län ökade med per dag under Illustration: Christina Fagergren. Var femte person upplever sig trångbodd Enligt Boverkets definition är ett hushåll trångbott om det finns fler än en boende per rum med kök och vardagsrum oräknat. Om det finns ett sammanboende par i hushållet reduceras rumskravet med ett rum. Hushåll som per definition är trångbodda upplever sig däremot inte alltid som trångbodda. Andra faktorer kan spela in, som läget eller standarden på bostaden. Knappt 30 procent i åldersgruppen år upplever sig trångbodda medan endast 6 procent uppger detsam ma i åldersgruppen år enligt Länsstyrelsens medborgarundersökning från Brist på bostäder i alla kommuner De senaste årens kraftiga befolkningsökning innebär att det är stor efterfrågan på bostäder i hela länet. Alla kommuner uppger i Bostadsmarknadsenkäten 2017 att det i kommunen som helhet är underskott på bostäder. Underskottet bedöms kvarstå om tre år. Enligt Bostadsmarknadsenkäten är behovet störst av små hyresrätter och mellanstora bostadsrätter. För äganderätter syns en ökad efterfrågan av större bostäder med fyra rum eller större. Stora familjer har svårt att ta sig ur trångboddhet i det nuvarande beståndet, där även bristfälliga flyttkedjor utgör en del av problematiken. Bostadsbristen påverkar främst hushåll med låga inkomster och då särskilt ungdomar, barnfamiljer och nyanlända. 16 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

17 Behov och efterfrågan av bostäder Kommunernas bostadssituation 2007 Kommunernas bostadssituation 2017 Snabba hus i Västberga. Bild från Svenska bostäder. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2006 och 2016 Överskott Överskott Balans Balans Bostadsbrist Bostadsbrist Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2007 och Kommunens bostadssituation 2007 Överskott Balans Allmännyttan i Nynäshamn uppger exempelvis att de Bostadsbrist har mellan sökande på varje lägenhet. För några år sedan hade de lediga lägenheter. Kartorna ovan visar hur bostadsbristen förvärrats sedan Hur behov och efterfrågan ser ut varierar mellan hushåll. Att hyresrätterna har blivit färre under de senaste åren samtidigt som kraven för att få ett bostadslån ökat är faktorer som försvårar inträdet på bostadsmarknaden. Kommunernas bostadsförsörjningsansvar omfattar alla invånare. Kommunen har dessutom ett särskilt ansvar för vissa grupper enligt socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshind rade. Lagarna reglerar att kommunen ska tillhanda hålla boende med service och omvårdnad för äldre samt bostäder med särskild service till personer med funktionsnedsättning. Kommunerna ansvarar också Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Kommunens bostadssituation 2017 Överskott för att det finns boende för nyanländabalans med uppehålls Bostadsbrist tillstånd som anvisats plats i en kommun. Läs mer om hur kommunerna arbetar för att underlätta inträdet på bostadsmarknaden på sid 55. 2,7 miljarder kronor i stöd till hyres- och studentbostäder I år har regeringen avsatt 2,7 miljarder kronor i investeringsstöd till anskaffande av hyresbostäder och bostäder för studerande. För är 3,2 miljarder årligen avsatta. Stöden kan ges för ny-, tilleller ombyggnad till bostäder i flerbostadshus och småhus så länge upplåtelseformen är hyresrätt. För ombyggnad krävs att byggnaden inte har använts till bostäder under de senaste åtta åren. Stödet handläggs av Länsstyrelsen. Hittills har endast ett fåtal projekt beviljats stöd i länet. Det beror främst på få inkomna ansökningar till Länsstyrelsen. 17

18 Behov och efterfrågan av bostäder Flyttnetto Födelsenetto Befolkningsökningen i Stockholms län åren 2000 till Källa: SCB Inflyttningsnetto totalt Inflytttningsnetto från utlandet Inflyttningsnetto från övriga Sverige Inflyttningsnetto i Stockholms län åren 2000 till Källa: SCB Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

19 Behov och efterfrågan av bostäder 1,8 miljarder kronor i byggbonus till kommunerna Regeringen har infört ett statsbidrag till kommuner för ökat bostadsbyggande. Bidraget är på totalt 1,8 miljarder för 2017 och därefter 1,3 miljarder årligen. Statsbidraget är utformat så att kommuner har rätt att söka stöd för varje bostad som omfattas av ett startbesked från byggnadsnämnden. För att få ta del av bonusen ska kommunerna bland annat ha antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen under innevarande eller föregående mandatperiod. Byggbonusen är oberoende av storleken på eller typ av bostad. Sista ansökningsdag är den 1 oktober. Förra året fick 16 kommuner i länet dela på drygt 425 miljoner kronor i byggbonus. Allt fler unga saknar egen bostad Länet har en ung befolkning jämfört med landet i övrigt. Nästan hälften av befolkningen är under 35 år. I Bostadsmarknadsenkäten uppger länets alla 26 kommuner att de har ett underskott på bostäder för ungdomar mellan 19 och 25 år. Kommunerna uppger att underskottet på bostäder för ungdomar främst beror på att det finns för få små lediga lägenheter. Ett annat skäl som uppges är att de lediga bostäder som finns är för dyra för ungdomar att efterfråga. Allt fler unga tvingas söka sig till andrahandsmarknaden, ofta med korta och osäkra kontrakt, eller bor kvar hemma. Stockholm är den storstadsregion där andelen unga vuxna med egen bostad är lägst. Bristen på hyresrätter, särskilt de med lägre hyror, gör att fler hänvisas till bostäder som kräver en kapitalinsats. För att sänka tröskeln för unga att kunna efterfråga en bostad som kräver kapitalinsats har flera aktörer lyft behovet av någon form av statligt stöd till bo sparande, något som finns i många andra länder. Unga är debutanter på bostadsmarknaden, och har ofta litet eller inget sparat kapital, låga inkomster och i högre utsträckning osäkra anställningsformer. HSBs rapport Det var bättre förr Ungas förutsättningar på bostadsköparmarknaden visar att det blivit allt svårare för ungdomar att köpa en bostad. Högre inkomstkrav, behov av större kapitalinsatser, bolånetak och amorteringskrav är några av anledningarna till att unga har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. Årets Ungdomsbarometer visar samma dystra bild, att allt fler ser det som mycket svårt eller omöjligt att kunna skaffa sig ett eget boende. Dessutom visar barometern på ökade socio ekonomiska klyftor. De som vuxit upp med sämre ekonomiska förhållanden flyttar senare och är mindre nöjda med sitt boende, vilket kan ses som ett tecken på att ungdomssverige dras allt längre isär. I länet finns drygt särskilda ungdomsbostäder och i flertalet kommuner pågår insatser för att under lätta för ungdomar att skaffa sig en egen bostad. Under året planeras knappt 600 nya ungdomsbostäder att påbörjas, vilket är en liten ökning jämfört med Kommunala satsningar Några kommuner arbetar med riktade insatser för att underlätta för unga att komma in på bostadsmarknaden. Exempelvis genom att öronmärka små hyres bostäder som endast förmedlas till personer i bostadskön som är mellan 18 och 25 år eller att större bostäder hyrs ut med kompiskontrakt. Roslagsbostäder i Norrtälje erbjuder alla ungdomar möjlighet att ställa sig i bostadskö från den dag de fyller 15 år. Haninges allmännyttiga bostadsbolag har avskaffat inkomstkravet för ungdomar och uppfört 180 bostäder för ungdomar upp till 25 år i samarbete med en privat byggnadsfirma. Bostäderna har tidsbegränsade bygglov och kommer att finnas på plats i tio år. Jagvillhabostad.nu driver tillsammans med det allmän nyttiga bostadsföretaget Svenska Bostäder projektet Snabba hus. Konceptet innebär att bygga mobila bostäder för unga vuxna på väntande tomter. Det är tomter som väntar på detaljplanering eller av annan anledning inte används. Bostäderna prefabriceras och monteras sedan på plats vilket gör byggnationstiden betydligt kortare. De mobila bostäderna har tidsbegränsade bygglov och flyttas sedan vidare till andra platser där det förbereds för bebyggelse. Den maximala tiden för tidsbegränsade bygglov är nu 10+5 år. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

20 Behov och efterfrågan av bostäder 2016 stod de 280 första Snabba hus lägenheterna klara i Västberga i Stockholms stad. Alla bostäder utom tre är kvadratmeter stora med en månads hyra omkring kronor. I Norra Ängby har Svenska Bostäder ansökt om att få bygga drygt 120 hyres lägenheter uppdelat på tre hus. Målet är att bygga totalt bostäder i Stockholm under de närmsta åren. Byggandet av studentbostäder ökar kraftigt De senaste fyra åren har antalet studentbostäder ökat med stycken. Enligt Bostadsmarknadsenkäten bedömer kommunerna att drygt studentbostäder kommer att påbörjas under året och under 2018 knappt Färdigställda studentbostäder i Stockholms län Källa: SCB och Länsstyrelsen Om länet ska växa som kunskapsregion och attrahera både inhemska och utländska studenter och forskare, är en god tillgång till student- och forskarbostäder av stor vikt. I Bostadsmarknadsenkäten uppger nästan alla kommuner att det är underskott på studentbostäder. På Stockholms läns högskolor och universitet utbildas drygt studenter och i länet finns studentbostäder. Bristen på studentbostäder gör att kötiderna är långa. I regionen finns flera olika aktörer som förmedlar studentbostäder. Länets största förvaltare av studentbostäder är Stiftelsen Stockholms Student bostäder (SSSB). För att få ett rum i en student korridor hos SSSB är kötiden i snitt 13 månader, för ett studentrum cirka 2 år och för en studentl ägenhet 4 år. Satsningar för en förbättrad studentbostadsmarknad I början av året invigdes Studentbostadsåret Studentbostadsåret är slutfasen på projektet Sthlm Sthm6000+ är ett regionalt projekt som startade 2013 som bland annat ska resultera i inflyttningsklara studentbostäder till och med 2017 samt en förbättrad studentbostadsmarknad med färre bostadsköer och enklare regler för uthyrning. Projektet drivs av flera aktörer. Bland annat ingår nio kommuner, flera bygg- och bostadsföretag samt regionala aktörer i form av Länsstyrelsen och Landstinget. I dags läget pågår planering av cirka 60 olika bostadsprojekt i de medverkande kommunerna. Hittills har studentbostäder färdigställts och knappt studentbostäder är påbörjade. Universitet och högskolor har möjlighet att bedriva uthyrningsverksamhet av bostäder för utbytesstudenter och gästforskare. Under en prövotid mellan åren har nio lärosäten haft möjlighet att även upplåta bostäder i andra hand till alla grupper av studenter. En utvärdering visar att alla lärosäten ställer sig positiva till att försöket permanentas. I länet finns också Akademisk kvart med syftet att skapa en säkrare andrahandsförmedling av bostäder till studenter. De förmedlar drygt boenden per år. Sedan den friare hyressättningen infördes vid andra handsuthyrning har dock antalet annonser innehållande boenden med hyresnivåer som är rimliga för en student minskat. 20 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

21 Behov och efterfrågan av bostäder Fakta: Som nyanländ kommunmottagen räknas de utländska medborgare som beviljats uppehållstillstånd i Sverige som flyktingar, skyddsbehövande, med synnerligen ömmande omständigheter eller som anhöriga och har bosatt sig och folkbokförts i en kommun Totalt landet Stockholm Antal nyanlända kommunmottagna i Sverige och Stockholms län, Källa: Migrationsverkets statistik kommunmottagna enligt ersättningsförordningen Behov av långsiktigt arbete med bostäder för nyanlända I mars 2016 trädde en ny lag (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning i kraft. Lagen innebär att alla kommuner gemensamt delar på ansvaret för att ta emot och ordna bostäder till nyanlända som beviljats uppehållstillstånd. Syftet är att nyanlända snabbare ska tas emot för bosättning i en kommun och kunna påbörja sin etablering. Den nya lagstiftningen omfattar endast nyanlända som vistas vid Migrationsverkets anläggningsboenden och kvotflyktingar. Regeringen beslutar om hur många nyanlända som respektive län ska ta emot (länstal). Länsstyrelsen beslutar därefter om fördelningen mellan kommunerna inom länet (kommuntal). Fördelningen görs utifrån kommuners arbetsmarknadsförutsättningar, sammantagna mottagande av nyanlända och ensamkommande barn samt omfattningen av asylsökande som vistas i kommunen. Vid framtagande av 2017 års läns- och kommuntal har större hänsyn än tidigare tagits till antalet egenbosatta. Med stöd av den nya bosättningslagen ska drygt nyanlända med uppehållstillstånd anvisas till länet under Dessutom beräknar Migrationsverket att cirka nyanlända med uppehållstillstånd kommer att bosätta sig i länet under året. Antalet kommunmottagna nyanlända har mer än tredubblats under Under 2016 tog Stockholms län emot cirka nyanlända (anvisade och självbosatta), vilket utgjorde drygt 15 procent av det totala antalet kommunmottagna i landet. Av de kommunmottagna var knappt två tredjedelar män. En tredjedel var barn under 18 år. Bostadslösningar Bostadsmarknadsenkäten visar ett underskott på bostäder för nyanlända i länet. Den främsta orsaken är ett generellt underskott på hyreslägenheter. Kommunernas arbete med att tillhandahålla bostäder för anvisade nyanlända omfattar lösningar på både kort och på lång sikt. I det kortare perspektivet behövs en palett av olika lösningar, se nästa sida. Det långsiktiga perspektivet innebär ett mer aktivt arbete med bostadsförsörjning och bostadsbyggande. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

22 Behov och efterfrågan av bostäder Merparten av kommunerna har byggt upp förvaltningsövergripande samarbeten för att få fram bostäder. Länsstyrelsen noterar att fokus ofta ligger på att skapa omedelbara lösningar för anvisade nyanlända. Planeringen för kommande års anvisningar och flyttkedjor vid tillfälliga bostadslösningar sker ofta i andra hand. Rapporten Bosättning av nyanlända utmaningar och möjligheter i Stockholms län från 2016 visade att följande bostadslösningar var aktuella vid mottagande av nyanlända: y bostäder genom allmännyttiga bostadsföretag y bostäder genom bostadssocial stiftelse y bostäder genom privata fastighetsägare y bostäder genom mark- och exploateringsavtal vid nybyggnation y uthyrning av bostadsrätter i andra hand y ombyggnation av lokaler till bostäder y tidsbegränsade bygglov för byggande av modulbostäder/paviljonger y uthyrning av bostäder från privatpersoner y delad bostad i lägenhet, villa eller korridorsboende. I Bostadsmarknadsenkäten uppger alla kommuner med ett allmännyttigt bostadsföretag att de antingen har ett regelbundet samarbete eller tar kontakt vid behov för att säkerställa att det finns bostäder för anvisade nyanlända. De flesta kommuner har också ett samarbete eller kontakt med privata fastighetsägare. Hälften av länets kommuner blockhyr fastigheter. Nästan hälften av kommunerna har egna bostadsrätter och/eller småhus som hyrs ut eller lokaler som ombyggs till bostäder. En tredjedel av länets kommuner uppger att de bygger modulbostäder/tillfälliga bostäder. Uthyrning av bostäder från privatpersoner är ytterligare ett sätt att säkerställa bostäder för anvisade nyanlända. Behov av långsiktighet och helhetssyn Länsstyrelsen sammanställer regelbundet lägesbilder till regeringen. Våren 2017 visar att tillfälliga bostads lösningar och tidsbegränsade kontrakt blivit allt vanligare vid anvisning av nyanlända. Många kommuner har inte haft möjlighet att erbjuda permanentboende vid anvisning, eller enbart kunnat göra det för en mindre del av de som anvisas. Tre fjärdedelar av kommunerna uppger att de inte alls, eller i låg grad, erbjuder anvisade nyanlända permanenta bostäder. Kvalitetsfrågorna har också blivit mer aktuella. Många av de tillfälliga lösningarna innebär trångboddhet där exempelvis nyanlända som inte känner varandra förväntas dela sovrum. Under förra året har flera kommuner också placerat anvisade nyanlända på vandrarhem och hotell. Boenden i sovsalar före kommer. Knappt en tredjedel uppger att kommunens bostadslösningar helt eller i hög grad ger goda förutsättningar för etablering och integration. Övriga kommuner uppger att bostadslösningarna delvis, och i några fall i låg grad, ger goda förutsättningar för etablering och integration. De som tas emot ska också ges möjlighet till att bo kvar Länsstyrelsen noterar att det finns kommuner som uppfattar sitt ansvar under bosättningslagen som begränsat till etableringsperioden eller en kortare tidsperiod. Det förekommer att anvisade nyanlända erbjuds genomgångsbostad med uppmaningen att så snart som möjligt ordna egen bostad. I Länsstyrelsens enkät om mottagande och etablering av nyanlända (hösten 2016), uppgav hälften av länets kommuner att de i ganska- eller mycket låg grad arbetar för att nyanlända ska ha möjlighet att bo kvar i kommunen. I lägesbilderna uppger drygt hälften av kommunerna att de helt eller i hög grad arbetar aktivt för att skapa hållbara bostadslösningar för nyanlända. Även om tillfälliga bostadslösningar kan vara nödvändiga under en period, bör strävan vara att på sikt skapa bostads lösningar som ger förutsättningar för en god etablering och integration. Ett effektivt genomförande av bosättningslagen kräver fokus på både måluppfyllelse i förhållande till kommuntal samt kvalitet och långsiktighet i mottagandet. Tillfälliga bostadslösningar med bristande kvalitet kan innebära att vidareflyttar och hemlöshet ökar bland anvisade nyanlända, med stora konsekvenser för berörda individer och för regionens bostadssociala utmaningar framöver. Boendesegregationen ökar och är något som kommunerna måsta förhålla sig till vid mottagandet av nyanlända. Vid byggande av tillfälliga bostäder 22 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

23 Behov och efterfrågan av bostäder Tillfälliga bostäder för nyanlända i Värmdö kommun. Foto: Mostphotos har en del kommuner ambition att placera bostäderna i områden med lägre andel nyanlända eller utrikes födda. Flera kommuner eftersträvar mindre enheter på fler platser, istället för stora enheter på ett fåtal platser. Några kommuner har även börjat titta på möjligheten att blanda målgrupper (exempelvis nyanlända och studenter eller unga) för att därigenom skapa bättre förutsättningar för integration. Bostadsförsörjning för hela gruppen nyanlända Förutom de nyanlända som tas emot på anvisning, är det många nyanlända som självbosätter sig, ofta hos släktingar och bekanta. Flertalet är trångbodda och många boenden är av tillfällig karaktär. Kommunernas arbete med bostadsförsörjningen behöver ta hänsyn till hela gruppen nyanlända liksom andra grupper som också har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Även om nyanlända som på egen hand har självbosatt sig i en kommun förväntas ordna sitt boende själva, har kommunerna ett generellt bostadsförsörjningsansvar för alla kommunmedborgare. Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska bland annat grundas på en analys av den demografiska utvecklingen och bostadsbehovet för särskilda grupper såsom nyanlända. En översyn som Länsstyrelsen har genomfört av kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen visar att riktlinjer som antagits på senare tid i högre grad omfattar nyanlända och då framförallt nyanlända som tas emot på anvisning. Läs mer om kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen på sid 59. Boenden och bostäder till ensamkommande barn Kommunerna ansvarar för mottagande, boende och omsorg av ensamkommande barn och ungdomar vilket innebär att de måste tillhandahålla lämpliga boenden för dessa personer. De vanligaste boendeformerna som tillhandahålls är hem för vård och boende (HVB-hem), familjehem samt olika former av träningslägenheter (stödboenden). Kommunerna Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

24 Behov och efterfrågan av bostäder har möjlighet att söka statlig ersättning för vård och omsorg av både asylsökande barn och barn med uppehållstillstånd. Ett nytt ersättningssystem med sänkta ersättningsnivåer för mottagande av ensamkommande barn träder i kraft den 1 juli Flera verksamheter berörs av de nya ersättningsnivåerna men framförallt påverkas socialtjänstens val av placeringsformer. Det innebär att fler kommuner nu ser över möjligheten att växla över sina verksamheter från personaltäta HVB-hem till mindre resurskrävande stödboenden. Antalet ensamkommande barn ökade årligen fram till förra året, då förändrad asyllagstiftning och gränskontroller infördes. Under denna tid har det hela tiden varit brist på HVB-platser i länet. Merparten av de ensamkommande barnen är i åldrarna år och är i socialtjänstens omsorg fram till 18-årsdagen eller i vissa fall tills de fyller 21 år. Det innebär att många av de ungdomar som kom för några år sedan nu är i behov av andra boendeformer än HVB-hem så som träningslägenheter eller egna lägenheter. Denna boendekedja är svår att lösa på grund av bristen på lägenheter och begränsade ekonomiska resurser hos målgruppen. Antalet äldre ökar och fler tillgängliga bostäder behövs Under den kommande tioårsperioden kommer gruppen 65 år och äldre att öka både i antal och i andel av befolkningen. Äldre är en grupp som i större ut sträckning har behov av anpassade bostäder. De flesta äldre bor i det ordinarie bostadsbeståndet och i många fall skulle bostaden behöva tillgänglighetsanpassas. Bristande tillgänglighet kan göra att en person behöver flytta till ett särskilt boende alltför tidigt eller får behov av hemtjänst som annars inte skulle behövas. Det drabbar den enskilde personen genom lägre livs kvalitet samtidigt som det medför stora samhällskostnader. Många äldre som är vid god hälsa önskar bo kvar i sitt eget hem så länge som möjligt. Kvarboendeprincipen, som grundar sig på att den enskilde ska få resurser, till exempel hemtjänst, för att kunna bo kvar hemma så länge som möjligt har länge varit den officiella policyn. För dem som vill flytta finns ofta Seniorbostäder Vanliga bostäder som riktar sig till medelålders och äldre, ofta 55+. Trygghetsbostäder Bostäder med gemensamhetsutrymmen där vårdpersonal finns tillgänglig vissa tider. Trygghetsbostäder är vanligtvis till för dem som är 70+. Särskilt boende Boende med service och omvårdnad för äldre. Det krävs biståndsprövning och beslut från kommunen för att få bo i särskilt boende. hinder. Boendekostnaderna kan exempelvis bli högre i ett nytt boende. Det kan vara långa väntetider eller särskilda krav för att ställa sig i kö till seniorboenden. Det är inte heller alla som har möjlighet att ta lån för att köpa en bostadsrätt eller klarar inkomstkraven för en hyresrätt. Samtidigt som antalet äldre ökar, så minskar antalet platser på äldreboendena och kraven för att få en plats kan vara höga. I Bostadsmarknadsenkäten uppger drygt hälften av länets kommuner att de har ett underskott av boende för äldre. Äldre som lever ensamma kan känna sig isolerade i sitt boende och vill flytta till någon form av äldreboende för trygghet och samvaro. Myndigheten Vårdanalys beskriver i en studie från 2015 att de flesta äldre vill bo i någon form av äldreboende när de behöver hjälp mer än två gånger om dagen. Olika former av anpassat boende för äldre har tillkommit på senare år. Exempelvis har antalet seniorbostäder ökat markant. Byggstart för sammanlagt seniorbostäder, vilka merparten är bostadsrätter, planeras under detta år och nästa. Enligt Bostadsmarknadsenkäten finns det ungefär trygghetsbostäder i länets kommuner och det pågår planering av ytterligare 400 i ett par kommuner i länet. 24 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

25 Behov och efterfrågan av bostäder anpassning av gemensamma lokaler i hyres- eller bostadsrättshus. Boverket ansvarar för stödet som kan sökas av exempelvis kommun, allmännyttigt bostadsföretag, privat fastighetsägare, byggföretag eller kooperativ bostadsförening. När det gäller anpassning av gemensamma utrymmen i hyres- eller bostadsrättshus kan även bostadsrättsföreningar söka stödet. Foto: Mostphotos Särskilt boende är en boendeform för äldre som är i behov av särskilt stöd. Antalet platser i särskilt boende har minskat de senaste åren. I årets Bostadsmarknadsenkät uppger åtta av länets kommuner att de har brist på platser i särskilt boende. Under detta år och nästa bedömer kommunerna att det sammanlagt kommer att byggas drygt 800 bostäder i särskilt boende lämnade en statlig utredning om bostäder för äldre förslag på åtgärder som förbättrar och underlättar de äldres boendesituation. Ett av förslagen är en höjning av utgiftstaket i bostadstillägget, från till kronor per månad. Det gör det möjligt för pensionärer med låg inkomst att efterfråga en lämpligare bostad, vilket i många fall rör sig om ensamstående kvinnor med låg pension. Fler lösningar för goda bostäder för äldre behövs oavsett om det gäller att kunna bo kvar efter en renovering eller att flytta till en annan bostad. Regeringen har sedan januari 2017 inrättat ett nytt stöd för att stimulera ombyggnation och nybyggnation av bostäder för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden. Stödet ges för ny- eller ombyggnad av särskilda boendeformer för äldre, av hyresrätter för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden samt för Underskott på bostäder för personer med funktionsnedsättning Kommunerna har ett ansvar att tillhandhålla bostäder med särskild service till personer med funktionsnedsättning. Om en kommun inte kan erbjuda en bostad med särskild service enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade kan sanktionsavgifter utdömas. I Bostadsmarknadsenkäten uppger 21 av länets kommuner att de har underskott på särskilt boende för personer med funktionsnedsättning. Under detta år förväntas 120 sådana bostäder att påbörjas i länet. Det är inte tillräckligt eftersom 22 av länets kommuner bedömer att bristen kvarstår om två år. För att uppmärksamma problematiken med kommuner nas bristande planering av bostäder för funktions nedsatta arrangerade Länsstyrelsen ett semin arium på Plan- och bostadsdagarna om frågan. På seminariet deltog representanter för intresseorganisationen Autism- och Aspergerförbundet. Hemlöshet en fråga om bostäder Länsstyrelserna arbetar sedan 2012 med att stödja landets kommuner i arbetet med att motverka hemlöshet och underlätta inträdet på bostadsmarknaden. Erfarenheterna från arbetet är att hemlösheten behöver tacklas som ett bostadsproblem och inte enbart som ett individuellt problem. Eftersom orsakerna till hemlöshet varierar behöver också kommunens metoder för att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden bestå av flera olika delar. Hemlöshet har tidigare främst handlat om personer med missbruksproblematik, men i dag är det hushåll med svag ekonomi som dominerar. Det innebär att hemlöshet motverkas genom ett strukturerat vräkningsförebyggande arbete i kombination med moderniserade inkomstkrav och att utbudet av billiga bostäder ökar. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

26 Behov och efterfrågan av bostäder För personer som levt som hemlösa under en längre tid och som står mycket långt från bostadsmarknaden finns konceptet Bostad först. Konceptet utgår från en amerikansk modell housing first som bygger på principen att erbjuda den hemlöse en egen permanent bostad i kombination med anpassade stödinsatser. Bostad först har lett till att flera personer som levt i lång hemlöshet nu har en egen bostad. Erfaren heterna är goda. Beräkningar visar på stora ekonomiska besparingar jämfört med om personerna varit placerade på tillfälliga boenden. Till detta kommer den förhöjda livskvaliteten. Bostad först är ett komplement till boendetrappan som innebär att en hemlös måste uppfylla en rad kriterier, som att vara drog- och skuldfri, innan det kan bli aktuellt med en egen bostad. Bostad först finns i Sollentuna, Stockholms stad, Täby, Upplands-Bro och Upplands Väsby. Andra metoder för att minska hemlösheten är att arbeta strukturerat i det vräkningsförebyggande arbetet och att inträdet på bostadsmarknaden underlättas genom att rimliga krav ställs på dem som vill hyra en bostad. Vikten av att ha kontroll på antal vräkningar och på hur de kan förebyggas, särskilt när det gäller barnfamiljer är grundläggande för att minska hemlösheten. Inträdet på bostadsmarknaden kan under lättas genom att bostadsbolagen tar ett bostads socialt ansvar. I Stockholms stads allmännytta är till exempel inkomstkravet borttaget, istället ska ett bestämt belopp finnas kvar när hyran är betald. Bolagen god känner även försörjningsstöd som inkomst. Om tillfälliga inkomstkällor som försörj nings stöd och bostadsbidrag inte räknas som inkomst leder det till att en stor grupp människor blir utestängda från den ordinarie bostadsmarknaden. Kommunen tvingas då hitta andra lösningar och nyttan med det allmännyttiga bolaget kan ifrågasättas. Haningebostäder har också tagit bort inkomstkravet om en månadsinkomst som är minst tre gånger årshyran. Nu ska den sökandes inkomst stå i proportion till lägenhetens hyresnivå. Läs mer om hur kommunerna arbetar för att underlätta inträdet på bostadsmarknaden på sid 55. Socialstyrelsens definition av hemlöshet Situation 1 Akut hemlöshet exempelvis härbärge/uteliggare Situation 2 Intagen eller inskriven på institution/fängelse och utskrivning är planerad inom tre månader men utan eget boende ordnat Situation 3 Långsiktig boendelösning exempelvis socialt kontrakt/träningslägenhet Situation 4 Eget kortsiktigt boende kortare än tre månader och att socialtjänsten känner till detta. Skyddat boende behövs för fler grupper Det finns närmare 300 platser i skyddat boende i länet. De flesta platserna erbjuds av icke vinstdrivande organisationer. Under det senaste året har även flera privata initiativ tagits för att bygga upp skyddat boende. Trots att antalet platser ökar är det fortfarande svårt att finna skyddade boenden för personer med särskilda behov i länet. Under senare år har flera röster höjts, bland annat från den nationella samordnaren (SOU 2014:49), att utveckla boenden till våldsutövare istället för skyddat boende till den våldsutsatta personen. Det är som regel den våldsutsatta som tvingas flytta. Botkyrka tillhör en av några få kommuner i Sverige som har en lägenhet med två boendeplatser för våldsutövare. Lägenheten har varit i drift i några år och har en beläggning på cirka 75 procent av tiden. I ett Kommittédirektiv, (Dir. 2017:26) Återfallsförebyggande insatser för män som utsätter närstående för våld, lyfts frågan om boende för våldsutövare. En utredare ska bland annat se över arbetssätt och erfarenheter samt före slå åtgärder som kan bidra till utvecklingen inom om rådet. Syftet är att söka möjliga lösningar så att vålds utsatta kvinnor, barn och andra närstående i mindre utsträck ning tvingas flytta ifrån sin bostad. 26 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

27 Behov och efterfrågan av bostäder Foto: Mostphotos Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

28 Tillskottet av bostäder 28 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Foto: Mostphotos

29 Tillskottet av bostäder 3 Tillskottet av bostäder De senaste åren har bostadsbyggandet ökat kraftigt. Mellan påbörjades knappt bostäder i Stockholms län. De kommande åren bedöms bostadsbyggandet vara fortsatt mycket högt, även om toppen förmodligen är nådd. Länsstyrelsen bedömer att ungefär lika många bostäder påbörjas i år som förra året, Nästa år är bedömningen att bostäder påbörjas. Bedömningen grundar sig på de signaler som kommer från bransch och kommun att projekt skjuts framåt i tid bland annat på grund av bristande resurser. Kommunerna planerar emellertid för fullt. Deras översiktsplaner visar på en tydlig vilja att planera för fler bostäder och antalet bostäder i planer som inkom till Länsstyrelsen under 2016 var Kommunerna har därmed en god planberedskap för att kunna bygga bostäder. Länsstyrelsen har följt upp hur många bostäder som tillkommit i länets kommuner åren och jämfört dessa med landstingets uträknade bostadsbehov. Förra året tillkom det bostäder, vilket är 250 fler än det regionala behovet på nya bostäder årligen bostäder påbörjades 2016 Bostadsbyggandet når rekordårens nivåer Inte sedan miljonprogrammets rekordår kring 1970 har det påbörjats så många bostäder som förra året (en bostad definieras som påbörjad när bottenplattan gjutits). Under föregående år påbörjades drygt bostäder genom nyproduktion, enligt siffror från Statistiska centralbyrån (SCB) och Stockholms stad. Därutöver påbörjades drygt bostäder genom ombyggnationer av lokaler och vindar. Det innebär totalt bostäder under 2016, en ökning med 25 procent jämfört med Uppgången inleddes De fyra senaste åren påbörjades över bostäder i länet. Stora skillnader på bostadsbyggandet i regionen I hela Sverige påbörjades förra året över bostäder, inkluderat ombyggnationer. En tredjedel av bostäderna påbörjades i Stockholms län. Under många år påbörjades hälften av länets bostäder i Stockholms stad. Sedan några år tillbaka ökar byggandet i övriga kommuner och de står nu för nästan två tredjedelar av påbörjandet. Under 2016 påbörjades bostäder i Stockholms stad, där ombyggnationer stod för strax över bostäder. I länets övriga kommuner påbörjades knappt bostäder. Flest i Solna, I Järfälla och Haninge påbörjades bostäder. I Botkyrka, Nacka, Sundbyberg, Södertälje och Täby påbörjades bostäder. I övriga kommuner var antalet 600 eller färre. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

30 Tillskottet av bostäder Bostadsbeståndet ökade med bostäder Det regionala målet har nåtts! Förra året ökade bostadsbeståndet med bostäder. Därmed överträffades det regionala målet om bostäder per år. Bostadsbeståndet ökar genom att nyproducerade bostäder blir inflyttningsklara, genom att lokaler och vindar byggts om till bostäder och genom att fritidshus tas i bruk som permanentbostäder, så kallade fritidshus omvandlingar. I genomsnitt ökar det totala beståndet med ungefär 1 procent per år. Ombyggnationer Fritidshusomvandling 923 Nyproduktion färdigställda Totalt Förra året färdigställdes knappt bostäder genom nybyggnation, genom ombyggnation och drygt 900 genom att fritidshus omvandlades till permanentbostäder. Bostadsbehovet i länet fram till 2030 Boverket har analyserat byggbehovet i Sverige för åren I analysen konstateras att byggbehovet bör ligga kring bostäder per år, eller bostäder totalt i Sverige baserat på den förväntade hushållstillväxten. Boverket definierar byggbehov som nyproduktion plus ombyggnation. Landstinget har utifrån befolkningsframskrivningar beräknat regionens behov av bostäder för perioden , fördelat per kommun. Behovet är framtaget i samråd med länets kommuner. Enligt bedömningen, som gjordes 2012, behövs det inflyttningsklara bostäder årligen beroende på befolkningsökningen. Med hänsyn till den fortsatt kraftiga befolkningsökningen är behovet av nya bostäder i länet minst årligen. Landstinget har nu inlett ett arbete med att revidera nivån för regionens bostadsbehov i samband med arbetet med en ny regional utvecklingsplan för Stockholms län (RUFS). Det nya bostadsbehovet kommer troligen hamna omkring bostäder per år och antas i samband med att RUFS antas Behovsbedömningen gäller fram till Figuren visar fördelningen av tillskottet av bostäder Källa: SCB och Länsstyrelsen I regeringens program för ökat bostadsbyggande finns en punkt om krav på kommunal planering för ökat bostadsbyggande. Boverket ska få i uppdrag att löpan de ta fram uppgifter om bostadsbyggnadsbehovet på regional nivå. Regeringen har tillsatt en särskild utredare som ska knyta ihop Boverkets över gripande bedömning av Sveriges bostadsbyggnadsbehov med bostadsplaneringen i landets kommuner. Den särskilda utredaren är Landstingets förvaltningschef för Regionplane- och trafikförvaltningen, TRF. Med anledning av detta utgår Länsstyrelsen ifrån att den erfarenhet som finns i Stockholmsregionen av en i huvudsak väl fungerande behovsmodell tas tillvara i den tillsatta utredningen. Länsstyrelsen förutsätter också att vi även fortsättningsvis har en avgörande roll i att följa utvecklingen på länets bostadsmarknad. Utredning ska lämna förslag senast den 29 september i år. Uppföljning av bostadsbyggandet i Stockholms län Enligt länsstyrelsernas regleringsbrev för 2016 ska Länsstyrelsen följa upp kommunernas bostadsbyggande med utgångspunkt i en redovisning som Stockholms läns landsting lämnade 2012 med anledning av regeringens uppdrag rörande Stockholmsregionens behov av nya bostäder med fördelning på länets kommuner (dnr S2012/4203/PBB). Uppföljningen ska bland annat innehålla en bedömning av vilka konsekvenser som det redovisade bostadsbyggandet kan medföra. 30 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

31 Tillskottet av bostäder Tillskottet av bostäder i Stockholms läns kommuner åren Det totala tillskottet för perioden var bostäder. Källa: Länsstyrelsen, SCB, Landstinget och länets kommuner. Färdigställda nybyggda bostäder Fritidshusomvandling Omvandlade lokaler och vindar Summa Totala tillskottet 2016 Regionala behovet Snitt per år Botkyrka Danderyd Ekerö Haninge Huddinge Järfälla Lidingö Nacka Norrtälje Nykvarn Nynäshamn Salem Sigtuna Sollentuna Solna Stockholm Sundbyberg Södertälje Tyresö Täby Upplands Bro Upplands Väsby Vallentuna Vaxholm Värmdö Österåker Länet Länsstyrelsen har studerat hur många bostäder som tillkommit i länet under perioden Bostadstillkottet består av färdigställda nyproducerade bostäder samt ombyggnationer och fritidshusomvandlingar. Bostadstillskottets konsekvenser beskrivs på sid 36. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 ska även ses som en konsekvensbedömning av bostadsbyggandet i länet. Bostadstillskottet i länets kommuner Förra året nåddes det regionala målet om nya bostäder. Den studerade periodens årsgenomsnitt dras dock ned av ett lågt tillskott de första åren. Totalt tillkom drygt bostäder vilket motsvarar bostäder per år , se tabell ovan. Merparten av kommunerna når upp till ungefär halva sitt behov, eller strax där över. Närmast kommer Haninge, Norrtälje, Nykvarn, Sigtuna Stockholm, Sundbyberg och Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

32 Tillskottet av bostäder Vaxholm. Om enbart de två senaste åren studeras ser det bättre ut. Flera kommuner når, eller överträffar det egna behovet. I rapportens bilaga redovisas bostadsskottet år för år kommunvis för perioden Befolkningsökning, bostadstillskott och bostadsbehov Diagrammet överst på nästa sida visar befolkningsökningen och tillskottet av bostäder Tillskottet omfattar nyproduktion samt det årliga genomsnittliga tillskottet som kommer till genom fritidshusomvandlingar och att lokaler och vindar byggts om till bostäder. Från och med 2010 är Lands tingets framräknade bostadsbehov inlagt (grått i tabellen). Det ökade glappet mellan befolkningsökningen och bostadsbyggandet är en förklaring till dagens stora bostadsbrist. De senaste tio åren har länets befolkning ökat med personer. Under samma period tillkom bostäder. Påbörjandet av nya bostäder har varit högt de senaste åren, vilket nu syns i statistiken genom många nya inflyttningsklara bostäder. Diagrammet nedan på nästa sida visar det genomsnittliga tillskottet av inflyttningsklara bostäder per 1000 invånare under I snitt tillkom det 5,1 bostäder per 1000 invånare under perioden, flest i Sundbyberg och Nykvarn. I några kommuner är det vanligt att fritidshus tas i bruk som permanentbostäder. I exempelvis Norrtälje och Värmdö motsvarar det över hälften av kommunens årliga tillskott. Foto: Mostphotos 32 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

33 Tillskottet av bostäder Tillskottet av bostäder och befolkningsökningen i Stockholms län åren 1995 till Källa: SCB, Landstinget och Länsstyrelsen Färdigställda bostäder Nettotillskott genom ombyggnad och permanentning Regionala behovet Befolkningsökning Genomsnittligt tillskott i antal bostäder åren per tusen invånare. Det vill säga färdigställda bostäder genom nyproduktion, ombyggnad samt omvandling av fritidshus. Källa: SCB och Länsstyrelsen Danderyd Lidingö Södertälje Botkyrka Salem Huddinge Täby Vallentuna Nacka Sollentuna Nynäshamn Tyresö Stockholm Järfälla Länssnitt Haninge Ekerö Upplands Väsby Vaxholm Österåker Solna Sigtuna Värmdö Upplands-Bro Norrtälje Nykvarn Sundbyberg Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

34 Tillskottet av bostäder Upplåtelseform i färdigställda bostäder åren , Stockholms län. Källa: SCB och Länsstyrelsen Upplåtelseform i procent för färdigställda bostäder totalt för åren , Stockholms län. Källa: SCB och Länsstyrelsen 18% 32% Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 50% Färdigställda nybyggda bostäder fördelat på lägenhetstyp åren Källa: SCB och Länsstyrelsen Småhus Flerbostadshus 0 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK 5 RK 6+RK 34 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

35 Tillskottet av bostäder Nya bostadsrätter dominerar Tabellen och cirkeldiagrammet ovan till vänster visar de färdigställda bostädernas upplåtelseform åren Totalt färdigställdes bostäder genom nyproduktion (fritidshusomvandlingar och ombyggnationer ingår inte i statistiken). Bostadsrätter har varit den dominerande upplåtelseformen, särskilt de senaste åren. Hälften av bostäderna var lägenheter om två eller tre rum och kök, (se diagram nedan till vänster). Kommunernas mål motsvarar eller överträffar det regionala behovet Länsstyrelsen konstaterar att nästan alla kommuner har mål som motsvarar det regionala behovet. I flera kommuner har målen för hur många bostäder som behöver tillkomma ökat under senare år. Tabellen till höger visar kommunernas mål för det årliga bostadstillskottet fram till Kartan på nästa uppslag visar kommunernas mål i relation till antal invånare. Kommunernas sammanlagda mål är nu över bostäder per år, vilket är högre än den regionala behovsbedömningen från Totalt beräknas bostadsbeståndet öka med ungefär bostäder till och med Stockholms stad planerar till exempel för totalt nya bostäder under perioden Tabellen visar regionens behov av bostadstillskott och kommunernas mål. Källa: Landstinget, kommunala verksamhetsplaner och översiktsplaner. Insamlat av Länsstyrelsen Regionens behov av årligt bostadstillskott till 2030 enligt Landstinget 2012 Kommunens mål för bostadstillskott till 2030, insamlat 2017 Botkyrka Danderyd Ekerö Haninge Huddinge Järfälla Lidingö Nacka Norrtälje Nykvarn Nynäshamn Salem Sigtuna Sollentuna Solna Stockholm Sundbyberg Södertälje Tyresö Täby Upplands-Väsby Upplands-Bro Vallentuna Vaxholm Värmdö Österåker Summa Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

36 Bostadsförsörjning Kommunernas mål för bostadsbyggandet den närmaste 20 års-perioden i Stockholms län och i pendlings kommuner till länet nya bostäder till år 2026 Västerås nya bostäder till år 2030 Enköping nya bostäder till år 2040 Strängnäs Eskilstuna Örebro nya bostäder till år nya bostäder till år nya bostäder till år 2030 Katrineholm nya bostäder till år 2030 G nya bostäder till år Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Nyköping

37 Bostadsförsörjning Kommunernas mål för årligt bostadstillskott i Stockholms län i relation till 2016 års invånarantal 4 6 nya bostäder per invånare Uppsala nya bostäder till år 2030 Knivsta nya bostäder till år nya bostäder till år 2030 Norrtälje 6 10 nya bostäder per invånare nya bostäder per invånare nya bostäder per invånare Källa: Insamlad statistik från respektive kommun, SCB och Länsstyrelsen Sigtuna Håbo Vallentuna Upplands-Bro Upplands Väsby Österåker Täby Sollentuna Järfälla Danderyd Vaxholm Ekerö Sundbyberg Solna Lidingö Stockholm Nacka Värmdö Salem Huddinge Tyresö Nykvarn Botkyrka Haninge Södertälje nesta Nynäshamn Upplands-Bro Upplands Väsby Sollentuna Täby Österåker Järfälla Danderyd Vaxholm Trosa Ekerö Sundby berg Solna Lidingö nya bostäder till år 2035 Stockholm Nacka Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län Salem Botkyrka Huddinge Tyresö

38 Tillskottet av bostäder Fortsatt högt bostadsbyggande men toppen är troligen nådd Kommunerna bedömer i Bostadsmarknadsenkäten att bostäder påbörjas i år och nästa år. Både i år och nästa år bedömer kommunerna att bostadsrätterna dominerar. Hyresrätterna utgör en tredjedel av de bostäder som kan påbörjas. Länsstyrelsen erfarenhet är att kommunerna vanligen överskattar påbörjandet med procent. Länsstyrelsen har diskuterat kommunernas bedömning med företrädare för bygg- och bostadsbolag. Branschens samlade bedömning är att kapacitetstaket är nått med nuvarande resurser. Bristen på arbetskraft är stor. Det är framför allt ont om arbetsledare och elektriker som kan svenska, till exempel behöver de läsa och förstå Boverkets byggregler (BBR). Det är enklare att rekrytera personal från andra länder som exempelvis snickare där kunskaper i svenska inte är avgörande. Branschen upplever också att det tar längre tid att sälja objekt jämfört med förra året, vilket påverkar byggtakten framöver. Länsstyrelsen får även signaler från kommunerna att många projekt skjuts framåt i tid, främst på grund av kostnadsökningar som en följd av bristen på resurser. Länsstyrelsen bedömer att bostäder påbörjas i år och nästa år Efter att ha diskuterat kommunernas siffror med branschen blir den samlade bedömningen att ungefär lika många bostäder påbörjas i år som förra året, Bedömningen grundar sig på de signaler som kommer från kommuner och bransch att projekt skjuts framåt i tid. Nästa år är bedömningen att bostäder påbörjas. Även om bostadsbyggandet bedöms minska, så är det historiskt höga nivåer som ligger kring rekordårens nivåer åren då bostäder påbörjades per år. Även Sveriges Byggindustrier bedömer att byggandet ligger kvar på höga nivåer, men att det mattas av något nästa år. Preliminära uppgifter för årets första kvartal visar att drygt bostäder påbörjades i länet, vilket är något färre än motsvarande period Även Boverket bedömer att bostadsbyggandet ligger på fortsatt höga nivåer Investeringarna fortsätter att öka liksom priserna Antalet anställda inom länets byggsektor har ökat från personer 2009 till knappt förra året. Byggbolagen i länet rapporterar att bristen på byggarbetskraft nu börjar märkas, särskilt arbetsledare. Anbudspriserna ökar kraftigt, om företagen överhuvudtaget får in fler än ett anbud. Hur det här påverkar bostadsbyggandet de kommande åren blir en viktig uppgift att följa. Sveriges Byggindustrier rapporterar att byggföretagens orderböcker är fulla. Länets investeringar i bostäder, infrastruktur och lokaler har ökat från dryga 110 miljarder kronor 2010 till prognostiserade 180 miljarder Även Konjunkturinstitutet rapporterar om en fortsatt stark utveckling och förväntningar på orderstockar och byggande är betydligt högre än normalt bland byggföretagen. Högt tryck i kommunernas planläggning av bostäder Kommunerna i länet har en god planeringsberedskap för ett högt och jämt bostadsbyggande. Förra året inkom det planer till Länsstyrelsen med över bostäder. Hur en detaljplan tas fram varierar mellan kommunerna. Oftast finns en extern intressent med från start i detaljplanearbetet. Men det förekommer också att detaljplaner initieras utan extern intressent. Eftersom planeringen kan ta många år behöver planen utformas så att den står sig i förhållande till förändringar i omvärlden. Byggarna framhåller därför ofta vikten av att det finns en flexibilitet i detaljplanerna. Tillskottet av bostäder åren Historiskt höga siffror, men för vem? Det är positivt att bostadsbyggandet bedöms fortsätta att ligga på höga nivåer. De nyproducerade bostäderna är emellertid både dyra att köpa och dyra att hyra. Det innebär att det blir allt svårare för hushåll med små inkomster och kort kötid att etablera sig på bostads marknaden. Bakgrunden till den uppkomna situationen är den höga befolkningstakten, höga bostads priser och ett otillräckligt utbud av hyres rätter med rimlig hyra och med rimlig uthyrningspolicy. 38 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

39 Tillskottet av bostäder Foto: Mostphotos Situationen på bostadsmarknaden påverkar även företagens tillväxtmöjligheter. Många företag menar att bostadsbristen hämmar deras verksamhet, vilket kan leda till att de väljer att växa i andra städer. Den närmaste tiden får förutsättningarna ändå ses som goda för en fortsatt efterfrågan på nyproducerade bostäder. Sveriges ekonomi växer samtidigt som räntorna är låga. Men på längre sikt finns betydande utmaningar, särskilt eftersom räntorna förväntas stiga. Prisutvecklingen för bostäder samt hushållens ökade skuldsättning ses som oroande tecken. Merparten av bostadsbyggandet i länet är konjunkturstyrt. Vad händer med bostadsbyggandet om konjunkturen viker ned och räntorna stiger? Åren efter finanskrisen 2008 sjönk bostadsbyggandet, och det är först de senaste fyra åren som återhämtningen skett. Det hade varit bättre om byggandet stadigt hade legat på en hög, jämn nivå, då hade inte bostadsbristen varit lika akut i dag. Men även ur ett ekonomiskt perspektiv är det att föredra att bygga under tider då marknaden inte är kokhet, om man vill få ned kostnaderna. För att underlätta inträdet på bostadsmarknaden för resurssvaga hushåll kan det finnas anledning att mer noggrant studera hur andra länder arbetar. Om vi strävar efter att alla ska kunna efterfråga en rimlig bostad är det angeläget att hitta lösningar för de som inte har råd att köpa eller hyra en nyproducerad bostad. En fortsatt utveckling med nyproducerade dyra bostäder i kombination med upprustningar av det befintliga beståndet med kraftiga hyreshöjningar som följd innebär en ohållbar situation i förlängningen. Länsstyrelsens bedömning är att de satsningar som hittills lanserats på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

40 Tillskottet av bostäder IDE Markanvisnings ansökan Utredningsbeslut Start-PM Ställningstagande Genomförande Gemensam förhands bedömning Markanvisning, inriktningsbeslut och planbestämning Planeringsfas och samråd Planeringsfas och granskning Från idé till färdig bostad. Illustrationen visar antal ärenden som inkom till Länsstyrelsen 2016 samt genomsnittlig handläggningstid för dessa ärenden. Källa: Länsstyrelsen. Illustration: Emma Franzén Detaljplaner för samråd (inklusive programsamråd) 378 ärenden Genomsnittling tid på Länsstyrelsen drygt 1 månad Detaljplaner för granskning 261 ärenden Genomsnittling tid på Länsstyrelsen knappt 1 månad Det tar tid från idé till färdig bostad Tiden från idé till en färdig bostad är lång och innehåller något förenklat uttryckt: y Idé, antingen kommunens eller byggherrens y Marktilldelning/planförfrågan y Planprocess enligt plan- och bygglagen inklusive bygglov y Eventuellt överklagande y Genomförande. Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) har sammanställt kommunernas handläggningstider för detalj planer. De öppna jämförelserna visar att median tiden för att ta fram en detaljplan från planuppdrag till antagande i kommunerna i Stockholms län är cirka två år. Från samrådsstart till antagande är mediantiden cirka ett år. Länsstyrelsen deltar i planeringsfasen enligt planoch bygglagen och vid överklaganden av bygg- och rivnings lov. Illustrationen ovan visar antal ärenden som inkom till Länsstyrelsen 2016 samt genomsnittlig handläggningstid för dessa ärenden. Länsstyrelsen arbetar numera med digitala beslut och lagakraftvunna detaljplaner skickas direkt till Lantmäteriets digitala arkiv. Sedan den 1 juni 2016 överklagas alla detaljplaner direkt till Mark- och miljödomstolen, istället för till länsstyrelsen. Mark- och miljödomstolens beslut kan i sin tur överklagas till Mark- och miljööverdomstolen. Om det bedöms vara av vikt för rättstillämpningen kan Mark- och miljööverdomstolen i vissa fall ge möjlighet att överklaga även till Högsta domstolen. Prövningstillstånd krävs både till Mark- och miljööverdomstolen och till Högsta domstolen. I genomsnitt överklagas en fjärdedel av alla detaljplaner i länet och mindre än fem procent av kommunernas bygglovsbeslut överklagas. Länsstyrelsen har enligt plan- och bygglagen skyldighet att kontrollera samtliga antagna detaljplaner, och vid behov överpröva och upphäva kommunala detaljplaner i frågor som gäller exempelvis riksintressen, hälsa och säkerhet, strandskydd, mellankommunal samordning och miljökvalitetsnormer. De flesta detaljplaner följer lagkrav och ytterst få be höver upphävas efter antagande. Under 2016 togs fem detaljplaner in för prövning. En del av en detaljplan i Sundbyberg upphävdes på grund av höjdbegränsningar i förhållande till flyget inom riksintresset för kommunikation. 40 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

41 Tillskottet av bostäder INFLYTTNING beslut Eventuella överklaganden Fastighetsbildning Eventuella överklagande Genomförande Antagande av detaljplan Detaljprojektering Bygglov Bygganmälan/ startbesked Länsstyrelsen godtar antagen detaljplan alternativt tar in för prövning 269 ärenden Genomsnittling tid på Länsstyrelsen 15 dagar Överklagade bygglov 896 ärenden Genomsnittling tid på Länsstyrelsen knappt 3 månader Handläggningstider Länsstyrelsen arbetar aktivt för att korta handläggningstiderna för detaljplaner. År 2012 var den genomsnittliga handläggningstiden för samrådsärenden 66 dagar att jämföra med 40 dagar under Genomsnittstiden för granskningsärenden har under samma period minskat från 47 dagar till 27 dagar. Regeringen har sedan 2013 satt upp mål för länsstyrelsernas handläggningstider för överklagade ärenden enligt plan- och bygglagen i syfte att korta handläggningstiderna. Arbetet har haft god effekt och Länsstyrelsen har de senaste åren nått de mål på handläggningstider som satts upp. Nytt för i år är att länsstyrelserna ska prioritera handläggning av överklagade bygglov för bostäder. Mer komplexa detaljplaner Förra året inkom närmre detaljplaner till Länsstyrelsen relativt jämt fördelat mellan detaljplaner på samråd, granskning och för antagande. Antalet detaljplaner som inkommer till Länsstyrelsen har legat på samma nivå ett antal år, men komplexiteten och storleken i varje detaljplan har ökat. Antalet möjliga bostäder i detaljplaner som inkommer till Länsstyrelsen på samråd var exempelvis år 2012 men hade ökat till förra året. Att länet växer genom förtätning och genom att redan exploaterad mark får förnyat användningsområde medför till exempel att cirka 70 procent av alla ärenden som hanteras på Länsstyrelsen innehåller miljöfrågor och miljöbedömningar. Tidig samhällsplaneringsdialog Länsstyrelsens uppdrag i detaljplanprocessen är reglerad till fem områden. Dessa omfattar att se till riksintressen, mellankommunala frågor, miljökvalitetsnormer, att bebyggelsen är lämplig med hänsyn till risk och hälsa samt till att strandskyddslagstiftningen följs. En omfattande planeringsaktivitet och länsstyrelsens tydliga uppdrag att vi ska verka för fler bostäder ställer krav på vår rådgivande och vägledande roll i dialogen med kommunerna. Under året utvecklar vi en metod för tidig samhällsplaneringsdialog med tre kommuner: Järfälla, Haninge och Norrtälje utöver Stockholm där arbetet pågått under två år. Kommundialoger pågår kontinuerligt men syftet nu är att hitta ett strukturerat arbetssätt kring dialoger i tidiga skeden mellan Länsstyrelsen och kommunen. Länsstyrelsen kraftsamlar med olika sakkompetenser för att kunna möta kommunernas frågor utifrån de statliga ingripandegrunderna. Länsstyrelsen ser att många frågor idag löses i varje enskild detaljplan, när de bör lösas i kommunens översiktliga planering. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

42 Tillskottet av bostäder Det kan till exempel handla om risker vid transporter för farligt gods eller riksintresse för kulturmiljön. Det finns ett stort behov i kommunerna att ta del av ny kunskap och råd för hur strategiska frågor kan hanteras i planeringen och mellan förvaltningarna, en efterfrågan som Länsstyrelsen försöker möta upp och utveckla former för. Verka för att behovet av bostäder tillgodoses Regeringen uttrycker tydligt att staten ska bidra aktivt till att bostadsbyggandet ökar. Flertalet utredningar har tillsatts och ekonomiska satsningar görs på investeringsstöd till byggande av hyresrätter och studentbostäder samt till bostäder för äldre. Förra året delade regeringen ut 1,85 miljarder i statsbidrag till de kommuner som planerar för bostäder och tar emot nyanlända som fått uppehållstillstånd. Även detta år och nästa finns pengar för kommunerna att söka. Läs mer om regeringens satsningar på sid Länsstyrelsen som är statens företrädare i samband med planering och beslut om bostadsbyggande har en viktig roll när staten önskar ta ett större ansvar. Nyligen förtydligades länsstyrelsens roll i bostadsfrågan och det skrevs in i läns styrelsens instruktion att: länsstyrelsen i sin verksamhet ska verka för att behovet av bostäder tillgodoses. SKL och länsstyrelserna har arbetat fram ett gemensamt inspirations material för en bättre samverkan mellan kommun och länsstyrelse. Samverkan i tidiga dialoger bidrar till en hållbar samhällsplanering och ett effektivare bostadsbyggande. 42 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

43 Tillskottet av bostäder Foto: Mostphotos Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

44 Bostadsbeståndet 44 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Foto: Mostphotos

45 Bostadsbeståndet 4 Bostadsbeståndet I länet finns över en miljon bostäder fördelat på 40 procent bostadsrätter, 36 procent hyresrätter och en knapp fjärdedel äganderätter. Att nya bostäder tillkommer är avgörande, men det finns också skäl att tro att länets bostadsbestånd skulle kunna utnyttjas bättre. Det förutsätter bland annat att rörligheten på bostadsmarknaden underlättas, att fler bostäder förmedlas på ett transparent sätt och att andrahandsmarknaden blir tryggare. Under förra året ökade ombildningarna till bostadsrätter i allmännyttans bestånd. Därutöver ökade allmännyttans försäljning till privata fastighetsägare för fortsatt uthyrning. En miljon bostäder i länet Av länets dryga en miljon bostäder är skillnaden mellan olika upplåtelseformer stor kommunerna emellan, se karta på nästa sida. I exempelvis Vallentuna utgörs flerbostadshusbeståndet av över 90 procent bostads rätter, mest i hela landet. Andra kommuner med många bostadsrätter är Danderyd med drygt 80 procent och Nacka 75 procent. Botkyrka, Södertälje och Sigtuna är de tre kommuner som har flest hyresrätter. Här pendlar andelen hyresrätter mellan procent. För att alla hushålls olika behov ska tillgodoses behöver det finnas en blandning av olika slags bostäder i länets alla kommuner. Knappt hälften av länets bostadsbestånd består av tvåor och treor. Det är också tvåor och treor som byggts mest de senaste åren. Andelen hyresrätter har minskat Sedan millennieskiftet har drygt hyresrätter omvandlats till bostadsrätter bostäder från allmännyttans bestånd och bostäder från det privata beståndet. I början av 1990-talet var hyresrätten den dominerande upplåtelseformen i länet, men idag har andelen hyresrätter minskat och bostadsrätten är nu vanligast. Andelen äganderätter ligger på en stabil nivå. Se diagram på nästa uppslag. Ombildningarna har skett i alla kommuner men framför allt i Stockholms stad. Det har också byggts fler bostadsrätter än hyresrätter sedan mitten av 1990-talet. Allmännyttans ombildningar ökar Enligt Bostadsmarknadsenkäten ombildades knappt 350 hyreslägenheter till bostadsrätter i allmännyttans bostadsbestånd under förra året. Det är en ökning jämfört med 2015 då inga allmännyttiga bostäder ombildades. Under många år har allmännyttan även sålt delar av sitt bestånd till privata fastighetsägare för fortsatt uthyrning. Även detta har ökat något. Förra året såldes drygt 100 lägenheter till privata fastighetsägare jämfört med 33 lägenheter Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

46 Bostadsbeståndet Sollentuna Upplåtelseform Täby Bostäder i länets kommuner fördelade på upplåtelseform 2016 Danderyd Vaxholm Järfälla Hyresrätt Lidingö Sundbyberg Bostadsrätt Solna Äganderätt Ekerö Nacka Stockholm Norrtälje Sigtuna Vallentuna Upplands-Bro Österåker Upplands Väsby Norrtälje Sigtuna Vallentuna Upplands-Bro Österåker Upplands Väsby Hyresrätt Bostadsrätt Värmdö Äganderätt Värmdö Salem Nykvarn Nykvarn Tyresö Salem Huddinge Tyresö Huddinge Botkyrka Haninge Botkyrka Haninge Södertälje Södertälje Nynäshamn Sollentuna Upplåtelseform Täby Nynäshamn Danderyd Vaxholm Järfälla Hyresrätt Sundbyberg Lidingö Solna Bostadsrätt Äganderätt Ekerö Nacka Stockholm 46 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

47 Bostadsbeståndet Äganderätter 23% Äganderätter 24% Hyresrätter 36% Bostadsrätter 17% Hyresrätter 60% Bostadsrätter 40% Upplåtelseformer i Stockholms län Källa: SCB Upplåtelseformer i Stockholms län Källa: SCB Rörligheten på bostadsmarknaden behöver förbättras Bristen på bostäder minskar rörligheten på bostadsmarknaden. För att de som vill flytta ska kunna hitta en ny bostad krävs en viss vakansgrad. Rörligheten påverkas av hur så kallade flyttkedjor fungerar. Studier av flyttkedjor visar att de flesta flyttar sker inom närområdet och till samma upplåtelseform. Generellt ger stora nyproducerade bostäder längre flyttkedjor än små nyproducerade bostäder. För att öka rörligheten kan det därför vara bra att bygga stora bostäder. Men för att tillgodose bostadsbehovet för en särskild grupp, exempelvis ungdomar, kan det vara lämpligt att bygga små bostäder just för målgruppen unga. Förvaltare av hyresbostäder strävar ofta efter att ha en så låg rörlighet som möjligt i beståndet. En hög omflyttning i ett bostadsområde kan innebära att hyresgästerna inte är lika varsamma om bostäderna vilket leder till kostsamma renoveringar för fastighetsägaren. Låg rörlighet skapar också en större trygghet i ett bostadsområde. Många äldre bor i stora bostäder som inte alltid är anpassade efter deras behov. Om förutsättningarna för att flytta till en mindre eller bättre anpassad bostad förbättras, skulle det kunna öka rörligheten på bostadsmarknaden och skapa ett effektivare utnyttjande av bostadsbeståndet. Regeringen vill öka rörligheten på bostadsmarknaden och då särskilt i det ägda beståndet. Från och med den 1 januari 2017 gäller nya skatteregler när en bostad säljs. Taket för uppskovsbelopp har slopats för försäljningar under perioden 21 juni juni Foto: Henrik Weston Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

48 Bostadsbeståndet Andrahandsmarknaden är ett viktigt komplement Det går betydligt fortare att hitta en bostad att hyra i andra hand än att få ett eget förstahandskontrakt. Det är svårt att uppskatta hur stor länets andrahandsmarknad är, men enligt Länsstyrelsens medborgarundersökning från 2015 bor strax över 4 procent av befolkningen i åldern 18 till 85 år i andra hand och ytterligare knappt 4 procent bor inneboende. År 2013 blev det mer fördelaktigt för bostadsrättsinnehavare att hyra ut sin bostad. Det har lett till att andrahandshyrorna ökat kraftigt. Blocket har redovisat statistik för andrahandsuthyrning i länets olika kommuner mellan I exempelvis Danderyd steg genomsnittshyran med 70 procent och i Haninge med drygt 50 procent. Boverket har haft i uppdrag att analysera andrahandsmarknaden. Boverkets studie visar att andrahandshyrorna ökade kraftigt för samtliga lägenhetstyper och regioner under den studerade perioden. Boverkets studie visar även att marknaden ger intrycket av att vara oreglerad. Det saknas kontrollfunktioner rörande försäljning av tjänster som är kopplade till förmedling av andrahandsuthyrning. Många hyresgäster uppger också att de stött på oseriösa hyresvärdar och bedragare. En förbättrad institutionell struktur på andrahandsmarknaden kan minska riskerna och kostnaderna vid andrahandsuthyrning, och därmed troligen öka andrahandsuthyrningen. Fortsätter bostadspriserna att stiga? Enligt Svensk Mäklarstatistik AB ökade bostadsrättspriserna i länet under förra året med 5 procent. Småhusen ökade med 4 procent. I landet som helhet ökade bostadsrättspriserna med 8 procent och småhusen med 9 procent. Dämpad inkomstutveckling, amorteringskrav och boräntor som har nått sin nedre gräns är faktorer som gjort att prisutvecklingen förra året var måttligare än Nu tyder mycket på att priserna är på väg att stiga igen. Varje månad genomför SEB sin boprisindikator, som mäter skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser. Enligt indikatorn för maj i år tror merparten av hushållen på fortsatt höga bostadspriser. Foto: Mostphotos Finansinspektionen (FI) skriver i sin senaste bolåne rapport att bolånetagare generellt sett har goda margin aler att klara sina betalningar och de senaste årens utveckling med större marginaler fortsatte Hushållen har fått en bättre finansiell motstånds kraft mot störningar enligt FIs stresstester. Få hushåll med nya bolån skulle få problem att betala på sina lån om räntorna stiger eller om deras inkomster minskar. Men det finns också många bolånetagare som har en hög skuld i förhållande till sin inkomst eller i förhållande till bostadens värde. Dessa hushåll kan reagera starkare vid en nedgång i bostadspriserna eller vid stigande räntor och kan därför förstärka en lågkonjunktur. Hyressättningen vid nyproduktion ses över En särskild utredare ska se över modellen för hyressättning vid nyproduktion av hyreslägenheter. I upp _ draget ingår bland annat att analysera hur möjlig heterna att avtala om presumtionshyra påverkar nyproduk tionen. Utredaren ska ta ställning till hur modellen med presumtionshyra ska utvecklas för att främja byggandet av hyreslägenheter. Uppdraget ska redo visas till regeringen senast den 31 juli Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

49 Bostadsbeståndet Foto: Mostphotos Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

50 Bostadsförsörjning 50 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017 Foto: Mostphotos

51 Bostadsförsörjning 5 Bostadsförsörjning Varje kommun ska skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande faktorer som har betydelse för såväl tillväxten som välfärden i kommunen och regionen. I riktlinjer för bostadsförsörjningen ska kommunens arbete med bostäder beskrivas. Länsstyrelsen ser en ökad aktivitet i länets kommuner när det gäller att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen enligt den nya lagstiftningen. I de kommuner som saknar riktlinjer pågår ett arbete med att ta fram nya. Länsstyrelsen har en viktig roll i att ge råd, stöd och information till kommunerna i deras arbete med bostadsförsörjning. En lärdom av de senaste årens arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen är att tydlig kommunikation från Länsstyrelsen är avgörande. Dels för processen gällande framtagandet men också kring vad riktlinjerna ska innehålla för att kommunens riktlinjer ska leva upp till bostadsförsörjningslagen. Bostadsförsörjningslagen Varje kommun ska planera för bostadsförsörjningen och redovisa detta i antagna riktlinjer. Målet är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningsfrågorna preciseras i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar samt i plan- och bygglagen (PBL). I lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar preciseras innehållet i riktlinjerna och hur processen att ta fram dem ska gå till. Kommunen ska också redovisa med vilka insatser målen ska nås. God planeringsberedskap kommunernas verktyg för bostadsförsörjning God planeringsberedskap innebär att kommunen har en aktuell översiktsplan, aktuella riktlinjer för bostads försörjningen och för markanvisningar samt en resurs- och organisationsberedskap. Detta sammantaget ger marknaden förutsättningar att fungera och agera för att bostäder ska kunna byggas. I arbetet med bostadsförsörjning ingår även ett nära samarbete med socialförvaltningen eller den förvaltning som ansvarar för hemlöshet, nyanlända och vräkningsförebyggande frågor. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

52 Bostadsförsörjning Riktlinjer för bostadsförsörjningen Länsstyrelsen ska enligt lagen ges tillfälle att yttra sig över kommunens arbete med bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen ser gärna att det sker i form av en muntlig dialog i ett tidigt skede samt i form av ett yttrande i ett senare skede. Foto: Mostphotos Lagen om kommunernas bostadsförsörjnings ansvar (2000:1383) samt plan- och bygglagen (2010:900) 2 kap 3 innehåller, något förenklat, följande delar: Kommunen ska med riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Riktlinjerna ska grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. De ska innehålla: y Kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadbeståndet y Kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål y Hur kommunen tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen samråda med berörda kommuner och ge länsstyrelsen och andra regionala organ tillfälle att yttra sig. Länsstyrelsen ska lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras boendeplanering, uppmärksamma behov av samordning mellan kommuner och verka för att samordning blir av. Om det behövs, för att främja bostadsförsörjningen, ska en kommun anordna bostadsförmedling. Bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet är ett allmänt intresse enligt PBL där kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska vara vägledande i tillämpningen. Om det saknas i riktlinjer får regeringen förelägga kommunen att anta nya riktlinjer. Riktlinjerna ska numera redovisas i ett separat dokument som beslutas av kommunfullmäktige. De kan alltså inte beslutas som en del av översiktsplanen. Detta är en följd av den ändring i bostadsförsörjningslagen som trädde i kraft den 1 januari 2014 och beror på att riktlinjerna ska vara vägledande när kommunen i översiktsplaneringen tillämpar och bedömer det allmänna intresset i 2 kap 3 5 PBL, det vill säga bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. Om riktlinjerna ska kunna ge vägledning är det inte möjligt att de behandlas och beslutas i samma dokument, som de ska vara vägledande till. Däremot ska de delar av de antagna riktlinjerna som har betydelse för den fysiska planeringen vara underlag för de bedömningar som görs i översiktsplanen och som gäller bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. Att riktlinjerna ska vara vägledande när kommunen i översiktsplaneringen tillämpar och bedömer det allmänna intresset i 2 kap 3 5 PBL, innebär att det inte är tillräckligt att enbart lyfta in riktlinjerna i översikts planen. De ska även påverka de bedömningar och ställningstaganden som görs i översiktsplanen. Merparten av länets kommuner har aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen antagna under denna eller förra mandatperioden. Det är betydligt fler än för några år sedan. I de kommuner som saknar aktuella riktlinjer pågår ett arbete med att ta fram sådana. Läs mer om kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen på sid 59. Boverket har tagit fram en webbaserad handbok om kommunernas bostadsförsörjningsansvar: Kommunernas bostadsförsörjning En handbok. Handboken redovisar vad som gäller enligt bostadsförsörjningslagen och här finns förslag och tips på hur kommunerna kan gå till väga för att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen. Handboken innehåller goda exempel på riktlinjer från olika kommuner. Genom dessa exempel kan kommuner som ska påbörja arbetet eller redan arbetar med att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen få vägledning och inspiration. 52 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

53 Bostadsförsörjning Kommunernas verktyg för bostadsförsörjningen Ägardirektiv till allmännyttan Förturssystem Markpolitik och riktlinjer för markanvisning Riktlinjer för bostadsförsörjningen Detaljplanering Förmedling av bostäder Kommunal hyresgaranti Samverkan inom kommunen och med externa aktörer Översiktsplanering Aktuell översiktsplan Två kommuner har en översiktsplan antagen innevarande mandatperiod och 14 kommuner har en över siktsplan som antagits under föregående mandatperiod. Resterande kommuner har översiktsplaner antagna under tidigare mandatperioder. Ingen är dock äldre än från I merparten av dessa kommuner pågår ett arbete med en ny översiktsplan. Se karta på nästa sida. I Stockholmsregionen är behovet av att samordna frågor om mark- och vattenanvändning stort, det gäller både mellan kommuner och på regional nivå. Bebyggelsestruktur, grönstruktur, infrastruktur, teknisk försörjning och bostadsförsörjning är viktiga regionala planeringsfrågor som behandlas i översiktsplanerna. Länsstyrelsen ser regionplanen RUFS som vägledande för mellankommunal samordning gällande mark- och vattenanvändning. Riktlinjer för kommunala markanvisningar Sedan den 1 januari 2015 finns det en ny lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar, (2014: 899). Med markanvisning avses en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av kommunägd mark för bebyggande. Tydliga riktlinjer ökar transparensen och bidrar till att fler aktörer kommer in på marknaden. Omfattningen av det kommunala markägandet i länet varierar; från mindre än 5 procent av kommunens area till över 80 procent. Alla kommuner har dock mark som är lämplig för bostadsbyggande och nästan hälften av kommunerna planerar att köpa mer mark för bostadsbyggande. Att ha ett litet markinnehav är en hämmande faktor för en kommuns möjlighet att styra bebyggelseutvecklingen. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

54 Bostadsförsörjning Översiktsplaneläget maj 2017 Norrtälje 2013 Sigtuna 2014 Vallentuna 2010 Upplands-Bro 2011 Ekerö 2005 Upplands Väsby 2005 Sollentuna 2012 Järfälla 2014 Sundby berg 2013 Täby 2009 Danderyd 2006 Solna 2016 Stockholm 2010 Vaxholm 2013 Lidingö 2012 Nacka 2012 Österåker 2006 Värmdö 2011 Nykvarn 2014 Södertälje 2013 Salem 2006 Botkyrka 2014 Huddinge 2014 Haninge 2016 Tyresö 2008 Nynäshamn 2012 Antagen mandatperiod Antagen mandatperiod Antagen mandatperiod Arbete med ny ÖP pågår 54 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

55 Bostadsförsörjning Allmännyttiga kommunala bostadsföretag i 21 kommuner I länets kommuner finns 23 allmännyttiga kommunala bostadsföretag i 21 av kommunerna. Danderyd, Nacka, Salem, Täby och Vaxholm saknar allmännyttiga bostadsföretag. Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag från 2011 innebär bland annat att bolagens verksamhet ska bedrivas utifrån affärsmässiga principer. Lagen gör det möjligt för bolagen att föra över hela föregående års överskott till kommunen, så länge pengarna används till att främja åtgärder för integration och social sammanhållning eller åtgärder som tillgodoser bostadsbehovet för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för. År 2015 använde sig fyra kommuner av möjligheten att föra över pengar till bostadssociala ändamål. Med ägardirektiv kan en kommun ställa krav på hur det allmännyttiga bolaget ska arbeta med till exempel nybyggnation och uthyrningsregler. Enligt Bostadsmarknadsenkäten ser byggandet av nya bostäder i allmännyttans regi ut att öka under de kommande åren. Över hyresrätter är planerade att påbörjas i år och nästa år, varav drygt hälften bedöms påbörjas i allmännyttans regi. Det är en kraftig ökning jämfört med förra året. Organisation och resurser i kommunerna För att kunna analysera bostadsbehovet för olika grupper krävs en förvaltningsövergripande samverkan mellan socialförvaltningen, kommunala bostadsbolaget, fastighetskontoret och den förvaltning som ansvarar för att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjning, ofta stadsbyggnadskontoret. Enligt Bostadsmarknadsenkäten samverkar merparten av länets kommuner över förvaltningsgränserna. Flera kommuner påtalar att det är svårt att rekrytera planhandläggare och exploateringsingenjörer. Det leder bland annat till att det tar tid innan ett detaljplanearbete kan påbörjas. Kommunernas uppfattning är att det finns för få utbildade planhandläggare samt att det är ont om planerare som kan arbeta med komplexa planer. Byggherrar och exploatörer påpekar att långa hand läggnings tider och framförallt bristande kommunikation om när ett ärende förväntas påbörjas eller avslutas försvårar arbetet. Att flera kommuner behöver fler planhandläggare kan komma att påverka planaktiviteten framöver. Att aviserade infrastruktursatsningar eventuellt skjuts upp får även det konsekvenser för kommande detaljplanering och byggande. Åtgärder för dem som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden Kommunerna i länet arbetar på olika sätt för att få fram bostäder till dem som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden eller som har särskilda behov. Enligt Bostadsmarknadsenkäten arbetar 15 kommuner med förturssystem, bland annat för personer med funktionshinder eller för personer med sociala eller medicinska skäl. Flertalet kommuner har också skrivningar i ägardirek tiven till det allmännyttiga bostadsföretaget om att bolagen ska arbeta med sociala frågor och att de ska tillhandahålla bostäder för grupper som inte kan ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden. Några kommuner lyfter i ägardirektiven fram särskilda grupper som ska prioriteras vid nybyggnation. Alla kommuner kompletterar den ordinarie bostadsmarknaden med att själva hyra ut bostäder i andra hand, så kallade sociala kontrakt. För de flesta kommuner är målet att hushållen senare ska ta över hyreskontraktet. Bostäderna får kommunerna in via avtal med allmännyttiga och privata bostadsbolag. Kommuner utan ett allmännyttigt bolag upplever svårigheter med att få fram lägenheter för bostadssociala ändamål. En utväg som många kommuner tillämpar är att köpa bostadsrätter som hyrs ut i andra hand. Tanken med ett socialt kontrakt är annars att hyresgästen ska få ta över kontraktet efter en tid. Detta är inte möjligt med bostadsrätter som en lösning. Ett par kommuner har också egna fastigheter med bostäder som hyrs ut i andra hand. I dessa bostäder är det inte heller möjligt att överta kontraktet. För att underlätta inträdet på bostadsmarknaden finns det ett statligt bidrag för kommunala hyresgarantier. En kommunal hyresgaranti innebär att kommunen går i borgen för en hyresgäst som har tillräckligt god ekonomi men som ändå har svårt att få en hyresrätt. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

56 Bostadsförsörjning Endast ett fåtal av landets kommuner har använt sig av den här möjligheten. Den främsta orsaken som kommunerna angett är att administrationen är för stor och beloppet för litet. Boverket och regeringen föreslår därför att staten tar över administrationen av hyresgarantierna. Förslaget har varit ute på remiss där bland annat Länsstyrelsen yttrat sig positivt över förändringarna. Ett system med hyresgarantier som fungerar är ett bra medel för att underlätta inträdet på bostadsmarknaden för personer som trots betalningsförmåga ändå har svårt att få ett hyreskontrakt med besittningsskydd. SABO och Fastighetsägarna Stockholm konstaterar att bostadsbolagens uthyrningspolicy med bland annat inkomstkrav bör moderniseras och bättre spegla förändrade villkor på arbetsmarknaden. Det innebär att exempelvis projektanställningar eller liknande bör gälla som godkänd inkomst. En fast inkomst är ingen garanti för punktliga hyresinbetalningar. Det är också anmärkningsvärt att många bolag inte accepterar försörjningsstöd eller bostadsbidrag när inkomsten ska beräknas. För att få en överblick av hur bostadsbolagens uthyrningspolicys fungerar har regeringen gett Boverket i uppdrag att sammanställa vilka krav som fastighetsägare och hyresvärdar runtom i landet ställer på sina blivande hyresgäster. Kartläggningen ska redovisas senast den 30 november i år. Bostadsbidraget är en fördelningspolitisk förmån för hushåll med låga inkomster fattade riksdagen beslut om att reformera stödet för att öka dess träffsäkerhet, så att det främst tilldelas hushåll med de lägsta inkomsterna. Riksrevisionen har haft i uppdrag att granska hur väl bostadsbidraget fungerat sedan reformen genomfördes. Granskningen visar att bidraget har betydelse för de med allra lägst inkomst, men att bidraget inte hängt med i löneutvecklingen. Mest negativ har utvecklingen varit för sammanboende med barn där cirka hälften av hushållen med bostadsbidrag också uppbär ekonomiskt bistånd. Granskningen visar också att det är färre som är berättigade till bostadsbidrag och att den gruppen också lätt fastnar i beroende av bidraget, det gäller i första hand de mest utsatta grupperna i samhället, som utrikes födda från länder utanför EU. Förmedling av bostäder Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska kommunen ordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. I en region som Stockholm med gemensam arbets- och bostadsmarknad finns många fördelar med en regional samordning kring förmedlingen av bostäder. I Bostadsmarknadsenkäten svarade 14 kommuner att deras allmännyttiga bostadsbolag har en egen bostadskö. I länet finns en kommunal bostadsförmedling, Stockholms Bostadsförmedling AB. Åtta kommuner uppger att deras kommunala bostadsföretag samarbetar med bostadsförmedlingen i Stockholm. Därutöver förmedlas många privata fastighetsägares lägenheter av Stockholms Bostadsförmedling. Sammanlagt förmedlade Bostadsförmedlingen i Stockholm bostäder under 2016, vilket är en liten minskning mot året innan. Bostadsförmedlingen förmedlar bostäder i Stockholms stad och i stora delar av Stockholmsregionen, även i grannlänet Uppsala. Drygt personer stod i slutet av 2016 i Stockholms bostadsförmedlings kö. I takt med att antalet köande ökar har också kötiden för att få en bostad ökat. Idag ligger den genomsnittliga tiden för att få en bostad genom bostadsförmedlingen på 9 år. I Stockholms innerstad är kötiden längst, 14 år. I Upplands- Bro är kötiden kortast, 5 år. Nyproducerade bostäder har en kortare kötid, vilket beror på att hyrorna är betydligt högre. Typhus för billigare bostäder För att pressa byggkostnader och på så sätt minska hyrorna har SABO arbetat fram ett antal typhus som de allmännyttiga bostadsföretag som är medlemmar i SABO kan köpa in. SABOs Kombohus säljs nyckelfärdiga till ett fast pris. De allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholms stad har också tagit fram ett typhus i liknande syfte, Stockholmshuset. Fram till 2020 räknar Stockholms stad med att påbörja mellan Stockholmshus på olika platser i staden. 56 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

57 Bostadsförsörjning Exempel på Stockholmshus, Stockholms stads projekt för bostäder med lägre hyra. Ökad regional samverkan Bostadsförsörjning är ett kommunalt ansvar, men på senare år har behovet av en ökad mellankommunal och regional samverkan i frågan blivit ännu tydligare. Många kommuner samverkar Samtliga kommuner samverkar i mellankommunala frågor. Den regionala utvecklingsplanen RUFS 2010 är ett uttryck för samverkan och den utgör ett gemensamt underlag för regionens utveckling. Landstinget arbetar med att ta fram en ny regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen. Arbetet sker i samverkan mellan landstingets Tillväxt- och regionplaneförvaltning, Trafikförvaltningen och Länsstyrelsen. För slaget var ute på samråd under 2016 och planen för väntas antas under Utöver arbetet med RUFS sker kommunernas samverkan dels konkret i gemensamma fördjupningar av översiktsplaner när exploatering sker vid kommungränserna, dels i formaliserade samverkansprojekt i olika konstellationer. Ett exempel är Stockholms och Solnas samarbete kring Hagastaden. Det finns även samverkan mellan kommuner inom geografiskt avgränsade områden. Till exempel har Söder törns åtta kommuner åtagit sig att skapa förutsättningar för bostäder och arbetstillfällen fram till 2030 om prioriterade infrastruktursatsningar kommer på plats. I Stockholm Nordost finns en gemensam vision för sex kommuner om nya invånare till Det pågår också ett samarbete kring Arlanda mellan Sigtuna, Knivsta, Upplands Väsby och Vallentuna samt Swedavia AB som avser trafikinfrastruktur, bebyggelseutveckling, näringslivsutveckling och miljöfrågor. Genom 2013 års Stockholmsöverenskommelse om utbyggnad av tunnelbanan sker en samverkan mellan flera kommuner och statliga aktörer som möjliggör nya bostäder. Det här samarbetet fortsätter i och med Sverigeförhandlingen för bättre kollektivtrafik och ökat bostadsbyggande i Stockholm. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

58 Bostadsförsörjning I nio av länets kommuner pågår även ett samarbete för att förbättra effektiviteten i stadsbyggnadsprocessen. Samarbetet kallas Stadsbyggnadsbenchen. Allmänt kan sägas att tidsåtgången kommunerna emellan får låga betyg, samtidigt som det framkommer att det är viktigare att tidplanen håller än att de angivna tiderna är korta men orealistiska. Länsstyrelsens roll i bostadsförsörjningslagen Länsstyrelsen har i bostadsförsörjningslagen en ut pekad roll i att ge kommunerna råd, information och underlag för deras arbete med bostads försörjning. Den här rapporten om läget på bostads marknaden är tillsammans med Bostadsmarknadsenkäten exempel på information som vänder sig till kommuner, byggföretag och andra aktörer. Andra exempel som tagits fram av läns styrelsen är material med tips om hur kommunerna kan motverka hemlöshet och hur de kan arbeta för att under lätta inträdet på bostadsmarknaden. Enligt lagen ska länsstyrelserna ges tillfälle att yttra sig över kommunernas planering för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen ska också uppmärksamma kommunerna på behov av samordning mellan kommuner i frågor om bostadsförsörjning samt se till att en sådan samordning kommer till stånd. Länsstyrelsen Stockholm blir kontinuerligt inbjuden till kommuner för att diskutera processen i framtagandet av riktlinjer. Länsstyrelsen yttrar sig också kring boendeplaneringen i kommunernas förslag till översiktsplaner, fördjupningar av översiktsplaner och i detaljplaneprogram. Länsstyrelsen ser en ökad aktivitet i kommunerna vad gäller att ta fram riktlinjer enligt den nya lagstiftningen. Det är möjligt att regeringens byggbonus för bostadsbyggande har gett kommunernas arbete en skjuts framåt. För att kunna ta del av byggbonusen ska kommunerna bland annat ha antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen under innevarande eller föregående mandatperiod. Under förra året besökte Länsstyrelsen även länets samtliga kommuner under parollen Kommun för kommun för att diskutera bostadsförsörjning med särskilt fokus på gruppen nyanlända. Under dessa möten framhöll Länsstyrelsen vikten av att ha aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen. Länsstyrelserna har arbetat sedan 2012 med att stödja kommunerna i att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. Ett exempel på kunskapsunderlag från Länsstyrelsen. 58 Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

59 Bostadsförsörjning För att underlätta kommunernas arbete med att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjning, byta erfarenheter och diskutera aktuella bostadsfrågor bjuder Länsstyrelsen in kommunerna till seminarier om boendeplanering. Flera kommuner anser att denna seminarieverksamhet är ett bra forum för samverkan och ett tillfälle att förankra den egna kommunens arbete med bostadsförsörjningen med berörda grannkommuner. Nätverksträffar Länsstyrelsen träffar regelbundet kommunerna för sam råd om aktuella och specifika plan- och byggfrågor. I syfte att underlätta kommunernas arbete bjuder Länsstyrelsen in till Öppet hus för att bland annat diskutera regeländringar och nya planeringsunderlag. Länsstyrelsen driver också nätverk för länets stadsbyggnadschefer och för bygg- och bostadsföretag i Stockholmsregionen. Nätverken träffas två gånger per år och en kommun eller ett byggföretag står vanligen som värd för träffarna. Dessutom arrangeras Öppet forum för bostadsfrågor av Länsstyrelsen tillsammans med Landstinget. Forumet riktar sig brett till intresserade aktörer på bostadsmarknaden. Därutöver deltar Länsstyrelsen regelbundet i regionala konferenser för att berätta om läget i länet på bostadsmarknaden. Uppföljning av kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen Enligt länsstyrelsernas regleringsbrev för 2017 ska Länsstyrelsen för respektive kommun redo visa och bedöma om de har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen som uppfyller kraven i 2 lagen (2000:1383) om kommunernas bostads försörjningsansvar, eller om de förväntas göra det under mandatperioden Länsstyrelsen ska även redovisa sin bedömning av vilka effekter ändringen i lagen har haft på kommunernas arbete. Lagändringen trädde i kraft den 1 januari Ändringen innebär ett nytt arbetssätt för kommuner och Länsstyrelsen. En av förändringarna innebär att riktlinjerna numera inte kan ingå som en del i översiktsplanen. De ska finnas i ett separat dokument: Riktlinjer för bostadsförsörjningen. En annan förändring är att Länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig över riktlinjerna innan de antas av kommunfullmäktige. Läs mer om hur Länsstyrelsen arbetar med att stödja kommunerna i arbetet med riktlinjer för bostadsförsörjningen på sid 52. Boverkets handbok för hur kommunerna ska arbeta med riktlinjer för bostadsförsörjningen gavs ut Handboken underlättar Länsstyrelsens arbete när råd, stöd och information ges till kommunerna i deras arbete med bostadsförsörjning, och för kommunerna när de tar fram nya riktlinjer. En viktig lärdom av de första årens arbete efter förändringen är att tydlig kommunikation från Länsstyrelsen är avgörande. Dels för processen gällande framtagandet men också kring vad riktlinjerna ska innehålla för att kommunens riktlinjer ska leva upp till lagstiftningen. Kommunernas egna kommentarer om hur de arbetar med riktlinjer bostadsförsörjningen går att läsa på sid Merparten av länets kommuner bedriver ett bra bostadsförsörjningsarbete I länet har 14 kommuner antagit riktlinjer efter att ändringarna i lagen genomfördes. Länsstyrelsen bedömer att tolv av dessa uppfyller kraven i lagen (2000:1383) om kommunernas bostads försörjningsansvar. Två kommuner har riktlinjer som inte uppfyller kraven. Här saknas väsentliga delar såsom skrivningar om hur kommunen arbetar med särskilda grupper. Dessa två kommuner är emellertid på väg att ta fram nya riktlinjer som förväntas antas under nuvarande mandatperiod. Även de kommuner som saknar nya riktlinjer kommer att ta fram sådana inom mandatperioden. Länsstyrelsens erfarenhet är att merparten av länets kommuner bedriver ett bra arbete med bostadsförsörjning, men att det inte alltid syns i riktlinjerna, särskilt inte i de från periodens början. Det är en tidskrävande process att ta fram riktlinjer. Små kommuner har inte samma resurser som större. Länsstyrelsens erfarenhet generellt sett är att ju större en kommun är desto bättre är deras arbete med bostadsförsörjning. En viktig slutsats i det fortsatta arbetet är att mindre kommuner behöver mer stöd och information från Länsstyrelsen i arbetet med bostadsförsörjningsfrågor. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

60 Bostadsförsörjning Länsstyrelsens bedömning av kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsrörjning. RIKTLINJER FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNING I STOCKHOLMS LÄN Har kommunen riktlinjer antagna enligt den nya lagstiftningen 2 lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar? Om nej, kommer riktlinjerna antas under nuvarande mandatperiod ? Uppfyller de antagna riktlinjerna kraven enligt lagen 2 (2000:1383) Riktlinjerna finns i ett separat dokument Riktlinjerna finns i den kommunomfattande ÖP:n Annat dokument, t.ex. verksamhetsplan Ja, antagna år Nej, antagna år Ja Nej Botkyrka 2016 x x Danderyd 2006 Ja Ekerö 2016 x x Haninge 2016 x x Huddinge 2015 x x Järfälla 2016 x x Lidingö 2015 x Nacka 2012 Ja Norrtälje 2013 Ja Nykvarn 2003 Ja Nynäshamn 2012 Ja Salem 2016 x x Sigtuna 2016 x x Sollentuna 2016 x x Solna 2010 Ja Stockholm 2015 Ja x x Sundbyberg 2013 Ja Södertälje 2013 Ja Tyresö 2013 Ja Täby 2016 Ja x Upplands Väsby 2010 Ja Upplands-Bro 2016 Ja x Vallentuna 2014 Ja Vaxholm 2007 Ja Värmdö 2016 x x Österåker 2016 x x Totalt Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017

61 Bostadsförsörjning Vilka effekter har ändringarna i lagen haft på kommunernas arbete? Särskilda gruppers efterfrågan och bostadsbehov får numera ett större genomslag i riktlinjerna. Fler aktörer än stadsbyggnadskontoren har också deltagit i kommunens arbete, ofta socialförvaltningen och det kommunala bostadsbolaget (om ett sådant finns). Därutöver har kommunerna överlag bra beskrivningar av planerade insatser för att nå uppsatta mål. Dialogen och samrådsfasen med Länsstyrelsen innebär också att kommunerna har blivit mer medvetna om styrkan i att ha bra riktlinjer för bostadsförsörjningen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen och kopplingen till översiktsplaneringen Riktlinjerna ska redovisas i ett separat dokument som beslutas av kommunfullmäktige. Det beror på att riktlinjerna nu uttryckligen ska vara vägledande när kommunen i översiktsplaneringen tillämpar och bedömer det allmänna intresset i 2 kap 3 5 PBL, det vill säga bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. Överlag behöver kommunerna bli bättre på att koppla samman riktlinjerna för bostadsförsörjning med översiktsplaneringen. Detta kommer förmodligen att ske när det nya arbetssättet satt sig i kommunerna. Nationella, regionala och kommunala mål I riktlinjerna ska nationella och regionala mål redovisas och beaktas. Här ser Länsstyrelsen att flera kommuner behöver bli bättre på att redovisa nationella mål. Regionala mål redovisas på ett bra sätt. Något att särskilt framhålla är att alla kommuner har egna mål för bostadsbyggandet som ligger i linje, eller överträffar målen för det regionala bostadsbehovet. Riktlinjer antagna efter 2015 har tydligare skrivningar om särskilda grupper Det är i allmänhet stor skillnad mellan riktlinjer antagna tidigt under mandatperioden jämfört med senare. Riktlinjer framtagna efter 2015 är överlag utförligare och innehåller bättre skrivningar om bostadsbristens konsekvenser för de som har det svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. Merparten av kommunerna delar in arbetet i grupperna: hemlösa, ungdomar, studenter, äldre, funktionsnedsatta och Foto: Mostphotos ny anlända. Riktlinjer antagna efter 2015 har tydligare skrivningar om nyanlända och hur kommunerna ska arbeta för att få fram bostäder för denna grupp, särskilt nyanlända som kommunanvisas. Merparten av riktlinjerna har bra skrivningar om sitt vräkningsförebyggande arbete. Däremot är det få riktlinjer som innehåller marknadsbedömningar. Bristen på marknadsbedömningar kan i länet bero på den stora efterfrågan av att få bygga. Överlag gör kommunerna bra analyser om vilka förändringar som behövs i beståndet för att svara upp mot befolkningens behov och efterfrågan. Men det kan finnas svårigheter för en kommun att möta den efterfrågan som analyserats fram, särskilt när den rör svaga gruppers bostadsbehov. Det beror förmodligen på att merparten av byggandet är marknadsstyrt. De verktyg som finns beskrivs på ett bra sätt, särskilt i senare antagna. Däremot behöver kunskapen om hur verktygen kan användas bli bättre. Men det är också en politisk fråga hur mycket en kommun använder verktygen, exempelvis allmännyttigt kommunalt bostadsbolag, tomträtt eller att köpa mark för framtida bostadsbyggande. Se tabell på sid 60 för Länsstyrelsens bedömning för respektive kommun. Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län