Markanvisningsavtal. Juridiskt hållbara villkor i oktober 2017, Stockholm. Hur säkerställa att villkoren i avtalet även genomförs i projektet?

Transkript

1 Juridiskt hållbara villkor i Markanvisningsavtal Hur säkerställa att villkoren i avtalet även genomförs i projektet? oktober 2017, Stockholm UR KURSENS INNEHÅLL Avtal vid försäljning eller upplåtelse av kommunal mark hur hantera gränserna mellan den civilrättsliga och offentligrättsliga lagstiftningen? Villkor i markanvisningsavtal, vad är tillåtet och vad är juridiskt hållbart? Hur avtala om utformning, utbyggnadstakt och varierade upplåtelseformer? Kommunala särkrav hur arbeta idag för att styra mot målen i kommunens miljöprogram i markanvisningsavtalet? Hur prissätta byggrätten? Olika prissättningsmodeller Från markanvisningsavtal till köpeavtal villkor kring överlåtelse, tillträde samt köpevillkor Hur hantera avtalsbrott och viten under projektets genomförande? KURSLEDARE Olof Moberg Förbundsjurist, Sveriges Kommuner och Landsting Tomas Vesterlin Jurist och civilingenjör med fastighetsrättslig inriktning Eidar Lindgren Universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, KTH Sara Källeskog Kommunjurist och biträdande exploateringschef, Nacka kommun Alarik von Hofsten Projektansvarig för stadsutvecklingsområdet Fyrklövern, Upplands Väsby kommun Sven Gustafsson Enhetschef för Projektenheten, Fastighetskontorets exploateringsavdelning, Malmö stad

2 Juridiskt hållbara villkor i Markanvisningsavtal Hur säkerställa att villkoren i avtalet även genomförs i projektet? oktober 2017, Stockholm Markanvisningsavtalet som upprättas mellan kommun och byggherre ska tydliggöra villkoren för försäljningen av kommunens mark. Under denna kurs fördjupar du dig kring hur du upprättar avtal som både kommun och byggherre ser fördelar med, samtidigt som du uppfyller de krav kommunen ställer på utvecklingen av marken, kring till exempel utformning och gestaltning av den nya bebyggelsen, varierade upplåtelseformer samt utbyggnadstakt. Kommunala markanvisningar är ett viktigt verktyg för att styra utvecklingen av bebyggelsen som sker på kommunens mark. Markanvisning görs ofta i ett inledande skede av plan- och byggprocessen, och har därför stor betydelse för vilka projekt som genomförs samt inte minst, hur de genomförs. Markanvisningsavtalet som upprättas mellan kommun och byggherre ska tydliggöra villkoren för försäljningen eller upplåtelsen av kommunens mark. I avtalet har kommunen möjlighet att styra plangenomförandet kring t.ex. utbyggnadstakt, upplåtelseformer samt utformning och gestaltning av den nya bebyggelsen. En vanlig utmaning är att säkra att villkoren som ställs i markanvisningsavtalet följs genom hela plan- och byggprocessen, fram till dess att byggnationen står klar och även bibehålls över tid. Under denna kurs fördjupar du din kunskap om hur du upprättar markanvisningsavtal som både kommun och byggherre ser fördelar med, samtidigt som du uppfyller de mål kommunen ställer på utvecklingen av kommunens mark. Vi går igenom de lagliga grunderna för markanvisningsavtalet och vilka villkor som du får och kan ställa. Dessutom kommer Nacka kommun, Upplands Väsby kommun och Malmö stad att dela sina erfarenheter kring vilka villkor de ställer i markanvisningsavtalet för att styra plangenomförandet, och hur de ser till att de även genomförs i projekten. Varmt välkommen till kursen! Malin Ek Lara Kursansvarig, Studia Kursen riktar sig till dig som arbetar med markanvisning och upprättar markanvisningsavtal. Även andra som är intresserade är välkomna till kursen.

3 Program dag 1 Tisdagen den 17 oktober Registrering, kaffe, te och smörgås Vad är en markanvisning? Hur bör riktlinjerna för markanvisningar vara utformade för att ge tydlighet gentemot byggherrar? Vad är en markanvisning? Definition enligt lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar (2014:899) Riktlinjer för markanvisning hur detaljerade bör riktlinjerna vara för att vara transparanta för de som vill bygga i kommunen? Goda praktiska exempel Avtal vid försäljning eller upplåtelse av kommunal mark hur hantera gränserna mellan den civilrättsliga och offentligrättsliga lagstiftningen? Vad är ett markanvisningsavtals juridiska värde? Hur påverkar Kommunallagen och Plan- och bygglagen upprättandet av markanvisningsavtal? I vilka delar skiljer sig ett markanvisningsavtal från ett exploateringsavtal? I vilka delar skiljer sig ett markanvisningsavtal från ett genomförandeavtal/köpeavtal? Hur utforma ett tydligt och juridiskt komplett markanvisningsavtal, som både byggherren och kommunen ser fördelar med? Vilka frågor kan regleras i ett markanvisningsavtal, och vad kan inte regleras i avtalet? Hur utforma ett avtal som inte är onödigt omfattande men samtidigt reglerar alla viktiga aspekter? Hur påverkas avtalet av i vilket skede det upprättas i planprocessen? Hur tidsbegränsa markanvisningsavtalet? Vad händer om någon part vill eller behöver bryta avtalet? Rättsfall Från markanvisningsavtal till köpeavtal överlåtelse, tillträde och köpevillkor Redan vid markanvisningen bör strategiska frågor rörande överlåtelse och tillträde vara klara vilka juridiska ramar finns det att förhålla sig till? Möjliga och omöjliga villkor vid överlåtelse av kommunal mark Exempel på villkor kring överlåtelse och tillträde i markanvisningsavtal Hur prissätta byggrätten? Olika prissättningsmodeller Att prissätta kommunal mark vilka juridiska ramar finns det att förhålla sig till? Olika prissättningsmodeller för- och nackdelar Hur får kommunen tillämpa differentierad markprissättning utan att riskera otillåtet statsstöd? Tomas Vesterlin, civilingenjör från KTH med fastighetsrättslig inriktning. Han har även juristexamen från Stockholms universitet. Tomas var under drygt tio år anställd på Lantmäteriet, först som chef och senare på myndighetens fastighetsrättsliga stab. Han har även tjänstgjort på justitiedepartementet och då arbetat med lagutveckling rörande förrättningslagstiftningen. Tomas arbetar i dag till stor del med utbildning och strategisk rådgivning inom flera delar av det fastighetsrättsliga området Eftermiddagsfika Lunch Olof Moberg, förbundsjurist, Sveriges Kommuner och Landsting. Olof har arbetat i över 16 år på SKL med juridisk rådgivning, intressebevakning och utbildning inom områdena fastighetsrätt, plan- och bygglagen samt markexploatering. Han har även varit knuten till en rad utredningar inom dessa områden.

4 Program dag 1 Tisdagen den 17 oktober 2017 Program dag 2 Onsdagen den 18 oktober Hur utforma villkor kring genomförandeåtgärder i markanvisningsavtalet? Redan vid markanvisningen bör strategiska frågor rörande genomförandet vara klara vilka juridiska ramar finns det i fråga om efterföljande fastighetsbildning? Ur ett skattetekniskt perspektiv och utifrån parternas intresse av en säker överlåtelse. Påföljder, viten och sanktioner i markanvisningsavtal Hur formulera tydliga villkor kring påföljder och sanktioner? Vilka påföljder och sanktioner kan sättas in vid avtalsbrott i genomförandefasen? Förslag om nya skatteregler vid försäljning av fastigheter som överlåtits till juridiska personer I mars kom förslaget till nya skatteregler som skulle motverka paketering av fastigheter i skatteplaneringssyfte hur kommer förslaget om det införs att påverka upplägget av markanvisningsavtalet och köpeavtalet? Tomas Vesterlin, jurist och civilingenjör med fastighetsrättslig inriktning Första kursdagen avslutas Mer stadskvaliteter till lägre pris poängsystemet som ett incitament för byggherren att skapa och bibehålla kvalitet i projekten Hur kopplas kommunens övergripande samhällsbyggnadsambitioner och mål till byggherrarnas genomförande? Poängsystemets markprissättningsprincip så skapas incitament för byggherren att leverera kvalitet, miljötänk och nyskapande Uppföljning av markanvisningsavtalet hur följs kraven som ställs i avtalet upp vid plangenomförandet? Alarik von Hofsten, projektansvarig för stadsutvecklingsområdet Fyrklövern, Upplands Väsby kommun. Kommunen omvandlar området Fyrklövern i centrala Väsby med befintliga 70-talskvarter till en modern och tät småstad. Det kommer att byggas 1600 nya bostäder, caféer, butiker, gröna ytor och ett helt nytt parkområde tillsammans med 16 olika byggherrar. Området byggstartar under Inom området Fyrklövern används poängsystemet, för vilket kommunen vann utmärkelsen Årets samhällsbyggare 2016 av tidningen Dagens Samhälle Förmiddagsfika Markanvisningsavtalet som ett instrument för arbetet med hållbarhetsfrågor vad får du reglera enligt gällande lagstiftning? Vad är möjligt för kommunen att styra när det gäller markanvändning och byggande? Kan kommunen ställa egna krav vad gäller byggnaders energiförbrukning? Kan kommunen kräva att byggnader uppförs med trästomme? Eidar Lindgren, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, KTH. Eidars expertområde är lagstiftningen om markanvändning och byggande. Han har under de senaste åren varit engagerad som sekreterare i flera statliga utredningar kring byggregler och planprocesser. Eidar har lång praktisk erfarenhet av markexploateringsfrågor, genom tidigare arbete på Lidingö stads miljöoch stadsbyggnadskontor mellan

5 Program dag 2 Onsdagen den 18 oktober Nacka kommuns villkor vid stadsutveckling på kommunens mark hur säkerställa att villkoren i markanvisningsavtalet även genomförs i projektet? Riktlinjer för markanvisning vilka villkor ställer vi på byggherrarna? Avtal vid försäljning eller upplåtelse av kommunal mark vilka avtal, innehåll och villkor? Hur säkerställer vi att villkoren blir verklighet vid genomförandet? - Hur avtala om överenskommen gestaltning och utformning av byggnader? - Hur avtala om varierade upplåtelseformer, samt låga boendekostnader? - Hur avtala om utbyggnadstakt så att bebyggelse sker inom en viss tid? Exempel på bindande formuleringar i genomförandeavtal Hur säkerställs kommunens ekonomiska risk i avtalen? Vilka villkor ställer kommunen? Hur säkerställs avtalen över tid vid överlåtelse av genomförandeavtal, bolag som äger avtalet eller fastighet/ del av fastighet inom detaljplanen? Hur hanteras avtalsbrott vid genomförandet? Sara Källeskog, kommunjurist och biträdande exploateringschef, Nacka kommun. Sara är jurist med särskild inriktning mot mark- och exploatering men arbetar även löpande med allmänna avtalsrättsliga frågor, som processombud och med tvistelösning. Hennes expertis ligger inom plan- och bygglagen, avtals- och fastighetsrätt samt entreprenadrätt. Sara har en bred juridisk erfarenhet från både offentlig verksamhet som bl.a. verksjurist och från privat verksamhet på advokatbyrå och som bolagsjurist Markanvisningsavtal i Malmö stad hur skapar vi balans mellan kommunens krav och byggherrens intresse av att bygga? Malmö stads markanvisningspolicy samt olika metoder för markanvisning Avtal i markanvisningsprocessen markreservation, markanvisningsavtal och köpeavtal/tomträttsavtal vad regleras i vilket avtal? Kommunala särkrav hur har vi ändrat arbetssätt för att uppfylla Malmö stads miljöprogram i markanvisningsavtalet? Villkor i markanvisningsavtal och tomträttsavtal för att uppnå en blandning av upplåtelseformer Sociala åtaganden i markanvisningsavtal hur utveckla mervärden för byggherrarna? Hur hanteras viten kring byggnadsskyldighet i markanvisningsavtalet? Anpassade skrivningar för att skapa balans mellan kommunens krav och byggherrens intresse av att bygga Sven Gustafsson, enhetschef för Projektenheten, Fastighetskontorets exploateringsavdelning, Malmö stad. Malmö stad är en mycket stor markägare och fastighetskontoret förvaltar ca hektar mark, varav cirka hektar är jordbruksmark och hektar är skog. En del av detta är reservmark för Malmös framtida utbyggnad Kursen avslutas Lunch Sara Källeskog, Nacka kommun fortsätter Eftermiddagsfika

6 Juridiskt hållbara villkor i Markanvisningsavtal Hur säkerställa att villkoren i avtalet även genomförs i projektet? DATUM oktober 2017 PLATS Bonnier Conference Center Torsgatan 21, Stockholm PRIS kronor, exklusive moms. I priset ingår kursdokumentation i digitalt format, luncher och för- och eftermiddagsfika. BOKA DIN PLATS bokning@studia.se Studia AB Box Stockholm För våra avbokningsregler och allmänna villkor se. 4 Vad ett markanvisningsavtal får och kan innehålla 4 Hur du avtalar om utbyggnadstakt, varierade upplåtelseformer samt gestaltning och utformning av byggnader 4 Hur du utformar juridiskt hållbara villkor kring överlåtelse, tillträde och köpevillkor 4 Hur du säkerställer att villkoren i avtalet även genomförs i projektet 4 Hur avtalsbrott hanteras vid plangenomförandet Studia AB Box Stockholm Telefon: E-post: info@studia.se Hemsida: Avsändare och returadress: Studia AB, Box 550, Stockholm