BESIKTNINGSOBJEKTET. Valhall 10, Valevägen 9, Djursholm, Danderyds kommun. Per Westman Jan B Westman Anders Tjärnvall, kort del av tiden

Transkript

1 6 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Valhall 10, Valevägen 9, Djursholm, Danderyds kommun Lagfaren ägare Vale Invest Aktiebolag Uppdragsgivare Vale Invest Aktiebolag Närvarande vid besiktningen Per Westman Jan B Westman Anders Tjärnvall, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag Måndag Väderlek Mulet, regn ca 5 C Byggnaden Övriga byggnader 1¾-plans villa med källare / souterrainvåning och inredd vind uppförd Tillbyggnader från 1996, 2001 och Garage Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg, morän (bedömt) Grundsulor, krypgrund Betong, Leca Trä Trä Puts, träpanel Betongpannor, plåt Vattenburen. Bergvärme Delvis direktverkande el Självdrag

2 7 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Huspärmar fanns att tillgå. Säljares upplysningar via Per och Jan B Westman, uppgifterna har ej kontrollerats Inga problem föreligger med elsystemet. Elcentraler är utbytta och elledningar är i huvudsak omdragna år Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är utbytt ca år Inga problem föreligger med värmesystemet. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Kondens kan vid mycket sträng kyla förekomma på ett fönster i plan 2. - Radonmätning är ej utförd. - Öppen spis med insats i plan 2 nyttjas och fungerar. Öppen spis i plan 1 har ej nyttjats under se senaste ca 20 åren. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är äldre. - Yttertaket belagt med betongpannor är omlagt under senare delen av 1980-talet. Yttertak belagt med falsad plåt är från ca år 2001.

3 8 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ytvattentryck mot husgrunden. - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. - Stuprörsvatten bör i några fall ledas bort från husgrunden. Hussockel - Sockeln är putsad. - Lokalt noterades några mindre sprickor vilket är normalt förekommande för denna typ av konstruktion. - Lokalt noterades mindre bomputs på sockel mot nordväst. - Platonmatta noterades lokalt. Synlig Platonmatta är ej fackmässigt monterad. Fasad - Fasaden är i huvudsak putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Några mindre sprickor noterades. - Putsfasaden är delvis något flammig. - Fasaden är delvis utförd med stående träpanel. - Tvättning och målning av träpanelsfasad bör kalkyleras / utföras.

4 9 Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är till stor del enkelfönster med innanfönster. - Fönster är delvis kopplade tvåglas. - Fönster är delvis två- eller treglas isolerglas. - Två av trapphusets fönster saknar fönsterbleck. - Lokal skada i en fönsterbåge i källare / souterrainvåningen. - Spricka noterades i någon fönsterruta. - Skrapning, kittning och målning av några fönster bör kalkyleras / utföras. Yttertak - Yttertaket är till större del utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - Yttertaket har stickprovskontrollerats avseende de flackare takdelarna, från takstege samt i övrigt har besiktning utförts från marknivå. - Yttertaket belagt med betongpannor är enligt uppgift omlagt med ny papp, läkt och betongpannor under senare delen av 1980-talet. - Normal livslängd för yttertak belagt med betongpannor uppskattas till år. - Delar av yttertaket har en för flack taklutning för att beläggas med takpannor. På lägre taklutningar rekommenderas falsad plåt eller ytpapp. Det noterades lokalt rinningar på underlagspappen. Förhållandet bedöms kunna innebära att takdelens livslängd förkortas. - Sprickor noterades i två takpannor. Utbyte av skadade takpannor bör utföras. - En del mossa förekommer lokalt på yttertaket. - En del färgflagning noterades i ränndalar. - Det noterades en del sprickor och bomputs på ena skorstenen. - Mindre del av yttertaket är utfört med falsad plåt. Falsar är i huvudsak enkelfalsar och delvis dubbelfalsar. Dubbelfalsar är att föredra.

5 10 Kallförråd under bottenvåningens altan - En del fuktpåverkan på yttre delar av balkar. Altan i bottenvåningen Garage - Byggnaden har ej besiktigats. INVÄNDIGT Krypgrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Det finns inte plast på marken i utrymmet. Det finns organiskt material på marken i utrymmet. Lokalt noterades smärre fritt stående vatten. Lokalt noterades en del mögel i jordlagret.

6 11 Källare / souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. - Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift äldre eller från tillbyggnadsåren 1996 och Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca år. Omdränering och omisolering av ej åtgärdade grundmurar bör kalkyleras på grund av ålder och lokalt spår av fuktgenomslag. - Grundmurar är i ett rum i uthyrningslägenhet påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Vindfång - Tegelgolv. Hall - Tegelgolv. Gästrum - Tegelgolv.

7 12 Förråd 1 - Tegelgolv. Kapprum - Tegelgolv. Tvättrum - Tegelgolv. Wc-rum - Tegelgolv och målade väggar. Hall 1 Hall 2 Allrum - Klinker på golv med elgolvvärme. Pentry - Klinker på golv med elgolvvärme. Rum - Utrymmet uppvärms via direktverkande elradiator. Wc-rum - Plastmatta på golv och målade väggar.

8 13 Duschrum / tvättstuga - Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett år Klinker eller sjösten på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoverings- / inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än vad som föreskrivs. - Det noterades ingen klämring i duschplatsens golvbrunn och förväntat tätskikt bedöms därmed ej vara korrekt anslutet till golvbrunnen. - Ovanstående noteringar bedöms kunna innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. Bastu - Utrymmet är enligt uppgift inrett år Klinker på golv. - Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor. - Det finns ingen klämring i spygatt (golvbrunn utan vattenlås) vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. Hobbyrum - Klinker på golv med vattenburen golvvärme. - Det noterades delvis färgblåsor på nedre delar av grundmurar och mellanväggar och hög fuktindikation. - Det finns en golvbrunn med förhöjningsring i utrymmet. Det finns ingen klämring i golvbrunnen vilket i detta fall bedöms vara ett acceptabelt utförande. Pannutrymme - Bergvärmeanläggning (värmepump och varmvattenberedare) är tillverkad år Kompressor i bergvärmepumpen är enligt uppgift utbytt år Det bedöms ej finnas någon golvbrunn i utrymmet. Evakueringsvatten leds via rör ned i golv.

9 14 Förråd 2 Bottenvåning Trapphus - Utrymmet uppvärms via elradiator. Kök - Klinker på golv med elgolvvärme. - Droppskyddsbricka saknas under kyl-/frysskåp. - Delvis (elspis och köksfläkt) äldre maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är uppnådd. Sovrum - Klinkergolv med elgolvvärme eller trägolv i utrymmet. Klädkammare - Klinker på golv med elgolvvärme. Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år Klinker på golv och kakel eller målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. Klämringen sitter något löst i golvbrunnen. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt plant. - Små sprickor noterades i två klinkerplattor i duschplats. - En del skador i tvättställ.

10 15 Serveringsrum - (Spricka i dörr till bibliotek). Bibliotek - (Lokalt missfärgning i parkettgolvet bedöms vara orsakad av blomkruka). Vardagsrum Veranda - Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har inga tecken på läckage noterats från ovanliggande altan. Matsal Våning 1 tr Trapphus Entré

11 16 Duschrum / tvättstuga - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Enligt uppgift har nytt klinkergolv monterats i samband med installation av elgolvvärme. - Golvbrunnen är av gjutjärn och ej utbytt i samband med renoveringen av utrymmet. - Tätskiktet är ej korrekt anslutet till golvbrunnen. Det noterades golvbrunnsmanschett och lös klämring. - Det är endast lokalt golvlutning mot golvbrunnen i duschplats. Golvet bedöms i övrigt vara relativt plant. - Förhållandet bedöms kunna innebära risk för uppkomst av fuktrelaterade skador och inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Tvättmaskin och torktumlare är moderna. - Det noterades ett skvallerrör i slitsbotten. Det bedöms mynna under klinkergolvets nivå vilket ej är lämpligt / korrekt. Wc-rum - Klinker på golv och målade väggar. - Frånluftsventil saknas. Matrum Förråd 1 - Några äldre fuktfläckar noterades. Kök - Köket är enligt uppgift inrett år Droppskyddsbricka finns ej under kylskåp. Arbetsrum Vardagsrum

12 17 Altan - Altanen är utförd med falsad plåt. - Det finns trätrall ovan plåten. - Smärre färgflagning på altanräcket. Klädkammare Vind Allmänt - Vinden är inredd. Hall - Delvis golvlutning. Sovrum 1 Snedgarderob - Belamrad och ej besiktningsbar. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. Garderob Sovrum 2 Sovrum 3 Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - På grund av utförande i golvbrunnen med förhöjningsring kan det ej fastställas att förväntat tätskikt är korrekt anslutet till golvbrunnen. - Spricktendens i tvättställ.

13 18 Övre vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull. - Det noterades en del smärre missfärgningar samt vit beläggning / påväxt på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Några getingbon noterades. Övrigt - Det noterades en del lutningar samt svikt / knarr i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader. - Enda sättet att kontrollera rökgångarnas täthet är via provtryckning. RISKANALYS - Invändigt påbyggda / isolerade grundmurar i källare / souterrainvåning är riskkonstruktioner för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Påbyggda golvkonstruktioner ovan betonggolv i källare / souterrainvåning är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se under krypgrund ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Solna VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson