Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar ökade med 34 procent till 374 Mkr, främst beroende på lägre underhållskostnader.

Transkript

1 BOKSLUTSRAPPORT 1999 Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar ökade med 34 procent till 374 Mkr, främst beroende på lägre underhållskostnader. Hyresintäkterna steg med 13 procent till cirka 2,4 miljarder kronor. Lokalhyresmarknaden karakteriseras av stigande hyror i citykärnor och låga vakanser Investeringar och underhåll i fastigheter uppgick till 1,2 miljarder kronor. Fastigheter har förvärvats för 1,8 miljarder kronor. De största affärerna var förvärv av InfraCity i Stockholm, förvärv från JM och NCC i Göteborg och köp av ett NCC-bestånd i Jönköping. Renodlingen mot kommersiella lokaler har fortsatt. Samtliga bostadsfastigheter från Gotic-förvärvet 1997 är sålda. Utsikterna för 2000 är att resultatet efter finansnetto med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. Ekonomiska data Mkr Förändring % Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde, fastigheter Bokfört värde, fastigheter Direktavkastning 8% 8% Soliditet 38% 46% Vakansgrad, area 8% 8% Vakansgrad, hyra 6% 5% Fastighetsmarknaden Den svenska ekonomin har under senare delen av 1990-talet utvecklats positivt. Sysselsättningen stiger och arbetslösheten faller. Tillväxten i ekonomin ligger kring 3 procent. Sverige har idag en låg inflation, en stark tillväxt i näringslivet och en relativt låg räntenivå. Investeringsviljan i fastigheter är på grund av den gynnsamma allmänekonomiska situationen fortsatt stark. Trenden är tydlig mot att industri- och tjänsteföretag renodlar sin verksamhet till kärnaffären och säljer sina fastighetsbestånd till professionella fastighetsaktörer. Telia, SEB, FöreningsSparbanken och Ericsson är exempel på företag som följt denna strategi.

2 Det finns en tydlig trend i fastighetsbranschen mot en större fokusering av verksamheten till exempelvis kontor, hotell eller köpcentra. Dessutom finns en trend mot att fastighetsbolagen blir större. Det finns ett gott utbud av fastigheter till försäljning i de flesta av Vasakronans utvalda 15 städer. Direktavkastningskravet har fortsatt att sjunka över hela landet och antalet fastighetsaffärer är stort. Vakanserna har sjunkit i hela landet och på vissa delmarknader i storstäderna är vakansgraden i princip noll. Med de sjunkande vakansgraderna i centrala lägen har också hyresnivåerna ökat kraftigt, främst i Stockholm där nu enstaka hyreskontrakt tecknats på över kr/m2. Det är svårt att finna kontorslokaler i Stockholms City, speciellt större ytor. I Göteborg och Malmö har hyresuppgången under 1999 varit i storleksordningen procent. I de stora universitetsstäderna är uppgången i storleksordningen 10 procent. Uppgången på andra marknader i Sverige är relativt måttlig. Flera nybyggnadsprojekt har börjat diskuteras i storstäderna. Byggbolagen är idag mycket intresserade av att förvärva byggrätter. Ett stort antal renoveringsprojekt drivs av de ledande fastighetsbolagen. Däremot finns i princip inga spekulationsbyggen utan företagen inväntar hyresgäster innan byggstart. Förändring av fastighetsbeståndet Vasakronan har successivt renodlat fastighetsbeståndet till kommersiella lokaler och då främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer med god utvecklingspotential. Under 1999 fortsatte framförallt förvärven av fastigheter. Vasakronan har totalt förvärvat fastigheter för Mkr och avyttrat fastigheter för Mkr med en reavinst på Mkr. Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling Tillträdes- Hyresintäkter Driftöverdatum Ort Fastighet Säljare Mkr dag helår skott helår Kristianstad Karl X 1 Balder Lund Repslagaren 31 LKF, Lunds Kommun Stockholm Apollo 1 Skandia Göteborg Nordstaden 17:6 Akelius Fastigheter Stockholm Knarrarnäs 6 Océ Svenska Jönköping Öriket 1 NCC Jönköping Rälsen 1 NCC Malmö Bylgia 1 o 2 Skandia Göteborg Gårda 18:20, 18:24 JM

3 Göteborg Inom Vallgraven 35:12 JM Göteborg Gullbergsvass 3:18 JM Linköping Dalkullan 19 HSB Stockholm Grimsta 14:5 m fl1 SEB, Nordbanken, Agilia Holding Linköping Djäknen 1 o 2 Linköpings kommun Umeå Skvadronen 1 Tornet Umeå Svarvaren 2 Tornet Luleå Ripan 14 Tornet Luleå Bergnäset 3:54 Tornet Göteborg Gullbergsvass 16:1 NCC Lagfarter 20 Summa InfraCity. 2 Avser aktieförvärv om 294 Mkr motsvarar fastighetsvärde om 791 Mkr. Fastighetsförsäljningar Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes- Hyresintäkter Driftöverdatum Ort Fastighet Köpare Mkr dag helår skott helår Växjö Regementsparken Sällhem Växjö Gripen 2 Spaför Fastighet Malmö Jasminen 1 Brf Versailles Malmö Hagen 1 MKB Malmö Lodet 1 MKB Karlstad Freja 12 JM Stockholm Eknö 1:800 Värmdö kommun Göteborg Torp 50:3 Sveriges Radio Malmö Vintrie 20:62Svensson/Wadgård

4 Linköping Djäknen 5 HSB Malmö Värnhem 1 Solrosen invest Malmö Reval 2 och Kråkan 32 Solrosen invest Tumba Tumba 7:219Botkyrka kommun Sundsvall Högom 3:158 Bevego Byggplåt & Ventilation Sundsvall Vävskeden 6 TotalFörvaltning Malmö Gnistan 4 Bygg Entreprenad Lennart Gullin Åre Storlien 1:5, del av Lagun Fastighet Malmö Spillkråkan 1 2 Wallhouse Summa Hyresintäkter och driftöverskott Hyres- Driftintäkter överskott Mkr Region Syd Väst Stockholm Nord Eliminering Totalt Hyresintäkterna och driftöverskotten har ökat främst till följd av förvärv. Analys av kontraktsportföljen Löptid Antal Årshyra Andel till år kontrakt Mkr1 % Bostäder Totalt Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per

5 Hyreskontrakt fördelat på storlek Kontrakts- Andel av antal Årssumma på hyreskontrakt hyra Hyra årsbasis % Mkr % > 15 Mkr Mkr Mkr Mkr < 1 Mkr Totalt Vakansgrad Lokalarea Area Hyra m2 % % Region Syd Väst Stockholm Nord Totalt Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för 1999 ökade med 13 procent och uppgick till (2 110) Mkr. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 4 procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 9 procent. Under året har kontrakt motsvarande 226 Mkr i årshyra omförhandlats och hyrorna har ökat med i genomsnitt 33 (11) procent. Totalt har 9 (8) procent av hyresportföljen omförhandlats under De största hyreskontrakten har tecknats med Domstolsverket i Malmö och Lund, Cervera i Malmö, Skogsvårdsstyrelsen i Jönköping, SIFO, Cell Consulting och MeritaNordbanken i Stockholm samt med Riksförsäkringsverket i Sundsvall. Av hyresintäkterna var 102 (85) Mkr fastighetsskatt som betalats av hyresgästerna. 84 (79) procent av fastighetsskatten betalades av hyresgästerna. Den genomsnittliga löptiden i kontraktsportföljen uppgick till 4,5 (4,5) år. Av antalet hyresavtal är 90 procent under 1 Mkr i årshyra, vilket speglar den mångfald som idag finns i hyresportföljen. Inte heller för 1999 har indexuppräkning av hyrorna kunnat göras på grund av utvecklingen av Konsumentprisindex. Vakansgraden Vakansgraden uppgick vid årsskiftet till 8 (8) procent av lokalarean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 6 (5) procent, beroende på att vakanserna uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet. Förvärvet av InfraCity innebar att vakansgraden ökade med knappt 2 procentenheter. Stora investeringar och underhållsarbeten som påbörjades under 1999 är på

6 väg att färdigställas. När dessa utvecklingsprojekt successivt färdigställs och hyresgästerna kan börja flytta in kommer vakansgraden att minska. Under 1999 har Vasakronan nyuthyrt m2 och omtecknat totalt m2. Hyresgäster De tio största hyresgästerna utgörs förutom SEB och Scandic av statliga myndigheter. Med dessa myndigheter finns ett stort antal kontrakt med olika löptider och förhandlingsmotparter. De tio största hyresgästerna svarar idag för 47 procent av hyresintäkterna. Andelen statliga hyresgäster har minskat till följd av genomförda fastighetsförvärv och uppgår till 47 procent. Andelen övriga hyresgäster har under 1999 ökat från 43 procent till 53 procent. Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, bränsle, vatten, fastighetsdrift- och administration, tomträttsavgäld, regionkontor samt IT. Driftkostnaderna ökade med 21 procent och uppgick till 628 (520) Mkr, vilket motsvarar 237 (218) kr/m2. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 9 procent och effekten av förvärv och avyttringar 10 procent. Underhåll och hyresgästanpassning Kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar minskade med 16 procent och uppgick till 294 (351) Mkr, vilket motsvarar 111 (147) kr/m2. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd var 24 procent och effekten av förvärv och avyttringar motsvarar en ökning med 8 procent. Kostnaderna är på en väsentligt lägre nivå än föregående år även om omfattande projekt pågår i Stockholm. Underhåll och hyresgästanpassningar kostnadsförs löpande. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för kontor och butiker. För 1999 uppgick fastighetsskatten till 121 (108) Mkr. Av detta betalades 102 (85) Mkr av hyresgästerna utöver hyran. Driftöverskott Driftöverskottet förbättrades och uppgick till (1 131) Mkr, en ökning med 206 Mkr. Driftöverskottsmarginalen uppgick till 56 (54) procent. Orsaken till denna förbättring är att hyresintäkterna ökade med 270 Mkr, vilket i huvudsak beror på fastighetsköp. Samtidigt ökade kostnaderna med 64 Mkr. Den låga kostnadsutvecklingen förklaras av att underhållskostnaderna minskade med 57 Mkr. Direktavkastningen var oförändrad och uppgick till 7,7 (7,7) procent. Avskrivningar fastigheter Kontors- och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per år, vilket överensstämmer med skattemässiga avskrivningar. Avskrivningarna ökade med 33 Mkr, till 347 (314) Mkr. Ökningen beror på fastighetsköp och investeringar. Avskrivningstider varierar mellan olika fastighetsbolag. Hade Vasakronan valt att skriva av kontors- och butiksfastigheter med en procent per år så skulle avskrivningarna uppgått till 204 Mkr. Resultat efter finansiella poster hade då förbättrats med 143 Mkr och uppgått till 580 Mkr. Största hyresgäster

7 Andel av Uthyrd Antal Antal hyresarea kon- mot- intäk m2 trakt parter ter, % Polismyndigheten SEB Skattemyndigheter Försvaret Länsstyrelser Domstolsverket Scandic Lantmäteriverket SCB Kronofogdemyndigheten Totalt, tio hyresgäster Lokaltyper Lokalarea Area Hyresvärde m2 % kr/m2 Kontorslokaler Butiker Garage Förråd Bostäder Övrigt Totalt Justerat för köpta/sålda fastigheter under året. Vasakronan har främst kontor. Genom förvärv av centralt belägna fastigheter har andelen butikslokaler ökat och uppgår till 5 procent av den totala lokalarean. Resultat fastighetsförsäljningar Under 1999 såldes fastigheter för 277 (2 192) Mkr med en reavinst på 63 (834) Mkr. Administration och marknadsföring Kostnaden för administration och koncerngemensam marknadsföring uppgick till 38 (79) Mkr, vilket motsvarar 14 (33) kr/m2. Kostnaderna minskade med 41 Mkr. Minskningen beror på engångseffekten på 41 Mkr som uppstod i samband med lösen av oantastbar pensionsskuld och antastbar pensionsavsättning. Finansiella poster Ränteintäkter och kostnader uppgick netto till 581 (459) Mkr, en ökning med 122 Mkr. Av denna ökning beror 191 Mkr på en högre genomsnittlig upplåning som har motverkats av en lägre genomsnittlig räntekostnad som givit en resultateffekt på 69 Mkr.

8 Likvida medel uppgick den 31 december 1999 till 359 (352) Mkr. Därtill kommer outnyttjade kreditlöften på (7 452) Mkr. Räntebärande skulder inklusive pensionsskuld var vid årsskiftet (7 815) Mkr och netto räntebärande skulder var (7 463) Mkr, en ökning med Mkr. Ökningen beror på fastighetsköp och investeringar. Netto räntebärande skulder uppgick i genomsnitt till (6 129) Mkr. Den genomsnittliga låneräntan för Vasakronan var under året 6,5 (7,1) procent. Den 31 december 1999 var den genomsnittliga låneräntan 6,3 (6,8) procent. Räntetäckningsgraden uppgick till 1,7 (3,2). Vid årsskiftet var den genomsnittliga räntebindningen för upplåning 2,4 (2,3) år, det vill säga något lägre än normportföljen. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster under 1999 uppgick till 437 (1 114) Mkr. Under 1998 hade Vasakronan avsevärda reavinster från fastighetsförsäljningar. Resultatet efter finansiella poster, exklusive fastighetsförsäljningar, ökade med 34 procent och uppgick till 374 (280) Mkr. Resultatförbättringen beror främst på ökade hyresintäkter och lägre underhållskostnader. Skatter Årets effektiva skattesats uppgår till 23 (4) procent, vilket medför 101 (39) Mkr i skattekostnad. Sysselsatt kapital Sysselsatt kapital ökade med Mkr till (15 046) Mkr. Köp och försäljning av fastigheter ökade sysselsatt kapital med 799 (1 817) Mkr. Under 1999 uppgick investeringarna till (5 655) Mkr. Av dessa utgjorde (4 992) Mkr fastighetsförvärv och 935 (663) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar. Under 1999 har Vasakronan investerat framförallt i Stockholm och Malmö. Avskrivningar uppgick till 358 (326) Mkr. Genom att investeringar i fastigheter och anläggningar översteg avskrivningar med 577 (337) Mkr ökade sysselsatt kapital med motsvarande belopp. Räntebärande skulder, netto Koncernens räntebärande skulder netto ökade till följd av fastighetsköp, investeringar och utdelning med Mkr till (7 463) Mkr. Likvida medel ökade med 7 Mkr till 359 (352) Mkr och räntebärande skulder brutto ökade med Mkr till (7 815) Mkr. För sin kortfristiga upplåning har Vasakronan AB av Standard & Poor s erhållit högsta domestika rating K1. Det långfristiga MTN-programmet 1999 erhöll under året kreditbetyget BBB+. Vasakronans upplåning görs utan pantsättning. Pensionsskuld Den oantastbara pensionsskulden på 252 Mkr har lösts med en positiv resultateffekt. Efter lösen återstår endast en pensionsskuld på 9 Mkr som avser antastbara pensionslöften. Eget kapital Eget kapital minskade med 661 Mkr till (8 254) Mkr motsvarande årets resultat 321 Mkr och betald utdelning 982 Mkr. Avkastning

9 Avkastning på sysselsatt kapital minskade till 6,0 (10,8) procent. Avkastning exklusive resultat från fastighetsförsäljningar ökade till 5,3 (4,4) procent. Avkastning på eget kapital minskade till 4,1 (10,5) procent. Avkastning exklusive resultat från fastighetsförsäljningar ökade till 3,6 (3,4) procent. Soliditet och skuldsättningsgrad Soliditeten minskade till 38 (46) procent beroende på att balansomslutningen ökade med Mkr på grund av fastighetsköp och investeringar samt att eget kapital minskade med 982 Mkr på grund av utdelning. Skuldsättningsgraden ökade till 1,3 (0,9). Vasakronans policy om att synlig soliditet långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent, innebär att koncernen har ett ytterligare upplåningsutrymme på cirka 1,6 miljarder kronor. Moderbolaget Likvida medel var på balansdagen 354 (313) Mkr. Investeringarna inklusive fastighetsförvärv under året uppgick till (5 400) Mkr. Räntebärande skulder uppgick till (7 815) Mkr. Av dessa skulder var (2 756) Mkr kortfristiga och (5 059) Mkr långfristiga. Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet förbättrades med 623 Mkr och uppgick till 808 (185) Mkr. Resultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och övriga ej likviditetspåverkande poster, vilket i huvudsak består av reavinster, förbättrades med 227 Mkr. Denna förbättring beror på ett ökat driftöverskott. Netto erhållen och betald ränta försämrades med 76 Mkr till följd av en ökad upplåningsvolym. Betald inkomstskatt minskade med 333 Mkr vilket beror på att fyllnadsinbetalningar avseende reavinster ingick med 395 Mkr i utfallet Nettoförändring kundfordringar, leverantörsskulder och övriga fordringar/skulder ökade kassaflödet med 139 Mkr beroende på ökad rörelseskuld i samband med fastighetsköp som betalas efter årsskiftet. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet förbättrades med Mkr och uppgick till 652 ( 2 524) Mkr. Investeringar i materiella anläggningstillgångar var Mkr lägre, vilket förklaras främst av att förvärvet av SEB fastigheter ingick med Mkr i utfallet Sålda materiella anläggningstillgångar var Mkr lägre, i utfallet för 1998 ingick försäljningen av Kronobergshäktet med Mkr. Investeringar i dotterbolag var 129 Mkr högre till följd av köpet av InfraCity AB. Mkr Räntebärande skulder, netto, årets början Ökning/minskning kortfristigt lån Kortfristigt lån hänförligt till förvärvat dotterbolag Ökning/minskning av pensionsskuld Ökning långfristigt lån Långfristigt lån hänförligt till förvärvat dotterbolag 401 Förändring likvida medel Räntebärande skulder, netto, årets slut Personal

10 Medelantalet anställda under verksamhetsåret 1999 var 348 (321) personer, en ökning med 27 personer jämfört med Medelåldern var 44 år och medelanställningstiden 13 år. Tvister Vasakronan har inga pågående tvister i allmän domstol som har någon betydande inverkan på resultatet. Moderbolaget Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick under 1999 till (1 912) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 8 (5) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansiella poster blev 461 (1 148) Mkr. Likvida medel var på balansdagen 354 (313) Mkr. Investeringarna under året uppgick till (5 400) Mkr inklusive fastighetsförvärv. Räntebärande skulder uppgick till (7 815) Mkr. Av dessa skulder var (2 756) Mkr kortfristiga och (5 059) Mkr långfristiga. Moderbolagets köp från andra koncernbolag uppgick till 3 (3) Mkr. Moderbolagets försäljning till andra koncernbolag exklusive fastigheter var 3 (2) Mkr. Utsikter för 2000 Hyresintäkterna kommer att öka på grund av omförhandlingar och minskade vakanser. Driftoch underhållskostnader kommer att vara på ungefär oförändrad nivå. Avskrivningarna ökar till följd av investeringar och genomförda fastighetsförvärv. Administration och marknadsföring innehöll 1999 en positiv engångseffekt avseende lösen av pensionsskulder. Finansnettot ökar till följd av högre upplåning beroende på genomförda förvärv. Vasakronans prognos är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd, och före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. Utdelning Styrelsen i Vasakronan AB föreslår bolagsstämman en utdelning om 157 (982) Mkr. Utdelningen 1998 inkluderade en extra utdelning om 616 Mkr. Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 26 april 2000 kl på Vasakronans koncernkontor, Karlavägen 108 i Stockholm. Prognos Mdr kr Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Avskrivningar Administration och marknadsföring Finansnetto Resultat efter finansnetto Resultat fastighetsförsäljningar 63 1 Före fastighetsförsäljningar Stockholm den 15 februari 2000

11 Håkan Bryngelson Verkställande direktör Resultaträkning proforma1 proforma Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Driftöverskott Avskrivning fastigheter Bruttoresultat Resultat fastighetsförsäljningar Övriga rörelseintäkter och kostnader Administration och marknadsföring Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Årets resultat Historiskt utfall har justerats för de sålda enheterna Vasajorden, Vasakronan Krim och Confortia. 2 Beräknat med 28 procent schablonskatt. Balansräkning proforma1 proforma Tillgångar Fastigheter och anläggningar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel

12 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Icke räntebärande skulder Räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Historiskt utfall har justerats för de sålda enheterna Vasajorden och Vasakronan Krim. Under Vasakronans första sex år har verksamheten renodlats till kommersiella lokaler på 15 orter. Fastigheter för 9,6 miljarder har förvärvats och fastigheter för 10,1 miljarder kronor har sålts i denna process och 1995 redovisas proforma då utfallet för dessa år har justerats så att de inte innehåller de ändamålsfastigheterna som ingick i Vasajorden och Vasakronan Krim eller konsultverksamheten i Confortia. Resultatet har varierat under perioden främst beroende på att denna renodling skapat reavinster vid fastighetsförsäljningarna. Underhållskostnaderna har gått ned under perioden beroende på att det vid starten av Vasakronan fanns ett underhållsbehov till följd av eftersatt underhåll i vissa fastigheter. Under den senaste tvåårsperioden har investeringarna i fastigheterna ökat. Investeringarna har skett främst i Stockholm och Malmö. Nyckeltal proforma1 proforma Fastighetsrelaterade uppgifter Bokfört värde Marknadsvärde Lokalarea, m Fastighetsköp Fastighetsförsäljningar Investeringar (exklusive fastighetsköp) Direktavkastning, % 11,0 10,5 9,5 7,9 7,7 7,7 Vakansgrad area, %

13 Vakansgrad hyra, % Finansrelaterade uppgifter Driftöverskottsmarginal, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,7 1,2 5,1 3,2 1,7 Sysselsatt kapital Eget kapital Avkastning på sysselsatt kapital, % 10,6 10,4 9,4 19,6 10,8 6,0 Avkastning på eget kapital, % 8,9 7,4 3,2 23,9 10,5 4,1 Kassaflöde från löpande verksamheten Soliditet, % Räntebärande skulder, netto Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,2 1,3 0,5 0,9 1,3 Genomsnittlig låneränta, 31/12, % 7,9 9,1 6,9 7,4 6,8 6,3 Ordinarie utdelning Extra utdelning Aktierelaterade uppgifter Resultat per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr Eget kapital per aktie, kr Ordinarie utdelning per aktie, kr Extra utdelning per aktie, kr Antal aktier Historiskt utfall har justerats för de sålda enheterna Vasajorden och Vasakronan Krim. 2 Enligt styrelsens förslag till ordinarie bolagsstämma 26 april Definitioner Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter full skatt dividerat med eget kapital. Avkastning på justerat eget kapital.

14 Årets resultat efter full skatt plus förändring av fastigheternas över-/undervärden efter skatt dividerat med justerat eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med sysselsatt kapital. Direktavkastning. Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftöverskottsmarginal. Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Genomsnittlig låneränta. Årets genomsnittliga låneränta på räntebärande skulder exklusive pensionsskuld. Justerat eget kapital. Eget kapital justerat med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Kassaflöde från den löpande verksamheten. Rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta och betald inkomstskatt samt förändring av rörelsekapital. Kassaflöde per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med antal aktier. Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad. Rörelseresultat exklusive reavinster/reaförluster med återläggning av avskrivningar dividerat med finansnetto. Lokalarea. Uthyrbar area. Resultat per aktie. Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntebärande skuld netto. Räntebärande skulder inklusive pensionsskuld minus likvida medel. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad. Räntebärande skulder samt pensionsskuld minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Sysselsatt kapital. Genomsnittlig balansomslutning minus genomsnittliga icke räntebärande skulder och latent skatteskuld. Vakansgrad area. Andel outhyrd lokalarea. Vakansgrad hyra. Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning.

15 Bedömt marknadsvärde, Mkr Justerad Kontrakterad Justerat direkt- Bokfört Marknadsårshyra 1 driftöverskott 2 avkastning, % 3 värde 4 värde Region Syd Malmö Lund Kristianstad Växjö Linköping Region Väst Göteborg Jönköping Karlstad Örebro Övrigt Region Stockholm Stockholm City Gamla Stan Vasastan Östermalm Övriga innerstaden Norra storstockholm Södra storstockholm InfraCity Uppsala Region Nord Sundsvall Gävle Umeå Luleå Övrigt Summa Latent skatt på övervärden 193 Kostnad för lokal fastighetsadministration 134 Total Samtliga gällande hyreskontrakt per 1 jan 2000 omräknad till helår. 2 Driftöverskott omräknat med gällande hyreskontrakt per 1 jan Underhållskostnader har omräknats till 100 kr/m2 och år. 3 Direktavkastning beräknat på justerat driftöverskott och bokfört värde per 31 dec Latent skatt redovisas separat. Exklusive pågående projekt.

16 Geografisk analys av fastighetsvärden, jämförbara fastigheter Mkr Förändring, % Stockholm Malmö Göteborg Övriga 12 städer Totalt Vasakronans fastighetsbestånd på jämförbara fastigheter har ökat i värde med 14 procent mellan 1998 och Det totala marknadsvärdet uppgår till 27,2 miljarder kronor. Vid årsskiftet 1999/2000 genomförde NewSec Analys på uppdrag av Vasakronan en bedömning av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Fastigheterna värderades även vid årsskiftena 1997/1998 och 1998/1999 enligt samma grundläggande principer. Innan dess värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna Marknadsvärdering Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter utom de fastigheter som köpts under andra halvåret 1999, vilka har internvärderats till samma belopp som köpeskillingen. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedöms till 27,2 (22,3) miljarder kronor, inklusive exploateringsmark, en ökning med 4,9 miljarder kronor. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd inklusive investeringar uppgick till 3,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 14 procent. Effekten av köp och försäljningar var 1,7 miljarder kronor och investering 0,9 miljarder kronor. Det bokförda värdet för motsvarande fastigheter är 18,2 (16,5) miljarder kronor, exklusive pågående projekt. Värderingsunderlag Underlag för NewSec Analys är de uppgifter Vasakronan lämnat om lokalhyreskontrakt, vakanta lokaler, löpande drift- och underhållskostnader samt planerade investeringar och större underhållsåtgärder. Uppgifter från NewSecs marknadsdatabaser har legat till grund för bedömningar av marknadshyror, normala drift- och underhållskostnader, fastighetsmarknadens direktavkastningskrav samt utbuds-/efterfrågesituation på hyresmarknaden i respektive ort. Även ortsprisjämförelser har skett. Samtliga fastigheter har besiktigats. Ombesiktningar sker årligen för en tredjedel av fastigheterna för att fånga upp större förändringar avseende ombyggnader, hyresgästanpassningar, med mera. Värderingsmetod Värdebedömningen har baserats på kassaflödeskalkyler, där dels prognosticerade driftöverskott och investeringar nuvärdeberäknats under en kalkylperiod av normalt fem år, dels av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Till grund för de beräknade framtida driftöverskotten ligger en analys av hyresavtal samt marknadsanalys. Marknadsanalysen ger förutsättningar för prognos om framtida kassaflöden i respektive fastighet. Kostnader för investeringar och underhåll har bedömts utifrån NewSecs analyser och information från Vasakronan. För restvärdebedömningen har ett direktavkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transaktioner och erfarenheter av marknadsutvecklingen, åsatts respektive fastighets driftöverskott vid kalkylperiodens slut. Marknadsbedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svenskt Fastighetsindex.

17 I värdebedömningarna används en kalkylränta som baserats på följande makroekonomiska bedömning. riskfri realränta 4 procent genomsnittlig inflation 1,5 procent riskpremie för fastighetsinvestering cirka 1 7 procent beroende på läge, fastighetstyp, standard och hyressituation. Värdebedömningen har baserats på följande avkastningskrav för fastighetsbeståndet Stockholm Stor- Region- Vägda medelvärden Innerstad stockholm Göteborg Malmö städer Kalkylränta 8,0 9,3 8,6 8,5 9,9 Direktavkastningskrav för restvärdebedömning 6,4 7,6 7,0 6,9 8,3 Postadress: Box 24234, Stockholm Besöksadress: Karlavägen 108, 13 tr Tfn: , Fax: info@vasakronan.se Vasakronan AB är ett publikt företag med säte i Stockholm. Organisationsnummer