Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 98 (101) Mkr.

Transkript

1 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2000 Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 98 (101) Mkr. Hyresintäkterna ökade med 12 procent och uppgick till 632 (567) Mkr. Vakansgraden för Vasakronan uppgick till 8 (8) procent av uthyrningsbara areor. Beräknat hyresbortfall uppgick till 5 (5) procent. Investeringarna uppgick till 420 (246) Mkr. 173 (45) Mkr utgjorde fastighetsförvärv och 247 (201) Mkr var investeringar i fastigheter och anläggningar. Andelen statliga hyresgäster har minskat och uppgick till 46 procent. Utsikterna för helåret 2000 är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. EKONOMISKA DATA Mkr Jan mars 2000 Jan mars 1999 April 1999 mars 2000 Helår1999 Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljning Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar inklusive fastighetsförvärv Eget kapital Bokfört värde fastigheter Soliditet, % Vakansgrad, area, % Vakansgrad, hyra, % Stora på kontor. Större på människor.

2 2 Kontraktsportfölj Löptid Antal Årshyra Andel till år kontrakt Mkr % Bostäder Totalt Fastighetsmarknadens aktörer Resultat varav efter kontor/ Hyres- finansiella Bokfört Direktav- Uthyrbar butiker intäkter poster värde kastning Soliditet area Sverige Mkr Mkr Mkr % % m m 2 Drott , Vasakronan , Wihlborgs , AP Fastigheter , Tornet , Castellum , Balder , Hufvudstaden Diös , Norrporten , Källa: Årsredovisning från respektive bolag. Marknad Fastighetsmarknaden i Sverige har präglats av en fortsatt omstrukturering. Drotts bud på Balder och Skandia Livs motbud till Castellums bud på Diligentia har satt fokus på fastighetsaktier. Fastighetspartner och Columna har givit sina bolag en klar ITprofil för att attrahera nytt kapital. Substansrabatten på fastighetsaktier är fortsatt hög. Lokalhyresmarknaden fortsätter att utvecklas positivt. I Stockholm är hyresmarknaden karakteriserad av ett litet utbud och en stor efterfrågan. Hyresnivåerna fortsätter att stiga. I Göteborg och Malmö är det klart uppåtgående hyresnivåer. Universitetsstäderna har också en gynnsam hyresutveckling. Vakansgraderna minskar över hela landet. Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för årets första tre månader ökade med 12 procent och uppgick till 632 (567) Mkr. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 10 procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 2 procent. Under det första kvartalet har kontrakt motsvarande 46 Mkr i årshyra omförhandlats och hyresutvecklingen har varit positiv. Totalt kommer 12 procent av hyreskontrakten att omförhandlas under 2000 varav 2 procent omför- Vasakronan AB Antal Hyres- Vakans- Vakans- Bokfört register- Lokalarea intäkter 1 grad % grad % värde 2 fastigheter m 2 Mkr yta hyresvärde Mkr Region Syd Malmö Lund Kristianstad Växjö Linköping Totalt Region Väst Göteborg Väst Göteborg Öst Karlstad Örebro Jönköping Övrigt Totalt Region Stockholm Stockholm City Gamla Stan Östermalm Vasastan Övrig innerstad Norra Storstockholm Södra Storstockholm InfraCity Uppsala Totalt Region Nord Sundsvall Gävle Umeå Luleå Övrigt Totalt Eliminering Koncernen totalt Jan mars Inklusive övervärde med latent skatt. Exklusive pågående arbeten.

3 3 handlats under första kvartalet. De största hyresavtalen under det första kvartalet har tecknats med Mercuri Urval och MSK i Stockholm samt med Pliktverket i Karlstad. Av hyresintäkterna var 30 (24) Mkr fastighetsskatt som betalats av hyresgästerna. 85 (80) procent av fastighetsskatten betalas av hyresgästerna. Den genomsnittliga löptiden i kontraktsportföljen uppgick till 4,4 år. Vakansgraden uppgick till 8 (8) procent av lokalarean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 5 (5) procent. Andelen statliga hyresgäster har minskat till följd av genomförda fastighetsförvärv och uppgår till 46 procent. Andelen övriga hyresgäster har ökat till 54 procent. Resultat Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 98 (101) Mkr. Resultatförsämringen beror på ett ökat finansnetto till följd av att nettoskuldsättningen ökat med cirka 3 miljarder kronor. Resultat från fastighetsförsäljningar uppgick till 6 (5) Mkr. Driftkostnaderna ökade med 11 procent och uppgick till 174 (158) Mkr. Ökningen har i sin helhet skett i jämförbart bestånd och är av periodiseringskaraktär. Underhållskostnaderna är på en oförändrad nivå och uppgick till 49 (50) Mkr. Stora projekt pågår fortfarande främst i Stockholm. Driftöverskottet förbättrades med 14 procent och uppgick till 375 (329) Mkr. Ökningen har i sin helhet skett i jämförbart fastighetsbestånd. Driftöverskottsmarginalen förbättrades till 59 (58) procent. Resultat före finansiella poster Avskrivningarna ökade till 91 (82) Mkr beroende på fastighetsförvärv och investeringar. Kontors- och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per år. Kostnader för central administration och marknadsföring uppgick till 18 (18) Mkr. Finansnettot uppgick till 170 (129) Mkr, en ökning med 41 Mkr. Av denna ökning beror 48 Mkr på en högre genomsnittlig upplåning till följd av fastighetsköp, investeringar och utdelning. Detta har motverkats av en lägre genomsnittlig räntekostnad vilken har givit en positiv resultateffekt på 7 Mkr. Hyresintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Mkr Region Syd Region Väst Region Stockholm Region Nord Eliminering Totalt Ej fördelade kostnader Totalt Kvarteret Gamen 10 förvärvades av Skanska i april Fastigheten ligger intill Skattehuset, som Vasakronan äger, på Söder i Stockholm.

4 4 Förändring av fastighetsbeståndet Vasakronans strategi har varit att successivt renodla fastighetsbeståndet till fastigheter med kommersiella lokaler, främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Under de första tre månaderna 2000 har Vasakronan förvärvat fastigheter inklusive lagfarter för 173 (45) Mkr och avyttrat fastigheter för 36 (8) Mkr. I mars utnyttjade Vasakronan en option att förvärva Estländaren 10 i Sollentuna för 22 Mkr av SIFO. Av Skanska förvärvades Gamen 10 på Södermalm i Stockholm för 151 Mkr. Efter rapportperiodens utgång i april fortsatte affärerna med Skanska. I en bytesaffär med Skanska förvärvades fastigheten Lagern 11 på Kungsgatan för 337 Mkr och Grönlandet Södra 13 på Adolf Fredriks Kyrkogata såldes för 153 Mkr. Investeringar Under januari mars 2000 uppgick investeringarna till 420 (246) Mkr. Av dessa utgjorde 173 (45) Mkr förvärv av fastigheter och 247 (201) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar. Finansiering Likvida medel uppgick den 31 mars 2000 till 490 (468) Mkr. Därtill kommer outnyttjade kreditlöften på (7 520) Mkr. Räntebärande skulder var vid kvartalsskiftet (7 822) Mkr. Netto räntebärande skulder ökade med Mkr till (7 354) Mkr. Ökningen beror på fastighetsköp, investeringar och utdelning. Under det första kvartalet var genomsnittligt netto räntebärande skulder (7 618) Mkr. Den genomsnittliga låneräntan var 6,5 (6,7) procent. Vid kvartalsskiftet var den genomsnittliga låneräntan 6,5 (6,5) procent. Räntetäckningsgraden var 2,2 (1,8). Vid kvartalsslutet var den genomsnittliga räntebindningen för utlåningen 2,4 (2,0) år, vilket är något lägre än normportföljen. Standard & Poor s har givit rating K1 till Vasakronans certifikatprogram och rating BBB+ till Vasakronans MTN-program Eget kapital Vasakronan hade den 31 mars 2000 ett synligt eget kapital om (8 331) Mkr. Fritt eget kapital upp- I en bytesaffär med Skanska förvärvades fastigheten Lagern 11 i centrala Stockholm. Fastighetsaffärer Totalt Jan mars Helår Helår Helår Helår Helår Helår 1993 Mkr / Försäljning Reavinst Förvärv Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling 1 Tillträdes- Hyresintäkter Driftnetto datum Ort Fastighet Säljare Mkr dag helår helår Sollentuna Estländaren 10 SIFO Stockholm Gamen 10 Skanska Summa Köpeskillingen inkluderar lagfartskostnader. Fastighetsförsäljningar Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes- Hyres- Driftnetto datum Ort Fastighet Köpare Mkr dag intäkter helår Växjö Växjö 10:51 (del av) Thomas Rosenlund Stockholm Mälarhöjden 1:1 m fl Skolfastigheter i Stockholm Göteborg Annedal 23:1 Brf Äpplet Kristianstad Kristianstad 4:28 (del av) Kristianstads Kommun Summa

5 5 Förfallostruktur Bindande Räntebindning Låneförfall kreditlöften Mkr Ränta % Mkr Mkr , , , , , , , ,0 100 Totalt , Bindningstiden inkluderar derivat. Lånen redovisas med nominella belopp. Finansieringskällor Varav Mkr Låneram utnyttjat Certifikatprogram MTN-program MTN-program Bindande kreditlöften Private placements Banklån 213 Lån från systerbolag Totalt gick till Mkr. Vasakronan har ett bundet eget kapital om Mkr varav aktiekapitalet uppgår till Mkr. Antalet aktier är och de har ett nominellt värde om kronor per aktie. Vid årsskiftet 1999/2000 värderades Vasakronans fastigheter till 27,2 miljarder kronor. Det bokförda värdet uppgick vid samma tidpunkt till 18,2 miljarder kronor. Kassaflöde Kassaflödet i den löpande förvaltningen före investeringar uppgick till 82 (424) Mkr. Justerat för förändringar i rörelsekapitalet, vilka är relaterade till fastighetsaffärer, uppgick kassaflödet till 173 (158) Mkr. Personal Medelantalet anställda under perioden var 354 (331) personer. Per den 31 mars 2000 var 355 (333) personer anställda i Vasakronan-koncernen. Utsikter för 2000 Hyresintäkterna kommer att öka på grund omförhandlingar och minskade vakanser. Drift- och underhållskostnader kommer att vara på ungefär oförändrad nivå. Avskrivningarna ökar till följd av investeringar och genomförda fastighetsförvärv. Administration och marknadsföring innehöll 1999 en positiv engångseffekt avseende lösen av pensionsskulder. Finansnettot ökar till följd av högre upplåning beroende på genomförda förvärv. Vasakronans prognos är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. Bolagsstämma Vid bolagsstämma den 26 april 2000 fastställdes utdelningen till 157 (982) Mkr. Utdelningen 1998 inkluderade en extra utdelning på 616 Mkr. Rune Brandinger, ordförande avgick ur styrelsen och ersattes som ordförande av Egon Jacobsson, f d vd i Vin & Sprit. Rolf Lydahl avgick ur styrelsen och ersattes av Birgitta Kantola, Nordiska Investeringsbanken. Till Vasakronans styrelse omvaldes Lars V Kylberg, vice ordförande, Håkan Bryngelson, Georg Danell, Gerd Engman, Maria Lilja och Claes Ljungh. Till arbetstagarrepresentanter har utsetts Marianne Gustafsson och Rolf Kjällbring. Till revisorer för den kommande fyraårsperioden valdes Öhrlings PriceWaterhouse Coopers. Stockholm den 26 april 2000 Håkan Bryngelson Verkställande direktör

6 6 Hyresintäkter Mkr kvartal 1 Mkr 400 Rullande 12-månaders värde Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar Rullande 12-månaders värde Resultaträkning Jan mars Jan mars Helår Mkr Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Driftöverskott Avskrivning fastigheter Bruttoresultat Övriga rörelseintäkter och kostnader Resultat fastighetsförsäljningar Administration och marknadsföring Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat efter skatt Effekt av lösen av pensionsskuld har påverkat administrationskostnaderna med + 18 Mkr. 2 Hänsyn tagen till beräknade bokslutsdispositioner kvartal Underhåll Mkr Rullande 12-månaders värde Balansräkning Mkr Tillgångar Fastigheter och anläggningar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntefria skulder Räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder kvartal Investeringar inklusive fastighetsförvärv Mkr Rullande 12-månaders värde Kvarteret Estländaren 10 i Sollentuna. Fastigheten har förvärvats av SIFO. kvartal

7 7 Kassaflödesanalys Jan mars Jan mars Mkr Utfall Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Ränteintäkter Räntekostnader Betald inkomstskatt Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i byggnader Investeringar i maskiner och inventarier Förvärv av fastigheter Förvärv av dotterbolag Avdrag förvärv koncernmässigt övervärde (ej kassamässig) Sålda fastigheter Avyttring/amorteringar av övriga Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder Inlösen pensionskuld Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Förändring av nettolåneskuld vid årets början Förändring av pensionsskulden Förändring av räntebärande skulder vid förvärv Förändring av räntebärande skulder Förändring av likvida medel Förändring av nettolåneskuld vid periodens slut Nyckeltal Driftöverskottsmarginal, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,8 1,7 Kassaflöde före investeringar, Mkr Investeringar exklusive fastighetsförvärv, Mkr Investeringar fastighetsförvärv, Mkr Eget kapital, Mkr Avkastning eget kapital, % 4,0 10,7 4,1 Soliditet, % Räntebärande skulder netto, Mkr Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 0,9 1,3 Resultat per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr Eget kapital per aktie, kr Lokalarea, m Vakansgrad area % Vakansgrad, area och hyra % Area Hyra kvartal Löptider för hyreskontrakt, årshyra Årshyra, Mkr Definitioner Avkastning på eget kapital. 12-månaders rullande resultat efter beräknad skatt dividerat med eget kapital. Direktavkastning. Tolv månaders rullande driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftöverskottsmarginal. Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten. Rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta och betald inkomstskatt samt förändringar av rörelsekapital. Kassaflöde per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med antal aktier. Lokalarea. Uthyrbar area. Resultat per aktie. Resultat efter beräknad skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad. Räntebärande skulder inklusive pensionsskuld minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Vakansgrad area. Andel outhyrd lokalarea. Vakansgrad hyra. Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning.

8 Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag och är störst på kommersiella lokaler, främst kontor. Vasakronan finns i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Sammanlagt omfattar fastighetsbeståndet 293 fastigheter. Beståndets totalarea är m 2. På denna area arbetar cirka människor. Människor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att funktion och service fungerar väl. Ekonomisk information från Vasakronan Delårsrapport januari juni juli 2000 Delårsrapport januari september oktober 2000 Bokslutsrapport 2000 februari 2001 Årsredovisning 2000 februari 2001 Annual Report 2000 mars 2001 Ekonomisk information kan beställas från Koncernstab Information, Vasakronan AB, Box 24234, Stockholm, tfn , fax Besök gärna vår hemsida för aktuell information om Vasakronan och lediga lokaler. Postadress: Box 24234, Stockholm Besöksadress: Karlavägen 108, 13 tr Tfn: , Fax: info@vasakronan.se Vasakronan AB är ett publikt företag. Organisationsnummer Produktion: n3prenör