1 (11) PLANPROGRAM. till detaljplan för Viks Fiskeläge 1:32 Vik, Simrishamns kommun, Skåne län

Transkript

1 1 (11) PLANPROGRAM till detaljplan för Viks Fiskeläge 1:32 Vik, Simrishamns kommun, Skåne län

2 2 (11) Till detaljplan för Viks Fiskeläge 1:32 Vik, Simrishamns kommun, Skåne län PLANPROGRAM SYFTE OCH PROGRAMOMRÅDE Planeringens syfte Syftet med ett planprogram är att i ett tidigt skede bredda kommunens beslutsunderlag med berördas erfarenheter och synpunkter. Programmet anger mål och utgångspunkter för det kommande planarbetet. Programmets syfte är att pröva möjligheten att uppföra ca 50 nya bostadshus väster om Viks fiskeläge och norr om Djupadals golfbana. Programmet möjliggör även handel och icke störande verksamhet i områdets ostligaste del, närmast väg 9. Bakgrund En begäran om planmedgivande för bostadsbebyggelse inom fastigheten Viks Fiskeläge 1:32 har inkommit till Simrishamns kommun. Samhällsbyggnadsnämnden beslutade att upprättande av detaljplan medges och att planprövning ska ske genom normalt förfarande med program. Planavtal ska upprättas och planarbetet bekostas av sökanden. Kring Viks Fiskeläge och vid golfbanorna Lilla Vik och Djupadal har bostadsbebyggelse uppförts under senare tid och ytterligare planläggning pågår. Aktuellt förslag har inte stöd i den fördjupade översiktsplanen, men området bedöms som lämpligt att pröva för bebyggelse eftersom det är beläget nära befintlig bebyggelse och intill en av ortens golfbanor. Programområdets läge

3 3 (11) Programområdets läge och areal Programområdet är beläget väster om Viks Fiskeläge och norr om Djupadals golfbana i Vik. Området gränsar i norr till Grävsvinssträtet och bostadsbebyggelse, i väster till Djupadals golfbana, i öster till väg 9 och i söder till fruktodling och äng på fastigheten Viks Fiskeläge 71:1. Planområdet omfattar ca 7,8 ha. Markägoförhållanden Marken inom programområdet är privatägd. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Aktuella planförhållanden Översiktsplan Kommunens översiktsplan från 2001 anger ingen förändring i markanvändningen inom programområdet. Det sägs dock att det bör finnas en rimlig planeringsberedskap för nya attraktiva bebyggelselägen i första hand i orter där utbyggd kommunal service finns, men även för andra orter t ex Vik i mån av efterfrågan. Kommunen vill genom planläggning verka för att permanentboende gynnas i tätorterna för att skapa levande samhällen året runt. Fördjupad översiktsplan Fördjupad översiktsplan för Vik från 2004 anger användningen fruktodling och skog för området. Detaljplaner Programområdet är inte tidigare detaljplanelagt. I söder gränsar planområdet till detaljplan för golfbana (Viks Fiskeläge 71:1), laga kraft , och i väster till en annan detaljplan för golfbana (del av Viks Fiskeläge 47:1 m fl), laga kraft Grävsvinssträtet är inte detaljplanelagt, men bostadsområdet norr om detta inryms i detaljplan för Nyhemsområdet (Rörum 74:1). Aktuella projekt i närområdet I området kring Viks Fiskeläge samt vid golfbanorna Lilla Vik och Djupadal har under senare tid ny bebyggelse tillkommit. Det pågår planläggning och har lämnats planmedgivande för att pröva ytterligare bebyggelse i området. Bebyggelseutvecklingen i Vik-området har samband med utvecklingen av golfverksamheten. Riksintressen Programområdet berörs inte av något riksintresse. Markområdet öster om vägen är av riksintresse för kustzonen. Viks gamla samhälle är av riksintresse för kulturmiljön såsom ett fiskeläge där kombinationen fiske och jordbruk tydligt framträder i bebyggelsen. Bebyggelsen är låg och ligger oregelbundet grupperad kring smala och slingrande gator. Landskapsbildsskydd Ett markområde norr om planområdet omfattas av landskapsbildsskydd enligt naturvårdslagen 19. Rödlistade arter Enligt SLU:s artdatabank finns inga kända rödlistade arter inom planområdet.

4 4 (11) Arkeologi Inom programområdet finns inga kända fornlämningar. Söder om planområdet finns flera äldre boplatser. Det är troligt att fler fornlämningar kan påträffas i området. Skulle fornlämningar påträffas i samband med markarbeten i området ska arbetet omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen kontaktas i enlighet med 2 kap 10 i lagen om kulturminnen. OMRÅDETS FÖRUTSÄTTNINGAR Nuvarande markanvändning och bebyggelse Programområdet utgör en avlång fastighet som sträcker sig i öst-västlig riktning och följer Grävsvinssträtets utbredning. Området består idag av en äppelodling, två mindre skogsparti det ena med lövträd och det andra med övervägande tallplantering, och ängsmark. Trädrader i fastighetens västra och södra kant avgränsar det från omgivningen. Marken är obebyggd så när som på en liten förrådsbyggnad i planområdets södra kant. Planområdet gränsar i norr till Grävsvinssträtet, en markremsa med flera små smala fastigheter i nord-sydlig riktning som har natur- och kulturvärden och enligt den fördjupade översiktsplanen bör bevaras. De små fastigheterna avspeglar områdets historiska användning som odlingslotter för fiskelägets invånare. Tillfart till fastigheterna sker via en gata i planområdets norra gräns med koppling till väg 9. På marken söder om planområdet planeras en ny golfbana. Utslagsplatserna orienteras bort från planområdet. Stuga i Grävsvinssträtet Utsikt mot söder Nuvarande landskapsbild och bebyggelsestruktur Landskapet i och kring Viks samhälle är småskaligt och kuperat med en blandning av småhusbebyggelse, fruktodlingar, golfbanor och vegetationspartier. Kusten är förstås viktig för orten och dess ursprung. Samhället delas i två delar av riksvägen 9 som sträcker sig i nord-sydlig riktning parallellt med kusten. Mellan hamnen och riksväg 9 återfinns Viks fiskeläge med äldre bebyggelse utmed slingrande gator. Väster om vägen finns nyare bebyggelse och här pågår byggnation av nya småhus.

5 5 (11) Äppelodlingarna utgör ett dominerande inslag i Viks kulturlandskap, men deras arealer minskar och marken får ge plats till bebyggelse, åker, äng och golfbanor. Målsättningen i den fördjupade översiktsplanen är att kvarvarande fruktodlingar ska bestå, framför allt längs väg 9 och i andra blickfång. I ägogränserna finns ofta vegetationsridåer som skyddar fruktodlingen från vind. Vegetationen bidrar till att ge landskapet dess småskaliga karaktär och fungerar samtidigt som spridningskorridor för djur. Planområdet sluttar mot öster och har sin högsta punkt i sydväst. Äppelodling i områdets mellersta del Utsikt från områdets västra del Nuvarande trafik och trafikstruktur Biltrafik och transporter Riksväg 9 är huvudväg mellan Simrishamn, Kivik och Brösarp och leder rakt igenom Viks samhälle. Hastighetsbegränsningen är 70 km/h genom samhället och 90 km/h utanför. Vägverket är väghållare för vägen. I samband med arbetet med en fördjupad översiktsplan för Vik togs en trafikutredning för väg 9 fram. I utredningen konstateras att vägen har ett stort antal utfarter från fastigheter och markvägar. Av trafiksäkerhetsskäl bör dessa minimeras. Anslutningen vid Grävsvinssträtet föreslås dock bibehållas. I utredningen föreslås även en hastighetsbegränsning till 50 km/h på en sträcka genom orten. Vid en uppräkning av trafikmängderna bedömdes väg 9 trafikeras av ca 3400 fordon/normaldygn och ca 7900 fordon/dygn under turistsäsongen. Väg i Grävsvinssträtet Infart från väg 9

6 6 (11) Gång- och cykelvägar Utmed väg 9 finns en separerad gång- och cykelväg som går mellan Rörum och Simrishamn. Söder om planområdet ligger gång- och cykelvägen på den östra sidan av vägen. I höjd med planområdet finns en gång- och cykelövergång och därefter fortsätter banan på vägens västra sida norrut. Det finns även möjlighet att cykla i blandtrafik på flera småvägar i närområdet. Kollektivtrafik Väg 9 trafikeras av regionbussar mellan Simrishamn och Kristianstad. Närmaste busshållplats är belägen vid Vikarevägen, ca 400 m från planområdets mitt. Teknisk försörjning Vatten och avlopp De flesta fastigheterna i Vik är anslutna till det kommunala vatten- och avloppsnät. Planområdet föreslås anslutas till detta. Dagvatten Enligt utförd geoteknisk undersökning för planområdet, GeoSyd AB , kan dagvatten normalt omhändertas lokalt och infiltreras via stenkistor. I område med mäktigare lager av siltig finsand och silt är det en fördel om dagvatten kan avledas till område med mer genomsläpplig mark. Geoteknik och markradon I utförd geotekniska undersökning, GeoSyd AB , bedöms fastigheten vara väl lämpad för planerad bebyggelse. Vid provtagning konstaterades att marken består av ett tunt matjordslager och därefter av sand med enstaka skikt av silt och siltig finsand. I utredningen rekommenderas att matjords- och fyllnadslager schaktas ur och uppfyllnad sker med friktionsmaterial. Även en markradonmätning har utförts inom fastigheten, GeoSyd AB Mätvärdena ligger inom den lägre delen av normalradonintervallet och anger, att radonskyddande åtgärder, såsom täta rörgenomdragningar i platta på mark, bör vidtas. Marken inom planområdet är starkt kuperad på nivåer mellan ca +50 m och + 21 m och sluttar huvudsakligen mot öster. Service I Vik finns idag endast restaurang och konferensanläggning. Möjlighet att etablera handel eller annan icke störande verksamhet finns utmed väg 9, söder om planområdet, och i golfklubbens klubbhus. Närmaste skola är en Waldorfskola med årskurs 1-6 i Rörum, ca 3 km från planområdet. Rekreationsområden I planområdets närhet finns goda möjligheter till rekreation. Förutom kusten och Skåneleden utmed denna finns Lilla Viks och Djupadals golfbanor samt Gyllebo rekreationsområde i sydväst.

7 7 (11) Miljö- och risksituation Vattentäkt Ca 180 m söder om programområdet finns ett yttre skyddsområde för vattentäkt. Trafiksäkerhet Utformning och användning av området närmast väg 9 påverkar trafiksäkerheten. Föremål i vägens närhet kan distrahera föraren och vålla skador vid en avåkningsolycka. Byggnader och andra anläggningar eller anordningar som kan inverka menligt på trafiksäkerheten får inte utan länsstyrelsens tillstånd uppföras inom det så kallade byggnadsfria avståndet (47 väglagen). Detta avstånd är generellt 12 meter från vägområdet. Farligt gods Riksväg 9 är primär transportled för farligt gods. Andelen tunga transporter är dock begränsad och vägen har hög standard och god sikt. Enligt Länsstyrelsens riktlinjer för riskhänsyn i samhällsplaneringen bör ett skyddsavstånd på 70 m hållas mellan farligt godsled och småhusbebyggelse och handel, utan särskilda åtgärder och analyser. Vid sällanköpshandel kan skyddsavståndet minskas till 30 m. Trafikbuller Enligt den fördjupade översiktsplanen är bullernivåerna utmed väg 9 sådana att om en ekvivalentnivå på 55 db(a) inte ska överskridas (gällande riktvärde för uteplats och vid fasad) krävs ett skyddsavstånd på mellan 50 och 70 m mellan väg och närmaste bostadshus, utan bullervall eller annan åtgärd. Den fördjupade översiktsplanens rekommendation är en frizon på m längs vägen. FÖRSLAG Landskapsbild och inplacering av bebyggelse Enligt den fördjupade översiktsplanen för Vik bör ny bebyggelse samlas istället för att spridas ut i landskapet, delvis p g a att arealen för fruktodlingar försvinner eftersom skyddsavstånd krävs till bostäder. Vid exploatering inom planområdet tas mark som idag används för fruktodling i anspråk för bebyggelse. Fruktträden bör få en central roll både utmed väg 9 och inne i området. Träden bidrar till en attraktiv boendemiljö och ger området karaktär redan från början. De ger dessutom en hänvisning till områdets tidigare markanvändning. Planområdet ligger centralt i samhället och har god tillgänglighet till kollektivtrafik, rekreationsområden, gångoch cykelvägar. Fastigheten är mycket kuperad och vissa områden lämpar sig bättre för bostadstomter än andra. I den sydvästra delen av planområdet finns en fin sluttning mot öster från vilken man har långa utblickar mot havet och horisonten. Även områdets mitt består av en sluttning åt öster. De norra delarna av planområdet sluttar mot norr, ner mot Grävsvinssträtet. Bitar av den nordliga delen sluttar så pass tvärt att det kan bli svårt att få till attraktiva tomter i dessa lägen. De bör istället innehålla gemensamma lokaler och grönytor, t ex kan större partier av äppelträd sparas i dessa delar.

8 8 (11) Ett principiellt idéförslag för bebyggelse i området har tagits fram. Förslaget utgår ifrån att bygga bostäder i goda lägen och att ge så många bostäder som möjligt en glimt åt öster och havet. Riktningen från äppleodlingen tas upp i utbyggnadsförslaget. Äppelträd sparas bl a kring en gemensam gata i öst-västlig riktning. Förslaget bygger på att tre olika hustyper används inom området för att kunna utnyttja de olika terrängförhållandena på bästa sätt, vilket också ger området en variation i bebyggelseutformningen. I de partier som ligger högt placeras en envåningsbyggnad med en uppstickande parti för utsikt. I de något lägre partierna behövs ytterligare en våning för att få utsikt mot havet och i den låglänta och flacka delen trycks bebyggelsen ner i en våning för att inte blockera bakomliggande hus. Sänka/norrsluttning inte lämplig för bostad äppellund & gemensamma lokaler Låglänt, platt mark bostäder i 1 våning Fin sluttning mot öster och utsikt över havet bostäder i 1,5 våningar Lägre partier bostäder i 2,5 våningar för utsikt Nära väg 9, ej lämpligt för bostäder, däremot för handel/service Programområdet föreslås bebyggas med ca 50 småhus på egna tomter. Områdets disposition med placering av gata och bebyggelse ska studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Delar av fruktodling och skogsparti sparas i form av gemensamma grönytor för de boende. Det finns också möjlighet att spara träd inne på tomter, förutsatt att dessa håller en tillräcklig storlek. Lämplig tomtstorlek ska utredas. I ny bebyggelsegrupp söder om planområdet är minsta tillåtna tomtstorlek m 2. Lämpliga byggnadsvolymer, höjder, placering och utformning studeras vidare i planarbetet. Bebyggelsen bör anpassas till den kraftiskt kuperade marken och nivåskillnader tas upp inom byggnaden, t ex genom suterränghus. Tomtmark och gata bör behålla så naturliga höjdskillnader som möjligt och terrassering och stödmurar mellan tomter undvikas. Viks Fiskeläge, på den östra sidan av väg 9, är av riksintresse för kulturmiljön. Vid exploatering inom samhället ska, enligt den fördjupade översiktsplanen, hänsyn tas till riksintresset. Utmed väg 9 lämnas ett skyddsområde med hänsyn till buller från vägen, trafiksäkerhet och transport av farligt gods. Markområdet närmast vägen kan rymma lokaler för handel och service. Trafik och trafikstruktur Biltrafik och transporter Tillfart till de nya bostäderna kommer att ske från en ny gata med koppling till väg 9. Befintlig infart till Grävsvinssträtet bör kunna utnyttjas även för den nya bebyggelsen. På så sätt krävs ingen ny infart från väg 9 och antalet infarter minimeras vilket trafikutredningen förespråkar. Infarten ska studeras vidare och dimensioneras för framtida trafikmängder. Den nya gatans placering och bredd ska

9 9 (11) utredas vidare. Gaturummet bör få små mått som överensstämmer med den intima boendemiljön och håller hastigheterna nere. Gatan ska rymma biltrafik, gående och cyklister. Hänsyn ska tas till sopbil och räddningstjänstens framkomlighet. Tillfarten till eventuella verksamheter vid väg 9 ska ge utrymme för de trafikslag som kan bli aktuella. Eventuell lastzon ska utformas på ett trafiksäkert sätt. Parkering Boendeparkering avses lösas på den egna tomten. Gästparkering kan lösas som kantparkering längs den planerade gatan eller på en gemensam yta för kvarteret. Gästparkering krävs också till verksamheter vid väg 9. Gång- och cykelvägar Planområdet har god förbindelse med den gång- och cykelväg som går utmed väg 9. I höjd med planområdet finns en gång- och cykelövergång som knyter ihop planområdet med Viks Fiskeläge öster om vägen. Inom samhället finns goda möjligheter att cykla i blandtrafik på smågatorna. Detta kommer att vara möjligt även inom planområdet. Möjlighet att nå naturområden i väster på stigar från planområdet bör studeras vidare. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ansluts till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Nya ledningar behövs inom planområdet för att ansluta de planerade bostadsfastigheterna. Befintliga ledningars dimensionering ska utredas i det fortsatta planarbetet för att bedöma om de nya bostäderna kan kopplas till dessa. Dagvatten Dagvatten från byggnader och hårdgjorda ytor bör kunna tas omhand lokalt inom planområdet. El Behovet av nya elledningar och transformatorstationer samt lämplig placering ska studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Avfall Avfallshantering och källsortering för den nya bebyggelsen studeras vidare i planarbetet. Miljö- och riskfrågor Icke störande verksamhet Området närmast väg 9 planeras för handel och service. Utformning av tomten och byggnaden med t ex infart och lastzoner ska studeras vidare. Verksamheten får inte vara störande för omkringliggande bostadsbebyggelse. Skyddsavstånd Hur stort det bebyggelsefria avståndet till väg 9 bör vara ska studeras vidare.

10 10 (11) Buller Trafikbuller från väg 9 mot planerad bebyggelse ska studeras vidare. Gällande riktvärden för trafikbuller får inte överskridas. Miljöbedömning Enligt miljöbalken (MB) 6 kap 11 och plan- och bygglagens (PBL) 5 kap 18 ska en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas om detaljplanen kan antas medföra en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen av mark och vatten, samt andra resurser. Till grund för behovsbedömningen ligger en checklista avseende planförslagets konsekvenser. Planförslaget bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan varför någon vidare miljöbedömning ej behövs. Ställningstagandet motiveras med att: Planområdet berör inte riksintresse, andra särkilt skyddade områden eller rödlistade arter. Området är bevuxet av äppleträd, sly och tallplantering. Delar av äppelodlingen sparas kring gator, på gemensamma ytor och i kanten av tomter. Höjdsättning av gata och bebyggelse utgår från befintliga marknivåer. Området är delvis bullerutsatt av trafik på väg 9. Gällande riktvärden för buller bedöms dock ej överskridas. Planen bedöms inte medföra några risker för människors hälsa. Väg 9 är farligt godsled. Skyddsavstånd krävs. Handel och service placeras mellan bostäder och gatan. Exploateringen medför en viss ökning av trafiken på Väg 9 och inom planområdet. Kollektivtrafik och gång- och cykelvägar finns i närheten av området. Miljökvalitetsnormer riskerar inte att överskridas. Utredningsbehov I det kommande planarbetet ska följande frågor studeras ytterligare: Buller Trafikbuller från väg 9 mot bostäderna ska utredas och eventuella behov av skyddsåtgärder presenteras. Landskapsbild och utformning av bebyggelse Disposition av området, placering och utformning av ny bebyggelse. Tomtens speciella form, befintlig vegetation och terräng ska beaktas. Riskhänsyn Lämpligt skyddsavstånd mellan planerad bebyggelse och riksväg 9.

11 11 (11) Teknisk försörjning och infrastruktur Den nya bebyggelsens koppling till vatten- och avloppsnät, elnät, uppvärmning, avfallshantering, dagvattenhantering samt behov av nya tekniska anläggningar och den nya gatans utformning. Fortsatt planarbete En detaljplan ska grundas på ett program i de fall en aktuell översiktsplan eller liknande inte kan användas som underlag till planen. Syftet med programarbetet är att informera sakägare, närboende och andra intresserade om planarbetet och bjuda in till samråd. Synpunkter på planprogrammet som kommit in till kommunen sammanställs i en redogörelse. Därefter utarbetas ett samrådsförslag till detaljplan. Under plansamråd ges ytterligare tillfälle att lämna synpunkter. Efter samrådet bearbetas detaljplanen och ställs på nytt ut för granskning. GENOMFÖRANDE Detaljplanen bedöms kunna antas av kommunfullmäktige hösten Ett exploateringsavtal ska upprättas mellan kommunen och exploatören för reglering av bl a ledningskostnader. Avtalet ska vara tecknat innan planen vinner laga kraft. FOJAB arkitekter Lund Pia Månsson Arkitekt SAR/MSA