Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (17) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besvarande av föreläggande, objektsbeskrivning, marknadsföring, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, övrigt och information om köparens undersökningsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter vid förmedlingen av andelar i en hyresfastighet. En av de frågor som har prövats är om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna de uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionen har begärt för tillsynen. Innehållet i den objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare har granskats, liksom uppgifterna i marknadsföringen och den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet. Frågan om mäklaren på ett korrekt sätt har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet har också prövats. Även fastighetsmäklarens skyldighet att bevara dokumentation har berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ett ombud för köparna av delar av en samägd hyresfastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken handlar bland annat om att NN marknadsförde bostaden som en ägarlägenhet, vilket medförde att köparna inte förstod vad de förvärvade och vilka konsekvenser det medförde. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (17) NN förelades den 24 februari 2014 att yttra sig över anmälan och att lämna in kopior av dokumentationen senast den 20 mars Mäklaren begärde genom sitt ombud anstånd till den 7 april 2014, vilket beviljades. Den 25 april hade inget yttrande kommit in till Fastighetsmäklarinspektionen. NN påmindes därför om att det är i strid med god fastighetsmäklarsed att underlåta att besvara inspektionens förelägganden och förelades att senast den 12 maj 2014 besvara de tidigare ställda frågorna och att lämna in de begärda handlingarna. Den 12 maj 2014 kom yttrandet in till Fastighetsmäklarinspektionen och några av de begärda handlingarna. NN hade emellertid inte yttrat sig över hur han uppnådde kundkännedom i förmedlingsuppdraget, vilket hade begärts. Han hade inte heller lämnat in kopior av uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, dokumentationen av hur han uppnått kundkännedom samt journalen, vilka hade efterfrågats. NN uppgav i yttrandet genom sitt ombud att han avsåg att komplettera yttrandet med dessa handlingar inom kort. Den 4 juni 2014 hade ingen komplettering kommit in. NN förelades att senast den 1 juli yttra sig och komma in med de begärda handlingarna. Den 7 juli inkom en begäran om anstånd till den 15 augusti 2014, vilket beviljades. Den 16 oktober 2014 hade varken yttrandet eller de begärda handlingarna kommit in till Fastighetsmäklarinspektionen. NN påmindes på nytt om att det är i strid med god fastighetsmäklarsed att underlåta att besvara inspektionens förelägganden och att en fastighetsmäklare som inte följer en begäran att lämna uppgifter eller som vägrar att låta inspektionen ta del av handlingar riskerar att bli avregistrerad. Den 23 oktober 2014 kom det in ett yttrande till inspektionen. NN uppgav genom sitt ombud att han är väl förtrogen med de krav som åvilar honom gentemot Fastighetsmäklarinspektionen i egenskap av registrerad fastighetsmäklare. Han var av uppfattningen att akten hade stulits. Till

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (17) yttrandet var fogat en kopia av uppdragsavtalet och en polisanmälan avseende en försvunnen mapp med överlåtelsehandlingar. NN har fortfarande inte yttrat sig över hur han har uppnått kundkännedom i förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har i ärendet granskat följande handlingar. Uppdragsavtalet. Marknadsföringsmaterialet. Den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare. Den objektsbeskrivning som har bilagts det andra köpekontraktet. Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet. Marknadsvärderingen. Dokumentet Kvar att leva på En förfrågan till styrelsen med anledning av försäljningen. Depositionsavtalet. Köpekontrakten. Polisanmälan. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt, men inte fått kopior av följande handlingar. Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom. Anbudsförteckningen. Journalen. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Hon företräder köparna i en tvist gentemot fastighetsmäklaren NN avseende skadeståndsansvar enligt 25 fastighetsmäklarlagen (2011:666). Under hösten 2012 förmedlade NN en bostad till hennes huvudmän under förespeglingen att det var fråga om en s.k. ägarlägenhet, när det i själva verket rörde sig om en andel (79/578-delar) i en hyresfastighet. NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, bland annat genom att inte klargöra för de tilltänkta köparna vilken typ av objekt förmedlingen

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (17) avsåg. Två kontrakt har undertecknats det första kontraktet var felaktigt avseende uppgiften om vad som rent juridiskt förvärvades. Vi det första kontraktstillfället gav NN felaktiga upplysningar både skriftligt och muntligt om detta. Vid det sista kontraktstillfället förklarade han att skillnaderna i kontrakten inte var något att bry sig om. I stället för att förklara för köparna vad överlåtelsen rent juridiskt avsåg, och vilka skillnaderna var i förhållande till marknadsföringen och det tidigare undertecknade kontraktet, uppgav han att det berodde på en petig ordförande i den så kallade föreningen i fastigheten. Som enda skäl till att kontraktet fick skrivas om angav NN att ordföranden ville knäppa honom på näsan och att han kunde bjuda på det. I och med detta fick inte köparna möjlighet att överväga den nya, och för köpet avgörande, informationen om vad överlåtelsen avsåg. Det var först vid den sista kontraktskrivningen som korrekta uppgifter om vad köpet avsåg gavs i den skriftliga informationen. Vid det tillfället ändrades även marknadsföringsmaterialet till att uppge att det var fråga om 79/578-delar av fastigheten. Dock angavs fortfarande att det var fråga om en 3:a i Villa fastighet. Detta är direkt felaktigt när det är fråga om ett hyreshus, dvs. en näringsfastighet. Efter kontraktskrivningen visade det sig att det, utöver kr som motsvarades av pantbrev avseende lägenhetens totala andel i fastigheten, inte gick att finansiera köpet med lägenheten som säkerhet. Anledningen var att det inte var fråga om en ägarlägenhet, utan en andel i en hyresfastighet. Detta innebär att man äger fastigheten tillsammans med övriga delägare med samäganderätt och en inteckning kräver samtliga ägares godkännande. Fastigheten kan tvångssäljas genom beslut av tingsrätten på någon delägares begäran och om någon delägare hamnar på obestånd eller missköter betalningar avseende lån som belastar fastigheten, kan denna komma att säljas i sin helhet mot övriga delägares vilja. Förhållandet medför också stora nackdelar den dag köparna vill sälja bostaden, eftersom man inte kan räkna med att en köpare rent generellt har möjlighet att finansiera en så stor del av köpet genom annat än lån med säkerhet i bostaden. NN har vidare underlåtit att kontrollera förfoganderätts- och

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (17) inskrivningsförhållandena samt inte heller informerat köparna om vem som hade rätt att förfoga över fastigheten. Vid tillhandahållandet av objektsbeskrivningen har NN inte informerat om att det var fråga om en andel i en hyresfastighet och de konsekvenser ur finansierings- och skattehänseende som detta för med sig. Köparna blev ägare av det som skattemässigt är en näringsfastighet, vilket innebär att köparna ses som näringsidkare och måste deklarera för näringsverksamhet. Boendet i fastigheten medförde förmånsbeskattning för dem, vilket var en kostnad som inte tidigare hade framgått på något sätt. Fastighetens karaktär av näringsfastighet medför dessutom att några avdrag för ränteutgifter avseende lånen på bostaden inte medges i deklarationen. Detta gör att räntekostnaden blir 30 procent dyrare än normalt. När detta påtalades för NN skyllde han ifrån sig på den bank som hade lämnat ett lånelöfte. Den information som NN har lämnat om köparnas ansvar för att undersöka objektet har rört det fall då köpeobjektet är en bostadsrätt. I den första annonsen talas det om en avgift som om det vore fråga om en bostadsrätt. Det första kontraktet angav att överlåtelsen avsåg ägarlägenhetsfastigheten. De många felaktigheterna i det föreslagna köpekontraktet uppmärksammades emellertid av ordföranden i fastighetens så kallade delägarförening. NN har också utfärdat en värdering av bostaden, vilken lades till grund för bankens lånelöfte till köparna. Denna ändrades inte i samband med att det sista, korrekta kontraktet undertecknades. I värderingen anges felaktigt att det är fråga om en ägarlägenhet. På felaktiga uppgifter beviljades köparna ett lånelöfte av banken. Men när banken skulle ta säkerhet i bostaden och söka inteckning, visade det sig att det inte var en ägarlägenhet. Ytterligare inteckningar utöver de redan befintliga kunde inte ske utan övriga delägares samtycke, vilket inte hade medgetts. Den mest basala uppgiften för en mäklare är att förvissa sig om vad det är han förmedlar och att uppge bostadens rätta natur i såväl marknadsföringen och övrig information till spekulanter som i köpekontraktet. NN förväntas i sin roll som fastighetsmäklare känna till och kunna skilja mellan sådana begrepp som ägarlägenhet och andel i hyresfastighet. Det är hans plikt enligt

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (17) fastighetsmäklarlagen att upplysa köparna om dessa skillnader i förhållande till hur bostaden har marknadsförts vid annonseringen. När NN satt med köparna med ett nytt korrekt kontrakt, skulle han ha förklarat för köparna att den tidigare informationen varit felaktig, vilka skillnader de korrekta förhållandena medför och berett köparna möjlighet att noga överväga detta före kontraktskrivningen. I stället uppmanades köparna att skriva under kontraktet under förevändningen att det inte är några skillnader, utan endast beror på en petig ordförande. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande i de handlingar som bifogats anmälan och mäklarens yttrande. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är undertecknat av säljarna och NN den 5 oktober Under rubriken Förmedlingsobjekt anges: Andelsrätten till lägenhet nr Fastigheten [Beteckning] 79/578 [Adress]. Förfrågan till styrelsen Styrelsen i föreningen har den 7 oktober 2012 undertecknat en blankett med svar på förfrågningar från fastighetsmäklaren för att denne bland annat skulle kunna sammanställa en korrekt beskrivning av objektet. I denna har man strukit över Andelsrätten till och skrivit in Andel i fastigheten. Under rubriken Lånevillkor har man angett följande. Gemensam pantsättning. En andelsägare kan inte pantsätta sin del utöver den kollektiva pantsättningen. Aktuell andel kan belastas med pantbrev upp till :-. Under rubriken Föreningens ekonomiska status anges följande. Varje andelsägare är näringsidkare och deklarerar för näringsverksamhet. Under rubriken Upplåtelseform anges följande.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (17) Lagfaren ägare till del i fastigheten. Det första köpekontraktet Avtalet undertecknades av parterna den 1 november Av avtalet framgår bland annat följande Under rubriken Överlåtelseobjekt anges Ägarlägenhetsfastigheten [NN beteckning]. I 1 i kontraktet anges bland annat följande. Betalar handpenning Hålls enligt särskilt avtal deponerad hos fastighetsmäklaren. Se 19. Kontraktet saknar 19. I 15 garanterar säljaren bland annat att det på tillträdesdagen har uppförts en lägenhet inom fastighetens gränser. Vidare anges att säljaren är byggherre och ska ha en byggfelsförsäkring. Återgång av köp Parterna har den 3 november 2012 undertecknat ett avtal om återgång av köpet avseende andelen i fastigheten. Det andra köpekontraktet Avtalet undertecknades av parterna den 3 november Överlåtelseobjektet har justerats och de avtalsvillkor som beträffande det första köpekontraktet har redovisats efter punkterna 2 och 3 här ovanför finns inte med i det andra köpeavtalet. Objektsbeskrivningen I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare (inte de exemplar som parterna undertecknade den 3 november 2012) har följande uppmärksammats. Objektsbeskrivningens rubrik är 3:a i villa fastighet. Under rubrikerna Objektstyp anges på två ställen i beskrivningen Ägarlägenhet.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (17) Under rubriken Bostadsrättsförening anges Lägenhetsnummer X. Under rubriken Pantsättning står Bostadsrätten är inte pantsatt. Den skriftliga informationen om köparens ansvar att undersöka objektet Under rubriken Köparens undersökningsplikt i objektsbeskrivningen anges översiktligt vilket ansvar en köpare har för att undersöka en bostadsrätt och man hänvisar bland annat till bostadsrättsföreningen. Marknadsföringsmaterial I två utklippta annonser som fogats till anmälan anges 3:a med villakänsla och 3:a i villa fastighet. I annonsen från internet anges: Härligt trivsamt boende under taknocken i mindre villafastighet invid park. Vidare anges att bostadstypen är en ägarlägenhet. Marknadsföringsmaterialet anger ingenting om att förmedlingen avsåg en andel i en fastighet och vad det innebär. Dokumentet Kvar att leva på 2012 I dokumentet har NN gjort en uträkning som baseras på att objektet såldes för kr och att lån togs på hela den summan. Marknadsvärdering I dokumentet, som har undertecknats av NN den 1 november 2012, värderas bostaden till kr. Bostadstypen uppges vara en ägarlägenhet. Polisanmälan NN har lämnat in en kopia av en polisanmälan, gjord av honom den 14 augusti I denna anges att en mapp med kontrakt och andra överlåtelsehandlingar har förkommit, kastats eller stulits från mäklarföretagets kontor någon gång mellan den 1 december 2013 och den 1 februari 2014.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (17) Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud bland annat uppgett följande i sitt yttrande. Han bestrider att han har agerat vare sig oaktsamt eller vårdslöst eller i strid mot den då gällande fastighetsmäklarlagstiftningen. NN bestrider vidare att han skulle ha agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. NN har i samband med kontakterna med köparna fört fram de skattemässiga konsekvenserna av köparnas förvärv. Ägarföreningens stadgar har funnits tillgängliga genom hans försorg och dessa har också överlämnats till köparna inför köpet. Han har även hållit föreningens information tillgänglig och gått igenom den med parterna vid kontraktskrivningen. I denna har korrekt information om ägandet framgått. Köparna har också kontrasignerat informationen. NN:s bestämda uppfattning är att köparna vid tillfället för köpet förklarade sig införstådda med konsekvenserna av köpet. Information om det förmedlade objektet Han har i alla sammanhang gett samtliga intressenter på den förmedlade andelen korrekt information om vilket objekt som förmedlingen avsåg. Denna information har köparna fått såväl vid den allmänna visningen som vid förhandlingen om ett eventuellt köp. Korrekt information lämnades även av säljarna när de gick igenom avtalet. Det är korrekt att uppgifterna i den första objektsbeskrivningen var felaktiga och att detta berodde på ett hanteringsmisstag från NN:s sida. Detta hanteringsmisstag ledde också till att det kom med fel och brister i det första avtalet som tecknades mellan parterna. Så fort detta misstag noterades, korrigerade NN handlingarna så att de blev uppdaterade och korrekta. Han gick även igenom handlingarna med köparna och förklarat den juridiska innebörden av deras köp. NN har uppfattat det som att köparna var fullt medvetna om vad de köpte.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (17) Det har funnits flera tillfällen när information har lämnats, vilket har gett möjlighet att fatta ett eventuellt beslut. Inför korrigeringen av avtalet lyfte NN frågan om köparna var villiga att förvärva andelen, vilket de besvarade jakande. Kontrollen av förfoganderätts- och inteckningsförhållanden Kontrollen av förfoganderätten och inskrivningsförhållandena gjordes den 13 oktober Kontroller har gjorts i fastighetsregistret samt med andelsföreningens ordförande. Informationen om köparens undersökningsplikt NN har i samband med kontakterna med köparna och övriga spekulanter både muntligt och skriftligt informerat om de lagkrav som gäller avseende undersökningsplikten. Informationen har lämnats tydligt och i god tid. Värderingen Det är korrekt att det värderingsinstrument som har utfärdats av NN, på grund av det ursprungliga hanteringsmisstaget, felaktigt angav att det rörde sig om en ägarlägenhet. Denna uppgift har muntligen korrigerats. Värderingen har på inget sätt legat till grund för köparnas lånelöfte, eftersom detta lämnades i god tid före köpeavtalet. Marknadsföringen Angående uppgifterna i annonserna om att det rörde sig om en 3:a i villa fastighet och 3:a med villakänsla, uppger NN genom sitt ombud att syftet var att försöka åskådliggöra vilken del av fastigheten som skulle kunna nyttjas av en köpare. Eftersom fastigheten är mindre och mera av karaktären småhus, har liknelsen gjorts till en villa och villakänsla. Den av anmälarna inlämnade objektsbeskrivningen är inte heller att se som en objektsbeskrivning, utan beskriver information som fanns tillgänglig via NN:s hemsida inledningsvis.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (17) Angående uppgifterna i annonsen från internet om att det rörde sig om en ägarlägenhet hänvisar NN till sitt svar om det förmedlade objektet. Att det inte angavs vad det var som förmedlades uppger han beror på ett hanteringsmisstag från hans sida. Objektsbeskrivningen Beträffande de uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat i objektsbeskrivningen, har NN medgett att det är korrekt att det fanns brister i denna. Detta rättades dock i den objektsbeskrivning som låg till grund för det slutliga köpekontraktet. NN har till sitt yttrande bilagt den objektsbeskrivning som parterna har undertecknat den 3 november Det första köpekontraktet Avseende de punkter som Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat i det första köpekontraktet från den 1 november 2012, har NN genom sitt ombud framfört att det är felaktigt. Detta berodde på en hanteringsmiss och korrigerades av NN när felet uppmärksammades. Ett nytt avtal upprättades och undertecknades. När felen noterades avseende det första köpekontraktet, har NN sett till att ett avtal om återgång träffades mellan parterna. Arkivering Med anledning av att NN inte har kommit in med samtliga begärda handlingar till Fastighetsmäklarinspektionen, har han bland annat uppgett följande. Han har inte kunnat återfinna sin akt i ärendet. Denna akt har funnits tillgänglig tidigare och han har tagit del av den och använt sig av vissa handlingar i samband med den civilrättsliga process som pågår. Han är av uppfattningen att akten kan ha stulits på kontoret. Han har lagt ner betydande åtgärder för att kunna hitta akten. NN:s misstankar stärktes under sommaren och han har därför polisanmält att akten har stulits.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (17) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden Enligt 28 fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Av 29 första stycket 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Av det andra stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen, om det kan anses tillräckligt, i stället får meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års lag. I förarbetena till den lagen (prop. 1994/95 s. 70) anges följande. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. - När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (17) Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed. NN har, trots att han har fått flera anstånd för att kunna besvara inspektionens förelägganden, underlåtit att besvara inspektionens fråga om hur han har uppnått kundkännedom i förmedlingsuppdraget. Dessutom har han underlåtit att respektera den anståndstid som han fick i mars och senare i juli 2014 och efter en påminnelse kommit in med sitt yttrande först i oktober Genom detta har han allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Denna på flera sätt uppvisade ovilja att fullgöra sin rättsliga skyldighet att medverka i utredningen av tillsynsärendet, gör att en återkallelse av registreringen kan komma ifråga. Mot bakgrund av att underlåtenheten har handlat om en enstaka fråga, anser Fastighetsmäklarinspektionen dock att påföljden kan stanna vid en varning. Arkivering NN har underlåtit att säkerställa att dokument hänförliga till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredsställande sätt. Förseelsen är normalt varningsgrundande. Mot bakgrund av NN:s uppgifter om att akten har blivit stulen, samt den kopia av polisanmälan som han lämnat in för att styrka detta, anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan anses vara ringa. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten samt marknadsföringen Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Bestämmelsens tredje stycke anger att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (17) hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 57) anges bland annat följande. Tredje stycket preciserar enbart mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick; regleringen utgör inte någon uttömmande uppräkning. Liksom enligt 1995 års lag är mäklaren p.g.a. god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse utan att det anges i lagen, t.ex. om innehållet i och planerade ändringar av de plan- och byggbestämmelser som mäklaren känner till. [ ] God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den. I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 fastighetsmäklarlagen, ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5, är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastighetsmäklare har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande, vilket bland annat innebär att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar korrekt återger förmedlingsobjektet (se beslutet :2 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2004 och beslutet :1 i årsboken 2012). I detta fall har NN i marknadsföringsmaterialet angett att förmedlingen rörde en ägarlägenhet. Ingenstans i annonserna anges att förmedlingen avsåg en

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (17) andel i en hyresfastighet. Huruvida ett förmedlingsobjekt utgör t.ex. en fastighet, bostadsrätt eller ägarlägenhet är en mycket viktig upplysning till spekulanter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår i omsorgsplikten att mäklaren försäkrar sig om att informationen till spekulanterna om vad det är som förmedlas är korrekt. Genom att ha angett direkt felaktiga uppgifter i marknadsföringsmaterialet om vad det var som förmedlades, har NN åsidosatt god fastighetsmäklarsed. I frågan om i vilket eller vilka skeden av det fortsatta händelseförloppet NN har haft blanketten med svaren från föreningen tillgänglig, samt när och på vilket sätt han muntligt har vidareförmedlat korrekt information om förmedlingsobjektet till köparna, står ord mot ord. Detta påverkar emellertid inte inspektionens bedömning att NN har brustit i sin omsorgsplikt redan vid marknadsföringen på ett sådant sätt att detta är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I förarbetena till den nya fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 att en objektsbeskrivning enligt 18 ska lämnas till alla tilltänkta köpare. Avseende en fastighet ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att bestämmelsen gäller även då förmedlingen avser en del av en fastighet. Fastighetsmäklarinspektionen har vid sin granskning bedömt den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare. Det innebär att inspektionen inte har bedömt den objektsbeskrivning som undertecknades av parterna vid det andra kontraktstillfället den 3 november 2012.

16 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (17) Den objektsbeskrivning som NN har tillhandahållit anger i sin rubrik att det är fråga om en 3:a i villafastighet. På två ställen i beskrivningen anges att det förmedlade objektet är en ägarlägenhet. Dokumentet hänvisar även till en bostadsrätt och en bostadsrättsförening och ger uppgifter om pantsättning. NN har medgett att det finns brister i beskrivningen och att detta berodde på ett hanteringsmisstag. Han har vidare angett att detta korrigerades i den objektsbeskrivning som låg till grund för det sista köpekontraktet. Tanken med att objektsbeskrivningen ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare får bland annat anses vara att konsumenter ska ha tillgång till alla de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på en fastighet eller inte. I detta fall var informationen direkt felaktig och missvisande avseende vilken typ av objekt som var föremål för NN:s förmedling. Fastighetsmäklarinspektionen finner att denna brist i objektsbeskrivningen ger grund för en varning. Att NN senare har rättat uppgifterna leder inte till någon annan bedömning. Skriftlig information om köparens ansvar att undersöka fastigheten Enligt 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska mäklaren före överlåtelsen bland annat skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten. Mäklaren ska även verka för att en köpare gör eller låter göra en sådan undersökning. I kommentaren till denna bestämmelse (prop. 2010/11:15 s. 56) sägs följande. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. Inget hindrar att mäklaren lämnar informationen på ett tidigt stadium, t.ex. i objektsbeskrivningen. I skyldigheten ligger att mäklaren skriftligen måste klargöra för köparen vad undersökningsplikten innebär enligt 4 kap. 19 jordabalken eller, såvitt avser bostadsrätter, enligt 20

17 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (17) köplagen (1990:931). Omfattningen av undersökningsplikten beror på vilken fastighet det gäller, vilket mäklaren ska klargöra för köparen. Mäklaren måste förstås inte upplysa en köpare i detalj om vad undersökningsplikten kräver, utan en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd är tillräcklig. I den skriftliga informationen som NN har lämnat under rubriken Köparens undersökningsplikt i objektsbeskrivningen, anges översiktligt vilket ansvar en köpare har för att undersöka en bostadsrätt. Man hänvisar bland annat till bostadsrättsföreningen. Eftersom det i detta fall är fråga om förmedling av en andel i en hyresfastighet kan NN inte anses ha lämnat den information som lagen avser. Fastighetsmäklarinspektionen finner att agerandet är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har underlåtit att komma in med ett yttrande inom den angivna tiden beträffande en av de frågeställningar som har begärts in av Fastighetsmäklarinspektionen, för att han har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt omsorgsplikt genom felaktig information om förmedlingsobjektet i marknadsföringen, för att han har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som gav fel information om vad det var som förmedlades samt för att han har gett köparna fel information om det ansvar de har för att undersöka objektet.