Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (12) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - skärpta åtgärder, uppdragsavtal och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har haft en skyldighet att informera köparna om en utmätning av säljarens bostadsrätt som han hade kännedom om innan överlåtelse- och depositionsavtalen undertecknades. Dessutom bedömning av om mäklaren har uppnått kundkännedom om en av uppdragsgivarna, liksom av mäklarens ansvar för att undersöka affärsförbindelsen närmare mot bakgrund av de särskilda omständigheterna. Uppdragsavtalets parter och objektsbeskrivningens innehåll har också omfattats av bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrättslägenhet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarnas kritik handlar bland annat om att NN har betalat ut handpenningen trots att han fått veta att säljaren var på obestånd. NN har förelagts att yttra sig över anmälan och de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (12) penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Han har också särskilt förelagts att uppge hur hans riskbedömning såg ut samt vilken information han har inhämtat om affärsförbindelsens syfte och art. Han har även ombetts att redogöra för sin bedömning av behovet av en närmare granskning eller av att vidta skärpta åtgärder för kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen har i ärendet granskat följande handlingar. Uppdragsavtalet Dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen och föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag Objektsbeskrivningen Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet Överlåtelseavtalet Anbudsförteckningen Journalen Anmälan Anmälarna, som är köpare av en bostadsrätt, har bland annat uppgett följande. Kort efter det att fastighetsmäklaren NN hade fått i uppdrag att förmedla bostadsrätten, fick denne ett förbudsmeddelande från Kronofogdemyndigheten. I detta meddelande underrättades han om att säljarens bostadsrätt var utmätt och han uppmanades att först betala in skulden till Kronofogdemyndigheten innan någon annan betalning fick ske. Trots detta förmedlade mäklaren bostadsrätten för säljarens räkning utan att informera köparna om att bostadsrätten var utmätt. Handpenningen betalades ut och mäklarens arvode drogs samma dag som köparna blev medlemmar i föreningen. På tillträdesdagen vägrade säljaren att lösa panten och att låta köparna tillträda bostadsrätten. Mäklaren rådde dem då att häva köpet, trots att han visste att det skulle bli svårt för dem att få något skadestånd av säljaren. Mäklaren behöll sitt arvode och betraktade försäljningen som

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (12) avslutad. De menar att NN kraftigt har misskött sitt uppdrag och att han inte på något sätt har värnat om deras intressen. Att inte förmedla informationen om att bostadsrätten var utmätt och att betala ut handpenningen före tillträdesdagen, menar de är ett mycket grovt fel. Handlingar I de inlämnade handlingarna har Fastighetsmäklarinspektionen noterat följande. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet, som är daterat den 18 juni 2013, är undertecknat av säljaren X och en annan person Y. I avtalet anges båda som uppdragsgivare, med en notering om att X ensam äger hela bostadsrätten. Kundkännedom NN har inte kommit in med någon dokumentation som visar att han har uppnått kundkännedom om Y. Objektsbeskrivningen Den objektsbeskrivning som har tillhandahållits spekulanter på visningar, saknar en uppgift om lägenhetens nummer. Förbudsmeddelandet Anmälarna har lämnat in en kopia av ett förbudsmeddelande som skickats till NN från Kronofogdemyndigheten den 15 juli I meddelandet anges bland annat att bostadsrätten är utmätt och att han inte får betala ut utmätt egendom till någon annan än Kronofogdemyndigheten. Förbudet upphör att gälla när han har betalt ut det utmätta beloppet till Kronofogdemyndigheten.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (12) Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud yttrat sig och bland annat uppgett följande. X köpte lägenheten i maj På inrådan av banken sålde han den i april 2011 till Y för kr. Värdet på lägenheten var då kanske kr. För att kunna betala lägenhetsköpet tog Y två lån hos banken. Banken mörkar pantsättningen så långt det går. Lägenheten pantsattes för det större lånet, men banken hävdade att pantsättningen gällde för båda lånen. I mars 2012 köpte X tillbaka lägenheten från Y för samma summa som han hade sålt den för. Banken glömde emellertid att skriva över lånen på X. Anmälan Skulden hos Kronofogdemyndigheten berodde på försäljningen av bostadsrätten till Y. Det var reavinsten som banken hade glömt att informera X om. Den 18 juni 2013 fick NN i uppdrag att förmedla bostadsrätten. Den 20 juni 2013 tog han en så kallad mäklarbild som visade att bostadsrätten var pantsatt, men någon utmätning fanns inte vid detta tillfälle. När NN sedan fick reda på att lägenheten var utmätt kontaktade han Kronofogdemyndigheten och frågade hur han skulle hantera detta. Svaret var att han skulle fortsätta försäljningen som vanligt med det förbehållet att NN var tvungen att reglera kravet med medel ur handpenningen. Han rådgjorde då med X, som gav honom rätt att betala till Kronofogdemyndigheten. I samband med att alla villkoren var uppfyllda och i enlighet med depositionsavtalet, redovisade NN handpenningen genom betalningen till Kronofogdemyndigheten, avräkningen av mäklararvodet och betalningen av den resterande delen till X. Han fick ett besked av Kronofogdemyndigheten att utmätningen inte fanns kvar och att ärendet var avslutat. Vid denna tidpunkt hade NN ingen anledning att misstänka att X inte skulle fullgöra sin del av avtalet om överlåtelsen av bostadsrätten. X var inte på obestånd som anmälarna hävdar, och han hade full kontroll på lånen och pantsättningen.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (12) Tvisten mellan X och banken, och i förlängningen mellan X och köparna, uppstod först en månad efter det att handpenningen var utbetald. Det fanns inga ekonomiska hinder för X att genomföra sin del av avtalet genom att lösa lånet och avträda lägenheten. Men eftersom banken krävde att även Y:s lån skulle lösas, vägrade X att flytta. NN och köparna talade om många olika alternativ och riskerna med dessa möjligheten att begära köpets återgång var ett. I mars 2014 förliktes parterna och köparna bor nu i lägenheten. NN anser att han inte kunde agera på något annat sätt än han har gjort. Uppdragsavtalet X och Y var varken samboende eller gifta. Anledningen till att även Y undertecknade uppdragsavtalet var att X och Y, innan NN visade dem mäklarbilden, trodde att även Y var ägare till lägenheten. Något nytt uppdragsavtal upprättades inte. Alla tre var överens om att det räckte med att ange att det bara var X som var ägare. Kundkännedom Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att NN inte har kommit in med någon dokumentation om hur han uppnått kundkännedom om Y. Med anledning av detta har NN uppgett att han inte har haft någon affärsförbindelse med Y. NN såg det som en liten risk att banken skulle strula till det och ingen risk enligt penningtvättslagstiftningen i denna förmedling. X:s syfte med försäljningen var att byta bostad. Han såg inga svårigheter med att identifiera säljaren eller bakomliggande intressen för att byta till en mindre och billigare bostad. Betalningarna var inte stora kontantbetalningar, det var inte ett stort antal köp eller försäljningar och X bedömdes av NN åtminstone i början ha bra bankkontakter. Det fanns inga andra tecken eller något misstänkt bulvanförhållande att ta hänsyn till enligt varken NN:s eller bankens bedömning. Objektsbeskrivningen

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (12) Lägenhetens nummer finns med i den signerade objektsbeskrivningen, vilket är den som bifogades kontraktet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens omsorgsplikt samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Fastighetsmäklaren ska inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer, särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena till bestämmelsen anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 49). Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Mäklaren är skyldig att uppfylla sina skyldigheter mot köparen även om det begränsar det ekonomiska utfallet för uppdragsgivaren. Mäklaren kan t.ex. vara tvungen att upplysa om något förhållande som rör fastighetens skick även om detta riskerar att ekonomiskt drabba uppdragsgivaren (jfr 16 tredje stycket). Mäklaren måste också upplysa båda parter om vilka villkor, t.ex. friskrivnings- och besiktningsklausuler, som kan tas in i överlåtelseavtalet, hur villkoren kan utformas och vilka följder olika villkor kan få för var och en av parterna (jfr 21 ). Den närmare gränsdragningen mellan å ena sidan de krav som uppdragsgivarens ekonomiska intressen ställer och å andra sidan de krav som god fastighetsmäklarsed ställer med hänsyn till den andra partens intresse är en fråga för rättstillämpningen. Genom att beakta används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (12) tillvarata båda parters intresse. Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Bestämmelsens tredje stycke anger att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 57) anges bland annat följande. Tredje stycket preciserar enbart mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick; regleringen utgör inte någon uttömmande uppräkning. Liksom enligt 1995 års lag är mäklaren p.g.a. god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse utan att det anges i lagen, t.ex. om innehållet i och planerade ändringar av de plan- och byggbestämmelser som mäklaren känner till. [ ] God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den. Av 17 fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare bland annat ska kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt. Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen (1995:400). Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (12) avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. I ärendet har NN uppgett att han kontaktade Kronofogdemyndigheten och fick information om vad förbudsmeddelandet innebar. Han har vidare angett att han i samband med att han redovisade handpenningen fick ett besked från Kronofogdemyndigheten om att utmätningen inte längre fanns kvar. Han ansåg därför att han inte hade anledning att misstänka att X inte skulle fullgöra sin del av avtalet. Tvisten ska enligt NN ha uppstått en månad efter det att handpenningen hade redovisats. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter inte att NN vid tiden för kontraktskrivningen och redovisningen av handpenningen inte kände till något annat om pantsättningen av bostadsrätten och X:s skuldsättning än de uppgifter som han själv har redovisat. Vid tidpunkten för kontraktskrivningen hade NN emellertid fått ett förbudsmeddelande från Kronofogdemyndigheten som sa att bostadsrätten var utmätt. Information om att det finns ett beslut om utmätning avseende ett förmedlingsobjekt får generellt anses vara ett förhållande som kan antas ha betydelse för en blivande köpare. Mot bakgrund av att det för bostadsrätter inte finns något officiellt register liknande fastighetsregistret som innehåller bland annat anteckningar om utmätningar borde köparnas intresse av att bli informerade om utmätningen ha varit särskilt tydligt i det aktuella fallet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN hade en skyldighet att informera de blivande köparna om detta förhållande i så god tid som möjligt innan de undertecknade överlåtelse- och depositionsavtalen, så att de hade fått en möjlighet att överväga sitt intresse för bostadsrätten. Inspektionen bedömer att NN:s underlåtenhet att göra detta strider mot god fastighetsmäklarsed, både med stöd av fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt och den särskilda rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, på ett sätt som är varningsgrundande. Uppdragsavtalet Enligt 9 fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (12) och skrivas under av parterna. I uppdragsavtalet daterat den 18 juni 2013, som NN har upprättat, har han angett två uppdragsgivare. Både X och Y har också undertecknat avtalet. NN har uppgett att anledningen till att båda angavs som uppdragsgivare var att X och Y trodde att även Y var ägare till bostadsrätten. Enligt uppgift kunde han, efter att ha visat dem den mäklarbild som han tog den 20 juni 2013, upplysa dem om att detta inte stämde. När det stod klart för NN att Y inte avsåg att vara hans uppdragsgivare, borde han enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning ha verkat för att uppdragsavtalet korrigerades så att det motsvarade det verkliga avtalsförhållandet. Genom att underlåta detta har han medverkat till en risk för att det skulle kunna uppstå en tvist mellan X och Y om fördelningen av ansvaret för att betala provisionen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen motiverar en erinran. Den omständigheten att det i uppdragsavtalet har angetts att det är X som äger lägenheten leder inte till någon annan bedömning. Kundkännedom Enligt 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det framgår av 2 kap. 2 penningtvättslagen att fastighetsmäklaren ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. I enlighet med 2 kap. 6 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare alltid

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (12) vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. Sådana åtgärder ska vara mer omfattande än åtgärderna i 3. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 9 ska den avslutas. Enligt 3 kap. 1 penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker eller har skälig grund att misstänka utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna (KAMFS 2009:2 FMN 2009:1), om än något annorlunda formulerade. Enligt 17 penningtvättsföreskrifterna ska de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom dokumenteras. Av 18 penningtvättsföreskrifterna följer att om en fastighetsmäklare finner skäl att anta att en transaktion utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism, ska mäklaren omgående granska transaktionen närmare. Vidare anges följande exempel på omständigheter som kan motivera en närmare granskning Svårigheter att identifiera kunden. Svårigheter att identifiera bakomliggande intressen. Kontantbetalningar eller andra betalningar som är stora eller avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (12) 4. Ett stort antal köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin. 5. Köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning. 6. Köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte. 7. Köp eller försäljningar vars geografiska destination avviker från kundens eller kundkategorins normala transaktionsmönster. 8. Köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde. 9. Kunden efterfrågar för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredsställande förklaring ges. 10. Misstänkta bulvanförhållanden. NN har inlett en affärsförbindelse med Y genom att de har ingått ett uppdragsavtal den 18 juni Det har därför ålegat honom att, innan uppdragsavtalet undertecknades, uppnå kundkännedom om Y. NN har inlett en affärsförbindelse med Y utan att dessförinnan ha uppnått kundkännedom om henne. De uppgifter som NN har lämnat i ärendet om sin kännedom om hur X och Y har köpt och sålt bostadsrätten samt att de inte hade klart för sig vem som ägde den, skulle ha påverkat hans riskbedömning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning borde omständigheterna ha gett honom anledning att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom genom att undersöka affärsförbindelsen närmare. NN har emellertid inte kommit in med någon förklaring eller dokumentation som visar att han har gjort detta. NN:s agerande är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Avser förmedlingen en bostadsrätt ska beskrivningen bland annat innehålla en uppgift om lägenhetens nummer.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (12) Den objektsbeskrivning som NN har tillhandahållit tilltänkta köpare saknar en uppgift om lägenhetens nummer. Förseelsen är grund för en erinran. Den omständigheten att uppgiften har tillförts den objektsbeskrivning som de slutliga köparna har fått vid kontraktskrivningen leder inte till någon annan bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han i strid med sin omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt god fastighetsmäklarsed har underlåtit att ge köparna väsentlig information om bostadsrätten innan de undertecknade överlåtelse- och depositionsavtalen, för att han inte har uppnått kundkännedom om en av sina uppdragsgivare och underlåtit att vidta skärpta åtgärder för att undersöka affärsförbindelsen närmare. I denna varning ingår en erinran för att han har underlåtit att rätta uppdragsavtalet när det stod klart att den ena uppdragsgivaren hade ingått det av misstag och för att han har tillhandahållit tilltänkta köpare en bristfällig objektsbeskrivning.