Nu gäller det att hänga med

Transkript

1 Nu gäller det att hänga med En kvalitativ studie av fastighetsägares och förvaltares erfarenheter av delningsekonomi i fastighetsbeståndet stockholm.se/hallbarafastigheter

2

3 Sida 2 (22) Innehållsförteckning Förord... 3 Sammanfattning... 4 Delningsekonomin i fastighetsbranschen idag... 6 Delningsekonomin är redan på gång... 6 Vad pekar mot ett ökat delande?... 6 Värden med delande... 8 Delningslösningar i olika kundsegment Utmaningar En låsning mellan tillgång och efterfrågan Delning gynnas av volym och samverkan Delning kräver ny kompetens och nya arbetssätt Fastighetsbranschens karaktär Lagar och regler Möjligheter och vägar framåt Hitta nya tillfällen och modeller för samverkan Få möjlighet att testa idéer utanför regelverket De stora kunderna kan ställa krav De stora ägarna och förvaltarna kan ta ledartröjan Lyfta delning som en tydligare del av branschens hållbarhetsfrågor Slutord Medverkande... 22

4 Sida 3 (22) Förord Den 2:a december 2015 antog EU-kommissionen ett nytt ambitiöst lagstiftningspaket om cirkulär ekonomi i syfte att hjälpa Europas företag och konsumenter att sluta kretsloppet i produkters livscykel. Detta genom ökad materialåtervinning och återanvändning, vilket ska ge fördelar för både miljön och ekonomin 1. Den svenska regeringen välkomnade förslaget, och menade att det finns ett växande intresse för nya affärsmodeller hos svenska och europeiska företag - att erbjuda tjänster, att använda produkter i stället för sälja produkter 2, för att hyra, dela och reparera samt för att skapa marknader för återanvändning. Vidare så menade regeringen att intresset ökar även hos hushållen för att köpa begagnat, hyra eller dela på produkter. Utifrån Sveriges miljömål tillsattes den 14:e januari 2016 en statlig utredning för att analysera vilka hinder som kan finnas i lagstiftningen och vilka styrmedel som behövs för att öka återanvändningen 3, i syfte att nå en mer resurseffektiv och cirkulär samhällsekonomi. Parallellt har regeringen också beslutat om att utreda användarnas villkor och rättsliga ställning i den nya delningsekonomin, där privatpersoner säljer, hyr ut och samäger tillgångar eller erbjuder tjänster 4. Konsumentministern Per Bolund konstaterade att denna nya ekonomi växer så fort att regelverken måste anpassas till den nya verkligheten, och att delande ger konsumenter ökad valfrihet, lägre priser och möjligheter till fler och mer varierade lösningar för användning, ägande, och hållbar konsumtion 5. Delningsekonomi och cirkulära affärsmodeller fokuserar ofta på produkters livscykel, och hur de kan delas och återanvändas ideellt eller kommersiellt mellan privatpersoner. Men hur ser delningsekonomin ut i fastighetssektorn, och hur ser fastighetsägare och förvaltare på ökad delning i beståndet utifrån sin roll? Syftet med denna studie är att ge en sammanfattande bild av hur medlemmarna i Stockholms stads forum för hållbara fastigheter ser på delande av ytor eller produkter och tjänster i fastighetsbeståndet hur de diskuterar och applicerar delningslösningar idag, vilka hinder de ser i att öka delandets omfattning, och vilka möjligheter som finns för fortsatt utveckling

5 Sida 4 (22) Frågan om delningsekonomins utveckling i fastighetssektorn är givetvis inte enbart upp till fastighetsägarna och förvaltarna själva att avgöra. Även andra aktörer i branschen är en del av diskussionen. Inte minst så spelar nya digitala bolag inom real estate tech en pådrivande roll för delningsekonomins utveckling. Forum för hållbara fastigheter drivs av Stockholms stad i samverkan med privata och offentliga fastighetsägare och förvaltare som äger och förvaltar en betydande del av fastighetsbeståndet i Stockholm. Forumets syfte är att sätta fokus på hållbarhetsarbetet i det befintliga fastighetsbeståndet, genom att i dialog och samverkan med Stockholms stad inspirera, utmana och stötta varandra i det framtida hållbarhetsarbetet. Denna studie är framtagen på uppdrag av Stockholms stads fastighetskontor som en del av Forum för hållbara fastigheters aktiviteter. Studien baseras på intervjuer, vilka genomfördes under februari och mars Samtliga medlemmar har inte medverkat i denna studie, så när det hänvisas till medlemmarna så syftar det till de medlemmar som deltagit i denna studie. Totalt intervjuades 17 personer som representerar olika kompetensområden och bakgrunder. Majoriteten av de intervjuade medlemmarna äger och förvaltar kommersiella fastigheter i första hand, vilket till viss del speglas i studien. Det är dock en likställd ambition att ge läsaren en bild även av situationen och utvecklingen i boende- samt handelssegmentet. Sammanfattning Medlemmarna i Stockholm stads forum för hållbara fastigheter befinner sig idag i ett utforskande skede av delningsekonomins möjligheter, och är överens om att delningslösningar kan innebära stora ekonomiska, sociala och miljömässiga vinster för både fastighetsägare och förvaltare och hyresgäster. Däremot så upplever man att det för vissa typer av kunder inte kommer vara aktuellt i någon större utsträckning. En förutsättning för detta resonemang är att styrmedel inte kommer till för att tillvarata hållbarhetsintressen. Medlemmarna ser goda förutsättningar för marknadsmässiga affärsmodeller och mer hållbart nyttjande genom delningslösningar. Delningslösningar ses som attraktiva för att hitta ekonomisk hållbarhet för vissa typer av ytor och lokaler, eller som ett sätt att erbjuda ekonomiskt och socialt mervärde genom delade ytor, produkter eller tjänster, för att på så sätt stärka attraktiviteten i fastigheter. Även om den miljömässiga vinsten i att nyttja beståndet

6 Sida 5 (22) effektivare är en viktig del av diskussionen, så upplevs den inte som det som driver utvecklingen i första hand. Idag så upplevs kontorsfastigheter vara lämpligast för olika typer av delningslösningar, vilket också visar sig i antalet praktiska exempel av intern delning inom enskilda organisationer men också olika typer av extern delning. I boendesegmentet ser man hur framförallt produkter och tjänster kan erbjudas genom delningslösningar, men det upplevs inte aktuellt idag att dela mer på faktisk boyta. Att vi köper och säljer bostäder baserat på kvadratmeter boyta får konsekvenser i hela ledet. Dock har medlemmarna flera exempel på hur gemensamma ytor utanför hemmet kan stärka fastighetens attraktivitet ur sociala aspekter. I handeln upplevs det som svårare att se konkreta lösningar för delning, men här ser man flera exempel på hur samverkan och gemensamma lösningar kan göra handelsmiljön mer attraktiv för hyresgästernas kunder. Medlemmarna upplever i olika grad en låsning mellan tillgång och efterfrågan på delningslösningar, vilket bromsar utvecklingen av nya initiativ. Undantag finns, men generellt så avvaktar fastighetsägare och förvaltare, då de är osäkra på efterfrågan, medan hyresgäster inte har några relevanta alternativ att efterfråga. Detta förstärks av ytterligare praktiska hinder i sektorn, som kan sammanfattas i att delningslösningar kännetecknas av flexibilitet och dynamiska nätverk, medan fastighetssektorn i många avseenden är strukturellt rigid och segregerad. Medlemmarna menar bl.a. att omfattande regelverk, det befintliga beståndets fysiska begränsningar, och ett stort antal aktörer som till viss del är ovana att samverka, och behov av ny kompetens och kunskap bromsar utvecklingen. Medlemmarna tror att ökad samverkan mellan branschens olika aktörer skulle gynna delningsinitiativ. Det efterfrågas också tydligare krav från branschens stora kunder för att kunna demonstrera efterfrågan gentemot övriga intressenter, eller att någon av de stora förvaltarna tar första stegen för ett gemensamt kliv för branschen. Man efterfrågar också möjligheter till undantag från branschens omfattande regelverk, för att få testa sig fram med vilka lösningar och affärsmodeller som kan fungera i praktiken, för att öka innovationstakten och erbjuda kunder alternativ att efterfråga. Medlemmarna ser också att frågan om bättre nyttjandegrad genom delning skulle kunna bli en mer naturlig del av branschens övergripande hållbarhetsarbete, och att en vidare utveckling framförallt är en fråga om tid.

7 Sida 6 (22) Delningsekonomin i fastighetsbranschen idag Delningsekonomin är redan på gång Oavsett vilken aspekt av delningsekonomi som diskuteras så återkommer medlemmarna i forumet ofta till ett grundläggande konstaterande; delning är en beteendefråga ända ner på individnivå, och i dagsläget så sitter gamla vanor i hos branschens aktörer, vilket är avgörande för var, när och hur vi kan skapa en efterfrågan på delande i fastighetsbeståndet. Delning är för de flesta ett relativt nytt koncept, och det krävs kunskap, inspiration och engagemang för att en beteendeförändring ska ske, både hos fastighetsägare och förvaltare och hos deras kunder. Nya vanor och beteenden upplevs dock vara i rörelse, och medlemmarna tror att delande på sikt kan leda till stora ekonomiska, sociala och miljömässiga vinster. Den rådande uppfattningen är att delningsekonomin och cirkulära affärsmodeller bubblar på flera håll i samhället. Däremot så är det vida begrepp som innebär olika lösningar, och även om medlemmarna är relativt överens om att vi går mot ett ökat delande av resurser så har många svårt att sätta fingret på vad det specifikt kan innebära för dem som fastighetsägare och förvaltare. Flera menar att det finns få exempel att lära och inspireras av, och därmed är det svårt att ta ut en någon strategisk riktning. Andra medlemmar har utforskat frågan under en längre tid, och har en klarare bild av hur de tror att just deras affär kan påverkas, men också bidra till att delandet av stadens resurser ökar. I det stora hela så funderar medlemmarna inte på om delningsekonomi kommer att slå igenom på allvar i fastighetssektorn, utan när den gör det, och hur fastighetsägarna och förvaltarna ser till att vara med på tåget. Delning är nog ett måste framöver och blir mer och mer kännbart. Människor är ganska traditionella där med att jag ska min fasta plats och den ska alltid finnas där oberoende om jag finns där eller inte. Det kommer ske en kraftig förflyttning, och i de projekt vi tittar på nu, då måste vi titta på den biten. Då handlar det både om ekonomi, och om att få det hållbart Vad pekar mot ett ökat delande? Medlemmarna identifierar flera starka trender i samhället som pekar mot ett ökat delande och mer gemensam och kollaborativ syn på stadens ytor, och generellt så upplever man att dessa trender har haft störst genomslag i kontorsfastigheter, även om man ser förändringar även hos boende och handeln. Digitaliseringen är den stora möjliggöraren Med digital teknik erbjuds enkel administrering av ytor och tjänster, vilket möjliggör ett bättre flöde i tillgång och efterfrågan för bättre

8 Sida 7 (22) lokalnyttjande. Nya digitala plattformar skapar också nya möjligheter för gemenskap, vilket introducerar nya vanor och beteenden till fördel för ideellt och kommersiellt delande. Fastighetsägare och förvaltare med kommersiella hyresgäster ser även hur digitaliseringen har haft stor inverkan på hur vi arbetar. I ett papperslöst och uppkopplat arbetsliv så är vi sällan bundna till en specifik plats. Partnerskap och sociala möten blir viktigare för hyresgäster För framförallt kommersiella verksamheter är det idag de sociala och professionella mötena som är huvudorsaken för anställda att gå till jobbet, vilket kräver sociala ytor snarare än individuella kontorsplatser. Kunder arbetar allt mer projektbaserat, och arbetsmöten utgör merparten av arbetsdagen för många verksamheter i staden. Informationsutbyte och nätverkande blir också en viktigare del av många hyresgästers affärsmodeller, då de vill att anställda ska ha större möjlighet att träffa partners, kunder, konkurrenter, eller studenter, men också varandra inom företaget. För 10 år sen var det jättevanligt att man sa att Vad ska vi ha de där ljusgårdarna till? Det vill vi inte betala för Idag säljer vi jättemycket på sådana typerna av ytor. Där har det skett en stor förändring i inställningen hos kunderna Hyresgästers verksamheter rör sig snabbare Kommersiella kunders planeringshorisonter har generellt blivit kortare då marknader rör sig snabbare, vilket också ökar behoven av flexibilitet i lokallösningar och snabb tillgång till olika tjänster och produkter för hyresgästernas verksamheter. Samma efterfrågan på flexibilitet ses inte bland bostadshyresgäster, även om medlemmar ser många andra möjligheter till delningslösningar i segmentet. Från leverantör till partner Med nya möjligheter för hur kommersiella verksamheter kan organiseras så har både fastighetsägare och förvaltare och kunder fått ökad insikt i hur den fysiska arbetsplatsen påverkar på arbetskulturen och den dagliga verksamheten. Flera av medlemmarna uppger att de går mot en mer rådgivande partnerroll gentemot sina kunder, vilket ger större möjlighet att påverka kunder att göra mer hållbara val, utifrån sin expertkunskap. Fler alternativ till ägande skapar nya vanor och beteenden Medlemmarna i forumet ser hur olika typer av kontorshotell och digitala co-workingapplikationer ökar, och att exempelvis små enmansföretag efterfrågar alla möjliga typer av delningslösningar

9 Sida 8 (22) redan idag. Även på bostadssidan är delningslösningar från tredjepartsaktörer ett allt vanligare inslag i beståndet, vilket ruckar på uppfattningar om hur vi nyttjar resurser. Ökad medvetenhet om resursnyttjande Medlemmarna upplever att hyresgäster omvärderar eget ägande allt mer utifrån ett ökat hållbarhetstänkande, framförallt i förhållande till varor och tjänster. Framtidens boende som är hyresgäster kommer i större utsträckning vilja betala för tillgång till exempelvis gemensamma transport- och mobilitetstjänster, snarare än för egna bilar i garage under huset. Geografisk närhet fortsatt viktigt Stockholm växer för varje dag, och medlemmarna upplever att vi både bor och arbetar på mindre yta idag än för år sen. Bostadshyresgäster föredrar i de flesta fall närhet till service, kommunikationer, restauranger och kultur i förhållande till att bo eller arbeta på större yta, trots digitaliseringens möjligheter till kommunikation. Gränser mellan olika hyresgäster och olika förvaltare blir lösare Flera medlemmar menar att de ser exempel på hur gränser mellan publika, privata, kommersiella ytor suddas ut mer och mer, och likaså gränser mellan olika förvaltare. Detta upplevs vara både ett resultat av ökat delande, men också en god förutsättning för att hitta nya delningslösningar. Värden med delande Delande upplevs inte ha ett inneboende värde i sig, utan ses snarare som ett verktyg för att nå andra målsättningar för ekonomisk, social och miljömässig hållbarhet i verksamheten. Exempelvis är enskilda fastigheters energiförbrukning något som noga följs upp av samtliga medlemmar, och det upplevs som ett självklart miljömässigt värde att investera i mer energisnåla fastigheter och uppmuntra gröna val, samtidigt som det också är något som kunder efterfrågar. Men varken medlemmarna eller deras hyresgäster frågar sig hur de kan maximera delandet av en viss yta för att optimera nyttjandet av fastigheten i form av en resurs. Däremot så frågar man sig saker som Hur kan vi skapa ytor som är socialt attraktiva?, Hur kan vi få en fungerande ekonomi i den här ytan?, Hur kan vi ha liv och rörelse i det här området en större del av dygnet?, Hur kan vi möta förändringarna i marknadens förutsättningar och kunders behov?. Delning upplevs vara ett viktigt och effektivt verktyg för att möta dessa typer av utmaningar.

10 Sida 9 (22) Dela för att möjliggöra marknadsmässiga lösningar Delningslösningar identifieras av flera medlemmar som ett framgångsrikt sätt att hitta marknadsmässiga lösningar i ytor där det från fastighetsägarens och förvaltarens sida är svårt att få till en hållbar ekonomi. Ett exempel på detta är parkeringsplatser, som utifrån krav från parkeringsnormer ofta blir en död yta inkomstmässigt och som därför behöver subventioneras genom andra intäkter. På liknande sätt kan olika funktioner och mervärden som efterfrågas av hyresgäster tillhandahållas genom att flera boende eller kommersiella hyresgäster delar på dem, vilket på så vis gör att lösningen blir marknadsmässig och hållbar ur ett ekonomiskt perspektiv. Det kan också röra sig om alternativa boende- eller lokalkoncept som exempelvis sambolägenheter, där man genom mindre separata sovrum och delat kök/vardagsrum minskar antalet kvadratmeter och i synnerhet kostnaden per person för hyresgästerna. Förändringar i marknadens förutsättningar och behov gör att delande på så sätt kan uppstå organiskt, då det ofta utgör de ekonomiskt bästa lösningarna för samtliga parter, och att man därigenom också ofta erhåller vinster i miljömässig och social hållbarhet. Jag tror att det måste finnas affärsnytta och en marknadsmässig affärsmodell för delande. Men jag tror också att det verkligen finns, och det är därför vi tittar mycket på det Dela för att skapa sociala värden Vidare så använder medlemmarna delningslösningar för att uppnå värden som främst faller in under det som kan kallas social hållbarhet och sociala mervärden för hyresgästen. I det kommersiella segmentet kan detta utgöras av ytor för exempelvis möten, sociala ytor eller regelrätta arbetsplatser som delas med andra kommersiella hyresgäster, i syfte att exempelvis skapa informella möten och kontaktytor med aktörer som anses viktiga för hyresgästernas verksamheter, så som kunder, kollegor, konkurrenter eller studenter. För boende kan det röra sig om bl.a. gemensamhetslokaler eller övernattningslägenheter, eller andra typer av produkter och tjänster som är attraktiva för de boende genom ökad trivsel och social gemenskap, även om det kommer till en direkt eller indirekt merkostnad för hyresgästen. Dessa delningskoncept kan ofta minska den totala ytan som respektive hyresgäst hyr, medan det i andra fall såsom för boende rör sig om ytterligare ytor och lokaler utöver den egna lokalen som fastighetens hyresgäster kan nyttja. Således kan nyckeltal relaterade

11 Sida 10 (22) till yta och/eller intäkt per person snarare försämras utifrån ett strikt resursperspektiv, men där sociala hållbarhetsvärlden motiverar lösningarna. Lösningar som inkluderar sociala värden drivs ofta av mer övergripande strategiska mål i verksamheten, i syfte att skapa socialt attraktiva fastigheter och därmed ett ökat fastighetsvärde på lång sikt. Här upplever flera medlemmar i forumet att de redan idag får arbeta i närmare samverkan med hyresgästerna, och bidra med sin kunskap och expertis för att presentera möjliga lösningar för hur delandekoncept kan gynna hyresgästernas verksamhet eller boendemiljö. Även om det ofta finns ett tydligare socialt hållbarhetssyfte så kräver även dessa typer av lösningar att det finns behov och efterfrågan från hyresgästen, och flera nämner också att ekonomin är den variabel som initialt kan påverka beteende mest, och på så sätt vara en katalysator för större förändringar. Dela för hållbarare resursutnyttjande Även om delningslösningar i huvudsak drivs av ekonomiska och/eller sociala hållbarhetsmål så finns miljöperspektivet alltid med. Utöver att resurser i regel nyttjas smartare och mer hållbart genom delning så breddas frågan till att även handla om att fastigheten som fysisk resurs kan återanvändas eller återvinnas, vilket också har en mer direkt koppling till kretsloppsmodellen i den cirkulära ekonomin. Exempelvis så tar flera medlemmar i intervjuerna upp att ett mer flexibelt och dynamiskt lokalnyttjande också innebär att man behöver tänka om och planera mer långsiktigt i hur både nya och befintliga lokaler utformas och inreds. Om branschen går mot kortare och flexiblare hyresperioder, eller om fler personer kommer nyttja en och samma resurs i större utsträckning, så behöver förvaltare ta hänsyn till det. Det här rummet, det finns ju inte om 10 år. Då tänker vi så långsiktigt vi kan. När den här väggen rivs, då har vi inte lagt golv för respektive rum, utan det är bara att slipa upp golvet och så är det klart. Det är ju ett fruktansvärt slöseri i alla de här kontoren som byggs om hela tiden. Delningslösningar i olika kundsegment Medlemmarnas praktiska arbete med delningslösningar styrs till stor del av om det primärt rör sig om bostäder, kontor, handel eller andra typer av lokaler. Varje kundsegment beskrivs i sig som ett brett spektrum i fråga om efterfrågan och behov, men det finns ett antal gemensamma nämnare inom segmenten. På den kommersiella sidan så är kontorshyresgästen väldigt på idag med mycket nytt. Bostadshyresgästen är det, men då är man

12 Sida 11 (22) hemma i någons hem, och då är det lite svårare. Handeln är den som kommer sist i det här, tror jag Flest delningslösningar av lokaler förekommer i kontorsbeståndet Det är bland kontorshyresgäster som den största förändringen i behov, beteende och efterfrågan har skett, vilket också speglar sig i de praktiska tillämpningarna av delning. Olika typer av vad som kan kallas för intern delning är det som är mest frekvent förekommande i medlemmarnas bestånd, där delandet sker inom en och samma organisation, och ofta i en och samma fastighet. Vanligt förekommande är aktivitetsbaserade kontor, där verksamheter ökar nyttjandegraden av kontorsplatser genom att dela dem internt med varandra i olika utsträckning, där fastighetsägaren och förvaltaren blir en viktig partner i övergången och bidrar med expertis och idéer för den fysiska miljön. Detta gäller även olika typer av dedikerade ytor så som mötesrum, omklädningsrum eller reception, men också ytor i anslutning till fastigheter, så som cykelgarage, eller bilpooler med tillhörande parkeringsplatser. Ofta är det större verksamheter som har möjlighet till detta, då de har volymen i både yta och användare som ofta behövs för hitta en bra kapacitet i lösningen internt, även om just aktivitetsbaserade kontor blir vanligare och vanligare oavsett kontorens storlek. I andra änden av spektrumet finns de mycket små företagen, som gärna delar med helt andra aktörer, dels med funktionella ytor men också regelrätta arbetsplatser. Här sker det i form av kontorskoncept som antingen drivs av förvaltarna själva, eller genom hyreskontrakt med co-workingverksamheter och kontorshotell från tredjepartsaktörer, där fastighetsägarens och förvaltarens roll är att tillhandahålla flexibla lokaler som är rustade för ett mer dynamiskt användande. Flera medlemmar tittar idag på hur ytor som är vanliga att dela internt i en verksamhet också kan börja delas med externa aktörer i samma fastighet eller samma kvarter för att ytterligare öka nyttjandet. Flera medlemmar poängterar dock att det är viktigt att inte låsa sig vid att två verksamheter ska in på samma ytor, då de allra flesta verksamheter alltid kommer behöva en viss del av lokalen som sin egen. Många tittar istället på nya typer av sociala ytor med helt nya koncept för kontrakt, kostnadsfördelningen etc. Som nämnts tidigare så ser många kontorshyresgäster ett större värde i de sociala mötena än andra kundgrupper generellt, vilket grundar för en större betalningsvilja för öppna, gemensamma ytor i fastigheten som i

13 Sida 12 (22) vissa fall till och med nyttjas mer av externa aktörer än hyresgästerna själva. Exempel på detta kan vara entré- och lobbyytor med platser för informella möten och en kopp kaffe, takterrasser eller olika typer av gröna ytor, eller regelrätta arbetsytor för partners, kunder, eller andra besökare. För boende är delande av tjänster och varor mest intressant Bland de intervjuade medlemmarna som har en betydande andel bostäder i sitt bestånd så har de relativt lika erfarenheter av delande. Uppfattningen är att delning måste medföra ett direkt mervärde för den boende, ofta genom att få tillgång till en tjänst eller vara (eller i vissa fall yta) som den boende inte har möjlighet att ha själv av ekonomiska eller ytmässiga skäl, eller genom ökad trivsel och gemenskap i fastigheten. Den generella upplevelsen är att det är svårt idag att hitta en fungerande affärsmodell som bygger på delning av ytor som kunder traditionellt förväntar sig är en del av den egna bostaden, även om en delningslösning skulle innebära en lägre boendekostnad. Ekonomin upplevs överlag vara en viktig variabel för hyresgästens inställning till delningslösningar. Å ena sidan så upplevs betalningsviljan vara hög för egen bostadsytan, å andra sidan så kan det för ett hushåll vara enklare att räkna hem vad man skulle spara på att exempelvis gå med i en bilpool, vilket kan innebära en snabbare rörlighet i segmentet. Går man istället utanför vad som traditionellt ingår i en typisk lägenhet så hittas dock flera exempel på delning som syftar till att göra hela fastigheten mer attraktiv att bo i, så som gemensamhetslokaler, odlingsytor eller övernattningslägenheter, då delningen syftar till att erbjuda funktionella och sociala mervärden snarare än minskade boendekostnader. Att vi köper och säljer bostäder baserat på kvadratmeter boyta får konsekvenser i hela ledet då detta är något man vill maximera. Det krävs därför ett förändrat förhållningssätt för att möjliggöra ökat hållbarhetsfokus, vilket är svårt, men bra erfarenheter och exempel finns att tillgå. Att gå från eget ägande till delat nyttjande upplevs som mer genomförbart när det handlar om olika typer av tjänster och varor i boendesegmentet. Bil- och cykelpooler är det som ofta kommer på tal, och flera medlemmar genomför piloter eller har introducerat sådana koncept i delar av sina bestånd, antingen i egen regi eller genom en tredjepart. Hur fastighetsägare och förvaltare förhåller sig till just tredjepartsaktörer som möjliggör antingen kommersiellt eller privat/ideellt delande ses som viktigt, då användandet av tjänster som exempelvis AirBnB redan förekommer i beståndet. Även verktygspooler, eller olika typer av vaktmästartjänster eller

14 Sida 13 (22) boendevärdar ses också som framtida utvecklingsmöjligheter för delande. Handeln hyr lokaler i andra syften Handeln upplevs som svårare, då medlemmar generellt i detta affärsområde har svårt att se hur delande skulle kunna gå till, även om det finns undantag även här. En viktig orsak uppges vara att många handlare framför allt betalar för själva läget, snarare än den specifika lokalen och dess egenskaper, och gärna vill behålla detta läge för sig själva. I motsats till de flesta andra kommersiella hyresgäster, som gärna skulle se kortare och mer flexibla hyreskontrakt, så kan handeln istället efterfråga mycket långa kontrakt, just för att säkra attraktiva lägen. Vissa medlemmar menar även att många butikers utformning är detaljstyrda koncept, med ägare som sitter långt ifrån den specifika lokalen, och att delning av sådana ytor därför är svårt. Kommersiella aktörer upplevs ofta vara villiga att förändra sin verksamhet utifrån hållbarhetsaspekter, men att detta för handeln primärt handlar om hållbarhet i den egna verksamheten, ex. i distribution eller produktion, och att hållbarhetsarbetet oftast inte sträcker sig ända ut till handelsplatsen. Det finns en generell upplevelse att handelsverksamheter som i sig är en del av delningsekonomin kommer utgöra en större del av kundunderlaget i framtiden, men att det är svårt att se hur det kommer påverka lokalanvändande och därmed medlemmarnas egen verksamhet. Vissa exempel på motsatsen finns dock bland de intervjuade medlemmarna i forumet. Det centrala exemplet för samnyttjande och delning i handeln idag är gallerior eller olika typer av gemensamma handelsplatser på torg eller i fastigheter, där ett större antal handelsaktörer delar på en gemensam miljö. Här jobbar forumets medlemmar mycket med olika typer av samverkan för att komma överens om gemensamt nyttjande av säkerhet, logistik, service och andra tjänster och funktioner kopplat till den gemensamma handelsmiljön, för att skapa en attraktiv handelsplats. Även pop up-butiker nämns som ett allt vanligare koncept för att utnyttja gemensamma ytor eller befintliga lokaler på ett smartare sätt. Utmaningar Med hänsyn till att delningsekonomi som affärsmodell generellt sett är ett relativt nytt fenomen i fastighetssektorn, så identifierar de intervjuade flera praktiska hinder som idag begränsar många initiativ.

15 Sida 14 (22) En låsning mellan tillgång och efterfrågan Något som generellt präglar medlemmarnas praktiska arbete med delning idag är att de hittar specifika lösningar för specifika fastigheter, områden eller kundsegment, där det av olika anledningar finns särskilt goda förutsättningar för att dela i någon form. I takt med att nya vanor och beteenden (och därmed efterfrågan) uppstår så kan fastighetsägare och förvaltare hitta ytterligare koncept för att tillgodose behoven. Flertalet medlemmar upplever dock stor osäkerhet hur efterfrågan faktiskt ser ut idag, och vilka praktiska lösningar som föredras framför andra av hyresgästerna. Även om flera medlemmar genomför studier och pilotprojekt för att ta reda på användares beteenden och önskemål kopplat till delande så framhåller de att det primära och vad som ofta upplevs som enda sättet att verkligen förstå behov och efterfrågan är att testa olika lösningar i skarpt läge, vilket i sin för med sig viss risk. Vi startade för 2 år sen att titta på mobilitetstjänster, men först 2018, när inflyttning sker, vet vi om det kommer att fungera i praktiken. Hur ser efterfrågan ut? Det vet vi ju inte än. Men känslan och intrycket från övriga delar i samhället är att det här är helt rätt i tiden Samtidigt så menar flera av forumets medlemmar att många hyresgäster skulle kunna dela mer på både ytor och andra resurser för ekonomiska, sociala och miljömässiga vinster för både hyresgäster och fastighetsägare och förvaltare, men att gamla vanor sitter i. Även om diskussioner om delning med hyresgästerna ofta börjar i en ekonomisk kontext, så menar de intervjuade att övergången till aktivitetsbaserade kontor, delning av vissa ytor osv. mer är en fråga om kulturella och sociala aspekter, snarare än kvadratmeter och pris, vilket ofta kräver en viss mognadsprocess. Att dela blir möjligt först när man släpper tanken om att ha en fast fysisk plats. Det är en stor förändring i mindset hos kunden. Man måste på något sätt omvärdera hela sitt lokalutnyttjande. Men när man gör det, då märker många att de kan gå väldigt långt. Det är egentligen inte en fråga om kvadratmeter, utan handlar mer om vad man vill ska hända på kontoret Flera medlemmar menar att många kunder ofta behöver uppmuntras för att över huvud taget överväga delning. Hur stor knuff som behövs är olika beroende på vem kunden är och vad för objekt eller delningsmodell det rör sig om. Men när kunden väl har kommit över det initiala krönet så ökar ofta acceptansen och därmed

16 Sida 15 (22) efterfrågan till ytterligare delningslösningar. Detta fenomen förekommer dock inte endast hos hyresgäster, utan man menar att även kommuner, investerare och fastighetsägarna och förvaltarna själva ofta uppvisar en viss initial skepsis gentemot nya delningslösningar. Men med få exempel att peka på och inspireras av så är det också svårare att få till en förändring i inställningen. Osäkerheten vad gäller efterfrågan i kombination med bristen på relevanta alternativ för hyresgästen skapar därmed en låsning på marknaden, vilket hämmar utvecklingen av nya delningskoncept. Delning gynnas av volym och samverkan För att delningslösningar ska vara ett attraktivt och trovärdigt alternativ till eget ägande för hyresgästen så behöver ytan, tjänsten eller varan vara tillgänglig när behovet finns, vilket kräver en kapacitet som kan klara toppar och dalar i användande. Flera medlemmar menar att delningslösningar måste komma upp i en viss volym för att bli attraktiva. Det gör att större fasta kostnader och investeringar kan motiveras för en bättre produkt, samtidigt som synergi och skalfördelar gör ekonomin bättre för fastighetsägaren och förvaltaren. Nya initiativ och idéer får därmed generellt bättre förutsättningar ju mer de skalas upp, vilket i regel innebär att andra aktörer behöver involveras, så som andra fastighetsägare eller andra typer av förvaltare och ytterligare hyresgäster. Dessa ytterligare intressenters krav, budgetar, eventuella regelverk eller andra begränsningar behöver då harmoniseras för att en lösning ska komma på plats. Detta utgör svårigheter, och demonstreras av att samlade bestånd eller förvaltandet av hela kvarter och områden identifieras som särskilt goda förutsättningar för delande, just för att det möjliggör volym utan komplexitet kopplat till ökat antal intressenter. Det samma gäller på kundsidan, då exempelvis storföretag, universitet eller andra verksamheter som hyr stora fastigheter eller områden på egen hand ofta har kommit långt med att på olika sätt dela internt i organisationen. Det är fördel för oss som har stora, samlade områden, då det är bättre möjligheter att allokera resurser runt om. Har man en enstaka fastighet, då måste man ju lösa allt i just den fastigheten. Vi kan ex. ha ett centralt beläget cykelgarage som kan serva många hyresgäster Den naturliga följdfrågan blir då om inte fastighetsägare och andra aktörer genom samverkan kan få till de volymer som är fördelaktiga och ett blandat användarunderlag även om det är olika ägare av fastigheter i ett kvarter, eller när det finns flera olika verksamheter i samma fastighet. Fler beskriver att branschen historiskt i Stockholm

17 Sida 16 (22) har präglats av ett fåtal stora aktörer som sedan lång tid har sina kunder och sina fastigheter, där man i mångt och mycket har hållit sig till sitt. I takt med att fler svenska och internationella aktörer etablerat sig i Stockholm så har dock marknaden blivit mer integrerad och dynamisk. De intervjuade upplever att rollen som förvaltare går mer mot ett partnerskap med kunden, och att vi mer och mer arbetar i olika typer av gemenskaper med andra fastighetsägare och förvaltare. Branschen har dock på det stora hela en ovana att samverka operativt och strategiskt, vilket är begränsande för utvecklingen av delningslösningar i synnerhet Delning kräver ny kompetens och nya arbetssätt Utifrån flertalet medlemmars erfarenheter så har delningsekonomin i en fastighetskontext egenskaper som gör att det är svårt att på egen hand stegvis introducera mer delning i det egna beståndet, då det påverkar den egna verksamheten i flera lager. Om exempelvis mer flexibla hyreskontrakt utforskas så menar flera att det också blir relevant att erbjuda utökad service för hyresgästen eller exempelvis fullt utrustade kontor. Detta betyder i sin tur ökad administration och ett annat slags kund- och säljarbete, vilken ofta kräva andra resurser och kompetenser för att leverera. Här uppstår osäkerheter kring hur den faktiska driften och administrationen av delningslösningar ska fungera, och vem som är lämplig att sköta den. Traditionellt så har fastighetsägare och förvaltare varit en leverantör i första hand, vars huvudsakliga uppgift är att tillgodose ett attraktivt och värdefullt bestånd över lång tid, vilket fordrar särskilda egenskaper och kompetenser i organisationen. Med en större delningsekonomi inom fastighetssektorn så upplever medlemmarna att affären skulle tjänstefieras i olika grad, vilket fordrar andra arbetssätt. Flera medlemmar upplever därför att ytterligare steg mot delning kräver genomgripande strategisk utvärdering och dedikerade resurser, även om de praktiska tillämpningarna som utforskas är relativt små. Hyresgästerna har inget problem med det, det sitter mer hos oss fastighetsägare. Vi är vana med att vi hyr ut på avtal, och så betalar hyresgästen hyra. Vad händer om man ska göra en poolparkering? Då kommer det in andra frågor som vi inte är vana att hantera, och då känner vi att nja, det här blir lite jobbigt, och det är ändå inte där vi får våra stora intäkter. Det finns liksom inga aktörer som gör det där, och då måste vi hitta på det själva. Alla är ju positiva, men sen måste någon ta tag i den delen. Om någon kom till oss med en lösning, så tror att allas reaktion skulle vara Ja, vi tar det!

18 Sida 17 (22) För att mer delningskoncept ska kunna introduceras så behöver detta glapp i värdekedjan fyllas, antingen av fastighetsägarna och förvaltarna själva eller av tredjepartsaktörer. Generellt så tror fler medlemmarna i forumet att de kan bidra med sin expertis kring den fysiska miljön i första hand, och att de som fastighetsägare och förvaltare behöver ta ställning till vilka delar av värdekedjan som är relevanta för ens affär. Det är dock viktigt att poängtera att det finns medlemmar som befinner sig i den andra änden av spektrumet och som har väl fungerande affärsmodeller, kompetens och arbetssätt för att hantera delning som koncept i deras verksamhet. Vissa medlemmar menar att det är naturligt för dem att gå mot en mer kundnära, administrerande och rådgivande roll, i synnerhet i de kommersiella segmenten, men också bland boende. Andra menar dock att det utifrån dagens förutsättningar bör ske genom samverkan med andra aktörer, och att sådana alternativ ökar, men att det fortfarande finns många glapp att fylla innan det kan ta fart på allvar. Fastighetsbranschens karaktär Branschen premierar stabilitet och säkerhet Utöver branschens strukturella tröghet genom dess många intressenter, höga kapitalintensitet och långa ledtider så vittnar flera medlemmar om en mer kulturellt betingad trögrörlighet. Så som situationen ser ut i Stockholm idag, där det är mycket hög uthyrningsgrad och stark marknad så förknippas delningsprojekt med införandet av mer eller mindre onödig risk jämfört med traditionell uthyrning. Flera medlemmar är självkritiska, och menar att fastighetssektorn i Sverige är en konservativ och ytterst riskminimerande bransch, som idag har en stabil och fungerande affär i traditionell uthyrning av lokaler, och därmed historiskt tillhört de som hållit emot utvecklingen mot en mer flexibel fastighetsmarknad. Att som fastighetsägare och förvaltare vara säker, stabil och leverera enligt avtal premieras framför att vara snabbfotad och innovativ, vilket har skapat en kultur där man hellre väntar, vilket också förstärks av osäkerheten i efterfrågan kopplat till just delningslösningar. Ur ett generellt ägarperspektiv så kan framgångsrik fastighetsförvaltning krasst beskrivas som att hyra ut så mycket yta som möjligt till ett så bra pris som möjligt. Därav blir delningsinitiativ idag till viss del att minska efterfrågan på den egna produkten, då det bygger på att kunder rör sig bort från eget ägande eller nyttjande. Man menar också att fastigheten som investeringsslag skulle förändras i grunden om fastighetsägare och förvaltare inte kan uppvisa en uthyrningsgrad över flera år. Många medlemmar upplever att bevisbördan faller på dem i att visa hur andra typer av affärsmodeller skulle kunna vara ett likvärdigt

19 Sida 18 (22) alternativ till traditionell uthyrning gentemot investerare och värderare, och att det här finns starka krafter som håller emot, vilket återkopplar till upplevelsen att delningslösningar behöver testas praktiskt i större skala för konceptvalidering. Här finns det även en stor möjlighet i att sprida de goda exempel som finns och som utvecklats av medlemmar i forumet. Fysiska begränsningar i det befintliga beståndet Jämfört med nyproducerade fastigheter så ser många medlemmar vissa svårigheter i att introducera delande i det befintliga beståndet, speciellt i äldre fastigheter. Fysiska förutsättningar som entréer, förvaringsutrymmen, ventilation, sophantering osv. sägs kunna vara svåra att förändra i efterhand, och delningslösningar kan också ställa nya krav på exempelvis brandsäkerhet och hälsofrågor kopplat till den fysiska miljön. Ett mer flexibelt användande av ytor upplevs därför problematiskt i delar av det befintliga beståndet, då de i olika utsträckning kan vara låsta i sin funktionalitet. Flera medlemmar poängterar att även om många befintliga fastigheter skulle kunna nyttjas mer hållbart, så vore det på det stora hela inte alltid hållbart att bygga om dem enligt rådande standard och regelverk för att underlätta för ökad flexibilitet och delningsmöjligheter. Många menar att det blir mycket lättare om delningstanken är med från början för att lösningen ska kunna vara tillräckligt attraktiv för både hyresgäster och fastighetsägare och förvaltare, vilket utgör en bromskloss för introduktionen av delningslösningar. Delande är ännu inte en del av branschens praktiska hållbarhetsarbete Delande är ännu inte en självklar del av hållbarhetsarbetet i branschen, vilket visar sig bl.a. i att det inte är en del av miljöcertifieringar, och att nyckeltal diskuteras i förhållande till kvadratmeter, inte till antal människor som har möjlighet att nyttja lokalen. Här poängterar flera medlemmar återigen att fastighetsbranschen inte hör till de mest snabbfotade, men också att lokalnyttjande inte heller är det mest centrala i kunders hållbarhetsarbete, varken kommersiellt eller privat. Idag så efterfrågar många kunder gröna hyresavtal eller ställer andra krav kopplat till energianvändning, material eller återvinning, men någon sådan diskussion i förhållande till hur lokaler nyttjas förekommer sällan. Samma tendenser upplevs bland boende, där många hyresgäster visar en ökad medvetenhet om det egna resursanvändandet kopplat till ens livsstil, men att de inte riktigt ser fastigheten som de bor i som en resurs i sig.

20 Sida 19 (22) Lagar och regler Det mest konkreta hinder som samtliga intervjuade tar upp är hindrande föreskrifter i fastighetsjuridiken, vilket på många sätt både speglar och är en orsak till branschens generella trögrörlighet. Delningslösningar bygger till stor del på flexibilitet i hur olika aktörer nyttjar en lokal, medan fastighetsjuridiken kräver att det är tydligt definierat vem som ska nyttja, hur det ska nyttjas, i vilken omfattning och så vidare. Centralt för problematiken är enligt medlemmarna att en lokal endast får upplåtas till en juridisk person, och att ytterligare nyttjande måste ske genom andrahandsuthyrning, vilket gör det svårt att som fastighetsägare och förvaltare ta initiativ att lokaler exempelvis kan nyttjas större del av dygnet. Här kommer även besittningsskyddet in, som hindrar många typer av flexibla hyreskontrakt, då hyresgästens starka ställning skulle låsa uthyraren i olika avtal, och stryper mycket potentiell flexibilitet i beståndet. Här menar flera medlemmar att det enda alternativet utifrån dagens förutsättningar för dem att bidra till att introducera mer delning är att hyra ut fastigheter till olika typer av kontorshotell, eller andra verksamheter från tredje part som i sin tur tillhandahåller lokaler, exempelvis genom blockuthyrning. Även mer detaljerade föreskrifter om lokalers utformning kan begränsa mer kreativ användning av desamma. Brandsäkerhet, ventilation, eller andra frågor som rör boende- eller arbetsmiljön innebär många moment som kan fälla nya initiativ. Att det också ofta råder olika regler och förutsättningar för kommersiella verksamheter och boende är också problematiskt ur ett delningsperspektiv, då den skarpa uppdelningen i juridiken inte speglar den mer blandade och dynamiska framtid på marknaden som forumets medlemmar ser framför sig. Möjligheter och vägar framåt Med tiden så tror medlemmarna att delning kommer introduceras i allt större utsträckning allt eftersom efterfrågan växer och nya alternativ till traditionell uthyrning introduceras från fastighetsägare och förvaltare eller andra aktörer. Utsikterna är överlag positiva, och medlemmarna identifierar flera möjligheter för hur praktiska hinder skulle kunna överkommas för att åstadkomma snabbare utveckling av delningsekonomin i fastighetssektorn. Hitta nya tillfällen och modeller för samverkan Enligt medlemmarna så finns det fortfarande en ovana att samverka med konkurrenter och andra aktörer för att lösa de gemensamma

21 Sida 20 (22) problemen i branschen, då det inte finns någon tydlig modell för hur samverken kring delning kan se ut. Även ökad samverkan med tredjepartsaktörer ses som en viktig möjlighet för ökat delande, då de kan driva sina verksamheter under andra villkor och kan bidra med den kompetens och erfarenhet som behövs, och i större utsträckning främja varandras verksamheter. Ökat delande i fastighetssektorn upplevs som en svår fråga att gå vidare med på egen hand, och man tror att branschen behöver hitta ytterligare möjligheter till att samverka, även om det redan förekommer i flera fall. Få möjlighet att testa idéer utanför regelverket Flera medlemmar uttrycker en önskan om att få testa nya koncept utanför nuvarande regelverk, då dessa upplevs utgöra de största hindren för att vara innovativ som fastighetsägare och förvaltare. Många idéer stannar idag på ritbordet då de upplevs som svåra att genomföra i enlighet med önskemålen. Forumets medlemmar efterfrågar därför möjligheter till helt nya pilotprojekt med flexiblare riktlinjer, för att bättre förstå vad kunder vill ha och vad som kan fungera i praktiken. Men medlemmarna vill också kunna arbeta med nya koncept i det befintliga beståndet genom att få fler möjligheter att testa sig fram. Jag tror att regelverket är ett av de största hindren för att få vara kreativ. De stora kunderna kan ställa krav I grund och botten ligger problemet med att fastighetsägare och förvaltare har svårt att garantera att det finns en efterfrågan för alternativa nyttjandeformer, vilket leder till att de inte kan visa på samma långsiktiga affärsbäring gentemot investerare och ägare. Även om medlemmarna är självkritiska i att fastighetsbranschen i Sverige generellt är långsamma att förändra sig så ser de en möjlighet att snabba på utvecklingen genom tydligare krav rörande nyttjandegrad och delning från de stora aktörerna på kundsidan. Här dras paralleller till hur utvecklingen av gröna hyresavtal fortskred, då de stora statliga beställarna gick in och ställde krav på fastighetsägarna och förvaltarna. De stora ägarna och förvaltarna kan ta ledartröjan I likhet med hur tydligare krav från kunder skulle kunna visa på att efterfrågan finns, så menar flera medlemmar att det skulle vara positivt om en eller flera av de större ägarna och förvaltarna gick i bräschen och satte riktmärken för ökat delande i sitt bestånd. Både för att erbjuda exempel att lära och inspireras av, men också för att

22 Sida 21 (22) visa branschens övriga intressenter att alternativa affärsmodeller är möjliga, och på så sätt få med sig övriga i ett gemensamt kliv för branschen. Antingen så behövs det en fastighetsägare som vågar, eller att marknaden säger vi vill ha det här Lyfta delning som en tydligare del av branschens hållbarhetsfrågor Medlemmarna beskriver att delande ännu inte är en självklar del av hållbarhetsarbete varken för fastighetsägare och förvaltare eller för hyresgäster. Det upplevs att olika typer av jämförande nyckeltal inte är anpassade för en delningsekonomi, och det ingår inte som krav eller riktlinjer i miljöcertifieringar. Från investerares håll så ställs inte heller liknande krav på hållbart nyttjande genom delande som för andra typer av hållbarhetsarbeten. Delningsekonomiska lösningar har en styrka i att ofta utgöra marknadsmässiga lösningar, men utvecklingen skulle gynnas ytterligare om det även blev en tydligare del av branschens hållbarhetsfrågor. Även detta upplevs vara främst en fråga om tid för många medlemmar. Slutord Det är mycket möjligt att medlemmarna befinner sig i startgroparna för en mer omfattande utbredning av delningslösningar i fastighetssektorn. Trots att det förekommer vissa praktiska hinder så är entusiasmen stor, och vid sidan av medlemmarnas verksamheter pågår en expansion av digitala tjänster som spås göra stora avtryck i hela branschen, och inte minst bana väg för en större delningsekonomi. Dagens modeller kommer att förändras, men vilka vägar utvecklingen tar och i vilken omfattning det sker återstår att se. Klart är att flertalet av forumets medlemmar konstaterar att utvecklingen är sådan att det är nu det gäller det att hänga med.

23 Sida 22 (22) Medverkande Studien har utförts av Kreab på uppdrag av. Skandia Fastigheter Helena Lundborg, Hållbarhets- och verksamhetsutvecklingschef Markus Pfister, Fastighetschef Hufvudstaden Karl-Johan Wall, Hållbarhetschef Riksbyggen Joanna Berg, Marknadsområdeschef Söderort Akademiska Hus Jerker Nyblom, Senior rådgivare inom hållbarhet Ingela Wettermark, Fastighetsutvecklare Jernhusen Jennie Kastengren, Chef affärsstöd Atrium Ljungberg Emma Henriksson, Hållbarhetschef ByggVesta Marit Appelgren, VD Vasakronan Nicklas Walldan, Chef teknik, service & utveckling Britt Lindqvist, Chef utveckling Peter Östman, Kommunikationschef Kungsleden Maria Sandell, Uthyrningschef Fabege Charlotte Liliegren, Chef Fastighetsutveckling Hanna af Sandeberg, Verksamhetsutvecklare Fastighetsägarna Stockholm Karin Karlsbro, Hållbarhetschef Johanna Wikander, Hållbarhetsstrateg Lars-Edwin Andersson, Affärsutvecklare

24

25 Forum för hållbara fastigheter Stockholms stads Forum för hållbara fastigheter är ett samarbete mellan Stockholm stad, privata fastighetsägare och fastighetsförvaltare. Forumet verkar för att fastighetsägare och fastighetsförvaltare i dialog och samverkan med hyresgäster och boende ska stödja varandra i hållbarhetsarbetet i det byggda beståndet. Besöksadress: Postadress:, Telefon: E-post: