Social konsekvensanalys Inför detaljplaneändring för fastigheten Sjöbotten 1 i Stadsdelen Älvsjö

Transkript

1 Utredare: Johan Wahlgren Telefon: Social konsekvensanalys Inför detaljplaneändring för fastigheten Sjöbotten 1 i Stadsdelen Älvsjö Inledning Syftet med den nya detaljplanen är att möjliggöra ombyggnad av delar av fastigheten Sjöbotten 1 till 380 smålägenheter. Av dessa ska 294 lägenheter vara studentbostäder och 86 genomgångsbostäder alternativt studentbostäder. I området finns idag inga andra bostäder utan endast kontorsverksamhet, detaljhandel, hotell och Stockholmsmässan. Älvsjö stadsdelsförvaltningen har därför tagit initiativ till denna sociala konsekvensanalys för att utreda vilka sociala konsekvenser detaljplaneändringen kan få för de boende och andra aktörer i området. Figur 1 Byggnaderna inom fastigheten hämtat från planbeskrivningen. Detta är en reviderad version av konsekvensanalysen som även innefattar omvandling till genomgångsbostäder istället för enbart studentbostäder som var utgångsläget under arbetet med utredningen. Genomgångsbostäder är en form av bostadssocial åtgärd för personer som inte lyckas få en reguljär bostad via Stockholm

2 bostadsförmedlingen. Dessa ombesörjs av Stockholms stads bostadssociala resurs, Stiftelsen SHIS Bostäder. Stiftelsens verksamhet är uppdelad på olika former av boende. Det finns Stödboende för före detta kriminella, referensboende för personer som inte har några boendereferenser samt genomgångsbostäder för personer som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Enligt SHIS VD Eddie Friberg skulle det i Sjöbotten bli tal om genomgångsbostäder för ungdomar mellan år. Kraven för att få en sådan lägenhet är att man har bra referenser, är anställd eller studerar med studiemedel. Metod Datainsamlingen till denna sociala konsekvensanalys har skett genom observationer dagtid och kvällstid, telefonintervjuer med berörda företagare i området, stadsdelsförvaltningen, övriga sakkunniga samt polisen. Intervjuer med personer på SHIS har genomförts för att förstå förutsättningarna för genomgångsbostäder. Aktörer i olika områden där SHIS bedriver verksamhet har intervjuats för att få en bild av hur de påverkas av verksamheten. I samband med observationerna vid Sjöbotten 1 har också spontana intervjuer med ett 60-tal förbipasserande genomförts. För att förstå hur det kan komma att bli för de som ska bo i de föreslagna bostäderna har spontana intervjuer genomförts med personer som bor på en liknande plats. Samtliga intervjuer har varit av semistrukturerad karaktär och genomförts under cirka 5 minuter. Under utredningen har också tillgängliga plandokument som planbeskrivning, remisser och program studerats. Området I området finns idag kontor, detaljhandel, dagligvaruhandel, hotell och Älvsjömässans verksamhet. Mässan innefattar även Älvsjö gård som är en herrgård med anor från 1500-talet. I nära anslutning till området finns Älvsjö station med pendeltåg och bussförbindelser, Älvsjö IP med flera fotbollsplaner samt friidrottsytor. Vad gäller rekreation finns inget självklart närbeläget område. På cirka 500 meters avstånd, på andra sidan Huddingevägen i Örby finns några gröna stråk med en mindre fotbollsplan och öppna gräsytor. Detta område ligger nära korsningen Huddingevägen-Magelungsvägen och är bullerstört. Där finns också gc-bana som ingår i Hälsans stig som är en motionsslinga som går runt Rågsved och Högdalen. Slingan passerar också Älvsjöbadet med utomhusbassänger. Till Solbergaskogen väster om centrum är det cirka 1 kilometer. Där finns ett högre rekreationellt värde i och med att det är ett mer sammanhållet skogsområde som inte är bullerstört. Emellertid kan inte några av dessa grönområden betraktas som tillräckligt nära eller tillgängliga för att boende i den aktuella fastigheten skulle besöka dem spontant. För personer som är aktiva och motionerar är dock dessa olika rekreationsområden inom räckhåll. 2

3 Service Älvsjö centrum består delvis av äldre bebyggelse i stadsstruktur. Området är under utveckling och består av kommersiell service i form av livsmedelsbutik, secondhandbutik och restauranger med mera. Vad gäller offentlig service finns tandläkare, poliskontor och vårdcentral. Kommunikationer Älvsjö station ligger några hundra meter från de tilltänkta bostäderna och trafikeras av samtliga pendeltågslinjer samt många busslinjer. Figur 2. Fastigheten Sjöbotten 1 är inringad med vit cirkel och närmsta grönområde syns i den gröna ringen. För att ta sig till grönområdet måste man över Huddingevägen, och intill området går Magelungsvägen vilket innebär en del buller. Sociala grupperingar I denna utredning har de som kan komma att påverkas av detaljplaneförändringen kategoriserats enligt följande: 1. Företagare och anställda 2. Boende i Örby 3. Konsumenter till detaljhandel och dagligvaruhandel De tilltänkta hyresgästerna utgör en central kategori som behandlas genomgående i utredningen. Vi har inte funnit anledning att tillämpa kategorisering avseende kön eller ålder då detaljplaneförändringen inte bedöms 3

4 påverka exempelvis kvinnor eller män, barn eller äldre specifikt. De som berörs av detaljplaneförändringen bedöms vara de som rör sig i området och detta kan vara såväl kvinnor och män, äldre som barn i lika stor utsträckning. 1. Företagare och anställda De flesta företagare är positivt inställda till att det etableras bostäder i området. Göran Nilsson, hotelldirektör på Rica Talk hotell ser det som positivt med just studentbostäder av två anledningar. Dels har studenter sällan bil vilket förenklar planeringen. Hade det handlat om boende med bil kunde det bli en belastning för trafiksituationen enligt Göran. Han är också positiv till studentbostäder i och med att studenter kan arbeta extra såväl på Rica Talk hotell samt på Stockholmsmässan. När UUS vid senare tillfälle intervjuar Göran angående den nya informationen att 86 av de planerade bostäderna ska vara genomgångsbostäder är han mindre positiv och orolig för att det ska bli stökigt i området. Men han tycker det är bra att denna form av boende blandas med studentbostäder, och resonerar som så att om han först var 100 procent positiv är han nu cirka 75 procent positiv. Helena Nilsson som är kommunikationschef på Stockholmsmässan förhåller sig positiv till studentbostäder trots att de hellre skulle se fler företag än bostäder i området. Johan Andersson, butikschef på Willys ser positivt på utvecklingen och hoppas på ett ökat kundunderlag. Niklas Lindvall, butikschef på Kakeldax tror att området lämpar sig väl för studentbostäder men har inte så stor uppfattning om området eftersom han är butikschef för fler butiker på andra orter och inte arbetar hela dagar i Älvsjöbutiken. Kakeldax har också bestämt sig för att lägga ner Älvsjöbutiken och hoppas kunna hitta en ny hyresgäst vid årsskiftet. Annars kommer den stå tom. Andreas Nilsson Brodén, butikschef Dahlcenter Stockholm Älvsjö blir orolig när han får höra om genomgångsbostäder och hoppas att det inte är fråga om före detta kriminella och talar om deras lagerföring av kopparledningar som kan vara stöldbegärligt. Men om de slipper inbrott och oroligheter är han positiv till bostäder i området. Stina Ohlsson, VD för First Hotel Royal Star är orolig för att det kommer bli stökigt i området om närmare 400 studenter flyttar dit. Hon tycker också att det är problematiskt med bostäder så nära Stockholmsmässan. Detta kommer inte gynna utvecklingen av mässverksamheten menar hon. Det som behövs är fler hotell. 2. Boende i Örby Personer boende i de västra delarna av Örby promenerar eller cyklar på gångbron över Huddingevägen till service, pendeltåg eller buss i Älvsjö centrum. Vid observationer på och under gångbron har intervjuer med ett 60-tal förbipasserande genomförts och de flesta ser det som positivt med bostäder på platsen. Några upplever gångbron som enslig och tror att bostäder på platsen skulle ha en positiv inverkan på detta. Vid observationer som genomförts upplevs inte platsen som särskilt enslig vare sig dagtid eller kvällstid. En kvinna 4

5 Figur 3. Willys som ligger i byggnad E har öppet alla dagar mellan Hörnet av Kakeldax butik som stänger inom kort skymtas till vänster i bild. berättar att det är många som motionerar i området kvällstid vilket kan bekräftas efter UUS observation. Ett antal personer är högskolestudenter eller blivande sådana och kan absolut tänka sig att flytta in i studentbostäder på platsen. 3. Konsumenter till detaljhandel och dagligvaruhandel Den stora livsmedelsaffären Willys är av karaktären stormarknad och lättillgänglig för bilburna konsumenter. De nya boende i området skulle bli ett tillskott i Willys kundunderlag och förmodligen ett icke bilburet sådant vilket inte ökar behovet av fler parkeringsplatser. Att öka mängden konsumenter som besöker butiken till fots bidrar till utvecklingen av en levande och dynamisk stadsmiljö som beskrivs som en målsättning i det pågående programarbetet för Älvsjö-Örby. Några av de drygt 60 intervjuer som genomförts har skett med personer på väg till eller från butiken Willys. Några av dem upplever denna del av Älvsjö som lugn jämfört med centrum och Solberga i västra Älvsjö där det kan vara stökigt. De flesta är positiva till att upprätta bostäder på platsen. Säkerhet och upplevd trygghet Vid alla trafikknutpunkter samlas många olika verksamheter, däribland även kriminell verksamhet som droghandel. Andreas Grahn, gruppchef vid poliskontoret i Älvsjö menar dock att droghandel är mer utbredd ju fler personer som trafikerar trafikknutpunkten och därför är inte Älvsjö station och centrum mer drabbat än exempelvis Gullmarsplan eller Liljeholmen, snarare mindre. Älvsjö stadsdelsförvaltning har uttryckt en önskan om att belysa droghandeln och hur den skulle påverkas av den föreslagna förändringen respektive hur de tilltänkta boende i området skulle kunna påverkas av dess förekomst. Enligt Andreas Grahn är droghandeln i Älvsjö inte mer omfattande 5

6 än vid andra trafikknutpunkter och det är föga troligt att droghandeln i Älvsjö centrum skulle flytta till den östra sidan av spårområdet på grund av de nya bostäderna. Fastigheten Sjöbotten 1 är belägen i ett lugnt område där polisen ytterst sällan har anledning att vara. Andreas menar att det inte finns mycket av intresse för kriminella på platsen. Polisen har problem med ungdomsgäng och kriminalitet i ett område nordväst om Älvsjö station, och risken för att dessa verksamheter ska spridas till östra sidan av Älvsjö om bostäderna byggs finns, men bedöms inte som överhängande enligt Polisen. Andreas Grahn är lite fundersam till varför SHIS boenden behöver vara bemannade. Det kan få en att undra vad det är för typ av personer som ska bo där menar han. SHIS VD Eddie Friberg berättar att SHIS har krav på att hyresgästerna aktivt ska söka bostad i och med att det handlar om korttidskontrakt och därför behöver boende stöd och hjälp. Deras uppdrag går under parollen Mer än tak över huvudet berättar han. SHIS personal sköter också en del förvaltning på plats. Han klargör också att det i det här fallet är tal om genomgångsbostäder för unga, mellan år. Och kravet för att få dessa är att man har inkomst för studier eller arbete. Så genomgångsbostäderna kan alltså komma att befolkas av studenter de med. Tomas von Tourchaninoff, säkerhetschef på Stockholmsmässan berättar att det förekommer bilinbrott i perioder på deras område, men att detta inte beror på att platsen skulle vara särskilt stökig. UUS bedömning är att risken för bilinbrott torde minska till viss del om man uppför bostäder i området i och med att de nya hyresgästerna tillför social kontroll. Ingen av företagarna har haft problem med inbrott eller andra oroligheter i större utsträckning än vad som är normalt. Vid observationer och efter intervjuer med förbipasserande framstår det som att platsen är säker och upplevs som trygg. Gångvägen från Stockholmsmässan upp till pendeltåget kan upplevas otrygg på grund av bristfällig belysning och skymmande buskage. Detta bedöms dock vara ett enkelt avhjälpt problem som inte är unikt för området. I den lilla parken som ligger mellan Stockholmsmässans byggnad och gångvägen kan det samlas narkomaner eller berusade personer berättar Helena Nilsson, kommunikationschef på Stockholmsmässan. Detta torde dock kunna avhjälpas genom att se över buskage och belysning och synliggöra platsen. Med ett tillskott av boende i området ökar även genomströmningen av människor vilket kan störa oönskad aktivitet i den lilla parken. Kanske kan den fungera som mötesplats för de nya hyresgästerna. Denna lilla park har också ett visst rekreativt värde. Vid UUS observationer framstår platsen som trevlig och lugn. I botten av byggnad F (Se figur 1) finns ett antal lastkajer och containrar som påverkar platsen negativt. Kvällstid gnisslar det från vad som förmodas vara en 6

7 avfallskvarn eller liknande och denna del av fastigheten känns olustig och kan bidra till otrygghet. Figur 4. Parkområde mellan Stockholmsmässans byggnad och gångvägen till pendeltåget. Detta område ligger ett stenkast från de tilltänkta bostäderna och skulle kunna fungera som mötesplats för de nya hyresgästerna. Social kontroll Att bygga bostäder i ett område där det sedan tidigare inte finns några bostäder är problematiskt, särskilt när det inte finns mycket verksamhet som är aktiv kvälls- och nattetid. Stockholmsmässan har varierande öppettider beroende på evenemang. Rica Talk hotell har verksamhet dygnet runt men är precis som intilliggande mässan beläget för långt ifrån de tilltänkta bostäderna för att upprätthålla god social kontroll. Det betyder att de bostäder som uppförs till stor del får generera den sociala kontroll som krävs för att boendemiljön ska upplevas trygg. En fördel med just studenter är att de ofta har oregelbundna tider vilket bedöms som positivt för den sociala kontrollen då de kommer röra sig i området utspritt över dygnets timmar. Viss social kontroll sker också från personer som cyklar och går på gångbron som är belägen cirka 50 meter från nuvarande fasad på byggnad C (se figur 6). De planerade 380 bostäderna kommer bidra till social kontroll i och med tända lampor i fönstren och de nya hyresgästerna som kommer röra sig i och omkring Stockholm

8 byggnaderna under dygnets alla timmar. Den sociala kontrollen för förbipasserande Örbybor kommer att öka, särskilt på kvällar och helger. Figur 5. Lastkajer och containrar som bidrar negativt till boendemiljön. Figur 6. Rica Talk hotell och Stockholmsmässan syns i bakgrunden och gångbron som går över Huddingevägen till Örby i förgrunden. Hotellet ligger för långt ifrån de tilltänkta bostäderna för att generera social kontroll kvällstid Stockholm

9 Jämförelseobjekt Studentbostäder i Sickla För att förstå hur Sjöbotten 1 med omgivning kan komma att fungera som bostadsområde har UUS under utredningen identifierat ett område med studentbostäder som är likvärdigt på många sätt. Bostäderna ligger i Sickla, invid Hammarby sjöstad och förvaltas av Stiftelsen Stockholms Studentbostäder. Liksom i området vid Sjöbotten 1 finns inte heller här några andra bostäder utan endast kontor, lager och lättare industriverksamhet. UUS har besökt platsen och intervjuat ett tjugotal av studenterna som bor där. Området skiljer sig dock mot det planerade bostadsområdet vid Sjöbotten 1 av två anledningar. Dels eftersom det är husmoduler som är avsedda för tillfälliga bostäder, dels i och med den geografiska placeringen av bostäderna. I Sickla handlar det om färre lägenheter (282 stycken) men de är istället fördelade på flera byggnader som är placerade så att de tillsammans bildar ett litet kvarter med en tvättstuga placerad på gården i mitten. Även bostäderna som ligger i områdets utkant och vetter mot kontorsbyggnader eller industritomter som inte har någon verksamhet kvällstid upplevs trygga. Det kan ha att göra med att det handlar om genomgående lägenheter som alltså har fönster även inåt området. För att uppnå samma goda sociala kontroll i de tilltänkta bostäderna i Sjöbotten 1 föreslår UUS att Sjaelsö ser till att om möjligt skapa genomgående lägenheter så att hyresgästerna har fönster mot såväl gata som innergård. De allra flesta av de intervjuade studenterna i Sickla trivs mycket bra och har inte tänkt på att det skulle vara ett problem att området ligger lite avskilt. Endast ett par av studenterna känner sig otrygga i området. En av studenterna tycker att det låter som en bra idé att bygga studentbostäder vid Stockholmsmässan. Han menar att det inte kan vara sämre än de andra- eller tredjehandskontrakt studenter idag flyttar runt mellan. Han säger också att områden som är döda måste man få liv i, och att studentbostäder är ett steg i rätt riktning. Befintliga SHIS-boenden på andra platser UUS har varit i kontakt med flera SHIS-boenden i Stockholm fr att få en bild av hur dessa fungerar och påverkar sin omgivning. På Lidingö förvaltar de ett boende med genomgångsbostäder för unga vuxna. Vid intervjuer med polisen och socialmyndigheten där framgår det att detta boende inte varit föremål för några klagomål eller problem. En ICA-handlare i Svedmyra, berättar om stora problem med stölder och missbruk kopplat till bostäderna. Det visar sig dock att problemen har med stadsdelsförvaltningens provboenden som ligger vägg i vägg med SHIS boende att göra, och inte med ungdomsbostäderna. Detta bekräftas av Tommy Sundvall på Mäklarhuset som har sin lokal i samma hus som SHIS lägenheter. 9

10 På nordvästra Kungsholmen finns ett boende med ungdomsbostäder för personer mellan år. Vid intervjuer med aktörer som finns i närområdet etableras en brokig bild av verksamhetens påverkan på området. De flesta tycker att det är lugnt i området och har inte märkt av några bekymmer relaterat till SHIS Bostäder. Ägaren och föreståndare till Bellman hostell som ligger i samma byggnad som bostäderna har dock negativa erfarenheter. Han tycker det är stökigt runt boendet hela tiden, och får ideligen försöka förklara för sina gäster varför det är poliser som stannar utanför huset. Några berättar att det är problem med missbrukare i området men tror att det kanske har med sprutförmedlingen på Sankt Görans sjukhus att göra. Detta gör analysen av hur det fungerar med ungdomsbostäder på denna plats komplicerad. Kategoriboende som enda bostadsform i området En farhåga i och med planerna på att förlägga ett kategoriboende (eller två med liknande kategorier) i ett område där andra bostäder saknas är att ungdomar som enbart har andra ungdomar som grannar kan öka sin toleransnivå för störningar i form av högljudd musik och fest, vilket kan leda till en mindre lyckad boendesituation för de ungdomar som inte önskar en sådan utveckling. Det verkar inte vara fallet i jämförelseobjektet i Sickla. Ingen av de dryga 20 intervjuade där vittnar om en sådan utveckling. Chris Österlund, VD på Stiftelsen Stockholms studentbostäder berättar att enligt deras erfarenhet blir detta sällan ett problem. Vad som kan bli ett problem när studentbostäder förläggs till avsides platser är att hemlösa kan söka sig till husen för att få tak över huvudet. Chris menar att studenter ofta har ett stort hjärta och släpper in dessa i trappuppgångar och liknande. Detta är ett problem som SSSB har på många av sina studentboenden. En farhåga vad gäller etablering av genomgångsbostäder är att de som kommer befolka dessa har sociala problem och därmed kommer belasta området. SHIS är Stockholms stads bostadssociala resurs och har som tidigare nämnts olika former av boenden, däribland stödboenden för före detta kriminella eller missbrukare. Kategorin genomgångsbostäder riktar sig dock inte till dessa grupper utan till de som av olika anledningar har svårt att få en reguljär bostad. Det kan vara unga personer som ännu inte kommit in på arbetsmarknaden eller bostadsmarknaden och därmed inte har några av de referenser att visa upp för hyresvärdar som krävs för att få en bostad. Det kan också vara så att de inte kommer från välbeställda hem och saknar ekonomiska förutsättningar att låna pengar för att köpa en bostadsrätt. 10

11 Analys Problemet med att etablera enbart studentbostäder och genomgångsbostäder i området är att det enbart kommer finnas unga personer som bor tillfälligt i huset. Omflyttning i studentlägenheter sker i genomsnitt med två års mellanrum. Och i SHIS genomgångsbostäder får man bo högst fyra år. Detta kan försvåra den typ av social kontroll som bottnar i att man känner sina grannar och vet vilka som inte är ens grannar och som kanske vistas på platsen av en oönskad anledning. Om vissa studenter dessutom är generösa med att öppna dörrar för obehöriga kan boendet upplevas otryggt för andra. Å andra sidan har våra studier av jämförelseobjektet i Sickla inte visat några tecken på att den relativt högfrekventa omflyttningen skulle bidra negativt till den sociala kontrollen. Det verkar finnas en sammanhållning i området trots att man inte känner varandra så bra. Under det fortsatta programarbetet förmodar vi att fler bostäder i området kan bli aktuellt i och med att man ska sträva efter en levande stadsmiljö och binda samman stadsdelar. Vår utredning pekar mot att hyresgästerna kommer erhålla en god boendemiljö på platsen, men för att öka den levande stadsmiljön och den sociala kontrollen ytterligare vore det önskvärt med fler reguljära flerfamiljshus i området på sikt. Det är dock positivt att den nya detaljplanen för Sjöbotten 1 innefattar två sorters boendeformer, även om dessa två inte skiljer sig åt så mycket. Man bör också i samband med ombyggnad genomföra en översyn av den fysiska miljön och vidta åtgärder vad gäller belysning, trasiga detaljer och skymmande buskage där det är nödvändigt. Möjligheter att skapa mötesplatser i den yttre miljön bör också beaktas. Placeringen av lastkajer bör ses över, för att slippa ha dessa precis i anslutning till bostäder. Att bygga över barriärer som uttrycks i programmet och samtidigt arbeta med bullerdämpande åtgärder främst mot Huddingevägen, kommer öka områdets attraktivitet. Fler bostäder blandat med fler företagare i området skulle öka kundunderlaget för ett kafé eller liknande service vilket skulle skapa en naturlig mötesplats för boende i de nya husen, besökare till mässan och boende i Örby. Enligt vår bedömning är det nästan enbart ur de nya hyresgästernas perspektiv som projektet kan innebära negativa sociala konsekvenser. Å andra sidan är närheten till kollektivtrafik minst lika viktigt för studenter, vilket ur den synvinkeln torde göra Älvsjö till en bra plats att bo på för denna kategori. Att placera studentbostäder och genomgångsbostäder i centrumområdet på västra sidan spåret skulle varit optimalt för de nya hyresgästerna, men för att uppbringa mer liv och rörelse öster om spåret är det en god idé att placera just studentbostäder och genomgångsbostäder där som första bostadshus. Det finns viss oro hos ett fåtal intervjuade personer och aktörer att studentbostäderna ska innebära störande verksamhet som festande och dylikt. Detta är en risk, men 11

12 bedöms inte belasta området frekvent. Det kan också finnas positiva aspekter av dessa mindre önskade aktiviteter i form av ökad social kontroll. Vad gäller våra referensobjekt för genomgångsbostäder är de svåra att analysera. Boendet på Lidingö verkar inte påverka området där negativt. Boendet på Kungsholmen däremot verkar bidra till oroligheter i området enligt en av de intervjuade aktörerna. På Kungsholmen handlar det dock om stadsmiljö där såväl brottsfrekvens och grad av oroligheter generellt sett är högre, vilket det alltså inte handlar om på Lidingö. Med tanke på att området kring Sjöbotten 1 framstår som så lugnt i dagsläget bör det vara enkelt att spåra eventuella eskalerande olägenheter till de nya bostäderna. I och med att SHIS är en organisation med stor erfarenhet av att hantera bostadssociala problem och bedriver en egen jourverksamhet borde eventuella problem med de nya hyresgästerna kunna hanteras under förutsättning att det etableras en god kommunikation mellan de etablerade aktörerna i området och de nya. Denna reviderade version av socialkonsekvensanalysen som beaktar att 86 av de planerade 380 bostäderna ska vara genomgångsbostäder har gjort analysen svårare och slutsatsen mer osäker. UUS står dock fast vid slutsatsen nedan. De övervägande positiva sociala konsekvenserna är dock färre jämfört med utredningens utgångsläge som innebar konsekvenser av att enbart studentbostäder skulle uppföras på platsen. Slutsats Baserat på insamlad data i denna utredning gör UUS bedömningen att detaljplaneändringen med föreslagna studentbostäder och genomgångsbostäder får övervägande positiva sociala konsekvenser för samtliga berörda. 12