._Ri s. Årsredovisning. ygge. RB BRF KOSTERN 1/ / Org nr

Transkript

1 ._Ri s ygge Årsredovisning RB BRF KOSTERN 1/ / Org nr Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.

2 DAGORDNING VID ÅRSSTÄMMA 1. Stämmans öppnande 2. Fastställande av röstlängd 3. Val av stämmoordförande 4. Stämmoordföranden anmäler sekreterare för mötet 5. Val av en person som har att jämte ordförande justera protokollet 6. Val av rösträknare 7. Fråga om kallelse till stämman skett enligt stadgarna 8. Framläggande av styrelsens årsredovisning 9. Revisorernas berättelse och styrelsens eventuella yttrande 10. Fråga om fastställelse av resultat- och balansräkning 11. Fråga om ansvarsfrihet åt styrelsens ledamöter 12. Fråga om användande av överskott eller täckande av underskott 13. Fråga om antal styrelseledamöter och suppleanter att väljas av stämman 14. Fråga om arvoden åt styrelseledamöter, revisorer och valberedning. 15. Beslut om stämman skall utse styrelseordförande samt i förekommande fall val av styrelseordförande 16. Val av styrelseledamöter och suppleanter 17. Val av revisorer och revisorssuppleanter 18. Val av valberedning 19. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem till föreningsstämman i stadgeenlig ordning inkomna ärenden. 20. Stämmans avslutande

3 Innehållsförteckning Förvaltnings berättelse Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 9 Kassaflödesanalys 10 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 11 Nyckeltal och diagram Bilaga

4 Fötvaltningsberättelse Styrelsen för RB BRF KOSTERN får härmed avge årsredovisning/är räkenskapsåret Föreningens verksamhet. Allmänt om verksamheten Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheten Masthugget 12: 1 i Göteborgs kommun. På fastigheten finns 4 byggnader med 90 lägenheter och ett underjordiskt varmgarage uppförda. Byggnaderna är uppförda genom totalentreprenad. Fastighetens adress är Andra Långgatan i Göteborg. Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok rok 55 4rok 5rok 14 5 Totalt 90 Dessutom tillkommer: Garage MC-platser Total tomtarea: Total bostadsarea: Arets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kvm kvm la kr Fastigheterna är fullvärdeförsähade i Länsförsfuingar. Hemförsähing liksom bostadsrättstillägg bekostas av bostadsrättsinnehavarna. Årsavgifter Efter att ha antagit budget m för det kommande verksamhetsåret, 2015, har styrelsen beslutat höja årsavgifter avseende driftsdelen med 5% och sänka årsavgifterna avseende kapitaldelen med 3 %. Årsavgifterna avseende driftsdelen uppgick under 2014 i genomsnitt till 217 kr/kvm/år. Underhåll och underhållsplan Arets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 368 th och planerat underhåll för 290 tkr. Kostnaderna specificeras i avsnittet "Årets utförda underhåll". RB BRF KOSTERN

5 Ar ets ut förda underhåll Avtalsenligt underhåll Gemensamma uhymmen (målning) Installationer (låssystem, frekvensomvandlare) Husla-opp utvändigt (fasader, fönster) Markytor (ti äd- och buskbeskärning) Garage och p-platser Belo pp tkr Und erhål ls pla n Föreningens underhållsplan visar på ett underhållsbehov på tla- för de nälmaste 7 åren. Detta motsvarar en årlig genomsnittlig kostnad på 427 tkr. Avsättning för verksamhetsåret 2014 har skett med 327 tla-. Föreningen planerar enligt underhållsplanen att utföra nedanstående underhåll. Underhållsplanen är dock ett levande dokument som löpande uppdateras, vilket kan konuna att medföra att planerade åtgärder och kostnader förskjuts och varierar över tiden. (tkr) 2015 Inga planerade åtgärder 2016 Luftbehandling Inga planerade åtgärder 2018 Inga planerade åtgärder 2019 Hårdgjorda ytor Lekytor Markkompletteringar Fasader Fasadkompletteringar Utvändigt övrigt Invändigt Golv Värmeanläggningar Luftbehandling Kraft Belysning Styrsystem Styr och regler övrigt Inga planerade åtgärder 2021 Dörrar entrepartier/portar RB BRF KOSTERN

6 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Efter den senaste stämman, , och därefter följande konstituerande styrelsesammanträde har styrelsen haft följande sammansättning; Va ld t.o.m. St yrelse årsstämman Ordinarie ledamöter Utsedd av Jonas Almström Ordförande Stämman 2015 Bo Skanselid Vice ordförande Stämman 2015 Hans Cedermark Sekreterare Stämman 2016 Ann-Marie Andersson Ledamot Stämman 2016 Eva Lindberg Ledamot Riksbyggen 2015 Styrelsesuppleanter Sara Robe11s Stämman 2016 Susanne Andersson Stämman 2015 Christina Ståhlberg Riksbyggen 2015 Rev iso rer och öv riga fu nkt io nä rer Ordinarie revisorer Anita Lennerstad Revisionsbyrå PwC F öreningsrevisor Auktoriserad revisor Stämman Stämman Revisorssuppleant Anne Bellman Stämman Valberedning Madeleine Lundstedt Maria Högberg Peter Fredriksson Sammankallande Stämman Stämman Stämman Förvaltning Riksbyggens kontor i Göteborg har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning i form av administrativa-, ekonomiska- och tekniska arbetsuppgifter samt energidrift, skötsel och städning enligt tecknat avtal. Bostadsrättsföreningen är medlem i Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Intresseförening. Ordföranden har ordet Ännu ett år kan läggas till handlingarna, det tionde sedan våra byggnader stod färdiga och inflyttning ägde rum i husen. Al lmä nt Det gångna året har inte innehållit några uppseendeväckande händelser. En fråga som fångat styrelsens uppmärksamhet har varit planerna på uppförandet av studentbostäder i staplade Containers på intilliggande tomter. Styrelsen har agerat i saken. I slutet av december 2014 återkallade Bostadsbolaget sin ansökan om bygglov och stadsbyggnadskontoret bar nu avskrivit ärendet. Självklait har vi att acceptera att man bygger på marken ned mot hamnen och älven, men vi önskar erhålla en bebyggelse som är permanent och av god kvalitet som bidrar till att höja områdets attraktivitet, servicenivå och mångfald. Vi tror oss ha fått gehör för dessa tankar. En ny bebyggelse framför oss är troligen inte att räkna med under de närmaste 8 - I 0 åren men en omfattande nyproduktion med stait från Järntorget och succesiv fmtsättning mot Amerikahuset kommer sannolikt komma igång redan under de närmaste åren. Problemen med biltrafiken och leden måste dock få en lösning. Projektering och sainråd är att räkna med inom några få år. BRF Kostern avser att vai a fortsatt aktiva i denna process. RB BRF KOSTERN

7 Bygget av ett antal nya lägenheter på Masthuggsterrassen har under året varit störande framförallt för dem som har sina lägenheter och fönster mot terrassen. Bygget har dessutom försenast av att entreprenörerna gått i konkurs. BRF Masthugget siktar nu på att bostäderna, som skulle ha varit klara till årsskiftet, ska stå färdiga till våren Vi tror och hoppas att dessa bostäder ska bidra till en bättre närmiljö för oss alla i området. Vi har haft fortsatta problem med inbrott och stölder i garaget och cykelförråd. Styrelsen arbetar fn på flera plan för att söka förbättra säkerheten. Dessa åtgärder kommer troligen inte att vara tillräckliga utan var och en som åker ut och in i garaget måste säkerställa att porten går igen så att inga ovälkomna tar sig in den vägen. Vi har dessvärre ett större antal medlemmar som inte sköter denna detalj tillfredställande. Garaget kommer troligen att bli kameraövervakat i sin helhet. Lås kan även komma att bytas ut. Allt kommer bli en avvägning mellan den förmodade nvttan och kostnader. En av glasdörrarna ut mot Första Långgatan skadades under året så allvarligt, troligen av en påkörning av ett stöite motorfordon, att den fått bytas ut då den inte gick att reparera. Kostnaderna för detta blev dessvärre ganska stora. Klottret som regelbundet drabbar våra byggnader är ett fortsatt problem. Kostnaderna för att hantera detta är inte så stora men det fmisatta sprayandet och förstörandet irriterar. Eko nom i Ekonomin ser f01isatt god ut. Vi genomför vid årsskiftet justering av avgifterna innefattade en höjning för driftsdelen med fem procent och en samtidig sänkning av kapitaldelen med tre procent. För de som inte gjort kapitaltillskott innebär detta i princip oförändrad kostnadsnivå. Övriga medlemmar får kännas vid en liten procentuell ölming från mycket låga nivåer. Ekonomin hålls därmed i balans och föreningen har en ytterligt god soliditet och likviditet (Soliditeten uppgick per årsskiftet till 91 % i vår förening, där riktmärket för god soliditet i bostadsrättsföreningar är ca 25-40%. Likviditeten uppgick till 278 %, att jämföras med god likviditet i bostadsrättsföreningar som uppgår till %). Under 2014 justerades reglerna för avskrivning vilket påverkar årets resultat kraftfull negativt. Styrelsen har beslutat att inte debitera ut den ökade avskrivningskostnaden. Detta är inte unikt utan är det helt dominerande sättet hos nyare bostadsrättsföreningar att hantera avskrivningsproblematiken. Att föreningen detta år, till skillnad mot tidigare, nu gör ett kraftfullt underskott, är av bokföringsteknisk natur och inte ett resultat av att föreningen inte kan betala sina löpande förfallande kostnader. Ytterligare två medlemmar har valt att göra kapitaltillskott per årsskiftet. Idag har 61 medlemmar av totalt 90, valt att öveiia/lösa föreningens lån innebärande att endast 29 medlemmar valt att stå utanför. Föreningen har därmed kunnat vidta ytterligare amorteringar på lånen och hade per årsskiftet kvarvarande fastighetslån på knappa 22,9 Milj kr. Föreningen har således ytterligt låga fastighetslån för att bara vara 10 år gammal. Miljöarb etet Föreningens miljöarbete fortsätter med källsortering. Vi nyttjar numera även miljövänligt ogräsbekämpningsmedel på hårda ytor. Vatt eninträ ngning i trapph us Vi har haft kontinuerliga problem med vatteninträngning i väggar i h apphus. Under året har ytterligare åtgärder vidtagits i form av tätning och plåtarbeten neiiill på de glasade h apphusfasaderna. Detta har hjälpt i ett antal av trapphusen men i ett har vi fortfarande problem. Vi har hitintills antagit att vatten h ängt in i infästningen av det glasade paiiierna, men har nu fått inse att även andra faktorer har påverkat såsom fasadbetongens kapillärsugande krafter. Vi fortsätter att söka en permanent hållbar lösning. Gästlä genh et en Gästlägenheten fmisätter att vara flitigt uthyrd. För 2014 uppgick antalet uthyrda nätter till 109 nätter. (2011: 112 st, 2012: 120 st, 2013: 117 st). Hems ida n Efter det att vår egen hemsida hackades och låg nere under viss tid under 2013, har vi bytt till en ny och säkrare plattform. Vi har sedan dess inte haft några problem med denna. Bredba nd /Ka bel- TV Ett nytt avtal är tecknat under 2014 tecknat med Ownit. Vi har dätmed kunnat behålla den låga avgiften om 95 kr/månad/hushåll för 100 x 100 Mbit/s. Under året har kapaciteten byggs ut med bl.a. installerande av nya switchar. Mot tillägg av ytterligare 199 kr/månad kan man få en extremt snabb uppkoppling om Mbit/s i båda riktningarna. Kabel-TV har inte förändrats under det gångna året. RB BRF KOSTERN

8 Fr iv il l igt kapitalt illskott Föreningen har, som framgår ovan, genomfört frivilligt kapitaltillskott i olika omgångar. Förfarandet innebär att en medlem tar över eller löser ut den del föreningens fastighetslån som åvilar lägenheten beräknat på andelstal. Vitsen med förfarandet är att föreningen inte har avclragsrätt för räntekostnader, men det har ensldlda medlemmar. Förfarandet sänker således boendekostnaderna med 30 % av den andel som utgörs av räntor. Föreningen kommer fortsätta att erbjuda medlemmar som önskar vara med i detta förfarande att genomföra sådant en gång per år och vid årsskifte. Ko mma nde arb ete under 2015 En del nytillkommande och förändrad lagstiftning på för bostadsrättsföreningar väsentliga områden medför att vi måste justera och omarbeta föreningens stadgar. I samband med detta kommer även en översyn av gällande ordningsregler att ske. Förslag till nya stadgar kommer läggas fram i proposition till föreningsstämman Göteborg 18 januari 2015 Jonas Almström Ordförande RB BRF Kostern Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt I resultatet ingår avskrivningar med tkr, exkluderar man avskrivningarna blir resultatet 31 tkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminslming av föreningens byggnader och posten påverkar inte föreningens likviditet. För att se hur likviditeten har förändrats under året hänvisas till kassaflödesanalysen. Från och med räkenskapsåret 2014 gäller ny god redovisningssed, genom den nya normgivningen K-regelverket (de så kallade K2/K3). Förändringen innebär att synen på avskrivningar, investeringar och underhåll har förändrats. Detta kan medföra att resultat och jämförelsetal avviker från äldre årsredovisningar. Öv erlåtels er Baserat på kontraktdatum har under verksamhetsåret 5 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 13 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Vid räkenskapsårets utgång, liksom vid föregående räkenskapsårs utgång, var samtliga bostadsrätter placerade. Res ultat och ställning {t kr) Rörelsens intäkter Årets resultat Resultat före avskrivningar 31 Resultat före avskrivning men efter avsättning till underhållsfonden Balansomslutning Soliditet 91% 91% 91% 91% 89% Likviditet 278% 470% 437% 427% 374% Driftkostnader, kr/m Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m2 246 Ränta, kr/m Underhållsfond, kr/m Lån, kr/m RB BRF KOSTERN

9 Resultatdisposition Till årsstämma ns beha ndl ing finns föl ja nde underskott (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning enligt stadgarna Årets ianspråktagande av underhållsfond Summa underskott Styrelsen föreslår följande behandling av den ansamlade förlusten: Att balansera i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. RB BRF KOSTERN

10 Resultaträkning Belopp ih Not Rör elseintäkt er m.m. Årsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rör el seintäkt er Rörels ekost nad er Driftkostnader Fastighetsadministration Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rör els ekost nad er Rör el seresultat Fina ns iel la post er Resultat från finansiella anläggningsltillgångar Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande poster Summa fina ns iella post er Res ultat eft er fina ns iella post er Ar ets resultat RB BRF KOSTERN

11 Balansräkning Belopp i kr Not TI LLGÅ NGA R Anlä ggningst il lgå ngar Mate riel la anlä ggningst il lgå ngar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Fina ns ie lla anlä ggningst il lgå nga r Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anlä ggningst il gå ngar Om sätt ningst il lgå ngar Ko rtfr is t iga fordringar Kund-, avgifts- och hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Ko rt frist iga pla ce ringar Övriga kortfristiga placeringar Summa kortfristiga placeringar Ka ssa o ch ba nk Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsätt ningst illgå ngar SUMMA TI LLGÅNGA R RB BRF KOSTERN

12 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KA PITA L OCH S KULDER Eget kapita l Bu ndet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fr itt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Su mma eget kapita l Lå ngfr ist iga sku lder Övriga skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Ko rt frist iga sku lder Skulder till och förskott från medlemmar Leverantörskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Su mma skuld er SUMMA EGET KA PI TA L OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSV ARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Öv riga stä lda pa nt er och dä rmed jä mförl iga säk erhet er Summa ställda säkerheter Varav i egetförvar (ägararkivet) Ansvars förb ind els er Inga Inga RB BRF KOSTERN

13 Kassaflödesanalys enligt indirekt metod De n löpa nd e ve rksa mheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. Avskrivningar Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kortfristiga fordringar (ökning-, minskning+) Kortfristiga skulder (ökning+, minskning -) Kassaflöde från den löpande verksamheten lnves teri ngsverksa m he te n Byggnad Gämkning moms, slutår 2014) Kassaflöde från investeringsverksamheten Fina ns ie ringsve rksamhe te n Förändring av skuld (fastighetslån, deposition) Inbetalda insatser/ kapitaltillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Arets kassa flöd e Likvida medel vid årets bö1jan Likvida medel vid årets slut RB BRF KOSTERN

14 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmä nna redov isningsprincipe r Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd, K2-reglerna för mindre, ekonomiska föreningar (BFNAR 2009: 1 ). Principerna har tillämpats från 1 januari Skatter och av gifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. En bostadsrättsförenings ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgick enligt senast inlämnad deklaration till kr. På gå ende omb yggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansrälmingen till dess att arbetena färdigställts. Värder ingspr inciper m.m. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordr ingar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Ma ter iella anlä ggningstillgå ngar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Bostadsrätts före ningar er lägge r en ko mmunal fast ighetsav gift motsvara nde, det lä gs ta av la per lägenhet eller 0,30 % av taxerat värde för fastigheten samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler Beloppen gäller inkomståret 2014 Nyligen uppförda/ombyggda bostadsbyggnader kan ha halverad fastighetsavgift upp till 5 år, eller vara helt befriade från fastighetsavgift i upp till 15 år. Underhå ll/u nd erhå lls fo nd Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Arets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. RB BRF KOSTERN

15 Avskr ivningspr inciper för anlä ggningst il lgå ngar Materiella anläggningstillgångar Avskrivningsplan Antal år Slutår Byggnader Linjär forn (K2) Standardförbättringar Linjär 5-10 Inventarier Linjär 5 Då det nya redovisningsregelverket K2/K3 skall tillämpas från och med 2014 och det regelverket kräver en linjär avskrivning av byggnaden har föreningen gått från att tidigare tillämpa en progressiv avskrivning för byggnaden till den nu tillämpade linjära avskrivningen. Detta har inneburit en väsentligt högre avskrivningskostnad. Markvärdet är inte föremål för avskrivning Belopp i kr om inget annat anges Not 1 Årsav gift er och hyr es intäkt er Årsavgifter, kapital Årsavgifter, drift Hyror, garage bil Hyror, p-platser mc Hyresb01tfall, garage bil Hy:resb01tfall, p-platser mc Not 2 Öv riga rör el seintäkt er Elavgifter IT-avgifter Övriga ersättningar, gästlägenhet Rörelsens sidointäkter & konigeringar Inkassointäkter Övriga rörelseintäkter RB BRF KOSTERN

16 No t3 Driftkos tna der Reparationer Underhåll Varav Reparationer, bostäder Vallenskada Reparationer, gemensamma ut1ymmen Trapphus/entreer Vallen/av/opp Värme Ventilation El Tele/TV/Porllelefon Hissar Låssystem Övrigt installationer Port och dörrar Reparationer markytor Reparation av garage och p-plats Vandalisering Fastighetsavgift och fastighetsskatt F örsäkringspremier Kabel- och digital-tv Fastighetsskötsel Trädgårdsskötsel Återbäring från Riksbyggen Systematiskt brandskyddsarbete Städning gemensamma utrymmen Obligatoriska besiktningar Bevakningskostnader Övriga utgifter, köpta tj änster Snö- och halkbekämpning F örbrnkningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering och återvinning No t4 Fa stighe tsa dmi nis tra tio n Förvaltningsarvode IT-kostnader Juridiska kostnader Styrelsearvode Arvode, yrkesrevisorer Möteskostnader Kontorsmateriel Telefon och porto Konstaterade förluster hyror/avgifter Medlems- och föreningsavgifter RB BRF KOSTERN

17 Serviceavgifter Köpta tjänster Konsultarvoden Bankkostnader Övriga externa kostnader Not 5 Pe rsona lkostna der Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Fast styrelsearvode Arvode till valberedningen Arvode vicevärd Föreningsvald revisor Summa Sociala kostnader Not 6 Av- och ne dskrivn in gar av ma teriella anläggn in gstill gån gar Byggnader Standardförbättringar Installationer Den kraftfullt ökade avskrivningen av byggnader är en konsekvens av den nya redovisningsseden K2 och påverkar resultatet mycket negativt. Avskrivningen sker i linje med det nya regelverket K2 och Bokföringsnärnndens och F AR's beslut Not 7 Öv ri ga ränteintäkter och liknan de po ster Ränteintäkter från förvaltningskonto i Swedbank Ränteintäkter från likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter från hyres/kundfordringar Övriga ränteintäkter Not 8 Rä nteko stna der och liknan de po ster Räntekostnader för fastighetslån Övriga räntekostnader RB BRF KOSTERN

18 No t 9 Byggna der och ma rk Anskaffningsvärden Vid årets böijan Byggnader Mark Standardförbättringar Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Standardförbättringar Årets avskrivning byggnader Årets avskrivning standardförbättringar Sununa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Byggnader Mark Standardförbättringar Taxeringsvärden bostäder lokaler Totalt taxeringsvärde varav byggnader No t 10 Inven tarie r, ve rktyg och in stal latio ne r Anskaffningsvärden Vid årets början Inventarier och verktyg Installationer Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Inventarier och verktyg Installationer RB BRF KOSTERN

19 Årets avskrivningar Installationer Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Installationer Not 11 An dra lå ngfrist iga vä rdepappe rs innehav 90st andelar i Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Intresseförening ÖOO No t 12 Öv ri ga fo rdrin ga r Skattekonto Andra k01tfristiga fordringar No t 13 Fö rut betal da kostna der och uppl upn a intäkte r Upplupna ränteintäkter Förutbetalda försäkringspremier Förutbetald kabel-tv-avgift Övriga förutbetalda driftkostnader Övriga förutbetalda kostnader Övrigt No t 14 Öv ri ga ko rtfristi ga placerin ga r Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 30 dagar 90 dagar 90 dagar 90 dagar ,70 1,05 0,75 0, RB BRF KOSTERN

20 No t 15 Kassa och ba nk Handkassa Bankmedel Förvaltningskonto i Swedbank No t 16 Ege t kapital Bundet Bundet Bundet Fritt Fri tt Kapital- Insatser Underhålls- Balanserat Arets resultat tillskott fond resultat Vid årets början Disposition enl årsstämmobeslut Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Nya insatser och kapitaltillskott Årets resultat Vid årets slut No t 17 Öv riga skulde r till kreditins titut Inteckningslån Summa långfristiga skulder till kreditinstitut Låneinstitut Ränta Bundet till lng. skuld Nya lån Arets amort. Utg. skuld NORDEA HYPOTEK AB 1,51% Rörligt SWEDBANK HYPOTEK 1,89% Rörligt SWEDBANK HYPOTEK 3,88% No t 18 Öv riga lån gfris tiga skulder Depositioner, garagedosor No t 19 Skulde r ti l och fö rsko tt från me dl emmar Avräkning kapitalavgift No t 20 Ska tteskulde r Beräknad fastighetsskatt RB BRF KOSTERN

21 Not 21 Öv riga ko rtfrist iga sk ulde r Skuld för moms Skuld sociala avgifter och skatter Avräkning lån Övriga kmtfristiga låneskulder No t 22 Uppl upna kost nade r och fö rutbetalda intäkte r Upplupna räntekostnader Upplupna kostnader för reparationer och underhåll Upplupna elkostnader Upplupna vattenavgifter Upplupna värmekostnader Upplupna kostnader för renhållning Upplupna kostnader för bredbandsuppkopplingar Upplupna revisionsa oden Upplupna kostn er fi lokalhyror Förutbetalda h y resint" ter och årsavgifter I I Vår revisionsberättelse har lämnats Göteborg 2015 '? -I / Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Föreningsrevisor RB BRF KOSTERN

22 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Riksbyggens Bostadsrättsförening Kostern, org. nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Kostern för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är stytelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att hon utfört revisionen enligt International Standards on Audi ting och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder häver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Riksbyggens Bostadsrättsförening Kostern för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisions bevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar förlusten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. :z:;c h Göteborg / / }Ila Lönnbratt ftu:::oriseradrevisor

23 Nyckeltal Kostna dsfördeln ing Driftkostnader Fastighetsadministration Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa kostna der Övrigt 2 % Avskrivningar av materiella anläggningst mi ;i\ // 1 \ Fastighetsadministration 12 % RB BRF KOSTERN Bilaga

24 Driftskostnads fördelnin g Reparationer Underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäkringspremier Kabel- och digital-tv Fastighetsskötsel Trädgårdsskötsel Återbäring från Riksbyggen Systematiskt brandskyddsarbete Städning gemensamma utrymmen Obligatoriska besiktningar Bevakningskostnader Övriga utgifter, köpta tj änster Snö- och halkbekämpning Förbrnkningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering och återvinning Summa driftkostnade r Reparationer 15% Sophantering och återvinning '\. 6% "" i Uppvärmning J 22% c 1 8% 18% RB BRF KOSTERN Bilaga

25 Nyckel ta ls anal ys fö r driftkos tnader BOA (kv m): Kr I kv m Kr I kv m Reparationer Underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäkringspremier 6 6 Kabel- och digital-tv Fastighetsskötsel 9 0 Trädgårdsskötsel 5 Återbäring från Riksbyggen -1-1 Städning gemensamma utiymmen 2 4 Obligatoriska besiktningar 1 1 Övriga utgifter, köpta tj änster 4 2 Snö- och halkbekämpning 2 0 F örbrukningsmateriel 1 Vatten El Uppvärmning Sophantering och återvinning Summa d riftkos tnade r RB BRF KOSTERN Bilaga

26 Ordlista Anläggningstillgångar Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med ev. mark och byggnader. Ansvarsförbindelser Åtagande för föreningen, som inte finns med bland skulderna i balansräkningen. Borgensförbindelse är exempel på ett sådant åtagande. Avskrivning Kostnaden för inventarier fördelas över flera år. Normal avskrivningstid för maskiner och inventarier är fem år och den årliga avskrivningskostnaden blir då 20 procent av anskaffningsvärdet. Balansräkning Visar föreningens ekonomiska ställning vid verksamhetsårets slut. Den ena sidan av balansräkningen (den s.k. aktivsidan) visar föreningens tillgångar (kontanter, fordringar, fastigheter, inventarier m.m.) Den andra sidan av balansräkningen (den s.k. passivsidan) visar finansieringen, d.v.s. hur tillgångarna finansierats (genom upplåning och eget kapital). Verksamhetens resultat (enligt resultaträkningen) påverkar det egna kapitalets storlek (föreningens förmögenhet). Bränsletillägg En separat avgift som föreningen kan ta ut och som skall motsvara kostnaderna för uppvärmningen av föreningens hus. Bränsletillägget fördelas efter varje lägenhets storlek eller annan lämplig fördelningsgrund och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Ekonomisk förening En företagsform som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att bedriva någon form av ekonomisk verksamhet. Folkrörelse En sammanslutning som arbetar för att främja ett gemensamt intresse bland medlemmarna. En folkrörelse har en utvecklad ide om hur samhället bör utvecklas, man bildar opinion, arbetar demokratiskt och utan vinstintresse. En folkrörelse har stor anslutning, geografisk spridning och medlemskapet är frivilligt. Fond för inre underhåll En fond, som i de fall den finns, är bostadsrättshavarnas individuella underhållsfond och medel i fonden disponeras av bostadsrättshavaren för underhåll och förbättringar i respektive lägenhet. Den årliga avsättningen påverkar föreningens resultaträkning som en kostnad. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar summan av samtliga bostadsrätters tillgodo-havanden. Uppgift för den enskilde bostads-rättshavaren lämnas i samband med aviseringen vaij e kvartal. Fond för yttre underhåll Enligt föreningens stadgar skall en årlig avsättning göras till föreningens gemensamma underhållsfond. Fonden får utnyttj as för stöne yttre reparations- och underhållsarbeten. Kostnadsnivån för underhåll av föreningens fastighet (långsiktig underhållsplan ska finnas) och behovet att värdesäkra tidigare fonderade medel, påverkar storleken på det belopp som avsätts. Förlags insats Förlagsi.nsats är en kapitalinsats som ickemedlemmar tillför en ekonomisk förening. Genom förlagsinsatser kan föreningen skaffa kapital utan att behöva ta in nya medlemmar. Förlagsinsatser har en mellanställning mellan skulder och eget kapital. Den som har en förlagsinsats har en efterställd fordran på föreningen. Skulle föreningen gå i konlcurs/likvideras f"ai- man bara återbetalning efter att alla andra fordringsägare fått betalt, om det finns pengar kvar. För vaije förlagsinsats måste föreningen utfärda ett förlagsandelsbevis. Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen som i text förklarar och belyser ett avslutat verksamhetsår. I förvaltnings berättelsen redovisas bl.a. vilka som haft uppdrag i föreningen och årets viktigaste händelser.

27 Interimsfordringar Interimsfordringar är av två slag, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter. Om en förening betalar för t.ex. en försäkring i förväg så är det en förutbetald kostnad. Man kan säga att föreningen har en fordran på försäkringsbolaget. Denna fordran sj unker för vmj e månad försäkringen gäller och vid premietidens slut är den nere i noll. Upplupna intäkter är intäkter som föreningen ännu inte fått in pengar för, t ex ränta på ett bankkonto. Interimsskulder Interimsskulder är av två slag, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Om föreningen får betalning i förskott för en tj änst som ska löpa en tid kan du se detta som en skuld. En vanlig förutbetald avgift är hyra/avgift som vanligtvis betalas en månad i förskott. Upplupna kostnader är kostnader för tj änster som föreningen har konsumerat men ännu inte fått faktura på. En vanlig upplupen kostnad är el, vatten och värme som faktureras i efterskott. Kortfristiga skulder Skulder som föreningen betalar inom ett år. Om en fond för inre underhåll finns räknas även denna till de kmtfristiga skulderna men det är inte troligt att samtliga medlemmar under samma år använder sina fonder. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig likviditet bedöms genom förhållandet mellan omsättningstillgångar och kmtfristiga skulder. Om omsättningstillgångarna är större än de kmtfristiga skulderna brukar man anse att likviditeten är god. God likviditet är %. Långfristiga skulder Skulder som föreningen betalar först efter ett eller flera år. I regel sker betalningen löpande över åren enligt en ammteringsplan. Resultaträkning Visar i siffror föreningens samtliga intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Om kostnaderna är större än intäkterna blir resultatet en förlust. I annat fall blir resultatet en vinst. Bland kostnaderna finns poster som inte motsvarats av utbetalningar under året t.ex. värdeminskning på inventarier och byggnader eller avsättningar till fonder i föreningen. Kostnaderna är i huvudsak av tre slag; kapitalkostnader, underhållskostnader och driftskostnader. Ordinarie föreningsstämma beslutar hur verksamhetsårets resultat ska behandlas. Soliditet Föreningens långsiktiga betalningsförmåga. Att en förening har hög soliditet innebär att den har stmt eget kapital i förhållande till summa tillgångar. Motsatt innebär att om en förening har låg soliditet är det egna kapitalet litet i förhållande till summa tillgångar, dvs att verksamheten till stor del är finansierad med lån. God soliditet är 25 % och uppåt. Ställda säkerheter Avser i föreningens fall de säkerheter, i regel fastighetsinteckningar, som lämnats som säkerhet för erhållna lån. Värdeminskning av fastigheten Avskrivning av föreningens fastighet på grund av ålder och nyttjande. Den årliga avskrivningen påverkar resultaträkningen som en kostnad. I balansräkningen visas den totala avskrivningen som gjmts sedan föreningens bildades. Årsavgift Medlemmarnas årliga tillskott av medel för att användas till den löpande driften och de stadgeenliga avsättningarna. Årsavgiften är i regel fördelad efter bostadsrätternas grundavgifter och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Årsavgiften är föreningens viktigaste och största inkomstkälla. Årsredovisning Redovisningen styrelsen avger över ett avslutat verksamhetsår och som skall behandlas av ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen skall omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och revisionsberättelse.

28 RB BRF KOSTERN Årsredovisningen är ipprättad av styrelsen för RB BRF KOSTERN i samarbete med Riksbyggen Riksbyggen arbetar på uppdrag från bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice samt fastighetsutveckling. Årsredovisningen är en handling som ger både långivare och köpare bra möjligheter att bedöma föreningens ekonomi. Spara därför alltid årsredovisningen. RlKSBYGGEN: tel www. riks byggen.se ITTl f{u!wi hek ;twe;t