Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (19) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om handel med fastigheter, förtroende för mäklaren, överlåtelsehandlingar, deposition, objektsbeskrivning, journal och uppdragsavtal. Prövning av om fastighetsmäklaren har bedrivit förtroenderubbande handel genom att använda en bulvan för att köpa och sälja bostadsrätter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren har lånat ut pengar till en person som uppträtt som köpare eller säljare i fem olika förmedlingsuppdrag beträffande tre bostadsrätter. Förbudet för mäklaren att uppträda som ombud för säljaren och köparen har också behandlats i beslutet. Mäklaren hade skrivit under ett tilläggsavtal till överlåtelseavtalet enligt fullmakt för både säljarens och köparens räkning. Dessutom har fastighetsmäklarens medverkan i samband med ändringar av villkoren i ett överlåtelseavtal och i ett depositionsavtal granskats. Objektsbeskrivningen och journalen har också ingått i granskningen. Slutligen har frågan om förmedlingsobjektet har angetts på ett korrekt sätt i uppdragsavtalet prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NNs registrering. Ärendena NN har varit registrerad som fastighetsmäklare under perioden 20 februari 2012 till 10 oktober Han avregistrerades på egen begäran. I samband med detta avskrev Fastighetsmäklarinspektionen två tillsynsärenden mot honom eftersom han efter avregistreringen inte längre stod under POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (19) inspektionens tillsyn (dnr och ). Genom avskrivningsbesluten blev ärendena inte prövade i sak. Den 11 mars 2015 registrerades NN som fastighetsmäklare på nytt. Fastighetsmäklarinspektionen beslutade därför den 20 mars 2015 att återuppta utredningen i tillsynsärendena genom att egeninitiera två ärenden I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har lämnat in ett yttrande och gett in kopior av två överlåtelseavtal, dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen, en hemförsäkring, två depositionsavtal, en fullmakt samt e-postkonversationer. NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt ge in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, anbudsförteckningen, dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet och tilläggsavtalet angående erläggande av handpenning. NN har tillsammans med sitt yttrande över denna anmälan gett in de begärda handlingarna samt kopior av ett e-postmeddelande och en fullmakt I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har det aktiebolag som var franchisegivare till NNs dåvarande arbetsgivare riktat kritik mot NN med anledning av fem olika uppdrag Förmedling av bostadsrätten A med PP som köpare. Förmedling av bostadsrätten A med PP som uppdragsgivare (säljare). Förmedling av bostadsrätten B med PP som köpare. Skrivuppdrag avseende bostadsrätten B med PP som uppdragsgivare

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (19) (säljare). 5. Förmedling av bostadsrätten C med PP som köpare. Anmälaren har lämnat in ett yttrande samt gett in kopior av fyra uppdragsavtal, fem köpekontrakt, två depositionsavtal, två tilläggsavtal, sex fullmakter, tolv likvidavräkningar, tre objektsbeskrivningar ett skuldebrev, ett kontoutdrag samt e-postmeddelanden. NN har yttrat sig över anmälan. Anmälningarna Anmälarna (köparna AA och BB) har bland annat uppgett följande. Köparen AA skrev under överlåtelseavtalet beträffande bostadsrätten den 25 september 2013 med en fullmakt att även företräda köparen BB. Tillträdesdagen hade i samförstånd med säljaren bestämts till den 2 december Detta framgår av det ursprungliga överlåtelseavtalet och av depositionsavtalet. Avtalen skrevs först under av köparen AA, som sedan lämnade avtalen till NN för att säljaren skulle skriva under. När de senare fick tillbaka överlåtelseavtalet och depositionsavtalet upptäckte de att tillträdesdagen hade ändrats till den 10 december Ändringarna var gjorda utan deras samtycke med tipp-ex och bläckpenna. De anmärkte på detta till NN, som berättade att det var säljaren som ville ändra tillträdesdagen. Säljaren kunde inte flytta ut innan den 2 december 2013 på grund av att hans tillträde till den nya bostaden hade försenats Av franchisebolagets anmälan har bland annat följande framgått. Anmälaren misstänker att NN med hjälp av en bulvan (PP) har köpt tre bostadsrätter (A, B och C) som han själv har haft i uppdrag att förmedla (förmedlingsuppdragen 1, 3 och 5). Bostadsrätterna A och B har, en kort tid efter köpen, sålts på nytt (förmedlingsuppdragen 2 och 4). Vid dessa omförsäljningar har NN tecknat ett förmedlingsuppdrag med ett lågt arvode

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (19) respektive ett skrivuppdrag med PP. Anmälaren uppmärksammades på händelserna genom att banken D hade upptäckt att köparen PP:s slutlikvid vid tillträdet av bostadsrätten C överfördes från NNs eget privata konto. Banken D misstänkte att det rörde sig om ett penningtvättsbrott. Som en följd av detta vägrade banken D att medverka vid tillträdet. NN försökte därefter genomföra tillträdet via banken E, men även banken E vägrade att medverka när de fick reda på omständigheterna kring affären. Försäljningen genomfördes senare genom säljarens bank. Efter en kontakt med banken D fick anmälaren kännedom om att samma sak hade inträffat vid ytterligare två tillfällen, där PP har varit köpare av bostadsrätter som NN har haft i uppdrag att förmedla. Enligt banken D har köpeskillingarna överförts från NNs privata bankkonto. Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är underskrivet av NN och uppdragsgivaren den 26 augusti Under rubriken Uppdragsgivare finns uppdragsgivarens namn, adress och andra kontaktuppgifter angivna. Förmedlingsobjektet och uppdragsgivarens adress är densamma. Under rubriken Förmedlingsobjekt saknas det en uppgift som preciserar vilket förmedlingsobjekt som uppdragsavtalet avser. Överlåtelseavtalet Anmälarna har gett in kopior av två versioner av överlåtelseavtalet. Den första versionen är endast underskriven av köparna den 25 september Tillträdesdagen har angetts till den 2 december Den andra versionen av överlåtelseavtalet är underskriven av både köparna och säljarna den 25 september Tillträdesdagen har ändrats för hand till

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (19) den 10 december Depositionsavtalet Anmälarna har gett in kopior av två versioner av depositionsavtalet. Den första versionen är endast underskriven av köparna den 25 september Tillträdesdagen har angetts till den 2 december Den andra versionen av depositionsavtalet är underskriven av både köparna och säljarna den 25 september Tillträdesdagen har ändrats för hand till den 10 december Objektsbeskrivningen En uppgift om bostadsrätten är pantsatt eller inte saknas i objektsbeskrivningen. Journalen I journalen saknas det noteringar om att, och i så fall när, NN hade följt upp svävarvillkoret om köparnas medlemskap i bostadsrättföreningen och kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen samt när han avslutade uppdragsavtalet Förmedlingsuppdraget 1 Uppdragsavtalet är daterat den 10 december Av köpekontraktet framgår det att PP har köpt bostadsrätten A för kr den 17 januari Förmedlingsuppdraget 2 Uppdragsavtalet är daterat den 10 mars Av köpekontraktet framgår det att PP har sålt bostadsrätten A för

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (19) kr den 25 mars Förmedlingsuppdraget 3 Uppdragsavtalet är daterat den 17 mars Av köpekontraktet framgår det att PP har köpt bostadsrätten B för kr den 21 april Skrivuppdraget 4 Av köpekontraktet framgår det att PP har sålt bostadsrätten B för kr den 9 maj Förmedlingsuppdraget 5 Uppdragsavtalet är daterat den 28 augusti Av köpekontraktet framgår det att PP har köpt bostadsrätten C för kr den 29 augusti Av ett e-postmeddelande som NN har skickat till banken D den 24 september 2014 framgår det bland annat följande. [ ] Då [PP] sedan tidigare har betalningsanmärkning och att det skulle bli ett problem med lånelöfte erbjöd min fru honom ett lån (se skuldebrevet). Pengarna hade hon/jag bland annat fått via vår senaste försäljning av vår bostad (se likvidavräkning). Dessutom fick jag tillbaka ett lån från min syster [ ] Av ett e-postmeddelande som NN har skickat till sin arbetsgivare den 24 september 2014 framgår bland annat följande. Jag vill bara förklara att jag är väldigt ångerfull och ledsen, med facit i hand skulle jag inte sålt lägenheten till [min frus] vän från början. Tyvärr gick allt väldigt snabbt och jag hann inte tänka igenom och ta ett klokt beslut. Jag har nu förstått att problematiken ligger i att jag är ansvarig mäklare för objektet och skulle jag avsäga mig uppdraget och be [PP] köpa det från en kollega hade det inte varit några problem? Precis som

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (19) du nämnde [ ] att ni tidigare hade gjort. Men om vi ska prata moral så kvarstår det hur opartisk man är i den situationen då det egentligen ser snyggt ut på pappret om det skulle bli granskning. Jag vill absolut inte försvara mig själv men jag vet att många mäklare på andra byråer säljer till sina vänner för en ren investeringssyfte (i dagsläget renoverar [PP:s] hantverkare för 3 andra mäklare). Senast idag fick jag höra att en mäklare på vårt kontor ska sälja till sin vän för att sen renovera tillsammans och därefter sälja. Jag vill inte nämna några namn och agera en tjallare men för mig har det alltid varit lite osäkert vart gränsdragningen går då man hör andra mäklare göra detta. I skuldebrevet anges NNs fru som långivare och PP som låntagare. Det är underskrivet av dem den 21 september Av skuldebrevet framgår det även bland annat följande. 1. Betalningsåtagande Långivaren lånar ut SEK till låntagaren i enlighet med bestämmelserna i detta skuldebrev. 2. Lånets löptid Löptiden för lånet är från till och med Ränta Den årliga räntan för lånet är 3 % och betalas i efterskott den sista bankdagen varje år. 4. Inlösen i förtid Låntagaren får lösa in delar av eller hela lånet när som helst. Av ett tilläggsavtal daterat den 17 september 2014 framgår det att tillträdesdagen har flyttats fram från den 22 september till den 23 september Avtalet är underskrivet av NN enligt fullmakt både för säljarens och köparens räkning. Av två fullmakter framgår det att NN har haft rätt att som ombud företräda säljaren och PP i förmedlingen. De är underskrivna av säljaren och PP den 29 augusti Av fullmakten som PP har skrivit under framgår det bland annat följande. Fullmakten innefattar rätt för ombudet att underteckna köpbevis och likvidavräkningshandlingar; att pantförskriva bostadsrätten;

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (19) att å köparens vägnar ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Av fullmakten som säljaren har skrivit under framgår det bland annat följande. Fullmakten innefattar rätt för ombudet att underteckna köpbevis och likvidavräkningshandlingar; att pantförskriva bostadsrätten; att å säljarens vägnar ansöka om utträde ur bostadsrättsföreningen; att utkvittera och uppbära köpeskillingen. Fastighetsmäklarens yttranden NN har bland annat uppgett följande Överlåtelseavtalet och depositionsavtalet Innan han upprättade överlåtelseavtalet hade han fått besked från säljaren om att tillträdesdagen skulle vara den 2 december Vid kontraktsskrivningen kunde inte köparna komma till hans kontor. Han åkte därför till köpare AA:s arbetsplats för att få överlåtelseavtalet underskrivet. Därefter träffade han säljaren för att få dennes underskrift. Säljaren uppgav då att förutsättningarna för ett tillträde den 2 december 2013 hade ändrats. Färdigställandet av säljarens nya bostad hade försenats och han kunde inte flytta ut till den överenskomna tillträdesdagen. Säljaren vägrade att skriva under överlåtelseavtalet om inte tillträdesdagen ändrades till den 10 december Han tog kontakt med köparen AA per telefon och frågade om hon gick med på att ändra tillträdesdagen till den 10 december Köparen AA meddelade att det gick bra. Säljaren ändrade därefter tillträdesdatumet i överlåtelseavtalet och skrev under. Säljaren lyckades emellertid hitta en ersättningsbostad och tillträdet kunde därmed genomföras den 2 december 2013 enligt parternas ursprungliga överenskommelse. För att inga missförstånd skulle uppstå upprättade han ett tilläggsavtal som fastställde tillträdesdagen till den 2 december 2013.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (19) Parterna skrev under tilläggsavtalet den 3 oktober Uppdragsavtalet När uppdragsavtalet skrevs under den 26 augusti 2013 hade uppdragsgivaren ingen uppgift om vilket lägenhetsnummer bostaden hade. Den uppgiften saknas därför i uppdragsavtalet. Han fick reda på lägenhetsnumret dagen efter då han tog del av mäklarbilden. Objektsbeskrivningen Han har tyvärr missat att ta med uppgiften om bostadsrättens driftskostnader. Detsamma gäller uppgiften om bostaden var pantsatt eller inte. Köparna fick emellertid denna information muntligt vid kontraktsskrivningen. Journalen Uppdragsavtalet avslutades den 2 december 2013 i samband med tillträdet. Han har missat att anteckna detta i journalen. Han ansökte om medlemskap i bostadsrättsföreningen åt köparna. De blev godkända som medlemmar den 16 oktober 2013, vilket han fick ett skriftligt meddelande om från föreningen. Han kontrollerade årsavgiften inför kontraktsskrivningen i samband med att han gjorde en förnyad kontroll av uppdragsgivarens förfoganderätt. Kontrollerna utförde han den 24 september Uppdragsgivaren fick en kopia av journalen den 2 december Tyvärr har han missat att överlämna en kopia av journalen till köparna Han medger att han på grund av okunskap har åsidosatt god fastighetsmäklarsed i två avseenden. Dels i samband med att han lånade ut pengar till köparen av bostadsrätterna och dels när han undertecknade ett tilläggsavtal med stöd av fullmakter.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (19) Handeln med fastigheter En barndomsvän (PP) till NNs fru blev intresserad av att köpa bostadsrätten A, som han hade i uppdrag att förmedla (förmedlingsuppdraget 1). Han har inte försökt påverka uppdragsgivarna att sälja till PP. När det blev klart att PP skulle köpa bostadsrätten A tyckte hans fru att de borde hjälpa till med finansieringen för att PP skulle kunna komma in på bostadsmarknaden. Utan att tänka sig för gick han med på att låna ut pengar till PP. Att han gjorde detta kan verka besynnerligt, men han ville endast hjälpa parterna i affären. Han ansåg att så länge alla blev nöjda kunde det rimligen inte vara något fel med agerandet. Av personliga skäl valde PP att sälja bostadsrätten A. NN har därför lånat ut pengar till PP vid ytterligare två tillfällen, i samband med PP:s förvärv av bostadsrätterna B och C (förmedlingsuppdragen 3 och 5). NN har understrukit att han själv inte har tjänat något på försäljningarna förutom hans sedvanliga provision. Han har också framhållit att försäljningspriserna varit marknadsmässiga. Ingen av säljarna har känt sig missnöjda med priserna eller förmedlingarna i övrigt. Tilläggsavtalet NN har skrivit under tilläggsavtalet i förmedlingsuppdraget 5 för både säljarens och köparens räkning. Av misstag trodde NN att han hade rätt att göra det med stöd av den så kallade mäklarfullmakten. Han kände inte till att han agerade i strid med god fastighetsmäklarsed i samband med de aktuella förmedlingarna. Efter det att han hade fått klart för sig att hans agerande var olämpligt har han varit mycket ångerfull. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Överlåtelseavtalet och depositionsavtalet

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (19) Av 21 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Av 6 kap. 4 bostadsrättslagen (1991:614) framgår det bland annat att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om priset. Av 10 tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår det att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. NN och säljaren av bostadsrätten har ändrat tillträdesdagen i överlåtelseavtalet och depositionsavtalet. Ändringarna har skett efter det att köparna hade skrivit under avtalen. Mot bakgrund av kraven på att avtalen ska upprättas skriftligen och skrivas under av båda parterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har varit skyldig att se till att även köparna signerade ändringarna i överlåtelseavtalet och depositionsavtalet. Med hänsyn till att faran för bostadsrätten övergår från säljaren till köparen vid tillträdet anser inspektionen att NNs medverkan till att tillträdesdagen ändrades i överlåtelseavtalet och depositionsavtalet efter det att köparen hade skrivit under avtalen är varningsgrundande. Denna bedömning påverkas inte av att NN senare medverkade till att dokumentera parternas överenskommelse om att flytta tillbaka tillträdesdatumet till den 2 september Objektsbeskrivningen Det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt (17 fastighetsmäklarlagen). Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Av andra stycket samma bestämmelse framgår det bland annat att om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla bland annat en uppgift om pantsättning av bostadsrätten.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (19) Den i ärendet aktuella objektsbeskrivningen innehåller ingen uppgift om någon pantsättning av bostadsrätten. NN har uppgett att han hade missat att ta med uppgiften om bostaden var pantsatt eller inte. Köparna fick emellertid denna information muntligt vid kontraktsskrivningen. Med hänsyn till den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningar utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter, anser Fastighetsmäklarinspektionen att objektsbeskrivningen ska innehålla en uppgift om pantsättningsförhållandena oavsett om bostadsrätten är pantsatt eller inte (se inspektionens beslut den 17 december 2014 i ärendena och ). Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har upprättat och tillhandahållit en objektsbeskrivning som har saknat den obligatoriska uppgiften om pantsättningen av bostadsrätten. Eftersom det i detta ärende inte är otvetydigt fastställt om bostadsrätten har varit pantsatt eller inte anser inspektionen sig inte ha grund för någon strängare påföljd än en erinran i denna delfråga. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att få veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en dokumentation av uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelse som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållandena samt tillhandahållande av en objektsbeskrivning. Skälen till att mäklaren ska föra en journal är att anteckningarna kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera om uppgifterna i journalen är korrekta (prop.

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (19) 2010/11:15 s. 35 och 60 f.). NN har uppgett att han följt upp svävarvillkoret om köparnas medlemskap i bostadsrättföreningen och att han har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen samt att uppdragsavtalet upphörde i samband med tillträdet. Det saknas emellertid anteckningar om detta i journalen. Han har även medgett att han inte har överlämnat någon kopia av journalen till köparna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna förseelse, tillsammans med bristerna i journalen, utgör grund för en varning. Uppdragsavtalet Av 9 första stycket fastighetsmäklarlagen framgår att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. NN har upprättat ett uppdragsavtal som saknar en uppgift om vilket förmedlingsobjekt som avses. Uppdragsgivarens adress anges dock i avtalet, men det framgår inte att detta även är förmedlingsobjektets adress. Det får visserligen förutsättas att ägaren och mäklaren vet vilket objekt som avses. Men för att undvika tvister och oklarheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det hör till god fastighetsmäklarsed att på ett tydligt sätt ange vilket förmedlingsobjekt som uppdragsavtalet avser. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den kan betraktas som ringa, men inte heller av så allvarligt slag att en varning bör komma i fråga. Enligt inspektionens bedömning räcker det därför med en erinran Handeln med fastigheter I 13 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Att förbudet omfattar även bostadsrätter

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (19) framgår av 2 samma lag. Denna bestämmelse överensstämmer med 14 första stycket i fastighetsmäklarlagen (1995:400), vars förarbeten innehåller bland annat följande uttalanden (prop. 1994/95:14 s. 79 f.). Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma grundsyn som bär upp förbudet i 13 mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman.[ ] Att saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlingsverksamhet med handel med egna fastigheter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med och skall inte heller behöva räkna med att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet. [ ]I vad mån det kan finnas ägar- eller driftsituationer avseende fastighetshandel som rubbar förtroendet för mäklaren utöver dem som anges i andra stycket blir en sak för Fastighetsmäklarnämnden att bedöma inom ramen för nämndens tillsynsverksamhet. Förslaget till ett andra stycke i 14 fastighetsmäklarlagen (1995:400) infördes aldrig (se bet. 1994/95:LU33). Lagutskottet uttalade bland annat följande i sitt betänkande. Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten uttömmande regleras alla de fall som bör jämställas med att mäklaren själv bedriver handel med fastigheter. Det bör därför i stället få ankomma på den nya Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln. I fastighetsmäklarutredningens betänkande till ny fastighetsmäklarlag

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (19) anfördes följande om förtroenderubbande handel med fastigheter (se SOU 2008:6 s. 149 f.) Vad som ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter får även i fortsättningen överlämnas åt rättstillämpningen att pröva från fall till fall. Det gäller även frågan i vilken utsträckning en mäklare får köpa fastigheter, t.ex. som en långsiktig investering eller för att förvalta dem. Vi vill ändå lämna vissa uttalanden i frågan om vad som enligt vår mening bör beaktas vid bedömningen om ett visst förfarande ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter. [ ] Faktorer som hur länge mäklaren innehaft fastigheten eller hur många fastigheter mäklaren köper och säljare under en viss period bör vägas in vid prövningen av om förfarandet utgör förtroenderubbande handel med fastigheter. Om exempelvis en mäklare köper en fastighet och bara innehar den en kortare tid tyder det på att mäklaren handlar i spekulationssyfte vilket talar för att det är fråga om sådan handel som är ägnad att rubba förtroendet för mäklaren. Vidare bör utgångspunkten vara att köp och försäljning av ett flertal fastigheter under en kortare period också talar för att det är fråga om förtroenderubbande handel med fastigheter. Av 14 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. NN har medgett att han lånat ut pengar till PP, som var köpare av de tre bostadsrätterna (förmedlingsuppdragen 1, 3 och 5) och säljare när två av dem (A och B) såldes på nytt (förmedlingsuppdraget 2 och skrivuppdraget 4). En fastighetsmäklare kan inte i ett förmedlingsuppdrag engagera sig i affärer med uppdragsgivaren eller dennes motpart utan att detta väcker frågan om mäklaren därmed har åsidosatt sin roll som en neutral mellanman. Lån till en uppdragsgivare eller dennes motpart kan ses som ett uttryck för en sådan lojalitetsbindning som gör att mäklarens ställning som opartisk mellanman kan ifrågasättas (se beslutet :17 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012). Anmälaren har emellertid gjort gällande att NN med hjälp av en bulvan (PP) köpt de tre bostadsrätterna A, B och C som han själv haft i uppdrag att förmedla. NN har själv uppgett att syftet med lånet var att PP skulle ha en

16 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (19) möjlighet att komma in på bostadsmarknaden. Bostadsrätterna A och B har en mycket kort tid efter förvärven sålts på nytt till betydligt högre försäljningspris. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte har lämnat någon rimlig förklaring till varför bostadsrätterna såldes så snabbt efter förvärven om syftet med att låna ut pengarna var att PP skulle komma in på bostadsmarknaden. De uppgifter som NN har lämnat i e-postmeddelandet till sin arbetsgivare den 24 september 2014 talar starkt för att förvärven av bostadsrätterna A, B och C har skett i spekulationssyfte. Dessutom har slutlikviderna överförts från NNs privata bankkonto. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns någon annan rimlig förklaring än att det är NN som helt eller delvis har finansierat och förvärvat bostadsrätterna samt att PP har agerat bulvan för att dölja detta förhållande. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan att ta ställning till om köpen och försäljningarna av bostadsrätterna strider mot förbudet mot handel. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att såväl ett förvärv som en försäljning måste äga rum för att det ska anses vara fråga om fastighetshandel (se beslutet :6 i inspektionens årsbok 2008). I ärendet är det utrett att NN både har köpt och avyttrat minst två bostadsrätter (A och B). Förvärven och försäljningarna har skett som ett led i NNs mäklarverksamhet under en period av knappt fyra månader. Mot bakgrund av de mycket korta innehavstiderna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har bedrivit sådan handel med fastigheter som omfattas av förbudet i 13 fastighetsmäklarlagen. Han har i vart fall agerat på ett sätt som är ägnat att helt rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Agerandet innebär att NNs lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Fastighetsmäklarinspektionen återkommer i frågan om vilken sanktion agerandet leder till under rubriken påföljden. Tilläggsavtalet Av 15 fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte som ombud inte får företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Av förarbetena till bestämmelsen framgår det bland annat följande (prop.

17 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (19) 1994/95:14 s. 48 f.). Det har påpekats av flera remissinstanser att det kan finnas praktiska skäl för en mäklare att kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade situationer. Som exempel har nämnts avslutande åtgärder i anledning av en fastighetsförsäljning. Regeringen delar denna bedömning. Förbudet att vara ombud bör därför inte vara absolut. Det bör utformas så att en mäklare inte hindras från att som ombud t.ex. kvittera köpeskillingen och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så länge det rör sig om rättshandlingar med endast formell betydelse. Vid de åtgärder som därmed kan komma ifråga finns det inte skäl för uppdragsgivarens motpart att hysa misstroende mot mäklarens ställning som mellanman. I de aktuella situationerna måste nämligen parterna slutligt ha kommit överens om köpevillkoren. I författningskommentaren till bestämmelsen uttalas även följande (prop. 1994/95:14 s. 80 f.). Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand "rena" ombudssituationer, dvs. när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I fråga om uppdrag att företräda uppdragsgivaren vid utförandet av enstaka avgränsade moment med anknytning till förmedlingsuppdraget är förbudet inte absolut. Sådana begränsade ombudsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighetsmäklarsed. Vid bedömningen av vad god mäklarsed kräver bör utgångspunkten vara att mäklarens roll är den opartiske mellanmannens. Undantaget från förbudet att vara ombud är inte avsett att innebära något avsteg från synen på mäklarrollen. Regeln är förestavad enbart av praktiska hänsyn. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna.

18 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 18 (19) Dessa måste alltså dessförinnan ha blivit ense om villkoren Av handlingarna i ärendet framgår det att NN genom fullmakt har skrivit under ett tilläggsavtal till köpekontraktet som reglerade tillträdesdagen för både säljarens och köparens räkning. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte har haft stöd för detta i de två fullmakter som han har gett in. Vid en försäljning av en bostadsrätt blir köpare och säljare bundna av avtalet vid undertecknandet av köpekontraktet. Det är först då som samtliga villkor för köpet kan anses slutligen reglerade. Undertecknandet av ett köpekontrakt vid försäljningen av en bostadsrätt kan därför inte vara att betrakta som en begränsad rättshandling som endast har formell betydelse (se Länsrätten i Stockholms dom den 8 december 2004 i mål ). Fastighetsmäklarinspektionen anser att undertecknandet av ett tilläggsavtal till köpekontraktet bör likställas med undertecknandet av ett köpekontrakt. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har uppträtt som ett ombud för köparen och säljaren på ett sätt som strider mot ombudsförbudet i 15 fastighetsmäklarlagen. Även denna förseelse motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendena medför inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Av 29 fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla en fastighetsmäklares registrering bland annat om denne handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället meddela en varning eller en erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. I förarbetena till motsvarande bestämmelse (8 ) i 1995 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande om påföljdsbedömningen (prop. 1994/95:14 s. 69 f.). Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till

19 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 19 (19) samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 [nu 8 ] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. [ ] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen. Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition). På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 [6 även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verkan för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta beslut funnit att NN har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen i sex olika delfrågor. Inspektionen anser att det är särskilt allvarligt att NN med hjälp av en bulvan har ägnat sig åt förtroenderubbande handel av fastigheter. Agerandet gör att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Dessutom har tre delfrågor bedömts vara varningsgrundande och två delfrågor motivera en erinran. Efter en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens roll och ansvar att han inte längre är lämplig att fortsätta verksamheten som mäklare.