Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om handel med fastigheter. Prövning av om en fastighetsmäklares förvärv och försäljning av en fastighet har utgjort otillåten handel med fastigheter. Mäklaren har innehaft fastigheten drygt ett och ett halvt år. Fastigheten har avyttrats till en avsevärt mycket högre köpeskilling efter att mäklaren har låtit uppföra ett nytt hus. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet avseende fastighetsmäklaren MM. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet avseende fastighetsmäklaren NN. Ärendena Fastighetsmäklarna MM och NN är verksamma på samma mäklarföretag. MM har förmedlat en fastighet till köparen PP, som inom tio dagar har sålt den vidare till NN. NN har därefter låtit uppföra ett nytt hus och sålt fastigheten vidare. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en fastighet POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) riktat kritik mot fastighetsmäklaren MM. Enligt anmälaren har MM medverkat till att mäklaren NN har kunnat förvärva fastigheten genom en bulvan. Fastighetsmäklaren MM har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av köpekontraktet och mäklarjournalen. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person gjort gällande att NN handlar med fastigheter. NN har yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in en kopia av ett gåvobrev och två bilder av en fastighet som han har förvärvat. Anmälan mot MM i ärendet Anmälaren sålde sin fastighet till personen PP. Tillträdet ägde rum den 11 augusti Samma dag skickade köparen in en bygglovsansökan för fastigheten. Tio dagar senare sålde PP fastigheten till fastighetsmäklaren NN. Både NN och MM är delägare i det mäklarföretag som de båda arbetar på. Anmälaren misstänker att det aldrig var meningen att PP skulle behålla fastigheten, utan att han helt enkelt agerade bulvan åt NN. Därtill presenterades av någon anledning inte deras försäljning av fastigheten under Sålda objekt på mäklarföretaget hemsida. En grannfastighet som hade sålts cirka fyra månader tidigare har däremot presenterats. Anmälan mot NN i ärendet År 2014 sålde anmälarens föräldrar sitt hus. Flera hus i området hade varit till salu och det hade varit stort drag. De trodde inte att deras renoverade hus skulle vara svårt att sälja. Men nästan inga spekulanter dök upp på visningen och inga bud kom in. När de efter en tid övervägde att byta fastighetsmäklare dök det plötsligt upp en spekulant som lämnade ett skambud.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Efter mycket om och men valde de att sälja. Köpeskillingen blev strax över 4 miljoner kronor. Köparen ägde huset i tio dagar. Det såldes sedan till NN, som är partner och mäklare inom samma mäklarföretag som den mäklare som de hade anlitat. Två år senare låg huset ute till försäljning för strax under 13 miljoner kronor. Efter samtal med grannar i området har de insett att detta inte är första gången. Det har även tidigare hänt att NN har köpt och renoverat eller byggt nytt, för att sedan sälja. Fastighetsmäklarnas yttranden Yttrandet från MM MM ingick förmedlingsuppdraget med säljarna den 13 februari Fastigheten marknadsfördes sedan via internet under 66 dagar. Fem allmänna visningar genomfördes under mars, april och maj månad. Dessutom genomfördes några personliga visningar. Köparen PP gav ett bud på fastigheten om kronor. Köpekontraktet undertecknades den 23 maj 2014 och tillträdet genomfördes den 11 augusti Samma dag upphörde MMs förmedlingsuppdrag. Han har inte på något sätt medverkat till köparen PP:s vidareförsäljning av fastigheten till NN. Köparen PP uppgav vid köpet att han avsåg att renovera och bygga ut huset. Köparen ansökte om bygglov redan i juni år 2014 och fick i augusti ett muntligt besked från kommunen. Enligt detta besked fanns det risk för ett avslag eller åtminstone en försening i handläggningen. Anledningen var att kommunen skulle behöva skicka ut ett grannhörande till berörda sakägare. MM upplevde att köparen PP var missnöjd med utvecklingen. Han tror att de nya omständigheterna bidrog till köparens beslut att avyttra fastigheten inom kort. Den av MM genomförda förmedlingen av fastigheten presenterades inte på mäklarföretagets hemsida. Anledningen var att det enbart är de mer framgångsrika försäljningarna som marknadsförs på det sättet. Det sker i sådana fall efter att de berörda uppdragsgivarna har lämnat ett medgivande för reklam. MM fick senare information om att NN hade blivit kontaktad av köparen PP angående problemet med bygglovet. De hade fört en diskussion om en

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) eventuell ny försäljning. Enligt NN berodde kontakten med honom på att han år 2013 hade förmedlat en annan fastighet till PP. Under samtalen om huset och de nya omständigheterna för ombyggnationen, kom de överens om att NN skulle köpa fastigheten av PP för egen räkning. NN sökte vid denna tid en ny bostad. Utöver de två nämnda fastigheterna har köparen PP inte förvärvat några andra fastigheter via det mäklarföretag där MM och NN är verksamma och delägare. Yttrandet från NN NN köpte den aktuella fastigheten som privatperson av PP. Köpet har inget med hans verksamhet som fastighetsmäklare att göra. NN förvärvade huset år 2014 och fick tillträde till fastigheten den 11 augusti Det var ett litet hus i dåligt skick som han lät riva. Syftet med förvärvet var att bygga ett permanentboende för honom och hans två barn. Under våren år 2016 har han sålt fastigheten. Försäljningspriset blev kronor, vilket han anser vara ett rimligt pris för ett nybyggt hus på 339 kvadratmeter. Till sitt yttrande har han lämnat in före- och efterbilder. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN redogjort för vilka fastigheter eller bostadsrätter som han har köpt eller sålt under de fem senaste åren, utöver den anmälda fastighetsaffären (objektet A). Inspektionen har även begärt att han ska redogöra för i vilket syfte respektive affär har gjorts. NN har uppgett följande Han förvärvade en fastighet i januari 2010 (objektet B). År 2013 skilde han sig. Varken han eller barnen ansåg att det kändes rätt att bo kvar i huset. Alla tre flyttade då hem till hans föräldrar. Han sålde objektet B år År 2008 hade han tillsammans med barnens mor förvärvat ett lantställe (objektet C). I samband med skilsmässan år 2013 fick barnen lantstället som gåva. Han har lämnat in en kopia av gåvobrevet. Av gåvobrevet framgår att barnen är födda år 1994 och Nyligen förvärvade han en lägenhet (objektet D) till sin ena dotter, som studerar på en annan ort. Han äger 90 procent av lägenheten och dottern äger de resterande 10 procenten. Under våren år 2016 har han sålt objektet A, eftersom även det yngsta

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) barnet är på väg att flytta. Han har år 2016 förvärvat ett kedjehus (objektet E) för sitt eget permanentboende. Varje gång han har flyttat har han anmält adressändringen via Skatteverket. Han har utgått från att Fastighetsmäklarinspektionen, likt andra myndigheter, inhämtar folkbokföringsadresser från Skatteverket. Han har inte varit införstådd med sin skyldighet att anmäla ändrad bostadsadress till inspektionen. Övrigt Fastighetsmäklarinspektionen har via internet tagit del av exteriöra och interiöra bilder från marknadsföringen av NNs försäljning av det anmälda objektet. Förmedlingen har hanterats av en fastighetsmäklare från ett annat mäklarföretag. Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att NN inom ett år ( ) har varit folkbokförd på tre olika adresser utan att anmäla någon adressändring till inspektionen. NN har ensam varit folkbokförd på sin nuvarande folkbokföringsadress sedan den 15 juni 2015 (objektet A). Därförinnan har han under de senaste fem åren varit folkbokförd på två andra adresser. Samtliga adresser stämmer överens med de uppgifter som NN själv har lämnat. Under perioden var han folkbokförd på samma adress som två äldre personer med samma efternamn som NN. Under perioden var han folkbokförd på objektet B. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 13 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Denna bestämmelse överensstämmer med 14 första stycket i fastighetsmäklarlagen (1995:400), vars förarbeten innehåller bland annat följande uttalanden (prop. 1994/95:14 s. 79 f.). Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) samma grundsyn som bär upp förbudet i 13 mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman.[ ] Att saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlingsverksamhet med handel med egna fastigheter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med och skall inte heller behöva räkna med att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet. [ ]I vad mån det kan finnas ägar- eller driftsituationer avseende fastighetshandel som rubbar förtroendet för mäklaren utöver dem som anges i andra stycket blir en sak för Fastighetsmäklarnämnden att bedöma inom ramen för nämndens tillsynsverksamhet. Förslaget till ett andra stycke i 14 fastighetsmäklarlagen (1995:400) infördes aldrig (se bet. 1994/95:LU33). Lagutskottet uttalade bland annat följande i sitt betänkande. Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten uttömmande regleras alla de fall som bör jämställas med att mäklaren själv bedriver handel med fastigheter. Det bör därför i stället få ankomma på den nya Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln. I fastighetsmäklarutredningens betänkande till ny fastighetsmäklarlag anfördes följande om förtroenderubbande handel med fastigheter (se SOU 2008:6 s. 149 f.) Vad som ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter får även i fortsättningen överlämnas åt

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) rättstillämpningen att pröva från fall till fall. Det gäller även frågan i vilken utsträckning en mäklare får köpa fastigheter, t.ex. som en långsiktig investering eller för att förvalta dem. Vi vill ändå lämna vissa uttalanden i frågan om vad som enligt vår mening bör beaktas vid bedömningen om ett visst förfarande ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter. [ ] Faktorer som hur länge mäklaren innehaft fastigheten eller hur många fastigheter mäklaren köper och säljare under en viss period bör vägas in vid prövningen av om förfarandet utgör förtroenderubbande handel med fastigheter. Om exempelvis en mäklare köper en fastighet och bara innehar den en kortare tid tyder det på att mäklaren handlar i spekulationssyfte vilket talar för att det är fråga om sådan handel som är ägnad att rubba förtroendet för mäklaren. Vidare bör utgångspunkten vara att köp och försäljning av ett flertal fastigheter under en kortare period också talar för att det är fråga om förtroenderubbande handel med fastigheter. I författningskommentaren till 13 i 2011 års fastighetsmäklarlag hänvisas det enbart till att bestämmelsen överensstämmer med 14 i 1995 års lag (se prop. 2010/11:15 s. 52). Ärendet avseende fastighetsmäklaren MM Det som har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet avseende fastighetsmäklaren NN Förbudet mot handel innebär i första hand att en fastighetsmäklare inte får marknadsföra sina egna objekt i sin mäklarverksamhet. Det finns i ärendet inga uppgifter som tyder på att NN skulle ha utnyttjat sin mäklarverksamhet vid de aktuella försäljningarna. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid, att det förhållandet att NNs avyttringar inte har skett som ett led i hans egen fastighetsmäklarverksamhet, saknar avgörande betydelse vid bedömningen av om han har bedrivit otillåten handel med fastigheter enligt 13 fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att såväl ett förvärv som en försäljning måste äga rum för att det ska anses vara fråga om

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) fastighetshandel (se beslutet :6 i inspektionens årsbok 2008). I ärendet är det utrett att NN har både köpt och avyttrat tre fastigheter under de åtta senaste åren. De utgörs av objekten A, B, och C. I ett fall har NN inte genomfört någon försäljning, utan avyttrat fastigheten genom en gåvohandling (objektet C). I ett fall har försäljningen ägt rum som en följd av en skilsmässa under det fjärde året efter förvärvet (objektet B). I ett fall har försäljningen ägt rum drygt ett och ett halvt år efter förvärvet (objektet A). Enligt NN finns det familjerelaterade skäl även för detta förvärv och försäljningen. Med hänsyn till de familjerelaterade skälen för sina köp och avyttringar, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns någon grund för att NN skulle ha ägnat sig åt otillåten handel avseende objekten B och C. Beträffande objektet A anser Fastighetsmäklarinspektionen däremot att det kan ifrågasättas om försäljningen kan anses ha varit föranledd av sådana omständigheter som han inte har kunnat råda över eller som inte var förutsebara redan vid hans förvärv av fastigheten. I ärendet är det utrett att NN har förvärvat fastigheten (objektet A) i augusti år 2014 för cirka kronor. Han har därefter låtit riva den byggnad som fanns på fastigheten och låtit uppföra ett nytt betydligt större hus på nästan 340 kvadratmeter. Han folkbokförde sig på fastighetens adress den 15 juni Redan i mars år 2016 sålde han fastigheten för kronor. Han har uppgett syftet med förvärvet var att bo där med sina två barn. Anledningen till försäljningen var att barnen flyttat hemifrån eller var på väg att flytta. Han har i april 2016 uppgett att han nyligen har köpt en bostadsrätt till ett av barnen på dennes studieort. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att NN bara hade varit folkbokförd på den aktuella fastigheten i drygt åtta månader innan den lades ut till försäljning via en annan fastighetsmäklare i månadsskiftet februari/mars år Inspektionen kan även konstatera att NN har två barn som i år fyller 20 respektive 22 år. Fastighetsmäklarinspektionen anser att husets nuvarande storlek och karaktär, fastighetens pris vid försäljningen jämfört med vid köpet samt den korta innehavstiden är sådana omständigheter som typiskt sett kan leda till

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) misstankar om att NN har köpt och sålt fastigheten i spekulationssyfte. Vid bedömningen av en mäklares agerande får emellertid omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de familjerelaterade skäl som NN har anfört till förvärvet och försäljningen finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte otvetydigt kan fastställas att han har bedrivit sådan handel som avses i 13. Ärendet ska därför avskrivas.