Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (13) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal, överlåtelsehandlingar, anbudsförteckning, kundkännedom - grundläggande åtgärder och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att medverka till att det tydligt har framgått vilket datum uppdrags- och överlåtelseavtalen ingåtts. Frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och dennes motpart har också prövats. Dessutom har anbudsförteckningen och anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen granskats. Slutligen har fastighetsmäklarens fullmakt att företräda köparen vid tillträdet, mäklarens förutsättningar när köparens söner har arbetat på samma fastighetsmäklarföretag och priset i marknadsföringen berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren, som var säljare av en bostadsrätt, har ifrågasatt NN:s hantering av sitt förmedlingsuppdrag. Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. Första sidan av uppdragsavtalet POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (13) Anbudsförteckningen På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in kopior av följande handlingar. Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Årsredovisningen Bostadsrättsföreningens stadgar Energideklarationen Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om köparen En fullmakt för mäklaren att å köparens vägnar ansöka om medlemskap i föreningen samt underteckna köpebevis och likvidavräkningshandlingar Överlåtelseavtalet Journalen Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. I december 2013 gav han fastighetsmäklaren NN i uppdrag att förmedla hans bostadsrätt. Mäklaren gjorde i samband med detta en värdering av bostadsrätten till mellan och I januari 2014 lades bostadsrätten ut till försäljning för kr. Efter några visningar lades ett bud på bostadsrätten om kr. Kort därefter höjdes budet från samma budgivare till kr. Budet drogs tillbaka dagen efter. Eftersom ingen annan budgivare fanns ringde mäklaren runt till dem som hade varit på visningarna, men inget nytt bud lades. Efter en ny visning påbörjades en ny budgivning som till slut avstannade på kr. Han funderade på att avbryta försäljningen, eftersom detta var ett pris långt under mäklarens värdering. Då kom en femte budgivare in och lade ett bud på kr, som ingen annan budade över. En förhandling ägde rum mellan honom och budgivaren som slutade på kr. Trots att budet fortfarande låg under hans utgångspris bestämde han sig för att acceptera det.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (13) Han träffade aldrig denne köpare varken vid kontraktsskrivningen eller tillträdet. Allt sköttes av NN som ombud. Ett par dagar efter försäljningen hörde han av sig till köparen för att informera om ett par saker i lägenheten och tvättstugan. Han blev strax efter uppringd av NN, som sa åt honom att han inte fick ringa till köparen eftersom denne var sjuk. När han kollade upp köparen visade det sig att denne har två söner som arbetar på samma fastighetsmäklarföretag som NN. När han tog upp detta med mäklaren sa hon att hon visserligen känner dem. Men hon hade inte någon aning om att de var köparens söner och allt hade gått rätt till. Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är daterat den 12 december 2013 av mäklaren. Uppdragsgivaren har inte daterat underskriften av avtalet. Enligt journalen är uppdragsavtalet ingånget den 11 december Överlåtelseavtalet Överlåtelseavtalet är daterat den 31 januari 2014 av säljaren (uppdragsgivaren). Köparen har inte angett något datum för när han undertecknade överlåtelseavtalet. Enligt anmälan skrev parterna inte under avtalet samtidigt. Enligt journalen undertecknades överlåtelseavtalet den 17 mars NN har förelagts att yttra sig över vilka åtgärder hon har vidtagit med anledning av att köparen inte hade daterat sin underskrift och att uppge när köparen undertecknade överlåtelseavtalet. Anbudsförteckningen Något bud om kr finns inte i anbudsförteckningen. Kundkännedom Enligt kopian av uppdragsgivarens identitetshandling utfördes kontrollen av

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (13) kundens identitet den 16 december 2013 fyra dagar efter att mäklaren hade undertecknat uppdragsavtalet. På kopian av köparens identitetshandling finns det en anteckning om att denna kontroll utfördes den 3 februari Journalen Alla åtgärder utom fem i journalen är daterade den 17 mars Fastighetsmäklarinspektionen har även noterat följande i journalen Enligt journalen har mäklaren ingått uppdragsavtalet den 11 december Hon har daterat sin egen underskrift på avtalet den 12 december Enligt journalen tillhandahöll mäklaren tilltänkta köpare en objektsbeskrivning den 21 januari Enligt mäklarens yttrande höll hon visningar före detta datum. Det finns ingen anteckning om att mäklaren har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen. Mäklaren har angett att depositionsavtalet var underskrivet den 31 januari Enligt anmälan och mäklarens yttrande hade köparen inte möjlighet att närvara denna dag. Det finns ingen notering om att mäklaren har följt upp återgångsvillkor, såsom medlemskap i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttrande huvudsakligen uppgett följande. Hanteringen av budgivningen och överlåtelsen Efter det att den första budgivaren hade meddelat att han inte kunde fullfölja affären, påbörjades budgivningen med de andra intressenterna. Denna avslutades med ett högsta bud om kr. Hon skickade vid detta tillfälle ett meddelande till uppdragsgivaren där hon föreslog att de antingen skulle genomföra nya visningar eller utföra vissa förbättringar i lägenheten för att uppnå ett högre pris. Uppdragsgivaren svarade att han ville sälja så fort som möjligt och få ett så högt pris som möjligt under rådande

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (13) förutsättningar. Hon fortsatte att genomföra enskilda visningar, vilket resulterade i att den budgivare som kom att bli köpare presenterade ett bud på kr. Efter förhandlingar mellan parterna, blev den slutliga köpeskillingen kr. Kontraktsskrivningen bestämdes till sen eftermiddag den 31 januari Köparen meddelade sent på eftermiddagen att han hade fått förhinder och bad att få underteckna överlåtelseavtalet i efterhand. En kort tid efter det att överlåtelseavtalet hade undertecknats, kontaktade uppdragsgivaren henne och berättade att köparens son är verksam inom samma fastighetsmäklarföretag som hon. Hon svarade att hon inte hade känt till detta och att det arbetade mer än personer på detta företag. Hon undersökte saken och kunde sedan berätta för uppdragsgivaren att köparen har två söner som arbetar på samma fastighetsmäklarföretag som hon. Efter det att överlåtelseavtalet hade undertecknats, drabbades köparen av sjukdom och hamnade på sjukhus. Enligt köparen ringde uppdragsgivaren till honom åtskilliga gånger under denna period då han behövde vila. På köparens önskemål kontaktade hon därför uppdragsgivaren och meddelade att hon kunde vidarebefordra information till köparen. Uppdragsgivaren fortsatte att kontakta köparen, vilket fick köparen att be henne sköta den fortsatta kontakten med uppdragsgivaren. Med anledning av köparens fortsatta hälsotillstånd, företrädde hon honom genom fullmakt vid tillträdet. Köparens hälsotillstånd förhindrade sedan inflyttning, vilket naturligtvis är något hon beklagar. Uppdragsavtalet Uppdragsgivaren ville studera uppdragsavtalet innan han undertecknade det, så hon skickade över det till honom i förväg. Uppdragsgivaren har sedan av misstag inte noterat datumet för sitt undertecknande. Uppdragsavtalet undertecknades den 16 december Priset i marknadsföringen Med anledning av anmälarens uppgifter om att NN värderade bostadsrätten

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (13) till mellan kr och kr, men marknadsförde den med priset kr, har NN uppgett följande. Hon har inte lämnat någon värdering som ligger i intervallet kr. I samband med marknadsföringen av bostadsrätten bestämdes priset på hennes rekommendation till kr. Beslutet var dock uppdragsgivarens. Priset bestämdes med utgångspunkt i det förväntade kvadratmeterpriset i området, som vid detta tillfälle var kr. Överlåtelseavtalet När köparen undertecknade överlåtelseavtalet har han missat att datera handlingen. Hon upptäckte detta först efter det att de hade avslutat sitt möte. Hon bad därför köparen att återkomma för att komplettera med datumet. Enligt uppgift gick det inte att ordna på grund av hans plötsliga insjuknande. Köparen undertecknade överlåtelseavtalet, depositionsavtalet och ansökan om medlemskap i föreningen den 3 februari Anbudsförteckningen Under den första allmänna visningen uppgav den första budgivaren att han ville köpa bostadsrätten och gav en prisindikation kring kr. Hon informerade säljaren om prisindikationen direkt efter visningen. I ett telefonsamtal strax därefter lämnade budgivaren ett bud om kr. Hon presenterade budet för uppdragsgivaren. Om hon hade fått ett bud på kr skulle hon ha noterat detta. Efter det att hon hade kontaktat övriga spekulanter tog hon på nytt kontakt med budgivaren, som meddelade att han inte kunde fullfölja affären. Kundkännedom grundläggande åtgärder Kundkännedom om uppdragsgivaren uppnåddes i samband med förmedlingsuppdraget och kundkännedom om köparen uppnåddes i samband med att denne undertecknade överlåtelseavtalet. Uppdragsgivaren undertecknade uppdragsavtalet den 16 december 2013 och köparen undertecknade överlåtelseavtalet den 3 februari 2014.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (13) Journalen De arbetsmoment som har redovisats i journalen är utförda. Vissa åtgärder har fel tidsangivelse, vilket hon beklagar Hon har felaktigt tidigare uppgett att förmedlingsuppdraget ingicks den 12 december Uppdragsgivaren undertecknade uppdragsavtalet den 16 december Hon upprättade journalen i deras säljsystem den 11 december 2013, vilket har lett till den felaktiga tidsangivelsen. Även uppgiften om att mäklaren tillhandahöll en objektsbeskrivning till tilltänkta köpare den 21 januari 2014 är felaktig. Objektsbeskrivningen överlämnades till spekulanterna i samband med visningarna. Hon kontrollerade årsavgiften genom en mäklarbild den 18 december Hon har även via styrelsen fått information om att ingen höjning av årsavgiften var planerad eller beslutad under år Att kontrollera årsavgiften i nära anslutning till överlåtelsen finns inte med som en obligatorisk nod i fastighetsmäklarföretagets eller branschorganisationens journal. Kontrollen av årsavgiften är utförd och hon har utgått ifrån att fastighetsmäklarföretagets och branschorganisationens journaler omfattar hela dokumentationsskyldigheten. Depositionsavtalet är undertecknat av köparen den 3 februari Tidsangivelsen i journalen är felaktig. Med anledning av att det saknas en notering om att mäklaren har följt upp återgångsvillkor, såsom medlemskap i bostadsrättsföreningen, har NN uppgett att kontrollen är utförd genom en godkänd medlemsansökan hos föreningen den 5 februari Av depositionsavtalet framgår det att handpenningen deponeras med anledning av ett eller flera så kallade svävarvillkor i överlåtelseavtalet. Denna överlåtelse var endast villkorad av att köparen beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen. I journalen finns det en anteckning om att handpenningen är utbetald i enlighet med depositionsavtalet. Hon tolkar det därför som att det finns en journalanteckning om svävarvillkoret. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (13) Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Fastighetsmäklarens fullmakt Enligt 15 fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. Bestämmelsen har överförts i stort sett oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen (prop. 1994/95:14, s. 80 och 81) anges bland annat följande. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand rena ombudssituationer, dvs. när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. [ ] I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen ska kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna. NN har haft en fullmakt att för köparens räkning underteckna köpebeviset och likvidavräkningshandlingarna. I ärendet har det inte kommit fram något som tyder på att parterna inte skulle ha varit överens om villkoren vid tillträdet. Denna frågeställning leder därför inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Uppdragsavtalet Enligt 9 fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (13) I journalen har NN angett att uppdragsavtalet ingicks den 11 december Hon har själv undertecknat uppdragsavtalet den 12 december Uppdragsgivaren har inte daterat sin underskrift. I sitt yttrande har NN uppgett att uppdragsavtalet undertecknades den 16 december Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. Genom den ofullständiga dokumentationen om när uppdragsavtalet ingicks, har NN medverkat till ett otydligt uppdragsavtal. Vid vilket datum båda parterna har undertecknat uppdragsavtalet har betydelse vid bedömningen av när skriftlighetskravet uppfyllts, vilket är utgångspunkten för tillämpningen av fastighetsmäklarlagen. Tidpunkten för när affärsförbindelsen har etablerats är även avgörande vid tillämpningen av lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (se bland annat 2 kap. 9 och 11 ). Det förhållandet att det är uppdragsgivaren som har missat att datera sin underskrift skulle kunna tala i en mildrande riktning vid valet av påföljd. Men eftersom även journalen innehåller ett felaktigt datum för uppdragsavtalets ingående, som inte ens stämmer med tidpunkten för mäklarens eget undertecknande av avtalet, anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen ger grund för en varning. Överlåtelseavtalet Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. NN har uppgett att när hon upptäckte att köparen inte hade daterat sin underskrift av köpekontraktet, bad hon honom att komplettera med detta. Köparens insjuknande gjorde emellertid att han inte kunde göra det. Vid fastighetsköp och andra köp där ingen part kan bli ensidigt bunden blir ett köpekontrakt som säljare och köpare har undertecknat vid olika tillfällen, en bindande överlåtelse först när den sist undertecknande parten har gjort avtalet känt utåt och berett motparten möjlighet att få kännedom om det. I många fall sker detta genom att motparten tar emot ett exemplar av den

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (13) undertecknade köpehandlingen. Men det kan även ske genom att den överlämnas till en sådan utomstående som den anlitade fastighetsmäklaren (se NJA 2000 s. 747). I detta ärende innebär detta att överlåtelsen av bostadsrätten blev bindande när NN fick tillbaka det av båda parterna undertecknade köpekontraktet från sin uppdragsgivare (säljaren). Den journal som NN har upprättat ger inte någon vägledning om vilket datum det fanns ett giltigt avtal om köp av bostadsrätten. Datumen för när överlåtelseavtalet undertecknades av respektive part kan få betydelse i Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Även avseende överlåtelseavtalet är dateringen av parternas underskrifter avgörande vid tillämpningen av lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (2 kap. 9 och 11 ). NN meddelas en varning för att hon har medverkat till ett överlåtelseavtal där det inte framgår när köparen undertecknade avtalet eller när hon fick tillbaka det av båda parterna undertecknade köpekontraktet. Hennes uppgifter om omständigheterna vid köparens undertecknande medför inte någon annan bedömning, utan understryker i stället vikten av att mäklaren i det läget hade vidtagit andra åtgärder och varit noggrann i sin dokumentation i övrigt. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Det framgår i ärendet att uppdragsgivaren hade uppfattat det som att NN framförde ett första bud om kr till honom. NN har uppgett att det

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (13) var fråga om en prisindikation. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Med hänsyn till omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att prisindikationen utgjorde ett bud som skulle ha noterats i anbudsförteckningen. Frågan leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Kundkännedomen Det följer av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) att en fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. En fastighetsmäklare får inte medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte har uppnåtts om både säljaren och köparen. Mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av köparens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet. Dokumentationen av när NN uppnådde kundkännedom om uppdragsgivaren är daterad den 16 december Enligt NN:s egna uppgifter var det denna dag som förmedlingsuppdraget ingicks. Detta stöds emellertid inte vare sig av uppdragsavtalet eller journalen. Dokumentationen av när NN uppnådde kundkännedom om köparen är daterad den 3 februari Enligt NN:s egna uppgifter var det denna dag som överlåtelseavtalet undertecknades. Detta stöds emellertid inte vare sig av överlåtelseavtalet eller journalen.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (13) Trots bristerna i dokumentation, kan det kan inte anses vara otvetydigt fastställt att uppdrags- och överlåtelseavtalen inte har ingåtts de datum som NN uppgett. Frågan leder därför inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). Den journal som NN har upprättat anger fel datum för de flesta åtgärder som vidtagits. Fastighetsmäklarinspektionen har av den anledningen inte kunnat använda dokumentet för att få vägledning i andra frågor som har prövats i detta ärende. Dessutom saknas det noteringar om att mäklaren har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen och följt upp svävarvillkoret om köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen. Bristerna i journalen är grund för en erinran.

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (13) Övrigt Att köparens söner har varit verksamma inom samma fastighetsmäklarföretag som NN, priset i marknadsföringen och det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN meddelas en varning för att hon har medverkat till ett uppdragsavtal där det inte framgår när det började gälla och att hon har medverkat till ett överlåtelseavtal där det inte framgår när köparen undertecknade det eller när överlåtelsen blev bindande. I denna varning ingår en erinran för att NN har upprättat en ofullständig journal.