INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED"

Transkript

1 INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED

2 1 INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED Instruktionerna om god förmedlingssed publiceras i samband med presskonferensen som hålls 16.9, då instruktionerna träder i kraft. Följande parter har deltagit i att bearbeta instruktionerna. Tapio Nevala Tuomas Aulanko Jaana Anttila-Kangas Juha Julin Timo A. Järvinen Petri Keskitalo Martti Leskinen Marianne Palo Erja Pulli Mikko Savolainen Mauri Sirén Pauliina Lehtola Fastighetsjurist Tapio Nevala Andelsbankscentralen Finlands Fastighetsmäklareförbund rf Korson Koti Lkv Juha Julin Oy Advokatbyrå Oy Juridia Ab Kiinteistömaailma Oy Realia Group Oy Advokatbyrå Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy Realia Group Oy LKV Savolin Oy Åbonejdens OP-Fastighetscentral Igglo Oy Även övervakningsmyndigheterna har gett värdefulla kommentarer om instruktionerna.

3 2 INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED Innehåll 1. MARKNADSFÖRING AV FÖRMEDLINGSTJÄNSTER Konsumentskydd Färdiga köpare-annonsering Marknadsföring till privatsäljare Hemförsäljning Distansförsäljning Märkningen såld eller reserverad Prisinformation om förmedlingstjänsten Priser fr.o.m UPPDRAGSAVTAL Avtalets art Avtalets innehåll Avtalets längd Uppsägning av uppdragsavtal Hävning av uppdragsavtal och sänkning av arvodet Förmedlingsrörelsens rätt att säga upp/häva uppdragsavtal Förmedlingsarvode Arvode efter avtalstidens utgång Förmedlingsarvode och affärer för egen räkning SKÖTSEL AV FÖRMEDLINGSUPPDRAG Aktsamhetsplikt Identifiering av kunden Uppgiftsskyldighet gentemot uppdragsgivaren Allmänt Ungefärlig prisuppgift Uppskattad tidpunkt för försäljning Skattepåföljder Rätt säljare och uppdragsgivare Intressebevakning Säljaren saknar eventuellt rättslig handlingsförmåga Andra faktorer som eventuellt ska redogöras för uppdragsgivaren Styling Förvaring av objektets nycklar Utredning av objektet Allmänt Intervju med säljaren Syn/granskning Handlingar och övriga utredningar som ska skaffas Bostadsaktie Andra utredningar Utredning av arealen Utförda ändringsarbeten på objektet Små bostadsaktiebolag Fastigheter Handlingar som ska skaffas Övriga utredningar... 30

4 Anslutningsavtal Television och dataöverföring Uppvärmningskostnader Tillandning Utredningar om objektets kondition Vägförbindelse till fastigheten Kommunens förköpsrätt Parter som ger tilläggsuppgifter MARKNADSFÖRING AV OBJEKTET Annonsering Visning och förhandling om köp FÖRFARANDE VID KÖPANBUD Allmänt Upplysningsskyldighet gentemot köparen Upplysningsskyldighet gentemot säljaren Kundmedel KÖP Före köpet Upprättande av köpebrev Försäljningstillfället Allmänt Bostadsaktier Fastigheter och arrenderätt jämte byggnader Till slut Efter köpet Allmänt Inlösningsklausul Reklamation av köp INNEHÅLLET I SEKRETESSKYLDIGHETEN FÖRHINDRANDE AV PENNINGTVÄTT OCH FINANSIERING AV TERRORISM Identifieringsplikt Utredningsskyldighet och fortlöpande övervakning Förvarande av identifieringsuppgifter Anmälningsskyldighet och avbrytande av affärstransaktioner

5 4 GOD FÖRMEDLINGSSED Lagstiftningen om förmedling föreskriver att man ska följa god förmedlingssed vid förmedlingsverksamhet. I lagen finns det dock inga närmare bestämmelser om vad detta innebär i praktiken. God förmedlingssed är en flexibel norm som hela tiden formar sig. Domstolsbeslut, rekommendationer av Konsumenttvistenämnden (KTN, tidigare KKN), myndighetsinstruktioner och praxisen som etablerat sig inom branschen inverkar på förmedlingsseden. Också nya förfaringssätt och värderingar inverkar på god förmedlingssed. Det finns ingen tidigare sammanställning av instruktioner om god förmedlingssed. Till följd av detta har lag- och remissutskottet upprättat instruktioner om god förmedlingssed, som tillämpas när parter som befinner sig i konsumentställning använder förmedlingstjänster. Instruktionerna tillämpas på uppdrag som omfattar förmedling av en fastighet eller en del av sådan, en byggnad eller en lägenhet, som inte hör till uppdragsgivarens näringsverksamhet. Instruktionerna tillämpas i situationer där uppdragsgivarens motpart anskaffar objektet för något annat ändamål än för sin näringsverksamhet. 1. MARKNADSFÖRING AV FÖRMEDLINGSTJÄNSTER 1.1. Konsumentskydd Konsumentskyddslagen reglerar marknadsföringen av förmedlingstjänster till konsumenter. Dessutom tillämpas förordningen om prisinformation vid marknadsföring av konsumtionsnyttigheter, dvs. den så kallade prisinformationsförordningen. Enligt konsumentskyddslagen får vid marknadsföring icke användas förfarande, som strider mot god sed eller eljest är otillbörligt mot konsumenterna. Man får heller inte lämna osanna eller vilseledande uppgifter vid marknadsföringen. Utgångspunkten är alltså att man ska ge konsumenten korrekta och tillräckliga uppgifter om förmedlingstjänsten vid marknadsföringen. Detta innebär att åtminstone ange priset på tjänsten och eventuellt ge närmare information om innehållet i förmedlingstjänsten. Enligt lagen är det förbjudet att lova sådan slumpartad förmån, vars erhållande förutsätter köp av tjänsten. Därmed är det t.ex. förbjudet att ordna sådana lotterier, i vilka endast personer som ingår uppdragsavtal med förmedlingsrörelsen får delta. Rätten att delta ska vara öppen. Däremot är det nuförtiden möjligt att ge eller erbjuda s.k. gåvor på köpet, trots att själva huvudprodukten och biprodukten inte har något uppenbart vederbörligt samband med varandra. Förmedlingsrörelsen kan därmed marknadsföra en förmedlingstjänst enligt följande: Alla personer som ingår avtal om säljuppdrag med oss i januari får en mikrovågsugn värd 100 euro på köpet. Konsumentombudsmannen och länsstyrelserna övervakar marknadsföringen. I egenskap av övervakningsmyndigheter har de gett instruktioner och gjort olika ställningstaganden som förmedlingsrörelserna ska beakta vid marknadsföringen.

6 5 Med stöd av lagen har konsumentombudsmannen gett instruktioner bl.a. om färdiga köpare-annonsering som förmedlingsrörelserna använt Färdiga köpare-annonsering Enligt instruktionerna är utgångspunkten i färdiga köpare-annonsering att förmedlingsrörelsen ska ha genuina skriftliga köpuppdrag av kunder som grund för marknadsföringen. I sådana fall betalar uppdragsgivaren, dvs. köparen, också arvodet. Om det finns ett avtal om köpuppdrag med en köpare får inte förmedlingsrörelsen förutsätta att en säljare ger ett säljuppdrag för att affären ska kunna genomföras med denna köpare Marknadsföring till privatsäljare Förmedlingsrörelsen ska, när den bjuder ut förmedlingstjänster till s.k. privatsäljare, klart redogöra för att man uttryckligen bjuder ut en förmedlingstjänst till säljaren och vid samma tillfälle lämna grundläggande uppgifter om den utbjudna tjänsten, såsom bl.a. priset på tjänsten. Att låtsas vara en köpkandidat står klart i strid med god förmedlingssed. Det är inte förenligt med god förmedlingssed att ringa till sådana privatsäljare som redan i sin annons skrivit ej för förmedlare. Konsumentskyddslagen omfattar också bestämmelser om hemförsäljning och distansförsäljning. Dessa bestämmelser kan också komma att tillämpas vid marknadsföring av förmedlingstjänster Hemförsäljning Med hemförsäljning avses enligt lagen utbud av en konsumtionsnyttighet personligen eller per telefon hemma hos konsumenten eller i övrigt på annan plats än näringsidkarens driftställe. Vid hemförsäljning ska man ge en separat hemförsäljningshandling till konsumenten. Konsumenten har en tidsfrist på två veckor för att annullera avtal som han ingått. Hemförsäljning omfattas av allt utbud av förmedlingstjänster som äger rum utanför förmedlingsrörelsens byrå. Det är frågan om hemförsäljning t.ex. då förmedlingsrörelsen på konsumentens begäran beger sig till dennes hem enbart för att göra en värdering och förmedlingsrörelsens representant sedan erbjuder förmedlingstjänster i samband med besöket, om vilka man avtalar med bostadsägaren. Att överlämna en hemförsäljningshandling är i sådana fall en förutsättning för att avtalet ska vara bindande. Att försumma att överlämna handlingen är straffbart. Redan när parterna ingår uppdragsavtal finns det skäl att beakta hemförsäljningsfrågor. Om inte hemförsäljningshandlingen har överlämnats till konsumenten på vederbörligt sätt, binds inte konsumenten av avtalet. Konsumenten kan i sådana fall dock vara skyldig att betala en skälig ersättning till förmedlingsrörelsen för nyttan, om denne tagit emot en prestation som inte kan återställas då avtalet annulleras eller förfaller. Det är däremot inte fråga om hemförsäljning om förmedlingsrörelsens representant uttryckligen på begäran av konsumenten beger sig till dennes hem eller till ett annat ställe för att ingå uppdragsavtal Distansförsäljning Med distansförsäljning avses enligt lagen utbud och marknadsföring av en konsumtionsnyttighet till konsumenten genom att använda ett medel för

7 6 distanskommunikation, såsom t.ex. ett informationsnät, på så sätt att parterna även ingår avtal utan att vara samtidigt närvarande. Också vid distansförsäljning ska förmedlingsrörelsen ge kunden en bekräftelse med uppgifter som motsvarar innehållet i hemförsäljningshandlingen. Också vid distansförsäljning har konsumenten rätt att annullera ett distansavtal inom loppet av 14 dagar efter att ha tagit emot bekräftelsen Märkningen såld eller reserverad Att utannonsera objekt med märkningen såld eller reserverad är inte förenligt med god förmedlingssed. Att använda märkningen såld är förbjudet vid annonsering i följande situationer: 1) Bostaden är såld Förmedlingsrörelsen får endast marknadsföra sådana bostäder, för vilka förmedlingsrörelsen har säljuppdrag. Det är förbjudet att marknadsföra redan sålda bostäder. Följaktligen är det förbjudet att utannonsera ett sålt objekt med märkningen såld. 2) Förmedlingsrörelsen har ett köpanbud med handpenning Om förmedlingsrörelsen har tagit emot ett köpanbud med handpenning får förmedlingsrörelsen inte ta emot andra anbud för samma objekt. Ett nytt anbud kan tas emot först då handpenningen har lämnats tillbaka till anbudsgivaren eller då det står klart att handpenningen tillfaller uppdragsgivaren. Om förmedlingsrörelsen inte kan ta emot nya anbud får den enligt god förmedlingssed inte heller marknadsföra objektet. I sådana fall är det förbjudet att utannonsera objekt med märkningen såld. 3) Parterna har ingått ett bindande avtal om att genomföra en affär Om parterna har ingått ett bindande avtal om att genomföra en affär, t.ex. på så sätt att ett köpanbud på en bostadsaktie godkänts, är utgångspunkten att förmedlingsrörelsen inte får ta emot nya köpanbud. Även i sådana fall där köpkandidaten lämnat ett villkorligt köpanbud (t.ex. försäljning av egen bostad) som uppdragsgivaren godkänt är utgångspunkten att förmedlingsrörelsen inte får ta emot nya köpanbud. Det är inte heller tillåtet att marknadsföra objektet i ovan nämnda fall. Det är även förbjudet att utannonsera objektet med märkningen såld i de ovan beskrivna situationerna. Om säljaren godkänt köparens villkorliga köpanbud som villkorligt även för egen del (reserverat sig själv rätten att godkänna andra köpanbud under ifrågavarande tid) har förmedlingsrörelsen rätt att marknadsföra objektet normalt och ta emot nya köpanbud. Utskottet har gett en instruktion om god förmedlingssed i vilken man fastställt specifika situationer där det undantagsvis är tillåtet att använda märkningen såld : Förmedlingsrörelsen har redan lämnat in en annons om objektet t.ex. till en dagstidning och först efter detta lämnas ett köpanbud med handpenning på bostaden, efter vilket förmedlingsrörelsen godkänner anbudet (inklusive villkorliga köpanbud) eller genomför bostadsaffären. Om det är omöjligt att

8 7 avlägsna annonsen i det skedet eller om detta föranleder orimligt höga kostnader, är det möjligt att objektet har en synlig såld-märkning. Om det är möjligt att avlägsna annonsen utan orimliga kostnader, ska förmedlingsrörelsen avlägsna objektet från sin annons. Användning av märkningen reserverad i annonsering Det är möjligt att reservera en bostad endast under förhandsmarknadsföring av nyproduktion. I sådana fall kan förmedlingsrörelsen vid ovan beskrivna avvikande situation och efter att ha ingått reservationsavtal använda märkningen reserverad i annonsen för objektet. I övriga situationer är det inte möjligt att reservera objekt. En sådan reservering har ingen juridisk betydelse. Till följd av detta är det inte heller tillåtet att i något annat sammanhang använda märkningen reserverad vid marknadsföring Prisinformation om förmedlingstjänsten Den s.k. prismärkningsförordningen som getts med stöd av konsumentskyddslagen gäller också för förmedlingstjänster. Konsumentombudsmannen har gett instruktioner om hur förmedlingsrörelserna kan lämna prisinformation. Enligt instruktionerna ska förmedlingsrörelsen ange priset när den marknadsför en specifik tjänst. Tjänsten anses vara specificerad när konsumenten uppfattar en viss tjänst som marknadsförd. Förmedlingstjänsten är specificerad när förmedlingsrörelsen ger information om tjänsten eller uttryckligen marknadsför en förmedlingstjänst som den bjuder ut. Förmedlingstjänsten ska till följd av detta ange priset på tjänsten när den vid marknadsföringen t.ex. annonserar: Vi sköter ditt bostadsbyte på ett professionellt och tillförlitligt sätt eller Ta kontakt när du säljer din bostad. Om det däremot endast är frågan om objektannonsering, dvs. att man endast presenterar objekt som säljs via fastighetsförmedlaren, behöver man inte ange priset på tjänsten. Naturligtvis ska man ange priset på objekt till salu. Vid imagemarknadsföring är det inte nödvändigt att ange priset på tjänsten. Imagemarknadsföring är sådan marknadsföring där man inte bjuder ut specificerade tjänster. När förmedlingsrörelsen ger prisinformation ska den däremot tillämpa de principer som konsumentombudsmannen formulerat i ovan nämnda instruktioner. Förmedlingsrörelsen ska ange priset på tjänsten i all marknadsföring, såsom i tidningsannonsering, direktmarknadsföring, tv-reklam och internetmarknadsföring. Förmedlingsrörelsen ska ange priset klart, entydigt och på ett sätt som konsumenten lätt kan se och förstå. Det angivna totalpriset ska också innehålla momsandelen. Det ska också framgå av annonsen från vilken summa förmedlingsarvodet debiteras (försäljningspriset/köpeskillingen eller från det skuldfria försäljningspriset/den skuldfria köpeskillingen). Priset inklusive moms kan utannonseras t.ex. enligt följande: Förmedlingsarvodet är 4,88 % av den skuldfria köpeskillingen

9 8 Förmedlingsrörelsen ska också omnämna alla arvodesgrunder, dvs. om ett minimiarvode anknyter sig till ett procentbaserat arvode ska båda grunderna anges enligt följande: Förmedlingsarvodet är 4,88 % av den skuldfria köpeskillingen, minimiarvodet är euro Om förmedlingsrörelsen utöver förmedlingsarvodet debiterar en ersättning t.ex. för att skaffa handlingar, ska den även ange på vilken grund beloppet baserar sig enligt följande: Förmedlingsarvodet är 4,88 % av den skuldfria köpeskillingen + kostnader för handlingar, högst 100 euro Det är möjligt att marknadsföra en tjänst som gratis endast om man inte alls debiterar arvoden eller kostnader för det marknadsförda objektet. Däremot, om man t.ex. marknadsför gratis värdering, ska man klart annonsera att det endast är frågan om en försäljningsvärdering och inte ett egentligt skriftligt värderingsutlåtande Priser fr.o.m. Det är förbjudet att ange priset på förmedlingstjänsten på så sätt att man enbart använder termen fr.o.m. enligt detta exempel: Förmedlingsarvoden fr.o.m. x,xx %. Däremot kan man utannonsera priset på förmedlingstjänsten t.ex. enligt följande: Förmedlingsarvode för bostadsaktier x,xx %, fastigheter y,yy %, minst z euro eller enligt avtal, efter vilket man fritt kan avtala om beloppet på förmedlingsarvodet. 2. UPPDRAGSAVTAL 5 i lagen om förmedling av fastigheter och hyresbostäder (den s.k. förmedlingslagen) innehåller grundbestämmelser för uppdragsavtal Avtalets art Avtalet ska utfärdas skriftligen eller på elektronisk väg på så vis att avtalsvillkoren inte kan ändras ensidigt. Lagen anger endast de avtalsvillkor som behöver ingå i avtalet. Det finns blanketter för uppdragsavtal som konsumentombudsmannen granskat och som är i allmänt bruk inom förmedlingsbranschen. Avtalet består av en separat avtalsdel och en redovisningsbilaga. Det är förenligt med god förmedlingssed att använda dessa avtalsmodeller eller avtalsmodeller med motsvarande innehåll. I praktiken görs avtalet på en färdig blankett, den första delen ska stanna hos uppdragsgivaren och den andra hos förmedlingsrörelsen. Avtalsdelen ska undertecknas av förmedlingsrörelsens representant i egenskap av uppdragstagare och bostadssäljaren eller köparen i egenskap av uppdragsgivare. Enligt lagen är det möjligt att ingå ett elektroniskt uppdragsavtal som följer direktivet om elektronisk handel på så sätt att uppgifterna inte kan ändras ensidigt och att de förblir tillgängliga för uppdragsgivaren. Om avtalet ingås på elektronisk väg, ska uppdragsgivaren ha möjlighet att t.ex. skriva ut avtalsvillkoren eller spara dessa i sin dators minne.

10 9 Att ingå avtal på elektronisk väg förutsätter i praktiken dock att förmedlingsrörelsen och konsumenterna som använder dess tjänster har tillgång till den nödvändiga materiel som möjliggör elektronisk signatur. Närmare instruktioner om detta kommer att ges då förmedlingsrörelserna allmänt har färdigheter att ingå elektroniska uppdragsavtal. Såsom det konstaterades ovan, ska uppdragsavtal ingås skriftligen eller på elektronisk väg. Förmedlingsrörelsen kan inte hänvisa till ett muntligt avtal på ett effektivt sätt om en eventuell konfliktsituation uppstår med en konsumentkund. Det ligger i förmedlingsrörelsens intresse att skriftligen avtala om alla villkor i uppdragsavtalet. Så länge förmedlingsavtalet är i kraft kan dock parterna avtala om ändringar i priset på förmedlingsobjektet och andra avtalsvillkor på andra sätt. Det finns dock skäl att bevisligt (t.ex. skriftligen) avtala om ändringar av villkoren för priset på förmedlingsobjektet, betalningsvillkoren eller för befrielse eftersom förmedlingsrörelsen i sådana fall har bevis för att innehållet i avtalet har ändrats Avtalets innehåll Uppdragsavtalet innehåller bl.a. grunduppgifter om bostaden som är föremål för förmedlingen och säljarna. Genom avtalet kommer parterna också överens om avtalslängden, förmedlingsrörelsens rätt till arvode vid olika situationer och förmedlingsrörelsens rätt att ta emot handpenning. Förmedlingsrörelsens representant ska omsorgsfullt gå igenom avtalet med uppdragsgivaren och på så sätt försöka säkerställa att uppdragsgivaren förstår vad han förbinder sig till. Redovisningsbilagan är en del av uppdragsavtalet. Den ska endast innehålla uppgifter som uppdragsgivaren lämnat om objektet. Denne ska även bestyrka dessa med sin underskrift. Utgångspunkten är följaktligen att redovisningsbilagan innehåller uppgifter som uppdragsgivaren uttryckligen lämnat. Om uppdragsgivaren inte har kunskap om något eller inte kan svara på en fråga, ska man skriva in inga uppgifter eller fallspecifikt skriva in ett frågemärke på punkten. Förmedlingsrörelsen får inte göra tillägg i redovisningsbilagan i efterhand utan ett separat avtal som uppdragsgivaren bestyrker med sin underskrift. Det finns inte skäl att överlåta en redovisningsbilaga som uppdragsgivaren undertecknat som sådan till en person som överväger ett köpanbud eller som redan lämnat ett köpanbud Avtalets längd Parterna ska alltid avtala om längden på uppdragsavtalet. Enligt lagens uttryckliga bestämmelser kan ett uppdragsavtal vara i kraft högst fyra (4) månader åt gången. Ett uppdragsavtal kan vara i kraft under en bestämd tid som parterna avtalat i förväg, t.ex. fyra månader eller alternativt kan det vara i kraft tillsvidare, som ett avtal som förutsätter uppsägning men utan avtalat slutdatum. Ett avtal som förutsätter uppsägning kan följaktligen vara i kraft t.ex. en månad åt gången, om inte uppdragsgivaren säger upp det tio dagar innan avtalet upphör. Ett avtal som förutsätter uppsägning kan vara i kraft högst fyra månader. Förmedlingsrörelsen ska skriftligen meddela att man mottagit meddelandet om uppsägning och samtidigt meddela sin åsikt om tidpunkten för när avtalet upphör och eventuella krav. Förmedlingsrörelsen har också skäl att alltid svara skriftligen på ett muntligt meddelande

11 10 om uppsägning av uppdragsgivaren. Ovan nämnda anmälningsskyldighet gäller i tillämpliga delar också för hävning av uppdragsavtal. Efter ovan nämnda bestämda tid på fyra månader kan parterna förlänga avtalet. Parterna ska dock ingå avtalet på samma sätt som det ursprungligen gjordes, dvs. skriftligen och undertecknat av båda parter. Det är dock inte nödvändigt att parterna ingår ett nytt avtal, utan de kan förlänga avtalet som de tecknat tidigare. Det är möjligt att förlänga ett avtal tidigast när en månad återstår av avtalet. Att komma överens om förlängning av avtalet per telefon uppfyller inte lagens krav Uppsägning av uppdragsavtal Enligt lagen har uppdragsgivaren i vissa situationer rätt att säga upp ett gällande avtal mitt under avtalsperioden oberoende av det som avtalats om uppsägning i avtalet. De orsaker som omnämns i lagen och i avtalet är oväntade betydande ändringar i förhållandena, främst i anknytning till arbete eller familjeliv. Sådana är t.ex. uppdragsgivarens sjukdom, en nära anhörigs eller en därmed jämförbar närstående persons sjukdom eller död och eller någon lag eller myndighetsåtgärd. Uppdragsgivaren har också rätt att säga upp uppdragsavtalet om uppdragsavtalet till följd av en av honom oberoende orsak blivit oproportionellt oförmånligt eller oändamålsenligt. I fråga om köp- eller uthyrningsuppdrag kan den i lagen avsedda annan orsak vara t.ex. permittering eller uppsägning, vilket avsevärt minskar på uppdragsgivarens möjligheter att uppfylla sina skyldigheter som följer av köpet eller hyresavtalet. Att börja studera eller arbeta på en annan ort kan också vara en orsak. Säljaren kan ha rätt att säga upp uppdragsavtalet t.ex. om han behöver förmedlingsobjektet för eget eller en anhörigs bruk, till följd av oväntade orsaker som anknyter sig till arbete eller familjeliv I sådana fall har förmedlingsrörelsen rätt att få sedvanlig ersättning för kostnader för marknadsföring, anskaffning av handlingar och visning. Förmedlingsrörelsen har dock inte rätt till ett egentligt förmedlingsarvode. Uppdragsgivaren har dock inte längre denna exceptionella uppsägningsrätt efter att han godkänt ett köpanbud som lämnats på förmedlingsobjektet. Det är frågan om avtalsbrott om uppdragsgivaren säger upp eller häver uppdragsavtalet utan att ha de ovan nämnda i lagen fastställda grunderna. Påföljden av detta avtalsbrott är skadeståndsskyldighet Hävning av uppdragsavtal och sänkning av arvodet Om föremedlingsrörelsens prestation belastas av fel, har uppdragsgivaren rätt att häva uppdragsavtalet. Uppdragsgivaren har dock inte denna rätt efter att uppdragsgivaren godkänt ett köpanbud som lämnats på förmedlingsobjektet. Avtalet får inte hävas om felet är litet ur uppdragsgivarens synvinkel. Med andledning av fel har uppdragsgivaren rätt att kräva att förmedlingsarvodet och ersättningen för eventuellt avtalade kostnader sänks, om felet har orsakat skada för uppdragsgivaren. Om skadan är avsevärd har förmedlingsrörelsen inte rätt till arvode eller ersättning Förmedlingsrörelsens rätt att säga upp/häva uppdragsavtal Förmedlingsrörelsen har inte rätt att säga upp ett uppdragsavtal om parterna inte avtalat om detta. Förmedlingsrörelsen kan dock ha rätt att häva uppdragsavtalet om

12 11 uppdragsgivaren på ett väsentligt sätt bryter mot avtalet. Det är frågan om väsentligt avtalsbrott t.ex. när uppdragsgivaren utan grunder hindrar en visning eller avsiktligen lämnar felaktiga uppgifter. Båda parter har dessutom rätt att häva uppdragsavtalet om det blir omöjligt att utföra förmedlingsuppdraget till följd av externa skäl som inte avtalsparterna är orsak till Förmedlingsarvode Förmedlingsrörelsen ska alltid förfoga över ett gällande uppdragsavtal för att vara berättigad till ett förmedlingsarvode. Om förmedlingsrörelsen uppbär ett arvode på en skuldfri köpeskilling, ska parterna avtala om vilken tidpunkts skuldfria pris som står för grund för förmedlingsarvodet. Uppdragsgivaren ska alltid betala förmedlingsarvodet. Uppdragsavtalet ska vara genuint för att uppdragsgivaren ska vara skyldig att betala förmedlingsarvodet. Uppdraget är inte genuint om förmedlingsrörelsen t.ex. fordrar att köparen ingår ett avtal om köpuppdrag i en situation där förmedlingsrörelsen har ett avtal om säljuppdrag för ett objekt som motsvarar köparens önskemål. Det strider också mot god förmedlingssed att ett villkor för att se ett utannonserat objekt är att ingå ett uppdragsavtal. Ett avtal om köpuppdrag som en köpare ingått och ett avtal om säljuppdrag som en säljare tecknat kan ibland motsvara varandra på så sätt att båda parter sinsemellan genomför en affär som förmedlas av förmedlingsrörelsen. I sådana fall får förmedlingsrörelsen endast uppbära ett belopp som motsvarar ett förmedlingsarvode av parterna. Om det är frågan om två separata självständiga säljuppdrag som i ett senare skede möts, vilket med andra ord innebär att uppdragsgivarna byter objekt, får förmedlingsrörelsen uppbära ett separat förmedlingsarvode av båda uppdragsgivare Arvode efter avtalstidens utgång Ett undantag från kravet om ett gällande uppdragsavtal är rätten till ett s.k. arvode efter avtalstidens utgång. Ett uppdragsavtal kan omfatta ett villkor om att förmedlingsrörelsen har rätt till ett arvode efter avtalstidens utgång. Förmedlingsrörelsen har rätt till detta arvode i situationer där ett köpeavtal ingås sex månader efter att uppdragsavtalet upphört, om förmedlingsrörelsens åtgärder under tiden uppdragsavtalet varit i kraft på ett väsentligt sätt inverkat på att affären genomförts. Åtgärderna ska ha ägt rum under tiden uppdragsavtalet varit i kraft. Om förmedlingsrörelsen förevisat bostaden, gett en broschyr om den och förhandlat om köp med en kund är det i allmänhet frågan om att på ett väsentligt sätt inverka på att en affär uppkommer. Att endast gå på visning eller lämna uppgifter om objektet räcker inte för att vara berättigad till ett arvode efter avtalstidens utgång. Om uppdragsgivaren efter att avtalet upphört ingått ett uppdragsavtal med en annan förmedlingsrörelse och en affär genomförs eller ett hyresavtal ingås till följd av förmedlingsrörelsens åtgärder, är uppdragsgivaren skyldig att betala ett arvode enbart till den senare förmedlingsrörelsen. Förmedlingsrörelserna ska i sådana fall dela det uppburna arvodet i förhållande till sina prestationer. När förmedlingsrörelserna uppskattar förhållandet av prestationerna ska de åtminstone beakta arbetsmängden de använt för att upprätta broschyrer, förhandla om köp, ta emot och godkänna bud, utföra visningen och de direkta åtgärder som lett till den slutliga

13 12 affären, vilket inbegriper att upprätta köpebrev och vidta åtgärder för att genomföra affären. Dessutom ska förmedlingsrörelserna fallspecifikt beakta kostnader, såsom t.ex. annonseringskostnader som de lagt ned på skötseln av uppdraget. Grunderna för uppdelningen av arvodet är inte närmare fastställda i lagstiftningen. Enligt lag- och remissutskottets utlåtandepraxis som etablerat sig i branschen, ska förmedlingsrörelserna, när de överlägger om uppdelningen, beakta alla tillgängliga utredningar om ärendet och granska skötseln av uppdragsförhållandet sin helhet och prestationer de utfört till förmån för köpkandidaten. Förmedlingsrörelserna ska dela arvodet för den genomförda affären på basis av det avtalade fasta arvodet eller beräknat enligt den avtalade arvodesgrunden av den uppburna köpeskillingen. Att den första förmedlingsrörelsens arvode hade varit större än arvodet som betalades till den andra förmedlingsrörelsen anses inte inverka på arvodesbeloppet som förmedlingsrörelserna ska dela. Också i sådana fall ska delningen ske med det senare och lägre förmedlingsarvodet som grund. Om det går att påvisa att uppdragsavtalet med den senare förmedlingsrörelsen inte motsvarar de verkliga förhållandena, utan att syftet med avtalet har varit att undvika eller minska på arvodet som ska betalas till den första förmedlingsrörelsen, är utgångspunkten att säljaren är skyldig att ersätta den uteblivna delen av arvodet som parterna ursprungligen avtalade till den första förmedlingsrörelsen Förmedlingsarvode och affärer för egen räkning Om en affär genomförs för förmedlingsrörelsens eller en av dess anställdas egen räkning är inte förmedlingsrörelsen berättigad till ett förmedlingsarvode. Det är inte förenligt med god förmedlingssed att avtala om sådana arrangemang där uppdragsgivarens motpart betalar ett förmedlingsarvode på uppdragsgivarens vägnar eller att säljaren vid säljuppdrag får en köpeskilling som motsvarar den riktiga köpeskillingen med avdrag för förmedlingsarvodet. Anställda vid förmedlingsrörelsen jämställs inte med deras nära anhöriga. Släktskap kan dock vara en sådant särskilt intresse som förmedlingsrörelsen ska bevaka och redogöra för uppdragsgivaren (se sidan 38). 3. SKÖTSEL AV FÖRMEDLINGSUPPDRAG 3.1. Aktsamhetsplikt Enligt 7 i lagen om förmedling ska förmedlingsrörelsen utföra förmedlingsuppdraget professionellt, omsorgsfullt och beakta god förmedlingssed samt ta hänsyn till uppdragsgivarens och även motpartens intressen. Förmedlingsrörelsens prestation ska också svara mot den information som lämnats vid marknadsföringen. Även om uppdragsgivaren är den viktigaste personen för förmedlingsrörelsen, ska förmedlingsrörelsen bevaka båda parters intressen. Till följd av detta ska förmedlingsrörelsen t.ex. lämna uppgifter om objektet på ett objektivt sätt, även i fråga om faktorer som är ofördelaktiga för uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen ska vidta åtgärder för att utföra förmedlingsuppdraget med omedelbar verkan efter att parterna undertecknat avtalet, om inte annat uttryckligen avtalats med

14 13 uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen har alltså tjänstgöringsskyldighet. Det kan dock ligga i uppdragsgivarens intresse att man börjar utföra förmedlingsuppgiften senare. Förmedlingsrörelsen ska dock separat avtala om detta med uppdragsgivaren Identifiering av kunden Innan förmedlingsrörelsen ingår uppdragsavtal ska den alltid identifiera kunden genom att fastställa hans identitet med ett godkänt identitetsbevis (körkort, id-kort utfärdat av polisen, pass, FPA-kort med bild). Förmedlingsrörelsen ska också identifiera en person som agerar i uppdragsgivarens ställe. Dessutom ska förmedlingsrörelsen förvara identifieringsuppgifterna på ett tillförlitligt sätt. Förmedlingsrörelsen ska styrka identiteten på en juridisk person (sammanslutning eller stiftelse) med en tillförlitlig handling, såsom bl.a. ett handelsregisterutdrag eller ett motsvarande utdrag ur ett offentligt register. Identifieringsplikten gällande kunder ingår i lagen om förhindrande och utredning av penningtvätt och finansiering av terrorism. Närmare information om förmedlingsrörelsens skyldigheter till följd av ovan nämnda lag i kapitel Uppgiftsskyldighet gentemot uppdragsgivaren Allmänt Förmedlingsrörelsen har enligt 8 i förmedlingslagen uppgiftsskyldighet gentemot uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen ska, innan parterna ingår avtal, lämna alla sådana uppgifter som kan inverka på att uppdragsavtal uppkommer. Sådana faktorer är t.ex. en utredning om beskattning av överlåtelsevinst, en ungefärlig prisuppgift på basis av genomförda affärer och en uppskattning av tidpunkten för försäljningen. Om invecklade juridiska frågor eller frågor som fordrar specialkunskaper, såsom byggnadstekniska problem, anknyter sig till förmedlingsobjektet räcker det att förmedlingsrörelsen lyfter fram frågan och uppmanar uppdragsgivaren att konsultera en expert i denna fråga, efter vilket uppdragsgivaren själv med hjälp av experten kan skaffa den nödvändiga utredningen Ungefärlig prisuppgift Förmedlingsrörelsen ska uppskatta priset realistiskt. Möjligheterna att uppskatta priset på objektet varierar naturligtvis enligt situationen. Målet ska dock vara en sådan ungefärlig prisuppgift som verkligen är möjlig att uppnå för affärsobjektet. Det är inte förenligt med god förmedlingssed att uppskatta priset på objektet högre än dess sannolika marknadspris endast i syfte att förmedlingsrörelsen ska få sköta om uppdraget. Om förmedlingsrörelsens och uppdragsgivarens syn på priset avviker från varandra, ska förmedlingsrörelsens syn på priset skrivas in separat i avtalet Uppskattad tidpunkt för försäljning Förmedlingsrörelsen ska också uppskatta tidpunkten för försäljningen realistiskt, vilket främst kan göras på basis av statistiska genomsnitt.

15 Skattepåföljder En betydande faktor för om uppdragsgivaren väljer att ingå uppdragsavtal eller skjuter upp försäljningen till en senare tidpunkt kan vara skattepåföljden till följd av överlåtelsevinsten från försäljningen av affärsobjektet. En skattemässigt förnuftig försäljning kan också förutsätta att kunden vidtar andra juridiska åtgärder, t.ex. att förrätta avvittring. I sådana fall ska förmedlingsrörelsen uppmana kunden att konsultera en expert. Den vanligaste frågan handlar om skattebefrielse vid överlåtelsevinst för en bostad som använts som eget eller familjens stadigvarande hem. Om den skattepliktige säljer en sådan bostad som han under sin ägandeperiod oavbrutet använt som sin bostad i minst två år, betraktas inte vinsten från försäljningen av bostaden som skattepliktig inkomst. Förmedlingsrörelsen ska ägna speciell uppmärksamhet åtminstone åt följande faktorer (förteckningen är inte uttömmande): uppdragsgivaren är ett dödsbo en efterlevande make äger ensam objektet den avlidna har ensam ägt objektet makarna har ägt objektet tillsammans när har säljarens ägandeperiod börjat och när har den upphört när har säljarens boendeperiod börjat och när har den upphört. Utgångspunkten är att förmedlingsrörelsens representant ska känna till grunderna för beskattning av överlåtelsevinst och den anknutna beslutspraxisen. Förmedlingsrörelsens representant är dock inte en expert på beskattning, följaktligen finns det skäl att i oklara situationer helt låta bli att ge råd och vägleda kunden att utreda frågan med skatteförvaltningen Rätt säljare och uppdragsgivare Förmedlingsrörelsen ska utreda uppdragsgivarens rätt att sälja objektet innan den börjar marknadsföra objektet. På basis av utredningsplikten ska föremedlingsrörelsen parallellt skaffa nödvändiga uppgifter om objektet och säljaren. I uppdragsavtalet finns det otaliga frågor vilkas syfte är att utreda objektets rätta ägare. Alla ägare/säljare ska skriva under uppdragsavtalet antingen själv eller genom en av honom befullmäktigad person. Förmedlingsrörelsen ska alltid få en vederbörlig, skriftlig och specificerad fullmakt när kunden använder sig av en befullmäktigad. Om makarnas gemensamma hem, ett objekt som använts som makarnas gemensamma hem eller ett objekt som huvudsakligen avsetts att vara deras gemensamma hem utgör affärsobjektet, är även den icke-ägande makens samtycke nödvändigt. I fråga om fastigheter ska förmedlingsrörelsen ta reda på vilken praxisen är i tingsrätten på den ort där fastigheten är belägen, eftersom praxisen kan variera. I praktiken betyder detta att ett samtycke nästan alltid är nödvändigt. Det finns skäl att maken ger samtycket redan i uppdragsavtalet. Förmedlingsrörelsen ska dock även skaffa samtycket för den slutliga affären. Vid fastighetsaffärer ska det ovan nämnda separata samtycket undertecknas av ojäviga vittnen. Om samtycket ges i köpebrevet, räcker det med köpvittnet som ensamt vittne.

16 Ett dödsbo som säljare Om ett odelat dödsbo är säljare, ska föremedlingsrörelsen skaffa en bouppteckning och en oavbruten släktutredning från 15 års ålder fram till döden (även om avlidna delägare) om arvlåtaren och ämbetsbetyg för arvtagarna. Förmedlingsrörelsen ska dock i mån av möjlighet alltid sträva efter att skaffa en sådan bouppteckning vars delägarförteckning är fastställd med en registeranteckning av en magistrat. När man ansöker om inskrivning av rättighet hos myndigheterna anses en delägarförteckning av bouppteckningen som fastställts av en magistrat vara en tillräcklig utredning om boets delägare. Om förmedlingsrörelsen har skaffat en fastställd bouppteckning är inte släktskapsutredningen och ämbetsbetygen nödvändiga. Förmedlingsrörelsen ska också granska fullmakter som en delägare i dödsboet eventuellt gett till en delägare. Om ett dödsbo fungerar som uppdragsgivare kan det dessutom vara nödvändigt att skaffa fler handlingar som utreder ärendet, såsom testamente, äktenskapsförord samt en eventuell avvittringshandling. Förmedlingsrörelsen ska också granska testamentets och avvittringshandlingens lagenlighet. I fråga om fastigheter rekommenderas det att vägleda dödsboet att ansöka om en förtydligande lagfart, eftersom detta gör det lättare att utföra uppdraget. Detta är dock inte en oumbärlig förutsättning för en fastighetsaffär. I fråga om bostäder ska förmedlingsrörelsen å sin sida med hjälp av disponentintyget granska om man gjort anteckningar i aktieförteckningen med anledning av dödsfallet och också på vilka grunder dessa har gjorts Intressebevakning Om det i boet eller i övrigt i den säljande parten finns en minderårig eller en person som är föremål för intressebevakning, ska förmedlingsrörelsen utreda intressebevakarens identitet, identifiera honom och förvissa sig om att intressebevakningsförhållandet existerar. I sådana fall ska förmedlingsrörelsen redan i förväg gå igenom den nödvändiga tillståndsprocessen med parterna. Förmedlingsrörelsen ska utreda om det finns en intressebevakningsfullmakt som är fastställd av en magistrat i fall att en fullmaktshandling om intressebevakning presenteras för förmedlingsrörelsen. Med ett bemyndigande om intressebevakning kan en person ordna skötseln av sina ärenden för det fall att han i ett senare skede, t.ex. p.g.a. sjukdom, blir oförmögen att sköta sina ärenden Säljaren saknar eventuellt rättslig handlingsförmåga Även om en person inte är föremål för intressebevakning, kan han ändå de facto sakna rättslig handlingsförmåga t.ex. till följd av demens eller berusningstillstånd. Om förmedlingsrörelsen har anledning att misstänka att uppdragsgivaren saknar rättslig handlingsförmåga, ska förmedlingsrörelsen på ett lämpligt och tillräckligt sätt utreda om detta är fallet.

17 Bolag eller förening Om ett bolag eller en förening är säljare, ska förmedlingsrörelsen skaffa vederbörliga registerutdrag över dessa. I fråga om bolag ska förmedlingsrörelsen åtminstone skaffa handelsregisterutdraget och bolagsordningen och i fråga om föreningar, åtminstone registerutdraget och föreningens stadgar. Av dessa handlingar ska förmedlingsrörelsen främst granska rätten att teckna föreningens namn och eventuellt beslutsfattande Andra faktorer som eventuellt ska redogöras för uppdragsgivaren Vid behov ska förmedlingsrörelsen också ge uppdragsgivaren information om möjligheten att utföra en arealmätning, fuktmätning eller konditionsgranskning innan säljningen påbörjas. I fråga om utredningar av objektets kondition är utgångspunkten att säljaren, köparen eller bådadera ska fungera som uppdragsgivare. Om förmedlingsrörelsen är uppdragsgivare, ska den komma ihåg att förmedlingsrörelsen, på basis av avtalsförhållandet, är ansvarig för kondtionsgranskarens verksamhet gentemot affärsparterna. Närmare information om utredning av objektets kondition ges senare (sidan 30) Styling Alla säljare vill att deras bostad ska se bra ut och den största delen försöker också understryka de goda egenskaperna på objektet till salu. Att snygga till bostaden är den vanligaste formen av styling. Den senaste tiden har det blivit allmänt med en praxis som går ut på att säljaren försöker öka på bostadens försäljningsvärde genom att förnya objektets inredning och t.o.m. utföra ytrenovering. Även i Finland har otaliga företag som specialiserat sig på styling grundats och dessa erbjuder sina tjänster till konsumenterna. En omfattande bostadsstyling kan innehålla drag som gör att åtgärderna strider mot god förmedlingssed. Det kan anses vara absolut förbjudet att styla en bostad i syfte att dölja eller minimalisera felen på förmedlingsobjektet. I vidare utsträckning kan man konstatera att all sådan styling där man medvetet strävar efter att vilseleda köpkandidaten står i strid med god förmedlingssed. Förmedlingsrörelsen kan dock upplysa uppdragsgivaren om stylingmöjligheten och företag som erbjuder sådana tjänster Förvaring av objektets nycklar Förmedlingsrörelsen ska omsorgsfullt förvara säljobjektets nycklar på så sätt att de inte hamnar i utomstående personers händer. Förmedlingsrörelsen ska också fästa vikt vid det som fastställts om förvaring av nycklar i villkoren i förmedlingsrörelsens ikraftvarande ansvarsförsäkring Utredning av objektet Allmänt I syfte att utreda objektet ska förmedlingsrörelsen förrätta syn på objektet, intervjua uppdragsgivaren och skaffa handlingar som utreder objektet. Dessutom ska förmedlingsrörelsen jämföra uppgifterna som fåtts på ovan nämnda sätt. Framöver behandlas utredningen av objektet på så sätt att intervjun med säljaren och synen gäller

18 17 för både bostadsaktier och fastigheter. Handlingar som förmedlingsrörelsen ska skaffa och andra utredningar skildras å sin sida separat för bostadsaktier och fastigheter Intervju med säljaren När förmedlingsrörelsen utför ett uppdrag ska den använda ett uppdragsavtal med en redovisningsbilaga som är undertecknad av uppdragsgivaren eller en motsvarande förteckning över objektets egenskaper. Syftet med redovisningsbilagan är att gå igenom alla uppgifter om objektet och faktorer som inverkar på köparens affärsbeslut. Förmedlingsrörelsen ska alltid redogöra för uppdragsgivaren hurudana uppgifter denne ska lämna om affärsobjektet när denne ingår uppdragsavtal. Dessutom ska förmedlingsrörelsen klargöra för uppdragsgivaren betydelsen av att lämna uppgifter. Förmedlingsrörelsen ska t.ex. klargöra innebörden och betydelsen av tillbehör och lösöre för säljaren. Närmare information om uppdragsavtalets redovisningsbilaga på sidan 8. Förmedlingsrörelsen ska bl.a. fråga av uppdragsgivaren om det förekommit vattenskador, fuktskador, mikrobproblem, t.ex. mögel- eller svampproblem eller andra särskilda fel eller brister på objektet. Förmedlingsrörelsen ska speciellt fästa uppdragsgivarens uppmärksamhet vid att denne ska lämna alla uppgifter om fukt- eller andra skador på objektet till salu som denne känner till, även i fall att dessa har reparerats. I fråga om sådana skador ska förmedlingsrörelsen i mån av möjlighet utreda om bostadsbolaget har informerats om fuktskador eller andra skador, reparationer samt vem som utfört dessa reparationer. Förmedlingsrörelsen ska framhålla att det ligger i uppdragsgivarens intresse att i förväg meddela om fel eller brister som denne konstaterat på objektet och som kan inverka på köparens köpbeslut Syn/granskning I fråga om bostadsaktier ska förmedlingsrörelsen bekanta sig med utrymmen som delägaren har i sin omedelbara besittning, t.ex. eventuella utrymmen i källaren eller på vinden och allmänna utrymmen som är i delägarnas bruk och i bostadsbolagets omedelbara besittning, såsom bastu- och tvättutrymmen, tvättinrättningar etc. Vid synen ska förmedlingsrörelsen försöka identifiera sådana faktorer som kan inverka på köparens beslut att lämna bud. Vid fastighetssyn ska förmedlingsrörelsen bekanta sig både med fastighetens område och alla byggnader på fastigheten. Förmedlingsrörelsen ska bekanta sig med alla utrymmen i byggnaderna till vilka den har obehindrat tillträde. Utgångspunkten är att förmedlingsrörelsen i mån av möjlighet ska utreda fastighetsgränsernas läge. Ifall man inte hittar ett gränsröse, ska ärendet tydligt redogöras för köparen. I sådana fall ska förmedlingsrörelsen meddela köparen att denne kan utreda fallet genom att låta myndigheterna utföra en rågång. Parterna ska separat avtala om uppdelningen av kostnaderna som detta föranleder. Det förutsätts inte att förmedlingsrörelsen vidtar tekniska åtgärder på objektet till salu, såsom t.ex. fuktmätning. Eftersom förmedlingsrörelsen i vanliga fall inte har handlingar om bostaden eller fastigheten vid tidpunkten när parterna ingår uppdragsavtal, är det möjligt att förmedlingsrörelsen måste förrätta en ny syn eller granskning efter att ha skaffat handlingarna.

19 Handlingar och övriga utredningar som ska skaffas Bostadsaktie Enligt god förmedlingssed ska förmedlingsrörelsen skaffa och bekanta sig med åtminstone följande handlingar om bostadsaktien innan marknadsföringen påbörjas: 1. disponentintyg Förmedlingsrörelsen ska alltid skaffa ett nytt/färskt disponentintyg efter att parterna ingått uppdragsavtal. Disponentintyget får vara högst 3 månader gammalt när förmedlingsrörelsen utför uppdraget. Förmedlingsrörelsen ska dock alltid skaffa ett disponentintyg per affärsdagen eller på ett tillförlitligt sätt granska att uppgifterna i disponentintyget är aktuella. Förmedlingsrörelsen ska förfoga över ett gällande disponentintyg som innehåller de uppgifter som Fastighetsförvaltningsblad (KH-kortti på finska) fordrar för att upprätta disponentintyg. Bland annat omfattande reparationer, grundliga förbättringar och andra skyldigheter som bostadsaktiebolaget fattat beslut om eller med säkerhet känner till ska framgå av disponentintyget. I enlighet med statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder ska förmedlingsrörelsen dessutom ge en uppskattning av tidpunkten för när dessa utförs och kostnaderna som dessa medför för köparen. Om förmedlingsrörelsen trots sina försök inte får ett disponentbetyg som uppfyller Fastighetsförvaltningsbladets villkor eller uppgifter som ovan nämnda förordning förutsätter, ska förmedlingsrörelsen redogöra ärendet och dess eventuella betydelse för uppdragsgivaren och köparen. Med hjälp av disponentintyget ska förmedlingsrörelsen försäkra sig om att säljaren har antecknats som aktieägare i bostadsaktiebolagets aktiebok. Om säljaren inte har antecknats som ägare, ska förmedlingsrörelsen skaffa en vederbörlig utredning om säljaren (se punkt 2 nedan). Utgångspunkten är att förmedlingsrörelsen kan lita på uppgifterna i disponentintyget. Om förmedlingsrörelsen fått motstridiga uppgifter eller om den har särskilda skäl att betvivla uppgifterna, ska förmedlingsrörelsen förutom att skaffa andra handlingar om bolaget vara i kontakt med disponenten och göra förfrågningar om situationen i bostadsbolaget. 2. utredning av äganderätten Förmedlingsrörelsen ska förfoga över en handling som påvisar att uppdragsgivaren har äganderätt. Om uppdragsgivaren inte har antecknats som aktieägare i bostadsbolagets aktiebok, ska förmedlingsrörelsen förfoga över en kopia av en handling av vilken det framgår att uppdragsgivaren har äganderätt (t.ex. köpebrev, testamente, avvittrings- eller arvskifteshandling). Också i sådana fall rekommenderas det att uppdragsgivaren meddelar om sitt förvärv till bostadsbolaget, efter vilket det i disponentintyget syns att han är ägare. Förmedlingsrörelsen ska granska att det finns en anteckning om överföring till uppdragsgivaren i aktiebrevet. Den senaste anteckningen om överföring, med

20 19 3. samtycke av make vilken aktiebrevet har överförts till den nuvarande ägaren, är avgörande. Om uppdragsgivaren har antecknats som ägare i disponentintyget har mellanförvärv som eventuellt fattas före den senaste anteckningen ingen betydelse. Det är inte nödvändigt att i efterhand göra en anteckning om överföring av dessa. Om det inte finns en anteckning om överföring till uppdragsgivaren i aktiebrevet, ska förmedlingsrörelsen försöka skaffa anteckningen/-arna om överföring. Att man inte får dessa är nödvändigtvis inte ett hinder för att ingå uppdragsavtal eller säljning, om man på annat obestridligt sätt kan påvisa att förvärvet är vederbörligt. Om uppdragsgivaren ensam äger bostaden som är föremål för förmedling och den är avsedd att huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem, behöver han makens samtycke för affären. Det är möjligt att ge ett fritt formulerat samtycke för överlåtelse av bostadsaktier. Det rekommenderas dock att samtycket alltid ges skriftligen. Om en äktenskapsskillnad blivit anhängig före , kan maken utan samtycke sälja lös giftorättsegendom, såsom t.ex. en bostadsaktie. Om en äktenskapsskillnad blivit anhängig efter , behövs den andra makens samtycke för säljning av en bostadsaktie som använts som makarnas gemensamma hem. Det nämnda samtycket behövs fram till att laga kraft vunnen avvittring ägt rum, oberoende av om man har eller inte har giftorätt i egendomen. Samtycke behövs av en part som lever i ett registrerat parförhållande. Samtycke av en sambo är inte nödvändigt. 4. samtycke av efterlevande make Om förmedlingsobjektet är en bostad som ensamt stått i den avlidna makens namn och varit avsedd att huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem, behövs ett skriftligt samtycke av den efterlevande maken för affären. Samtycke fordras fram till att laga kraft vunnen avvittring har ägt rum. Det går att ge ett fritt formulerat samtycke för överlåtelse av bostadsaktier. Det rekommenderas dock att samtycket alltid ges skriftligen. 5. samtycke av arvingar Om förmedlingsobjektet är en bostad som ensamt står i änkans namn och är avsedd att huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem, behövs ett skriftligt samtycke av den avlidna makens arvingar och den universella testamentstagaren före affären. Samtycket fordras om maken har avlidit efter

ANVISNING OM GOD FÖRMEDLINGSSED 5.6.2012

ANVISNING OM GOD FÖRMEDLINGSSED 5.6.2012 ANVISNING OM GOD FÖRMEDLINGSSED 5.6.2012 2 INNEHÅLL GOD FÖRMEDLINGSSED... 5 1. ATT BEDRIVA FÖRMEDLINGSVERKSAMHET... 5 1.1 ALLMÄNT OM ATT BEDRIVA FÖRMEDLINGSVERKSAMHET... 5 1.2 TILLSYN ÖVER FÖRMEDLINGSVERKSAMHETEN...6

Läs mer

CENTRALHANDELSKAMMAREN AHM-examen 15.11.2014 Bedömningsgrunder 1 (5) Nämnden för mäklarprov

CENTRALHANDELSKAMMAREN AHM-examen 15.11.2014 Bedömningsgrunder 1 (5) Nämnden för mäklarprov CENTRALHANDELSKAMMAREN AHM-examen 15.11.2014 Bedömningsgrunder 1 (5) Uppgift 1 Vad betyder hemförsäljning i samband med hyresförmedlingsverksamhet och vad är följden om mäklaren inte i en hemförsäljningssituation

Läs mer

AHM-PROVET 17.11.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5)

AHM-PROVET 17.11.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5) AHM-PROVET 17.11.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5) Fråga 1 a) Skyldighet att betala förmedlingsarvode uppkommer då ett hyresavtal ingås eller uppdragsgivaren vägrar ingå ett hyresavtal som är förenligt

Läs mer

Fastighetens anskaffningsutgift 416 000 euro. ./. från detta belopp avskiljs tomtens andel jämte överlåtelseskatt 2 p

Fastighetens anskaffningsutgift 416 000 euro. ./. från detta belopp avskiljs tomtens andel jämte överlåtelseskatt 2 p AHM-PROVET 16.11.2013 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (7) Fråga 1 Fastighetens anskaffningsutgift 416 000 euro 2 p./. från detta belopp avskiljs tomtens andel jämte överlåtelseskatt 2 p./. från detta belopp

Läs mer

AHM-PROVET 12.5.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5)

AHM-PROVET 12.5.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5) AHM-PROVET 12.5.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5) FRÅGA 1 a) Enligt lagen om förmyndarverksamhet är vårdnadshavarna intressebevakare för en minderårig person, om domstolen inte har skiljt vårdnadshavaren

Läs mer

Konsumenträttsliga riktlinjer

Konsumenträttsliga riktlinjer Konsumenträttsliga riktlinjer Konsument verket ombudsmannen BYGGHERRAR OCH STÄLLANDE AV SÄKERHETER Bekanta dig med denna anvisning om du har för avsikt att sälja bostadsaktier eller övriga bostäder i delägarsammanslutningar

Läs mer

Fullmäktigen skall hålla penningmedel och andra tillgångar som tillhör fullmaktsgivaren avskilda från sina egna tillgångar.

Fullmäktigen skall hålla penningmedel och andra tillgångar som tillhör fullmaktsgivaren avskilda från sina egna tillgångar. ALLMÄNNA ANVISNINGAR TILL FULLMÄKTIGEN Följande anvisningar bygger på bestämmelserna i lagen om intressebevakningsfullmakt (648/2007) i sådan form som de var 1.11.2007 då lagen trädde i kraft. Fullmäktigen

Läs mer

PROV FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE 21.11.2009

PROV FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE 21.11.2009 CENTRALHANDELSKAMMAREN 1 (6) Mäklarnämnden PROV FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE 21.11.2009 Läs dessa anvisningar innan provet börjar Svaren på frågorna 1-3 ska skrivas på skilda pappersark.

Läs mer

PROVET FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE 10.5.2014

PROVET FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE 10.5.2014 CENTRALHANDELSKAMMAREN AHM-examen 10.5.2014 1 (8) PROVET FÖR HYRESLÄGENHETS- OCH HYRESLOKALSMÄKLARE 10.5.2014 Läs dessa anvisningar innan provet börjar. Svara med tydlig handstil. Ge en motivering till

Läs mer

Förvaltning av ett minderårigt barns egendom

Förvaltning av ett minderårigt barns egendom Förvaltning av ett minderårigt barns egendom Uppgifter som föräldrarna i egenskap av intressebevakare för sitt barn ska sköta Vad innebär intressebevakning och vem är intressebevakare för ett barn? Vem

Läs mer

Innehållsförteckning

Innehållsförteckning Innehållsförteckning ALLMÄNT.2 I FÖRESKRIFTER FÖR OMBUD (UPPHÄVTS).....2 1 Registrering av ombud (upphävts)... 2 2 Anmälan om utnyttjande av etableringsfriheten eller friheten att tillhandahålla tjänster(upphävts)...

Läs mer

Konsumenträttsliga riktlinjer

Konsumenträttsliga riktlinjer Konsumenträttsliga riktlinjer MARKNADSFÖRING GÄLLANDE UPPBINDNING AV MOBILTELEFONER OCH ANSLUTNINGAR Den nya bestämmelsen om uppbindning i kommunikationsmarknadslagen trädde i kraft 1.4.2006. Enligt lagens

Läs mer

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument BRA ATT VETA OM Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument Fastighetsmäklare En fastighetsmäklare är en person som yrkesmässigt förmedlar objekt av följande slag: fastigheter, delar av fastigheter,

Läs mer

Förmedlingsuppdrag med ensamrätt

Förmedlingsuppdrag med ensamrätt Förmedlingsuppdrag med ensamrätt Fastighetsmäklare Ralf Kurschel Allbo Nordica Mäklarhus AB Postgatan 1, 283 41 Osby Uppdragsgivare Henry Udo Sobeck Andel: 1/2 302133-3053 000 00 Lutz König Andel: 1/2

Läs mer

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera Denna informationsbroschyr beskriver vad som gäller för dig som god man, förvaltare eller förmyndare vid försäljning, köp, uthyrning

Läs mer

Om att bevaka den enskildes rätt i dödsbo

Om att bevaka den enskildes rätt i dödsbo Om att bevaka den enskildes rätt i dödsbo 2 ATT BEVAKA RÄTT I DÖDSBO Uppgiften att bevaka rätt i dödsbo kan uppkomma om en person som har en god man eller förvaltare har del i ett dödsbo och det i den

Läs mer

AHM-provet 15.11.2014

AHM-provet 15.11.2014 AHM-provet 15.11.2014 Läs dessa anvisningar innan provet börjar. Svara med tydlig handstil. Ge en motivering till svaret på varje fråga. Enbart paragrafhänvisningar räcker inte. Svaren på uppgifterna 1-3

Läs mer

HSB INFORMERAR. Vem äger bostadsrätten? OM LAGAR OCH FÖRORDNINGAR

HSB INFORMERAR. Vem äger bostadsrätten? OM LAGAR OCH FÖRORDNINGAR HSB INFORMERAR Vem äger bostadsrätten? OM LAGAR OCH FÖRORDNINGAR Makar och sammanboende Om Du och Din make eller sambo tillsammans förvärvar en bostadsrätt, äger Ni den gemensamt. Din andel i bostadsrätten

Läs mer

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet 1 Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Det är inte ovanligt att en uppdragsgivare säger upp förmedlingsuppdraget. Det förefaller alltmer vanligt under perioder då priserna på marknaden faller.

Läs mer

LEVERANSVILLKOR FÖR SAUNALAHTIS SERVICEPAKET

LEVERANSVILLKOR FÖR SAUNALAHTIS SERVICEPAKET LEVERANSVILLKOR FÖR SAUNALAHTIS SERVICEPAKET 1.1.2012 1. Avtalsobjekt Avtalet Saunalahti Servicepaket är ett tidsbundet avtal till paketpris som omfattar ett abonnemang för mobil kommunikation samt utrustning

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Fastighetsmäklarlag; utfärdad den 19 maj 2011. SFS 2011:666 Utkom från trycket den 10 juni 2011 Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs följande. Lagens tillämpningsområde 1 Denna

Läs mer

ANVISNINGAR FÖR FÖRVALTNINGEN AV DÖDSBOETS ÄRENDEN

ANVISNINGAR FÖR FÖRVALTNINGEN AV DÖDSBOETS ÄRENDEN ANVISNINGAR FÖR FÖRVALTNINGEN AV DÖDSBOETS ÄRENDEN Förlusten av en nära anhörig förutsätter trots de anhörigas sorg många praktiska arrangemang. Med följande anvisningar vill vi underlätta förvaltandet

Läs mer

Om att bevaka underåriga barns rätt i dödsbo

Om att bevaka underåriga barns rätt i dödsbo Om att bevaka underåriga barns rätt i dödsbo 2 ÖVERFÖRMYNDARNÄMNDENS TILLSYN Överförmyndarnämnden har enligt lag till uppgift att utöva tillsyn över bland annat förmyndares och gode mäns verksamhet. När

Läs mer

Depå-/kontoavtal för aktiesparklubb

Depå-/kontoavtal för aktiesparklubb Depå-/kontoavtal för aktiesparklubb Kopia av giltig ID-handling vidimerad av en person skall bifogas vid öppnande av depå hos Nordnetdirekt. Detta gäller för samtliga depåägare. Använd bifogad blankett

Läs mer

DELEGATIONEN REKOMMENDATION 5 1 (5) FÖR KONKURSÄRENDEN 1.9.2004 BOFÖRVALTARENS REDOGÖRELSE- OCH INFORMATIONSSKYLDIGHET

DELEGATIONEN REKOMMENDATION 5 1 (5) FÖR KONKURSÄRENDEN 1.9.2004 BOFÖRVALTARENS REDOGÖRELSE- OCH INFORMATIONSSKYLDIGHET DELEGATIONEN REKOMMENDATION 5 1 (5) FÖR KONKURSÄRENDEN 1.9.2004 BOFÖRVALTARENS REDOGÖRELSE- OCH INFORMATIONSSKYLDIGHET 1 ALLMÄNT Boförvaltaren skall informera borgenärerna om läget beträffande realiseringen

Läs mer

RAMAVTAL OM BETALNING AV SJUKVÅRDSERSÄTTNING TILL SERVICEPRODUCENTEN GENOM DIREKTERSÄTTNINGSFÖRFARANDE

RAMAVTAL OM BETALNING AV SJUKVÅRDSERSÄTTNING TILL SERVICEPRODUCENTEN GENOM DIREKTERSÄTTNINGSFÖRFARANDE RAMAVTAL OM BETALNING AV SJUKVÅRDSERSÄTTNING TILL SERVICEPRODUCENTEN GENOM DIREKTERSÄTTNINGSFÖRFARANDE Genom detta avtal överenskommer Folkpensionsanstalten (nedan FPA) och Finlands sjuksköterskeförbund

Läs mer

2) Försäljningsvinstbeskattning för Heikkis 50 % andel i tvårummaren

2) Försäljningsvinstbeskattning för Heikkis 50 % andel i tvårummaren FRÅGA 1 a. Det är fråga om en fastighet som befinner sig på detaljplanerat område. Därför bör man först kontakta kommunens byggnadstillsyn och på basen av detaljplanen och kommunens byggnadsordning utreda

Läs mer

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt m.m.

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt m.m. Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt m.m. Denna informationsbroschyr beskriver vad som gäller för dig som god man, förvaltare eller förmyndare vid försäljning, köp, uthyrning

Läs mer

Överlåtare/Säljare 1 Namn: Personnummer: Procentandel: Överlåtare/Säljare 2 Namn: Personnummer: Procentandel:

Överlåtare/Säljare 1 Namn: Personnummer: Procentandel: Överlåtare/Säljare 2 Namn: Personnummer: Procentandel: Överlåtare/Säljare 1 Överlåtare/Säljare 2 Överlåtare/Säljare 2 Förvärvare/Köpare 1 Förvärvare/Köpare 2 Förvärvare/Köpare 3 Bostadsrättsförening Namn: Bostadsrättsföreningen Norra Gubberogatan 9-11 1/5

Läs mer

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ Beskrivning På uppdrag av Falköpings kommun utbjudes fastigheten Falköping Sköttning 7:1 till försäljning. Markområdet utgörs till större delen av betesmark,

Läs mer

Allmänna Villkor för Tjänsten

Allmänna Villkor för Tjänsten Allmänna Villkor för Tjänsten 2014-12-23 1. OMFATTNING OCH DEFINITIONER 1.1. Dessa Allmänna Villkor för Kund gäller när Joblife AB (nedan kallad Joblife ) ger privatpersoner ( Användare ) tillgång till

Läs mer

Här är ett urval av de vanligaste frågorna (FAQ, Frequently Asked Questions) som FAR och SRF har fått om uppdragsavtal.

Här är ett urval av de vanligaste frågorna (FAQ, Frequently Asked Questions) som FAR och SRF har fått om uppdragsavtal. Svensk standard för redovisningstjänster, Reko FAQ Vanliga frågor om uppdragsavtal Här är ett urval av de vanligaste frågorna (FAQ, Frequently Asked Questions) som FAR och SRF har fått om uppdragsavtal.

Läs mer

CENTRALHANDELSKAMMAREN AFM-examen 15.11.2014 Bedömningsgrunder 1 (8) Nämnden för mäklarprov

CENTRALHANDELSKAMMAREN AFM-examen 15.11.2014 Bedömningsgrunder 1 (8) Nämnden för mäklarprov CENTRALHANDELSKAMMAREN AFM-examen 15.11.2014 Bedömningsgrunder 1 (8) Uppgift 1 a) Släktingarna menade att det mellan parcellen och vattenbrynet eventuellt finns tillandningsmark, som uppkommit till följd

Läs mer

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera

Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera 1 (4) Att sälja, förvärva, hyra eller hyra ut fastighet eller bostadsrätt med mera Denna informationsblankett beskriver vad som gäller för dig som god man, förvaltare eller förmyndare vid försäljning,

Läs mer

önskar att min kvarlåtenskap skall fördelas enligt följande då jag avlider: Egendom eller belopp ( b ) Ändamålsbestämmelse ( c )

önskar att min kvarlåtenskap skall fördelas enligt följande då jag avlider: Egendom eller belopp ( b ) Ändamålsbestämmelse ( c ) Testamente Jag 1 Fullständigt namn önskar att min kvarlåtenskap skall fördelas enligt följande då jag avlider: Testamentstagare 2 I II Testators signatur 3 Sida 1/4 III IIII V Testators signatur Sida 2/4

Läs mer

Vem äger bostadsrätten? om lagar och förordningar

Vem äger bostadsrätten? om lagar och förordningar Vem äger bostadsrätten? om lagar och förordningar Din bostadsrätt En bostadsrättslägenhet övergår till ny bostadsrättshavare på flera olika sätt. Det vanligaste är genom köp. Andra exempel är gåva, bodelning

Läs mer

VÄND INTE SIDA INNAN DU HAR FÅTT TILLÅTELSE TILL DET!

VÄND INTE SIDA INNAN DU HAR FÅTT TILLÅTELSE TILL DET! AFM-provet 5.9.2015 Läs dessa anvisningar innan provet börjar. Svara med tydlig handstil. Ge en motivering till svaret på varje fråga. Enbart paragrafhänvisningar räcker inte. Svaren på uppgifterna 1 5

Läs mer

Fastighetsköp på nätet

Fastighetsköp på nätet Fastighetsköp på nätet Stommen av presentationen: Inskrivningsärenden vid Österbottens lantmäteribyrå, kort presentation Nättjänsten för fastighetsköp Allmän beskrivning Egenskaper Tidtabell 1 MAANMITTAUSLAITOS

Läs mer

Avtal distribution m.m. av trycksaker. Box 27215 102 53 Stockholm

Avtal distribution m.m. av trycksaker. Box 27215 102 53 Stockholm AVTALSUTKAST Dnr Adm 2008/70 Bilaga 1 Avtal distribution m.m. av trycksaker 1. Avtalsparter Statens kulturråd Box 27215 102 53 Stockholm Organisationsnummer 202100-1280 Distributören Organisationsnummer

Läs mer

Fördelning av underhållsansvar Badrum 29.10.2013 Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf

Fördelning av underhållsansvar Badrum 29.10.2013 Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf Fördelning av underhållsansvar Badrum 29.10.2013 Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf Suomen Kiinteistöliitto ry Innehåll Utredningsansvar av möjliga fukt- och mögelskador Fördelning

Läs mer

FINLANDS FÖRFATTNINGSSAMLINGS FÖRDRAGSSERIE

FINLANDS FÖRFATTNINGSSAMLINGS FÖRDRAGSSERIE FINLANDS FÖRFATTNINGSSAMLINGS FÖRDRAGSSERIE Utgiven i Helsingfors den 25 augusti 2015 Muu Mnro vvvv om sättande asia i kraft av överenskommelsen om ändring av den nordiska konventionen om arv, testamente

Läs mer

Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa

Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa PM Datum 2015-04-16 2014/1165 Granskning av avtalsvillkor gällande fiberanslutning till villa Bakgrund Som en del av arbetet i Bredbandsforums Villagrupp har Konsumentverket under början av 2015 genomfört

Läs mer

Staten stöder reparationer i privatpersoners bostäder genom räntestödslån och understöd. År 2003 finns följande stödformer att tillgå:

Staten stöder reparationer i privatpersoners bostäder genom räntestödslån och understöd. År 2003 finns följande stödformer att tillgå: mars 2003 fakta OM BOSTADSRENOVERINGAR För att en bostadsrenovering ska lyckas behövs omsorgsfull planering, vid behov med utomstående sakkunnigas hjälp. En del av planeringen är att ordna med finansieringen.

Läs mer

AFM-EXAMEN 21.11.2009 BEDÖMNINGSGRUNDER 1

AFM-EXAMEN 21.11.2009 BEDÖMNINGSGRUNDER 1 AFM-EXAMEN 21.11.2009 BEDÖMNINGSGRUNDER 1 FRÅGA 1 1 Kvalitetsfelet gällande strandlinjen. När förmedlingsrörelsen bjuder ut ett förmedlingsobjekt ska den enligt 9 1 mom. i lagen om förmedling av fastigheter

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Lag om betalningsöverföringar inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet; SFS 1999:268 Utkom från trycket den 1 juni 1999 utfärdad den 12 maj 1999. Enligt riksdagens beslut

Läs mer

Avveckling av huvudmannens bostad

Avveckling av huvudmannens bostad Avveckling av huvudmannens bostad Avveckling av huvudmannens bostad blir ofta aktuellt när huvudmannen av någon anledning inte längre kan bo kvar hemma och dessutom inte har råd att bo kvar i sitt gamla

Läs mer

1) överlåtelse av en andel i ett sådant andelslag där medlemskap endast ger rätt att ingå ett hyresavtal med andelslaget,

1) överlåtelse av en andel i ett sådant andelslag där medlemskap endast ger rätt att ingå ett hyresavtal med andelslaget, Finlex Finlex Lagstiftning Uppdaterad lagstiftning Vuosi 1994 23.9.1994/843 Beaktats t.o.m. FörfS 1228/2013. 23.9.1994/843 Lag om bostadsköp Se anmärkningen för upphovsrätt i användningsvillkoren. I enlighet

Läs mer

1. Ändringar och tillägg. 2. Detta avtal inklusive bilagor. 3. Förfrågningsunderlaget inkl. ev. kompletteringar. 4. Anbudsgivarens anbud.

1. Ändringar och tillägg. 2. Detta avtal inklusive bilagor. 3. Förfrågningsunderlaget inkl. ev. kompletteringar. 4. Anbudsgivarens anbud. Stadsledningskontoret Juridiska avdelningen 1(5) BILAGA 1 Avtalsmall 1. Avtalstid Beräknad avtalstid är 2013-01-07 till 2015-01-06, med möjlighet för Landskrona stad att förlänga avtalet i ytterligare

Läs mer

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar.

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar. 2004-12-01 Dnr 0411-0798-STAB-23 Anbudsinbjudan avseende Arbetsgivarverkets upphandling av konsultstöd för grafisk formgivning Arbetsgivarverket har för avsikt att i enlighet med 6 kap. lagen (1992:1528)

Läs mer

Undersökning av elavtals särskilda villkor

Undersökning av elavtals särskilda villkor Undersökning av elavtals särskilda villkor Bakgrund har under många år fått ett stort antal klagomål på elleverantörer. Klagomålens karaktär har varierat och olika typer av problem på marknaden har dominerat

Läs mer

RAMAVTAL FÖR JURIDISKA TJÄNSTER

RAMAVTAL FÖR JURIDISKA TJÄNSTER Diarienummer 2015/136 RAMAVTAL FÖR JURIDISKA TJÄNSTER Detta ramavtal, ( Ramavtalet ), har träffats mellan Tredje AP-fonden, ( AP3 ) och [firma leverantör] ( Juristbyrån ). 1. Bakgrund 1.1 AP3 har genomfört

Läs mer

ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument)

ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument) Bilaga 1 ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument) ALLMÄNNA AVTALSVILLKOR utarbetade av Husvagnsbranschens Riksförbund efter överenskommelse med Konsumentverket 1. Giltighet För

Läs mer

Din sista vilja kan ge andra möjlighet att uttrycka sin. Civil Rights Defenders om hur du skriver testamente

Din sista vilja kan ge andra möjlighet att uttrycka sin. Civil Rights Defenders om hur du skriver testamente Din sista vilja kan ge andra möjlighet att uttrycka sin Civil Rights Defenders om hur du skriver testamente På många håll i världen riskerar människor livet för att kunna uttrycka sin vilja I många länder

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Lag om arv i internationella situationer; SFS 2015:417 Utkom från trycket den 7 juli 2015 utfärdad den 25 juni 2015. Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs följande. 1 kap. Lagens

Läs mer

FASTIGHETSMÄKLARPROV 8.5.2010

FASTIGHETSMÄKLARPROV 8.5.2010 CENTRALHANDELSKAMMAREN 1 (8) Mäklarnämnden FASTIGHETSMÄKLARPROV 8.5.2010 Läs dessa anvisningar innan provet börjar Svaren på frågorna 1-5 ska skrivas på skilda pappersark. Fråga 6 besvaras på provpapperet.

Läs mer

ASSOCIATIONSRÄTT I OCH II 2013-10-09 1

ASSOCIATIONSRÄTT I OCH II 2013-10-09 1 ASSOCIATIONSRÄTT I OCH II 2013-10-09 1 VAD ÄR ETT BOLAG? En (i) sammanslutning av fysiska personer med ett (ii) gemensamt syfte Det gemensamma syftet bestäms i avtal Bolaget kan vara juridisk person med

Läs mer

Lag (2000:274) om konsumentskydd vid distansavtal och hemförsäljningsavtal

Lag (2000:274) om konsumentskydd vid distansavtal och hemförsäljningsavtal Lag (2000:274) om konsumentskydd vid distansavtal och hemförsäljningsavtal 1 Denna lag gäller för avtal varigenom en näringsidkare överlåter eller upplåter lös egendom till eller utför tjänster åt en konsument,

Läs mer

Anbudsbegäran gällande byte av fönster

Anbudsbegäran gällande byte av fönster Anbudsbegäran gällande byte av fönster De Gamlas Hem, nedan kallat DGh begär härmed in anbud på byte av 39 fönster. Anbudsbegäran gäller hela arbetet, d.v.s. såväl borttagande av befintliga fönster, montering

Läs mer

om ombildning av Finlands skogscentrals affärsverksamhetsenhet till aktiebolag Det aktiebolag som ska bildas och överlåtelsefullmakt

om ombildning av Finlands skogscentrals affärsverksamhetsenhet till aktiebolag Det aktiebolag som ska bildas och överlåtelsefullmakt Lagförslag 1. Lag om ombildning av Finlands skogscentrals affärsverksamhetsenhet till aktiebolag I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs: 1 Det aktiebolag som ska bildas och överlåtelsefullmakt Skogscentralens

Läs mer

Infotillfälle ang. intressebevakning

Infotillfälle ang. intressebevakning Infotillfälle ang. intressebevakning 02.05.2012 LAGSTIFTNING Lag om förmyndarverksamhet (442/99), Förordning om förmyndarverksamhet (889/99) SYFTE Syftet är att övervaka sådana personers rätt, som inte

Läs mer

OSKARI nummer OM 17/41/2011 HARE nummer OM035:00/2011

OSKARI nummer OM 17/41/2011 HARE nummer OM035:00/2011 11.4.2012 Publikationens titel Ändring av lagstiftningen om snabblån Författare Arbetsgruppen Snabblån 2011 ordförande Katri Kummoinen sekreterare Sofia Rajamäki Justitieministeriets publikation 17/2012

Läs mer

Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet

Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet 1 (5) Allmänna bestämmelser rörande konsulttjänster inom revisionsområdet Ingress Dessa allmänna bestämmelser är avsedda att användas vid uppdrag inom området revision i kommuner, landsting och kommunala

Läs mer

Informationsmeddelande IM2014:054 2014-05-16

Informationsmeddelande IM2014:054 2014-05-16 Informationsmeddelande IM2014:054 2014-05-16 Ett IM gäller i högst ett år från utgivningsdatum, men kan upphöra att gälla tidigare. För korrekt information om vilka IM som är giltiga, titta alltid på Fia.

Läs mer

AVTALSMALL. 1 Parter Mellan Arbetsförmedlingen, 113 99 Stockholm nedan kallad Köparen, och

AVTALSMALL. 1 Parter Mellan Arbetsförmedlingen, 113 99 Stockholm nedan kallad Köparen, och 1 (5) AVTALSMALL 1 Parter Mellan Arbetsförmedlingen, 113 99 Stockholm nedan kallad Köparen, och Säljarens namn Adress Telefonnummer Organisationsnummer - nedan kallad Säljaren - sluts följande avtal angående

Läs mer

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR HYRESAVTAL

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR HYRESAVTAL Hyresavtalets bilaga 1 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR HYRESAVTAL Fastighets Ab Majstranden, Bostads Ab Majstrandsgården i Helsingfors Fastighets Ab Majparken, Bostads Ab Majlunden i Helsingfors 1. Premisser Studentbostäderna

Läs mer

15. STYRELSENS FÖRSLAG TILL ÄNDRING AV BOLAGSORDNINGEN. Styrelsen föreslår för bolagsstämman att bolagsordningen ändras enligt följande: ---

15. STYRELSENS FÖRSLAG TILL ÄNDRING AV BOLAGSORDNINGEN. Styrelsen föreslår för bolagsstämman att bolagsordningen ändras enligt följande: --- 15. STYRELSENS FÖRSLAG TILL ÄNDRING AV BOLAGSORDNINGEN Styrelsen föreslår för bolagsstämman att bolagsordningen ändras enligt följande: - 4 i bolagets bolagsordning gällande avstämningsdag tas bort, och

Läs mer

CENTRALHANDELSKAMMAREN 1 (8) Mäklarnämnden

CENTRALHANDELSKAMMAREN 1 (8) Mäklarnämnden CENTRALHANDELSKAMMAREN 1 (8) FASTIGHETSMÄKLARPROV 7.5.2011 Läs dessa anvisningar innan provet börjar. Svaren på frågorna 1-5 ska skrivas på skilda pappersark. Fråga 6 besvaras på provpapperet. (OBS! Fråga

Läs mer

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Du som är medlem i bostadsföreningen Bulten får hyra ut din lägenhet, men du måste följa de regler som gäller. Detta faktablad har tagits fram som

Läs mer

INFORMERAR SAMÄGANDERÄTTSLAGEN RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM

INFORMERAR SAMÄGANDERÄTTSLAGEN RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM INFORMERAR RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM SAMÄGANDERÄTTSLAGEN Villaägarnas Riksförbund 2009 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära

Läs mer

AVTAL OM BEGRÄNSAD ANVÄNDNING AV PUBLIKATION I NÄT INOM ELEKTRA-PROJEKTET (FÖRLÄGGARE/UTGIVARE)

AVTAL OM BEGRÄNSAD ANVÄNDNING AV PUBLIKATION I NÄT INOM ELEKTRA-PROJEKTET (FÖRLÄGGARE/UTGIVARE) AVTAL OM BEGRÄNSAD ANVÄNDNING AV PUBLIKATION I NÄT INOM ELEKTRA-PROJEKTET (FÖRLÄGGARE/UTGIVARE) 1. Avtalsparter Förläggare/utgivare (namn) som innehavare av rättigheter baserade på förlagsavtal (härefter

Läs mer

Köpare: Privatkonsument.

Köpare: Privatkonsument. FA L L F R Å N V E R K L I G H E T E N 1 Köparen upptäckte fel med fuktskyddet bakom kakel och klinkerplattor på väggar/golv i våtrummet Referensfall som visar på situation som faktiskt kan uppstå för

Läs mer

BEHANDLING AV PERSONUPPGIFTER MED DEN BERÖRDAS SAMTYCKE

BEHANDLING AV PERSONUPPGIFTER MED DEN BERÖRDAS SAMTYCKE DATAOMBUDSMANNENS BYRÅ BEHANDLING AV PERSONUPPGIFTER MED DEN BERÖRDAS SAMTYCKE Uppdaterad 27.07.2010 www.tietosuoja.fi BEHANDLING AV PERSONUPPGIFTER MED DEN BERÖRDAS SAMTYCKE I personuppgiftslagen (523/1999)

Läs mer

Lag om domännamn. Given i Helsingfors den 13 mars 2003. I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs: Allmänna bestämmelser.

Lag om domännamn. Given i Helsingfors den 13 mars 2003. I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs: Allmänna bestämmelser. Given i Helsingfors den 13 mars 2003 Lag om domännamn I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs: Allmänna bestämmelser 1 Lagens syfte Syftet med denna lag är att främja informationssamhällets serviceutbud

Läs mer

Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666)

Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) Bra för alla att veta om Nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) Inledning Den 1 juli 2011 ersattes 1995 års fastighetsmäklarlag med en ny fastighetsmäklarlag. Den grundläggande principen om fastighetsmäklarens

Läs mer

Ett dokument för livet. Vad händer om inget testamente finns? Ske din vilja. Hur skriver man ett testamente? Hur ändrar man ett testamente?

Ett dokument för livet. Vad händer om inget testamente finns? Ske din vilja. Hur skriver man ett testamente? Hur ändrar man ett testamente? Ske Din vilja! t v å t r e f e m s e x s j u å t t a n i o e l v a Ett dokument för livet Vad händer om inget testamente finns? Ske din vilja Hur skriver man ett testamente? Hur ändrar man ett testamente?

Läs mer

5. Konstaterande av närvaro vid stämman och fastställande av röstlängden

5. Konstaterande av närvaro vid stämman och fastställande av röstlängden BOLAGSSTÄMMOKALLELSE Aktieägarna i Tecnotree Abp kallas till ordinarie bolagsstämma som hålls onsdagen den 28 mars 2012 kl. 16.00 på Marina Congress Center, Fennia 1, Skatuddskajen 6, Helsingfors. Emottagandet

Läs mer

232, Protokoll för överenskommelse mellan Konsumentverket och Sveriges Elevfotografers Riksförbund, BÖ 2015:3

232, Protokoll för överenskommelse mellan Konsumentverket och Sveriges Elevfotografers Riksförbund, BÖ 2015:3 Konsument verket KO INK. PROTOKOLL Datum Dnr 2015-06-24 2OH/1939 (BÖ 2015:3) Dnr... ^^... v.../..»*- 232, Ordn.w Protokoll för överenskommelse mellan Konsumentverket och Sveriges Elevfotografers Riksförbund,

Läs mer

NATIONAL LEGISLATION: SWEDEN

NATIONAL LEGISLATION: SWEDEN NATIONAL LEGISLATION: SWEDEN 1. 2. Swedish Cohabitation Act (2013:376) 2 Ändringar och övergångsbestämmelser 10 1 1. SWEDISH COHABITATION ACT (2013:376) Vad som avses med sambor 1 Med sambor avses två

Läs mer

Lag om införande av lagen om bostadsaktiebolag

Lag om införande av lagen om bostadsaktiebolag I enlighet med riksdagens beslut föreskrivs: Lag om införande av lagen om bostadsaktiebolag Given i Helsingfors den 22 december 2009 1 Ikraftträdande av lagen om bostadsaktiebolag Lagen om bostadsaktiebolag

Läs mer

FASTIGHETSMÄKLARPROV 20.11.2010

FASTIGHETSMÄKLARPROV 20.11.2010 CENTRALHANDELSKAMMAREN 1 (7) FASTIGHETSMÄKLARPROV 20.11.2010 Läs dessa anvisningar innan provet börjar Svaren på frågorna 1-6 ska skrivas på skilda pappersark. Skriv tydligt ditt namn och din personbeteckning

Läs mer

FASTIGHETSMÄKLARPROV 16.11.2013

FASTIGHETSMÄKLARPROV 16.11.2013 CENTRALHANDELSKAMMAREN AFM-examen 16.11.2013 1 (8) FASTIGHETSMÄKLARPROV 16.11.2013 Läs dessa anvisningar innan provet börjar. Svaren på frågorna 1-5 ska skrivas på skilda pappersark. Fråga 6 besvaras på

Läs mer

FÖRFATTNINGAR OCH ANVISNINGAR GÄLLANDE ADVOKATVERKSAMHET

FÖRFATTNINGAR OCH ANVISNINGAR GÄLLANDE ADVOKATVERKSAMHET B 11 ALLMÄNNA TILLSTÅNDSVILLKOR FÖR ATT BEDRIVA ADVOKATVERKSAMHET I AKTIEBOLAG (15.4.2005, ändrade 7.4.2006 26.1.2007 och senast 29.10.2010) Allmänna villkor 1 I enlighet med 5 2 momentet i lagen om advokater

Läs mer

En trygg bostadsaffär bostadsrätt

En trygg bostadsaffär bostadsrätt En trygg bostadsaffär bostadsrätt sid 1 (4) Juridisk information till dig som köper eller säljer en bostadsrätt Avtalet är bindande För att köpet ska vara giltigt måste vissa formkrav i lagen följas. Avtalet

Läs mer

Sambor och deras gemensamma hem

Sambor och deras gemensamma hem Sambor och deras gemensamma hem kortfattad information om sambolagen Sambolagen Sambolagen innehåller bestämmelser om delning av gemensam bostad och bohag när ett samboförhållande upphör. Lagen definierar

Läs mer

Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning

Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning Vederlag Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning Åland 1.11.2012 Kristel Pynnönen Jurist Finland Fastighetsförbund Suomen Kiinteistöliitto ry Vederlag Vederlag Betalning av vederlag är den viktigaste

Läs mer

Borgen SOM STÄLLS AV PRIVATPERSONER JUSTITIEMINISTERIET KONSUMENTVERKET BANKFÖRENINGEN I FINLAND FINANSINSPEKTIONEN

Borgen SOM STÄLLS AV PRIVATPERSONER JUSTITIEMINISTERIET KONSUMENTVERKET BANKFÖRENINGEN I FINLAND FINANSINSPEKTIONEN Borgen SOM STÄLLS AV PRIVATPERSONER JUSTITIEMINISTERIET KONSUMENTVERKET BANKFÖRENINGEN I FINLAND FINANSINSPEKTIONEN 2 3 Vad är borgen? 4 Skyddet för enskilda borgensmän 5 Banken måste informera 6 Borgensmannens

Läs mer

Konsumentköplag (1990:932)

Konsumentköplag (1990:932) Konsumentköplag (1990:932) Inledande bestämmelser Tillämpningsområde 1 Denna lag gäller köp av lösa saker som en näringsidkare säljer till en konsument. Lagen gäller även i fall då säljaren inte är en

Läs mer

Ställföreträdarens 1 dödsboförvaltning

Ställföreträdarens 1 dödsboförvaltning Ställföreträdarens 1 dödsboförvaltning A. Omyndiga barn föräldrar/förmyndare Om omyndigt barn har del i ett dödsbo ska förmyndarna (normalt sett föräldrarna) vårda barnets rätt i boet. Omyndigt barn kan

Läs mer

Avtalsvillkor massage, bilaga 2

Avtalsvillkor massage, bilaga 2 Datum: 2011-11-28 1 (5) Avtalsvillkor massage, bilaga 2 Skolinspektionen. Box 23069. 104 35 Stockholm. Telefon växel: 08-586 080 00, www.skolinspektionen.se 2 (5) Beställare: Leverantör (fylls i av leverantör):

Läs mer

Bilaga 3. Ramavtal SMHI och XXXXX

Bilaga 3. Ramavtal SMHI och XXXXX Bilaga 3 Ramavtal SMHI och XXXXX Innehållsförteckning 1 Parter... 1 2 Avtalets omfattning... 1 3 Avtalstid - Förlängning... 1 4 Avtalshandlingar... 1 5 Överlåtelse av avtalet... 1 6 Leverantörens åtaganden...

Läs mer

Vid stämman var de aktieägare som framgår av den vid stämman fastställda röstlängden närvarande eller representerade.

Vid stämman var de aktieägare som framgår av den vid stämman fastställda röstlängden närvarande eller representerade. :S Tid: Plats: Närvarande: [dag] kl. [tid] [plats] Vid stämman var de aktieägare som framgår av den vid stämman fastställda röstlängden närvarande eller representerade. 1 ÖPPNANDE AV STÄMMAN [Närvarande

Läs mer

PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T. Utgivningsdatum 30.4.2003. Typ av publikation Arbetsgruppsbetänkande

PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T. Utgivningsdatum 30.4.2003. Typ av publikation Arbetsgruppsbetänkande PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T Författare (uppgifter om organet: organets namn, ordförande, sekreterare) Arbetsgruppen för bostadsköp Ordförande Marjo Lahelma Sekreterare Katri

Läs mer

Försäkringsvillkor för försäkringsavtal enligt lagen om pension för arbetstagare (ArPL)

Försäkringsvillkor för försäkringsavtal enligt lagen om pension för arbetstagare (ArPL) Försäkringsvillkor för försäkringsavtal enligt lagen om pension för arbetstagare (ArPL) 1 Allmänna bestämmelser 1 Dessa försäkringsvillkor tillämpas på avtalsförhållandet mellan arbetsgivaren (försäkringstagaren)

Läs mer

Beställaransvarslagen och upphandlingslagen

Beställaransvarslagen och upphandlingslagen Beställaransvarslagen och upphandlingslagen Riktlinjer för samordningen av skyldigheterna i beställaransvarslagen och upphandlingslagen Rådgivningsenheten för offentlig upphandling Helsingfors 7.7.2008

Läs mer

PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T. Utgivningsdatum 11.11.2008

PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T. Utgivningsdatum 11.11.2008 PRESENTATIONSBLAD J U S T I T I E M I N I S T E R I E T Författare (uppgifter om organet: organets namn, ordförande, sekreterare) Arbetsgruppen för snabbkrediter ordf. Katri Kummoinen sekr. Sofia Aspelund

Läs mer

1/7. Mitt resekort. Användarvillkor för tjänsten

1/7. Mitt resekort. Användarvillkor för tjänsten 1/7 Mitt resekort Användarvillkor för tjänsten 2/7 Innehåll 1 Allmänt... 3 2 Beskrivning av tjänsten... 3 3 Användning av tjänsten och registrering i tjänsten... 3 4 Registeruppgifter och ändamål av behandling...

Läs mer

DELEGATIONEN REKOMMENDATION 8 1 (5) FÖR KONKURSÄRENDEN 1.9.2004 SÄRSKILD GRANSKNING AV KONKURSGÄLDENÄRENS VERKSAMHET

DELEGATIONEN REKOMMENDATION 8 1 (5) FÖR KONKURSÄRENDEN 1.9.2004 SÄRSKILD GRANSKNING AV KONKURSGÄLDENÄRENS VERKSAMHET DELEGATIONEN REKOMMENDATION 8 1 (5) FÖR KONKURSÄRENDEN 1.9.2004 SÄRSKILD GRANSKNING AV KONKURSGÄLDENÄRENS VERKSAMHET 1 GRANSKNINGENS MÅLSÄTTNINGAR Avsikten med en särskild granskning av en konkursgäldenär

Läs mer

11 Dödsboanmälan. 11.1 Allmänt. Dödsboanmälan Avsnitt 11 151. Prop. 1958:B 23. 11.1.1 Inledning

11 Dödsboanmälan. 11.1 Allmänt. Dödsboanmälan Avsnitt 11 151. Prop. 1958:B 23. 11.1.1 Inledning 11 Dödsboanmälan Dödsboanmälan Avsnitt 11 151 Prop. 1958:B 23 11.1 Allmänt 11.1.1 Inledning Om den avlidnes tillgångar är begränsade kan man under vissa Förutsättningar förutsättningar låta en bouppteckning

Läs mer