INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED

Transkript

1 INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED

2 1 INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED Instruktionerna om god förmedlingssed publiceras i samband med presskonferensen som hålls 16.9, då instruktionerna träder i kraft. Följande parter har deltagit i att bearbeta instruktionerna. Tapio Nevala Tuomas Aulanko Jaana Anttila-Kangas Juha Julin Timo A. Järvinen Petri Keskitalo Martti Leskinen Marianne Palo Erja Pulli Mikko Savolainen Mauri Sirén Pauliina Lehtola Fastighetsjurist Tapio Nevala Andelsbankscentralen Finlands Fastighetsmäklareförbund rf Korson Koti Lkv Juha Julin Oy Advokatbyrå Oy Juridia Ab Kiinteistömaailma Oy Realia Group Oy Advokatbyrå Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy Realia Group Oy LKV Savolin Oy Åbonejdens OP-Fastighetscentral Igglo Oy Även övervakningsmyndigheterna har gett värdefulla kommentarer om instruktionerna.

3 2 INSTRUKTIONER OM GOD FÖRMEDLINGSSED Innehåll 1. MARKNADSFÖRING AV FÖRMEDLINGSTJÄNSTER Konsumentskydd Färdiga köpare-annonsering Marknadsföring till privatsäljare Hemförsäljning Distansförsäljning Märkningen såld eller reserverad Prisinformation om förmedlingstjänsten Priser fr.o.m UPPDRAGSAVTAL Avtalets art Avtalets innehåll Avtalets längd Uppsägning av uppdragsavtal Hävning av uppdragsavtal och sänkning av arvodet Förmedlingsrörelsens rätt att säga upp/häva uppdragsavtal Förmedlingsarvode Arvode efter avtalstidens utgång Förmedlingsarvode och affärer för egen räkning SKÖTSEL AV FÖRMEDLINGSUPPDRAG Aktsamhetsplikt Identifiering av kunden Uppgiftsskyldighet gentemot uppdragsgivaren Allmänt Ungefärlig prisuppgift Uppskattad tidpunkt för försäljning Skattepåföljder Rätt säljare och uppdragsgivare Intressebevakning Säljaren saknar eventuellt rättslig handlingsförmåga Andra faktorer som eventuellt ska redogöras för uppdragsgivaren Styling Förvaring av objektets nycklar Utredning av objektet Allmänt Intervju med säljaren Syn/granskning Handlingar och övriga utredningar som ska skaffas Bostadsaktie Andra utredningar Utredning av arealen Utförda ändringsarbeten på objektet Små bostadsaktiebolag Fastigheter Handlingar som ska skaffas Övriga utredningar... 30

4 Anslutningsavtal Television och dataöverföring Uppvärmningskostnader Tillandning Utredningar om objektets kondition Vägförbindelse till fastigheten Kommunens förköpsrätt Parter som ger tilläggsuppgifter MARKNADSFÖRING AV OBJEKTET Annonsering Visning och förhandling om köp FÖRFARANDE VID KÖPANBUD Allmänt Upplysningsskyldighet gentemot köparen Upplysningsskyldighet gentemot säljaren Kundmedel KÖP Före köpet Upprättande av köpebrev Försäljningstillfället Allmänt Bostadsaktier Fastigheter och arrenderätt jämte byggnader Till slut Efter köpet Allmänt Inlösningsklausul Reklamation av köp INNEHÅLLET I SEKRETESSKYLDIGHETEN FÖRHINDRANDE AV PENNINGTVÄTT OCH FINANSIERING AV TERRORISM Identifieringsplikt Utredningsskyldighet och fortlöpande övervakning Förvarande av identifieringsuppgifter Anmälningsskyldighet och avbrytande av affärstransaktioner

5 4 GOD FÖRMEDLINGSSED Lagstiftningen om förmedling föreskriver att man ska följa god förmedlingssed vid förmedlingsverksamhet. I lagen finns det dock inga närmare bestämmelser om vad detta innebär i praktiken. God förmedlingssed är en flexibel norm som hela tiden formar sig. Domstolsbeslut, rekommendationer av Konsumenttvistenämnden (KTN, tidigare KKN), myndighetsinstruktioner och praxisen som etablerat sig inom branschen inverkar på förmedlingsseden. Också nya förfaringssätt och värderingar inverkar på god förmedlingssed. Det finns ingen tidigare sammanställning av instruktioner om god förmedlingssed. Till följd av detta har lag- och remissutskottet upprättat instruktioner om god förmedlingssed, som tillämpas när parter som befinner sig i konsumentställning använder förmedlingstjänster. Instruktionerna tillämpas på uppdrag som omfattar förmedling av en fastighet eller en del av sådan, en byggnad eller en lägenhet, som inte hör till uppdragsgivarens näringsverksamhet. Instruktionerna tillämpas i situationer där uppdragsgivarens motpart anskaffar objektet för något annat ändamål än för sin näringsverksamhet. 1. MARKNADSFÖRING AV FÖRMEDLINGSTJÄNSTER 1.1. Konsumentskydd Konsumentskyddslagen reglerar marknadsföringen av förmedlingstjänster till konsumenter. Dessutom tillämpas förordningen om prisinformation vid marknadsföring av konsumtionsnyttigheter, dvs. den så kallade prisinformationsförordningen. Enligt konsumentskyddslagen får vid marknadsföring icke användas förfarande, som strider mot god sed eller eljest är otillbörligt mot konsumenterna. Man får heller inte lämna osanna eller vilseledande uppgifter vid marknadsföringen. Utgångspunkten är alltså att man ska ge konsumenten korrekta och tillräckliga uppgifter om förmedlingstjänsten vid marknadsföringen. Detta innebär att åtminstone ange priset på tjänsten och eventuellt ge närmare information om innehållet i förmedlingstjänsten. Enligt lagen är det förbjudet att lova sådan slumpartad förmån, vars erhållande förutsätter köp av tjänsten. Därmed är det t.ex. förbjudet att ordna sådana lotterier, i vilka endast personer som ingår uppdragsavtal med förmedlingsrörelsen får delta. Rätten att delta ska vara öppen. Däremot är det nuförtiden möjligt att ge eller erbjuda s.k. gåvor på köpet, trots att själva huvudprodukten och biprodukten inte har något uppenbart vederbörligt samband med varandra. Förmedlingsrörelsen kan därmed marknadsföra en förmedlingstjänst enligt följande: Alla personer som ingår avtal om säljuppdrag med oss i januari får en mikrovågsugn värd 100 euro på köpet. Konsumentombudsmannen och länsstyrelserna övervakar marknadsföringen. I egenskap av övervakningsmyndigheter har de gett instruktioner och gjort olika ställningstaganden som förmedlingsrörelserna ska beakta vid marknadsföringen.

6 5 Med stöd av lagen har konsumentombudsmannen gett instruktioner bl.a. om färdiga köpare-annonsering som förmedlingsrörelserna använt Färdiga köpare-annonsering Enligt instruktionerna är utgångspunkten i färdiga köpare-annonsering att förmedlingsrörelsen ska ha genuina skriftliga köpuppdrag av kunder som grund för marknadsföringen. I sådana fall betalar uppdragsgivaren, dvs. köparen, också arvodet. Om det finns ett avtal om köpuppdrag med en köpare får inte förmedlingsrörelsen förutsätta att en säljare ger ett säljuppdrag för att affären ska kunna genomföras med denna köpare Marknadsföring till privatsäljare Förmedlingsrörelsen ska, när den bjuder ut förmedlingstjänster till s.k. privatsäljare, klart redogöra för att man uttryckligen bjuder ut en förmedlingstjänst till säljaren och vid samma tillfälle lämna grundläggande uppgifter om den utbjudna tjänsten, såsom bl.a. priset på tjänsten. Att låtsas vara en köpkandidat står klart i strid med god förmedlingssed. Det är inte förenligt med god förmedlingssed att ringa till sådana privatsäljare som redan i sin annons skrivit ej för förmedlare. Konsumentskyddslagen omfattar också bestämmelser om hemförsäljning och distansförsäljning. Dessa bestämmelser kan också komma att tillämpas vid marknadsföring av förmedlingstjänster Hemförsäljning Med hemförsäljning avses enligt lagen utbud av en konsumtionsnyttighet personligen eller per telefon hemma hos konsumenten eller i övrigt på annan plats än näringsidkarens driftställe. Vid hemförsäljning ska man ge en separat hemförsäljningshandling till konsumenten. Konsumenten har en tidsfrist på två veckor för att annullera avtal som han ingått. Hemförsäljning omfattas av allt utbud av förmedlingstjänster som äger rum utanför förmedlingsrörelsens byrå. Det är frågan om hemförsäljning t.ex. då förmedlingsrörelsen på konsumentens begäran beger sig till dennes hem enbart för att göra en värdering och förmedlingsrörelsens representant sedan erbjuder förmedlingstjänster i samband med besöket, om vilka man avtalar med bostadsägaren. Att överlämna en hemförsäljningshandling är i sådana fall en förutsättning för att avtalet ska vara bindande. Att försumma att överlämna handlingen är straffbart. Redan när parterna ingår uppdragsavtal finns det skäl att beakta hemförsäljningsfrågor. Om inte hemförsäljningshandlingen har överlämnats till konsumenten på vederbörligt sätt, binds inte konsumenten av avtalet. Konsumenten kan i sådana fall dock vara skyldig att betala en skälig ersättning till förmedlingsrörelsen för nyttan, om denne tagit emot en prestation som inte kan återställas då avtalet annulleras eller förfaller. Det är däremot inte fråga om hemförsäljning om förmedlingsrörelsens representant uttryckligen på begäran av konsumenten beger sig till dennes hem eller till ett annat ställe för att ingå uppdragsavtal Distansförsäljning Med distansförsäljning avses enligt lagen utbud och marknadsföring av en konsumtionsnyttighet till konsumenten genom att använda ett medel för

7 6 distanskommunikation, såsom t.ex. ett informationsnät, på så sätt att parterna även ingår avtal utan att vara samtidigt närvarande. Också vid distansförsäljning ska förmedlingsrörelsen ge kunden en bekräftelse med uppgifter som motsvarar innehållet i hemförsäljningshandlingen. Också vid distansförsäljning har konsumenten rätt att annullera ett distansavtal inom loppet av 14 dagar efter att ha tagit emot bekräftelsen Märkningen såld eller reserverad Att utannonsera objekt med märkningen såld eller reserverad är inte förenligt med god förmedlingssed. Att använda märkningen såld är förbjudet vid annonsering i följande situationer: 1) Bostaden är såld Förmedlingsrörelsen får endast marknadsföra sådana bostäder, för vilka förmedlingsrörelsen har säljuppdrag. Det är förbjudet att marknadsföra redan sålda bostäder. Följaktligen är det förbjudet att utannonsera ett sålt objekt med märkningen såld. 2) Förmedlingsrörelsen har ett köpanbud med handpenning Om förmedlingsrörelsen har tagit emot ett köpanbud med handpenning får förmedlingsrörelsen inte ta emot andra anbud för samma objekt. Ett nytt anbud kan tas emot först då handpenningen har lämnats tillbaka till anbudsgivaren eller då det står klart att handpenningen tillfaller uppdragsgivaren. Om förmedlingsrörelsen inte kan ta emot nya anbud får den enligt god förmedlingssed inte heller marknadsföra objektet. I sådana fall är det förbjudet att utannonsera objekt med märkningen såld. 3) Parterna har ingått ett bindande avtal om att genomföra en affär Om parterna har ingått ett bindande avtal om att genomföra en affär, t.ex. på så sätt att ett köpanbud på en bostadsaktie godkänts, är utgångspunkten att förmedlingsrörelsen inte får ta emot nya köpanbud. Även i sådana fall där köpkandidaten lämnat ett villkorligt köpanbud (t.ex. försäljning av egen bostad) som uppdragsgivaren godkänt är utgångspunkten att förmedlingsrörelsen inte får ta emot nya köpanbud. Det är inte heller tillåtet att marknadsföra objektet i ovan nämnda fall. Det är även förbjudet att utannonsera objektet med märkningen såld i de ovan beskrivna situationerna. Om säljaren godkänt köparens villkorliga köpanbud som villkorligt även för egen del (reserverat sig själv rätten att godkänna andra köpanbud under ifrågavarande tid) har förmedlingsrörelsen rätt att marknadsföra objektet normalt och ta emot nya köpanbud. Utskottet har gett en instruktion om god förmedlingssed i vilken man fastställt specifika situationer där det undantagsvis är tillåtet att använda märkningen såld : Förmedlingsrörelsen har redan lämnat in en annons om objektet t.ex. till en dagstidning och först efter detta lämnas ett köpanbud med handpenning på bostaden, efter vilket förmedlingsrörelsen godkänner anbudet (inklusive villkorliga köpanbud) eller genomför bostadsaffären. Om det är omöjligt att

8 7 avlägsna annonsen i det skedet eller om detta föranleder orimligt höga kostnader, är det möjligt att objektet har en synlig såld-märkning. Om det är möjligt att avlägsna annonsen utan orimliga kostnader, ska förmedlingsrörelsen avlägsna objektet från sin annons. Användning av märkningen reserverad i annonsering Det är möjligt att reservera en bostad endast under förhandsmarknadsföring av nyproduktion. I sådana fall kan förmedlingsrörelsen vid ovan beskrivna avvikande situation och efter att ha ingått reservationsavtal använda märkningen reserverad i annonsen för objektet. I övriga situationer är det inte möjligt att reservera objekt. En sådan reservering har ingen juridisk betydelse. Till följd av detta är det inte heller tillåtet att i något annat sammanhang använda märkningen reserverad vid marknadsföring Prisinformation om förmedlingstjänsten Den s.k. prismärkningsförordningen som getts med stöd av konsumentskyddslagen gäller också för förmedlingstjänster. Konsumentombudsmannen har gett instruktioner om hur förmedlingsrörelserna kan lämna prisinformation. Enligt instruktionerna ska förmedlingsrörelsen ange priset när den marknadsför en specifik tjänst. Tjänsten anses vara specificerad när konsumenten uppfattar en viss tjänst som marknadsförd. Förmedlingstjänsten är specificerad när förmedlingsrörelsen ger information om tjänsten eller uttryckligen marknadsför en förmedlingstjänst som den bjuder ut. Förmedlingstjänsten ska till följd av detta ange priset på tjänsten när den vid marknadsföringen t.ex. annonserar: Vi sköter ditt bostadsbyte på ett professionellt och tillförlitligt sätt eller Ta kontakt när du säljer din bostad. Om det däremot endast är frågan om objektannonsering, dvs. att man endast presenterar objekt som säljs via fastighetsförmedlaren, behöver man inte ange priset på tjänsten. Naturligtvis ska man ange priset på objekt till salu. Vid imagemarknadsföring är det inte nödvändigt att ange priset på tjänsten. Imagemarknadsföring är sådan marknadsföring där man inte bjuder ut specificerade tjänster. När förmedlingsrörelsen ger prisinformation ska den däremot tillämpa de principer som konsumentombudsmannen formulerat i ovan nämnda instruktioner. Förmedlingsrörelsen ska ange priset på tjänsten i all marknadsföring, såsom i tidningsannonsering, direktmarknadsföring, tv-reklam och internetmarknadsföring. Förmedlingsrörelsen ska ange priset klart, entydigt och på ett sätt som konsumenten lätt kan se och förstå. Det angivna totalpriset ska också innehålla momsandelen. Det ska också framgå av annonsen från vilken summa förmedlingsarvodet debiteras (försäljningspriset/köpeskillingen eller från det skuldfria försäljningspriset/den skuldfria köpeskillingen). Priset inklusive moms kan utannonseras t.ex. enligt följande: Förmedlingsarvodet är 4,88 % av den skuldfria köpeskillingen

9 8 Förmedlingsrörelsen ska också omnämna alla arvodesgrunder, dvs. om ett minimiarvode anknyter sig till ett procentbaserat arvode ska båda grunderna anges enligt följande: Förmedlingsarvodet är 4,88 % av den skuldfria köpeskillingen, minimiarvodet är euro Om förmedlingsrörelsen utöver förmedlingsarvodet debiterar en ersättning t.ex. för att skaffa handlingar, ska den även ange på vilken grund beloppet baserar sig enligt följande: Förmedlingsarvodet är 4,88 % av den skuldfria köpeskillingen + kostnader för handlingar, högst 100 euro Det är möjligt att marknadsföra en tjänst som gratis endast om man inte alls debiterar arvoden eller kostnader för det marknadsförda objektet. Däremot, om man t.ex. marknadsför gratis värdering, ska man klart annonsera att det endast är frågan om en försäljningsvärdering och inte ett egentligt skriftligt värderingsutlåtande Priser fr.o.m. Det är förbjudet att ange priset på förmedlingstjänsten på så sätt att man enbart använder termen fr.o.m. enligt detta exempel: Förmedlingsarvoden fr.o.m. x,xx %. Däremot kan man utannonsera priset på förmedlingstjänsten t.ex. enligt följande: Förmedlingsarvode för bostadsaktier x,xx %, fastigheter y,yy %, minst z euro eller enligt avtal, efter vilket man fritt kan avtala om beloppet på förmedlingsarvodet. 2. UPPDRAGSAVTAL 5 i lagen om förmedling av fastigheter och hyresbostäder (den s.k. förmedlingslagen) innehåller grundbestämmelser för uppdragsavtal Avtalets art Avtalet ska utfärdas skriftligen eller på elektronisk väg på så vis att avtalsvillkoren inte kan ändras ensidigt. Lagen anger endast de avtalsvillkor som behöver ingå i avtalet. Det finns blanketter för uppdragsavtal som konsumentombudsmannen granskat och som är i allmänt bruk inom förmedlingsbranschen. Avtalet består av en separat avtalsdel och en redovisningsbilaga. Det är förenligt med god förmedlingssed att använda dessa avtalsmodeller eller avtalsmodeller med motsvarande innehåll. I praktiken görs avtalet på en färdig blankett, den första delen ska stanna hos uppdragsgivaren och den andra hos förmedlingsrörelsen. Avtalsdelen ska undertecknas av förmedlingsrörelsens representant i egenskap av uppdragstagare och bostadssäljaren eller köparen i egenskap av uppdragsgivare. Enligt lagen är det möjligt att ingå ett elektroniskt uppdragsavtal som följer direktivet om elektronisk handel på så sätt att uppgifterna inte kan ändras ensidigt och att de förblir tillgängliga för uppdragsgivaren. Om avtalet ingås på elektronisk väg, ska uppdragsgivaren ha möjlighet att t.ex. skriva ut avtalsvillkoren eller spara dessa i sin dators minne.

10 9 Att ingå avtal på elektronisk väg förutsätter i praktiken dock att förmedlingsrörelsen och konsumenterna som använder dess tjänster har tillgång till den nödvändiga materiel som möjliggör elektronisk signatur. Närmare instruktioner om detta kommer att ges då förmedlingsrörelserna allmänt har färdigheter att ingå elektroniska uppdragsavtal. Såsom det konstaterades ovan, ska uppdragsavtal ingås skriftligen eller på elektronisk väg. Förmedlingsrörelsen kan inte hänvisa till ett muntligt avtal på ett effektivt sätt om en eventuell konfliktsituation uppstår med en konsumentkund. Det ligger i förmedlingsrörelsens intresse att skriftligen avtala om alla villkor i uppdragsavtalet. Så länge förmedlingsavtalet är i kraft kan dock parterna avtala om ändringar i priset på förmedlingsobjektet och andra avtalsvillkor på andra sätt. Det finns dock skäl att bevisligt (t.ex. skriftligen) avtala om ändringar av villkoren för priset på förmedlingsobjektet, betalningsvillkoren eller för befrielse eftersom förmedlingsrörelsen i sådana fall har bevis för att innehållet i avtalet har ändrats Avtalets innehåll Uppdragsavtalet innehåller bl.a. grunduppgifter om bostaden som är föremål för förmedlingen och säljarna. Genom avtalet kommer parterna också överens om avtalslängden, förmedlingsrörelsens rätt till arvode vid olika situationer och förmedlingsrörelsens rätt att ta emot handpenning. Förmedlingsrörelsens representant ska omsorgsfullt gå igenom avtalet med uppdragsgivaren och på så sätt försöka säkerställa att uppdragsgivaren förstår vad han förbinder sig till. Redovisningsbilagan är en del av uppdragsavtalet. Den ska endast innehålla uppgifter som uppdragsgivaren lämnat om objektet. Denne ska även bestyrka dessa med sin underskrift. Utgångspunkten är följaktligen att redovisningsbilagan innehåller uppgifter som uppdragsgivaren uttryckligen lämnat. Om uppdragsgivaren inte har kunskap om något eller inte kan svara på en fråga, ska man skriva in inga uppgifter eller fallspecifikt skriva in ett frågemärke på punkten. Förmedlingsrörelsen får inte göra tillägg i redovisningsbilagan i efterhand utan ett separat avtal som uppdragsgivaren bestyrker med sin underskrift. Det finns inte skäl att överlåta en redovisningsbilaga som uppdragsgivaren undertecknat som sådan till en person som överväger ett köpanbud eller som redan lämnat ett köpanbud Avtalets längd Parterna ska alltid avtala om längden på uppdragsavtalet. Enligt lagens uttryckliga bestämmelser kan ett uppdragsavtal vara i kraft högst fyra (4) månader åt gången. Ett uppdragsavtal kan vara i kraft under en bestämd tid som parterna avtalat i förväg, t.ex. fyra månader eller alternativt kan det vara i kraft tillsvidare, som ett avtal som förutsätter uppsägning men utan avtalat slutdatum. Ett avtal som förutsätter uppsägning kan följaktligen vara i kraft t.ex. en månad åt gången, om inte uppdragsgivaren säger upp det tio dagar innan avtalet upphör. Ett avtal som förutsätter uppsägning kan vara i kraft högst fyra månader. Förmedlingsrörelsen ska skriftligen meddela att man mottagit meddelandet om uppsägning och samtidigt meddela sin åsikt om tidpunkten för när avtalet upphör och eventuella krav. Förmedlingsrörelsen har också skäl att alltid svara skriftligen på ett muntligt meddelande

11 10 om uppsägning av uppdragsgivaren. Ovan nämnda anmälningsskyldighet gäller i tillämpliga delar också för hävning av uppdragsavtal. Efter ovan nämnda bestämda tid på fyra månader kan parterna förlänga avtalet. Parterna ska dock ingå avtalet på samma sätt som det ursprungligen gjordes, dvs. skriftligen och undertecknat av båda parter. Det är dock inte nödvändigt att parterna ingår ett nytt avtal, utan de kan förlänga avtalet som de tecknat tidigare. Det är möjligt att förlänga ett avtal tidigast när en månad återstår av avtalet. Att komma överens om förlängning av avtalet per telefon uppfyller inte lagens krav Uppsägning av uppdragsavtal Enligt lagen har uppdragsgivaren i vissa situationer rätt att säga upp ett gällande avtal mitt under avtalsperioden oberoende av det som avtalats om uppsägning i avtalet. De orsaker som omnämns i lagen och i avtalet är oväntade betydande ändringar i förhållandena, främst i anknytning till arbete eller familjeliv. Sådana är t.ex. uppdragsgivarens sjukdom, en nära anhörigs eller en därmed jämförbar närstående persons sjukdom eller död och eller någon lag eller myndighetsåtgärd. Uppdragsgivaren har också rätt att säga upp uppdragsavtalet om uppdragsavtalet till följd av en av honom oberoende orsak blivit oproportionellt oförmånligt eller oändamålsenligt. I fråga om köp- eller uthyrningsuppdrag kan den i lagen avsedda annan orsak vara t.ex. permittering eller uppsägning, vilket avsevärt minskar på uppdragsgivarens möjligheter att uppfylla sina skyldigheter som följer av köpet eller hyresavtalet. Att börja studera eller arbeta på en annan ort kan också vara en orsak. Säljaren kan ha rätt att säga upp uppdragsavtalet t.ex. om han behöver förmedlingsobjektet för eget eller en anhörigs bruk, till följd av oväntade orsaker som anknyter sig till arbete eller familjeliv I sådana fall har förmedlingsrörelsen rätt att få sedvanlig ersättning för kostnader för marknadsföring, anskaffning av handlingar och visning. Förmedlingsrörelsen har dock inte rätt till ett egentligt förmedlingsarvode. Uppdragsgivaren har dock inte längre denna exceptionella uppsägningsrätt efter att han godkänt ett köpanbud som lämnats på förmedlingsobjektet. Det är frågan om avtalsbrott om uppdragsgivaren säger upp eller häver uppdragsavtalet utan att ha de ovan nämnda i lagen fastställda grunderna. Påföljden av detta avtalsbrott är skadeståndsskyldighet Hävning av uppdragsavtal och sänkning av arvodet Om föremedlingsrörelsens prestation belastas av fel, har uppdragsgivaren rätt att häva uppdragsavtalet. Uppdragsgivaren har dock inte denna rätt efter att uppdragsgivaren godkänt ett köpanbud som lämnats på förmedlingsobjektet. Avtalet får inte hävas om felet är litet ur uppdragsgivarens synvinkel. Med andledning av fel har uppdragsgivaren rätt att kräva att förmedlingsarvodet och ersättningen för eventuellt avtalade kostnader sänks, om felet har orsakat skada för uppdragsgivaren. Om skadan är avsevärd har förmedlingsrörelsen inte rätt till arvode eller ersättning Förmedlingsrörelsens rätt att säga upp/häva uppdragsavtal Förmedlingsrörelsen har inte rätt att säga upp ett uppdragsavtal om parterna inte avtalat om detta. Förmedlingsrörelsen kan dock ha rätt att häva uppdragsavtalet om

12 11 uppdragsgivaren på ett väsentligt sätt bryter mot avtalet. Det är frågan om väsentligt avtalsbrott t.ex. när uppdragsgivaren utan grunder hindrar en visning eller avsiktligen lämnar felaktiga uppgifter. Båda parter har dessutom rätt att häva uppdragsavtalet om det blir omöjligt att utföra förmedlingsuppdraget till följd av externa skäl som inte avtalsparterna är orsak till Förmedlingsarvode Förmedlingsrörelsen ska alltid förfoga över ett gällande uppdragsavtal för att vara berättigad till ett förmedlingsarvode. Om förmedlingsrörelsen uppbär ett arvode på en skuldfri köpeskilling, ska parterna avtala om vilken tidpunkts skuldfria pris som står för grund för förmedlingsarvodet. Uppdragsgivaren ska alltid betala förmedlingsarvodet. Uppdragsavtalet ska vara genuint för att uppdragsgivaren ska vara skyldig att betala förmedlingsarvodet. Uppdraget är inte genuint om förmedlingsrörelsen t.ex. fordrar att köparen ingår ett avtal om köpuppdrag i en situation där förmedlingsrörelsen har ett avtal om säljuppdrag för ett objekt som motsvarar köparens önskemål. Det strider också mot god förmedlingssed att ett villkor för att se ett utannonserat objekt är att ingå ett uppdragsavtal. Ett avtal om köpuppdrag som en köpare ingått och ett avtal om säljuppdrag som en säljare tecknat kan ibland motsvara varandra på så sätt att båda parter sinsemellan genomför en affär som förmedlas av förmedlingsrörelsen. I sådana fall får förmedlingsrörelsen endast uppbära ett belopp som motsvarar ett förmedlingsarvode av parterna. Om det är frågan om två separata självständiga säljuppdrag som i ett senare skede möts, vilket med andra ord innebär att uppdragsgivarna byter objekt, får förmedlingsrörelsen uppbära ett separat förmedlingsarvode av båda uppdragsgivare Arvode efter avtalstidens utgång Ett undantag från kravet om ett gällande uppdragsavtal är rätten till ett s.k. arvode efter avtalstidens utgång. Ett uppdragsavtal kan omfatta ett villkor om att förmedlingsrörelsen har rätt till ett arvode efter avtalstidens utgång. Förmedlingsrörelsen har rätt till detta arvode i situationer där ett köpeavtal ingås sex månader efter att uppdragsavtalet upphört, om förmedlingsrörelsens åtgärder under tiden uppdragsavtalet varit i kraft på ett väsentligt sätt inverkat på att affären genomförts. Åtgärderna ska ha ägt rum under tiden uppdragsavtalet varit i kraft. Om förmedlingsrörelsen förevisat bostaden, gett en broschyr om den och förhandlat om köp med en kund är det i allmänhet frågan om att på ett väsentligt sätt inverka på att en affär uppkommer. Att endast gå på visning eller lämna uppgifter om objektet räcker inte för att vara berättigad till ett arvode efter avtalstidens utgång. Om uppdragsgivaren efter att avtalet upphört ingått ett uppdragsavtal med en annan förmedlingsrörelse och en affär genomförs eller ett hyresavtal ingås till följd av förmedlingsrörelsens åtgärder, är uppdragsgivaren skyldig att betala ett arvode enbart till den senare förmedlingsrörelsen. Förmedlingsrörelserna ska i sådana fall dela det uppburna arvodet i förhållande till sina prestationer. När förmedlingsrörelserna uppskattar förhållandet av prestationerna ska de åtminstone beakta arbetsmängden de använt för att upprätta broschyrer, förhandla om köp, ta emot och godkänna bud, utföra visningen och de direkta åtgärder som lett till den slutliga

13 12 affären, vilket inbegriper att upprätta köpebrev och vidta åtgärder för att genomföra affären. Dessutom ska förmedlingsrörelserna fallspecifikt beakta kostnader, såsom t.ex. annonseringskostnader som de lagt ned på skötseln av uppdraget. Grunderna för uppdelningen av arvodet är inte närmare fastställda i lagstiftningen. Enligt lag- och remissutskottets utlåtandepraxis som etablerat sig i branschen, ska förmedlingsrörelserna, när de överlägger om uppdelningen, beakta alla tillgängliga utredningar om ärendet och granska skötseln av uppdragsförhållandet sin helhet och prestationer de utfört till förmån för köpkandidaten. Förmedlingsrörelserna ska dela arvodet för den genomförda affären på basis av det avtalade fasta arvodet eller beräknat enligt den avtalade arvodesgrunden av den uppburna köpeskillingen. Att den första förmedlingsrörelsens arvode hade varit större än arvodet som betalades till den andra förmedlingsrörelsen anses inte inverka på arvodesbeloppet som förmedlingsrörelserna ska dela. Också i sådana fall ska delningen ske med det senare och lägre förmedlingsarvodet som grund. Om det går att påvisa att uppdragsavtalet med den senare förmedlingsrörelsen inte motsvarar de verkliga förhållandena, utan att syftet med avtalet har varit att undvika eller minska på arvodet som ska betalas till den första förmedlingsrörelsen, är utgångspunkten att säljaren är skyldig att ersätta den uteblivna delen av arvodet som parterna ursprungligen avtalade till den första förmedlingsrörelsen Förmedlingsarvode och affärer för egen räkning Om en affär genomförs för förmedlingsrörelsens eller en av dess anställdas egen räkning är inte förmedlingsrörelsen berättigad till ett förmedlingsarvode. Det är inte förenligt med god förmedlingssed att avtala om sådana arrangemang där uppdragsgivarens motpart betalar ett förmedlingsarvode på uppdragsgivarens vägnar eller att säljaren vid säljuppdrag får en köpeskilling som motsvarar den riktiga köpeskillingen med avdrag för förmedlingsarvodet. Anställda vid förmedlingsrörelsen jämställs inte med deras nära anhöriga. Släktskap kan dock vara en sådant särskilt intresse som förmedlingsrörelsen ska bevaka och redogöra för uppdragsgivaren (se sidan 38). 3. SKÖTSEL AV FÖRMEDLINGSUPPDRAG 3.1. Aktsamhetsplikt Enligt 7 i lagen om förmedling ska förmedlingsrörelsen utföra förmedlingsuppdraget professionellt, omsorgsfullt och beakta god förmedlingssed samt ta hänsyn till uppdragsgivarens och även motpartens intressen. Förmedlingsrörelsens prestation ska också svara mot den information som lämnats vid marknadsföringen. Även om uppdragsgivaren är den viktigaste personen för förmedlingsrörelsen, ska förmedlingsrörelsen bevaka båda parters intressen. Till följd av detta ska förmedlingsrörelsen t.ex. lämna uppgifter om objektet på ett objektivt sätt, även i fråga om faktorer som är ofördelaktiga för uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen ska vidta åtgärder för att utföra förmedlingsuppdraget med omedelbar verkan efter att parterna undertecknat avtalet, om inte annat uttryckligen avtalats med

14 13 uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen har alltså tjänstgöringsskyldighet. Det kan dock ligga i uppdragsgivarens intresse att man börjar utföra förmedlingsuppgiften senare. Förmedlingsrörelsen ska dock separat avtala om detta med uppdragsgivaren Identifiering av kunden Innan förmedlingsrörelsen ingår uppdragsavtal ska den alltid identifiera kunden genom att fastställa hans identitet med ett godkänt identitetsbevis (körkort, id-kort utfärdat av polisen, pass, FPA-kort med bild). Förmedlingsrörelsen ska också identifiera en person som agerar i uppdragsgivarens ställe. Dessutom ska förmedlingsrörelsen förvara identifieringsuppgifterna på ett tillförlitligt sätt. Förmedlingsrörelsen ska styrka identiteten på en juridisk person (sammanslutning eller stiftelse) med en tillförlitlig handling, såsom bl.a. ett handelsregisterutdrag eller ett motsvarande utdrag ur ett offentligt register. Identifieringsplikten gällande kunder ingår i lagen om förhindrande och utredning av penningtvätt och finansiering av terrorism. Närmare information om förmedlingsrörelsens skyldigheter till följd av ovan nämnda lag i kapitel Uppgiftsskyldighet gentemot uppdragsgivaren Allmänt Förmedlingsrörelsen har enligt 8 i förmedlingslagen uppgiftsskyldighet gentemot uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen ska, innan parterna ingår avtal, lämna alla sådana uppgifter som kan inverka på att uppdragsavtal uppkommer. Sådana faktorer är t.ex. en utredning om beskattning av överlåtelsevinst, en ungefärlig prisuppgift på basis av genomförda affärer och en uppskattning av tidpunkten för försäljningen. Om invecklade juridiska frågor eller frågor som fordrar specialkunskaper, såsom byggnadstekniska problem, anknyter sig till förmedlingsobjektet räcker det att förmedlingsrörelsen lyfter fram frågan och uppmanar uppdragsgivaren att konsultera en expert i denna fråga, efter vilket uppdragsgivaren själv med hjälp av experten kan skaffa den nödvändiga utredningen Ungefärlig prisuppgift Förmedlingsrörelsen ska uppskatta priset realistiskt. Möjligheterna att uppskatta priset på objektet varierar naturligtvis enligt situationen. Målet ska dock vara en sådan ungefärlig prisuppgift som verkligen är möjlig att uppnå för affärsobjektet. Det är inte förenligt med god förmedlingssed att uppskatta priset på objektet högre än dess sannolika marknadspris endast i syfte att förmedlingsrörelsen ska få sköta om uppdraget. Om förmedlingsrörelsens och uppdragsgivarens syn på priset avviker från varandra, ska förmedlingsrörelsens syn på priset skrivas in separat i avtalet Uppskattad tidpunkt för försäljning Förmedlingsrörelsen ska också uppskatta tidpunkten för försäljningen realistiskt, vilket främst kan göras på basis av statistiska genomsnitt.

15 Skattepåföljder En betydande faktor för om uppdragsgivaren väljer att ingå uppdragsavtal eller skjuter upp försäljningen till en senare tidpunkt kan vara skattepåföljden till följd av överlåtelsevinsten från försäljningen av affärsobjektet. En skattemässigt förnuftig försäljning kan också förutsätta att kunden vidtar andra juridiska åtgärder, t.ex. att förrätta avvittring. I sådana fall ska förmedlingsrörelsen uppmana kunden att konsultera en expert. Den vanligaste frågan handlar om skattebefrielse vid överlåtelsevinst för en bostad som använts som eget eller familjens stadigvarande hem. Om den skattepliktige säljer en sådan bostad som han under sin ägandeperiod oavbrutet använt som sin bostad i minst två år, betraktas inte vinsten från försäljningen av bostaden som skattepliktig inkomst. Förmedlingsrörelsen ska ägna speciell uppmärksamhet åtminstone åt följande faktorer (förteckningen är inte uttömmande): uppdragsgivaren är ett dödsbo en efterlevande make äger ensam objektet den avlidna har ensam ägt objektet makarna har ägt objektet tillsammans när har säljarens ägandeperiod börjat och när har den upphört när har säljarens boendeperiod börjat och när har den upphört. Utgångspunkten är att förmedlingsrörelsens representant ska känna till grunderna för beskattning av överlåtelsevinst och den anknutna beslutspraxisen. Förmedlingsrörelsens representant är dock inte en expert på beskattning, följaktligen finns det skäl att i oklara situationer helt låta bli att ge råd och vägleda kunden att utreda frågan med skatteförvaltningen Rätt säljare och uppdragsgivare Förmedlingsrörelsen ska utreda uppdragsgivarens rätt att sälja objektet innan den börjar marknadsföra objektet. På basis av utredningsplikten ska föremedlingsrörelsen parallellt skaffa nödvändiga uppgifter om objektet och säljaren. I uppdragsavtalet finns det otaliga frågor vilkas syfte är att utreda objektets rätta ägare. Alla ägare/säljare ska skriva under uppdragsavtalet antingen själv eller genom en av honom befullmäktigad person. Förmedlingsrörelsen ska alltid få en vederbörlig, skriftlig och specificerad fullmakt när kunden använder sig av en befullmäktigad. Om makarnas gemensamma hem, ett objekt som använts som makarnas gemensamma hem eller ett objekt som huvudsakligen avsetts att vara deras gemensamma hem utgör affärsobjektet, är även den icke-ägande makens samtycke nödvändigt. I fråga om fastigheter ska förmedlingsrörelsen ta reda på vilken praxisen är i tingsrätten på den ort där fastigheten är belägen, eftersom praxisen kan variera. I praktiken betyder detta att ett samtycke nästan alltid är nödvändigt. Det finns skäl att maken ger samtycket redan i uppdragsavtalet. Förmedlingsrörelsen ska dock även skaffa samtycket för den slutliga affären. Vid fastighetsaffärer ska det ovan nämnda separata samtycket undertecknas av ojäviga vittnen. Om samtycket ges i köpebrevet, räcker det med köpvittnet som ensamt vittne.

16 Ett dödsbo som säljare Om ett odelat dödsbo är säljare, ska föremedlingsrörelsen skaffa en bouppteckning och en oavbruten släktutredning från 15 års ålder fram till döden (även om avlidna delägare) om arvlåtaren och ämbetsbetyg för arvtagarna. Förmedlingsrörelsen ska dock i mån av möjlighet alltid sträva efter att skaffa en sådan bouppteckning vars delägarförteckning är fastställd med en registeranteckning av en magistrat. När man ansöker om inskrivning av rättighet hos myndigheterna anses en delägarförteckning av bouppteckningen som fastställts av en magistrat vara en tillräcklig utredning om boets delägare. Om förmedlingsrörelsen har skaffat en fastställd bouppteckning är inte släktskapsutredningen och ämbetsbetygen nödvändiga. Förmedlingsrörelsen ska också granska fullmakter som en delägare i dödsboet eventuellt gett till en delägare. Om ett dödsbo fungerar som uppdragsgivare kan det dessutom vara nödvändigt att skaffa fler handlingar som utreder ärendet, såsom testamente, äktenskapsförord samt en eventuell avvittringshandling. Förmedlingsrörelsen ska också granska testamentets och avvittringshandlingens lagenlighet. I fråga om fastigheter rekommenderas det att vägleda dödsboet att ansöka om en förtydligande lagfart, eftersom detta gör det lättare att utföra uppdraget. Detta är dock inte en oumbärlig förutsättning för en fastighetsaffär. I fråga om bostäder ska förmedlingsrörelsen å sin sida med hjälp av disponentintyget granska om man gjort anteckningar i aktieförteckningen med anledning av dödsfallet och också på vilka grunder dessa har gjorts Intressebevakning Om det i boet eller i övrigt i den säljande parten finns en minderårig eller en person som är föremål för intressebevakning, ska förmedlingsrörelsen utreda intressebevakarens identitet, identifiera honom och förvissa sig om att intressebevakningsförhållandet existerar. I sådana fall ska förmedlingsrörelsen redan i förväg gå igenom den nödvändiga tillståndsprocessen med parterna. Förmedlingsrörelsen ska utreda om det finns en intressebevakningsfullmakt som är fastställd av en magistrat i fall att en fullmaktshandling om intressebevakning presenteras för förmedlingsrörelsen. Med ett bemyndigande om intressebevakning kan en person ordna skötseln av sina ärenden för det fall att han i ett senare skede, t.ex. p.g.a. sjukdom, blir oförmögen att sköta sina ärenden Säljaren saknar eventuellt rättslig handlingsförmåga Även om en person inte är föremål för intressebevakning, kan han ändå de facto sakna rättslig handlingsförmåga t.ex. till följd av demens eller berusningstillstånd. Om förmedlingsrörelsen har anledning att misstänka att uppdragsgivaren saknar rättslig handlingsförmåga, ska förmedlingsrörelsen på ett lämpligt och tillräckligt sätt utreda om detta är fallet.

17 Bolag eller förening Om ett bolag eller en förening är säljare, ska förmedlingsrörelsen skaffa vederbörliga registerutdrag över dessa. I fråga om bolag ska förmedlingsrörelsen åtminstone skaffa handelsregisterutdraget och bolagsordningen och i fråga om föreningar, åtminstone registerutdraget och föreningens stadgar. Av dessa handlingar ska förmedlingsrörelsen främst granska rätten att teckna föreningens namn och eventuellt beslutsfattande Andra faktorer som eventuellt ska redogöras för uppdragsgivaren Vid behov ska förmedlingsrörelsen också ge uppdragsgivaren information om möjligheten att utföra en arealmätning, fuktmätning eller konditionsgranskning innan säljningen påbörjas. I fråga om utredningar av objektets kondition är utgångspunkten att säljaren, köparen eller bådadera ska fungera som uppdragsgivare. Om förmedlingsrörelsen är uppdragsgivare, ska den komma ihåg att förmedlingsrörelsen, på basis av avtalsförhållandet, är ansvarig för kondtionsgranskarens verksamhet gentemot affärsparterna. Närmare information om utredning av objektets kondition ges senare (sidan 30) Styling Alla säljare vill att deras bostad ska se bra ut och den största delen försöker också understryka de goda egenskaperna på objektet till salu. Att snygga till bostaden är den vanligaste formen av styling. Den senaste tiden har det blivit allmänt med en praxis som går ut på att säljaren försöker öka på bostadens försäljningsvärde genom att förnya objektets inredning och t.o.m. utföra ytrenovering. Även i Finland har otaliga företag som specialiserat sig på styling grundats och dessa erbjuder sina tjänster till konsumenterna. En omfattande bostadsstyling kan innehålla drag som gör att åtgärderna strider mot god förmedlingssed. Det kan anses vara absolut förbjudet att styla en bostad i syfte att dölja eller minimalisera felen på förmedlingsobjektet. I vidare utsträckning kan man konstatera att all sådan styling där man medvetet strävar efter att vilseleda köpkandidaten står i strid med god förmedlingssed. Förmedlingsrörelsen kan dock upplysa uppdragsgivaren om stylingmöjligheten och företag som erbjuder sådana tjänster Förvaring av objektets nycklar Förmedlingsrörelsen ska omsorgsfullt förvara säljobjektets nycklar på så sätt att de inte hamnar i utomstående personers händer. Förmedlingsrörelsen ska också fästa vikt vid det som fastställts om förvaring av nycklar i villkoren i förmedlingsrörelsens ikraftvarande ansvarsförsäkring Utredning av objektet Allmänt I syfte att utreda objektet ska förmedlingsrörelsen förrätta syn på objektet, intervjua uppdragsgivaren och skaffa handlingar som utreder objektet. Dessutom ska förmedlingsrörelsen jämföra uppgifterna som fåtts på ovan nämnda sätt. Framöver behandlas utredningen av objektet på så sätt att intervjun med säljaren och synen gäller

18 17 för både bostadsaktier och fastigheter. Handlingar som förmedlingsrörelsen ska skaffa och andra utredningar skildras å sin sida separat för bostadsaktier och fastigheter Intervju med säljaren När förmedlingsrörelsen utför ett uppdrag ska den använda ett uppdragsavtal med en redovisningsbilaga som är undertecknad av uppdragsgivaren eller en motsvarande förteckning över objektets egenskaper. Syftet med redovisningsbilagan är att gå igenom alla uppgifter om objektet och faktorer som inverkar på köparens affärsbeslut. Förmedlingsrörelsen ska alltid redogöra för uppdragsgivaren hurudana uppgifter denne ska lämna om affärsobjektet när denne ingår uppdragsavtal. Dessutom ska förmedlingsrörelsen klargöra för uppdragsgivaren betydelsen av att lämna uppgifter. Förmedlingsrörelsen ska t.ex. klargöra innebörden och betydelsen av tillbehör och lösöre för säljaren. Närmare information om uppdragsavtalets redovisningsbilaga på sidan 8. Förmedlingsrörelsen ska bl.a. fråga av uppdragsgivaren om det förekommit vattenskador, fuktskador, mikrobproblem, t.ex. mögel- eller svampproblem eller andra särskilda fel eller brister på objektet. Förmedlingsrörelsen ska speciellt fästa uppdragsgivarens uppmärksamhet vid att denne ska lämna alla uppgifter om fukt- eller andra skador på objektet till salu som denne känner till, även i fall att dessa har reparerats. I fråga om sådana skador ska förmedlingsrörelsen i mån av möjlighet utreda om bostadsbolaget har informerats om fuktskador eller andra skador, reparationer samt vem som utfört dessa reparationer. Förmedlingsrörelsen ska framhålla att det ligger i uppdragsgivarens intresse att i förväg meddela om fel eller brister som denne konstaterat på objektet och som kan inverka på köparens köpbeslut Syn/granskning I fråga om bostadsaktier ska förmedlingsrörelsen bekanta sig med utrymmen som delägaren har i sin omedelbara besittning, t.ex. eventuella utrymmen i källaren eller på vinden och allmänna utrymmen som är i delägarnas bruk och i bostadsbolagets omedelbara besittning, såsom bastu- och tvättutrymmen, tvättinrättningar etc. Vid synen ska förmedlingsrörelsen försöka identifiera sådana faktorer som kan inverka på köparens beslut att lämna bud. Vid fastighetssyn ska förmedlingsrörelsen bekanta sig både med fastighetens område och alla byggnader på fastigheten. Förmedlingsrörelsen ska bekanta sig med alla utrymmen i byggnaderna till vilka den har obehindrat tillträde. Utgångspunkten är att förmedlingsrörelsen i mån av möjlighet ska utreda fastighetsgränsernas läge. Ifall man inte hittar ett gränsröse, ska ärendet tydligt redogöras för köparen. I sådana fall ska förmedlingsrörelsen meddela köparen att denne kan utreda fallet genom att låta myndigheterna utföra en rågång. Parterna ska separat avtala om uppdelningen av kostnaderna som detta föranleder. Det förutsätts inte att förmedlingsrörelsen vidtar tekniska åtgärder på objektet till salu, såsom t.ex. fuktmätning. Eftersom förmedlingsrörelsen i vanliga fall inte har handlingar om bostaden eller fastigheten vid tidpunkten när parterna ingår uppdragsavtal, är det möjligt att förmedlingsrörelsen måste förrätta en ny syn eller granskning efter att ha skaffat handlingarna.

19 Handlingar och övriga utredningar som ska skaffas Bostadsaktie Enligt god förmedlingssed ska förmedlingsrörelsen skaffa och bekanta sig med åtminstone följande handlingar om bostadsaktien innan marknadsföringen påbörjas: 1. disponentintyg Förmedlingsrörelsen ska alltid skaffa ett nytt/färskt disponentintyg efter att parterna ingått uppdragsavtal. Disponentintyget får vara högst 3 månader gammalt när förmedlingsrörelsen utför uppdraget. Förmedlingsrörelsen ska dock alltid skaffa ett disponentintyg per affärsdagen eller på ett tillförlitligt sätt granska att uppgifterna i disponentintyget är aktuella. Förmedlingsrörelsen ska förfoga över ett gällande disponentintyg som innehåller de uppgifter som Fastighetsförvaltningsblad (KH-kortti på finska) fordrar för att upprätta disponentintyg. Bland annat omfattande reparationer, grundliga förbättringar och andra skyldigheter som bostadsaktiebolaget fattat beslut om eller med säkerhet känner till ska framgå av disponentintyget. I enlighet med statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder ska förmedlingsrörelsen dessutom ge en uppskattning av tidpunkten för när dessa utförs och kostnaderna som dessa medför för köparen. Om förmedlingsrörelsen trots sina försök inte får ett disponentbetyg som uppfyller Fastighetsförvaltningsbladets villkor eller uppgifter som ovan nämnda förordning förutsätter, ska förmedlingsrörelsen redogöra ärendet och dess eventuella betydelse för uppdragsgivaren och köparen. Med hjälp av disponentintyget ska förmedlingsrörelsen försäkra sig om att säljaren har antecknats som aktieägare i bostadsaktiebolagets aktiebok. Om säljaren inte har antecknats som ägare, ska förmedlingsrörelsen skaffa en vederbörlig utredning om säljaren (se punkt 2 nedan). Utgångspunkten är att förmedlingsrörelsen kan lita på uppgifterna i disponentintyget. Om förmedlingsrörelsen fått motstridiga uppgifter eller om den har särskilda skäl att betvivla uppgifterna, ska förmedlingsrörelsen förutom att skaffa andra handlingar om bolaget vara i kontakt med disponenten och göra förfrågningar om situationen i bostadsbolaget. 2. utredning av äganderätten Förmedlingsrörelsen ska förfoga över en handling som påvisar att uppdragsgivaren har äganderätt. Om uppdragsgivaren inte har antecknats som aktieägare i bostadsbolagets aktiebok, ska förmedlingsrörelsen förfoga över en kopia av en handling av vilken det framgår att uppdragsgivaren har äganderätt (t.ex. köpebrev, testamente, avvittrings- eller arvskifteshandling). Också i sådana fall rekommenderas det att uppdragsgivaren meddelar om sitt förvärv till bostadsbolaget, efter vilket det i disponentintyget syns att han är ägare. Förmedlingsrörelsen ska granska att det finns en anteckning om överföring till uppdragsgivaren i aktiebrevet. Den senaste anteckningen om överföring, med

20 19 3. samtycke av make vilken aktiebrevet har överförts till den nuvarande ägaren, är avgörande. Om uppdragsgivaren har antecknats som ägare i disponentintyget har mellanförvärv som eventuellt fattas före den senaste anteckningen ingen betydelse. Det är inte nödvändigt att i efterhand göra en anteckning om överföring av dessa. Om det inte finns en anteckning om överföring till uppdragsgivaren i aktiebrevet, ska förmedlingsrörelsen försöka skaffa anteckningen/-arna om överföring. Att man inte får dessa är nödvändigtvis inte ett hinder för att ingå uppdragsavtal eller säljning, om man på annat obestridligt sätt kan påvisa att förvärvet är vederbörligt. Om uppdragsgivaren ensam äger bostaden som är föremål för förmedling och den är avsedd att huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem, behöver han makens samtycke för affären. Det är möjligt att ge ett fritt formulerat samtycke för överlåtelse av bostadsaktier. Det rekommenderas dock att samtycket alltid ges skriftligen. Om en äktenskapsskillnad blivit anhängig före , kan maken utan samtycke sälja lös giftorättsegendom, såsom t.ex. en bostadsaktie. Om en äktenskapsskillnad blivit anhängig efter , behövs den andra makens samtycke för säljning av en bostadsaktie som använts som makarnas gemensamma hem. Det nämnda samtycket behövs fram till att laga kraft vunnen avvittring ägt rum, oberoende av om man har eller inte har giftorätt i egendomen. Samtycke behövs av en part som lever i ett registrerat parförhållande. Samtycke av en sambo är inte nödvändigt. 4. samtycke av efterlevande make Om förmedlingsobjektet är en bostad som ensamt stått i den avlidna makens namn och varit avsedd att huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem, behövs ett skriftligt samtycke av den efterlevande maken för affären. Samtycke fordras fram till att laga kraft vunnen avvittring har ägt rum. Det går att ge ett fritt formulerat samtycke för överlåtelse av bostadsaktier. Det rekommenderas dock att samtycket alltid ges skriftligen. 5. samtycke av arvingar Om förmedlingsobjektet är en bostad som ensamt står i änkans namn och är avsedd att huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem, behövs ett skriftligt samtycke av den avlidna makens arvingar och den universella testamentstagaren före affären. Samtycket fordras om maken har avlidit efter