Handbok för bestämning av bruksvederlag för bostadsrättsbostäder

Transkript

1 Handbok för bestämning av bruksvederlag för bostadsrättsbostäder

2 Innehåll 1 INLEDNING 3 2 BRUKSVEDERLAG Principerna för utarbetande av kalkylen över bestämningen av bruksvederlaget Utgifter som täcks med bruksvederlag Utgifter för skötsel och underhåll Skötselutgifter som inte utjämnas Skötselutgifter som utjämnas Konkurrensutsättning av anskaffningar Finansiella utgifter Aravalån Räntestödslån, beviljade före Räntestödslån, beviljade efter Extra amorteringar Dividend eller annan gottgörelse Övriga utgifter Täckning av finansieringsutgifter och skötselutgifter som beror på tomma lägenheter Avsättning för utgifter under kommande år Avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel Avsättning för lagenliga förpliktelser Avsättning för inlösning av bostadsrätt Avsättning för amorteringar av bullet-lån Placering av avsatta medel Bostadshusreservering Utjämning av vederlag Gradering Hyrda lägenheter 15 3 SKYLDIGHET ATT LÄMNA UPPGIFTER Skyldighet att lämna uppgifter enligt lagen om samförvaltning i hyreshus Bostadsrättsföreningars skyldighet att lämna uppgifter Bruksvederlagskalkyl Efterkalkyl Användningen av under- och överskott 20 4 ARAS UPPGIFTER INOM STYRNING OCH ÖVERVAKNING

3 1 INLEDNING Bostadsrättsboende blev möjligt i och med att lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990, senare bostadsrättslagen) trädde i kraft i början av augusti Lagen om bostadsrättsföreningar (1072/1994) trädde i kraft Med bostadsrätt avses rätten som överlåtits en privatperson att med stöd av ett bostadsrättsavtal besitta en bostadslägenhet och eventuella andra lokaliteter i ett hus som har uppförts med statsstödd finansiering. Sedan 2003 har det även varit möjligt att bygga bostadsrättsbostäder med fri finansiering. I talspråket förkortas bostadsrätt ofta till BR. Bostadsrättsboendet baserar sig på ett bostadsrättsavtal i vilket den som äger bostadsrättshuset överlåter besittningen av en byggnad eller en del av den, vanligtvis en lägenhet, till bostadsrättshavaren. När bostadsrätten grundas ska den som får bostadsrätten betala en bostadsrättsavgift. Dessutom ska bostadsrättshavaren betala bruksvederlag. I den här handboken behandlar och ger vi anvisningar i frågor som berör innehållet i bruksvederlag och bestämningen av det liksom andra omständigheter i anslutning till bruksvederlag. Handboken gäller endast bruksvederlag för bostadsrättshus som har finansierats med arava- eller räntestödslån. Syftet med att ge ut handboken utgår ifrån ARAs uppgift att styra och övervaka att självkostnadsprincipen tillämpas när det gäller bruksvederlag. Handboken innehåller de förpliktande lagarna och ARAs rekommendationer som styr praxisen. Strävan är att handboken också ska öka bostadsrättshavarnas möjligheter att få information. 3 3

4 2 BRUKSVEDERLAG Ett av de grundläggande målen för bostadsrättssystemet är skäliga boendekostnader. Bestämningen av bruksvederlaget utifrån självkostnadsprincipen är en viktig metod för att trygga att statens stöd inriktas på de boende. Självkostnadsprincipen tillämpas på alla bostadsrättsbostäder som är underställda användnings- och överlåtelsebegränsningarna och som är finansierade med arava- och räntestöd. Enligt självkostnadsprincipen får ett skäligt bruksvederlag tas ut av bostadsrättshavaren. Bruksvederlagets belopp ska bestämmas så att vederlagsinkomsten täcker de utgifter som vid en måttfull ekonomiförvaltning uppkommer av finansieringen och underhållet av till samfundet hörande bostadsrättsbostäder och därtill anslutna lokaliteter. Grunderna för bestämmandet av bruksvederlaget ska dessutom vara sådana att vederlaget fördelas på ett skäligt sätt mellan lägenheterna. Bruksvederlaget kan bestämmas så att olika utgiftsposter har olika betalningsgrunder, såsom lägenhetens areal eller den faktiska förbrukningen eller användningen av vatten, el eller någon annan nyttighet. Förutom självkostnadsprincipen kan bruksvederlagens storlek jämföras med jämförelsehyran. Bruksvederlaget får inte vara högre än de hyror som tas ut för andra lägenheter med motsvarande bruksvärde som finns på samma ort. Den kvalitetsnivå som krävs i bostadsrättsbostäder är ofta i viss utsträckning högre än i aravahyresbostäder, däremot är det statliga stödet som bostadsrättshus får mindre för bostadsrättsbostäder än för hyresbostäder. Jämförelsehyresnivån och självkostnadsprincipen bildar tillsammans grunden för bestämningen av boendekostnaderna i boenderättsystemet. Följande bestämmelser berör fastställandet av bruksvederlag: lag om bostadsrättsbostäder (650/1990, bostadsrättslagen) lag om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, räntestödslagen) aravalag (1189/1993) aravabegränsningslag (1190/1993) aravaförordning (1587/1993) Statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (666/2001, räntestödsförordning) miljöministeriets förordning om formuläret för bostadsrättsavtal (794/2003) miljöministeriets förordning om formuläret för ansökan om bostadsrätt (793/2003) lag om samförvaltning i hyreshus (649/1990, samförvaltningslagen) Statsrådets beslut om gottskrivning av avkastningen av allmännyttiga bostadssamfund (1203/1999). Förutom ovan nämnda bestämmelse berörs fastställandet av bostadsrättsföreningarnas bruksvederlag även av följande bestämmelser: lag om bostadsrättsföreningar (1072/1994, bostadsrättsföreningslagen) föreningslagen (503/1989). 4 4

5 2.1 Principerna för utarbetande av kalkylen över bestämningen av bruksvederlaget Kalkylen över bestämningen av bruksvederlaget, kort uttryckt bruksvederlagskalkylen (budgeten), utgör grunden vid bestämningen av bruksvederlagets storlek. Bruksvederlagskalkylen är en uppskattning av den kommande räkenskapsperiodens intäkter och kostnader. Å andra sidan är bruksvederlagskalkylen också ett verktyg för uppföljning och jämförelse av inkomsterna och utgifterna under räkenskapsperioden och för jämförelse av utfallet i bokslutet. Bruksvederlagskalkylerna utarbetas för varje hus enskilt och i samfund där kostnaderna utjämnas mellan flera hus kombineras vederlagskalkylerna för beräkning av kostnaderna som ska utjämnas. Utgångspunkten är att varje bostadsrättshus ska svara för sina egna kostnader med de bruksvederlag som samlas in från lägenheterna och andra inkomster. Det anskaffningsvärde som beräknas av byggkostnaderna, kostnader för marken och andra kostnader utgör grunden för beräkningen av bruksvederlaget. Nämnda anskaffningsvärde nämns i det delbeslut som ARA meddelar. Bruksvederlaget kan tas ut för en area som ARA i sitt beslut har godkänt som räntestöd area. Om det i beslutet ingår lokaler som inte omfattas av räntestödet, ska kostnaderna för dem täckas med andra intäkter än de vederlag som tas ut av de boende. Bruksvederlagskalkylen baserar på siffrorna i bokslutet för föregående räkenskapsperiod siffrorna från bokföringen av innevarande år förhandsuppgifter om kommande förhöjningar av kostnaderna förhandsuppgifter från kreditinstitut och Statskontoret om kommande amorteringar och ränteutgifter (finansiella kostnader). Vid behovet av finansiering för det kommande året beaktas förutom de faktiska kostnaderna även förhöjningar i kostnaderna. Uppskattningen underlättas av utfallsuppgifterna om förbrukning och enheter (uppvärmning, el, vatten etc.) och därmed förbundna prisändringar för föregående år. Den summa som ska tas ut i form av bruksersättningar uppskattas utifrån hur mycket kostnaderna i fråga har uppgått till under tidigare år. 2.2 Utgifter som täcks med bruksvederlag Med bruksvederlag kan sådana utgifter täckas som orsakas bostadsrättshusets ägare av 1) byggande, anskaffning eller ombyggnad av en fastighet och bostäder (gäller inte framtida objekt som eventuellt ska finansieras med lån), 2) underhåll och skötsel av fastigheten, byggnaderna och bostäderna, 3) en skälig avsättning för ombyggnad och för underhålls- och skötselåtgärder, 4) förvaltning av bostadsrättshus; 5) förpliktelser som bostadsrättshusets ägare har enligt lag och som inte följer av att ägaren har handlat i strid med lag, 6) avsättningar för förpliktelser som föreskrivs i lag och som inte följer av att ägaren har handlat i strid med lag, 7) räntan på sådant eget kapital som ska beaktas i överlåtelsepriset för ett bostadsrättshus eller för aktier i det bolag som äger huset; räntan får inte överstiga 12 månaders euribor som beräknats enligt 360 dagar med mer än 5 5

6 fem procentenheter, om inte något annat följer av någon annan lag (gäller inte bostadsrättsföreningar), 8) betalning av dividend eller gottgörelse till aktieägare eller ett annat samfund som äger bostadsrättshuset för placering i eget kapital (gäller inte bostadsrättsföreningar) 9) andra motsvarande godtagbara omständigheter. I en bostadsrättsförening fördelas bruksvederlaget enligt följande: 1) ett vederlag som bestäms av boendestämman och med vilket utgifterna för boendeförvaltningen (t.ex. underhåll och skötsel av fastigheter och byggnader samt ombyggnad och förnyelser som höjer standarden på dem) täcks samt 2) ett vederlag som bestäms av föreningsmöte och med vilket föreningens övriga utgifter (t.ex. kapitalutgifter som orsakas av byggandet och centralförvaltningens utgifter) täcks. Bruksvederlaget kan utjämnas och användas för att täcka utgifterna för bostadsrättsbostäder med samma ägare. Skötselutgifter som den boende kan påverka genom sin egen verksamhet kan dock inte utjämnas mellan olika bostadsrättshus. Målet med utjämningen är att bruksvederlagen ska vara rättvisa och motsvara bostädernas bruksvärde (se utjämning av vederlag, kap. 2.10). De vattenavgifter som de boende betalar bokförs bland intäkterna, medan vattenkostnaderna bokförs till fullt belopp i kostnaderna I bruksvederlagskalkylen dras således de vattenavgifter som tagits ut av de boende från kostnaderna för vatten. Även andra bruksersättningar minskar beloppet av det vederlag som tas ut av de boende. Kostnader som beror på den boendes behov av service får inte inkluderas i bruksvederlaget, utan de ska täckas med serviceavgifter. Serviceavgifterna är särskilda frivilliga avgifter och de grundar sig i allmänhet på serviceavtal. Kostnader för planering och utveckling av nya objekt får inte heller inkluderas i de vederlag som tas ut av de boende, utan sådana inkluderas i byggnadskostnaderna för det nya objektet. Sådana planerings- och utvecklingskostnader som inte leder till att ett nytt objekt byggs får inte täckas med bruksvederlag, utan de är på byggherrens ansvar. I denna handbok har de utgifter som ska täckas med bruksvederlag indelats enligt följande: skötsel- och underhållsutgifter, finansieringsutgifter, dividender eller annan gottgörelse, övriga utgifter, tomma bostäder och avsättningar. Dessutom behandlas utjämning och gradering samt uthyrning av bostäder. 2.3 Utgifter för skötsel och underhåll Med bruksvederlaget täcks skäliga utgifter för skötsel och underhåll. Avgifter för fastighetsel, uppvärmningsenergi och vatten, kostnader för underhåll och årliga reparationer samt kostnader för tjänster för förvaltning och fastighetsskötsel är exempel på sådana utgifter Skötselutgifter som inte utjämnas Skötselutgifter som den boende kan påverka genom sina egna handlingar får inte utjämnas. Utgifter som inte ska utjämnas är bl.a. kostnader för uppvärmning, el, vatten, 6 6

7 service och annat underhåll samt kostnader för årliga reparationer som inte är oskäliga för en enskild fastighet. Ett underskott eller överskott som ansamlats kumulativt (sedan år 2011) och som har uppkommit som en differens mellan de faktiska bruksvederlagsinkomsterna och de skötselutgifter som inte får utjämnas ska tas i beaktande i de framtida vederlagen för de boende. Ett under- eller överskott som inte får jämnas ut ska överföras till de boendes kommande vederlag specifikt för varje hus. Samfundet kan också komma överens med de boende att överskottet används för en kommande anskaffning, men ett sådant förfarande är bara möjligt om anskaffningen är till lika stor nytta för varje boende. Utgiftsposter som inte utjämnas ska behandlas på boendestämman eller i boendekommittén och delges bostadsrättshavarna. Ett underskott eller överskott ska överföras till de boendes vederlag i perioder om ungefär 3 5 år för att vederlaget ska utvecklas i en så jämn takt som möjligt Skötselutgifter som utjämnas Utgifter som är gemensamma för alla hus kan utjämnas. Sådana utgifter är t.ex. tomthyra, fastighetsskatt, allmänna kostnader för administration och marknadsföring samt försäkringar. I de skötselutgifter som kan utjämnas kan ingå utgifter för årliga reparationer som utan utjämning kan bli oskäliga för enskilda hus. För sådana reparationer görs inga separata avsättningar på förhand. Det kumulativa under- eller överskottet som uppkommer som en differens mellan bruksvederlagsintäkterna och de skötselutgifter som kan jämnas ut beaktas i kommande vederlag som de boende ska betala. Ett under- eller överskott kan beaktas på samfundsnivå, dvs. ett under- eller överskott kan jämnas ut husen emellan. 2.4 Konkurrensutsättning av anskaffningar De mest betydande tjänsterna som ägaren köper ska konkurrensutsättas oberoende av leverantören. Sådana tjänster är t.ex. disponent-, förvaltnings- och servicetjänster och övriga fastighetsförvaltningstjänster samt underhållsarbetena. Om anskaffningens värde exklusive moms överstiger det nationella tröskelvärde som föreskrivs i upphandlingslagen ska anskaffningen konkurrensutsättas, om inte något annat följer av tvingande brådskande skäl eller av någon annan lag. Anskaffningen får inte delas upp i poster eller delar eller beräknas med exceptionella metoder i syfte att undvika konkurrensutsättningen. Om den som äger ett bostadsrättshus är en upphandlingsenhet som avses i lagen om offentlig upphandling, gäller vad som i den lagen föreskrivs om skyldigheten att konkurrensutsätta tjänsterna. De boende har rätt att lägga fram förslag till konkurrensutsättning av anskaffningar och delta i konkurrensutsättningen i enlighet med förfarandet i lagen om samförvaltning i hyreshus, via boendekommittén och samfundsvis via samförvaltningsorganet I bostadsrättsföreningar är det endast bostadsrättshavare som har rösträtt i ärenden 7 7

8 som gäller eller påverkar betalningsskyldigheten, och därför ska bostadsrättshavarna involveras i genomförandet av konkurrensutsättningen. Det rekommenderas att befintliga marknader utnyttjas vid anskaffningarna. I Europeiska unionen tillämpas principerna om icke-diskriminering, likabehandling, öppenhet och proportionalitet på konkurrensutsättning. Samfunden bör iaktta dessa principer i alla skeden av upphandlingsförfarandet. Ett samfund ska publicera upphandlingsannonser med anbudsbegäran i den elektroniska databasen HILMA eller följa ett annat upphandlingsförfarande som är öppet till sin karaktär. Konkurrensutsättningen ska upprepas minst vart fjärde år och vid konkurrensutsättningen ska särskild uppmärksamhet fästas vid att samfund utanför koncernen och samfund inom koncernen behandlas lika. 2.5 Finansiella utgifter Finansieringsutgifter som har orsakats av kostnader för byggande, anskaffning eller ombyggnad av bostadsrättshuset i fråga kan godtas i bruksvederlaget. Dessa finansieringsutgifter kan vara amorteringar och räntor på aravalån och räntestödslån. De kostnader som objektet i fråga kan använda som grund för finansieringsutgifterna framgår av delbeslutet som ARA meddelat eller ett relaterat beslut om kostnadsjustering. Vederlaget kan också omfatta finansieringsutgifter för tillbyggnad och anskaffning av mer mark. Avsättningar för amorteringar av räntestödslån som förfaller med flera års mellanrum och bullet-lån behandlas separat (se avsättningar för amorteringar av bullet-lån ). Kalkylmässiga poster såsom avskrivningar ska inte ingå i bruksvederlagskalkylen, eftersom bestämningen av kalkylen baserar sig helt på penningflödena. I vederlagskalkylen ska amorteringar av lån beaktas i stället för avskrivningar. Ett kumulativt under- eller överskott som uppkommer som en differens mellan de vederlag som samlats in för finansieringsutgifterna och de faktiska finansieringsutgifterna överförs till kommande vederlag som de boende ska betala. Ett under- eller överskott kan beaktas på samfundsnivå, dvs. ett under- eller överskott kan jämnas ut mellan olika hus Aravalån Villkoren för aravalån bestäms utgående från de bestämmelser som gäller då lånen beviljas. Amorteringarna och räntan uppbärs som annuiteter eller i enlighet med tabellen som stadgas om i aravaförordningen. Lånetiden för ett aravalån är högst 45 år. I bruksvederlaget beaktas de amorteringar och räntor som Statskontoret årligen meddelar bostadsrättsamfundet. Ifall aravalånen har betalts i förtid och andra lån har tagits i dess ställe får finansieringsutgifterna för lånet inte vara större än vad de ursprungliga finansieringsutgifterna för aravalånet skulle ha varit. Konverteringen av lån får inte medföra att bruksvederlaget höjs. 8 8

9 2.5.2 Räntestödslån, beviljade före Under åren godkändes sådana räntestödslån till bostadsrättssamfund för anskaffning av bostadsrättshus där samfundet kunde avtala fritt med långivarbanken om amorteringarna. Det fanns även fall där man avtalat om amorteringarna så att lånen förfaller till betalning i sin helhet på en gång (sk. bullet-lån). Storleken på bruksvederlaget ska emellertid alltid vara skälig oberoende av de avtalade amorteringsvillkoren. Medel för amorteringar av ovan nämnda lån får samlas in i förväg som en del av bruksvederlagen. Om beloppet och disponeringen av medel som samlats in för detta ändamål ska en redogörelse lämnas i efterkalkylen (se avsättningar för amortering av bullet-lån ) Räntestödslån, beviljade efter Amorteringarna av räntestödslån som godkänts från och med början av 2002 bestäms i enlighet med statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån. Amorteringarna av de här räntestödslånen beräknas alltid på det ursprungliga kapitalet. Lånetiden är 35 år. Amorteringsbeloppen stiger mot slutet av lånetiden eftersom amorteringsprocenten stiger med fem års mellanrum och amorteringen beräknas på det ursprungliga lånekapitalet. Mekanismen illustreras med hjälp av exempel i tabellen 1: Tabell 1. Exempel på amorteringar av räntestödslån enligt förordningen: År Amortering av lånets ursprungliga kapital, totalt 5 år Amortering %/år Amortering /år (kapital ) 1 5 3,00 % 0,60 % 8 100, ,00 % 1,00 % , ,00 % 1,40 % , ,50 % 2,10 % , ,50 % 3,50 % , ,50 % 5,70 % , ,50 % 5,70 % ,00 På ARAs webbplats finns en räknare ( > Långivning för nyproduktion > Räntestödslåneräknare för byggandet av bostadsrättshus) som kan användas för att beräkna de årliga finansieringskostnaderna Extra amorteringar Låntagaren och långivaren kan avtala om större amorteringar av räntestödslånet än vad som stadgats, om räntan som ska betalas på räntestödslånet är mycket låg eller av en annan motsvarande orsak och om boendekostnaderna inte höjs oskäligt på grund av det. En aravalåntagare har också rätt att av lånet betala mera än den stadgade annuitetsposten eller amorteringen. En extra betalning inverkar inte på justeringen av annuiteten för ett hyresbostadsaravalån. Den andel som samlas in för extra amorteringar av lån ska läggas fram i finansieringsutgifterna i bruksvederlagskalkylen. 9 9

10 Amorteringarna ska också betalas till det belopp som samlats in för ändamålet via vederlagen. Samfundet ska göra extra amorteringar när räntorna är låga och bruksvederlaget trots de extra amorteringarna hålls på en skälig nivå. 2.6 Dividend eller annan gottgörelse Dividend eller annan gottgörelse för en summa som ägaren har placerat i samfundet kan inkluderas i bruksvederlaget. Placeringen kan ha gjorts i form av eget kapital (aktiekapital) eller så kan placeringen vara någon annan post som är jämförbar med eget kapital. Det här gäller bostadsrättssamfund i aktiebolagsform. Beloppet av dividenden eller en annan gottgörelse kan vara högst 8 % av beräkningsgrunden. Till beräkningsgrunden räknas de belopp som ägaren de facto själv har placerat i bolaget. I bruksvederlaget kan man också inkludera ränta på det kapital som ägaren har placerat för finansieringen av byggnaden. Det här är emellertid sällsynt, eftersom finansieringen av anskaffningen av en byggnad vanligtvis i sin helhet täcks av bostadsrättsavgifter (15 %) och arava- eller räntestödslån (85 %). Denna placering i eget kapital tas i beaktande även i överlåtelsepriset på aktien eller bostadsrättshuset. 2.7 Övriga utgifter Om vissa förpliktelser som berör ägaren, t.ex. skatter och andra offentligrättsliga avgifter, har stadgats i lag. Kostnaderna för dessa får inkluderas i vederlaget. 2.8 Täckning av finansieringsutgifter och skötselutgifter som beror på tomma lägenheter Samfunden ska agera aktivt för att lägenheterna inte ska stå tomma. Om lägenheter står tomma vore det bra att jämna ut de uteblivna bruksvederlagen mellan alla hus. I bruksvederlagskalkylen ska vederlagen bestämmas för en användningsprocent på 100 %. Det belopp som reserveras i bruksvederlagskalkylen med tanke på tomma lägenheter ska grund sig på utfallen de föregående åren och på den uppskattade användningsgraden. 2.9 Avsättning för utgifter under kommande år Genom bruksvederlaget kan medel samlas in på förväg med tanke på framtida kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel andra lagenliga förpliktelser: o inlösen av bostadsrätter (avgifter) o amorteringar av räntestödslån som förfaller med flera års mellanrum o amorteringar av räntestödslån som har formen av bullet-lån

11 De medel som samlas in ska i regel grunda sig på verkliga kostnader som ska betalas, på samma sätt som skötsel- och finansieringsutgifter. Medel som samlats in för framtida förpliktelser kan användas inom samfundet utifrån objektens behov. Medlen behöver således inte inpassas direkt på de kommande kostnaderna i det aktuella objektet. Av bruksvederlagskalkylen ska framgå hur mycket medel som samlas in för dessa avsättningar och hur mycket som kommer att disponeras. Av efterkalkylen ska framgå hur mycket medel för avsättningar som samlats in genom vederlagen och hur mycket av dessa medel som har disponerats. Enligt uppgifter från FPA brukar FPA som boendeutgift vid allmänt bostadsbidrag beakta bruksvederlaget för en bostadsrättsbostad, eftersom den kan jämställas med hyra för en hyresbostad. Om vederlagen för olika avsättningsändamål utgör en del av det månatliga bruksvederlaget betraktar FPA dem som boendeutgifter. Om samfundet däremot förutom bruksvederlaget tar ut ett separat vederlag, godtas det inte som en del av boendeutgifterna. Avsättning för kommande förpliktelser ska läggas fram tillräckligt specifikt för varje objekt, antingen i bruksvederlagskalkylen eller som en separat specifikation. En sådan specifikation kan t.ex. vara en plan över reparationer på lång sikt och en finansieringsplan på lång sikt. Av specifikationen ska det framgå vilka och hur stora förpliktelserna är, hur mycket som samlas in för respektive ändamål och när förpliktelsen förfaller till betalning Avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel Det är möjligt att förbereda sig för ombyggnad och för underhåll och skötsel genom att samla in medel för dessa genom bruksvederlaget. Avsättningarna för ombyggnad och större reparationer ska grunda sig på en i förväg sammanställd långsiktig plan för ombyggnad och underhåll som har behandlats tillsammans med bostadsrättsinnehavarna på en boendestämma eller i boendekommittén. Det är också möjligt att avsätta medel för reparationer som ska genomförs inom en viss tid och vilkas finansiering på en gång skulle höja bruksvederlaget oskäligt. De här åtgärderna är omfattande reparationer eller ombyggnader som gäller hela fastigheten. Genom att avsätta medel för utgifterna bidrar man till en jämn utveckling av bruksvederlagen och reparationen eller ombyggnaden kommer, när den genomförs, inte att innebära en betydande förhöjning av bruksvederlaget. De långsiktiga planerna för ombyggnad och underhåll grundar sig på expertbedömningar av skicket på fastigheterna. I bedömningarna ingår förutom förslag på hurdana reparationer som bör utföras och när även uppskattningar av kostnaderna. Från och med har det belopp som kan samlas in på förhand begränsats. Genom bruksvederlag får med tanke på kommande kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel samlas in högst 1 /bostm 2 /mån, förutsatt att det lån som beviljats för finansieringen av huset eller bostaden har godkänts som räntestödslån för 11 11

12 högst 20 år sedan. I annat fall är maximibeloppet 2 /bostm 2 /mån. ARA kan på ansökan och av särskilda skäl bevilja låntagaren tillstånd att avvika från de föreskrivna maximibeloppen för avsättningar. Samfunden kan om de så önskar ändra det maximala beloppet av avsättningar i vederlagen på månadsnivå eller alternativt vid årsskiftet Avsättning för lagenliga förpliktelser Det är möjligt att reservera sig för förpliktelser som bostadsrättshusets ägare har enligt lag och som inte följer av att ägaren har handlat i strid med lag, Sådana förpliktelser är t.ex. inlösningar av bostadsrätter, amorteringar av lån som förfaller med flera års mellanrum och amorteringar av s.k. bullet-lån Avsättning för inlösning av bostadsrätt Bostadsrättshusets ägare ska lösa in bostadsrätten av bostadsrättshavaren inom tre månader efter att den boende har meddelat husägaren om avsikten att överlåta bostadsrätten. Bostadsrättshusets ägare ska se till att medel som avsatts till en fond eller samlats in på annat sätt står till reds för inlösning av bostadsrätter. Genom bruksvederlagen kan på förhand för inlösningar samlas ett belopp som motsvarar de sannolika inlösningarna under budgetåret och följande får. Med inlösningar avses i det här sammanhanget bostadsrättslägenheter som bolaget inte har sålt vidare till en bostadsrättsinnehavare utan bostäderna har blivit hos bolaget. Bostadsrättsföreningar är skyldiga att höra till inlösningsgarantifonden. Även andra samfund som äger ett bostadsrättshus har rätt att ansluta sig till fonden. Eftersom garantifonden bara kommer till undsättning i exceptionella fall bör föreningarna förbereda sig för sedvanlig inlösning av bostadsrätter även på annat sätt, till exempel genom att på förhand samla in medel för inlösning av bostadsrätter. Fullmäktiga fastställer fondavgiften varje år och bestämningsgrunden för den ska vara densamma för samtliga medlemmar. Enligt lagen om bostadsrättsföreningar ska fondavgiften vara minst fem procent av de nya bostadsrättsavgifter som årligen betalts till medlemmen. Fondavgiften tas ut bara en gång för var bostadsrättsbostad. Ur inlösningsgarantifondens medel kan medel anvisas till en fondmedlem för inlösning av bostadsrätter endast i det fall att de inlösningskrav som medlemmen ställts inför innebär en oskäligt tung betalningsbörda Avsättning för amorteringar av bullet-lån Ett samfund har möjlighet att betala amorteringar av räntestödslån i en post med fem års mellanrum. För dessa amorteringar ska samfundet samla in medel på förhand som en del av vederlagen. Ett samfund kan också ha räntestödslån som godkänts före utgången av år 1997 och vars lånetid man har kunnat avtala om fritt med banken. Således kan amorteringarna förfalla till betalning t.ex. i en post när det har förflutit 20 år. För amorteringen av ovan nämnda så kallade bullet-lån ska samfundet samla in medel via bruksvederlagen på förhand

13 Amorteringar av lån som förfaller med fem års mellanrum och amorteringar av bullet-lån ska läggas fram för de boende till exempel i form av en finansieringsplan på lång sikt Placering av avsatta medel För att ARA ska kunna bevilja bostadsrättssamfund räntestödslån ska samfundet vara angivet som ett allmännyttigt samfund. Av detta följer att samfundet i sin verksamhet ska iaktta de bestämmelser som föreskrivits om allmännyttig verksamhet i räntestödslagen och aravalagen. Ett allmännyttigt samfunds verksamhetsområde ska vara att låta bygga och anskaffa hyres- och bostadsrättsbostäder och att hyra ut dem. Samfundet får inte ta andra risker än sådana som förknippas med ovan nämnda verksamhet. Samfundet får inte heller ge lån eller ställa säkerhet för någon annan än ett allmännyttigt samfund som ingår i samma koncern eller ett bolag som äger bostäder som är underställa användnings- och överlåtelsebegränsningar. Dessutom får en husägare inte ge penninglån till en delägare eller en medlem i ägarsamfundet eller ägarstiftelsen eller en medlem i styrelsen, direktionen eller ett motsvarande beslutfört organ i samfundet eller stiftelsen eller en medlem i boendekommittén eller motsvarande, disponent, revisor eller övervakare eller till någon som till någon av dessa står i ett sådant förhållande som avses i 4 kap. 7 1 mom. 6 punkten i revisionslagen. Detsamma gäller ställande av säkerhet för skuld. De insamlade medlen kan placeras tillfälligt på ett betryggande och lönsamt sätt. Insamlade medel kan i enlighet med samfundets begränsade verksamhetsområde och vid byggande av bostadsrättsbostäder i enlighet de allmännyttiga förutsättningarna t.ex. placeras i placeras i tomtköp och annan tillfällig finansiering under byggnadstiden. Medel som insamlats genom de boendes vederlag får emellertid inte användas för att bestående täcka en nyproduktion av bostadsrättshus eller självfinansieringsdelen av anskaffningar. Medel som lånats ur avsättningarna ska återställas till det ursprungliga ändamålet genast när räntestödslånet har lyfts. Mer information om riskerna i ett samfunds verksamhet och placering av medlen ges i ARAs publikation (dnr 20408/651/14). Anvisningen finns på ARAs webbplats > Styrning och övervakning > Ägarstyrning och övervakning > Anvisning om risker i ett samfunds verksamhet och placering av medel Bostadshusreservering En bostadshusreservering är en skattemässig bokslutsdisposition som kan lösas upp och ombildas varje år. Av de medel som samlats in för avsättningar uppkommer ett överskott som skattepliktiga samfund i sitt bokslut kan redovisa som en ökning i bostadshusreserveringen, varvid avsättningen inte leder till beskattningsbar inkomst eller betalning av skatt. Beloppet av bostadshusreservering som läggs fram i samfundens bokslut motsvarar sällan det belopp som samlats för avsättningar i efterkalkylen t.ex. eftersom man har kunnat använda de insamlade medlen för det tillbörliga ändamålet utan att lösa upp bostadshusreserveringen

14 För de vederlag som samlats in för kommande förpliktelser, dvs. avsättningar, bör benämningen bostadshusreservering inte användas i bruksvederlagskalkylen. Att bilda och lösa upp en bostadshusreservering ska inte heller inkluderas i objektens vederlagskalkyler, utan detta ska behandlas enbart i bokslutet på bolagsnivå som en bokföring som påverkar bolagets beskattning Utjämning av vederlag Ägaren ska informera de boende (boendestämman, boendekommittén) om grunderna för utjämning och utjämningens effekter för bruksvederlaget. Det bruksvederlag som tas ut för en bostadsrättsbostad kan användas till att täcka utgifterna både för det bostadsrättshus där bostaden är belägen och för andra bostadsrättshus med samma ägare. Större utgiftsposter som t.ex. låneamorteringar och räntor samt kostnaderna för reparationer och ombyggnad fördelas således på flera hus. Målet med utjämningen är att bruksvederlagen ska vara rättvist fastställda för boende i olika hus bruksvederlagen ska vara skäliga och utvecklas i en jämnt takt bruksvederlagen så bra som möjligt ska motsvara bostädernas bruksvärde samfundet ska klara av alla förpliktelser som enligt lag ankommer på samfundet. Skötselutgifter som den boende kan påverka genom sin egen verksamhet kan dock inte utjämnas. Bruksvederlagen för hus som finansierats med arava- eller räntestödslån får inte till någon som helst del utjämnas med bruksvederlag för fritt finansierade bostadsrättshus. Lagen innehåller inga bestämmelser om hur utjämningen ska göras. Utjämningen kan till exempel göras enligt arean eller genom att poängsätta objekten utifrån bruksvärdet, varvid t.ex. husets, ålder, läge och kvalitetsnivå beaktas vid utjämningen. Med hjälp av bruksvärdet kan huset värderas i förhållande till andra hus i samma utjämningsgrupp. Bruksvärdet kan ändras t.ex. genom en renovering som höjer kvalitetsnivån. För utjämning av kostnader enligt bruksvärdet finns en modellräknare (på finska) på ARAs webbplats > Ohjaus- ja valvonta > ARA-asuntokannan ohjaus- ja valvonta > Asumisoikeusasunnot > Käyttövastike > Käyttöarvon mukainen tasausmalli. Räknaren beräknar ett poängvärde för varje objekt, objektets andel i procent av kostnaderna samt objektets andel av de gemensamma kostnaderna. Grunderna för utjämning ska beskrivas för de boende på en redogörelse som bifogas bruksvederlagskalkylen. Förutom den verbala beskrivningen ska de boende få ett konkret räkneexempel. Nedan visas ett exempel på utjämning enligt area (tabell 2) och hur utjämningen ska beskrivas

15 Tabell 2. Objektets andel av bolagets kostnader och den nytta som objektet får vid utjämningen av kostnaderna enligt area /m 2 /mån Area, m 2 Utjämnbara skötselutgifter, bolaget Objektets uppskattade faktiska skötselutgifter Objektets andel av utjämnade skötselutgifter, beräknad enligt arean ,00 2, , ,00 3, , ,93 2, ,50 Utjämning, differens ,07-0, ,50 I exemplet har man utifrån föregående års utfall uppskattat det kommande årets skötselutgifter för objektet till När man räknar ihop de husbestämda vederlagskalkylerna blir hela samfundets skötselutgifter som ska utjämnas Från hela samfundets utgifter avdras objektets andel ( / ,10 m 2 * 1 666,50 m 2 = ,93 ). Dessutom visar kalkylen hur mycket objektets faktiska uppskattade och utjämnade utgifter skiljer sig från varandra, dvs. hur mycket objektet betalar för andras kostnader eller på motsvarande sätt får gottgörelse från andra objekt för de egna kostnaderna. I exempelfallet får huset nytta av utjämningen, ,07 /år eller 0,93 /m 2 /mån. Det belopp som objektet fått av andra eller betalat för andra bör tas upp i efterkalkylen Gradering Bostadsrättslagen har inga bestämmelser om förfarandet för eller ibruktagandet av gradering. Grunderna för bestämmandet av bruksvederlaget ska vara sådana att vederlaget fördelas på ett skäligt sätt mellan lägenheterna i huset. Vid gradering ökar små lägenheters kalkylmässiga area och minskar stora lägenheters kalkylmässiga area. Den graderade totala arean i ett hus ska motsvara den totala arean som i verkligheten används för boende. Orsaken till gradering enligt area är i allmänhet att små bostäder har större byggnadskostnader jämfört med större bostäder. Andra faktorer som påverkar graderingen kan t.ex. vara lägenhetstypen och bostadens läge i byggnaden. Syftet med gradering är att fördela kostnaderna för husets byggnad och skötsel på de enskilda lägenheterna på ett så rättvist sätt som möjligt. Ägaren av ett bostadsrättssamfund får inte ensidigt ändra eller ta i bruk ett system med gradering. Om ändringar i graderingen och grunderna för bestämning av bruksvederlaget ska avtala som med bostadsrättshavarna i enlighet med vad som föreskrivs i samförvaltningslagen. Husets ägare och bostadsrättshavaren ska även komma överens om graderingen och ändringarna av den i ett bostadsrättsavtal Hyrda lägenheter Bostadsrättsbostäder ska i första hand användas som bostäder för bostadsrättshavarna. I andra hand kan bostäderna hyras ut. Bestämmelser om hur hyran för bostäderna ska fastställas finns varken i bostadsrättslagen eller i lagen om bostadsrättsföreningar. Vid uthyrning tillämpas lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995)

16 Hyresintäkter från uthyrda bostäder ska i efterkalkylen fördelas på motsvarande poster som vederlagsintäkterna eftersom hyresintäkterna borde täcka både skötsel- och kapitalutgifterna. Om medel samlas in för avsättningar även genom hyrorna, ska deras andel redovisas separat som intäkter som samlats för avsättningar. 3 SKYLDIGHET ATT LÄMNA UPPGIFTER Bostadsrättshusets ägare ska ge de boende i bostadsrättshuset uppgifter om hur bruksvederlaget bestäms och om grunderna för utjämning av det, om hur utjämningen påverkar bruksvederlaget samt om användningen av de medel som insamlats genom bruksvederlag (efterkalkyl) i enlighet med lagen om samförvaltning i hyreshus. Samförvaltningslagen omfattar inte bostadsrättsföreningar (se Bostadsrättsföreningars skyldighet att lämna uppgifter 3.2). Bokföringsnämnden har gett ett utlåtande enligt vilket bruksvederlagskalkyler ska bifogas bokslutet. Om ett bostadsrättssamfund omfattar ett stort antal objekt kan ett kalkylsammandrag hållas tillgängligt för dem som bor i de enskilda husen till exempel på samfundets kontor eller webbplats. 3.1 Skyldighet att lämna uppgifter enligt lagen om samförvaltning i hyreshus Enligt samförvaltningslagen har boendestämman eller boendekommittén rätt att av ägaren eller hans representant få de uppgifter som behövs för att ge ett utlåtande. Uppgifterna skall vara styrkta av en revisor, om boendestämman eller boendekommittén kräver det. Om uppgifterna inte kan styrkas, skall revisorn konstatera detta. Ägaren ska också informera de boende om andra ärenden som gäller objektet och som kan vara av betydelse för utövandet av rättigheterna i samförvaltningslagen. Boendekommittén har bl.a. till uppgift att delta i beredningen, förhandla och ge utlåtande om förslaget till bruksvederlagskalkyl över husen i hyresbestämningsenheten. Bruksvederlags- och efterkalkylerna är en väsentlig del av bostadsrättssamfundets förslag till bestämning av bruksvederlaget. Nämnda kalkyler ska ges det organ som har till uppgift att ge utlåtanden om vederlagen. Mer information finns i handledningar (på finska, Asukasdemokratia och Asukasdemokratia tavaksi taloon) på > Ohjaus- ja valvonta > ARAasuntokannan ohjaus- ja valvonta > ARA-vuokra-asunnot > Asukasdemokratia. 3.2 Bostadsrättsföreningars skyldighet att lämna uppgifter Samförvaltningslagen berör inte bostadsrättsföreningar eftersom endast bostadsrättshavare har beslutanderätt i ärenden som gäller betalningsskyldigheten. I bostadsrättsföreningar består bruksvederlaget ett vederlag som bestäms av boendestämman och med vilket utgifterna för boendeförvaltningen täcks samt av ett vederlag som bestäms av föreningsmöte och med vilket föreningens övriga utgifter enligt bostadsrättslagen täcks. Om föreningsmötet inte har beslutat om att dela upp föreningen i boendeförvaltningsområden utgör bostadsrättsföreningen ett 16 16

17 boendeförvaltningsområde. I så fall fattar bostadsrättshavarna beslut på föreningsmötet om hela föreningens budget och om bruksvederlagen för samtliga objekt. Om föreningen har delats upp i boendeförvaltningsområden fattar boendestämman beslut om boendeförvaltningens budget och den del av bruksvederlaget som står till förfogande för boendeförvaltningen. Till boendeförvaltningsområdets utgifter hör bl.a. kostnader för underhåll och skötsel av fastigheterna och byggnaderna, uppvärmnings-, vatten-, avlopps- och renhållningskostnader i anslutning till byggnaderna, tomthyra, årliga reparationer, ombyggnad, förnyelse av rörsystem och fönster samt underhåll av byggnadernas fasader och tak. Bostadsrättsföreningen ansvarar främst för den del av vederlageat som används för att täcka t.ex. kapitalutgifter som orsakats av byggandet och utgifter för centralförvaltningen. För att beslut ska kunna fattas om den budget och de bruksvederlag som gäller hela samfundet ska styrelsen tillsammans med kallelsen till föreningsmötet till bostadsrättshavarna skicka såväl husvisa som samfundsomfattande bruksvederlagskalkyler och efterkalkyler Till bostadsrättshavarna ska dessutom skickas bokslut revisionsberättelse och/eller verksamhetsgranskningsberättelse. Boendekommitténs berättelse och övervakarens övervakningsberättelse för varje boendeförvaltningsområde samt boendestämmans protokoll som berör dessa ska hållas tillgängliga vid det ordinarie föreningsmötet. Alternativt kan nämnda handlingar hållas till påseende för medlemmarna under minst en veckas tid före mötet hos disponenten eller styrelsens ordförande eller på någon annan i möteskallelsen meddelad plats. Då ska av kallelsen också framgå under vilka tider handlingarna är tillgängliga, om inte föreningen har ett kontor med regelbundna öppettider. En kopia av handlingarna ska sändas per post till en föreningsmedlem som begär det. För detta får uppbäras en skälig avgift som styrelsen godkänner. 3.3 Bruksvederlagskalkyl Bruksvederlagskalkyler för år 2017 ska göras upp i enlighet med ändringen i bostadsrättslagen som trädde i kraft år Det gäller även bostadsrättsföreningar. De uppskattade utgifterna för objektet och de vederlag som kommer att tas ut för att täcka utgifterna ska framgå av bruksvederlagskalkylerna. Upprättandet av kalkylerna utgår från de verkliga, uppskattade utgifterna för varje objekt, även beträffande kostnader som ska utjämnas. Siffrorna i vederlagskalkylerna för alla objekt sammanförs till en bruksvederlagskalkyl för utjämningsgruppen och vidare till en bruksvederlagskalkyl för hela samfundet. Ovan nämnda kalkyler ska läggas fram för boendestämman eller boendekommittén. Enligt bokföringsnämndens utlåtande ska bruksvederlagskalkylerna bifogas bokslutet. Om ett bostadsrättssamfund består av ett stort antal husenheter är det mest ändamålsenligt att ett kalkylsammandrag finns tillgängligt för de boende i de enskilda enheterna till exempel på samfundets kontor eller webbplats. I bruksvederlagskalkylen ska de vederlagsintäkter som behövs för skötsel- och finansieringsutgifterna bestämmas utifrån storleken på kostnaderna

18 Bruksvederlaget kan bestämmas så att det för olika utgiftsposter finns olika betalningsgrunder. Om samfundet förbereder sig för kommande kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel och andra lagenliga förpliktelser kan betalningsgrunderna vara flera till antalet; skötselutgifter som inte ska utjämnas skötsel- och finansieringsutgifter som ska utjämnas avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel avsättningar för andra lagenliga förpliktelser (inlösning av bostadsrätter och amorteringar av bullet-lån). Vederlag som samlas in för olika förpliktelser kan också läggas fram separat i bruksvederlagskalkylen. (Se Avsättning för utgifter under kommande år 2.9: information från FPA om vilka boendeutgifter som godtas för bostadsbidrag) Ett samfund kan i sina egna kalkyler tillämpa sådana benämningar på vederlag för olika ändamål som avviker från ARAs anvisning. Om samfundet vid faktureringen av de boende separat behandlar vederlag som tas ut för olika ändamål, ska fakturorna till de boende vara klara och tydliga och av dem ska framgå att de vederlag som samlas in för avsättningar är en del av bruksvederlaget. Om ett underskott har uppkommit från föregående räkenskapsperioder ska det överföras så att det höjer det vederlag som de boende betalar. På motsvarande sätt ska ett överskott sänka vederlaget. Hur ackumulerade under- och överskott kommer att användas ska presenteras för de boende i en separat redogörelse, ifall de har effekter för flera år framåt. I bostadsrättslagen föreskrivs följande om det innehåll som ska anges i bruksvederlagskalkylerna: I kalkylen över bestämmande av bruksvederlaget ska separat för varje samfund, utjämningsgrupp och hus anges: 1 1) för vilka utgiftsposter bruksvederlag tas ut; 2) hur mycket man har för avsikt att sammanlagt använda av de belopp som samlats in i form av bruksvederlag till utjämning mellan olika bostadsrättshus, och hur utjämningen påverkar bruksvederlaget för ett enskilt bostadsrättshus; 3) hur mycket medel som ska avsättas för ombyggnad, underhåll och skötsel av fastigheten, byggnaderna och bostäderna och vad medlen ska användas till; 4) hur mycket medel som ska avsättas för andra lagenliga förpliktelser (inlösning av bostadsrätter, amorteringar av bullet-lån) och vad medlen ska användas till d i bostadsrättslagen 18 18

19 ARAs modeller för bruksvederlags- och efterkalkyler finns på ARAs webbplats > Styrning och övervakning > Styrning och övervakning av ARAbostadsbestånd > Bostadsrättsbostäder > Upplysningsplikt > Modellunderlag för bruksvederlags- och efterkalkyler. 3.4 Efterkalkyl Efterkalkyler i enlighet med ändringen av lagen om bostadsrättsbostäder har gjorts upp för bruksvederlag som tagits ut från och med Efterkalkyler efter lagändringen som trädde i kraft år 2016 ska göras upp för vederlagen för år Efterkalkylen är en prestationsbaserad penningflödeskalkyl som för bokslutstidpunkten ska upprättas över olika vederlagsintäkter och de utgifter som ska täckas med dem. I efterkalkylen beaktas den faktiska penningrörelsen, inte t.ex. bokföringsmässiga avsättningar eller avskrivningar. Vederlagsintäkterna liksom kostnaderna som baserar sig på fakturering förs in husvis i bokföringen. Siffrorna i efterkalkylen tas direkt ur de husspecifika utfallsuppgifterna. En efterkalkyl som omfattar hela samfundet ska bifogas verksamhetsberättelsen och husvisa efterkalkyler ska bifogas bokslutet. Om ett bostadsrättssamfund består av ett stort antal husenheter är det mest ändamålsenligt att ett kalkylsammandrag finns tillgängligt för de boende i de enskilda enheterna till exempel på samfundets kontor eller webbplats. Vid upprättandet av efterkalkyler ska ARAs modell tillämpas. Modellen grundar sig på bokföringsnämndens modell på efterkalkyler för bostadsaktiebolag. ARAs modell för efterkalkyler finns på ARAs webbplats > Styrning och övervakning > Styrning och övervakning av ARA-bostadsbestånd > Bostadsrättsbostäder > Upplysningsplikt > Modellunderlag för bruksvederlags- och efterkalkyler. Av bolagets efterkalkyl ska förutom skötsel- och finansieringsutgifter och avsättningar även framgå aktiverade utgifter i balansräkningen (långfristiga utgifter som skrivits in i balansräkningen), tillägg och avdrag i bostadsrättsfonden och lån som har lyfts för nybyggnader, för att efterkalkylen ska kunna avstämmas mot bokföringen på samfundsnivå. Efterkalkylen ska stämmas av mot den finansiella ställningen i balansräkningen. Bostadsrättshusets ägarsamfund ska sammanställa både en efterkalkyl för hela samfundet, för varje utjämningsgrupp och för varje enskilt hus. I bruksvederlagskalkylen fastställs hur mycket som ska samlas in av de boende per kvadratmeter boarea för olika ändamål (kostnader som inte utjämnas, kostnader som utjämnas, avsättningar). Efterkalkylen ska visa hur mycket vederlag som har samlats in av de olika slagen under räkenskapsperioden och hur mycket kostnader som ska täckas med vederlagen har realiserats. I efterkalkylen ska de medel som samlats in för avsättningar motsvara det som i verkligheten har tagits ut genom bruksvederlag och hyror för avsättningar. Om lägenheter har stått tomma i ett objekt uteblir medel för avsättningar från dessa lägenheter. I bostadsrättslagen har konstateras följande om efterkalkyler: Den som äger ett bostadsrättshus ska utifrån sin bokföring från räkenskapsperioden i samband med upprättelse av bokslutet göra upp en efterkalkyl som gäller hela samfundet, utjämningsgruppen och bostadsrättshuset och av vilken framgår d i bostadsrättslagen 19 19

20 1) summan av bruksvederlag som tagits ut; 2) vilka utgiftsposter som har täckts med bruksvederlag; 3) finansieringsöverskottet eller finansieringsunderskottet för räkenskapsperioden; 4) det kumulativa finansieringsöverskottet eller finansieringsunderskottet separat för varje samfund, utjämningsgrupp och hus; 5) hur mycket avsättningar för ombyggnad, underhåll och skötsel som ingår i det kumulativa överskottet; 6) hur mycket avsättningar för andra lagenliga förpliktelser som ingår i det kumulativa överskottet. De medel som samlats in för avsättningar ska till följd av lagändringen från och med förutom på samfundsnivå även läggas fram specifikt för varje hus och utjämningsgrupp. Om samfundet inte har fördelat de medel som samlats in för avsättningar på objekten (husen), kan samfundet fördela de medel som samlats in för avsättningar fram till utgången av år 2016 på objekten i förhållande till bullet-lån, stora reparationer eller in lösningar av bostadsrätter. Avsättningarnas belopp kan uppskattas Användningen av under- och överskott Det kumulativa finansieringsunderskottet och -överskottet som efterkalkylen visar ska med avdrag för de medel som samlats in för avsättningar tas i beaktande vid bestämningen av de kommande årens bruksvederlag. Med ett finansieringsunderskott och finansieringsöverskott avses differensen mellan skötselutgifterna och de vederlag som tagits ut för att täcka utgifterna. Med kumulativt under- eller överskott avses ett finansieringsunderskott eller -överskott som uppkommit under flera års tid (åtminstone från och med år 2011). Under- och överskott i skötselutgifter som inte utjämnas ska överföras husvis till de vederlag som de boende betalar, medan under- och överskott i skötselutgifter som utjämnas ska överföras på samfundsnivå. Det innebär att ett samfund kan jämna ut under- och överskott mellan olika objekt. Överskott kan inte ändras till avsättningar automatiskt, och därför får ett kumulativt överskott inte överföras direkt till avsättningarna. Av de medel som samlats in för avsättningar genom vederlagen kan bara det belopp överföras som har fastställts för respektive avsättningsändamål. Vederlag som tas ut för olika ändamål ska specificeras i bruksvederlagskalkylen. Om medel samlas in för avsättningar även genom hyrorna, ska deras andel redovisas separat som intäkter som samlats för avsättningar. Under- och överskott kan överföras till vederlag under kommande år så att de fördelas på ca 3 5 år för att utvecklingen av vederlagen ska hållas jämn