Försäkringsskydd vid småhusentreprenader.

Transkript

1 Försäkringsskydd vid småhusentreprenader. Examensarbete med praktik Civilrätt, 20 poäng Stockholm HT-2007 Handledare: Rolf Höök, Universitetslektor i civilrätt, doktorand i civilrätt (entreprenadjuridik) Författare: Ekaterina Allen

2 1 Innehållsförteckning 1. INLEDNING Syfte Metod Disposition Begrepp UTVECKLINGEN AV AVTALS- OCH FULLGÖRANDESKYDD Allmänt Uppkomsten av avtals- och fullgörande skydd Allmänna avtalsvillkor ABS Småhus Småhusgaranti Historik Konsumentskydd som ett krav för statligt bostadsstöd för säljarbyggda småhus Konsumentskydd som ett krav för statligt bostadsstöd för låntagarbyggda småhus Garantibolag AB Bostadsgaranti GAR-BO AB Hur gick det att få en statlig bostadsfinansiering? Ändringar i Konsumenttjänstlagen år LAG OM BYGGFELSFÖRSÄKRING ÅR Lag om byggnadsgaranti Byggfelsförsäkring - en objektförsäkring Tillämpningsområdet Omfattningen Inskränkningar av rätten till ersättning Två parallella system ÅRS ÄNDRINGAR Det nya avtalsskyddet Allmänt

3 ABS Den nya KTjL Det nya försäkringsskyddet Avhjälpandeskydd Byggfelsförsäkringens tillämpningsområde Omfattningen Undantag och begränsningar Färdigställandeskydd Tillämpningsområdet Omfattningen Aktörer på marknaden för byggfelsförsäkringar Allmänt GAR-BO Bostadsgaranti Gerling Nordisk Garanti ANSVARSFÖRDELNING OCH FÖRSÄKRINGSSKYDD I BYGGPROCESSEN Inledning Entreprenörens försäkringar Allriskförsäkring ROT-försäkring Ansvarsförsäkring Konsumentskyddet under byggtiden Avtalsskyddet Försäkringsskyddet Konsumentskyddet under garantitiden Avtalsskyddet Försäkringsskyddet Konsumentskyddet under resterande ansvarstid Avtalsskyddet Försäkringsskyddet Jämförelse mellan produkter hos GAR-BO och Bostadsgaranti FÖRSÄLJNING AV MONTERINGSFÄRDIGA SMÅHUS Allmänt...48

4 3 6.2 Entreprenadformer Rättslig reglering av köp av monteringsfärdiga hus Avtalstyper Ett blandat avtal Lagstiftningshistorik AA KKL Tidpunkten för felbedömningen Garantiansvar Reklamation och preskription Försäkringsskydd FÖRSLAG TILL LAG OM SÄKERHET FÖR BYGGFEL VID BOSTADSBYGGANDE Ds 2007: Allmänt Tillämpningsområdet Säkerheten Giltighetstid När säkerheten kan tas i anspråk SAMMANFATTNING KÄLLFÖRTECKNING....62

5 4 1.Inledning Den svenska marknaden för småhus har vuxit kraftigt under de senaste åren. På grund av den tidigare låga nyproduktionen föreligger ett växande behov av nya bostäder i Sverige har varit ett lysande år för småhusproducenter. Enligt Boverkets prognoser kommer byggandet av småhus att ytterligare öka på grund av stark efterfrågan, stabil tillväxt och låg nivå på bostadsräntorna. 1 En framtida god allmänekonomisk utveckling och stigande priser på begagnade småhus verkar främjande för många svenskars beslut att bygga nytt. Totalt påbörjades byggandet av cirka småhus under 2007 jämfört med under Under 2000-talet har cirka 40 % av påbörjade bostäder utgjorts av småhus. Detta innebär en ökning från mitten av 1990-talet, då motsvarande siffra var cirka 30 %. Byggnation av trähus dominerar marknaden och svarar för cirka 95 % av nya hus. Resterande cirka 5 % utgörs av stenhus. 3 Småhusentreprenader intar en särställning inom byggjuridiken. Vid förvärv eller uppförande av ett nytt småhus träffas köpe- och/eller entreprenadavtal mellan en enskild privatperson (en konsument) och någon som yrkesmässigt bedriver viss näringsverksamhet (en näringsidkare). Avtalsförhållandet utmärks av att parterna inte är jämbördiga. Det råder styrkeskillnader i konsument- näringsidkare förhållandet. 4 Företagare utnyttjar inte alltför sällan det överläge som sakkunskap, information och ekonomisk styrka ger för att förskaffa sig oskäliga fördelar på konsumenternas bekostnad. 5 Sedan slutet av 1960-talet har i Sverige bedrivits ett intensivt arbete med att i olika hänseenden stärka konsumentens ställning gentemot näringsidkaren. Utvecklingen av välståndet ledde till ett ökat utbud av varor och tjänster och till att konsumenternas köpkraft ökade. Ett växande inflytande från EG-rätten ledde till att konsumenternas roll på marknaden kom att få ökad uppmärksamhet. 1 Boverket, Bostadsmarknaden Med slutsatser av bostadsmarknadsenkäten 2007, passim. 2 Statistisk årsbok den definitiva talboken, s 207 ff. 3 SCB, Byggande: Ny- och ombyggnad av bostadshus och nybyggnad av lokalhus 1:a-3:e kv. 2007,passim. 4 Olsen,Lena, Konsumentskyddets former, 1 u, Iustus förlag, Uppsala, 1995, s 14ff. 5 SOU 2000:110, Konsumentskyddet vid småhusbyggande- betänkande av småhusutredningen, s 45.

6 5 Lagstiftningsarbetet resulterade på 1970-talet i inrättandet av Konsumentombudsmannen, Konsumentverket och Marknadsrådet, senare Marknadsdomstolen, MD. Vidare ledde det till ett antal olika konsumentskyddande lagar som lagen om förbud mot oskäliga avtalsvillkor (1971:112), hemförsäljningslagen (1981:1361), konsumentköplagen (1973:877), KKL, marknadsföringslagen (1975:1418) och konsumenttjänstlagen (1985:716), KTjL. På detta sätt hade konsumenternas behov tillgodosetts genom särskild lagstiftning på olika områden. Ingen av dessa omfattade emellertid konsumenternas avtal om uppförande av småhus. De ändringar som tillkom i konsumentskyddslagstiftningen under de senaste två decennierna innebar en positiv utveckling mot ett starkare och mer enhetligt konsumentskydd. Avtalsskyddet vid köp och uppförande av småhus tillhandahålls idag genom en kombination av frivilliga bestämmelser särskilt anpassade för konsumentförhållanden, ABS 05 och AA 05, och tvingande lagar, KTjL och KKL. Avtalsskyddet skulle inte ha varit komplett utan ett försäkringsskydd som tryggas genom en obligatorisk färdigställande- och byggfelsförsäkring. Avtals- och försäkringsskyddet skall ses som två beståndsdelar av konsumentskyddet. Byggfelsförsäkringen är en produkt med en lång lagstiftningshistoria. Skyddet har sitt ursprung i frivilliga allmänna bestämmelser, AB, som sedan länge har betraktas som en substitut för lagstiftningen inom byggbranschen i kommersiella förhållanden. Försäkringsskyddet vid småhusbyggandet har meddelats på frivillig väg. Det tillhandahölls som en förutsättning för att erhålla ett statligt bostadsstöd inom ramen för småhusgarantin under och 1990-talet. Lagstiftaren har varit ovillig att lagfästa försäkringsskyddet vid småhusbyggandet. Förklaringen till detta kan ligga i en lång tradition inom den kommersiella entreprenadrätten där det fortfarande saknas en uttrycklig lagstiftning samt att småhusgarantin länge har betraktats som ett tillräckligt bra skydd för konsumenter. Byggfelsförsäkringen som idag erbjuds till konsumenter är i själva verket inte en konsumentförsäkring. Enligt definitionen i 1 kap 4 försäkringsavtalslagen (2005:104), FAL, tecknas konsumentförsäkringen av en konsument eller ett dödsbo för huvudsakligen ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Byggfelsförsäkringen skulle enligt förutsättningarna

7 6 tecknas av konsumenter men i de flesta fall är det entreprenören eller husleverantören som träffar ett avtal med försäkringsbolaget för konsumentens räkning. Gällande lag om byggfelsförsäkring anger en minimistandard för försäkringsbolag som meddelar byggfelsförsäkring på marknaden. Lagen överlämnar emellertid till försäkringsgivare att bedöma risker och beräkna premier. 6 Den långa garantitiden med svårbedömda risker verkar avskräckande för bolag som meddelar säkerheter i form av försäkringar. Detta har lett till att det endast finns tre försäkringsbolag kvar på marknaden och bara två av dem erbjuder sina produkter till konsumenter. Försäkringsgivarna försöker begränsa sitt ansvar genom många undantag i försäkringsvillkoren vilket gör det onödigt svårt för konsumenter att göra sina rättigheter gällande. Under min tid som praktikant på byrån C. Lagersten Juridik AB har jag arbetat med åtskilliga frågor inom entreprenadrätten. Diskrepansen mellan lagen och försäkringsvillkor hos enskilda försäkringsbolag medför att produkten som skapades med avsikt att ge skydd och trygghet i många avseende inte har uppfyllt intentionerna. Jag har bevittnat frustration och hjälplöshet hos konsumenter som gång efter gång nekades ersättning vid uppenbara försäkringsfall. Mitt speciella intresse för försäkrings- och entreprenadjuridiken var den största driftkraften vid författande av denna uppsats. 1.2 Syfte Det obligatoriska kravet på byggfelsförsäkringar har kritiserats hårt av allmänheten, byggherrar och konsumentorganisationer. Kostnaden för försäkringen har ansetts vara för hög i förhållande till nyttan. En produkt som skapades för att trygga ett snabbt avhjälpande av fel utan tvister om vem som är ansvarig har fått ett dåligt rykte. Denna framställning syftar till att undersöka och möjligen även förklara varför byggfelsförsäkringen inte ger den trygghet som lagstiftaren har tänkt sig. Min avsikt är vidare att redogöra för lagstiftningsarbetet som föregått den moderna lagen om byggfelsförsäkring att belysa betydelse av småhusgarantin för småhusproduktionen 6 Proposition 1992/93:121 om en lag om byggfelsförsäkring

8 7 att beskriva ett avtals- och försäkringsskydd som en helhet bestående av två oskiljbara delar att visa hur ansvaret växlas mellan parterna i byggprocessen och analysera konsumentens möjlighet att ta sin försäkring i anspråk. Framställningen tar vidare sikte på ett blandat avtal, bestående av en köp- och en entreprenaddel, som träffas vid köp av s.k. monteringsfärdiga småhus och syftar till att undersöka avtals- och försäkringsskyddet samt avgränsa möjliga risker vid sådana förvärv. 1.3 Metod Detta arbete har författats inom ramen för praktik på byrån C. Lagersten Juridik AB som ett integrerat moment i min sista termin på juristlinjen. Praktiska erfarenheter och personligt intresse i ämnet har varit en stor inspiration under arbetets gång. Jag har fått en möjlighet att följa med på en besiktning av en villafastighet, bevittna effekten av omfattande byggfel och skador i ett våtrum som försäkringsbolag inte ville ta ansvar för, granska entreprenadavtal, försäkringsvillkor samt avfatta en stämningsansökan mot ett företag som nekat ersättning enligt byggfelsförsäkringen. Byggfelsförsäkringen har inte ännu beskrivits i litteraturen och området är fattigt på prejudikat. De flesta tvister överprövas aldrig. Hänvisningarna till fall som har lämnats i denna framställning är ärenden som jag tagit del av under min praktik. Ett par av dem kommer att bli föremål för förhandlingar i domstolen inom den närmaste framtiden. Utvecklingen av försäkringsskyddet har producerat ett omfattande lagstiftningsmaterial. Lagtexten och förarbeten har använts i arbetet som primära rättskällor. Det beskrivna området står emellertid i medelpunkten för entreprenad-, konsument- och försäkringsjuridiken. Inom försäkringsrätten spelar försäkringsvillkoren en inte oväsentlig roll och har störst betydelse vid skadeförsäkring. Villkorstolkning ger upphov till de flesta tvisterna. 7 Försäkringsvillkoren hos GAR-BO Försäkrings AB och Försäkrings AB Bostadsgaranti har därför varit till stor hjälp vid författandet av denna framställning. 7 Bengtsson, Bertil, Försäkringsavtalsrätt, 1 u, Norstedts Juridik, AB, Stockholm, 2006, s 25.

9 8 1.4 Disposition Det gällande försäkringsskyddet vid småhusbyggandet är ett resultat av ett betydande lagstiftningsarbete. Framställningen öppnas med berättelsen om fullgörandeskyddets utveckling. Småhusgarantin har varit en väl fungerande produkt som tjänat som förebild vid framtagandet av byggfelsförsäkringen. I avsnitt 2 har jag därför valt att redogöra för småhusgarantins omfattning och betydelse, förutsättningar för att erhålla det statliga bostadsstödet samt garantibolagets verksamhet och produktutbudet. Avsnitt 3 tar därefter sikte på 1993 års lag om byggfelsförsäkring (1993:320), LBF. Här beskrivs och analyseras det nya försäkringsskyddet och jämföras med småhusgarantin. Efter småhusgarantins avveckling tillkom väsentliga ändringar i KTjL, KKL samt 19 kap Jordabalken (1970:994),JB, och LBF. KTjL och LBF kommer att ligga i fokus för denna redogörelse. Vidare undersöks lagändringens omfattning och betydelse för konsumentskyddet. Avtals- och försäkringsskydd presenteras som två beståndsdelar av en helhet. Senare visas hur byggprocessen ser ut och hur ansvaret fördelas mellan parterna. Regler i LBF och försäkringsvillkoren hos olika försäkringsbolag kan skilja sig väsentligt åt. Det är villkoren som först och främst bestämmer om konsumenten kan ta sin försäkring i anspråk. I delavsnitt 5.6 jämförs försäkringsvillkoren för färdigställande- och byggfelsförsäkring hos GAR-BO och Bostadsgaranti. I avsnitt 6 vill jag särskilt uppmärksamma ett köp av monteringsfärdiga hus, dess reglering, avtalstyper och fällor som konsumenter bör vara medvetna om. Avslutningsvis presenteras en analys av en ny utredning med förslag till lag om säkerhet för byggfel vid bostadsbyggande från Uppdraget från regeringen kom efter det att försäkringsskyddet i form av byggfelsförsäkring har kritiserats hårt av ett flertal konsumenter. 1.5 Begrepp Småhusgarantin - ett semiobligatoriskt konsumentskydd för husägare vid nybyggnad av egna hem. Skyddet bestod av kombination av ABS 80 (senare 95), produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen. Småhusgarantin meddelades som en förutsättning för en statlig bostadsbyggnadssubvention. Systemet avvecklades i början av 2000-talet. Garantibolag företag som meddelade småhusgarantier.

10 9 Försäkringsbolag företag som fick en koncession från Finansinspektionen att bedriva en försäkringsrörelse. Tidigare garantibolag övergick till att sälja byggfelsförsäkringar genom sina nystartade dotterbolag som fick koncessioner. Fullgörandeskydd. Med detta begrepp avses en del av konsumentskyddet. Fullgörandeskyddet brukar delas upp i två delar: ett färdigställandeskydd, som meddelas i form av en färdigställandeförsäkring, och ett avhjälpandeskydd i form av en byggfelsförsäkring. 8 Inom ramen för det gamla systemet med småhusgarantier tryggades färdigställandeskyddet genom produktionsgarantin och avhjälpandeskyddet genom ansvarsutfästelsen. Avtalsskydd skall ses som den andra delen av konsumentskyddet. På och 1990-talet säkerställdes avtalsskyddet genom allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, ABS 80 och senare ABS 95. Om avtalet inte omfattades av småhusgarantin gällde KTjL i sin helhet. Idag tryggas avtalsskyddet genom KTjL i kombination med de nya ABS 05 vid uppförande av småhus. Vid köp av prefabricerade husbyggsatser gäller allmänna avtalsvillkor för köp av monteringsfärdiga husmaterial, AA 05 tillsammans med KKL års ändringar ett omfattande lagstiftningsarbete som återfinns i regeringens proposition 2003/04:45. Ändringar kom efter att småhusgarantin hade avvecklats och lämnat ett rättsligt tomrum efter sig. 2. Utvecklingen av avtals- och fullgörandeskydd 2.1. Allmänt 1970-talet utmärktes av ganska omfattande småhusproduktion. Allt flera människor önskade skaffa sig egnahem, något som så småningom fick till följd en ganska radikal omvandling av bostadsbyggandet. Störst var småhusproduktionen under den senare hälften av 1970-talet. Toppnoteringen inträffade år 1976, då 75 % av bostadsproduktionen utgjordes av småhus. 9 8 SOU 2000:110, i not 5 a a, s SOU 1986:38, Förvärv av nya småhus. Delbetänkande av 1983 års småhusköpsutredning, s 66.

11 10 Beställning av bostadshus hade fått en helt annan karaktär än tidigare, och en väsentligen ny marknad hade utbildats, nämligen en konsumententreprenadmarknad. 10 Tiden utmärktes dock av att ägare av småhus drabbades av olika problem med husen. Den typ av problem som tilldragit sig den största uppmärksamheten var olika typer av fuktskador som ledde till mögelbildning. Det uppstod en livlig diskussion rörande orsaker till och ansvar för dessa typer av problem. Redan den omständigheten att nyproduktion av småhus inte omfattades av konsumentskyddslagstiftningen kan sägas var ett skäl för en komplettering av det civilrättsliga konsumentskyddet. Den s.k. småhusutredning hade tillsatts för att utreda behovet av konsumentlagstiftning. I sitt betänkande 11, föreslog utredarna en särskild lag om köp av småhus, vilket dock möttes av hård kritik. Ett av argumenten mot ett lagstadgat skydd var ett välutvecklat system med garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som gavs inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. 2.2 Uppkomsten av avtals- och fullgörande skydd Allmänna avtalsvillkor Svensk lagstiftning saknar en uttrycklig reglering om entreprenader. Avsaknaden av civilrättsliga regler innebär emellertid inte att regler om förhållandet mellan entreprenören och beställaren/småhusköparen helt saknas. 12 Ändå sedan början av 1900-talet har branschens parter, beställarna och entreprenörerna, utformat sin egen lagstiftning genom att gemensamt utarbeta s.k. Allmänna Bestämmelser för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader, AB. 13 Det har funnits allmänna bestämmelser med årsrubricering 1924, 1936 och Därefter kom AB 54, AB 65, AB 72 och sedan AB 92, som tillämpades fram till de nuvarande AB 04. Den tidigare versionen av AB 72 har också en utförlig kommentar framtagen under beteckningen Motiv AB Marknadsdomstolens (MD) beslut 1979:17, s 112 ff. 11 SOU 1986:38, i not 9 a a. 12 SOU 1986:38, i not 9 a a, s Kommentarer till ABS 80 för trähusbranschen, STR, mars 1981, s 5 f. 14 Höök, Rolf, Entreprenadjuridik,4 u, Norstedts juridik, Stockholm,2005, s 10.

12 11 Eftersom bestämmelser utarbetats av två jämbördiga parter har de också kommit att innehålla en rimlig avvägning mellan de båda parternas berättigade intressen. 15 AB är avsedd att kunna tillämpas vid alla typer av entreprenader, och är i första hand utarbetade för att kunna tillämpas mellan professionella parter. AB avsåg emellertid inte reglera vad som skulle gälla mellan entreprenören och beställaren i konsumententreprenadssammanhanget. Avtal om uppförande eller köp av egnahem rör oftast värden av sådan storlek att den enskildes ekonomi påverkas på ett avgörande sätt. Det framkom emellertid ofta missförhållanden i samband med försäljningar eller köp av småhus och inte minst hade det många gånger visat sig svårt att få rättelse vid fel. Konsumenten var i avtalssituationen helt beroende av att näringsidkaren fullgjorde sitt åtagande. Om så inte skedde kunde det få stora och allvarliga konsekvenser för den enskilda konsumenten. 16 Inte sällan befann sig konsumenten i ett förhandlingsmässigt underläge 17, där beställarens rättigheter rubbats till följd av entreprenörens användning av standardavtal, dvs. AB ABS 80 För att lindra dessa följder har det tillkommit olika former av garantier och försäkringar som syftar till att säkerställa fullgörandet av näringsidkares förpliktelser anligt avtal. Uppkomsten av konsumentskyddet för småhusköpare kan spåras tillbaka till 1970-talet. År 1976 utarbetade representanter för Sveriges Villaägareförbund (numera Villaägarnas Riksförbund) och Svenska Byggentreprenörföreningen (numera Sveriges Byggindustrier) ett paket med konsumentskydd för småhusköpare kallat Småhus 76. Paketet bestod av ett nytt konsumentanpassat entreprenadkontrakt, utökad byggkontroll med skärpta besiktningsregler samt 10-årigt garantiåtagande, s.k. småhusgaranti Kommentarer till ABS 80, s 5 ff. 16 SOU 2000:110, i not 5 a a, s Herre, Johnny, Den ömkansvärde konsumenten, s 286 Herre, i Festskrift till Gunnar Karnell, Stockholm 1999, passim. 18 SOU 1997:177, Byggkvalitet för framtiden Betänkande av byggkvalitetsutredningen, s 217f.

13 12 Trots uppkomsten av en ny skyddsprodukt utgjorde inte sällan AB 72 avtalsvillkor vid uppförande av småhus till enskilda personer. Det förhållandet, att även kommuner i upphandlingsavtal hänvisade till regleringen i AB 72, berodde på att någon annan samling av entreprenadrättsliga regler inte fanns att tillgå. Denna omständighet föranledde konsumentombudsmannen (KO) att, med stöd av 1 avtalsvillkorslagen 19, vid marknadsdomstolen väcka talan mot ett stort byggföretag, AB Skanska Cementgjuteriet (numera Skanska), och yrka förbud vid vite för Skanska att vid erbjudandet av byggnadsentreprenad till konsument för enskilt bruk framledes använda vissa i AB 72 angivna bestämmelser. 20 MD:s avgörande ledde till förhandlingar mellan å ena sidan Konsumentverket och Bostadsstyrelsen och å andra sidan branschföreningar och större bostadsproducenter i syfte att utarbeta för konsumenten mer lättillängliga och anpassade avtalsvillkor, som särskilt beaktade MD:s beslut. I slutet av juni 1980 träffades en överenskommelse om ABS 80, Allmänna Bestämmelser för småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare. Till ABS 80 hörde kontraktsformulären K1 (köpe- och entreprenadkontrakt) samt K2 och K3 (entreprenadkontrakt). K1 och K2 tillämpades vid entreprenader av gruppbyggda hus, medan K3 var avsett för styckebyggda småhus. ABS 80 innebar ett utökat skydd för småhusköparen i jämförelse med AB 72. Köparen fick en möjlighet att reklamera fel och brister i entreprenaden inom 2 månader efter slutbesiktningen och påtala fel som inte upptagits i slutbesiktningsutlåtandet vilket inte var möjligt inom AB Småhus 80 Konsumentskyddspaketet Småhus 76 anpassades till ABS 80 med tillhörande kontraktsformulär och fick beteckningen Småhus 80. Skyddssystemet omfattade endast gruppbyggda hus. Det innehöll bestämmelser om särskild kontroll under byggtiden, slut- och garantibesiktningar samt en garantiförbindelse, s.k. småhusgaranti. Småhusgarantin bestod av dels en produktionsgaranti och dels en ansvarsutfästelse. 19 Lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. Författningen har upphävts genom SFS 1994: Björklund, Gunnar, Konsumententreprenader konsumenttjänstlagens inverkan på byggsektorn, 2 u, AB Svensk Byggtjänst, Stockholm, 1997, s I ABS 80, i not 13 a a, benämns beställaren köpare och entreprenören säljare, s 6 ff.

14 13 Garantiförbindelsen utfärdades av AB Bostadsgaranti, som ägdes inledningsvis av Svenska Byggentreprenörföreningen och ett antal byggföretag. 22 Produktionsgaranti innebar att garantibolaget garanterade att entreprenörens åtagande mot konsumenten enligt entreprenadkontrakt fullgjordes under bygg- och garantitiden även om byggföretaget på grund av obestånd eller konkurs inte kunde fullfölja sitt åtagande. Ansvarsutfästelse innebar att åtagande från garantibolaget att avhjälpa väsentliga fel och brister som inträffade från och med garantitidens utgång till 10 år efter godkänd slutbesiktning, dvs. 8 år räknad från garantitidens slut. Ansvarsutfästelsen var försäkrad hos försäkringskonsortiet, som ägdes av Trygg-Hansa och Skandia. Konsortiet tog hand om skaderegleringen enligt Småhus 80. Dessutom fullgjorde det förpliktelser som omfattades av ansvarsutfästelsen gentemot AB Bostadsgaranti med undantag för fel och brister som framträdde under de sista 4 år som ansvarsutfästelsen gällde Småhusgaranti Historik Systemet med småhusgarantier upprätthölls på frivillig väg. En viktig orsak till att sådana garantier tillhandahölls och efterfrågades på marknaden var att garantin var en förutsättning för statligt bostadsstöd. Genom stöd och subventioner har staten bidragit till hushållens boendekostnader. Detta har medfört att många haft möjlighet till en bra bostad till en rimlig kostnad. Med tillkomsten av standardvillkoren ABS 80 och garantisystemet Småhus 80 förbättrades skyddet för konsumenter som förvärvade nybyggda småhus. Konsumentskyddet på småhusköpsområdet utvidgades ytterligare genom att kostnader för kontroll och besiktningar samt garanti och försäkring under vissa förutsättningar fick beaktas i låneunderlaget för statliga bostadslån. 24 År 1981 ställdes i Bostadsfinansieringsförordningen 25 ett krav på att konsumenten tillförsäkras ett visst avtalsskydd för statligt bostadslån. Med avtalsskyddet menades konsumentkontraktet ABS SOU 1977:177, i not 18 a a, s SOU 1986:38, i not 9 a a, s Regeringens proposition 1977/78:97 om riktlinjer för ansvarsfördelning inom bostadsförsörjningen, passim.

15 Konsumentskydd som ett krav för statligt bostadsstöd för säljarbyggda småhus Två år senare gav riksdagen regeringen i uppdrag att utforma de närmare reglerna för ett garanti- och försäkringsskydd som villkor för statligt bostadsstöd, vilket resulterade i ett krav på ett obligatorisk avtals-, garanti- och försäkringsskydd som förutsättning för statligt lån. 26 Garanti- och försäkringsskydd meddelades i form av en produktionsgaranti och en ansvarsutfästelse. Ett av de skälen för den nya ordningen var att efterfrågan på produktionsgarantier och försäkringar skulle öka väsentligt, vilket skapade förutsättningar för flera garantibolag än AB Bostadsgaranti inom den enskilda sektorn. 27 Med hänsyn till AB Bostadsgaranti: s monopoliska ställning på marknaden ville staten ha ett inflytande i verksamheten och blev hälftendelägare i bolaget genom att förvärva 250 A-aktier och 625 B-aktier i AB Bostadsgaranti. Men hela småhusmarknaden omfattades inte av småhusgarantisystemet, eftersom kravet endast gällde grupphusbebyggelse. Flertalet småhus var emellertid styckebyggda. 28 Reglerna om bostadsfinansiering överfördes till nybyggnadslåneförordningen 29 för bostäder och from 1 juli 1986 utvidgades till att omfatta alla småhus uppförda på total- och generalentreprenad Konsumentskydd som ett krav för statligt bostadsstöd för låntagarbyggda småhus 1 juli 1989 kom en ändring i nybyggnadslåneförordningen för bostäder, nämligen en ny 19 som utökade villkoret för statlig belåning till att gälla även låntagarbyggda småhus uppförda på delad entreprenad. Kravet begränsades dock till garanti och åtagande att avhjälpa fel till sådana grundläggningsarbeten, byggnadsdelar och installationer som utfördes enligt avtal med husleverantör eller entreprenör 31, dvs. eget arbete undantogs. 25 Bostadsfinansieringsförordning (1974:946). Författningen har upphävts genom SFS 1991: Förordning (1983:1019) om ändring i bostads- finansieringsförordningen (1974:946) 27 Riksdagen beslutade hösten 1983 (prop. 1983/84:41, bet. 1983/84:BoU8) att ett villkor för statliga bostadslån vid nybyggnad av småhus som byggdes för försäljning eller för att upplåtas med bostadsrätt skulle vara att husägaren tillförsäkrades ett betryggande konsumentskydd genom en småhusgaranti. 28 Boverket använde beteckningar säljarbyggda respektive låntagarbyggda småhus. 29 Nybyggnadslåneförordning (1986:692) för bostäder. Författningen har upphävts genom SFS 1991: SOU 2000:110, i not 5 a a, s 227; SOU 1977:177 s st nybyggnadslåneförordning

16 Garantibolag Det fanns ett antal företag som ställde ut garantier och försäkringar inom byggbranschen. Det kan nämnas HSB Försäkringsbolag, Riksbyggen och Folksam samt garantibolag GAR-BO AB [GAR-BO] och Aktiebolag Bostadsgaranti [Bostadsgaranti]. Jag har valt att uppmärksamma två garantibolag som med framgång meddelade småhusgarantier under många år AB Bostadsgaranti Verksamheten startades år 1962 och ägdes i början av Svenska Byggentreprenörföreningen. Som redan har nämnts tidigare introducerade Bostadsgaranti småhusgarantier som en del av Småhus 76. Sedan 1984 ägs företaget till lika delar av Byggentreprenörerna och staten. Bostadsgaranti utfärdade småhusgarantier endast vid totalentreprenader. Entreprenören ansökte om småhusgaranti hos Bostadsgaranti och betraktades som garantitagaren. Beställaren var garantihavaren och förmånstagaren av skyddspaketet. Ansökan måste vara fullständig och innehålla vissa obligatoriska handlingar såsom ett tecknat entreprenadkontrakt, betalningsplan, bygglovsritningar och godkänd kontrollplan. Bostadsgaranti ställde ett särskilt högt krav på entreprenörer som sökte småhusgarantin för första gången. Entreprenören kreditprövades och fick lämna åtskilliga uppgifter om ägarförhållandet i bolaget, årsredovisning, tidigare beställare och bankförbindelser. För att säkerställa beställarens eventuella framtida regressanspråk mot entreprenören, krävde Bostadsgaranti säkerhet i form av bankgaranti motsvarande 10 % av kontraktssumman under byggtiden och 5 % av kontraktssumman under garantitiden. 32 Avtal mellan entreprenören och garantibolaget innebar att Bostadsgaranti tecknade garanti för fullgörande av entreprenörens åtagande gentemot beställaren enligt entreprenadkontraktet (produktionsgaranti) och åtagande av väsentliga fel efter garantitiden (ansvarsutfästelse). Sedan entreprenören hade betalat garantiavgiften, skickades en s.k. garantiförbindelse till beställaren. Den gällde även gentemot eventuell ny ägare av fastigheten. Om entreprenören av någon anledning inte fullgjorde sitt åtagande enligt avtalet och Bostadsgaranti tvingades att utge ersättning till köparen, hade garantibolaget regressrätt mot entreprenören. 32 SOU 1997:177, i not 18 a a, s 229 ff.

17 16 Produktionsgaranti gällde i fall att entreprenören gick i konkurs eller var på obestånd så att han inte kunde fullgöra sina åtaganden. Beställaren kunde häva entreprenaden och överlåta sina rättigheter gentemot entreprenören till Bostadsgaranti som då gick in i köparens ställe enligt kontraktet. Ansvarsutfästelsen omfattade åtgärdande och ekonomisk gottgörelse för väsentlig skada på egendom. Skadan skulle vara en följd av fel i konstruktion, utförande eller material i enlighet med entreprenadkontraktet vilken upptäcktes eller anmäldes från och med garantitidens utgång till och med 10 år från godkänd slutbesiktning. Efter 2-åriga garantitiden innefattades inte något subjektivt moment i form av vårdslöshet. 33 Produktionsgaranti kunde tecknas för entreprenörens hela verksamhet och omfatta flera småhus medan ansvarsutfästelse ställdes på arbeten som utfördes på den aktuella fastigheten. Under de första 5 år av ansvarsutfästelsens löptid hade Bostadsgaranti full regressrätt mot entreprenören utan krav på vållande och under de sista 5 år gällde regressrätt endast om säljaren orsakade skada av grov vårdslöshet. Bostadsgaranti: s ansvarsutfästelse var återförsäkrad hos ett försäkringskonsortium med Skandia och Trygg-Hansa. År 1996 tvingades Konsortiet att upphöra med sin verksamhet efter ett beslut från Konkurrensverket och Bostadsgaranti fortsatte meddela endast produktionsgaranti GAR-BO AB När krav på småhusgaranti för beviljande av statliga lån utvidgades år 1989 till att gälla även småhus uppförda på delad entreprenad, startades STR-Garanti AB av medlemmarna i Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR). År 1993 ändrades namnet till GAR-BO AB. Bolaget ägdes av STR samt ett femtiotal enskilda tillverkare och entreprenörer i trähusbranschen. Till skillnad från Bostadsgaranti meddelade GAR-BO småhusgarantier vid delade entreprenader. I dessa fall var småhusgarantin begränsad till sådana grundläggningsarbeten, byggnads delar och installationer som utfördes enligt avtal mellan husleverantör eller entreprenör. 35 Det gjordes dessutom ett undantag för eget arbete. Ansökan om småhusgaranti gjordes gemensamt av beställaren och entreprenören. I praktiken söktes den av materialleverantören/entreprenören för beställarens räkning. 33 SOU 1977:177, i not 18 a a, s 227 ff. 34 Konkurrensverket, 1289/93, , Undantag - konsortium för försäkring av småhusgaranti. 35 SOU 2000:110, i not 5 a a, s 247.

18 17 I samband med ansökan lämnade entreprenören till beställaren en förbindelse om 10-årig konsumentskydd för sitt eget åtagande (produktionsgaranti) och för entreprenadavtal som skulle omfattas av GAR-BO:s garanti (ansvarsutfästelse). Den som sökte garantin, svarade i sin tur för eventuella sidoentreprenörers arbete. Produktionsgarantin var en säkerhet för att huset blev färdigbyggt även om husleverantören eller någon entreprenör gick i konkurs. Produktionsgaranti omfattade byggtiden samt den 2- åriga garantitiden till dess fel som visat sig under den tiden hade åtgärdats. 36 Ansvarsutfästelsen var en säkerhet för att väsentliga skador avhjälptes om de berodde på fel och brister i husleveransen eller byggandet. Ansvarsutfästelsen avlöste produktionsgarantin och upphörde 10 år efter att huset färdigställdes. Nya bolag fick lämna säkerhet motsvarande 10 % av entreprenadsumman och i övrigt uppfylla vissa förutsättningar för att erhålla av GAR-BO ställd garanti. Om beställaren riktade krav på GAR-BO i enlighet med utfärdad småhusgaranti ankom det i första hand på ansvariga entreprenören och senare husföretaget att i GAR-BO:s ställe fullgöra sina åtaganden. Det var en av de anledningarna till att endast få anspråk riktades mot GAR- BO. På detta sätt hamnade stora delar av kostnader för småhusgarantier hos husföretag och inte hos GAR-BO. Under första 5 år efter slutbesiktningen, som skulle vara godkänd av GAR-BO, hade garantibolaget ovillkorlig regressrätt mot husföretaget. GAR-BO: s verksamhet belyses senare i denna framställning i samband med analysen av garantibolagets senare produkt, en byggfelsförsäkring Hur gick det att få en statlig bostadsfinansiering? Det statliga bostadslånet var en del av samhällets bostadspolitik. Målet kan sammanfattas bäst i meningen från propositionen (67/68:100) som antogs av års riksdag, Hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenliga bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader. Eftersom det statliga bostadslånet medförde vissa förmåner var det också förknippat med restriktioner. Förmånerna skulle användas i överensstämmelse med 36 SOU 1977:177, i not 18 a a, s 231.

19 18 den sociala bostadspolitiken. Bland de mest kuriösa villkoren var ett krav på en viss boyta. Ett småhus fick inte vara för stort. 37 Krav på konsumentskydd som ställdes som villkor för statlig bostadsfinansiering förekom i olika former och genomgick vissa förändringar genom åren. De nedan beskrivna reglerna om bostadsfinansiering började gälla fr.o.m och fanns i förordningen om statlig bostadsbyggnadssubvention. 39 Möjligheten till statliga bostadslån togs bort fr.o.m. 1 jan 1992 och istället infördes statliga kreditgarantier. 40 Bostadsstödets komponenter kan illustreras med hjälp av följande skiss: Egen kapitalinsats eller topplån Bidrags underlag Lån med kreditgaranti Gavs av staten som säkerhet till långivaren med möjlighet till topplån i banken. Från låntagaren krävdes ett pantbrev Bottenlån Ett statligt lån med fast ränta. Statens stöd utgick till alla som uppfyllde vissa krav. Det nya finansieringssystemet bestod av räntebidrag som sänkte kostnader och statlig kreditgaranti som gjorde det lättare att få förmånliga lån. Räntebidrag gavs oberoende av om man betalade kontant eller lånade och då oavsett av vem man lånade. Ansökan lämnades till Länsbostadsnämnden när huset var färdigt och slutbesiktat. Räntebidraget betalades ut i efterskott fyra gånger per år. Fyra offentliga organ delade ansvaret för att upprätthålla systemet för småhusfinansieringen: 37 För ett enfamiljshus får summan av boarea (primär bruksarea) och biarea (sekundär bruksarea) inte vara större än 180 m2; STR:s promemoria, 17 sep SOU 1992:47, Avreglerad bostadsmarknad. Del II. Slutbetänkande av utredningen om statens stöd för bostadsfinansieringen. 39 Förordning (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. Statlig bostadsbyggnadssubvention i form av ett bidrag för ny- eller ombyggnad fortfarande lämnas för bostäder i hyres- och bostadsrättshus. 40 Förordning (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder.

20 19 Länsbostadsnämnden beräknade bidragsunderlag och beslutade om räntebidrag. Bidrag kunde ges till max 120 m2. Bostadskreditnämnden (BKN) gav en kreditgaranti för en del av lånet. Kreditgaranti var lika med 40 % av garantiunderlaget. Garanti baserades på ett bidragsunderlag. Banken Beviljade byggkreditiv(ett tillfälligt lån under byggtiden). Bostadslåneinstitut Gav bottenlån med fast ränta Husägaren/låntagaren Ansökte om kreditgaranti. Vid obestånd kunde låntagaren få hjälp ur kreditgarantin (BKN). Kreditgaranti var en statlig garanti för låntagare som utfärdades av Bostadskreditnämnden (BKN) för 40 % av garantiunderlaget och gav en möjlighet till topplån i banken. Garantiunderlaget bestod av lån med kreditgaranti och bottenlån. Som säkerhet för lån med kreditgaranti krävdes pantbrev. Länsbostadsnämnden beräknade garantiunderlag och beslutade om räntebidrag. Bostadslåneinstitut gav bottenlån med fast ränta och om låntagaren kom på obestånd kunde långivaren få ersättning direkt av BKN. Statligt bostadsstöd betalades i efterskott. Under byggtiden beviljade banken ett tillfälligt lån, s.k. byggnadskreditiv. Köparen tog sin första kontakt med banken, som gav förhandsbesked om lånemöjligheter Ändringar i Konsumenttjänstlagen år 1990 Uppförande av byggnad för bostadsändamål var ursprungligen undantaget från KTjL: s tillämpningsområde års lagstiftningsärende 41 medförde stora förändringar för småhusentreprenader. Sedan 1991 omfattade KTjL också entreprenadarbeten som en näringsidkare uppförde på nybyggnad av småhus för konsumentens räkning års lagstiftningsärende är en samlade beteckning för ändringar som genomfördes i KTjL, KKL och JB genom regeringens proposition 1989/90:77, Konsumentskydd vid förvärv av småhus.