EN VÄGLEDNING TILL MEDLEMMAR MAJ 2016 ENSTEGSTÄTADE FASADER VAD GÖR JAG?

Transkript

1 EN VÄGLEDNING TILL MEDLEMMAR MAJ 2016 ENSTEGSTÄTADE FASADER VAD GÖR JAG?

2

3 I ett antal uppmärksammade domar kring problematiken med enstegstätade fasader har fastighetsägare fått rätt mot antingen husproducenten eller försäkringsbolag. Flera medlemmar har vänt sig till Fastighetsägarna med frågor om domarna är relevanta även för dem. Denna vägledning försöker kortfat beskriva problematiken, fallen och domarna. Vi har även fört ett resonemang huruvida domarna är relevanta för Fastighetsägarnas medlemmar. Slutligen ger vägledningen tips på hur man som fastighetsägare kan gå till väga om man vet eller misstänker man har en fastighet med enstegstätade fasader. ENSTEGSTÄTADE FASADER Enstegstätade putsade fasader är en konstruktionstyp som innebär puts läggs direkt på isolering utan en mellanliggande luftspalt. Konstruktionsmetoden har använts i uppemot hus, både villor och flerfamiljshus. Konstruktionen har visat sig vara mycket känslig mot fukt. I detaljer, som till exempel anslutningar mot fönster eller genomföringar av rör har fukt kunnat tränga in. Enligt SP 1 ligger skadefrekvensen på hela 70 procent. Det bör noteras SPs inventeringar har genomförts på uppdrag av ägare, advokater, byggherrar eller byggentreprenörer. De utgör således inte ett statistiskt tvärsnitt av bebyggelsen. Vid en uppföljning som SP gjort av reparerade skador hos enstegstätade fasader har dessutom nästan alltid nya läckage kunnat konstateras. RÄTTSLIGA PRÖVNINGAR 32 husägare i Svedala som drabbats av omfande läckage och mögelproblem vägrade ta kostnad och ansvar och gick till domstol för förmå byggbolaget Myresjöhus bland annat bygga om husen till tvåstegstätade fasader. Ärendet letade sig slutligen ända upp till Hösta domstolen som meddelade sina avgöranden två tillfällen HÖGSTA DOMSTOLENS PRÖVNING OCH AVGÖRANDEN Högsta domstolen har i två avgöranden 2 prövat följande tre frågor: 1. om entreprenadrättsligt fel föreligger när det gäller byggnation av småhus med putsad enstegstätad fasad, och i så fall har entreprenören varit vårdslös som byggt med denna metod, och är felet i entreprenad väsentligt. 2. om överlåtelseförbud i entreprenadavtalen är bindande för andrahandsköparna, och 3. om entreprenörens ansvar är begränsat i enlighet med ABS 95 kap SP rapport 2015:01 Putsade enstegstätade regelväggar Erfarenheter från undersökningar som SP har utfört 2. NJA 2015 s 110 och dom meddelad den 22 december 2015 i mål T ("Myresjöhus-domarna ) 3

4 FEL I ENTREPRENAD HD bedömde metoden med enstegstätade, putsade fasader utgjorde fel i entreprenaden. Risken för problem med mögel, röta och dålig lukt gjorde HD menade konstruktionen med enstegstätad fasad inte är lämplig för sitt avsedda ändamål. Resultatet av entreprenörens arbete svarar därför inte mot vad beställaren med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till omständigheterna. VÄSENTLIGT FEL Om frågan fel i entreprenad aktualiseras efter garantitidens utgång blir det av avgörande betydelse för entreprenörens ansvar om entreprenören varit vårdslös och felet dessutom varit väsentligt. HD gjorde ingen bedömning om felet var väsentligt eftersom det inte behövdes då entreprenören vitsordat det. VÅRDSLÖSHET HD fann Myresjöhus varit vårdslöst då man inte förvissat sig om fasadkonstruktionens hållbarhet innan metoden användes i den aktuella entreprenaden. Vad gäller frågan om vad som kan anses utgöra vårdslöshet måste dock noteras HD angett följande särskilt ska beaktas: det var fråga om en totalentreprenad, det gällde uppförande för konsuments räkning, fråga var om ett inflyttningsklart små hus som var avsett som familjebostad, en risk för fuktproblem av det föreva rande slaget skulle innebära avsevärda ekonomiska och andra svårigheter for beställaren, det i praktiken saknades möjligheter för beställaren upptäcka problemen under garantitiden, det handlade om uppförande av ett stort antal liknande hus, vilket ställer sträng are krav på aktsamhet vid utförandet av uppdraget. AVGÖRANDE I SVEA HOVRÄTT HDs avgörande är vägledande. Det har redan lett till Svea Hovrätt i februari 2016 i ett annat ärende fastslog husägare i Helsingborg som också drabbats av läckage i enstegstätade fasader har rätt till ersättning. Här är det dock försäkringsbolaget Bostadsgaranti som ska ersätta husägarna för byta ut fasadkonstruktionen och åtgärda fukt- och mögelskador. Hovrätten hänvisar till den så kallade Myresjöhus-domen från Högsta domstolen och konstaterar försäkringsbolaget Bostadsgaranti måste visa entreprenören Peab verkligen har vidtagit lämpliga åtgärder för förvissa sig om fasadkonstruktionens hållbarhet innan metoden användes. Någon sådan utredning har inte gjorts vilket innebär det föreligger fel enligt entreprenadkontraktet. Vid tidpunkten för denna skrift är det inte klargjort om ärendet tas upp i högre instans. AVGÖRANDENAS BETYDELSE VID KOMMER- SIELLA ENTREPRENADER HD:s avgöranden gäller uppförande av småhus för konsumenter då parterna avtalat ABS 95, Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är beställare. Det framgår inte om domstolens bedömning även kan anses vägledande i de fall då beställaren är näringsidkare och annat standardavtal därför avtalats mellan parterna. Fastighetsägarna gör dock följande analys av domarnas betydelse för entreprenadförhållanden mellan näringsidkare: 1. HD:s slutsats fel föreligger i entreprenaden när entreprenören har använt sig av en konstruktion med putsad, enstegstätad fasad bör vara densamma även i entreprenader med näringsidkare som beställare. Frågan om fel i denna del är en byggteknisk bedömning och som beror på vad parterna avtalat och om som inte förändras beroende på vem som är beställare. 2. Frågan om felet är väsentligt har enligt vad som angetts ovan inte prövats i sak. Om frågan skulle prövas i sak torde det dock få samma utgång. När det väl konstaterats konstruktionen var fel i entreprenad torde alla vara ense om felet är väsentligt. Samma bedömning borde rimligen avse entreprenader mellan näringsidkare. 3. Trots fel föreligger och felet är väsentligt vid användande av enstegstätade fasader är det svårt bedöma om HD:s slutsats entreprenören även ska anses ha varit vårdslös genom välja en putsad enstegstätad fasad också får betydelse för entreprenadavtal där beställare inte är konsument. Den av HD prövade bestämmelsen återfinns visserligen i ABT 06 vilket talar för HD:s tolkning även gäller vid tillämpning av ABT 06 då är relevant. HD har dock vid sin bedömning särskilt beaktat det förhållande beställarna varit konsumenter. Sådan särskild hänsyn saknas då beställaren är en bostadsrättsförening eller en ägare av en hyresfastighet. 4

5 HUR SKA JAG SOM FASTIGHETSÄGARE ELLE- BOSTADSRÄTTSFÖRENING AGERA? Om du känner till eller misstänker din fastighet har enstegstätade fasad bör du: 1. Utreda fasaderna 2. Utreda ansvarsförhållandena 3. Reklamera 4. Skaffa juridisk hjälp UTRED FASADERNA Känner du till eller misstänker ni ni har enstegstädade fasader är det viktigt fasadkonstruktionen undersöks så konstruktion, kvalitet på genomförande och eventuella befintliga skador som potentiella läckagevägar identifieras. Det är också viktigt undersöka om det uppstått läckage och då klargöra omfning av eventuella skador och mögeltillväxt som uppstått. Anlita gärna ett företag som har god erfarenhet av genomföra byggnadstekniska utredningar. UTRED ANSVARSFÖRHÅLLANDENA Ta fram avtalet som reglerar förvärvet av fastigheten och/eller entreprenadarbetena. Utred vad avtalet reglerar beträffande a) ansvar för fel och skada, b) garanti och ansvarstid, samt c) reklamationer och preskriptionstider. Vid nyproduktion för bostadsrättsföreningar regleras vanligtvis dessa frågor i ett entreprenadavtal mellan byggbolaget och bostadsrättsföreningen. Ofta har bostadshusen byggts på totalentreprenad och ABT 94/ABT 06 gäller för entreprenaden. (ABT är ett bransch-framförhandlat standardavtal för Allmänna Bestämmelser för totalentreprenader.) 3 Enligt ABT 94 och ABT 06 ansvarar entreprenören för fel i entreprenaden som framträder under garantitiden. Garantitiden är enligt ABT 94 två år och, enligt huvudregeln, fem år i ABT 06. Garantitiden räknas från den dag entreprenaden godkändes vid slutbesiktning. Entreprenören ansvarar även för väsentliga fel som har sin grund i entreprenörens vårdslöshet, och som framträder efter garantitidens utgång men inom den tioåriga ansvarstiden räknad från garantitidens början/entreprenadens godkännande. REKLAMERA Fel ska reklameras skriftligen och utan dröjsmål till entreprenören. Det är viktigt reklamationen sker inom garanti- respektive ansvarstiden. Krav på skadestånd ska framställas skriftligen mot entreprenören senast tre månader efter garantitidens utgång om skadan framträtt under garantitiden, och senast tre månader efter det skadan framträtt om den framträtt under ansvarstiden. Fel och skador ska även anmälas till det försäkringsbolag där byggfelsförsäkring finns tecknad. SKAFFA JURIDISK HJÄLP Frågor rörande enstegstätade putsfasader är ofta komplicerade och rör många gånger betydande värden. Vi rekommenderar ni kontaktar jurist med erfarenhet av entreprenadjuridik för juridisk hjälp. Är ni medlemmar i Fastighetsägarna har ni rätt till juridisk och teknisk medlemsrådgivning från respektive region. 3. I vissa fall regleras frågor om ansvar och garantier i köpeavtal eller andra typer av avtal. Ta hjälp av jurist för utreda vad som gäller just i ert fall. Vad som sägs fortsättningsvis i texten gäller när bostadsbyggnaden byggts på totalentreprenad med bostadsrättsföreningen/ fastighetsägaren som beställare och där parterna har avtalat ABT 94 eller ABT 06 ska gälla för entreprenaden. 5

6 FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: E-post: Besök oss på