D e l å r s r a p p o r t

Transkript

1 D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i s e p t e m b e r Nettoomsättningen uppgick till 155 (163) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 3 (138) Mkr medan resultat före skatt blev 11 (158) Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 2 (136) Mkr Resultatet per aktie såväl före som efter utspädning uppgick till 20 (1 360) kr Värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgår till 29 (136) Mkr Investeringarna ökade till 262 (81) Mkr Ekonomiska data Jan sep Jan sep Helår Mkr Förändring, % 2006 Nettoomsättning Bruttovinst Resultat före skatt Resultat efter skatt Resultat per aktie före och efter utspädning, kr Balansomslutning Eget kapital Periodens kassaflöde Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde förvaltningsfastigheter ) Direktavkastning, % Soliditet, % Uthyrningsgrad, % Antal aktier ) Varav anläggningstillgångar som innehas för försäljning 68 Mkr. I september tecknade Vasallen avtal med polisen i Östersund som flyttar in hela sin verksamhet i kvm på Fyrvalla. Nu är grunden lagd för den planerade samordningen av verksamheter inom räddningstjänst och säkerhet i Jämtland. Håkan Steinbüchel, Verkställande Direktör

2 Vasallens vision är att vara Sveriges främsta fastighetsutvecklare med fokus på omvandling av unika objekt till attraktiva fastigheter. Affärsidén är att skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Verksamheten Från och med 2006 är Vasallen i ett läge där verksamheten har inriktats mer på utvecklingsfrågor. Under 2007 pågår stora investeringar på Vasallens områden som en följd av den stora mängd nya hyresavtal som tecknades under föregående år. Anläggningarna befinner sig i olika stadier av utvecklingscykeln och kräver fortsatt såväl stora arbetsinsatser som finansiella resurser för att förvandlas till attraktiva investeringsobjekt. Den höga investeringstakten medför att värdet på fastighetsbeståndet ökade till (822) Mkr vilket ger ett övervärde jämfört med bokfört värde enligt svenska redovisningsregler med 395 (216) Mkr. Vid värdebedömning av fastighetsbeståndet har direktavkastningskrav mellan 7 11 procent använts beroende på ort, hyresgäst samt kontraktets längd. Att utveckla före detta försvarsfastigheter innebär såväl möjligheter som risker. I Vasallen är bedömningen av väsentliga risker en kontinuerlig process. Den största risken i förädlingsarbetet är att efterfrågan på de aktuella hyresmarknaderna är för svaga för att fylla upp de vakanser som uppstått efter att Försvarsmakten lämnat anläggningarna. Hyresmarknaden för lokaler är fortsatt stark i Sverige. Efterfrågan på lokaler på de flesta av Vasallens orter är hög. En stor mängd offerter är ute hos presumtiva hyresgäster och förhandlingar pågår med ett stort antal. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende bostadsexploatering inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Det överhettade läget på byggmarknaden medför att entreprenadpriserna ökat kraftigt. Det får till följd att kostnaderna för hyresgästanpassningar och andra investeringar i anläggningarna har ökat markant under det senaste året. Trenden med ökade byggkostnader ser ut att fortsätta under 2007 vilket för Vasallens del riskerar att försvåra uthyrningsarbetet framför allt på svagare orter med låga marknadshyror. Mål och måluppfyllelse Till följd av ändrad kapitalstruktur och snabbare omloppstider för Vasallens projekt har avkastningsmålet ändrats. Från och med 2007 är målet att bolaget över en femårsperiod ska avkasta långa räntan plus fyra procent. Tidigare var målet att avkastningen över en tioårsperiod skulle uppgå till långa räntan plus 2,5 procent. För verksamheten har formulerats tre finansiella mål i syfte att uppfylla ägarens avkastningskrav: Efter tre års verksamhet ska ett positivt driftnetto i varje dotterbolag uppnås Efter fem års verksamhet ska varje dotterbolag uppvisa ett positivt resultat efter finansiella poster Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Förutom de finansiella målen finns även tre icke finansiella mål: Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i fastighetsbranschens mätning av nöjd-kund-index (NKI) ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Minst 95 procent av medarbetarna ska uttrycka detta vid den årliga mätningen. De finansiella treårs- och femårsmålen berör i år enbart sex bolag. Enligt bolagens tredje prognos för året så klarar fem av sex bolag treårsmålet, positivt driftnetto medan hälften av bolagen, I22 i Kiruna, I21 i Sollefteå och Ka2 i Karlskrona, klarar femårsmålet, positivt resultat efter finansiella poster. Strategin är att hålla låga kostnader och att påskynda utvecklingen så mycket som möjligt. Hyresgästmål och medarbetarmål stäms av årsvis. Vasallens interna hyresgästundersökning presenterades i september. Resultatet blev ett NKI på 77 (81), vilket innebär att Vasallen i år inte når koncernmålet. Sänkningen var väntad då sju av bolagen var med i undersökningen för första gången och många nya hyresgäster ännu inte hunnit bekanta sig med Vasallen och vår kunddialog. Med hjälp av enkätunderlaget har förbättringsarbetet påbörjats för att öka kundnöjdheten. Den årliga personalenkäten kommer att genomföras i december. Utöver ovanstående mål formuleras också årsspecifika mål. För 2007 satte Vasallen upp ett uthyrningsmål att hyra ut kvadratmeter nyuthyrning. Till och med 30 september har kvadratmeter hyrts ut, vilket innebär att målet redan har överträffats. Marknad Vasallen finns på många olika marknader med varierande förutsättningar. Det är en utmaning att vara så spridd i landet varför vår lokala närvaro och marknadskännedom är väsentlig för ett lyckat resultat. Den starka konjunkturen verkar hålla i sig ytterligare en tid. Det är fortsatt en god efterfrågan på lokaler på de flesta marknader där Vasallen verkar. Det finns en stark efterfrågan på bostäder framför allt i eller i närheten av lite större orter vilket bland annat märks på ett stort intresse för mark som är eller kan bli planlagd för bostadsändamål. Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 155 (163) Mkr varav hyresintäkter 112 (134) Mkr. Den minskade nettoomsättningen beror till största delen på lägre hyresintäkter efter att Försvarsmakten flyttat ut från stora delar av beståndet. Entreprenader som utförs för externa beställare har ökat till 41 Mkr jämfört med 28 Mkr för samma period föregående år. Rörelseresultatet uppgick till 3 (138) Mkr medan resultatet efter skatt blev 2 (136) Mkr. Resultatförsämringen beror till stor del på att Vasallen nu är inne i en utvecklingsfas med stora investeringar där hyresintäkterna från nya kontrakt kommer först om något eller några år. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 1 (694) Mkr. Kortfristiga placeringar i värdepapper med en löptid längre än tre månader uppgick till 0 (721) Mkr. Koncernens kassaflöde uppgick till 240 (501) Mkr. För att finansiera koncernens verksamhet tecknade Vasallen underslutet av andra kvartalet ett låneavtal med Swedbank. Avtalet som är tvåårigt omfattar en låneram om 600 Mkr. Per den 30 september uppgick Vasallens låneskuld till 61 Mkr.

3 Försäljningar Under september tecknades ett avtal om försäljning av Jägarskolan i Kiruna. Köpare är det av LKAB helägda Fastighets AB Malmfälten. Tillträde sker den 31 december då köparen övertar samtliga aktier i I22 Vasallen AB. Köpeskillingen för aktierna har beräknats utifrån ett fastighetsvärde om 82 Mkr. Fastigheten som Vasallen förvärvade år 2000 har utvecklats och förädlats och innehåller en mångfald av verksamheter. Uthyrningsgraden per 30 september uppgår till 85 %. Den 1 juli övertog landstinget i Blekinge ca kvadratmeter av Vasallens fastighet på Rosenholm. På fastigheten finns tre byggnader, i huvudsak lager, om totalt kvadratmeter lokalarea. Köpeskillingen uppgick till 18 Mkr. Kontraktsportfölj, Mkr årshyra Kontrakterad lokalarea ff BO Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick vid kvartalsskiftet till ett årligt hyresvärde om 220 (154) Mkr fördelat på 697 (527) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 54 (42) procent. Under tredje kvartalet tecknades ett nytt hyresavtal med polisen i Östersund om ca kvadratmeter lokalarea. Avtalet som är femtonårigt utgör första delen i det tänkta Certus-projektet avseende samlokalisering av blåljusverksamheterna för Jämtlands län. Inflyttning på Fyrvalla är beräknad till början av Uthyrbar LOA, tkvm Kontrakterad LOA, tkvm Kontrakterad årshyra, Mkr Uthyrningsgrad Investeringar Investeringarna uppgick till 262 (81) Mkr i byggnader och anläggningar. Under samma tidsperiod fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 95 (290) Mkr varav 33 (45) Mkr under det tredje kvartalet. Återstående beslutad investeringsvolym uppgår till 373 (306) Mkr. De största investeringarna som nu genomförs är ombyggnad för Thomasgymnasiet samt komvux inom Eldsund i Strängnäs, om- och tillbyggnad för Visby kommun på Visborg i Visby samt ombyggnad för polisen på Fyrvalla i Östersund. Investeringssumman för samtliga projekt ovan uppgår totalt till cirka 590 Mkr. Under kvartalet färdigställdes ombyggnaden på Fyrvalla för Försäkringskassan i Östersund. Hyresgästen har successivt tagit lokalerna i bruk under ombyggnadsperioden. I och med skolstarten för höstterminen så togs första etappen av ombyggnaden för gymnasieskolan i Strängnäs i bruk. Invigningen hölls den 22 september. Medarbetare Per 30 september var 69 (73) personer anställda i Vasallen varav 30 (31) kvinnor och 39 (42) män. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 22 (23) Mkr. Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 28 (34) Mkr varav 19 (12) Mkr avser intäkter från koncernbolag. Rörelseresultatet blev 7 ( 10) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 10 (16) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick per 30 september till 0 (1 405) Mkr varav 0 (1 388) Mkr utgjordes av kortfristiga placeringar. Händelser efter balansdagen Ingen händelse av särskild betydelse har inträffat efter balansdagen. % Procent av kontrakterad årshyra per hyresgästkategori Övriga, 3% Privatpersoner, 1% Aktiebolag, banker och försäkringsbolag, 33% Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa Kontor Utbildning Stat, kommuner och landsting, 63% Procent av kontrakterad lokalyta per branschkategori Övriga, 5% Finans och fastighet, 4% IT och Telecom, 1% Dagligvaror, 2% 1999 Offentlig verksamhet, 37% Verkstad/lager Industrivaror och tjänster, 21% Sällanköpsvaror och tjänster, 30% Övrigt

4 nioårsöversikt redovisning enligt IFRS Mkr Resultaträkning Nettoomsättning varav hyresintäkter Driftnetto fastigheter Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Årets resultat Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr Balansräkning Anläggningstillgångar 1) varav pågående nyanläggningar Omsättningstillgångar Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Balansomslutning Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Nyckeltal Överskottsgrad, % Direktavkastning, % Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på sysselsatt kapital, % Bruttomarginal, % Rörelsemarginal, % Vinstmarginal, % Soliditet, % Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm Kontrakterad lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm varav inflyttad, tusen kvm 2) Uthyrningsgrad exkl utländska fastigheter, % Kontrakterad årshyra Fastighetsförvärv Investeringar i fastigheterna exkl förvärv Fastighetsförsäljningar Fastighetsvärde Realisationsvinst (t o m år 2003) Värdeförändring fastigheter (IFRS, fr o m år 2004) ) Exklusive finansiella tillgångar. 2) Redovisningen av inflyttad lokalarea började användas först år Redovisningen avseende åren har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisade uppgifter i nioårsöversikten avser uppgifter för helt räkenskapsår. 4

5 koncernens Resultaträkning i sammandrag Jan sep Jan sep Juli sep Juli sep Helår Mkr KVARVARANDE VERKSAMHETER Intäkter Hyresintäkter Intäkter entreprenader Övriga intäkter Nettoomsättning Kostnader Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Kostnader entreprenader Summa kostnader Bruttovinst 1) Utvecklings- och administrationskostnader 2) Värdeförändringar fastigheter Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat från kvarvarande verksamheter ) Driftöverskott fastigheter ) Varav utvecklingskostnader Avvecklade verksamheter Periodens resultat från avvecklade verksamheter Periodens resultat ) Driftöverskott fastigheter ) Varav utvecklingskostnader Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag Jan sep Jan sep Juli sep Juli sep Helår Mkr Fakturerade tjänster Nettoomsättning Utvecklings- och administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutdispositioner 10 Skatt 8 Periodens resultat koncernens Balansräkning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Förbättringsutgifter på annans fastighet 0 0 Balanserade utgifter för dataprogram Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kund- och hyresfordringar Fordringar avseende pågående entreprenaduppdrag Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar med en löptid på mer än tre månader Likvida medel Summa omsättningstillgångar Anläggningar som innehas för försäljning 72 Summa tillgångar Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 61 Förskott från kunder Skulder avseende pågående entreprenaduppdrag Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Skulder direkt knutna till anläggningstillgångar som innehas för försäljning 8 Summa skulder Summa eget kapital och skulder Summa räntebärande fordringar Summa räntebärande skulder 61 Ställda säkerheter Bankgaranti Eventualförpliktelser inga Inga Inga 5

6 moderbolagets Balansräkning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för dataprogram Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Förbättringsutgifter på annans fastighet 0 0 Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 154 Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDEr Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 61 Leverantörsskulder Skulder till dotterbolag Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder koncernens Kassaflödesanalys i sammandrag Jan sep Jan sep Helår Mkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt Avskrivningar Justeringar avseende IFRS* Övriga ej likviditetspåverkande poster Betald inkomstskatt Ökning/Minskning varulager Ökning/Minskning kortfristiga fordringar Ökning/Minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av immateriella tillgångar 0 0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Försäljning av dotterbolag Ökning/Minskning kortfristiga finansiella placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder 61 Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Kursdifferens i likvida medel Likvida medel vid periodens slut * Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Förändring periodiserade hyresrabatter Förändringar i koncernens eget kapital Jan sep Jan sep Mkr Ingående eget kapital per 31 december Utdelning Periodens resultat Eget kapital vid periodens slut Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 6

7 Noter 1 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34. För moderbolaget tillämpas RR 32:06 Redovisning för juridiska personer. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts som i årsredovisningen Vasallen följer även RR 31 Delårsrapportering för koncerner. Vasallen tillämpar fr o m 2005 IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana som de har antagits av EU. Vasallen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att avskrivningar och eventuella nedskrivningar på förvaltningsfastigheter försvinner och att vinster vid fastighetsavyttringar förändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och värde åsatt vid senaste värdering, dvs en realiserad värdeförändring. Vinsten vid fastighetsförsäljningar hanteras som en omvärderingseffekt och inte som ett realisationsresultat från fastighetsförsäljningar. Utgifter för egenutvecklade immateriella anläggningstillgångar redovisas fr o m 2002 enligt Redovisningsrådets rekommendation. Utgift för kvarvarande egenutvecklade immateriella anläggningstillgångar nedlagd före 2002 uppgår inte till några materiella belopp och har inte upptagits i balansräkningen. 2 Rapportering för segment, Mkr nettoomsättning resultat före skatt Jan sep Jan sep Jan sep Jan sep Område Norra Sverige 51,1 56,2 3,2 9,3 Mälardalen 19,4 28,6 43,4 17,3 Södra Sverige 42,1 50,7 7,2 4,0 Övrig koncern 245,8 122,5 18,7 156,1 Eliminering 203,2 90,4 31,8 12,8 Summa 1) ) varav uthyrning av lokaler varav entreprenadverksamhet Avgår under året avvecklade verksamheter 4,5 18,5 Koncernens kvarvarande verksamheter 2) ) varav uthyrning av lokaler varav entreprenadverksamhet Koncernen är organiserad i geografiska områden vilket utgör det primära segmentet. Det sekundära segmentet utgörs av uthyrning av lokaler respektive entreprenadverksamhet. En ändring av koncernens primära segment har genomförts fr o m Dessa har kraftigt minskat i antal från att vara uppdelade i ett segment per verksamhetsort till tre verksamhetsområden, Norra Sverige, Mälardalen och Södra Sverige. Övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Denna ändring anses naturlig då marknadsförutsättningar och andra förhållanden är liknande för de orter som bildar respektive nytt segment och det är viktigt att uppföljning sker på denna nya nivå. I Norra Sverige ingår Kiruna, Boden, Östersund, Sollefteå och Falun. I Mälardalen ingår Strängnäs, Vaxholm och Södertälje och i Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås, Visby och Karlskrona. Jämförelsesiffror har konsekvensmässigt justerats. 7

8 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhålls- och fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolagsform och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyresgästkategorier är aktiebolag, stat, handelsbolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för latent skatt 28 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investeringsverksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i nettouthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet dividerat med nettoomsättningen. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Rapporttillfällen Bokslutskommuniké 31 januari 2008 Årsredovisning mars 2008 Verkställande direktör Håkan Steinbüchel har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport Örebro den 31 oktober 2007 Vasallen AB (publ) Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och Finansdirektör Leif Rytter, tel eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se (Org. nr: )