Delårsrapport Januari juni 2011

Transkript

1 Delårsrapport Januari juni Hyresintäkterna uppgick till 66 (124) Fastigheternas driftnetto uppgick till 21 (57) Intäkter projektutveckling uppgick till 114 (31), medan resultatet blev 6 (1) De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet ökade till 19 (67) Resultat före skatt uppgick till 27 (95) medan resul tat efter skatt blev 28 (53) Investeringarna uppgick till 107 (81) Nyuthyrningen ökade till (16 000) kvm lokalarea Lokalarean minskade till ( ) kvm Vasallen förvärvar nytt projekt i Luleå. I juni tecknade Vasallen ett avtal med Lantmännen om samarbete gällande utveckling av Kajan 18 i Luleå. Fastigheten ska omvandlas till 140 nya bostäder i ett av stadens mest attraktiva lägen Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Ekonomiska data Hyresintäkter Fastigheternas driftnetto Intäkter projektutveckling Resultat projektutveckling Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde fastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 3,5 3,0 Soliditet, %

2 2 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är en marknadsledande fastighetsutvecklare som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Marknadsöversikt Tillväxten i den svenska ekonomin blev rekordhög. Återhämtningen fortsätter, men i lugnare takt. Arbetslösheten minskar men i långsammare takt jämfört med tidigare. Fastighetsmarknaden som återhämtade sig under är fortsatt stark. Transaktionsvolymen uppskattas till cirka 50 miljarder under första halvåret vilket är en ökning med 9 procent jämfört med samma period föregående år. Många affärer görs även utanför storstadsregionerna. Bostäder utgör den dominerande fastighetsslaget med 30 procent av den totala transaktionsvolymen (källa Jones Lang LaSalle). Verksamheten Under våren inleddes en försäljningsprocess där målet är att tillgångarna i Vasallen ska vara sålda innan kommande årsskifte. Pangea har försäljningsuppdraget. Exploatering av mark för bostadsproduktion pågår på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje, Visby och Vaxholm. Planarbetet fortskrider i oförminskad takt och det närmaste året väntas beslut om detaljplaner för bostäder och verksamhetslokaler som uppgår till kvadratmeter. Planförslaget för området i Vaxholm har ställts ut och för Karlskrona har planen gått ut på samråd. För områdena i Visby, Borås och Strängnäs väntas beslut om samråd i närtid. Ombyggnad av en kasern i Borås till 44 nya bostadsrätter färdigställdes i månadsskiftet maj juni. Köparna av bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Lagerkransen flyttade in under slutet av maj. Det återstår endast sex lägenheter att sälja. På Rindö i Vaxholms kommun pågår omvandlingen av en kasern till 42 bostadsrätter. Projektet utgör starten på en större bostadsexploatering som kommer att fortgå under ett antal år framöver. För närvarande är 27 lägenheter sålda i brf Grisselmaren. Inflyttning är beräknad till november. Vasallens utvidgade uppdrag har inneburit många erbjudanden om förvärv. Flera uppslag håller på att utvärderas och några avtal har tecknats. Under slutet av juni tecknade Vasallen ett samarbetsavtal med Lantmännen rörande utveckling av en före detta handelsfastighet till bostäder. Vasallen har förvärvat 50 procent av Lantmännens bolag innehållande fastigheten Kajan 18 i Luleå. Fastigheten som är centralt belägen nära vatten kommer att bebyggas med lägenheter. I Luleå har Vasallen tecknat en avsiktsförklaring med Luleå kommun avseende utveckling av Kronan, före detta Lv7-området. Avsiktsförklaringen ger Vasallen exklusiv rätt att förhandla om förvärv av fastigheten. Kronan består av cirka kvadratmeter mark som tidigare varit kasern- och närövningsområde för den militära verksamheten samt kvadratmeter byggnader. Avsikten är att utveckla området för bostäder. En förstudie indikerar att området kan inrymma upp till bostäder i framtiden. Från och med första kvartalet har Vasallen en ny resultaträkning som är tänkt att ge läsaren en bättre uppfattning om koncernens resultat. Det är framför allt intäkter och kostnader förknippade med projektförsäljningar som blivit tydligare jämfört med tidigare. Samtidigt har raden värdeförändring flyttats nedåt och innehåller endast orealiserade värdeförändringar vilket också ökar tydligheten jämfört med tidigare. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning. Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 110 kwh/kvadratmeter. Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Det blev ett bra resultat i Vasallens kundnöjdhetsmätning som genomfördes under första kvartalet. Koncernens sammanvägda NKI kvarstår på fantastiska 87, vilket är samma resultat som uppnåtts för de två föregående åren. Ytterligare måluppfyllelse rapporteras i bokslutskommunikén. vasallen delårsrapport januari juni

3 3 Koncernens resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 66 (124) och driftöverskottet minskade till 21 (57). Orsaken till minskningen är framför allt de stora försäljningar som genomfördes under senare delen av föregående år. Intäkter från projektverksamheten uppgick till 114 (31) och det realiserade resultatet från detta uppgick till 6 (1). Fastighetsbeståndet har värderats internt av Vasallen vid periodskiftet till Värdet avviker marginellt från den senaste värderingen som gjordes vid årsskiftet. Då värderades den övervägande delen av beståndet av Savills samt Bryggan. Den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick om 19 (67). Värdeförändringen är hänförlig till förbättrad uthyrning samt ökad upparbetning av projekt. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 576 (598). Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har bedömts ligga mellan 7 12 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet kronor per kvadratmeter bta. Resultatet efter skatt blev 28 (53). Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 49 (8). Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 14 ( 44) medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 2 ( 36). Av Vasallens kreditram om 700 (1 200) hos tre banker var 400 (897) utnyttjade. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj exklusive Hannover-fastigheten uppgick vid halvårsskiftet till ett årligt hyresvärde om 129 (239) fördelat på 545 (618) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 46 (53) procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 61procent. Försämringen beror på försäljningen av färdigutvecklade fastigheter med hög uthyrningsgrad till Hemsö med flera under förra året. Kvar i Vasallen blir därmed en större andel projektfastigheter med lägre uthyrningstal. Den totala återstående lokalarean efter försäljningen uppgår till kvadratmeter varav cirka kvadratmeter utgörs av bland annat kaserner som inte är uthyrbara utan omfattande ombyggnation/ investering. En stor andel av kasernerna kommer att byggas om till bostäder, till exempel i Strängnäs och på Rindö. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till sex år. Under första halvåret har nya kontrakt tecknats omfattande knappt (16 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 14 (9). Genomsnittshyrorna i Vasallen är högst för utbildningslokaler, kronor per kvadratmeter medan hyrorna för kontorslokaler uppgår till 790 kronor per kvadratmeter i genomsnitt. Verkstad/ lager samt övriga lokaler ligger i spannet kronor per kvadratmeter i genomsnitt. Hyresnivåerna speglar väl marknaden på respektive ort. Investeringar Periodens investeringar uppgick till 107 (81) i byggnader och anläggningar. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid periodskiftet 66 (72). Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 171 (144). Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid samt I och med genomförandet av bostadsrättsprojekt i Borås och på Rindö tar Vasallen vissa nya risker. Osålda bostadsrätter vid färdigställandet ska enligt avtal förvärvas av Vasallen. De osålda lägenheterna kan sedan hyras ut eller säljas i ett senare skede. Bostadsrättsföreningarna köper ombyggnationerna till fast pris vilket innebär att Vasallen påtar sig risken att kostnaderna överstiger det beräknade. Upphandlade entreprenader håller sig hittills inom kalkylerad kostnad. Medarbetare Den var 39 (54) personer anställda i Vasallen varav 16 (21) kvinnor och 23 (33) män. Minskningen förklaras av försäljning av fastigheter i Östersund, Borås och Karlskrona under hösten. Personalen på de tre orterna, 9 personer, följde med till köparen, Hemsö. På Örebrokontoret har personalstyrkan under våren minskats med 5 personer. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 10 (13). Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 24 (29) varav ränteintäkter från dotterbolag 16 (29) samt intäkter från externa placeringar 6 (0). Kostnaderna före finansiella kostnader, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 15 (18). Under slutet av maj delades ut 750 till ägaren i enlighet med beslut på senaste årsstämma. Moderbolagets likvida medel uppgick vid kvartalsskiftet till 48 (0). Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 400 (897). vasallen delårsrapport januari juni

4 4 Procent av kontrakterad hyra per branschkategori Procent av kontrakterad hyra per hyresgästkategori Hälsovård 3% Övrigt 8% IT och telekom 1% Dagligvaror 1% Övriga, 4% Privatpersoner, 1% Industrivaror och tjänster 16% Finans och fastighet 28% Stat, kommuner och landsting, 48% Offentlig verksamhet 19% Sällanköpsvaror och tjänster 24% Aktiebolag, 47% Offentlig verksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster (där bl a utbildning ingår) utgör 41 % av hyresintäkterna. 48 % av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Kontraktsportfölj, kr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på 6 år. 30 % av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2020 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är nära kr/kvm. vasallen delårsrapport januari juni

5 5 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Apr juni Apr juni Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Not 2, Fastigheternas driftnetto Not Vinstmarginal fastigheternas driftnetto 30% 43% 47% 48% 42% Projektutveckling Försäljningsintäkter Bokfört värde Anskaffningsvärde Realiserade värdeförändringar Intäkter entreprenader Direkta kostnader entreprenader Resultat projektutveckling Administrationskostnader Finansnetto Finansiella intäkter Finansiella kostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörsskulder Övriga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser Inga 50 Inga Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Ingående eget kapital per 1 januari Utdelning 750 Periodens resultat Utgående eget kapital vid periodens slut Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen delårsrapport januari juni

6 6 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar avseende IFRS* ) Övriga ej likviditetspåverkande poster Betald inkomstskatt Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Ökning/minskning långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder Utbetald utdelning 750 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Omräkningsdifferens Likvida medel vid periodens slut * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Uppskjutna skattefordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar 506 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga 36 Inga Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Apr juni Apr juni Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat vasallen delårsrapport januari juni

7 7 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har för det första halvåret, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för. De nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari, har inte haft någon effekt på koncernen. Not 2 Segmentrapportering Nettoomsättning () Fastighetskostnader () Fastigheternas driftnetto () Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter () Område Norra Sverige 14,6 48,1 13,8 23,5 0,8 24,6 5,6 63, Mellansverige 43,9 47,3 24,7 29,5 19,2 17,8 44,8 37, Södra Sverige 9,3 27,5 8,0 20,6 1,3 6,9 15,2 25, Övrig koncern 0,7 11,1 1,0 2,9 0,3 8,2 neg 78, Totalt Investering () Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde () Uthyrningsgrad (%) Område Norra Sverige , Mellansverige ,4 9 7,5 10, Södra Sverige ,5 10, Övrig koncern 3 0 6,75 7, Totalt , , I Norra Sverige ingår Östersund, Sollefteå, Falun och, det i juni, förvärvade Luleå. I Mellan sverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Not 3 Fastighetskostnader Apr juni Apr juni Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Summa vasallen delårsrapport januari juni

8 8 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat före centraladministration och värdeförändringar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus fastighetskostnader (för de fastighetsägande bolagen). EVA Mäter förbättringen av rörelseresultat i förhållande till investerat kapital. Påverkar utfall i personalens bonus. Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktiebolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar enligt IFRS och andra ej likviditetspåverkande poster, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt som justerats genom återföring av de finansiella kostnaderna i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat före skatt som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Verkställande direktören Håkan Steinbüchel har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport. Örebro den 15 augusti Vasallen AB (publ) Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och finansdirektör Leif Rytter, tel eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel Rapporttillfällen Delårsrapport januari september oktober Bokslutskommuniké...31 januari 2012 Års- och hållbarhetsredovisning... mars 2012 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se Org. nr: