Bokslutskommuniké Januari December 2009

Transkript

1 Bokslutskommuniké Januari December Nettoomsättningen uppgick till 245 (236) Mkr, varav hyresintäkter 217 (181) Mkr Driftöverskottet ökade till 77 (21) Mkr De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppgick till 73 ( 116) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 30 ( 128) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 26 ( 115) Mkr Kasernen Fastighets AB tillsköts Vasallen i form av aktieägartillskott per 1 oktober Investeringarna uppgick till 427 (421) Mkr Nyuthyrningen uppgick till (45 000) kvm lokalarea» Med nya finansierings avtal om totalt 1,2 miljarder samt en fastighetsportfölj som till stora delar är färdigutvecklad har Vasallen en hävstång till en avsevärd resultatförbättring och ett spännande 2010«Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Ekonomiska data Mkr Nettoomsättning Hyresintäkter Driftöverskott fastigheter Värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Periodens kassaflöde 3 25 Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % 4 1 Soliditet, % 52 58

2 2 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är den marknadsledande fastighetsutvecklaren som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Marknadsöversikt Finanskris och pågående lågkonjunktur har påverkat lokalhyresmarknaden och inneburit att hyresutvecklingen i Sverige har varit svag. På Vasallens orter är hyrorna relativt stabila och vi har inte sett något större fall i hyrorna här. De största hyresminskningarna har skett i storstäderna, inte minst i Stockholm. Bedömningen är att trenden fortsätter med dämpade hyresnivåer även under 2010 och 2011, bland annat beroende på att vakanserna sannolikt kommer att öka under denna period. Aktiviteten på den svenska investerarmarknaden hade en mycket positiv utveckling från år 2002 fram till år 2007 då en försiktig vändning nedåt kunde skönjas. hölls transaktionsvolymen uppe av några stora affärer, bland annat det statliga bolaget Vasakronan som köptes av AP Fastigheter för ca 41,1 miljarder kronor. De utländska investerarna minskade dock drastiskt ner till ca 25 procent av den totala volymen. Under har transaktionerna minskat dramatiskt och de utländska investerarnas andel var blygsamma 11 procent. Orsakerna är flera, dels den globala finanskrisen men också det faktum att de som kan köpa har en lägre prisuppfattning än säljarna. Då vi ännu inte sett någon märkbar ökning av stressade säljare är transaktionsvolymen fortsatt låg på grund av denna prisdiskrepans. Vidare påverkas volymerna också av att det idag är billigare att köpa fastigheter i andra länder än Sverige. De investerare som varit mest aktiva under är svenska lågbelånade fastighetsbolag och fonder, institutioner, kommunala bostadsbolag, bostadsrättsföreningar och lokala, familjeägda fastighetsbolag. Det segment som påverkats minst är bostäder vars andel av investeringarna uppgick till ca 32 procent att jämföra med 16 procent år och 14 procent Detta segment har haft den minsta värdeförsämringen under de senaste åren. Direktavkastningskraven har stigit för alla fastighetssegment. Det finns en tydlig uppdelning mellan bra och dåliga investeringsobjekt. Tidigare såldes fastighetsportföljer med premie på grund av att investerarna var fokuserade på stora volymer. Fastigheter i mindre attraktiva områden såldes till relativt låga avkastningskrav. Idag är bilden den motsatta och portföljer får ibland säljas med en rabatt. Tidigare har långa kontraktslängder värdesatts oavsett vem som har varit hyresgäst. Idag är det en betydligt större fokusering på hyresgästen och långa kontraktslängder värdesätts framför allt om det är stat, landsting eller kommun som är hyresgäst. Verksamheten Regeringens förslag i proposition /09:172 om ett utökat uppdrag för Vasallen bifölls av riksdagen i maj. Utökningen innebär att Vasallen får möjlighet att förvärva och förädla andra fastigheter än de som använts av Försvarsmakten. Dessutom tillfördes Vasallen bolaget Kasernen som äger bostäder för anställda i Försvarsmakten. Kasernen konsolideras in i Vasallenkoncernen per 1 oktober i år. Förvärvet genomfördes i form av aktieägartillskott. Vasallens verksamhet att hyra ut och anpassa koncernens befintliga byggnadsbestånd samt att skapa nya byggrätter för bostäder och verksamheter fortgår. Efterfrågan på lokaler i Vasallens bestånd har dämpats jämfört med samma period föregående år. Trots det hyrdes under året drygt (45 000) kvadratmeter ut med hyreskontrakt som har en längd om ett år eller mer. Kontrakterad årshyra för de nya hyresavtalen uppgår till 22 (32) Mkr. Den låga genomsnittshyran beror på att en stor del av uthyrningarna utgörs av enklare lokaler. Försäljning ur Vasallens bestånd har varit på en låg nivå framför allt på grund av svårigheter för köpare att hitta finansiering. Bankerna har krävt högre egen insats, som försvårar köparens möjligheter att finansiera förvärvet samt också lågt intresse då stora delar av beståndet inte varit färdigutvecklat. Pågående ombyggnationer för nya hyresgäster tas successivt i bruk och driftöverskottet förbättrades till 77 (21) Mkr. Några av de större entreprenaderna kommer att fortgå en bra bit in på 2010 vilket betyder att nuvarande kontraktsportfölj inte kommer att leverera fulla hyresintäkter förrän i slutet av nästa år. De två senaste årens kraftiga nyuthyrning har medfört att Vasallens investeringar pågår i samma takt som tidigare. Under investerades totalt 427 (421) Mkr i ombyggnader. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende större bostadsexploateringar inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Försäljningen av bostadsrätter i en kasern i Borås har inletts och ombyggnadsprojektet beräknas starta under våren Inflyttning kan då ske i mars Liknande bostadsprojekt kommer att startas i Vaxholm våren 2010 och Strängnäs senare under Kontakter har tagits med rådgivare för att sondera möjligheterna att påbörja försäljning av de fastigheter som är färdigutvecklade. Visst intresse för delar av Vasallens fastighetsbestånd har noterats. Det är dock i dagsläget för tidigt att uttala sig om möjligheterna att genomföra några försäljningar. Några mindre delar, framför allt mark, är kontrakterade sedan tidigare och kommer att överlåtas till köpare under I och med det nya utvidgade uppdraget har Vasallen kontaktats av fastighetsägare, kommuner och mäklare som erbjuder fastigheter att förvärva. Utredning pågår i några fall om möjliga nya utvecklingsprojekt. Inga beslut om förvärv har ännu så länge fattats. Vid årsskiftet uppgick det samlade fastighetsvärdet till (1 657) Mkr inklusive förvärvet av Kasernen. Vasallens svenska fastighetsbestånd värderades under oktober december av Newsec. Vasallens egen bedömning skiljer sig marginellt på några av objekten från Newsecs värdering men får ändå till följd att värdet justerats upp jämfört med Newsecs bedömning på några av fastigheterna med totalt 38 Mkr. Detta medför orealiserade värdeförändringar om 73 ( 116) Mkr under året. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 512 Mkr. Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd, exklusive Kasernen, har bedömts ligga mellan 7,25 14 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Lågkonjunkturen och den finansiella krisen har medfört att direktavkastningskraven vid fastighetsinvesteringar har ökat. Bedömningen är att direktavkastningskraven inom Vasallens fastighetsbestånd ökat med i genomsnitt 0,5 procentenheter sedan föregående årsskifte. vasallen bokslutskommuniké

3 3 Under december tecknades avtal med SBAB samt SEB avseende krediter om 300 Mkr vardera med löptider på 3 resp 1,5 år. Tillsammans med befintlig kredit hos Swedbank om 600 Mkr har därmed koncernen tillförsäkrats tillräckligt kreditutrymme, Mkr, för den framtida verksamheten. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Vasallens bolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Nyuthyrningen i koncernen,, ska uppgå till minst kvadratmeter. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvadratmeter. Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Vasallen klarar inte avkastningsmålen vilket till övervägande del beror på att värdet på fastighetsbeståndet sjunkit jämfört med föregående år. Soliditeten överstiger 50 procent och räntetäckningsgraden överstiger 2. Nyuthyrningsmålet kvadratmeter har uppnåtts. Nettouthyrningen har däremot blivit negativ vilket förklaras av att några större hyresgäster som förhyrt enklare lokaler har lämnat under året. Mätning av kundnöjdheten som genomfördes under våren blev en succé för Vasallens sätt att arbeta. Index som uppmättes blev det högsta någonsin med 87 vilket överträffar målet med råge. Samtliga bolag hamnade över målet 80. Efterlevnaden av den gemensamma värdegrunden mäts i fyra värdeord. 58 procent av medarbetarna ger betyget 4 5 på en femgradig skala vilket är under målet. Målet att medarbetarena ska trivas på arbetet och vara friska har uppnåtts. I medarbetarenkäten svarade 96 procent att man trivs med sina arbetsuppgifter. Sjukfrånvaron uppgår till 4 procent vilket är något sämre än målet. Samtliga byggnader som ska var energideklarerade har deklarerats. Energiförbrukning och koldioxidutsläpp i fastigheterna håller på att utvärderas och rapport om detta kommer att publiceras i årsredovisningen. Procent av kontrakterad lokalyta per branschkategori Procent av kontrakterad lokalyta per hyresgästkategori Hälsovård, 2% Övrigt, 3% Dagligvaror, 2% Informationsteknik, 1% Övriga, 2% Privatpersoner, 1% Industrivaror och tjänster, 8% Offentlig verksamhet, 43% Stat, kommuner och landsting mm, 49% Finans och fastighet, 19% Aktiebolag, 48% Sällanköpsvaror och tjänster, 22% vasallen bokslutskommuniké

4 4 Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 245 (236) Mkr varav hyresintäkter 217 (181) Mkr. Driftöverskottet ökade till 77 (21) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 73 ( 116). Rörelseresultatet blev 30 ( 128) medan resultatet efter skatt blev 26 ( 115) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 4 (1) Mkr. Koncernens kassaflöde uppgick till 3 ( 25) Mkr. Av Vasallens kreditram om Mkr hos tre banker var 798 (468) Mkr utnyttjade vid årsskiftet. Utöver detta finns en kredit om 15 Mkr hos Kasernen vilket gör att koncernens sammanlagda låneskuld uppgår till 813 Mkr vid årsskiftet. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick vid årsskiftet till ett årligt hyresvärde om 247 (231) Mkr fördelat på 637 (607) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 52 (54) procent. Stora delar av de vakanta ytorna utgörs av projektytor, dvs ytor som står inför stor omvandling. Det innebär att det aktuella hyresvärdet på vakanserna är lågt. Under året har nya kontrakt tecknats på (45 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 22 (32) Mkr. Den låga genomsnittshyran beror på att en stor del utgörs av enklare lokaler som inte krävt några större anpassningar. Nettouthyrningen blev dock negativ beroende på att flera hyresgäster lämnat större lokaler av enklare slag. Vasallens kontraktsportfölj har en genomsnittlig bindningstid om cirka sex år. De tio mest värdefulla kontrakten har en genomsnittlig återstående löptid om cirka tio år. Genomsnittshyrorna i Vasallen är högst för utbildningslokaler, kronor per kvadratmeter följt av kontor med kronor per kvadratmeter medan genomsnittshyrorna för verkstad/lager och övriga lokaler ligger i spannet kronor per kvadratmeter. Investeringar Investeringarna uppgick till 427 (421) Mkr i byggnader och anläggningar. Inga förvärv av nya anläggningar har ägt rum utöver Kasernenförvärvet. Under fjärde kvartalet fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 14 (63) Mkr. Under året har beslutats om nya investeringar uppgående till 124 (288) Mkr. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid årsskiftet 117 (394) Mkr. Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 454 (637) Mkr. Under perioden avslutades byggprojekt till ett värde om totalt ca 221 (300) Mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid Bolagets finansieringsrisker har ökat genom den globala finansoron. Nya kreditavtal har träffats om totalt Mkr med tre svenska banker. Löptiden på avtalen sträcker sig 1,5 3 år. Medarbetare Den ember var 56 (59) personer anställda i Vasallen varav 23 (26) kvinnor och 33 (33) män. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 27 (28) Mkr. Intäkterna från finansiella tillgångar som i sin helhet består av ränteintäkter från dotterbolag uppgick till 52 (55) Mkr. Kostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 33 (40) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick per ember till 0 (0) Mkr. Låneskuld hos Swedbank samt SEB uppgick till 798 (468) Mkr. Bolaget har även ett kreditavtal med SBAB omfattande 300 Mkr i tre år. Lånet utbetalas till Vasallen i början av januari Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter bokslutsdagen. Kontraktsportfölj, Mkr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt vasallen bokslutskommuniké

5 5 Koncernens tioårsöversikt Redovisning enligt IFRS Mkr Rapport över totalresultat Nettoomsättning varav hyresintäkter Driftnetto fastigheter Av- och nedskrivningar fastigheter (till och med 2003) Utvecklings- och administrationskostnader Värdeförändringar fastigheter (IFRS från och med 2004) Realisationsvinst (till och med år 2003) Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Rapport över finansiell ställning Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Balansomslutning Rapport över kassaflöden Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Finansiella nyckeltal Överskottsgrad, % Direktavkastning, % Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på sysselsatt kapital, % Vinstmarginal, % Räntetäckningsgrad (från och med 2004) 2,5 0,8 31,0 4,2 73,8 14,4 Soliditet, % Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea, tusen kvm Kontrakterad lokalarea, tusen kvm varav inflyttad, tusen kvm Uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra Fastighetsförvärv Investeringar i fastigheterna exklusive förvärv Fastighetsförsäljning Realisationsvinst (till och med år 2003) Värdeförändringar fastigheter (IFRS, från och med år 2004) Redovisningen avseende åren har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. vasallen bokslutskommuniké

6 6 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr Okt dec Okt dec KVARVARANDE VERKSAMHETER Intäkter Hyresintäkter Intäkter entreprenader Övriga intäkter Nettoomsättning Kostnader Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Kostnader entreprenader Summa kostnader Bruttovinst 1) Utvecklingskostnader 3 4 Administrationskostnader Värdeförändringar fastigheter Realiserade Orealiserade Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat ) Driftöverskott fastigheter Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Mkr Ingående eget kapital per 1 januari Aktieägartillskott 206 Utdelning 67 Årets resultat Utgående eget kapital per ember Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier 1 1 Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager 0 1 Kund- och hyresfordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt 0 18 Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel 4 1 Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital 2 2 Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder 3 5 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 0 4 Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Eventualförpliktelser Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen bokslutskommuniké

7 7 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Mkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar avseende IFRS* ) Övriga ej likviditetspåverkande poster Ökning/Minskning varulager 1 1 Ökning/Minskning kortfristiga fordringar Ökning/Minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av dotterbolag 191 Försäljning av dotterbolag 7 Ökning/Minskning långfristiga finansiella fordringar 0 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Aktieägartillskott 206 Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder Utbetald utdelning 67 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde 3 25 Likvida medel vid periodens början 1 26 Kursdifferens i likvida medel 0 0 Omräkningsdifferens 0 0 Likvida medel vid periodens slut 4 1 * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Förändring periodiserade hyresrabatter 0 0 Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 0 1 Summa materiella anläggningstillgångar 0 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Uppskjutna skattefordringar 13 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar 5 26 Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank 0 0 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Periodens resultat 8 47 Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder 3 1 Övriga kortfristiga skulder 4 5 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Mkr Okt dec Okt dec Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutdispositioner Skatt Periodens resultat vasallen bokslutskommuniké

8 8 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen för har, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2.2, Redovisning för juridiska personer. Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för med följande undantag: Som kostnader entreprenader redovisas endast direkta entreprenadkostnader. Administrationskostnader entreprenader redovisas som administrationskostnader. Jämförelsesiffror har justerats i motsvarande mån. Av de nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari redogörs nedan endast för de förändringar som har haft en effekt på koncernen. IAS 1 Utfomning av finansiella rapporter (omarbetad) Standarden delar upp förändringar i eget kapital till följd av transaktioner med ägare och andra förändringar. Uppställningen över förändringar i eget kapital kommer endast att innehålla detaljer avseende ägartransaktioner. Därutöver introducerar standarden begreppet Rapport över totalresultat (statement of comprehensive income) som visar alla poster avseende intäkter och kostnader som tidigare redovisats i eget kapitalräkningen, antingen i en enskild uppställning, eller i två sammanhängande uppställningar. Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad) Den omarbetade versionen kräver aktivering av lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång, som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Koncernens tidigare princip var att kostnadsföra lånekostnader i den takt de uppstod. I enlighet med övergångsreglerna för detta tillägg i IAS 23 har koncernen valt att tillämpa dessa framåtriktat. Lånekostnader aktiveras därför på denna typ av tillgångar som börjar aktiveras den 1 januari och därefter. Nya eller omarbetade standarder IFRS 8 Rörelsesegment Denna standard kräver upplysningar om koncernens rörelsesegment och ersätter kravet på att bestämma primära och sekundära segment i koncernen. Implementeringen av IFRS 8 har inte givit upphov till några andra segment än de som tidigare rapporterades som primära enligt IAS 14. Information om segment visas i not 2, inklusive omarbetade jämförelsetal. vasallen bokslutskommuniké

9 9 Not 2 Segmentrapportering Område Nettoomsättning (Mkr) Kostnader (Mkr) Driftöverskott (Mkr) Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter (Mkr) Norra Sverige 86,0 67,3 39,5 43,2 46,5 24,1 61,0 35, Mellansverige 84,0 66,8 70,4 78,6 13,6 11,8 16,3 neg Södra Sverige 55,6 47,5 41,3 37,7 14,3 9,2 27,8 19, Övrig koncern 19,5 54,6 16,0 47,4 2,2 0,3 29,0 neg Totalt Område Investering (Mkr) Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Uthyrningsgrad (%) Norra Sverige , Mellansverige , , Södra Sverige ,25 10,5 7 9, ) Övrig koncern 5,5 6,75 6, Totalt ,5 14 6, ) Avser helårshyra. För har endast ett kvartal av Kasernen redovisats i koncernen. I Norra Sverige ingår under Östersund, Sollefteå och Falun. Under ingick även Boden (6 månader) i detta segment. I Mellansverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås, Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Visby har från och med 1 januari flyttats från Södra Sverige till Mellan sverige. Jämförelsesiffrorna har justerats i motsvarande mån. Kasernen, som tillförts Vasallen fr o m 1/10, har ännu inte placerats i något affärsområde och redovisas därför i övrig koncern (inga jämförelsesiffror). vasallen bokslutskommuniké

10 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhållsoch fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktiebolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskriv ningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansierings verksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Örebro den 29 januari 2010 Vasallen AB (publ) Styrelsen Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för revisorernas granskning. Årsstämma kommer att hållas i Stockholm den 27 april kl i World Trade Center. Årsredovisning med hållbarhetsredovisning publiceras i mars. Delårsrapport januari mars 2010 publiceras den 29 april. Frågor om bokslutskommunikén besvaras av Ekonomi- och finansdirektör Leif Rytter, tel eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se Org. nr: