Delårsrapport Januari Mars 2010

Transkript

1 Delårsrapport Januari Mars Nettoomsättningen uppgick till 72 (54), varav hyresintäkter 62 (50) Driftöverskottet ökade till 27 (4) De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppgick till 7 (5) Rörelseresultatet uppgick till 25 (1) medan resul tatet efter skatt uppgick till 12 ( 4) Investeringarna uppgick till 44 (100) Nyuthyrningen uppgick till (12 000) kvm lokalarea» Vasallen skapar utrymme för nya projekt. Försäljningen av färdigutvecklade fastigheter har påbörjats under första kvartalet. Intresset för fastigheterna har initialt varit stort«håkan Steinbüchel Verkställande direktör Ekonomiska data Helår Nettoomsättning Hyresintäkter Driftöverskott fastigheter Värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % Soliditet, %

2 2 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är en marknadsledande fastighetsutvecklare som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Marknadsöversikt Sverige befinner sig fortfarande i en djup lågkonjunktur. BNP föll med nästan 5 procent föregående år. Sysselsättningen har dock förbättrats under den senaste tiden och det finns också tecken på att industriproduktionen börjat öka. Med god hjälp av den förbättrade konjunkturen i omvärlden fortsätter Sveriges ekonomi att återhämta sig. Kreditmarknaden återhämtar sig gradvis och aktiviteten på fastighetsmarknaden har ökat betydligt även om transaktionsvolymerna fortfarande är relativt låga. Bedömare uppger att omsättningsvolymen på fastighetsmarknaden uppgick till 18 miljarder kronor under det första kvartalet vilket är avsevärt bättre än föregående år. Nedgången i marknadshyrorna förefaller ha avtagit och det ser ut som om hyresnivåerna stabiliserats på en lägre nivå. Verksamheten Försäljningsprocessen har startat. Efter några år med mycket låga försäljningsnivåer, framför allt på grund av svårigheter för köpare att hitta finansiering, har Vasallen fattat beslutet att bjuda ut två fastighetsbestånd till försäljning. Även om finansmarknaden ännu inte till fullo återhämtat sig så är många fastighetsaktörer beredda att skrida till verket. De fastigheter som bjuds ut till försäljning är i stort sett hela beståndet av hyresbostäder beläget i Uppsala, Skövde och Halmstad samt ett bestånd av kommersiella fastigheter i Östersund, Visby, Borås och Karlskrona. Bostadsbeståndet som införlivades i Vasallen så sent som i oktober förra året utgörs av bostäder för Försvarsmaktens utbildningsverksamheter. Byggnaderna som är uppförda mellan 1985 och 2001 är strategiskt centralt belägna i respektive ort. Den totala bostadsarean uppgår till ca kvadratmeter och är fördelad på 434 lägenheter. Det kommersiella beståndet har utvecklats i Vasallens ägo från militär utbildning till nya civila verksamheter. Hyresavtalen är i stor utsträckning tecknade med offentliga hyresgäster på relativt långa kontraktstider. Det finns även inslag av större privata hyresgäster som till exempel ICA Bank. Den totala uthyrningsbara arean fördelat på 35 byggnader uppgår till ca kvadratmeter varav 56 procent är kontor och 24 procent utbildningslokaler. Utav hyres - värdet om ca 125 kommer ca 72 procent från offentlig verksamhet. Uthyrningsgraden uppgår till drygt 97 procent och genomsnittlig återstående kontraktstid uppgår till cirka 9 år. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende större bostadsexploateringar inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Ombyggnad av en kasern i Borås till 44 nya bostadsrätter har påbörjats. Brf Lagerkransen i Borås är bildad och inflyttning i de nya lägenheterna är beräknad till mars Entreprenör är utsedd som fått uppdraget att bygga om kasernen. Ytterligare ett bostadsprojekt har inletts i Vasallen. Försäljningen av bostadsrätter i en kasern på Rindö, Vaxholm, startade under mars. Intresset från marknaden var mycket större än förväntat när försäljningen startade. Kasernen kommer att inrymma 42 lägenheter i sjönära läge med möjlighet till båtplats i hamnen. Under förutsättning att tillräckligt antal köpare tecknar sig för lägenheter så startar ombyggnadsarbetena under hösten. Inflyttning är beräknad till hösten Några mindre markområden i bland annat Ystad och Falun är kontrakterade för försäljning sedan tidigare och kommer att överlåtas till köpare senare under. I och med det nya utvidgade uppdraget som Vasallen fick under har många erbjudanden om fastighetsförvärv kommit från fastighetsägare, kommuner och mäklare. Utredning pågår i några fall om möjliga nya utvecklingsprojekt. Inga beslut om förvärv har ännu så länge fattats. Driftnettot i Vasallens fastigheter förbättrades avsevärt jämfört med samma period förra året. Det är framför allt hyresintäkterna som börjar flyta in avseende de avtal som tecknats tidigare år. De stora projekten i Östersund och Visby som pågått under en lång tid närmar sig färdigställande och hyresgästerna har flyttat in helt eller delvis i lokalerna. Vid kvartalsskiftet uppgick det samlade fastighetsvärdet till (1 738). Värdeökningen jämfört med föregående årsskifte uppgår till 47 vilket medför orealiserade värdeförändringar om 7 (5) under kvartalet. Värdeförbättringen är i huvud sak hänförlig till att bostadsprojekten utvecklas på ett positivt sätt och en del osäkerhetsfaktorer i dessa kan elimineras eller har minskat i betydelse. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 532 (456). Direktavkastningskraven inom Vasallens kommersiella bestånd har bedömts ligga mellan 7,5 13 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Lågkonjunkturen och den finansiella krisen har medfört att direktavkastningskraven vid fastighetsinvesteringar har ökat med 0,5 1 procentenhet jämfört med före lågkonjunkturen. För bostadsbeståndet antas direktavkastningskraven ligga mellan 4,7 och 6,8 procent. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. vasallen delårsrapport januari mars

3 3 Mål för verksamheten Vasallens bolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvadratmeter. Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Ingen måluppfyllelse finns att rapportera för första kvartalet. Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 72 (54) varav hyresintäkter 62 (50). Driftöverskottet ökade till 27 (4). Den orealiserade värdeförändringen i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 7 (5). Rörelseresultatet blev 25 (1) medan resultatet efter skatt blev 12 ( 4). Resultatförbättringen är i huvudsak hänförlig till ökade hyresintäkter samt en engångsersättning. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 3 (0). Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 6 ( 31) medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 45 ( 80). Av Vasallens kreditram om hos tre banker var 846 (578) utnyttjade vid kvartalsskiftet. Utöver Vasallens kredit finns även en kredit i Kasernen om 15 ( ), vilket gör att koncernens totala låneskuld per uppgick till 861 (578). Kasernens fastigheter omfattar ca kvadratmeter bostadsarea och är till 100 procent uthyrt. Årshyresvärdet uppgår till 22 ( ) fördelat på ett fåtal kontrakt (blockuthyrning). Uthyrningsgraden inklusive Kasernen blev 53 procent. Under kvartalet har nya kontrakt tecknats på (12 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 3 (6). Nettouthyrningen blev i stort sett plus minus 0. Vasallens kontraktsportfölj har en genomsnittlig bindningstid om cirka sju år. De tio mest värdefulla kontrakten har en genomsnittlig återstående löptid om cirka tio år. Investeringar Periodens investeringar uppgick till 44 (100) i byggnader och anläggningar. Inga förvärv av nya anläggningar har ägt rum. Under första kvartalet fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 10 (5). Under perioden avslutades byggprojekt till ett värde om totalt ca 18 (25). Återstående beslutade bygginvesteringar var vid årsskiftet 85 (266). Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 485 (469) varav 400 avser framtida ännu ej identifierade projekt. Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid I och med igångsättningen av bostadsrättsprojektet brf Lagerkransen i Borås tar Vasallen vissa risker. Osålda bostadsrätter vid färdigställandet i mars 2011 ska enligt avtal förvärvas av Vasallen. De osålda bostadsrätterna kan sedan hyras ut eller säljas i ett senare skede. Bostadsrättsföreningen köper ombyggnationen till ett fast pris vilket innebär att Vasallen påtagit sig risken att kostnaden för ombyggnationen överstiger det beräknade. Upphandlad entreprenad håller sig inom kalkylerad kostnad. Medarbetare Den var 59 (58) personer anställda i Vasallen varav 23 (24) kvinnor och 36 (34) män. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 7 (7). Kostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 8 (9). Moderbolagets likvida medel uppgick vid kvartalsskiftet till 0 (0). Låneskuld till externa kreditgivare uppgick till 846 (578). Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj exklusive Kasernen uppgick vid periodskiftet till ett årligt hyresvärde om 224 (232) fördelat på 625 (629) kontrakt. Den uthyrda lokalarean exklusive Kasernen uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 51 (54) procent. vasallen delårsrapport januari mars

4 4 Procent av kontrakterad hyra per branschkategori Procent av kontrakterad hyra per hyresgästkategori Hälsovård, 2% Övrigt, 3% IT och telekom, 1% Övriga, 3% Privatpersoner 1% Industrivaror och tjänster, 8% Finans och fastighet, 17% Offentlig verksamhet, 48% Stat, kommuner och landsting mm, 52% Aktiebolag, 44% Sällanköpsvaror och tjänster, 21% Offentlig verksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster (där bl a utbildning ingår) utgör 69 % av hyresintäkterna. 52 % av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Kontraktsportfölj, kr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på 7 år. 37 % av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2020 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är nära kr/kvm. vasallen delårsrapport januari mars

5 5 Koncernens tioårsöversikt Redovisning enligt IFRS Rapport över totalresultat Nettoomsättning varav hyresintäkter Driftnetto fastigheter Av- och nedskrivningar fastigheter (till och med 2003) Utvecklings- och administrationskostnader Värdeförändringar fastigheter (IFRS från och med 2004) Realisationsvinst (till och med år 2003) Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Rapport över finansiell ställning Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Balansomslutning Rapport över kassaflöden Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Finansiella nyckeltal Överskottsgrad, % Direktavkastning, % Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på sysselsatt kapital, % Vinstmarginal, % Räntetäckningsgrad (från och med 2004) 2,5 0,8 31,0 4,2 73,8 14,4 Soliditet, % Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea, tusen kvm Kontrakterad lokalarea, tusen kvm varav inflyttad, tusen kvm Uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra Fastighetsförvärv Investeringar i fastigheterna exklusive förvärv Fastighetsförsäljning Realisationsvinst (till och med år 2003) Värdeförändringar fastigheter (IFRS, från och med år 2004) Redovisningen avseende åren har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. vasallen delårsrapport januari mars

6 6 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag KVARVARANDE VERKSAMHETER Helår Intäkter Hyresintäkter Intäkter entreprenader Övriga intäkter Nettoomsättning Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Kostnader Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Kostnader entreprenader Summa kostnader Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Bruttovinst 1) Administrationskostnader Värdeförändringar fastigheter Realiserade Orealiserade Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat ) Driftöverskott fastigheter Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Helår Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser Ingående eget kapital per 1 januari Aktieägartillskott 206 Periodens resultat Utgående eget kapital vid periodens slut Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen delårsrapport januari mars

7 7 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Den löpande verksamheten Jan-mars Helår Resultat före skatt Justeringar avseende IFRS* ) Övriga ej likviditetspåverkande poster 2 5 Betald inkomstskatt Ökning/Minskning varulager Ökning/Minskning kortfristiga fordringar Ökning/Minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av dotterbolag 191 Ökning/Minskning långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder Aktieägartillskott 206 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Kursdifferens i likvida medel Omräkningsdifferens Likvida medel vid periodens slut * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Uppskjutna skattefordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Helår Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt 5 Periodens resultat vasallen delårsrapport januari mars

8 8 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har för det första kvartalet, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2.2, Redovisning för juridiska personer. Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för. De nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari, har inte haft någon effekt på koncernen. Not 2 Segmentrapportering Område Nettoomsättning () Kostnader () Driftöverskott () Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter () Norra Sverige 29,1 16,3 14,2 12,3 14,9 4,0 76,3 25, Mellansverige 23,3 21,3 17,3 26,4 6,0 5,1 26,2 neg Södra Sverige 13,5 16,5 12,1 10,6 1,4 5,9 10,1 45, Övrig koncern 6,2 1,3 50,9 85,0 4,2 83,7 81,1 neg Eliminering 0,5 0,9 49,4 83,4 0,1 82,5 Totalt Område Investering () Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde () Uthyrningsgrad (%) Norra Sverige Mellansverige , Södra Sverige 1 4 7,5 11 7,5 10, Övrig koncern 0 0 4,7 6,8 6, Totalt ,7 13 6, I Norra Sverige ingår Östersund, Sollefteå och Falun. I Mellansverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås, Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Kasernen, som tillförts Vasallen fr o m 1/10, har ännu inte placerats i något affärsområde och redovisas därför i övrig koncern (inga jämförelsesiffror). vasallen delårsrapport januari mars

9 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhållsoch fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktiebolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskriv ningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansierings verksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Verkställande direktör Håkan Steinbüchel har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport. Örebro den 29 april Vasallen AB (publ) Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och finansdirektör Leif Rytter, tel eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel Rapporttillfällen Delårsrapport januari juni augusti Delårsrapport januari september oktober Bokslutskommuniké januari 2011 Års- och hållbarhetsredovisning... mars 2011 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se Org. nr: