Delårsrapport Januari Mars 2011

Transkript

1 Delårsrapport Januari Mars Hyresintäkterna uppgick till 32 (62) Fastigheternas driftnetto uppgick till 4 (27) Intäkter projektutveckling uppgick till 10 (0), medan resultatet blev 0 (0) De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet ökade till 12 (7) Resultat före skatt uppgick till 5 (17) medan resul tat efter skatt blev 3 (12) Investeringarna ökade till 78 (44) Nyuthyrningen ökade till (6 000) kvm lokalarea Lokalarean minskade till ( ) kvm Jag kan med glädje konstatera att många hittills visat intresse för förvärv av tillgångarna i Vasallen. Det ser jag som ett gott betyg på vår verksamhet Håkan Steinbüchel Verkställande direktör EKONOMISKA DATA Hyresintäkter Fastigheternas driftnetto Intäkter projektutveckling Resultat projektutveckling Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde fastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % Räntetäckningsgrad, ggr neg 2,3 3,0 Soliditet, %

2 2 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är en marknadsledande fastighetsutvecklare som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Marknadsöversikt Tillväxten i den svenska ekonomin blev rekordhög. Återhämtningen ser ut att fortsätta under Arbetslösheten är dock fortfarande hög. Fastighetsmarknaden som återhämtade sig under är fortsatt stark. Detta återspeglas bland annat i det stora intresse som marknaden visar för Vasallen i den nyligen inledda försäljningsprocessen. Efterfrågan på lokaler har förbättrats och på Vasallens orter har uthyrningen av lokaler tagit fart. Under första kvartalet har det framför allt handlat om enklare industri- och lagerlokaler. Verksamheten Verksamheten har i stor utsträckning präglats av den nyligen inledda försäljningen av tillgångarna i Vasallen. Försäljningen är ännu inne i ett inledande skede men redan nu kan konstateras att det finns ett stort intresse av att ta del av Investerings memorandum. För att säkerställa kvalitén och underlätta för budgivare genomförs en vendor due diligence. Exploatering av mark för bostadsproduktion pågår på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje, Visby och Vaxholm. Planarbetet fortskrider i oförminskad takt och de första planerna väntas vara klara under i Borås, Vaxholm och Visby. Ombyggnad av en kasern i Borås till 44 nya bostadsrätter fortskrider som planerat. Köparna av bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Lagerkransen kommer att flytta in under slutet av maj. Endast några få lägenheter återstår att sälja. På Rindö i Vaxholms kommun pågår omvandlingen av en kasern till 42 bostadsrätter. Projektet utgör starten på en större bostadsexploatering som kommer att fortgå under ett antal år framöver. För närvarande är 23 lägenheter sålda i brf Grisselmaren. Byggnadsarbetena påbörjades hösten. Inflyttning är beräknad till hösten. Vasallens utvidgade uppdrag har inneburit många erbjudanden om förvärv. Flera uppslag håller på att utvärderas och i några fall har förhandlingar inletts med säljare. Vasallen kommer inom kort att inleda ett samarbetsprojekt gällande utveckling av en central fastighet på en större norrländsk ort. Utveckling av befintliga och nya projekt genom samarbete med andra parter är en möjlig strategi för att nå nya lönsamma affärer. Från och med detta periodskifte har Vasallen en ny resultaträkning som är tänkt att ge läsaren en bättre uppfattning om koncernens resultat. Det är framför allt intäkter och kostnader förknippade med projektförsäljningar som blivit tydligare jämfört med tidigare. Samtidigt har raden värdeförändring flyttats nedåt och innehåller endast orealiserade värdeförändringar vilket också ökar tydligheten jämfört med tidigare. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 110 kwh/kvadratmeter. Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Det blev ett bra resultat i Vasallens kundnöjdhetsmätning som nyligen avslutats. Koncernens sammanvägda NKI kvarstår på fantastiska 87, vilket är samma resultat som uppnåtts för de två föregående åren. I övrigt finns ingen måluppfyllelse att rapportera för första kvartalet. VASALLEN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS

3 3 Koncernens resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 32 (62) och driftöverskottet minskade till 4 (27). Orsaken till minskningen är de försäljningar som genomfördes under senare delen av föregående år. Intäkter från projektverksamheten uppgick till 3 (0) och det realiserade resultatet från detta uppgick till 0 (0). Intäkten kommer från försäljningen av en mindre del av fastigheten i Borås. Försäljningen genomfördes till samma värde som i värderingen. Fastighetsbeståndet har värderats internt av Vasallen vid periodskiftet. Värdet avviker marginellt från den senaste värderingen som gjordes vid årsskiftet. Då värderades den övervägande delen av fastighetsbeståndet av Savills samt Bryggan. Värdeökningen uppgår till 12 (7) varav orealiserade värdeförändringar om 12 (7). Värdeförändringen är i huvudsak hänförlig till ökning av värdet på exploateringsmark i Visby där planfrågorna förts framåt. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 581 (532). Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har bedömts ligga mellan 7 12 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet kronor per kvadratmeter bta. Resultatet efter skatt blev 3 (12). Koncernens likvida medel som vid periodskiftet uppgick till 774 (3) var placerad i fem banker. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 17 ( 6) medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 58 ( 45 ). Av Vasallens kreditram om 800 hos tre banker var 400 (861) utnyttjade. Styrelsen har föreslagit stämman en utdelning om 750. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj exklusive Hannover-fastigheten uppgick vid årsskiftet till ett årligt hyresvärde om 124 (246) fördelat på 538 (625) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 45 (51) procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 61procent. Försämringen beror på försäljningen av färdigutvecklade fastig heter med hög uthyrningsgrad till Hemsö med flera under förra året. Kvar i Vasallen blir därmed en större andel projektfastigheter med lägre uthyrningstal. Den totala återstående lokalarean efter försäljningen uppgår till kvadratmeter varav cirka kvadratmeter utgörs av bland annat kaserner som inte är uthyrbara utan omfattande ombyggnation/investering. En stor andel av kasernerna kommer att byggas om till bostäder, till exempel i Strängnäs och på Rindö. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till sex år. Under kvartalet har nya kontrakt tecknats omfattande knappt (6 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 9 (3). Genomsnittshyrorna i Vasallen är högst för utbildningslokaler, kronor per kvadratmeter medan hyrorna för kontorslokaler uppgår till 790 kronor per kvadratmeter i genomsnitt. Verkstad/ lager samt övriga lokaler ligger i spannet kronor per kvadratmeter i genomsnitt. Hyresnivåerna speglar väl marknaden på respektive ort. Investeringar Periodens investeringar uppgick till 78 (44) i byggnader och anläggningar. Inga förvärv av nya anläggningar/projekt har ägt rum. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid periodskiftet 75 (85). Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 246 (485). Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid samt I och med genomförandet av bostadsrättsprojekt i Borås och på Rindö tar Vasallen vissa nya risker. Osålda byggrätter vid färdigställandet ska enligt avtal förvärvas av Vasallen. De osålda lägenheterna kan sedan hyras ut eller säljas i ett senare skede. Bostadsrättsföreningarna köper ombyggnationerna till fast pris vilket innebär att Vasallen påtar sig risken att kostnaderna överstiger det beräknade. Upphandlade entreprenader håller sig hittills inom kalkylerad kostnad. Medarbetare Den var 44 (59) personer anställda i Vasallen varav 19 (23) kvinnor och 25 (36) män. Minskningen är hänförlig framför allt till försäljning av fastigheter i Östersund, Borås och Karlskrona där personalen, 9 personer, följde med till köparen, Hemsö. Genomförda försäljningar påverkar också organisationen i övrigt och ytterligare fem medarbetare kommer att lämna sina anställningar under våren. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 5 (7). Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 10 (14) varav ränteintäkter från dotterbolag 8 (14) samt intäkter från externa placeringar och övrigt 2 (0). Kostnaderna före finansiella kostnader, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 8 (8). Moderbolagets likvida medel uppgick vid kvartalsskiftet till 774 (0). Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 400 (846). VASALLEN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS

4 4 PROCENT AV KONTRAKTERAD HYRA PER BRANSCHKATEGORI PROCENT AV KONTRAKTERAD HYRA PER HYRESGÄSTKATEGORI Hälsovård 3% Övrigt 8% IT och telekom 1% Dagligvaror 1% Övriga, 3% Privatpersoner, 1% Industrivaror och tjänster 16% Finans och fastighet 30% Stat, kommuner och landsting, 48% Offentlig verksamhet 16% Sällanköpsvaror och tjänster 25% Aktiebolag, 48% Offentlig verksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster (där bl a utbildning ingår) utgör 41 % av hyresintäkterna. 48 % av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. KONTRAKTSPORTFÖLJ, KR ÅRSHYRA GENOMSNITTSHYRA PER LOKALSLAG, KR/KVM LOA/BOA Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på 6 år. 30 % av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2020 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är nära kr/kvm. VASALLEN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS

5 5 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Not 2, Fastigheternas driftnetto Not Vinstmarginal fastigheternas driftnetto 12% 38% 42% Projektutveckling Försäljningsintäkter Bokfört värde Anskaffningsvärde Realiserade värdeförändringar Intäkter entreprenader 7 24 Direkta kostnader entreprenader 7 24 Resultat projektutveckling Administrationskostnader Finansnetto Finansiella intäkter Finansiella kostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget SKULDER Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörsskulder Skatteskulder 3 1 Övriga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser Inga 14 Inga Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Ingående eget kapital per 1 januari Periodens resultat Utgående eget kapital vid periodens slut Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. VASALLEN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS

6 6 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt Justeringar avseende IFRS* ) Övriga ej likviditetspåverkande poster Betald inkomstskatt Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Ökning/minskning långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Omräkningsdifferens 0 2 Likvida medel vid periodens slut * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Uppskjutna skattefordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt 2 30 Periodens resultat VASALLEN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS

7 7 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har för det första kvartalet, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för. De nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari, har inte haft någon effekt på koncernen. Not 2 Segmentrapportering Område Nettoomsättning () Fastighetskostnader () Fastigheternas driftnetto () Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter () Norra Sverige 7,3 29,1 8,4 14,2 1,1 14,9 neg 76, Mellansverige 21,2 23,3 15,7 17,3 5,5 6,0 26,8 26, Södra Sverige 4,0 13,5 4,4 12,1 0,4 1,4 neg 10, Övrig koncern 0,4 5,7 0,6 1,5 0,2 4,2 neg 81, Totalt Område Investering () Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde () Uthyrningsgrad (%) Norra Sverige Mellansverige , Södra Sverige , Övrig koncern 3 0 6,75 4,7 6, Totalt , , I Norra Sverige ingår Östersund, Sollefteå och Falun. I Mellansverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Not 3 Fastighetskostnader Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Summa VASALLEN DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS

8 8 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat före centraladministration och värdeförändringar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus fastighetskostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktiebolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar enligt IFRS och andra ej likviditetspåverkande poster, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansierings verksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt som justerats genom återföring av de finansiella kostnaderna i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat före skatt som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Verkställande direktören Håkan Steinbüchel har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport. Örebro den 28 april Vasallen AB (publ) Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och finansdirektör Leif Rytter, tel eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel Rapporttillfällen Delårsrapport januari juni...15 augusti Delårsrapport januari september oktober Bokslutskommuniké...31 januari 2012 Års- och hållbarhetsredovisning... mars 2012 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se Org. nr: