Årsredovisning Populärversion

Transkript

1 Årsredovisning 2013 Populärversion

2 Galären är en familjeägd företagsgrupp inom fastighetsområdet med kontor i Luleå och Stockholm. Galären har ca 25 anställda och en justerad balansomslutning på 1,8 miljarder kronor. Vi förvaltar ca kvm lokaler och äger ca 400 bostäder. Vår inriktning är en hållbar utveckling av bostäder, kommersiella lokaler och samhällsbyggnad. Vi är ett GreenBuilding-certifierat företag och har tilldelats flera utmärkelser för vårt arbete. Vi bygger gröna hus. Innehåll Affärsidé Styrelse Året i sammandrag Affärsidé, visioner, mål 2 Styrelse och ledningsgrupp 3 Året i sammandrag 3 VD-ord 4 Galärens ansvar (CSR) 6 Affärsområde lokaler 10 Affärsområde bostäder 14 Koncernresultat 18 Nyckeltal 20 Att med kompetens i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna genom ständigt pågående förädling. Visioner Galären arbetar efter flera visioner. Dessa är de mest centrala: π Att vara en ledande aktör för bostäder med hög kvalitet i centrala Luleå och kommersiella fastigheter med hög kvalitet på strategiska platser i Luleå. π Att med lönsamhet skapa långsiktiga värden i egna fastigheter samt mervärden för hyresgästerna. π Att tillsammans med vår omvärld bidra till utvecklingen i Luleå. π Att skapa nya affärsmöjligheter genom nytänkande och kreativitet. π Att personalen är den resurs som ska genomföra idéer och visioner. Mål Ordförande: Carl Erik Tåhlin, född 1948, VD i AB Galären. Ledamöter: Lennart Karlsson, född 1954, VD i HEBA Fastighets AB, Catarina Tåhlin, född 1947, Gunnar Tåhlin, född 1959, VD för Galären i Luleå AB (även ledamot i styrelserna för MAX Hamburgerrestauranger AB och Luleå Lokaltrafik AB). Ledningsgrupp Gunnar Tåhlin, VD, Örjan Lindström, administrativ chef och vice VD samt Magnus Bjuhr, projektchef och vice VD. Örjan Lindström tillträdde befattningen som Galärens administrative chef i januari Han var tidigare ekonomidirektör på Gestamp HardTech. π Galären presenterar ritningarna för ett helt nytt storkvarter för handel, samhällsservice och bostäder längs Luleås infart vid Bodenvägen. π Under året påbörjas rivning och ombyggnation av hotellfastigheten på Storgatan. Hotellentreprenören Stefan Karlsson tecknar 15-årigt hyresavtal. Namnet Hotell Savoy återuppstår. π Galären tilldelas utmärkelsen Årets Fastighetsprofil π Galären presenterar planerna för Luleås första stadsradhus som ska byggas på Mjölkudden. Koncernbalans 21 Grafer 22 π Vi arbetar med kortsiktiga mål som kan beröra ett projekt eller en fastighet eller delar därav mål som är enkla att identifiera och där avslut kan uppnås tidsmässigt. π Vi arbetar med långsiktiga, marknadsmässiga mål för att växa i enlighet med våra visioner. Här utgörs begränsningarna av viktiga nyckeltal som exempelvis: Direktavkastning Justerad soliditet Belåningsgrad gentemot marknadsvärde Gunnar Thålin Örjan Lindström Magnus Bjuhr π Renoveringen av Luleås äldsta byggnad, Bergströmska gården, påbörjas. Vid förvärv av exploateringsobjekt kan avvikelse från nyckeltalen ske till dess förädlingen genomförts. 2 3

3 VD-ORD Det går allt bättre för Luleå. Det är roligt. Tiden går fort när man har roligt och mycket att göra. Den tanken slår mig när jag nu ser tillbaka på allt vi gjorde för drygt ett år sedan. Att vi har mycket att göra på Galären beror till stor del på att det går bra för Luleå. Staden växer, nya näringar blommar ut, allt fler företag flyttar hit och många lokala företag expanderar, universitetet attraherar många studenter, kulturlivet frodas. Det finns mycket att glädjas åt. Ännu fler skulle flytta hit om Luleå hade tillräckligt med bostäder för att täcka efterfrågan. Att det är så förstår man enklast genom att titta på bostadspriserna. Priset per kvadratmeter är snart lika högt som i Stockholm. Som fastighetsutvecklare tycker jag förstås att det är inspirerande att Galären snart kan erbjuda ett helt nytt boende började vi nämligen bygga Luleås första stadsradhus på Mjölkudden. Det är ett projekt som vi ägnat mycket arbete åt under snart två år. Vi har mer nyproduktion på gång. Bland annat planerar vi för ett helt nytt storkvarter för handel, samhällsservice och bostäder. Det ska ligga vid infarten till Luleå och innebär att vi skapar en ny, attraktiv miljö av det förfulade område längs Bodenvägen där Boströms Bil en gång låg. För mig som Luleåbo klappar hjärtat lite extra för det genuina i staden. Ingen blir mer nöjd än jag om vi på Galären på något sätt kan bidra till att stadens äkthet bevaras och förskönas. Det är därför vi förvärvat Bergströmska gården. Vi vill helt enkelt trygga hållbarheten för Luleås äldsta byggnad och fylla den med liv och kreativitet. Av samma anledning har vi blåst ut allt gammalt från hotellfastigheten på Storgatan och bestämt att det nya hotellet ska heta Savoy det namn hotellet hade när det var Luleås populäraste nöjesetablissemang. Mycket talar för att Savoy kommer att återta den positionen när den duktige hotellentreprenören Stefan Karlsson i höst slår upp dörrarna för ett helt nytt upplevelsehotell som också rymmer Spa, café och restaurang. I det stora är Galären en liten aktör. Därför anstränger vi oss varje dag för att vara ett ansvarstagande företag som tänker och agerar visionärt och hållbart. Att bygga om och bygga nytt i en stad innebär att man påverkar hur staden utvecklas och upplevs. Därför är det alltid roligt när Luleå omnämns positivt. I fjol klättrade Luleå till 16:e plats i rankingen över vilka av Sveriges 290 kommuner som det är bäst att bo i. Det visar att vi är många i Luleå som drar åt samma håll. Och det är nog därför tiden går så fort det är roligt att vara en liten del i Luleås utveckling och framgång. En vacker dag kommer Luleå är ligga på första plats i den där mätningen, det är jag helt övertygad om. Gunnar Tåhlin VD Galären i Luleå AB 4 5

4 GALÄRENS ANSVAR Galären är ett ansvarstagande företag. Vår policy för CSR (Corporate Social Responsibility) beskriver hur vi tar socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvar. Tillsammans med hyresgäster, entreprenörer och andra intressenter vill vi bidra till ett hållbart samhälle. Att ta ansvar är Galärens hjärtefråga. Socialt ansvar innebär att vi tar särskild hänsyn till medarbetare och en jämställd samhällsutveckling. Miljöansvar innebär att vi värnar om naturen och lägger extra vikt vid energibesparingar och långsiktigt hållbara fastigheter. Ekonomiskt ansvar innebär att vi bygger lönsamhet för att investera i en fortsatt klok och hållbar fastighetsutveckling. Ansvarstagande organisation Galären utvecklar kommersiella lokaler och bostäder i Luleå. Med CSR som grund vill vi verka för att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Verksamheten drivs för att skapa tillväxt med minimerad miljöpåverkan. Vi agerar på ett ansvarstagande sätt gentemot medarbetare, kunder, leverantörer, samhälle och andra intressenter. Verkställande direktören har det yttersta ansvaret för vårt ansvarstagande. Styrelsen utvärderar hur systemen för intern kontroll infrias och fungerar. Ledningsgruppen ansvarar för att i organisationen implementera de beslut som styrelse, vd och ledningsgruppen fattar. Galärens intressenter Galärens intressenter har synpunkter på hur vi driver vår verksamhet. Deras åsikter om oss avgör hur vi uppfattas, både för det vi skap ar och hur vi tar ansvar. Våra intressenter: π Medarbetare π Kunder/hyresgäster π Leverantörer/samarbetspartners π Politiker, myndigheter, näringsliv π Nätverk och branschorganisationer π Media och opinionsbildare π Allmänheten CSR och varumärket Omvärlden värderar hur vi tar socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvar. Den bedömning vi får har en direkt påverkan på bolagets trovärdighet och varumärkets klang. En klok och hållbar CSR-policy som fungerar i verkligheten, är en viktig utgångspunkt för att långsiktigt värna och utveckla Galärens varumärke. Styrkan i varumärket kan inte enbart utläsas från balansoch resultatrapporter. Den skapas i än högre grad av hur Galären och medarbetarna agerar och hur vi balanserar att vara kommersiellt framgångsrika och samtidigt tar ansvar för den verksamhet vi driver. Varumärkesundersökning Sedan tre år tillbaka har Galären låtit ett oberoende marknadsundersökningsföretag kartlägga kännedom, kunskap och värderingar av varumärket Galären hos Luleåbor, lokalhyresgäster, bostadshyresgäster och medarbetare. Undersökningsresultaten används för att förbättra verksamhet och kommunikationsinsatser. Den senaste undersökningen, som redovisades i januari 2013, visar bland annat att: π 95,6% Luleåbor känner till Galären. Efter erinran är kännedomen 98%. π 91% har kunskap om att Galären hyr ut bostäder, 90% att Galären hyr ut butikslokaler, 88% att Galären hyr ut kontorslokaler. Galären planerar en förändring av kund- och varumärkesundersökningen till en mer koncentrerad Nöjd-Kund-Index med kompletterande varumärkesfrågor. Socialt ansvar Galären eftersträvar ett stort mått av socialt och etiskt ansvarstagande. Företagets ambition är att uppfattas som en god samhällsmedborgare av omvärld och medarbetare. Det innebär exempelvis att vi betalar skatt, följer arbetsrättslagstiftning och andra lagar, skapar trygga arbetsplatser, bygger goda bostäder och ger stöd till andra som tar socialt ansvar för en bättre värld. Galären verkar aktivt mot diskriminering. Vi värnar om god arbetsmiljö, har etiska riktlinjer, förespråkar mångfald och motverkar diskriminering baserad på nationalitet, ras, religion, politisk åskådning, handikapp, kön, sexuell läggning eller ålder. Galären ska uppfattas som ett socialt, ansvarstagande företag. Sociala åtgärder Galären eftersträvar att alla medarbetare ska känna sig delaktiga i företagets verksamhet och utveckling. Utvecklingssamtal, gemensamma personalträffar, hälsovård och motionsaktiviteter är exempel på personalinsatser som syftar till att skapa trivsel, engagemang och välbefinnande hos varje enskild medarbetare. Vårt sociala ansvarstagande omfattar även olika insatser för lokal- och bostadshyresgästerna. Exempel på aktiviteter 2013 inom ramen för vårt sociala engagemang: π Utbildning och kompetensutveckling är en av hörnstenarna för ett företag i utveckling. Senaste verksamhetsåret investerade bolaget kronor i utbildning och kompetensutveckling, vilket motsvarar cirka kronor per anställd. π Galärens ansvar för medarbetarna preciseras i Galärens Personalhandbok samt i ett särskilt CSR-dokument kallat Galärens Ansvar. π Personalen omfattas av en privat sjukvårdsförsäkring och regelbunden företagshälsovård. π Personalen erbjuds friskvård en timme i veckan på arbetstid. π Galärens avtal med Sensia ger även möjlighet till personlig handledning. Medarbetare som dessutom tränar en timme på fritiden, får ytterligare en friskvårdstimme i veckan på arbetstid. π Galären uppmuntrar kvinnliga och manliga medarbetare att ta ut tid för barnledighet och vård av barn. Anställda ska på ett enkelt sätt kunna kombinera arbete och familj. π Galären verkar aktivt för integration av nya svenskar genom en praktikplats i företaget. π Galären tillhandahåller en arbetsplats samt handledning för studenter på Luleå tekniska universitet som gör sitt examensarbete. Uppgiften får gärna ha koppling till Galärens verksamhet. Samhällsengagemang Galären värnar om goda relationer med lokal- och bostadshyresgäster, entreprenörer, Luleåbor och andra i vår omvärld. Vi vill bidra till att skapa förutsättningar för trygghet, säkerhet och trivsel med fokus på barn och ungdom. Galärens stöd till organisationer och samhälle under 2013 omfattade bland andra: π Luleå Hamnfestival π Musikens Makt π Luleå Pride π Norrbottens-Teatern π Studentspexet (Studentkåren LTU) π Northland Basket π Luleå Hockey π Trafikkalendern (skolmaterial för elever och pedagoger) π Luleå i nytt ljus Galären har under året även genomfört ett antal aktiviteter som riktats direkt till våra lokal- och bostadshyresgäster. Vi har exempelvis delat ut biljetter till elitseriematcher i hockey och basket samt till Stu- 6 7

5 dentspexet. Aktiviteterna syftar till att våra hyresgäster ser ett mervärde i att hyra lokal eller bostad av Galären. π Galärens nya entré ger ökad tillgänglighet till kontoret och Bobutiken. Här hanterar fastighetsavdelningen alla ärenden som rör förvaltningen för bostadsoch lokalhyresgästerna. Bobutiken är en mötesplats för dialog med Galärens hyresgäster. π Bostadshyresgäster kan teckna Galärens Hemförsäkring som utformats i samarbete med Vardia och Norrlands Försäkring. Den som tecknar försäkringen erbjuds även möjlighet att teckna förmånliga försäkringar på bil och fritidshus. Miljöansvar Galären eftersträvar att i samverkan med intressenter bedriva fastighetsutveckling som uppfyller villkoren för ett långsiktigt hållbart samhälle. Vi följer lagar och branschöverenskommelser, minskar beroendet av fossila bränslen för uppvärmning, fasar ut långlivade och naturfrämmande material, genomför verkningsfulla energibesparingar, hushållar med resurserna och verkar för en god miljö inomhus och utomhus. Vårt miljöansvar finns beskrivet i informationsfoldern Galärens lilla gröna. System för miljöklassning Galären är medlem i intresseorganisationen Sweden Green Building Council (SGBC). π Systemet GreenBuilding: EU-kommissionens kvalitetsmärkning av energieffektiva byggnader för lokaler. För att certifiera en fastighet/lokal krävs att energiförbrukningen sänks med 25 procent jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets regler. Följande Galärenfastigheter är certifierade enligt GreenBuilding: Ormen 1 (hyresgäster Kommunal A-kassa m fl), Hägern 11 (Studentconsulting och Sogeti), Staget 13 (Mekonomen), Vargen 2 (Galärens kontor), Räven 20 (MAX huvudkontor m fl) och Ödlan 10 (Axfood). Följande fastigheter är registrerade hos SGBC och beräknas få formell certifiering: Ödlan 6 (Würth) och Räfsan 3 (Cramo och Tools Momentum). π Systemet Miljöbyggnad: Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för bostadsfastigheter. Tillsynsorganisation för Miljöbyggnad är SGBC. För närvarande är bostadsfastigheten Sparven 17 certifierad enligt systemet Miljöbyggnad. Minskad energiförbrukning Enligt Energimyndigheten står lokaler och bostäder för 36 procent av landets energiförbrukning. I Norrbotten och Luleå, med sju månader vinter med kyla och mörker, går stora mängder energi till uppvärmning och belysning. Därför ger Galären hög prioritet till energibesparingar och energieffektiviseringar. Energibesparing sparade Galären 5,6 miljoner kwh i minskad energianvändning i tolv fastigheter. Jämförelsemetoden för att mäta energibesparingar omarbetas för närvarande. Frikyla. Ett exempel på åtgärder relaterade till det lokala klimatet avser produktion av frikyla; Galären går successivt över till en ny typ av aggregat som transporterar naturlig utomhuskyla in i fastigheterna. Metoden innebär att energikostnaden för att tillverka kyla minskas avsevärt. Lägenhetsstyrd mätning. I nybyggda bostadsfastigheten i kvarteret Sparven har Galären infört ett system med lägenhetsindividuell mätning och debitering av el och vatten. Snålspolande toaletter och blandare är standard i Galärens alla om- och nybyggnationer av bostäder och lokaler. Samtliga fastigheter (utom en) är anslutna till Luleås fjärrvärmenät. Gröna tak. Taken på gårdshusen i nybyggda Sparven 17 har belagts med sedumgräs, som inte bara är rogivande och vackra att titta på. Regniga dagar minskar sedumtaket belastningen på dagvattensystemet eftersom gräs ackumulerar regnvatten; hängrännorna svämmar inte över eftersom vattnet varsamt sipprar ner i dagvattensystemet. Varma dagar bidrar sedumtaket till en behagligt sval inomhusmiljö. Luleå tekniska universitet forskar om gröna tak i kallt klimat. Studier görs bland annat av Sparventakens fetört som tål torka och kyla. Källsortering. Galären arbetar löpande med att informera hyresgästerna om sophantering och uppmuntrar till källsortering. Särskilda kärl finns uppställda i och intill fastigheterna. Hållbara byggnadsmaterial. Vid upphandlingar för om- och nybyggnationer styr Galärens projektavdelning vilka materialval som ska göras för att avföra icke önskvärda material från byggprocessen. Material som väljs ska vara långsiktigt hållbara även ur förvaltningssynpunkt. Hållbara ombyggnationer och renoveringar minskar energikostnaden betydligt både för Galären och våra hyresgäster. Tjänstefordon. Företagets vagnpark uppgraderas successivt med bränslesnåla fordon som ger ringa CO2-utsläpp. I vagnparken finns i dag både elhybridfordon och laddningsbara elbilar. Grön el. Galären har tecknat samarbetsavtal med Luleå Energi AB om leveranser av så kallad grön vattenkraftel. Utmärkelser Galären har tilldelats flera miljöutmärkelser, bland annat Luleå kommuns miljönämnds stipendium för hållbar utveckling och Energipriset/ Näringslivets Pris av Luleå Energi. Galären har även fått en rad andra utmärkelser, bl a Luleå kommuns företagarstipendium, Stora Byggpriset och utmärkelsen Årets Fastighetsprofil tilldelades Galären utmärkelsen Årets Varumärke/Näringslivets Pris. Ekonomiskt ansvar Galären är ett ekonomiskt stabilt familjeägt fastighetsbolag. Vi verkar utifrån övertygelsen att lönsamhet är nyckeln till vår vision att utveckla hållbara kommersiella lokaler och bostäder med hög kvalitet. Värdena i vår verksamhet skapas främst genom hyresintäkter och värdeförändringar på våra fastigheter. En viktig parameter är den kalkylerade riskeliminering som styr en stor del av bolagets verksamhet. Galären eftersträvar att eliminera ekonomiska risker i stället för att ensidigt avvisa riskobjekt för om- eller nyproduktion. Vi eftersträvar att vårt varumärke associerar Galären som ett ekonomiskt ansvarstagande företag som aktivt bidrar till Luleås utveckling. 8 9

6 AFFÄRSOMRÅDE LOKALER Fortsatt stark efterfrågan på affärslokaler. Luleåregionen med cirka invånare i närområdet är den största befolkningskoncentrationen norr om Stockholm. Inom dagsavstånd bor över en halv miljon människor. Köpkraften är stark i hela Norrbotten, som är Sveriges största investeringslän både i reella tal och per invånare. Länet har högst produktivitet i landet per sysselsatt, BRP. Tillväxten är stor i hela länet. Statistik från SCB visar att Norrbottens bruttoregionalprodukt per sysselsatt person är högst i Sverige. För de närmaste åtta åren planeras investeringar för 200 miljarder kronor. Merparten avser investeringar inom industri, infrastruktur och energi. De gigantiska investeringsvolymerna förväntas skapa mängder av nya affärsmöjligheter inom olika branscher. Dynamiskt näringsliv Luleå växer passerades invånare. Näringslivet får allt större bredd och kommersiell dynamik. Basindustri och IT blomstrar sida vid sida med filmindustri och andra kreativa näringar. Här finns Luleå tekniska universitet, teaterhögskola och musikhögskola. Ett annat exempel på Luleås affärsattraktion är Facebooks nya datacenter på kvadratmeter. Ytterligare två serverhallar är planerade i Luleå. Även tjänstesektorn och handeln är starka. I huvudsak är de förlagda till centrum, Storheden och Notviksstan. På dessa områden finns också merparten av stadens små och medelstora företag medan industriell verksamhet expanderar på främst Storheden och Ytterviken. Galärens fastighetsbestånd för kommersiella lokaler är av strategiska skäl koncentrerat till dessa stadsdelar. Efterfrågan på såväl renoverade som nyproducerade affärslokaler är fortsatt stark. Stark marknad Luleåregionen är i stark tillväxt och räknas som den tionde största regionen i landet, enligt Tillväxtverket. Regionen är därtill den största ekonomiska regionen norr om Stockholm. För Galären är det angeläget att fortsätta bevaka sina affärsintressen som en ledande, ansvarstagande aktör för kommersiella fastigheter med hög kvalitet och arkitektoniska mervärden på strategiska platser i Luleå. Centrum Centrum är koncentrerat till Luleås centrumhalvö. Affärslivet domineras av handel och tjänsteföretag. Hotell Savoy. Under verksamhetsåret påbörjade Galären en total ombyggnation av hotellfastigheten på Storgatan. Allt gammalt har rivits ut och ersätts av ny arkitektur och nya material både utvändigt och invändigt för att byggnaden ska klara miljöcertifiering enligt GreenBuilding. Totalt investerar Galären 45 miljoner kronor i hotellets kvadratmeter. I första etappen omfattar det bl a 76 hotellrum varav 20 sviter, Spa-avdelning med gym samt flera upplevelsekoncept för café, barer och restauranger. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med hotellentreprenören Stefan Karlsson som ska driva anläggningen under namnet Hotell Savoy från hösten Det innebär att Galären inte bara återskapar ett av Luleås mest klassiska hotell, Galären tar tillbaka det namn som under flera decennier var synonymt med Luleås främsta hotell och nöjesetablissemang. Bergströmska gården. Bergströmska, som med all sannolikhet är Luleås äldsta hus, utgörs av två minnesmärkta huskroppar där de äldsta delarna härstammar från 1700-talets första hälft. Ett omfattande restaureringsprojekt har inletts i samarbete med Norrbottens museum, länsstyrelsen och Luleå kommun för att med hållbarhet säkra fastighetens historiska och kulturella värden. Inriktningen är att Bergströmska gården ska få en kulturell och ungdomlig prägel med nya kreativa näringar, mötesplatser och café. Samtidigt knyts Bergströmska gården samman med Galärens intilliggande bostads- och näringsfastigheter i kvarteret. StudentConsulting. Under hösten flyttade bemanningsföretaget StudentConsulting sitt huvudkontor till totalrenoverade kontorslokaler på Varvsgatan i fastigheten Hägern 11. Företaget är rikstäckande med 38 kontor på 93 uppdragsorder i Sverige, Norge och Danmark. Fastigheten delas med Sogeti och är Green- Building-certifierad. Tirsén & Aili Arkitekter. Galären har tecknat ett femårigt hyresavtal med arkitektbyrån Tirsén & Aili som våren 2014 flyttar till fastigheten på Varvsgatan 35. Kontoret omfattar 800 kvadratmeter. Tirsén & Aili Arkitekter är en av Norrbottens mest framgångsrika arkitektbyråer som varit verksamma sedan Företaget har 18 anställda. Restauranglokaler. På Köpmangatan har Galären färdigställt en restauranglokal för 100 sittande matgäster. På Stationsgatan har Galären utvecklat en mindre näringslokal. Båda lokalerna har iordningsställts nyckelfärdiga med komplett utrustning inklusive design

7 möblering. Båda lokalerna har förberetts för uthyrning under Stationsgatan. Gatuarbetena har påbörjats på Stationsgatan för att förvandla den till en ny mötesplats i Luleå centrum. Galären tog 2011 fram ett idéförslag om detta i samarbete med Luleå kommun och Tyréns. Förändringarna innebär att Stationsgatan får markvärmda gångstråk, träd, gatubelysning och gatuparkeringar. Lösningen öppnar möjligheterna för fler butiker, caféer och restauranger. Arbetet förväntas bli klart hösten Skutviken - Notviksstan Skutviken-Notviksstan är ett handelsområde som är beläget mellan Bodenvägen och Malmbanan. Området ligger i direkt anslutning till Luleås stora infartsled där fordon passerar dagligen. Handelsområdet kallas också Luleå Homecenter, som sträcker sig från landstingshuset i söder till Bodenvägens norra rondell. Nytt storkvarter. I juni presenterade Galären planerna på ett nytt storkvarter för handel, samhällsservice och bostäder. Kvarteret ligger längs Bodenvägen och omfattar den tomtmark där Boströms Bil tidigare låg. ICA Kvantum, Norrbottens största dagligvarubutik, blir den första hyresgästen. Norrbottens läns landsting har också aviserat intresse för att i kvarteret etablera verksamhet, bl a en ny hälsocentral. Projektet omfattar kvadratmeter för handel och kommersiell service, kvadratmeter för samhällsservice och kontor samt plats för cirka 300 bostäder. Det är kostnadsberäknat till en miljard kronor. Byggtiden för första etappen är beräknad till 1,5 år efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Svenska Kakel. Under hösten 2014 nyetablerar Svenska Kakel i Luleå med egen butik och lager. Hyreskontrakt har tecknats för fem år i kvadratmeter nya lokaler. Under byggtiden huserar företaget i provisoriska lokaler intill de nya. Svenska Kakel är ett av landets största företag inom kakel, klinker, mosaik, badrumsinredningar och annat specialmaterial. Bolaget är familjeägt med säte utanför Helsingborg. Man har 90 anställda och omsätter 200 miljoner kronor. Kommunal. Kommunals arbetslöshetskassa med medlemmar flyttar i juni 2014 till ett miljöcertifierat kontor på Midgårdsvägen. Lokalytan uppgår till kvadratmeter. A-kassan i Luleå handlägger medlemsärenden över hela landet. Imtech. Teknik- och installationsleverantören Imtech har tecknat ett femårigt hyresavtal med Galären på nya affärslokaler på Banvägen 21. De nya kontors- och lagerlokalerna omfattar kvadratmeter för 40 medarbetare. Företaget verkar globalt och är noterat på Euronextbörsen i Amsterdam. Upprustning. Affärscentrat i norra Notviksstan genomgår en omfattande upprustning. Galären investerar cirka 10 miljoner kronor i nya butiksfasader och entréer samt nya p-platser, gångstråk och genomfartsvägar. Renoveringen skapar ett mer lättillgängligt, attraktivt och kundvänligt affärscentrum, där bl a Barnens Land, Dollarstore och Växtriket har sina butiker. Bilaffären. Bilaffären har flyttat till en nyrenoverad och större lokal på Banvägen 21. Hyresavtal för kvadratmeter har tecknats för tre år. Ytterviken I handelsområdet Ytterviken ligger Luleå tekniska universitet med cirka studenter, Luleå Science Park, Ferruform och Facebook. Här finns en dynamisk mix av företag inom IT, tjänster, industri och B2B. BDX. Norrbottens största entreprenadföretag, BDX, har flyttat till nyrenoverat kontor på Depåvägen. Lokalerna som även inkluderar verkstad och personalutrymmen omfattar drygt kvadratmeter. Hyreskontraktet är på åtta år Tools Momentum. Ombyggnation har genomförts av fastigheten Räfsan 5 på Traktorvägen dit Tools Momentum flyttade i början av Lokalerna omfattar drygt kvadratmeter. Storheden Storheden är ett av Norrlands största handelsområden, åtta kilometer från centrum. Vid sidan av handel finns ett stort utbud av företag inom verkstad, service, tjänster och B2B. Myrorna. Sveriges äldsta och största butikskedja för begagnade kläder, möbler och husgeråd flyttar våren 2014 till nya lokaler på Storheden, mitt emot Mediamarkt. Under 2013 har fastigheten totalrenoverats utvändigt och invändigt. Här får Myrorna ny fräsch butik med lager och personalutrymmen på kvadratmeter. Subway. I samma fastighet som Myrorna flyttar in förbereder Galären helt nya lokaler för fastfoodkedjan Subway. Inflyttning är beräknad till hösten Niwentec. Kyl-, energi- och ventilationsföretaget Niwentec har flyttat till nyrenoverade kontors- och verkstadslokaler på Handelsvägen. Corvara. Industri- och skadeserviceföretaget Corvara har flyttat till samma fastighet som Niwentec. De två företagen hyr tillsammans 636 kvadratmeter. Kundkommunikation Galärens kommunikation med lokalhyresgäster bygger på en effektiv kombination av muntlig och mekanisk information. Hemsida. Galären kommunicerar nyheter och viktiga händelser på hemsidan. Utbudet av affärslokaler genom går en uppdatering och ska 2014 rendera i ytterligare satsningar på tydligare information om Galärens utbud av affärslokaler. Entreprenörer. För byggentreprenörer finns inloggningsmöjligheter på hemsidan i syfte att förenkla hanteringen av Galärens anbudsförfrågningar. I samband med att ett förfrågningsunderlag läggs ut, skickas även ett e-postmeddelande till alla registrerade entreprenörer och de kan då enkelt ladda ner handlingarna från webben. Nyhetsbrev. Det digitala nyhetsbrevet NEWS utkommer några gånger per år med riktade utskick till samtliga lokalhyresgäster. Riktad information. Galären producerar regelbundet särskilt informationsmaterial till presumtiva hyresgäster och befintliga hyresgäster som vill hyra nytt, expandera eller förändra sina lokaler. Sälj- och informationsmaterial produceras främst i digital form, ofta förstärkt med nya arkitektskisser i syfte att ge hyresgästen en så allsidig och tydlig uppfattning om projektet som möjligt. Kundaktiviteter. Flera kundaktiviteter har genomförts under året. I juni genomfördes Galärens traditionsenliga båtutflykt med lokalhyresgäster, samarbetspartners, entreprenörer och personal. Aktiviteten lockade 120 deltagare. Galären har också ordnat ett antal uppskattade kundevents i samband med hemmamatcher för elitserielagen Luleå Hockey, Northland basket och LF Basket

8 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER Galärens samtliga bostadsfastigheter är belägna på Centrumhalvön i centrala Luleå. Galären tar aktivt ansvar för att det ska finnas ett attraktivt serviceutbud i och kring fastigheterna. Galären planerar för Luleås första stadsradhus passerade folkmängden i Luleå kommun invånare. Den ökande inflyttningen är en följd av Luleås starka ställning som handels-, tjänste- och universitetsstad. Sparven 17 Stationsgatan 29 A-H, Stationsgatan 27 E-K, Köpmangatan 20 A-N, 88 lägenheter Mesen 14 Trädgårdsgatan lägenheter Hönan 8 Stationsgatan 33 och 35, Rådhustorget 2 A, B och Rådhustorget 4 B 64 lägenheter Ankan 12 Kyrkogatan 1 18 lägenheter Vargen 4 Hermelinsgatan 29 A, B, 31 Lulsundsgatan 20 A, B Lulsundsgatan lägenheter Planerad nybyggnad i befintlig fastighet: 70 lägenheter Torsken 5 Hermelinsgatan 17 A, B Storgatan 52 B Köpmangatan 65 A, B 21 lägenheter Planerad nybyggnad i befintlig fastighet: 48 lägenheter Gersen 4 Sandviksgatan 66 A, B Varvsgatan 61 A, B, C 53 lägenheter Gersen 3 Varvsgatan 63 A, B 23 lägenheter Luleå är en bra plats att bo på. När tidskriften Fokus 2013 rankade boendekvaliteten i landets 290 kommuner, hamnade Luleå på 16:e plats. Undersökningen tog hänsyn till olika variabler såsom pappaindex, antalet idrottsföreningar, tillgång på bredband etc. Men bostadsbristen är fortfarande stor. Enligt kommunens planering ska efterfrågan mötas med bostäder för nya invånare. Behovet av bostäder är särskilt markant i citykärnan där Galären har hela sitt bostadsbestånd. Luleås första stadsradhus Under året har Galären utvecklat planerna för ett helt nytt bostadsområde med 45 stadsradhus på ett tomtområde vid Tunaskolan och fd Radiomastens förskola på Mjölkudden. Sedan kommunen i februari beviljat marktilldelningen, tog byggnadsnämnden i maj beslut om en ny detaljplan för området. Under slutet av verksamhetsåret började det nya bostadsområdet ta form och i början av 2014 presenterades planerna för media. Hägern 11 V:a Varvsgatan lägenheter S M E DJEGATA N KU N G SGATA N Bussstation P R Ä S TG ATA N KÖ P M A N G ATA N S K E P P S B ROGATA N R Å D S T U G ATA N Stadsparken S TO RG ATA N N YG ATA N S TATIONSGATA N S A N DV I K SGATA N Flundran 7 Hermelinsgatan 10 A, B Stationsgatan 65 A, B 41 lägenheter K Y R KOGATA N S A N DV I K SGATA N V: A VARVSGATAN S : A HAMNLEDEN Gäddan 8 Varvsgatan 67 och Kungsgatan 2 8 lägenheter Befintliga bostäder Planerade bostäder 14 15

9 Kvarteret Radiomasten ligger naturskönt och omges av stora grönytor och skogspartier i anslutning till Luleälven och Mjölkuddens stränder. Bostadsprojektet utgörs av 45 stadsradhus som ska ägas och förvaltas i bostadsrättsform. Stadsradhusen kännetecknas av att de ligger tätt mot gatan med en begränsad privat hårdgjord förgård som ger ett stadsmässigt intryck. Arkitekturen skapar en tydlig kvartersstruktur med innergårdar, grusade gränder och gemensamhetslokaler. Inspirationen till Luleås första stadsradhus har hämtats från bl a södra Sverige och Danmark. Stadsradhusen ska miljöcertifieras och får en boendeyta på 164 kvadratmeter. Mot gatan är de tre våningar höga och två våningar inklusive terrass mot de privata innergårdarna. Försäljningsstart påbörjades sommaren Galärens bostäder Galärens bestånd av hyresbostäder utgörs av 388 lägenheter i 11 fastigheter. Samtliga bostadsfastigheter ligger i centrala Luleå (se karta sidan 14). Bostadshyror på årsbasis Bostadshyrorna är numera anpassade efter kalenderår. Förhandlingarna för hyrorna 2014 resulterade i en hyreshöjning för samtliga lägenheter med 80 kronor/ månad från den 1 februari (en generell höjning som kompensation för ökade kostnader på 60 kr/mån samt för förvaltningskvalitet på 20 kr/mån) samt ytterligare 140 kronor/månad från den 1 juli. Den senare höjningen är kopplad till att alla hyresgäster får tillgång till ComHems utökade basutbud. Ett antal lägenheter i fastigheterna Hönan 8 och Gersen 4 får en bruksvärdesjustering för renoverat badrum som inte justerats tidigare. Lägenheter i Sparven 18 får en bruksvärdesjustering för standardhöjning i fastigheten. Lediga lägenheter Galärens lediga lägenheter fördelas enligt principen först till kvarn. Lägenheterna läggs ut på Galärens hemsida, där besökaren kan göra en digital intresseanmälan. Lägenheter fördelas även efter särskilda skäl, exempelvis förtur till nyckelpersoner och flyktingar. Bostadssmart IT och TV Galärens bostadsbestånd är sammanlänkat med Luleås fiberoptiska stadsnät. Vi kan därför erbjuda våra bostadshyresgäster valfrihet till olika tjänster inom bredband, tv och telefoni. Från 2014 kan samtliga hushåll ta del av ComHems utökade basutbud (analogt utan digitalbox): SVT1, SVT2, SVT24, Barnkanalen, Kunskapskanalen, TV3, TV4, Kanal 5, TV6, Sjuan, TV8, Nian, TV10, TV11 och lokal kanal. De som har digitalbox kan även se flera kanaler utan abonnemang. ROT-projekt Under året har Galären påbörjat ett omfattande renoveringsprojekt i kvarteret Vargen (Lulsundsgatan 18 och 20 samt Hermelinsgatan 29 och 31). Sammanlagt berörs 72 lägenheter där hyresgästerna under renoveringstiden erbjuds tillfälliga bostäder. Renoveringarna innebär stora förbättringar för de boende. Vid sidan av renoveringar av fasader och trapphus totalrenoveras samtliga lägenheter från planlösningar och lägenhetsstorlekar, golv, tapeter, kök, badrum och garderober till källare, tvättstugor och balkonger. Renoveringarna pågår under 2013 och Förvärv av bostadsfastighet Galären har förvärvat fastigheten Gäddan 9 på Kungsgatan 2 i centrala Luleå. Sedan tidigare äger Galären grannfastigheten Gäddan 8. De båda fastigheterna kommer att sammanföras genom fastighetsreglering. Galären avser att nyttja den byggrätt som finns på Gäddan 9. Boende för flyktingar Galären erbjuder ett antal lägenheter om året för flyktingar. Lägenheterna fördelas av Luleå kommun. Nya bostäder på Varvet Galärens planer för 90 nya bostäder i kvarteret Hägern på Varvet fortskrider. Projektet omfattar dels en helt ny bostadsfastighet på 12 våningar med plats för en matbutik i markplan, dels en tillbyggd våning på den intilliggande, befintliga kontorsbyggnaden. Luleå kommun ska utarbeta en ny detaljplan för området. Trygghetsboende Galären har fått klart med detaljplan och bygglov för ca 50 lägenheter med trygghetsboende i kvarteret Torsken 5 i centrala Luleå. På grund av den lokalt överhettade byggkonjunkturen har det varit svårt att upphandla byggtjänster. Projektet har därför försenats. Ny stadsdel i Röda Havet 2010 tog Galären i samarbete med HSB Norr och Tirsén & Aili Arkitekter fram ett förslag till en helt ny stadsdel i centrala Luleå, Röda Havet. Projektet omfattar cirka 500 bostäder. Området utgörs av den vattenspegel som gränsar till Landstingshuset och OK Center vid Bodenvägen. Projektet omfattar hyres- och bostadsrätter samt studentbostäder och ett hotell. Kommunen har påbörjat en teknisk utredning som underlag för projektet som beräknas starta tidigast Information till hyresgäster Vid sidan av omfattande muntlig information via våra bostadsförmedlare, förvaltare och fastighetsskötare producerar Galären mekanisk hyresgästinformation. Nyhetsbrev. Bo-Nytt är ett digitalt nyhetsbrev som skickas till hyresgästernas e-postadresser. Hemsida. 84% av bostadshyresgästerna har besökt Galärens webb. 79% delar helt eller delvis uppfattningen är hemsidans innehåll är bra och relevant. På webbens startsida lägger Galären vid behov ut aktuell information till hyresgästerna. Hemförsäkring. I samarbete med Vardia och Norrlands Försäkring erbjuds en skräddarsydd hemförsäkring för Galärens hyresgäster. Information om försäkringen delas ut till nya hyresgäster. Fastighetsfakta. Inför hyresförhandlingarna presenterade Galären en förnyad presentation av bostadsfastigheterna

10 Koncernresultat Nyckeltal Kronor Rörelsens intäkter Nettoomsättning Aktiverat arbete för egen räkning Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Nyckeltal koncernnivå (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Medelantal anställda Justerad balansomsluting Justerad soliditet 48,6 42,6 47,4 46,6 42,7 Belåningsgrad/marknadsvärde 52,0 53,4 50,3 48,2 52,7 Fastigheternas bokförda värde Fastigheternas marknadsvärde Räntetäckningsgrad 2,24 2,35 2,67 3,07 3,46 Investeringar Ombyggnad/hyresgästanpassning Nyförvärv Intäkternas fördelning i % - Bostäder 29,9 28,1 26,8 31,8 32,8 - Kontor 16,4 16,6 20,5 23,1 22,1 - Handel 25,6 25,6 27,8 26,5 25,5 - Verksamhetslokaler 25,6 27,1 27,5 15,1 16,1 - Utbildningslokaler 2,5 2,6 2,4 3,5 3,5 Total uthyrningsbar yta * Ytmässig uthyrningsgrad * 82,7 96,4% Ekonomisk uthyrningssgrad * 82,7 96,7% * Modellen för beräkning av den uthyrningsbara ytan har ändrats. Bl a bedöms lokaler under ombyggnad som ej uthyrningsbara även om hyreskontrakt har tecknats. Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Definitioner: Balansomslutning: Bokföringsmässiga värdet av företagets tillgångar enligt balansräkningen. Justerad balansomslutning: Balansomslutning plus övervärde fastigheter enligt extern värdering. Justerad soliditet: Synligt justerat eget kapital, inklu sive bedömt övervärde fastigheter enligt extern värdering, utan hänsyn till latent skatt på bedömt övervärde i procent av justerad balansomslutning. Belåningsgrad: Fastighetslån i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Räntetäckningsgrad: Resultat efter finansiella poster exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Resultat efter finansiella poster: Resultat före skatt. Nettoomsättning: Omfattar hyresintäkter och utförda tjänster som ingår i företagets normala verksamhet. Avdrag har gjorts för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen. Ytmässig uthyrningsgrad: Redovisas exklusive vakanser på grund av pågående projekt

11 Koncernbalans Koncernbalans Kronor TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Inventarier Pågående nyanläggning Kronor EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital, aktier Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Avsättningar Uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuella skatteferdringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga inga 20 21

12 Grafer Grafer Intäkternas fördelning (%) Kontor 16,4% Handel 25,6% Justerad balansomslutning (MSEK) 2000 Dagar Vård av barn Befolkning Norrlandsregionerna Bostäder inkl parkering 29,9% Verksamhetslokaler 27,1% Utbildningslokaler 2,5% Män 7 Totalt 17 Kvinnor 10 Uttagen ledighet för vård av barn uppgick till 17 dagar. Uttagen föräldraledighet omfattade 376 dagar Luleåregionen Umeåregionen Sundsvallsregionen Gävleregionen Luleåregionen (Luleå, Boden, Piteå, Kalix, Älvsbyn) är Sveriges tionde största region och den största i Norrland. Luleås folkmängd uppgår till personer (mars 2014). Resultat efter finansiella poster (MSEK) Vakansgrad lokaler (%) Dagar 120 Sjukfrånvaro , ,6 14,6 Total uthyrning 82,7% Resultat efter finansiella poster, före skatt. Vakanser 17,3% Sjukfrånvaron uppgick under 2012 till 4,1 dagar per anställd. Baseras på 25 medarbetare. Belåningsgrad (%) Total uthyrbar yta (kvm) ,0% (belåning) Belåning i förhållande till marknadsvärde. Övervärde 804 MSEK (48%) %

13 Galären i Luleå AB Lulsundsgatan 16, Luleå Galären i Luleå AB