ÅRSREDOVISNING POPULÄRVERSION

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING POPULÄRVERSION 2014 ÅRETS VARUMÄRKE

2 Årsredovisning 2014 Innehåll: Om Galären 5 VD- intervju 6 Värdegrund 9 Samhällsutveckling och hållbarhet 9 Ansvar och löfte 9 Intressenter 10 Kommunikation 10 Varumärket 10 Socialt ansvar 11 CSR 11 Samarbeten med ansvar 12 Upplevd förvaltningskvalitet 12 Miljöansvar 13 Miljöklassningar 13 Energibesparingar 13 Samhällsbyggnadspris 13 Ekonomiansvar 13 Lokaler 14 Bostäder 24 Koncernredovisning IFRS 32 Koncernresultat 33 Koncernbalans 34 Nyckeltal 36 Grafer 37 Bolagsledning 39 2 OMSL AGSBILD: HJÄRNBALKEN FÖR ÅRETS VARUMÄRKET 2014

3 Om Galären Galären är en familjeägd företagsgrupp inom fastighetsområdet med kontor i Luleå och Stockholm. Galären i Luleå har ca 25 anställda och ca två miljarder kronor i balansomslutning samt äger och förvaltar ca kvm lokaler och ca 400 hyresbostäder. Vi är GreenBuilding-certifierade och har tilldelats flera utmärkelser för vårt arbete med hållbar utveckling av bostäder, kommersiella lokaler och samhällsbyggnad. Vi bygger gröna hus. Affärsidé Att med kompetens i företaget öka värdet på fastighetsbeståndet genom nyproduktion och ständigt pågående förädling. Vision Våra fastigheter ska utmana staden invändigt och utvändigt, arkitektoniskt, tekniskt, socialt och långsiktigt hållbart. Året i korthet Bygg- och säljstart för brf Radiomasten med totalt 45 stadsradhus. Hotell Savoy öppnas efter omfattande renovering och ombyggnad. Galären tilldelas utmärkelsen Årets varumärke. Omfattande ROT-projekt slutfördes och nytt ROT-projekt påbörjades. Byggstart för trygghetsboende i centrala Luleå. 4 5

4 VD-intervju De närmaste åren investerar Galären en miljard kronor i Luleå Galären har beslutat om en ambitiös tillväxtplan för åren Företaget planerar för en storsatsning på nyproduktion och renoveringar. Inriktningen mot framtiden är bakgrunden till den omorganisation som påbörjats, berättar Gunnar Tåhlin, Galärens verkställande direktör. π Styrelsen har gett klartecken för bolaget att investera en miljard kronor i Luleå de närmaste fem åren. Ni har redan fullt upp. Hur ska ni klara en sådan utveckling? För det första: Vi gör det här för att möta framtiden. För det andra: Vi är medvetna om att planen är mycket ambitiös och krävande, inte minst eftersom vi fortfarande ska uppfylla styrelsens krav på avkastning. Planen innebär att balansräkningen fördubblas jämfört med i dag. Detta kommer att ställa oerhört stora krav på vår organisation. Men vi har kunniga och professionella medarbetare som tycker om att utvecklas med utmaningar. Dessutom har vi redan påbörjat ett internt förändringsarbete som bidrar till en vass organisation som är förberedd för tillväxt. π Galären är familjeägt. Ger det er konkurrensfördelar jämfört med andra fastighetsbolag i Luleå? Den frågan är inte så enkel att svara på. Beslutsvägarna är förstås snabba eftersom vi kan ta många beslut utan krånglig byråkrati. Samtidigt vill vi som ägare inte gå för fort fram. Då finns risk att medarbetare och andra i vår omvärld inte hänger med i svängarna. Det som skiljer oss från andra fastighetsbolag är synen på varumärket, tror jag. Generellt skiljer sig inte ett fastighetsbolag från ett annat. Vi ägnar oss åt samma saker. På Galären har vi valt att ladda varumärket med värden som är större än traditionella fastighetsdata, med det vi kallar CSR eller Galärens Ansvar. Som fastighetsutvecklare toppar vi våra värderingar med en vision: Att utmana Luleå arkitektoniskt, tekniskt, socialt och långsiktigt hållbart. Om vi lyckas visa att vi tar ansvar för livet mellan husen och samtidigt skapar fastigheter som bidrar till en estetiskt tilltalande och mer hållbar stad då har vi förhoppningsvis också skapat oss någon extra konkurrensfördel. Men glädjen och tillfredsställelsen att skapa attraktion handlar inte om konkurrens, den finns på ett annat själsligt plan. π Vilket var Galärens viktigaste projekt 2014? Färdigställandet av hotell Savoy är jag mycket stolt över. Luleå saknade ett förstaklasshotell och det har entre prenören Stefan Karlsson gett staden i kombination med de 45 miljoner som vi investerade i ny arkitektur och ombyggnation. Nu har vi ansökt hos kommunen om ändrad detaljplan för en utbyggnad med 80 rum och större konferensavdelning. Men jag tycker att vi sjösatte fler viktiga projekt Radiomasten och trygghetsbostäderna till exempel. π Det tog lång tid innan ni fick spaden i backen för att bygga trygghetsbostäderna. Varför? Luleå har en överhettad byggsektor. Det tog flera år att hitta en byggare. Vi tvingades söka utanför Luleå och hittade Selbergs Entreprenad i Umeå. Samarbetet har börjat mycket bra. Låt mig också säga att trygghetsboendet är en mycket intressant satsning för Galären. Här kan vi förena vår egen ägarstrategi med ett socialt ansvarstagande. Efterfrågan är stor på bostäder som är anpassade för 6 7

5 Värdegrund Samhällsutveckling och hållbarhet äldre människor. Krasst är det dyrare och mindre lönsamt för oss än att bygga kontorsfastigheter. Men man kan inte stirra sig blind på vad som är mest lönsamt i varje situation. Då skulle vi förmodligen drabbas av beslutsångest i vartenda projekt. π Med stadsradhusen var det lite tvärtom. Ni kom igång väldigt snabbt. Många i branschen tycker att Galären är modiga som vågade börja bygga innan ett enda hus var sålt. Kommentar? Stadsradhus är vanliga i städer som London, Amsterdam, New York. Att bo på höjden i eget boende med stadsliknande karaktär är dock helt nytt i Luleå. Därför tror jag vi måste få husen på plats för att marknaden ska se hur trivsamt och smart vi löst uppgiften. 164 kvadratmeter på tre våningar med högsta kvalitet i utförande och material kommer att bli ett mycket attraktivt boende. Nu bygger vi för fullt för att ha första etappen klar hösten π Stadsradhusen byggs för att Svanenmärkas. Galären har fått många utmärkelser för sitt framsynta miljötänk. Var det en överraskning när ni även utsågs till årets varumärke i Luleå? Konkurrensen om den finaste utmärkelsen för ett Luleåföretag är knivskarp, så visst blev jag förvånad. Men framför allt väldigt glad och stolt. Juryns motivering visar att vårt ansvarstagande är omtyckt och därför premieras. Som varumärke vill vi förknippas med att vi bygger gröna hus, tar ansvar för hållbarhet och bejakar jämställdhet och mångfald. Vi vet att de flesta gör den kopplingen och det ställer stora krav på oss som företag. Minsta lilla felsteg skulle skada vårt renommé. Att värna och vårda varumärket är inget reklamjippo det ingår i både ledarskapet och medarbetarskapet. Kanske är det just vårt förhållningssätt till varumärket som skiljer oss från många andra i fastighetsbranschen. Som fastighetsutvecklare i Luleå har Galären aktiv närvaro i samhället. Vi är socialt ansvarstagande, bryr oss om och vill stadens bästa. Vår närvaro och vårt engagemang bidrar till ökad kundnytta och samhällsnytta. Vi gör detta bland annat genom att: π utmana staden med fastigheter som representerar en funktionell, estetisk och hållbar arkitektur π delta i nätverk för en god samhällsutveckling med tillväxt av invånare, bostäder, akademi och livskraftiga företag Ansvar och löfte Galären verkar på olika sätt för en mer långsiktigt hållbar utveckling socialt, miljömässigt och ekonomiskt. Vi gör det genom att bland annat: π förmedla våra grundvärderingar som hyllar mångfald, jämställdhet och sund etik π integrera hållbarhetsfrämjande lösningar i förädling, nyproduktion och underhåll π stödja Sweden Green Building Council och att utveckla vårt fastighetsbestånd i enlighet med kraven för miljömärkning av byggnader π sponsorskap till viktiga verksamheter i samhället π agera ekonomiskt ansvarstagande så att lönsamhet och samhällsengagemang kan gå hand i hand π föregå med gott exempel genom att främst välja produkter och leverantörer med hållbarhetsperspektiv samt uppträda etiskt ansvarstagande Vårt ansvarstagande finns dokumenterat i en särskild CSR-policy. Allt vi står för och representerar värdemässigt sammanfattar vi i den devis som är vårt löfte till marknaden: VI BYGGER GRÖNA HUS Interiör från en av sviterna på hotell Savoy. Galären vill bidra till att Luleå är en trivsam stad för alla. PER PETTERSSON 8 9

6 Värdegrund Intressenter Galärens intressenter har synpunkter på hur vi driver vår verksamhet, vad vi gör och varför. Intressenternas åsikter avgör hur vårt varumärke uppfattas, både för det vi skapar och hur vi tar ansvar. Det här är våra intressenter: PRIVAT π Medarbetare π Kunder/lokal- och bostadshyresgäster π Presumtiva kunder π Leverantörer/samarbetspartners π Politiker, tjänstemän, beslutsfattare i samhälle och näringsliv π Nätverk och branschorganisationer π Media och andra opinionsbildare π Allmänheten Kommunikation Galären kommunicerar med intressenterna via olika kanaler. Mediamixen utgörs av digitala och sociala medier, traditionella medier samt olika former av PR-aktiviter. För presumtiva kunder är hemsidan basen för utbudsannonsering av lediga lokaler, lediga bostäder och lediga p-platser. Det är också den primära informationsbasen för befintliga hyresgäster. Varumärket Styrkan i varumärket kan inte enbart utläsas från balans- och resultatrapporter. Den skapas i grunden av hur Galären och medarbetarna agerar och balanserar lönsamhet med ansvarstagande. Därför är företagets CSR-policy den viktigaste utgångspunkten för att långsiktigt värna och vårda varumärket Galären. Galärens varumärke är ett löfte till marknaden. När förväntningarna infrias, stärks relationerna med intressenterna och värdet på varumärket ökar. Varumärket är inte en isolerad PR- eller reklamfråga, det är hela organisationens ansvar att leva upp till varumärkets löfte och skapa ett förtroendefullt och relevant varumärke. De varumärkesundersökningar som genomfördes åren visar att både kännedomen och kunskapen om Galären är hög: π 95,6% Luleåbor känner till Galären (98% efter erinran); π 91% har kunskap om att Galären hyr ut bostäder, 90% att Galären hyr ut butikslokaler; 88% att Galären hyr ut kontorslokaler. π 2014 genomfördes en branschindexundersökning hos lokal- och bostadshyresgästerna, se sidorna 19 och 28. Årets varumärke Galären tilldelades den prestigefyllda utmärkelsen Årets varumärke vid Näringslivsgalan i Kulturens Hus. Juryns motivering: Galären är ett starkt varumärke som bidrar till Luleås tillväxt ur flera perspektiv. Med ett äkta patos för Luleås mångfald har Galären byggt gröna hus, bidragit till levande handel, fler företag och ett kultur- och nöjesliv i regnbågens alla färger. Mycket kärlek på Luleå Pride. Linda Moestam och Sophie Gunnarsson, RFSL Luleå. CSR Galärens Ansvar är vår benämning på företagets ansvar enligt CSR (Corporate Social Responsibility). Galären tar särskild hänsyn till medarbetare och en jämställd samhällsutveckling. Vår ambition är att vi ska uppfattas som en god samhällsmedborgare. Därför följer vi arbetsrättslagstiftning och andra lagar, skapar trygga arbetsplatser, bygger hållbara bostäder och ger stöd till andra som tar socialt ansvar för en bättre värld. Vi är emot diskriminering, vi är för mångfald. Internt eftersträvar vi att alla medarbetare ska vara delaktiga i verksamheten och dela våra värderingar. Detta stimulerar vi genom bland annat: π Utvecklingssamtal och regelbundna arbetsplatsträffar; π Utbildning och kompetensutveckling. Senaste verksamhetsåret investerade företaget kronor i sådana insatser, vilket motsvarar kronor per anställd; Socialt ansvar π Sjukvårdsförsäkring och regelbunden företagshälsovård för samtliga medarbetare; π Gratis friskvård en timme i veckan på arbetstid. Medarbetare som dessutom tränar en timme på fritiden, får ytterligare en friskvårdstimme i veckan på arbetstid; π Alla medarbetare uppmanas ta ut tid för barnledighet och vård av barn. Det ska vara enkelt att kombinera arbete och familjeliv; π En praktikplats för integration av nya svenskar; π En arbetsplats med handledning för studenter på LTU som gör sitt examensarbete. Ex-jobbet får gärna ha anknytning till Galärens verksamhet. Externt värnar vi om goda relationer med lokal- och bostadshyresgäster, entreprenörer, Luleåbor och andra intressenter i vår omvärld. Med vår värdegrund och vårt samhällsengagemang vill vi bidra till Luleå som en trivsam och trygg stad. Under 2014 gav vi bland annat stöd till: 10 11

7 Värdegrund π Musikens Makt π Luleå Pride π Student-Spexet/Studentkåren LTU π Northland Basket π Luleå i ljus π Luleå Hamnfestival π Luleå Hockey π Frälsningsarmen Samarbeten med ansvar När vi upphandlar tjänster för ny-, om- och tillbyggnationer är vi noga med vilka material som används i byggprocessen. För att vinna tid och kvalitet i projekten, köper vi in en del material själva. Så långt det är möjligt ska såväl byggprocessen som materialen vara långsiktigt hållbara. Vi rekommenderar byggentreprenörer och andra samarbetspartners att tillgodogöra sig hur vi ser på vårt ansvar som fastighetsbolag. Upplevd förvaltningskvalitet Åren genomfördes årliga varumärkes- och kundundersökningar gick Galären över till undersökningsmetoden Branschindex som är en Galären är en av huvudsponsorerna för familjefesten Musikens Makt. nöjd-kund-index anpassad för fastighetsbranschen. Metoden innebär att Galären dels får svar på hur Galären sköter sig som fastighetsägare och förvaltare av våra bostads- och lokalhyresgäster, dels kan jämföra hur kvaliteten på tjänsterna står sig i förhållande till branschen och andra fastighetsägare. Branschindex har valts som fortsatt undersökningsmetod och syftar till att Galären på ett bättre och mer effektivt sätt ska kunna förbättra förvaltningskvaliteten. Den första undersökningen visar generellt att Galären har ett medelvärde nära fastighetsbranschens rikssnitt. Hyresgästerna ger gott betyg för kundbemötande och hög kvalitet på servicen. Men hyresgästerna är inte nöjda med den tid som åtgår för att utföra förvaltningsservicen och efterlyser en tydligare kundkommunikation. Undersökningen blir mer relevant att redovisa de närmaste åren då jämförelser i förvaltningskvaliteten kan göras över tiden. Av lokalhyresgästerna besvarade endast 36 procent enkäten. Motsvarande siffra för bostadshyresgästerna var 53 procent. Inför nästa undersökning avser Galären att verka för en högre svarsfrekvens. (Mer om branschindex på sidorna 19 och 28). Galären har höga ambitioner när det gäller kvaliteten på bostäder och kommersiella lokaler. I samverkan med intressenter bedrivs en fastighetsutveckling som uppfyller villkoren för ett långsiktigt hållbart samhälle. Vi följer lagar och branschöverenskommelser, minskar beroendet av fossila bränslen för uppvärmning, fasar ut naturfrämmande material, satsar på långtgående energieffektiviseringar, använder hybridfordon och köper uteslutande så kallad grön el. Miljöklassningar De två huvudsakliga miljöklassningssystemen är Green Building (lokaler för olika ändamål) och Miljöbyggnad (bostäder). Galären är medlem i Sweden Green Building Council (SGBC) som miljöcertifierar byggnader enligt systemet GreenBuilding, EU-kommissionens kvalitetsmärkning av energieffektiva byggnader (25% lägre energiförbrukning jämfört med Boverkets normer). SGBC är även tillsynsorganisation för systemet Miljöbyggnad. De fastigheter som miljöcertifierats redovisas på sidorna 17 och 31. Miljöansvar Sedan flera år har Galären gått över till energieffektiva aggregat för produktion av frikyla. Nyproducerade bostadsfastigheter får lägenhetsbunden mätning och debitering av el och vatten. Snålspolande toaletter och blandare är standard i alla om- och nybyggnationer av bostäder och lokaler. Samtliga fastigheter (utom en) är anslutna till Luleås fjärrvärmenät. Andra exempel på hållbarhetsbefrämjande lösningar: Gårdshusen på bostadsfastigheten Sparven 17 har belagts med sedumtak som minskar belastningen på dagvattensystemet och förbättrar mikroklimatet Vid upphandlingar av byggnadsentreprenader styr projektavdelningen vilka materialval som ska göras för att avföra icke önskvärda material från byggprocessen. Byggnadsmaterial ska så långt det är möjligt vara långsiktigt hållbara även ur förvaltningssynpunkt. Företagets vagnpark uppgraderas fortlöpande och omfattar i dag huvudsakligen elhybridfordon, laddningsbara elbilar och andra fordon med låga CO2-emissioner. Samarbetsavtal med Luleå Energi om leveranser av så kallad grön vattenkraftel. ANNA HÖRNELL Energibesparingar Lokaler och bostäder står för 36% av landets energiförbrukning. I Luleå, med sju månader vinter, går stora mängder energi till uppvärmning och belysning. Galären ger hög prioritet till energibesparingar och energieffektiviseringar. Åren gjordes besparingar på 5,6 miljoner kwh i minskad energianvändning i tolv fastigheter. Detta arbete fortsätter. Samhällsbyggnadspris Tyréns samhällsbyggnadspris Litet avtryck, stort intryck gick 2014 till Galären. Juryns motivering: Ett fastighetsbolag som håller en hög miljöprofil i sitt arbete med att skapa det hållbara boendet för Luleåborna. Tyréns är ett av Sveriges ledande konsultföretag inom samhällsbyggnad. Värdegrunden ligger nära Galärens affär att med kompetens i företaget öka värdet på fastighetsbeståndet genom nyproduktion och ständigt pågående förädling. Denna helhetssyn inkluderar ett socialt, miljömässigt och ekonomiskt ansvarstagande. Bolagets ekonomiska utveckling syftar till att stärka den ekologiska och sociala hållbarheten. Galären är ett ekonomiskt stabilt familjeägt fastighetsbolag. Sedan flera år är bolagets finanser värderade till högsta kreditvärdighet (UC och AAA). Lönsamhet Ekonomiansvar är nyckeln till vår ambition att utveckla ett hållbart fastighetsbestånd med hög kvalitet. Värdena i verksamheten skapas främst genom hyresintäkter och värdeförändringar på våra fastigheter. En viktig parameter är den kalkylerade riskeliminering som styr en stor del av verksamheten. Galären eftersträvar att eliminera ekonomiska risker i stället för att ensidigt avvisa riskobjekt för om- eller nyproduktion. Varumärket Galären ska uppfattas som ekonomiskt ansvarstagande

8 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2014 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2014 Lokaler Lokaler Luleåregionen växer Luleåregionen med ca invånare i närområdet är den största befolkningskoncentrationen norr om Stockholm. Inom dagsavstånd bor här över en halv miljon människor. Köpkraften är stark i hela regionen. Norrbotten är Sveriges största investeringslän både i reella tal och per capita. Norrbotten tillhör också de län med högst produktivitet per sysselsatt, BRP. Storheden E4 97 BODENVÄG E N Notviksstan 94 Ytterviken Skutviken Centrum Fortsatt god efterfrågan på kommersiella lokaler Kommersiella lokaler är Galärens största affärsområde. Företaget hanterar hela värdekedjan från förvärv och fastighetsanalys till förädling, uthyrning och förvaltning. Den totala volymen omfattar kvm och avser fastigheter och lokaler för vinstdrivande affärsverksamheter (kontor, butiker, shoppingcenter, restauranger, tillverkning, lager och logistik). Konjunkturläget Lokaler är ett konjunkturberoende affärsområde stärktes ekonomin i landet med högre BNP-tillväxt än övriga Europa. Konjunkturläget stärktes även för det norrländska näringslivet. Industrin, transportsektorn, sällanköpshandeln och uppdragsverksamheten gick framåt medan bl a fastighetsbranschen erfor en måttlig försvagning enligt Norrlandsfondens konjunkturbarometer. I Norrbotten råder fortsatt högtryck inom byggsektorn. Konjunkturindex har stigit kraftigt för handlarna. Enligt SCB:s senaste beräkning av bruttoregionalprodukten är det endast Norrbotten och Stockholm som uppvisar en BRP per invånare över överträffar riks snittet. Som helhet befinner sig Norrbotten i ett normalläge. Luleåregionen Luleå har passerat invånare och befolkningen fortsätter växa. Medianinkomsten är högre än rikssnittet liksom förvärvsfrekvensen. Luleå tillhör de orter i landet med störst andel högutbildade. Kommunen hamnar på 85:e plats i Svensk Näringslivs ranking över företagsklimatet. Samtidigt minskar både andelen företagare och nyföretagare jämfört med rikssnittet

9 Lokaler Under året byggde Galären nya lokaler för bl a Subway, Myrorna och Imtech. Interiör från Kommunals arbetslöshetskassas kontor. Luleå är centrum i Luleåregionen med världsledande basindustri inom stål, trä, vattenkraft och papper samt en stark ICT-sektor med kommunikations- och elektronikspets. Luleå tekniska universitet har studenter och anställda. LTU bedriver forskning i världsklass i nära samarbete med företag som Bosch, Ericson, Scania, LKAB och SKF. Universitetet ligger i anslutning till stadsdelen Ytterviken där Facebook byggt två datacenter. Fler serverhallar är på gång. Expansiva stadsdelar Tjänstesektorn och handeln är starka näringar som huvudsakligen är förlagda till centrum, Storheden och Skutviken-Notviksstan. På dessa områden finns merparten av Luleås små och medelstora företag. Informationsteknologi och industriella verksamheter expanderar främst på Storheden och Ytterviken. Galärens fastighetsbestånd för kommersiella lokaler är affärsstrategiskt koncentrerat till dessa stadsdelar. Här är efterfrågan på såväl renoverade som nyproducerade affärslokaler fortsatt stark. Miljöcertifierade lokaler Följande fastigheter i Galärens bestånd har hittills GreenBuilding-certifierats (aktuella hyresgäster inom parentes): π Hägern 11 (StudentConsulting, Sogeti) π Ormen 7 (Grolls, Flügger färg, Kommunals arbetslöshetskassa, Norrbottens resebyrå, Pensionsmyndig heten m fl) π Räven 20 (MAX huvudkontor, Vardia, Konsum, Hotell Savoy m fl) π Staget 13 (fastigheten såldes 2014 till NP3) π Vargen 2 (Galären) Följande lokaler byggs eller har färdigställts för att uppfylla villkoren för GreenBuilding-certifiering (status och hyresgäster inom parentes): Ödlan 6 (Registrerad, ansökan pågår; Würth, Bra Golv, Lundbäcks m fl) Ödlan 10 (Registrerad, besked inväntas från SGBC; Axfood) Vändskivan 5A (Registrering för certifiering pågår) Vändskivan 5B (Registrering för certifiering pågår; Svenska Kakel) Vändskivan 5C (Registrering för certifiering pågår; Imtech) Relationen med våra lokalhyresgäster Vi har en löpande dialog med befintliga och presumtiva lokalhyresgäster. Dels i form av muntligt informationsutbyte och kontakter via förvaltare, fastighetsskötare och annan personal. Dels i form av mekanisk kommunikation genom olika kanaler, både traditionella och digitala. Några exempel: När Svenska Kakel etablerade sig i Luleå flyttade företaget till skräddarsydda lokaler i Notviksstan

10 Lokaler NEWS. Digitalt nyhetsbrev disktribueras till våra lokalhyresgäster 3-4 gånger om året. Nyhetsbrevet syftar också till att driva trafik till hemsidans informationsbutbud. Hemsida. Webben är en effektiv kanal vid både långsiktiga och akuta informationsbehov. Under 2014 har en uppgradering påbörjats av utbudet lediga lokaler. På hemsidan uppdateras löpande Galärens aktuella fastighetsbestånd. Entreprenörer. Anbudsförfrågningar läggs ut på hemsidan där entreprenörer kan logga in och hämta underlagen. Kundevent. Ett antal särskilda kundaktiviteter genomfördes under året. I juni gjordes den traditionsenliga båtutflykten med 120 deltagare, främst lokalhyresgäster. Flera kundevent har också genomförts i samband med hemmamatcher för elitserielagen Northland Basket, LF Basket och Luleå Hockey. Branschindex. Galärens får både ris och ros när Branschindex redovisar lokalhyresgästernas upplevelse av förvaltning, service och kvalitet. Dock besvarades enkäten endast av en tredjedel av lokalhyresgästerna. Inför mätningen 2015 avser Galären att försöka stimulera intresset så att avsevärt fler besvarar enkäten. GALÄREN Interiör från Magasinets nya butik i kvarteret Vändskivan i Notviksstan. Hela kvarteret har genomgått en total omvandling med bl a nya fasader och entréer, gångstråk och parkeringar. Före och efter: På åtta månader totaltrenoverade Galären fastigheten Vändskivan för nya hyresgästen Imtech

11 Lokaler Galären investerade 45 miljoner kronor i Savoy, Luleås nya förstaklasshotell. Hotell Savoy karaktäriseras av modern arkitektur och smakfull inredning. Centrum Centrum utgörs i allt väsentligt av Luleås centrumhalvö. Näringslivet domineras av kontor, restauranger, kulturliv och handel. Bland Galärens många lokalhyresgäster märks Student Consulting, Coop Norrbotten, Sogeti, MAX och Restaurang Chowkeeng. Några viktiga händelser i centrum under 2014: Hotell Savoy. Galären totalrenoverade den gamla hotellbyggnaden, återtog det ursprungliga hotellnamnet och tecknade 15-årigt hyresavtal med hotellentreprenören Stefan Karlsson. Hotellet öppnade till sommaren och invigdes formellt i november. Galären har investerat ca 45 miljoner kronor i ombyggnationen om totalt kvm inkl 76 hotellrum och sviter, Spa, gym, konferens, café, restaurangkök och matsal. Ansökan är inlämnad till kommunen om detaljplan för en utbyggnad av ytterligare 80 hotellrum, fler konferensutrymmen samt roof garden på taket. Utbyggnaden utgörs av en separat huskropp som ansluts till den befintliga. Bergströmska gården. Luleås äldsta hus består av av två minnesmärkta huskroppar från 1700-talet. I samarbete med Luleå kommun, länsstyrelsen och Norrbottens museum har Galären genomfört en pietetsfull och omfattande renovering för att med hållbarhet säkra fastighetens historiska och kulturella värde. Planen är att byggnaderna ska få en modern kulturell prägel med kontor för kreativa näringar, mötesplatser för skapande samt café. Samtidigt knyts Bergströmska samman med Galärens intilliggande bostads- och näringsfastigheter. Tirsén & Aili Arkitekter. Under hösten flyttade Luleås mest meriterade arkitektkontor till renoverade lokaler på Varvsgatan 35. Kontoret på 800 kvm ritades ursprungligen av Tirsén & Aili för en tidigare hyresgäst. Hyresavtalet är på fem år. Nytt hotell. Sedan kontraktet gick ut med ägarna av hotell Aveny, har Galären tecknat ett tioårigt hyresavtal med nya entreprenörer som ändrat namn på rörelsen till Hotell Naran. Hotellet på Hermelinsgatan består av 24 rum samt frukostmatsal. Under året påbörjades renoveringar av hotellet samt nyproduktion av en publik restaurang. Det nya hotellet beräknas öppna våren Nyckelfärdig restaurang. På Köpmangatan har Galären färdigställt en komplett restauranglokal för 100 matgäster. Ett flertal restauratörer har visat intresse, men att hitta en krögare som kan utveckla ett starkt koncept har visat sig vara svårare. Galärens ambition är att i första hand hitta en restauratör som vill utveckla kvarterskrogen på en profil som skiljer sig från det redan befintliga restaurangutbudet i Luleå. Stationsgatan. Under året färdigställdes de gatuarbeten som på sikt ska förvandla Stationsgatan till en ny mötesplats i Luleå centrum. Galären tog initiativ till projektet som förädlats i samarbete med Luleå kommun. Bland insatserna på Stationsgatan märks breddad trottoar, träd, nya stensättningar, gatubelysning och sidokantsparkeringar. Den nya lösningen öppnar möjligheterna för fler butiker, caféer och restauranger

12 Lokaler Skutviken- Notviksstan Skutviken-Notviksstan är beläget mellan Bodenvägen och Malmbanan från landstingshuset i öster till Bodenvägens rondell i väster. Området ligger i direkt anslutning till Luleås stora infartsled med dagliga fordonsrörelser. Näringslivet domineras här av livsmedel och butiker med familj- och heminredningsprofil, bilhandel, administration samt lunchrestauranger. Bland Galärens många lokalhyresgäster i området märks Pensionsmyndigheten, Dollarstore, Växtriket, Babyproffsen/Leklust och Åke Eriksson Bil. Viktiga händelser i området 2014: Svenska Kakel. Företaget etablerade verksamhet i Luleå hösten Svenska Kakel är ett av Sveriges ledande företag inom kakel, klinker, mosaik, badrumsinredningar och specialmaterial. Galären byggde helt nya lokaler för butik och lager på kvm. Hyresavtalet löper på fem år. Kommunal. Kommunals arbetslöshetskassa har drygt en halv miljon medlemmar. Under sommaren flyttade kassan in i ett GreenBuilding-certifierat kontor på kvm. Imtech. En av landets största teknik- och installationsleverantörer med helhetslösningar inom elteknik, vs och ventilation. För Imtech El, Imtech VS och Imtech Vent skapade Galären kvm nya lokaler på åtta månader. Företaget har 100 anställda, varav 35 tjänstemän. Konceptuell interiör specialbyggd för Subway på Storheden. Magasinet. Galären har utfört en genomgripande upprustning av fastigheten där inredningsbutiken Magasinet flyttade in i augusti. Butiken är på 370 kvm och etableringen innebär att Luleå fått en helt ny livsstilsbutik för inredning, färg och tapeter. Bra Golv. Företaget, som etablerades i Luleå 1987, flyttade under vintern till nyrenoverade lokaler på Ödlegatan. Lokalerna på 316 kvm rymmer butik, personalutrymmen och lager. Bra Golv är en komplett leverantör av golv- och väggmattor, trägolv, laminatgolv, kakel, klinker, badrumsinredningar, plattsättningar mm. Företaget vänder sig både till privat- och företag Förädling affärscentrum. Fastigheten Vändskivan utgörs av ett komplett affärscentrum i Notviksstan. Under två år har tio miljoner kronor investerats i nya butiksfasader och entréer samt nya p-platser, gångstråk och genomfartsvägar. Storsatsningen ger ett mer attraktivt och lättillgängligt affärscentrum där bl a Babyproffsen/Leklust, Växtriket, Dollarstore och Magasinet har sina butiker. Ytterviken Handelsområdet Ytterviken ligger i direkt anslutning till Porsön med Luleå tekniska universitet, Luleå Science Park, Scania/Ferruform, Tulldata och Facebook. Området karaktäriseras av ICT-kluster (Information och kommunikationsteknologi) samt tillverkningsindustri och B2B. På LTU går studenter, på Luleå Science Park verkar ca personer i små och medelstora kunskapsföretag - många i frontlinjen för den globala teknikutvecklingen. Bland Galärens hyresgäster i området märks BDX, Peab, Cramo, Bevego, Lernia, Dekra och Tools Momentum. Ytterviken är ett långsiktigt intressant område. Viktig händelse i området under året: Fastighetsaffär. Galären genomförde en fastighetsaffär med NP3 som innebar försäljning av fastigheten Galären har förvärvat fastigheterna Bindaren 17 och 20 på Ytterviken. Staget 13 på Skutviken och köp av fastigheterna Bindaren 17 och 20 (fd Erlandssons Mekaniska och andra utvecklingsytor) på Ytterviken. Galären förvärvade även fastigheten Ytterviken 17:43 under året. Storheden Övre Norrlands största handelsområde ligger längs E4, cirka åtta kilometer väster om centrum. Storheden kännetecknas av stora butikskedjor inom dagligvaruhandeln, specialbutiker, restauranger samt lager, logistik och B2B. Galären äger ett flertal fastigheter på Storheden. Bland våra hyresgäster märks Loomis, Eltel, Mekonomen, STS och Bil-Dahls. Ett par viktiga händelser på Storheden: Myrorna. Sveriges äldsta och största butikskedja för second hand flyttade till nya lokaler. Den totalrenoverade fastigheten omfattar bl a kvm för Myrornas butik, personalutrymmen och lager. Subway. Vägg i vägg med Myrorna iordningställde Galären en konceptanpassad restaurang på 120 kvm för fastfoodkedjan Subway. Inflyttningen i december innebar att Subway fick en fast etablering i Luleå. Bra Golv fick ändamålsenliga lokaler efter Galärens renovering. BRA GOLV 22 23

13 GALÄREN ÅRSREDOVISNING 2014 Bostäder Bostäder Fler bostäder måste byggas om Luleå ska kunna växa Luleå är en bra plats att bo på. Kommunen ligger på 16:e plats i rankingen över bostadskvalitet bland landets 290 kommuner. Invånarantalet passerade för ett år sedan. Centrum har ca boende och är Luleås befolkningstätaste stadsdel. Här finns Galärens samtliga bostadsfastigheter. Mesen 14 Trädgårdsgatan lägenheter Hägern 11 V:a Varvsgatan lägenheter Sparven 17 Stationsgatan 29 A-H, Stationsgatan 27 E-K, Köpmangatan 20 A-N, 88 lägenheter Hönan 8 Stationsgatan 33 och 35, Rådhustorget 2 A, B och Rådhustorget 4 B 64 lägenheter Planerad nybyggnad på gården: 32 mindre lägenheter KÖ P M A N G ATA N S K E P P S B ROGATA N Ankan 12 Kyrkogatan 1 18 lägenheter R Å D S T U G ATA N S TO RG ATA N K Y R KOGATA N N YG ATA N Vargen 4 Hermelinsgatan 29 A, B, 31 Lulsundsgatan 20 A, B Lulsundsgatan lägenheter S M E DJEGATA N Planerad nybyggnad i befintlig fastighet: 70 lägenheter KU N G SGATA N S TATIONSGATA N S A N DV I K SGATA N Torsken 5 Hermelinsgatan 17 A, B Storgatan 52 B Köpmangatan 65 A, B 21 lägenheter Planerad nybyggnad i befintlig fastighet: 48 lägenheter Stadsparken Bussstation Planerad nybyggnad: 17 lägenheter P R Ä S TG ATA N Planerad nybyggnad: 60 lägenheter Gersen 4 Sandviksgatan 66 A, B Varvsgatan 61 A, B, C 53 lägenheter Gersen 3 Varvsgatan 63 A, B 23 lägenheter Flundran 7 Hermelinsgatan 10 A, B Stationsgatan 65 A, B 41 lägenheter S A N DV I K SGATA N V: A VARVSGATAN S : A HAMNLEDEN Gäddan 8 Varvsgatan 67 och Kungsgatan 2 8 lägenheter Befintliga bostäder Planerade bostäder Behovet av bostäder är stort i Luleå. Kommunen arbetar aktivt för att öka utbudet av bostäder i samarbete med bygg- och fastighetsbolagen. Fler egna hem, bostadsrätter, hyreslägenheter och studentbostäder är en förutsättning för att säkra en fortsatt positiv tillväxt i Luleå nya Luleåbor För att öka folkmängden med ytterligare invånare eftersträvar kommunen en balans mellan framförhållning och efterfrågan på bostadsmarknaden. Därför ska det finnas utrymme för minst nya bostäder. Kommunen ska ha en löpande beredskap med detaljplaner som medger bostäder. Bostadsbyggandet baseras på en kommunal tillväxtstrategi. Denna tar hänsyn till hållbarhetsaspekter och Luleås unika kvaliteter med attraktiva lägen. Samtidigt ska strategin uppfylla förväntningarna på en attraktiv, nyskapande och tillåtande stad. Befolkningsfakta I kommunens prognos till 2022 förväntas folkmängden öka bland de yngsta (0-15 år), yngre medelålders (25-34 år) och bland de äldsta (65 och äldre). Den sk universitetsåldern (19-24 år) antas inte öka men kommer fortfarande att utgöra en stor andel av folkmängden. Den dagliga arbetspendlingen utgörs av inpendlare och utpendlare, främst till och från kommunerna inom Luleåregionen (Luleå, Piteå, Boden, Kalix, Älvsbyn). I Luleå bor människor från 24 25

14 Bostäder 97 nationaliteter. Cirka 7 procent av befolkningen i kommunen har utländsk bakgrund. De vanligaste ursprungsländerna är Finland, Thailand, Iran, Irak och Norge. Galären som bostadsaktör Galären är en liten aktör på bostadsmarknaden. Beståndet utgörs för närvarande av 388 hyreslägenheter i nio fastigheter. Bostadsfastigheterna ligger i centrum. Galären planerar dock att öka bostadsbyggandet både vad gäller bostadsrätter och hyresrätter. Parallellt investerar vi i omfattande renoveringar i de befintliga bostadshusen. ROT och andra renoveringar syftar till att skapa ett hållbart bestånd av moderna bostäder. Vi bygger, utvecklar och förvaltar boenden att trivas i. Som fastighetsägare och hyresvärd eftersträvar vi ett stort mått av socialt ansvarstagande. Sponsring av lokala föreningar och kulturaktiviteter riktas i huvudsak till barn, ungdomar och familjer. Vi bistår även med bostäder för kommunens flyktingmottagning. Galären som bostadsförvaltare Förvaltning och fastighetsskötsel utförs av egna medarbetare genom Galärens fastighetsavdelning. Exempel på åtgärder och insatser för våra bostadshyresgäster: π Fastighetsskötsel samt inre och yttre underhåll med daglig rondering på fastigheterna med egen personal π Generösa öppettider med tillgängliga förvaltare och fastighetsskötare π Telefonväxel med personligt bemötande. Efter ordinarie kontorstid finns jourtjänst genom G4S för allmänna frågor, upplåsning och störningar π Utförlig hyresgästinformation finns i klartext samt nedladdningsbart på hemsidan π Väl fungerande trapphusstädning π Besiktning av förvaltare vid avflyttning samt av ansvarig fastighetsskötare vid övriga önskemål π Service- och felanmälan kan göras via kontoret, hemsidan, telefon, e-post och fax π Felanmälan dokumenteras och tid för åtgärder mäts i syfte att effektivisera servicen till hyresgästerna π Källsortering av avfall π Successivt utbyte till brandvarnare med 10-årsbatteri π Avtal med Nomore för skadedjursbekämpning; kostnadsfritt för hyresgästen π Fiberanslutning över Lunets stadsnät ger hyresgästen tillgång till internet, tv och telefoni via Lunets stadsnät. Hyresgästen väljer själv sitt utbud utöver grundutbud π Alla hyresgäster har tillgång till ComHems basutbud och har möjlighet att göra individuella tillval π Individuell mätning av el, varmt och kallt vatten tillämpas i kvarteret Sparven. Individuell mätning av kallt och varmt vatten införs successivt i samband med renovering av alla bostäder π Parkeringsövervakning via vaktbolag och kameror π Som extra service för pensionärer monteras ett sk tittöga i ytterdörr π Tvåpartsöverenskommelse med Hyresgästföreningen som tecknats för det befintliga beståndet. För nyproducerade bostäder tecknas nya överenskommelser π Samtliga fastigheter har inventerats och godkänts avseende PCB och Radon π Hyresgästerna har möjlighet att genom Galären teckna förmånlig hemförsäkring och köpa städtjänster Relationen med våra hyresgäster Cirka personer bor i Galärens bostadshus. Överlag är våra hyresgäster nöjda med oss som fastighetsägare och förvaltare. Men vi är inte nöjda och arbetar målmedveten på att förbättra vår förvaltningskvalitet. På sidan 28 redovisas fakta om de nya NKI-mätningar som inleddes Vi har en daglig dialog med våra hyresgäster. Dels i form av muntligt informationsutbyte och kontakter via förvaltare, fastighetsskötare och annan personal. Dels i form av olika former av mekanisk kommunikation: Bo-Nytt. Vårt digitala nyhetsbrev skickas till våra bostasdshyresgäster 3-4 gånger om året. I de senaste editionerna har nyhetsbrevet kompletterats med rabatterbjudanden från Galärens lokalhyresgäster. Nyhetsbrevet syftar också till att driva trafik till Galärens webb där informationen kan göras utförligare. Hemsida. I tidigare undersökningar har Galärens hemsida fått överlag goda omdömen av bostadshyresgästerna. Webben är en effektiv kanal vid både långsiktiga och akuta informationsbehov. Hemförsäkring. I samarbete med Vardia och Norrlands Försäkring erbjuder Galären bostadshyresgästerna en skräddarsydd hemförsäkring. Fastighetsfakta. Fakta om Galärens bestånd av bostadsfastigheter uppdateras varje år i en särskild trycksak. Branschindex. Företaget har fått i uppdrag att mäta och analysera hyresgästernas upplevelse av förvaltning, service och kvalitet. Se nedan. Brf Radiomasten. Särskilda kommunikationsinsatser har gjorts för de nya stadsradhusen. Se sidan 28. Galären genomför omfattande renoveringar av bostadsfastigheterna. Både lägenheter och trapphus får en rejäl ansiktslyftning

15 Bostäder Branschindex 2014 Den oberoende urvalsundersökningen redovisas i ett nationellt index. Resultatet ger möjligheter att anpassa förvaltningstjänsterna efter hyresgästernas önskemål gjordes den första undersökningen enligt Branschindex. 176 av 340 (53%) hyresgäster svarade på enkäten. Av dessa upplever en klar majoritet att det är tryggt att bo hos Galären. Dock bör förbättringar göras av säkerheten i källare samt med bättre belysning nära huset. Exempel på andra frågeställningar som hyresgästerna besvarade: Hjälp när det behövs. 96,8% får hjälp när det behövs. Nära 80% tycker att felanmälningar åtgärdas inom rimlig tid. Dialogen med hyresgästerna bör dock bli tydligare i samband med att fel reparerats. 92% tycker att Galärens förvaltare tar hyresgästernas synpunkter på allvar. Rent och snyggt. 75% anser att städning av entréer och trapphus sköts bra medan 25% menar att den sköts dåligt. 43% av hyresgästerna anser att soprummen inte sköts tillfredsställande. Profilbedömning (omdöme i procent) Mycket bra/bra Inte så bra/dåligt Trivsel med förvaltningen Trivsel med hyresvärden Känner igen förvaltare/personal Känner igen anlitade entreprenörer Kan tänka sig rekommendera värden Trivsel i lägenheten 91 9 Trivsel i trappuppgång Trivsel i kvarteret/området 92 8 Första byggetappen i brf Radiomasten blir klar i oktober Nyproduktion: Stadsradhus med bostadsrätt 2014 påbörjades bygget av ett helt nytt bostadsområde i kvarteret Radiomasten på Mjölkudden. Första byggetappen inleddes i augusti med drygt 20 nyckelfärdiga stadsradhus. De beräknas bli inflyttningsklara hösten Upplåtelseformen är bostadsrätter i brf Radiomasten. Området kunde detaljplaneras sedan Galären 2013 fått klartecken att köpa den obebyggda tomtmarken av kommunen. Inspiration till det nya kvarteret hämtades från bl a Danmark och de karaktäristiska bebyggelserna tätt mot gatan i städer som London och Amsterdam. Området ritades av arkitekterna Tirsén & Aili. Arkitekturen omfattar totalt 45 stadsradhus i en tydlig kvartersstruktur med innergårdar, grusade gränder och gemensamma faciliteter. Stadsradhusen är tre våningar mot gata och innergård. Bostadsytan är 164 kvm. I maj introducerades stadsradhusen med en specialritad visningspaviljong i kvarteret Radiomasten. Cirka 300 besökare gästade evenemanget. Försäljningen påbörjades några veckor senare. Trots stort intresse för de nya stadsradhusen har endast ett fåtal sålts. Det antas bero på att stadsradhus är en helt ny typ av bostadsform i Luleå. Marknadsföringen av stadsradhusen förväntas bli verkningsfull först när de första husen är på plats och kan förevisas. De nya stadsradhusen kommuniceras med husbroschyrer och andra trycksaker samt annonsering i traditionella och digitala media. Dialogen med cirka 300 särskilt intresserade personer upprätthålls via ett särskilt nyhetsbrev som distribueras digitalt. På byggarbetsplatsen finns en informativ besökspaviljong med kombinerat kontor

16 Bostäder Mitt i Luleå byggs fyra hus samman till en gemensam huskropp med 62 lägenheter, varav 47 trygghetsbostäder. ROT Kvarteret Vargen genomförs omfattande renoveringar i bostadsfastigheterna i kvarteret Vargen (Lulsundsgatan 18 och 20 samt Hermelinsgatan 29 och 31). Sammanlagt 72 lägenheter totalrenoveras liksom trapphus, källare, tvättstugor, balkonger och fasader. På grund av ROT-projektets omfattning har renoveringarna gjorts i etapper då hyresgästerna erbjudits bo i evakueringslägenheter. Kvarteret Flundran påbörjades omfattande ROT-arbeten i Flundran 7. Hela huset får en rejäl ansiktslyftning både invändigt och utvändigt. Entréerna på Hermelinsgatan 10A och 10B samt Stationsgatan 65A byggs om så att de blir mer trygga och tillgängliga. Trottoaren höjs, nya ramper byggs mot entréerna, trapphusen totalrenoveras och entrépartierna kompletteras med skärmtak och belysning. Totalrenoveringen omfattar även källarvåningen, där Galären dessutom bygger en helt ny restaurang med separat entré (se sidan 20). Bostadshyror justerades I början av året kom Galären och Hyresgästföreningen överens om 2014 års hyror. Hyreshöjningen blev 80 kr/månad för samtliga lägenheter från (en generell höjning som kompensation för ökade kostnader på 60 kr/månad samt för förvaltningskvalitet 20 kr/ månad). Från höjdes hyran med ytterligare 140 kr/månad med anledning av att samtliga hyresgäster kopplades in på kabel-tv-nätet med ComHems utökade basutbud med både analoga och digitala kanaler. En del lägenheter i fastigheterna Hönan 8 och Gersen 4 fick bruksvärdesjustering för renoverade badrum som inte justerats tidigare. Bostäder i fastigheten Sparven 18 fick bruksvärdesjustering för genomförd standardhöjning. Miljöcertifierade bostäder För bostäder tillämpas huvudsakligen certifieringssystemet Miljöbyggnad. SGBC är systemets tillsynsorganisation. π Sparven 17 hus A (Köpmangatan) är klassificerad som Miljöbyggnad. π Sparven 17 hus B, certifiering enligt Miljöbyggnad pågår. π Torsken 5, det pågåendet bygget av trygghetsbostäder görs för att uppfylla certifiering som Miljö byggnad. π Produktionen av de nya stadsradhusen görs med målsättningen att de ska kunna Svanenmärkas. Nyproduktion: Trygghetsbostäder Markarbeten och andra förbedelser påbörjades flera år innan produktionen kom igång för trygghetsboendet i centrala Luleå. Bakgrunden till den sena byggstarten var den lokalt överhettade byggsektorn som gjorde det svårt att rekrytera byggföretag. I december anlitades Selbergs Entreprenad från Umeå. Byggföretaget anställer trettiotalet byggnadsarbetare för projektet som kostnadsberäknats till 100 miljoner kronor. Trygghetsboendet uppförs i fyra hus som byggs samman i kvarteret Torsken 5. Totalt byggs 62 lägenheter, varav 47 i trygghetsform. De senare ska endast upplåtas till hushåll där minst ena parten är 70 år eller äldre. Lägenheterna är utformade som traditionella lägenheter, med generösare mått i hall, badrum och kök. De boende sköter sig själva och har tillgång till aktivitetslokaler, bastu, relax och café. Detta har gjorts möjligt tack vare Luleå kommun som medfinansierar gemensamma utrymmen och en anställd. Trygghetsboendet beräknas vara färdigt Planerade nya bostäder π Punkthus på Varvet. Kommunen har beslutat ändra detaljplanen för kvarteret Hägern 11. Galären avser att gå in med bygglovsansökan för ett 12-vånings punkthus med 90 nya bostäder samt matbutik. Projektet omfattar även en tillbyggd våning på intilliggande, befintlig konstorsbyggnad. Byggstart blir tidigast π Mesen lägenheter i planerad påbyggnad i befintlig fastighet. π Hönan mindre lägenheter i planerad nybyggnad på gården. π Vargen lägenheter i planerad nybyggnad i befintlig fastighet. π Torsken 5. Påbörjad nybyggnation i befintlig fastighet av 62 lägenheter, varav 47 i trygghetsboende. π Gersen lägenheter i planerad nybyggnad. π Gäddan lägenheter i planerad nybyggnad. Köksinteriör från totalrenoverad hyreslägenhet kvarteret Vargen

17 Koncernredovisning enligt IFRS Koncernresultat, tkr Under verksamhetsåret 2014 har Galären tagit beslut om att fortsättningsvis rapportera koncernredovisningen enligt IFRS (International Financial Reporting Standards) Detta är ett internationellt principbaserat regelverk för koncerner och används av samtliga börsnoterade fastighetsbolag i Sverige. Även om Galären inte är börsnoterat medför övergången till IFRS att vår rapportering och redovisning ger en mer jämförlig bild av koncernens resultat och nyckeltal. De viktigaste förändringarna i samband med övergången till IFRS är: π Den finansiella information och de upplysningar som måste rapporteras har väsentligt ökat i jämförelse med tidigare redovisningsregler. π Koncernens förvaltningsfastigheter redovisas enligt IFRS till bedömt marknadsvärde. För att fastställa värdet görs externa värderingar av alla fastigheter i koncernens bestånd. Tidigare redovisades förvaltningsfastigheterna till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar. Detta innebär även att resultraden av- och nedskrivningar utgått ur resultaträkningen. π Även koncernens finansiella instrument redovisas enligt reglerna till bedömt marknadsvärde. Galären minimerar sina risker genom att bl.a. ingå ränteswapavtal. Värdet på dessa avtal kan förändras med anledning av förändrade marknadsräntor. Tidigare har inte detta värde redovisats i koncernens resultatoch balansräkning. Den årliga värdeförändringen av ovanstående poster påverkar koncernens resultat- och balansräkning som orealiserade värdeförändringar, uppskjuten skatt och eget kapital. Galären har i och med övergången även ändrat resultaträkningen till en funktionsindelad uppställningsform. Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Fastighetskostnader Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Central administration Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Resultat fastighetsförsäljningar 500 Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument Resultat före skatt Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt Resultat efter skatt SUMMA TOTALRESULTAT

18 Koncernbalans, tkr Koncernbalans, tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel, inklusive årets resultat Summa eget kapital Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0 Andra långfristiga fordringar Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Derivat instrument Långfristiga räntebärande skulder Summa anläggningstillgångar Övriga långfristiga skulder Avsättning för pensioner Omsättningstillgångar Summa långfristiga skulder Kundfordran Övriga fordringar Aktuella skattefordringar Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalde intäkter Kassa och bank Summa kortfristiga skulder Summa omsättningstillgångar SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER SUMMA TILLGÅNGAR POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 34 35

19 Nyckeltal, tkr Grafer Nyckeltal på koncernivå Nettoomsättning Driftöverskott Förvaltningsresultat Balansomslutning Medelantal anställda Justerad soliditet, % 40,7 48,6 42,6 47,4 46,6 Direktavkastning, % 3,6 4,2 4,0 4,4 4,7 Överskottsgrad, % 63,0 65,5 61,7 65,1 63,5 Belåningsgrad, % 54,1 52,0 53,4 50,3 48,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,35 2,24 2,35 2,67 3,07 Investeringar Ombyggnad/hyresgästanpassning Nyförvärv Försäljning Förvaltningsresultat, tkr Balansomslutning, Mkr * Intäkternas fördelning i % Bostäder 29,8 29,9 28,1 Kontor 15,5 16,4 16,6 Handel 23,3 25,6 25,6 Verksamhetslokaler 28,8 25,6 27,1 Utbildningslokaler 2,6 2,5 2,6 Summa Uthyrningsgrad Total uthyrningsbar yta Ytmässig uthyrningsgrad 78,1% 82,7% 96,4% Ekonomisk uthyrningssgrad 78,1% 82,7% 96,7% Vakansgrad lokaler 28% 23% Justerad soliditet, % 50 48,6 46,6 47,4 Intäkternas fördelning, % Verksamhetslokaler 28,8% Utbildningslokaler 2,6% Bostäder inkl parkering 29,8% Samtliga nyckeltal har omräknats med anledning av nya redovisningsregler ,6 40,7 Definitioner: Balansomslutning: Bokföringsmässiga värdet av koncernens tillgångar enligt balansräkningen. Justerad Soliditet: Synligt eget kapital med återföring av fastigheternas uppskjutna skatteskuld i förhållande till balansomslutningen. Direktavkastning: Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Överskottsgrad: Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Belåningsgrad: Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Räntetäckningsgrad: Resultat efter finansiella intäkter dividerat med de finansiella kostnaderna Fastigheternas marknadsvärde, tkr Handel 23,3% Kontor 15,5% Belåningsgrad/marknadsvärde, % Belåning i förhållande till marknadsvärde. Belåning: 54, Övervärde: 45,