GALÄREN ÅRSREDO- VISNING 2006

Transkript

1 P O P U L Ä RV E R S I O N GALÄREN ÅRSREDO- VISNING 2006

2 2 I N N E H Å L L Å R E T I S A M M A N D R A G ÅRET I SAMMANDRAG: GALÄREN tilldelas Luleå kommuns näringslivsstipendium ÅRETS resultat uppgår till 27 MSEK GALÄREN vann anbuds- och arkitekturtävling för utveckling av centralt kvarter med potential för 40 lägenheter FÖRVÄRV av sju handelsfastigheter på handelsområdena Storheden och Luleå Home Center GALÄREN avyttrar ett antal fastigheter till delägda bolaget Niam Center i Luleå. Galären förvaltar både det delägda bolaget och dess fastighetsbestånd FORTSATT god efterfrågan på bostäder och lokaler för kontor och industrier. I N N E H Å L L VD:s kommentarer Vår affärsinriktning Affärsidé Visioner Mål Kompetens Strategi Marknaden Omvärlden Miljö Bostadsprojekt Lokalprojekt Koncernresultat... 9 Koncernbalans Nyckeltal... 12

3 V D - O R D E T 3 Rekordresultat på stark marknad. Luleås goda tillväxt fortsätter. Ständigt pågående förädling är kärnan i Galärens affärsidé, som syftar till att med egen kompetens öka värdet på det egna fastighetsbeståndet. Verksamheten är fokuserad på två huvudsakliga affärsområden, bostäder och kommersiella lokaler. Bolaget har haft en mycket gynnsam utveckling. Under de senaste fem åren har den justerade balansomslutningen ökat från till kronor. Den justerade soliditeten har ökat till 38,5% vid halvårsskiftet 2007 med en belåningsgrad mot marknadsvärdena på 49%. Resultatet för 2006 blev 27 MSEK efter skatt. I regionen bor ca invånare som har ca en halvtimmes bilresa till Luleå och personer bor inom 90 minuters bilradie vilket är en av de viktigaste orsakerna till den gynnsamma utveckligen för handeln och näringslivet. Därtill ökar Luleås folkmängd mest i hela Norrland, (SCB 2006) vilket i sin tur skapar en naturlig efterfrågan på bra bostäder och allmän tillväxt. VA RU M Ä R K E T G A L Ä R E N Galärens vision är att vara den ledande aktören för bostäder med hög kvalitet i centrala Luleå. När det gäller lokaler är vi idag det största privatägda fastighetsbolaget i Luleå och arbetar även där för att vara marknadsledare när det gäller kvalité. Vi vill också, i samverkan med andra aktörer, bidra till en fortsatt positiv utveckling för Luleå och med lönsamhet skapa långsiktiga värden i egna fastigheter. Vår långsiktighet handlar om en medveten ambition att bygga ett starkt förtroende för varumärket Galären. Därför är vår affärsinriktning även baserad på att skapa tydliga arkitektoniska mervärden för stadsbilden. Vi ska vara trovärdiga gentemot hyresgäster, personal, allmänhet samt myndigheter och beslutsfattare. L U L E Å R E G I O N E N V Ä X E R På senare år har Luleå tagit positionen som Norrlands viktigaste tillväxtregion med stor mångsidighet och ett brett näringsliv, framgångsrikt universitet och en stark tillväxt inom handeln. E G E N KO M P E T E N S Jag vill påstå att vi på dessa punkter infriat våra ambitioner till stor del. Ett av flera bevis för detta är att Galären 2006 tilldelades Luleå kommuns företagarstipendium vid den årliga Näringslivsgalan. Stipendiet överlämnades till företagsledningen, men var i själva verket en utmärkelse som all personal på Galären kunde ta åt sig äran av.

4 4 V D - O R D E T GUNNAR TÅHLIN, VD GALÄREN I LULEÅ. Personalen är Galärens viktigaste resurs. Galären i Luleå har medvetet byggt upp en egen organisation med hög kompetens inom de flesta fastighetsrelaterade områdena. På fem år har antalet medarbetare utökats från 6 till 20. Vi har därmed knutit till oss resurser och kompetens för att möta framtiden som vi ser den. Galären vill vara en attraktiv arbetsplats. Vi kan konstatera att vi erhållit bra gensvar vid rekryteringar. A F F Ä R S O M R Å D E B O S T Ä D E R Under verksamhetsåret har nya projekt påbörjats, förvärv av både byggrätter och färdiga fastigheter har gjorts samtidigt som ett antal ROT-projekt genomförts. I kvarteret Bilinspektören på Skurholmen har 12 radhus färdigställts och sålts. Radhusen har ett utmärkt läge med närhet till både naturen och centrala staden. Under året påbörjade vi även byggnationen av två nya våningar på den egna hyresfastigheten Gersen 4, där 19 nya lägenheter hade inflyttning sommaren Intresset för dessa hyreslägenheter har varit mycket stort. I kvarteret Vargen har arbetet påbörjats med byte av fasader, fönster, stammar och balkonger. Omfattande renoveringar och upprustning har även genomförts i hyresfastigheterna i de centralt belägna kvarteren Flundran, Hönan och Torsken. Galären har förvärvat byggrätter för nya bostäder på Centrumhalvön i kvarteren Mesen och Gäddan. I kvarteret Sparven har Galären vunnit en kombinerad anbuds- och arkitekturtävling med kommunal marktilldelning som följd. Projektplaneringen har påbörjats och rymmer en potential på ca 40 nya hyreslägenheter.

5 V D - O R D E T 5 A F F Ä R S O M R Å D E L O K A L E R Affärsområdet kommersiella lokaler har också präglats av stor aktivitet under året med både förvärv, försäljningar och ett flertal förädlingsprojekt. Verksamheten som är inriktad på skräddarsydda lokaler för kontor, handel och industrier kännetecknas av fortsatt stor efterfrågan av både lokala och externa hyresgäster. Den norrbottniska basindustrin och tjänstesektorn går på högvarv, vilket ger gynnsamma återverkningar på underleverantörsledet. Därtill är byggbranschen en stark tillväxtmotor samtidigt som Luleå är knutpunkt för den infrastrukturella utvecklingen i hela länet. Sammantaget skapar den lokala högkonjunkturen en mycket god efterfrågan på lokaler för kontor och industrier. Under året har Galären förvärvat sex industrifastigheter på Ytterviken och Storheden där ett antal om- och utbyggnadsprojekt påbörjats. L U L E Å H O M E C E N T E R T M Galären skapade och inregistrerade år 2004 varumärket Luleå Home Center, ett attraktivt handelsområde som omfattar stadsdelarna Skutviken och Notviken. Till ytan är detta Luleås största handelsområde med inriktning mot såväl konsumentledet som business-to-business. Här har Galären genomfört såväl nybyggnationer som omfattande om- och tillbyggnationer. Under året har Galären förvärvat sju handelsfastigheter på handelsområdena Storheden och Luleå Home Center TM. Bolaget har också sålt av ett antal fastigheter på Luleå Home Center TM till det delägda bolaget Niam Center Luleå AB med en för bägge parter fördelaktig lösning som innebär att Galären förvaltar både det delägda bolaget och dess fastighetsbestånd. Varumärket Luleå Home Center TM överförs 2007 till den områdesknutna intresseförening som är under bildande för att marknadsföra och utveckla handelsområdet. F O RT S AT T T I L LV Ä X T Jag har tidigare berört Luleås starka utveckling, och det är högst sannolikt att den gynnsamma tillväxten fortsätter, oaktat vad som händer med konjunkturen generellt i riket och omvärlden. Bakom denna positivism finns några viktiga orsaker: Kommunledningen, det lokala näringslivsbolaget och andra betydelsefulla aktörer har ett tydligt tillväxtvänligt förhållningssätt som gagnar näringslivets fortsatta utveckling. Luleå driver en medveten strategi för att på både kort och lång sikt stärka sitt varumärke, vilket gynnar tillväxten i både det lilla och stora perspektivet. Lokalt kommer detta till uttryck i form av bland annat trivselskapande upprustningar av den offentliga miljön, men också i form av en rad nya företag inom främst tjänstesektorn. Luleås problem är i grunden ett, men inte desto mindre allvarligt, kommunen saknar attraktiva bostäder för att klara inflyttningspotentialen. Bristen på bostäder är således den tröskel som hindrar Luleå att gå från tillväxt till betydande tillväxt. Galärens ambition är att fortsätta investera starkt i de egna affärsområdena. Luleå i juni 2007 Gunnar Tåhlin VD, Galären i Luleå AB

6 6 V Å R A F F Ä R S I N R I K T N I N G

7 V Å R A F F Ä R S I N R I K T N I N G 7 Vårt fokus på fastighetsutveckling. A F F Ä R S I D É Att med kompetens i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna genom ständigt pågående förädling. V I S I O N E R Att vara den ledande aktören för bostäder med hög kvalitet i centrala Luleå; Att med lönsamhet skapa långsiktiga värden i våra fastigheter; Att tillsammans med vår omvärld bidra till utvecklingen i Luleå; Att vår egen personal är den resurs som ska genomföra idéer och visioner; Att genom nytänkande och affärsmässighet skapa nya affärsmöjligheter. M Å L Vi arbetar med kortsiktiga mål som kan beröra ett projekt eller en fastighet eller delar därav. Dessa mål är lätta att identifiera och man kan uppnå avslut tidsmässigt. Vi har påbörjat arbetet med att än mer effektivt bättre utvärdera dessa kortsiktiga mål. Våra marknadsmässiga mål innebär att vi ska växa i enlighet med våra visioner, där begränsningarna utgörs av några viktiga nyckeltal: Direktavkastning Justerad soliditet Belåningsgrad gentemot marknadsvärde Vid förvärv av till exempel exploateringsobjekt kan avvikelse från nyckeltalen ske till dess att förädling börjat genomföras. KO M P E T E N S Kompetensutvecklingen är det viktigaste instrumentet för personalen att kunna genomföra Galärens visioner. Därför upprättas individuella mål med varje anställd för att öka den enskildes kompetens. S T R AT E G I Förvärv av fastigheter med potential att förädlas och därmed omsättas till vår affärsidé med våra visioner som grund. Vid förädlingar skapa tydliga långsiktiga mervärden arkitekttoniskt för stadsbilden och därigenom underlätta för kommande projekt. Efter förädling ska Galären långsiktigt äga och förvalta fastigheterna och ta vara på de kassaflöden som de genererar och med dem skapa en stabil grund för fortsatt expansion. M A R K N A D E N Luleå har haft och har en mycket stark utveckling när det gäller efterfrågan på både bostäder och lokaler. När det gäller bostäder, visar det sig genom höjda priser på både villor och bostadsrätter. Enligt Mäklarstatistik har t ex bostadsrätter ökat med 11% perioden juni augusti 2007 i Luleå medan t ex Umeå endast ökat med 7% under samma period. På lokalsidan finns stark efterfrågan på alla typer av lokaler som verksamhets- och logistiklokaler, lokaler för handel och service samt hotell. Den tidigare svaga marknaden för kontor har helt vänt som en följd av att tidigare tomma kontor byggts om till bostäder och att efterfrågan ökat lokal samtidigt som nyetableringar kommit till stånd. O M V Ä R L D E N Intresset för fastigheter som investeringsobjekt är fortsatt mycket stark, en del högbelånade aktörer har bytts ut mot

8 8 V Å R A F F Ä R S I N R I K T N I N G långsiktiga investerare som i flera fall är helt obelånade. Värdena på fastigheter följer avkastningen och vi har idag, september 2007, relativt lika avkastningskrav från de aktiva köparna som vi hade första halvåret En viss skepsis mot sämre objekt kan skönjas på marknaden, vilket vi ser som ett hälsotecken. Galären har ett ringa intresse av den så kallade kvartalsekonomin, som innebär att ta fram vinster i onödan som sedan skattas bort. Vi föredrar istället att låta kapitalet förädla fastigheterna med bättre avkastningar och högre långsiktiga fastighetsvärden som följd. M I L J Ö Galären arbetar aktivt med miljö- och resursförbättrande åtgärder. Ett bra miljöarbete är en av förutsättningarna för att få nöjda kunder och långsiktig lönsamhet. Miljöarbetet i Galären är integrerat i den dagliga verksamheten såväl internt som externt. B O S TA D S P RO J E K T Galären har påbörjat påbyggnaden av 19 st lägenheter i kvarteret Gersen. Storlekarna på lägenheterna är 2:or på kvm med inflyttning 1 juli Renoveringar av lägenheterna (1:or och 2:or) i kvarteret Flundran var klar i december De har bl a fått nya kök, förbättrad ventilation, nya golv, tapeter och badrum med kakel/klinker. I kvarteret Torsken är 2 st 5:or totalrenoverade. De har fått bl a nya kök, ny ventilation, nya golv, tapeter och badrum med kakel/klinker. I kvarteret Hönan har vi totalrenoverat 3 st 4:or. Köken har flyttats och bildar en öppen planlösning med vardagsrummet ut mot gatan. Fastigheten i kvarteret Vargen har fått ny fasad mot innergården. Vi har också bytt fönster och byggt nya utanpåliggande balkonger. Arbetet kommer att vara klart hösten L O K A L P RO J E K T I kvarteret Ormen är ombyggnationerna klara i lokalerna för Addici. De är nya hyresgäster och flyttade in i mitten av december. Nästa byggetapp beräknas vara färdig i september 2007 och avser nya hyresgästen Ernst & Young. Om- respektive utbyggnationer har genomförts i butikslokaler på Luleå Home Center TM för BRL Electronics, Idépoolen och SunOff.

9 G A L Ä R E N L U L E Å U N D E R KO N C E R N E N 9 Koncernresultat Kronor Rörelsens intäkter Nettoomsättning Aktiverat arbete för egen räkning Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Kostnad sålda tomter Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anl.tillgångar Övriga kostnader Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i intresseföretag Övriga ränteintäkter Räntekostnader koncernföretag Övriga räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

10 1 0 G A L Ä R E N L U L E Å U N D E R KO N C E R N E N Koncernbalans Kronor TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggning Inventarier och verktyg Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Exploateringsfastigheter Pågående arbeten Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 G A L Ä R E N L U L E Å U N D E R KO N C E R N E N 1 1 Koncernbalans Kronor SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Aktiekapital aktier Uppskrivningsfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Avsättning garantiåtaganden Summa avsättningar Långfristiga skulder Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

12 vinter. Nyckeltal Resultat och ställning Översikt (Tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Medelantal anställda Justerad balansomslutning Justerad soliditet 38,5% Belåningsgrad mot marknadsvärdet 49% Telefon